PROPIEDAD HORIZONTAL 2

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UNIDAD III
PROPIEDAD HORIZONTAL
continuación
1.8 MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES
1.8.1 MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE MAYORÍA (art. 2051 CCyCN)
Mejoras indispensables: NO requieren mayoría → las debe realizar el Administrador y se solventan con el pago de las expensas (art. 2048) 
Mejoras que alteran su condición anterior (en la materia, forma o destino): SÍ requieren mayoría (absoluta: más de la mitad), salvo alteración sustancial (unanimidad)
 previo informe técnico profesional (arquitecto o ingeniero): adjuntarlo al convocarse la Asamblea 
MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE MAYORÍA (art. 2051)
Acción judicial: se da en protección del abuso en el que podría incurrir la mayoría
Legitimación activa: cualquier propietario que le deniegan la autorización o disconforme con las modificaciones ordenadas
Legitimación pasiva: consorcio
La resolución de la mayoría no se suspende 
sin una orden judicial
Supuestos
costo excesivo
contrarias a la Ley
perjudiciales para el aspecto arquitectónico
contrarias al Reglamento
contrarias a la seguridad
contrarias al destino
Acción judicial…
Sentencia Si hace lugar a la demanda debe 
ordenar la destrucción de lo realizado
 prohibir que se lleve adelante la obra si no hubiere tenido principio de ejecución
 
 Si se reclama por no haberse aprobado determinada modificación, puede autorizarla
Generalmente no se convoca a Asamblea y se hacen las obras sin permiso
1.8.2 MEJORA U OBRA NUEVA QUE REQUIERE UNANIMIDAD (art. 2052)
 
 
 
Mejora u obra nueva sobre cosas o partes comunes
beneficia
a todos
a uno solo
UNANIMIDAD
mayoría absoluta
Debe efectuarla a su costa 
(art. 2053)
estructura
1.8.4 REPARACIONES URGENTES en cosas y partes comunes (art. 2054)
1º ADMINISTRADOR
Si no cualquier propietario
Cuando el transcurso 
del tiempo agravaría la
situación causando 
perjuicios adicionales, 
Innecesarios y graves
REPARACIONES URGENTES continuación…
Gasto injusti-
ficado
innecesario
no urgente
se pagó de más
Consorcio puede
total
parcial
negar reintegro
exigir restitución a estado anterior
1.8.5 GRAVE DETERIORO O DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO 
(art. 2055)
Por el paso del tiempo o acontecimiento especial (terremoto, incendio, explosión, etc.)
Asamblea por mayoría de más de la mitad del valor
 
 demolición reparación reconstrucción
1.9 REGLAMENTO DE PH 
Es el Estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los titulares de UF bajo el régimen de PH
Describe las partes del edificio y la proporción en que las privativas participan en las comunes (es lo que lo diferencia del Reglamento del condominio)
Debe ser redactado por EP e inscripto en el RPI
Produce el estado de PH, pero no el nacimiento de los derechos de PH, que se dará cuando se tenga título suficiente + modo suficiente y hayan por lo menos 2 titulares 
Si se inscribe cuando hay un grupo de «futuros propietarios» configurarán un CONSORCIO DE HECHO o PRECONSORCIO
Naturaleza jurídica: Contrato plurilateral-de organización
1.9.1 CONTENIDO (art. 2056) 
UF y complemen-tarias
proporción en el pago de expensas
Bienes propios
Cosas y partes comunes
parte prop. Indivisa de cada unidad
eventuales prohibiciones
Administrador
mayorías
Uso y goce partes comunes
Destino UF y partes comunes
Asambleas
patrimonio
terreno
Consejo de propietarios
ejercicio financiero
Contenido
AFECTACIÓN DEL INMUEBLE
NORMAS DE CONVIVENCIA
ÓRGANOS DEL CONSORCIO
1.9.2 MODIFICACIÓN (art. 2057)
No dice cómo se cuentan los votos: 1º tener en cuenta lo que diga el Reglamento → si no dice nada, doble cálculo de Nº de unidades y de valor (partes proporcionales Indivisas)
Propietarios	un tercio	dos tercios	33.299999999999997	66.599999999999994	
Cláusulas del Reglamento (de acuerdo a la afectación patrimonial que provoca la modificación)
ESTATUTARIAS: se vinculan con los derechos patrimoniales de los propietarios
(ej: proporción en que cada propietario solventa los gastos por expensas, destino del inmueble)
REGLAMENTARIAS: todas las demás
UNANIMIDAD
2/3 DE LA TOTALIDAD
Las modificaciones al Reglamento deben instrumentarse en EP pero no todas se inscriben (sólo cambios al Estatuto original)
Modificación judicial: puede pedirse para evitar arbitrariedades
Facultad excepcional, ya que los jueces no pueden suplir la voluntad de los contratantes
En realidad, no modifican, sino que anulan cláusulas contrarias a la Ley
Debe agotarse la vía interna (Asamblea)
1.10 CONSORCIO
1.10.1 PERSONALIDAD JURÍDICA (arts. 148 inc. h y 2044)
Consecuencias → el Administrador no representa a los titulares, sino al Consorcio
 → el encargado no es empleado de cada uno de los consorcistas, sino de la persona jurídica → tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones
 → tiene nombre, domicilio y patrimonio propios
 → ejerce los derechos a través del Administrador
Extinción de la personalidad
Cuando se desafecte el inmueble del régimen de PH por unanimidad de los propietarios (EP) 
 por resolución judicial
 
 inscripción en el RPI
Los propietarios pasan a ser condóminos
 
1.10.2 ÓRGANOS
ASAMBLEA:
deliberativo
Reunión de propietarios que deciden en conjunto
(toma decisiones)
CONSEJO DE PROPIETARIOS:
consultivo y de control
No obligatorio (nexo entre los consorcistas y el Administrador)
Colegiado
Función gratuita
ADMINISTRADOR:
ejecutivo
representante legal (art. 2065)
Propietario o 3º
Unipersonal o colegiado
Se presume $
Designado y removido por Asamblea
ASAMBLEAS
Clases
ORDINARIAS/
EXTRAORDINARIAS
CONVOCADAS/
AUTOCONVOCADAS
art. 2059
JUDICIALES (art. 2063)/
NO JUDICIALES
1.10.2.2 CONVOCATORIA 
(art. 2059)
La realiza el Administrador (o Consejo de Propietarios)
Si no → autoconvocatoria o Asamblea judicial
conforme al Reglamento
por escrito (día, hora y lugar) → notificar por medio fehaciente
orden del día
Quórum
Mayoría / Cómputo
MAYORÍAS
Principio general: las cuestiones que interesan al conjunto de propietarios se deciden por voluntad de la MAYORÍA 
MAYORÍA ABSOLUTA: mitad más uno del total de los miembros que componen el órgano (no de los presentes) decisiones en general
doble exigencia = Nº de unidades + partes propor.
Par: mitad + 1 Impar: nº entero inmediato
 10= 6 9=5
Excepciones
DOS TERCERAS PARTES: para modificar el Reglamento
salvo sobre cuestiones patrimoniales 
 UNANIMIDAD → para mejora u obra nueva que beneficie a uno solo de los propietarios
		 → cuando la obra o mejora gravita o modifica la estructura del inmueble de manera sustancial (ej: elevar nuevos pisos)
 MAYORÍA QUE REPRESENTE MÁS DE LA MITAD DEL VALOR: cuando existe grave deterioro o destrucción del edificio, para resolver su demolicióny venta/ reparación/ reconstrucción
ART. 2060 segundo párrafo 
La mayoría de los presentes (mayoría simple) puede proponer decisiones, 
las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes 
y se tienen por aprobadas a los 15 días de notificados, 
excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
 que sean más los que se
 oponen que los que 
 propusieron la decisión
1.10.2.5 NULIDAD Y CADUCIDAD (art. 2060 tercer párr.)
Procede si ► se realiza sin una debida convocatoria
 ► se tratan temas no incluidos en el orden del día
 ► autoconvocatoria sin superar los 2/3
 ► se aprueban decisiones sin quórum o mayoría
 ► se suprime el D. de un titular sin su conformidad
 ► se adoptan decisiones ilegales o antirreglamen- tarias o irrazonables, abusivas, arbitrarias, ajenas a la competencia de la Asamblea, de objeto ilícito o imposible, o contrarias al orden público o buenas costumbres
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los 30 días contados desde la fecha de la asamblea.
1.10.2.7 ACTAS (art. 2062)
Debe dejarse constancia de lo ocurrido y resuelto en la Asamblea 
La confecciona un Secretario de Actas elegido por los propietarios
La firma el presidente de la Asamblea y 2 propietarios
► resumen de lo deliberado
► transcripción de las decisiones adoptadas o propuestas por la mayoría de los presentes
 El administrador debe dejar constancia
de las comunicaciones enviadas a los ausentes 
de las oposiciones recibidas
de las eventuales conformidades expresas
 
LIBROS (art. 2062)
 referidos a la administración del consorcio
 
 de Actas de Asamblea
 de Registro de firmas de propietarios: 
el administrador debe cotejar las firmas de la Asamblea con las registradas
1.10.2.8 ASAMBLEA JUDICIAL (art. 2063)
Propietarios que representen el 10% del total
Se fija una Audiencia
Debe demostrarse la omisión de convocar a la Asamblea y la urgencia o gravedad de las cuestiones a decidir
Basta la mayoría simple para decidir
Si no, decide el Juez (puede disponer medidas cautelares)
remedio excepcional
1.10.2.11 SUBCONSORCIOS
(art. 2068)