Derechos Reales

Vista previa del material en texto

1.Derechos reales 
a. Concepto  
El derecho real es el poder jurídico, de base legal, que la persona ejerce directamente sobre la cosa y que atribuye a su titular el denominado “ius persequendi”, que le posibilita perseguir la cosa sin importar quién la tenga en su poder, y el “ius preferendi, que lo faculta a ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a cualquier otro que haya adquirido derechos reales sobre la cosa con posterioridad (primero en el tiempo, mejor en el derecho).
b. Diferencias entre derechos personales y reales 
El objeto de los derechos personales es la prestación, es decir, aquella conducta que el deudor debe cumplir para satisfacer la expectativa del acreedor. La relación jurídica obligacional, entonces, se constituye entre personas (acreedor y deudor). El objeto de los derechos reales, en cambio, es la cosa (objeto material susceptible de valor económico).
Mientras en los derechos personales existe un sujeto pasivo (obligado a cumplir la prestación); en los derechos reales, no hay un sujeto pasivo identificado, sino que es toda la sociedad la que debe abstenerse de turbar u obstaculizar el ejercicio del derecho real por su titular. Por eso los derechos reales son oponibles “erga omnes”, es decir, contra todos.
Los derechos personales son creados por las partes sin limitación en cuanto a número, porque en sus contratos o convenciones, las personas pueden pactar derechos y obligaciones a voluntad. En cambio, en materia de derechos reales rige el principio de “numerus clausus”, es decir, número cerrado. Los derechos reales están establecidos en la ley y las personas no pueden crear otros. La enumeración legal de los derechos reales es taxativa, o sea que no existen otros más que los previstos en la norma
En los derechos personales la ley no exige publicidad, porque se trata de derechos relativos, que sólo son oponibles entre las partes de la relación jurídica de que se trate. En los derechos reales, por ser absolutos (oponibles erga omnes), la publicidad es obligatoria (inscripción en un Registro), para que toda la sociedad los conozca, sepa quién es su titular y se abstenga de turbarlo en su ejercicio.
c. Clases 
El art.1887 CCyC contiene la enumeración taxativa de los derechos reales. Ellos son:
a) Dominio;
b) Condominio;
c) Propiedad horizontal;
d) Conjuntos inmobiliarios;
e) Tiempo compartido;
f) Cementerio privado;
g) Superficie;
h) Usufructo;
i) Uso;
j) Habitación;
k) Servidumbre;
l) Hipoteca;
m) Anticresis;
n) Prenda.
2. Derechos reales sobre cosa propia. 
I.Dominio  
a.Concepto y caracteres. 
Es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley (art.1941 CCyC).
El dominio presenta los siguientes caracteres:
Es exclusivo: no puede tener más de un titular (art.1943).
Es absoluto: confiere, según lo dispone el art. 1941, facultades plenas sobre la cosa. El titular de dominio puede usarla, servirse de sus frutos, venderla, gravarla, donarla o aun destruirla (en la medida que esa acción no afecte los derechos de terceros).
Es perpetuo: No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio.
Es excluyente: El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
b.Modos de adquisición del dominio: Se clasifican en:
b.1.Por acto entre vivos o “mortis causa”: El primer modo hace mención a la adquisición mediante un acto jurídico, revestido de las formalidades exigidas por la ley, que tiene por fin constituir o transmitir el dominio (título suficiente), sumado a la tradición de la cosa (modo suficiente). Un ejemplo aclarará el punto: una persona compra un inmueble. Se otorga la escritura traslativa de dominio (que el escribano actuante inscribirá luego ante el Registro de la Propiedad de la jurisdicción que corresponda). Al tiempo del otorgamiento de la escritura el vendedor efectuará la tradición posesoria del inmueble (entrega de llaves).
La adquisición “mortis causa” es la que ocurre, por ejemplo, cuando a raíz del fallecimiento del titular de dominio de una cosa, le sucede en el dominio el heredero o el beneficiario de un legado testamentario.
b.2.A título universal o a título singular: El primer caso se da cuando lo que se transmite es la totalidad o parte de un patrimonio (p.ej.: sucesión por causa de muerte); la adquisición a título singular o particular se da cuando se celebra un acto jurídico por el cual se transfiere el dominio de una o más cosas determinadas.
II. Condominio 
El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas
Salvo que se haya convenido la indivisión, cualquiera de los condóminos puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa y la acción es imprescriptible.
Ejemplo.Medianería 
La medianera es el muro que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante. Sobre él existe un condominio de indivisión forzosa, establecido por la ley, que comprende, tanto a la pared, como a la franja de terreno sobre la que aquélla se asienta.
III. Propiedad horizontal 
a.Concepto: Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de acuerdo a lo que establece la ley y el reglamento de propiedad horizontal (conf. art.2037 CCyC).
b. Reglamento de Propiedad Horizontal: Cuando se construye un edificio con Unidades Funcionales (departamentos, locales, cocheras, etc.) y partes de uso común (pasillos, ascensores, hall de entrada, lavaderos, salón de usos múltiples, etc.), el titular de dominio (p.ej. empresa constructora dueña del edificio o banco que financió la construcción) o los condóminos (p.ej.: quienes adquirieron una unidad a construir) deben redactar por escritura pública el Reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente.
c. El Consorcio de Propietarios:. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio, que tiene su domicilio en el inmueble, Son sus órganos la asamblea de propietarios, en consejo de propietarios y el administrador (conf. art.2044 CCyC).
d. Asamblea: Es la reunión de propietarios facultada para resolver las cuestiones que le son atribuidas por la ley y por el Reglamento.
Es obligatorio para el Consorcio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de Firmas de los propietarios.
e. Administrador: Es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede ser administrador tanto un propietario como un tercero, persona humana o jurídica (conf. at.2065 CCyC).
f. Consejo de propietarios: Es facultad de la asamblea designar un consejo de propietarios, con las siguientes atribuciones: convocar a asamblea y redactar el Orden del Día, ante la omisión del administrador; controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; autorizar al administrador a utilizar el Fondo de Reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios.
g. Expensas comunes: Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional y pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de lasobligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o la asamblea.
IV. Conjuntos inmobiliarios:
Se denominan conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga.
 
V. Cementerios privados:
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.
El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía
 
VI. Superficie:
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, 
El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones.  Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. 
VII. Tiempo compartido
Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
 
 
5. Derechos reales sobre cosa ajena 
I. Usufructo 
Es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba (art.2129 CCyC).
El usufructuario tiene el ius utendi y el ius fruendi, de modo que, tratándose de un inmueble, puede habitarlo y servirse de sus frutos (naturales o civiles). Lo que le está vedado es apropiarse de los productos, porque con ello estaría alterando la sustancia del inmueble objeto de usufructo (si en el inmueble hay una cantera, no puede extraer piedra, porque ese recurso no se renueva).
El usufructo implica un desmembramiento del dominio. El titular de dominio mantiene la nuda propiedad sobre la cosa, esto es, conserva su disposición material y jurídica; en tanto que el usufructuario tiene el uso y goce de la cosa.
-comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en el uso y goce de la cosa.
II. Uso: 
Es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título donde consta el derecho real, sin alterar su sustancia.
Este derecho real sólo pude constituirse a favor de una persona humana (art.2154 CCyC).
Se trata de un derecho real temporario e intransmisible.
III. Habitación: 
Es el derecho real, temporario e intransmisible en virtud del cual su titular puede morar en un inmueble ajeno construido, o en parte de él, sin alterar la sustancia.
Sólo puede constituirse a favor de persona humana.
El habitador debe hacerse cargo del pago de las cargas y contribuciones que recaen sobre el inmueble y de las reparaciones necesarias para su mantenimiento. Si sólo ocupa una parte del inmueble, debe contribuir a prorrata
IV. Servidumbres: 
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.
La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno.
Desde el punto de vista del inmueble sirviente, la servidumbre supone una abstención o un “no hacer” que pesa sobre su titular.
Si bien las servidumbres más comunes se establecen entre fundos linderos (p.ej:.servidumbre de paso, para que el titular del fundo dominante pueda llevar a abrevar a su ganado a un arroyo al que no tiene acceso; o en una ciudad, la servidumbre de paso, que pesa sobre el departamento del último piso de un edificio, para permitir al Consorcio el acceso a la caja del ascensor o a los tanques de agua ubicados en los techos), puede ocurrir que no lo sean; tal sería el caso de una servidumbre en virtud de la cual el titular del fundo sirviente deba permitir el ingreso de vecinos alejados, al sólo efecto de extraer agua del único pozo disponible.
6. Derechos reales de garantía: generalidades 
Los derechos reales constituidos en garantía de créditos sólo pueden ser constituidos por contrato. Son accesorios del crédito que aseguran y por tanto se extinguen con el principal.
I. Hipoteca 
Es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado (art.2205 CCyC).
El inmueble gravado con hipoteca queda afectado al cumplimiento de la obligación que garantiza.
Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años.
II. Prenda 
La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles o créditos incorporados a un instrumento. Se constituye por contrato y se debe hacer tradición de la cosa (o el crédito instrumentado, en su caso) al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Mientras la cosa se encuentre en poder del acreedor, éste no podrá hacer uso de ella, pero sí cargar a cuenta del deudor los gastos de mantenimiento y conservación de aquélla.
En caso de que el crédito al que la prenda garantiza no sea pagado, el acreedor prendario podrá vender la cosa en pública subasta, cobrarse con el producido de dicha venta y si hubiere un remanente, entregárselo al deudor.
III. Anticresis. 
La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. (Articulo 2212 CCyC)