Guía metodológica Desarrollo de Planes Urbanos

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Guía metodológica:
“Desarrollo de Planes Urbanos”.
Samuel Ebenezer Martínez Paredes. | Derecho Urbanístico. | Derecho. | 
Grado y Grupo: 6°B.
Introducción.
• En el actual documento, se presenta un proyecto relacionado con el desarrollo urbano, se presentara una guía metodológica; en
concreto, primeramente es necesario que se conozca a lo que se refiere la creación de una guía metodológica, pero, para ello, es
necesario que conozcamos unos conceptos inicialmente:
• Guía: Este termino, puede ser definido de varias maneras, sin embargo, la mas acertada (refiriéndose al tema actual), consta de
una lista de datos dirigida o encaminada a cierta materia.
• Metodología: Se denomina así, ya que son una serie de métodos y técnicas de rigor científico aplicados sistemáticamente
durante un cierto proceso de investigación, con el propósito de llegar o alcanzar un resultado teóricamente valido en base a la
argumentación.
• Una vez mencionado lo anterior, podemos denotar que una guía metodológica, se refiere a un documento meramente técnico, que
describe el conjunto de normas a seguir en los trabajos relacionados con los sistemas de información, en este caso, nuestro sistema de
información, consta del desarrollo urbano, por lo tanto, lo que se busca con este proyecto es el describir una guía de las normas
aplicables para la creación de un nuevo fraccionamiento, algún condominio o una residencial.
Desarrollo.
• Inicialmente, para poder comenzar con el desarrollo de un trabajo relacionado con el desarrollo urbano, es necesario conocer la
normatividad estatal, donde principalmente, es necesario conocer la respuesta de una sola pregunta: ¿Cuál es la autoridad encargada
de revisar, controlar, evaluar y ejecutar un proyecto relacionado con el Desarrollo Urbano?, para contestar esta pregunta, como
anteriormente lo mencione, es necesario verificar la normatividad relacionada con la materia, me refiero al Código de Ordenamiento
Territorial, Desarrollo Urbano y Vivienda para el Estado de Aguascalientes (COTDUVEA), donde en su articulo 22 de esta ley, nos
expresa lo siguiente:
• Articulo 22: La Secretaria de Gestión Urbanística Ordenamiento Territorial, Registral y Catastral (SEGUOT) tendrá las siguientes
atribuciones:
• I. Coordinar la elaboración, ejecución, control, modificación, actualización, cancelación y evaluación de los programas estatales de
Ordenamiento Ecológico y Territorial de Desarrollo Urbano y de Ordenamiento Territorial y de Vivienda, así como los demás que se
deriven.
Desarrollo.
• Ahora bien, también es necesario que se cuente con la autorización del estado para poder realizar este tipo de acciones, investigando
en la pagina del estado de Aguascalientes, me encontré que era necesario contar con una licencia de construcción o con un permiso de
construcción, sin embargo, este tipo de licencias son para particulares denominado como “La Licencia de Construcción para
Construcciones, Reparaciones, o Ampliaciones Menores de Sesenta Metros Cuadrados de Superficie en una Casa Habitación
Unifamiliar.
• Sn embargo, también pude encontrar que existe un permiso otorgado por la autoridad, especifico para la creación de un
fraccionamiento, condominio o un inmobiliario especial denominado también como residencial o vivienda privada, este tipo de proceso,
se conoce como “Integración de Expedientes para la Autorización de Fraccionamientos y Condominios”, donde nos expresa lo
necesario para poder realizar el tramite, nos habla de costos por metro cuadrado, en donde se puede realizar el pago, en cuanto tiempo
dan respuesta, lo que se ocupa para realizar el tramite, acerca del como se puede realizar el tramite y además nos expresa en donde se
puede realizar este tramite, y el tramite es directamente con la Secretaria de Gestión Urbanística y Ordenamiento Territorial del Estado
de Aguascalientes.
Desarrollo.
• Ahora que conocemos la autoridad a la que tenemos que acudir para poder presentar nuestro proyecto y que adquirimos nuestra licencia de
construcción, es necesario que comencemos a realizar la planeación correspondiente para la creación de un nuevo fraccionamiento, condominio o
residencial, para comenzar con la planeación, es necesario que tengamos en mente varios factores o aspectos importantes para comenzar a
desarrollar la planeación de un proyecto así, de los cuales podemos encontrarlos en la misma normatividad correspondiente (COTDUVEA, de los
artículos 79 Y 84):
• Tiene que ser un proyecto que pueda lograr un desarrollo integral, sustentable y equilibrado en el territorio estatal.
• El contenido del proyecto tiene que contener los elementos básicos que tengan congruencia y uniformidad metodológica para su ejecución técnica,
jurídica y administrativa, además deberá contener:
• Introducción: Antecedentes, justificación, descripción general del documento, aspectos metodológicos de simbología y conceptuales y su
congruencia con la planeación del desarrollo.
• Base Jurídica: Se tiene que implementar una base jurídica con el fin de justificar y de intentar demostrar que el acto a realizar ósea el proyecto, se
puede realizar sin tener complicaciones con la autoridad.
Desarrollo.
• Diagnostico: Es donde se analiza la situación actual y las tendencias del área o sector del desarrollo urbano que comprenda el proyecto
en sus aspectos socioeconómicos, de ordenamiento del territorio, físicos, ambientales, demográficos, infraestructura, equipamiento,
servicios y vivienda.
• Objetivos: Aquí es donde entra los propósitos o finalidades que se pretenden alcanzar con la ejecución del programa respectivo.
• Metas: Es donde se precisan las acciones, obras o servicios de acuerdo con los objetivos planteados en corto, mediano y largo plazo.
• Estrategias: Se establecerán los lineamientos y políticas del proyecto y las alternativas para la ejecución del mismo, de este apartado se
derivan los proyectos estratégicos.
• Ahora bien, ya que se conoce que la base de todo, se tiene que mencionar que, en la planeación, se tiene que mencionar también el
uso del suelo que se le va a otorgar al predio, es decir, se tiene que mencionar hacia donde estará encaminado el lugar en donde se
realizara la construcción, si será un terreno para uso habitacional, uso industrial o uso de servicios.
Desarrollo.
• Precisamente, después de realizar el proyecto meramente teórico, es necesario que también se cumplan las normatividades
establecidas desde el articulo 200, hasta al articulo 215, donde nos establece los requisitos que tienen que cumplir los proyectos y la
ejecución de las obras, desde el uso de suelo, el espacio requerido para los espacios de estacionamiento en una habitación familiar, en
obras realizadas para brindar un servicio, hasta industriales, también nos menciona acerca de unos requisitos que las rampas de
vehículos en los estacionamientos tienen que cumplir, también habla acerca de que un perito tiene que hacerse responsable en cuanto
las excavaciones, demoliciones, terraplenes o réyenos, también nos menciona que el constructor y el perito de la obra se harán
responsables del proyecto, habla también acerca de la calidad de los materiales con los que se realizara la obra de construcción, y
menciona muchas otras cuestiones importantes y que se tienen que tomar en cuenta.
• Además de cierta forma, también hay que tener cuidado con la responsabilidad adquirida al momento del querer realizar dicha obra, ya
que, también se tiene que tomar muy en cuenta, la legislación ambiental, ósea que se tiene que tener una planeación también para
contribuir con el desarrollo sustentable, y el afectar al medio ambiente mínimamente o contribuir con ciertas áreas verdes para intentar
resarcir el daño causado al ambiente por la creación de dichos asentamientos humanos.
Desarrollo.
• Una vez mencionado lo anterior, comenzaremos a dar un pequeño ejemplo de lo que se expuso anteriormente, esto con el propósito de
que quede comprendido por el lector del actual texto.
• Primeramentese tiene que iniciar el proceso de Integración de Expedientes para la Autorización de Fraccionamientos y Condominios,
este puede ser realizado directamente en la pagina oficial de tramites del gobierno del estado de Aguascalientes, para poder realizar
dicho tramite necesito:
• 2 copias certificadas de la o las escrituras públicas o títulos de propiedad del terreno o terrenos objeto de la solicitud, debidamente
inscritos en el Registro Público de la Propiedad.
• 2 copias de la autorización municipal de fusión y/o subdivisión de los terrenos cuando sea necesaria.
• 2 copias certificadas del acta constitutiva de la empresa fraccionadora o promotora o del contrato de fideicomiso, inscrita en el Registro
Público de la Propiedad, cuando se trate de persona moral.
Desarrollo.
• 2 copias de la constancia municipal de compatibilidad urbanística.
• 2 copias de la constancia municipal de compatibilidad urbanística.
• 2 copias del dictamen de Impacto Ambiental.
• 2 copias de la solicitud o autorización de cambio de uso forestal a urbano del terreno o terrenos objeto de la solicitud, cuando sea
requerido.
• 2 copias del dictamen estatal de congruencia urbanística.
• 2 copias y la original del estudio de impacto vial cuando se requiera a juicio de la SEGUOT.
• 1 copia y la original de la ubicación del inmueble o inmuebles en aerofoto, cartografía reciente u otro medio similar.
• 1 copia y la original de la cédula única catastral electrónica y levantamiento topográfico catastral, con una fecha de expedición no mayor
a seis meses, digital en formato vectorial y en coordenadas UTM del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud.
• 1 copia y la original del plano de conjunto a escala 1:5,000 que contenga las ligas del fraccionamiento, condominio o desarrollo
inmobiliario especial, con otras zonas urbanizadas o urbanizables.
Desarrollo.
• 1 copia y original del plano topográfico del terreno con curvas de nivel destinado al fraccionamiento, condominio o desarrollo inmobiliario especial, a escala
1:1,000, que contenga el polígono o polígonos indicando sus medidas y colindancias, así como, las longitudes de los lados, sus rumbos y los ángulos inferiores
en los vértices; y la superficie total del terreno o terrenos.
• 1 copia y original del plano de vialidad a escala 1:1,000, marcando el trazo de los ejes de las vías públicas referido geométricamente a los linderos del terreno.
• 1 copia y original de los planos de la red de agua potable, en el que se indique: datos del proyecto; simbología; localización de la fuente de abastecimiento
punto de conexión a la red municipal; y la localización, altura y capacidad del tanque de regulación.
• 1 copia y original de los planos de escurrimientos de aguas pluviales, que demuestre que dichas aguas podrán ser desalojadas sin ocasionar problemas de
inundaciones o de otro tipo a terrenos, edificaciones y fraccionamientos aguas abajo, y que no obstruyan escurrimientos de terrenos, edificaciones y
fraccionamientos, condominios o colonias ubicados aguas arriba.
• 1 copia y originales de Plano de la red de alcantarillado, que indique: localización de la descarga o descargas; datos del proyecto; simbología; y en su caso,
planta de tratamiento indicando su capacidad y gasto de operación.
• Entre otros documentos que pueden ser consultados directamente en la pagina oficial, estará en la bibliografía, la respuesta, llega en 2 meses, por lo tanto se
tiene que revisar la planeación del proyecto con el propósito de conocer si contiene lo requerido.
Desarrollo.
• Una vez realizado lo anterior, se presenta el proyecto inicial donde se presentara lo mas importante del proyecto:
• Introducción: Anteriormente, en la zona rural del estado de Aguascalientes, la población fue en aumento desde los últimos años, en el
año 2010, se tiene un registro de 1,184,996 personas, donde se tiene registro de que se encuentran361,576 viviendas en total, donde
hay 290,777 viviendas habitadas, 56,875 viviendas deshabitadas, y 13,924 de uso temporal, sin embargo, estas viviendas que se
encuentran deshabitadas en los últimos años se han reducido, ya que la población del estado esta tendiendo a seguir creciendo y por lo
tanto se requiere la implementación de crear nuevas viviendas para que las personas comiencen a obtener una vivienda. Por lo tanto, el
grupo Tu Campestre S.A, presenta el actual proyecto con una cantidad de innovadoras ideas, no solo tecnológicas, sino también,
contribuyente hacia el desarrollo sustentable, esto no solo con el propósito de generar mas viviendas, o apoyar al medio ambiente o
afectarlo de una manera que no sea tan significativa, si no también, de mejorar la calidad de vida de las personas que lleguen al estado
y deseen comprar una casa.
• En el actual documento, presentaremos no únicamente los objetivos que se tienen con este proyecto, si no también, se presentaran
unos aspectos metodológicos de simbología y conceptuales y su congruencia con la planeación del desarrollo mediante los planos de
un modelo de nuestras casas ya mostrado anteriormente en las copias solicitadas para poder obtener la licencia de construcción para
poder realizar la residencial.
Desarrollo.
• Una vez realizado lo anterior, se presenta el proyecto inicial donde se presentara lo mas importante del proyecto:
• Introducción: Anteriormente, en la zona rural del estado de Aguascalientes, la población fue en aumento desde los últimos años, en el
año 2010, se tiene un registro de 1,184,996 personas, donde se tiene registro de que se encuentran361,576 viviendas en total, donde
hay 290,777 viviendas habitadas, 56,875 viviendas deshabitadas, y 13,924 de uso temporal, sin embargo, estas viviendas que se
encuentran deshabitadas en los últimos años se han reducido, ya que la población del estado esta tendiendo a seguir creciendo y por lo
tanto se requiere la implementación de crear nuevas viviendas para que las personas comiencen a obtener una vivienda. Por lo tanto, el
grupo Tu Campestre S.A, presenta el actual proyecto con una cantidad de innovadoras ideas, no solo tecnológicas, sino también,
contribuyente hacia el desarrollo sustentable, esto no solo con el propósito de generar mas viviendas, o apoyar al medio ambiente o
afectarlo de una manera que no sea tan significativa, si no también, de mejorar la calidad de vida de las personas que lleguen al estado
y deseen comprar una casa.
• En el actual documento, presentaremos no únicamente los objetivos que se tienen con este proyecto, si no también, se presentaran
unos aspectos metodológicos de simbología y conceptuales y su congruencia con la planeación del desarrollo mediante los planos de
un modelo de nuestras casas ya mostrado anteriormente en las copias solicitadas para poder obtener la licencia de construcción para
poder realizar la residencial.
Desarrollo.
Desarrollo.
• Base Jurídica: El actual proyecto se encuentra fundado y motivado en base a lo dispuesto en el Código de Ordenamiento Territorial,
Desarrollo Urbano y Vivienda para el Estado de Aguascalientes, conforme a los siguientes artículos:
• ARTÍCULO 200.- Los proyectos para la ejecución de obras deberán cumplir con los requisitos establecidos por este Código, los
programas de desarrollo urbano y ordenamiento del territorio, el Código Municipal y/o el Reglamento de Construcciones respectivo y las
especificaciones técnicas de la materia que expida el ayuntamiento respectivo. Las autoridades estatales y municipales no serán
responsables del diseño, cálculo y proyecto de construcción de las obras y de los materiales a utilizarse, lo cual es responsabilidad del
propietario o poseedor de las mismas, del constructor y/o de los peritos responsables de las obras y especializados que intervengan en
ellas. Dichos proyectos se analizarán para su aprobación de ejecución tomando en cuenta el uso para el cual se destinarán las
construcciones y la ubicación y características de estas.
• ARTÍCULO 201.- En las zonas próximas a las fallas y grietasgeológicas, el municipio respectivo de conformidad con el proyecto que le
presente el propietario o poseedor legal y el constructor avalado por el perito responsable de obra y los peritos especializados,
determinará la calidad de los materiales y las especificaciones de construcción y urbanización que deberán observarse en todas las
obras públicas y privadas en esas zonas.
Desarrollo.
• ARTÍCULO 202.- La ejecución de las obras deberán llevarse a cabo en la forma y términos consignados en la respectiva licencia y de
acuerdo a las disposiciones legales aplicables. Los peritos responsables de obra, los especializados, las unidades externas de
supervisión o los propietarios en su caso, están obligados a vigilar que la ejecución de la misma se realice con las técnicas
constructivas más adecuadas, se empleen los materiales con la resistencia y calidad especificadas en el reglamento de construcciones
respectivo y en sus especificaciones técnicas complementarias, se tomen las medidas de seguridad necesarias, y se evite causar
molestias o perjuicios a terceros.
• ARTÍCULO 203.- Las aguas pluviales no deben ser descargadas directamente a la red sanitaria, ni mezclarse con aguas negras. Las
aguas pluviales deberán canalizarse hacia áreas jardineadas, pozos de absorción, aljibes o cisternas con la finalidad de ser reutilizadas,
este tipo de infraestructura deberá estar provista de obras de excedencia a fin de evitar inundaciones en caso de lluvias extraordinarias,
las cuales si podrán conectarse a la red de drenaje pluvial y de no existir este último, podrán descargarse a la red sanitaria o verterse
superficialmente a la vialidad, sin que esto afecte a los predios o construcciones vecinas.
• ARTÍCULO 204.- Los proyectos de edificaciones nuevas, ampliaciones y remodelaciones incluirán los espacios suficientes para
estacionamiento. Igualmente cuando se cambie el uso del suelo de un predio, deberá condicionarse la autorización de dicho cambio a
que se ajuste el predio a los requerimientos mínimos en materia de estacionamientos.
Desarrollo.
• Los requerimientos mínimos en materia de cajones de estacionamiento son
los siguientes:
• A) HABITACIÓN:
• I.- Habitación unifamiliar:
• a) Menor de 200m2 de terreno 1 cajón por vivienda; y
• b) Mayor de 200m2 de terreno, 2 cajones por vivienda;
• II.- Habitación multifamiliar:
• a) Si la unidad privativa es menor de 120m2 construidos, 1 cajón;
• b) Si la unidad privativa es mayor de 120m2 y menor de 250m2 construidos, 2
cajones; y
• c) Si la unidad privativa es mayor de 250m2 construidos, 3 cajones;
• ARTÍCULO 206.- La realización de excavaciones, demoliciones, terraplenes o
rellenos, requerirá firma responsiva de perito responsable de obra y de
acuerdo al tipo de obra a ejecutar, el ayuntamiento respectivo requerirá un
perito especializado, el que vigilará que se tomen las medidas de seguridad y
que se realicen siguiendo estrictamente las especificaciones y se cumplan
con las normas de construcción aplicables.
• ARTÍCULO 207.- En toda obra a ejecutar de construcción, ampliación,
remodelación, mejoramiento, estructura, demolición, urbanización,
pavimentación, instalación, canalización o similar, el constructor y los peritos
responsables de la obra y especializados y de ser requeridas, las unidades
externas de supervisión, deberán garantizar la calidad de la obra de acuerdo
a las especificaciones técnicas y serán solidariamente responsables por las
fallas o vicios ocultos que surjan. Y demás artículos aplicables.
Desarrollo.
• Diagnostico: Actualmente, analizando la situación actual del estado, y no solo del estado, si no del país, podemos mencionar que las
tendencias de querer vivir en una residencial para mejorar la calidad de vida, en cuanto a la seguridad, además del área en donde se
encuentra el actual o mas bien, la ubicación de donde se realizara el proyecto, podemos mencionar que ayuda al sector de la población
la ubicación, ya que cuenta con varias escuelas primarias, secundarias, preparatorias e inclusive universidades cercanas a la
residencial, además de que las personas prácticamente consideran que el contar con el servicio de seguridad es bueno, se tiene que
mencionar que el servicio de seguridad será con una empresa de seguridad que se dedique específicamente a eso, se encuentra
también cerca de el centro de la ciudad, además de dos centros comerciales, prácticamente los mas grandes del estado de
Aguascalientes actualmente, realmente las personas valoran este tipo de cuestiones, pero el nivel socioeconómico al que se encuentran
dirigidas estas viviendas son al sector de la sociedad media-baja con posibilidad de entrar a la media-alta, ya que las viviendas si se
encuentran un poco elevadas para poder llegar a un estilo de vida mas austero.
• Objetivos: Se pretende de cierta manera, hacer que las personas cuenten con aspiraciones suficientes para poder adquirir un nuevo
estilo de vida, darles algo diferente y que realmente valoren y no solo valoren, si no que, también lo disfruten y que además de cierta
forma todos quieran formar parte de este hermoso proyecto adquiriendo una casa totalmente tecnológica y no solo tecnológica, si no
que también ecológica.
Desarrollo.
• Metas: Las metas que nosotros tenemos a corto plazo, son comenzar a darnos a conocer para poder realizar las primeras ventas de
casas en la preventa, para poder generar ingresos para la constructora y si es de agrado el proyecto, entonces comenzar a desarrollar
nuevos y mas proyectos innovadores y tecnológicos para mejorar la calidad de vida de nuestros clientes, a mediano plazo, nuestro
objetivo será concretar nuevos, mejores y mas residenciales o condominios con el propósito de expandir este proyecto enfocado en la
tecnología, la innovación y el desarrollo sustentable para personas que busquen, quieran o necesiten un cambio de realidad, un cambio
en sus vidas, algo que impacte directamente con la forma de llevar su vida y hasta intentar que las personas hagan conciencia y
también comiencen y aprendan a ayudar al medio ambiente y nuestras metas a largo plazo es poder llevar estos proyectos a menor
escala, hablo de intentar que este proyecto llegue hacia las personas que no tienen suficientes recursos para adquirir una casa tan
innovadora, tecnológica y que sea ecológicamente sustentable, puedan adquirir una casa así, claramente de un costo mucho menor.
• Estrategias: Las estrategias que se llevaran a cabo van enmonadas con el código de la empresa, el código de la constructora, y en base
ala reglamentación pertinente de las leyes tanto locales como también consideramos las federales, esto con el propósito de no caer en
alguna falta o alguna clase de problemática derivada del no cumplir con lo solicitado por la autoridad.
• Y después ya se comienza con todo lo relacionado a lo complicado, que son, directamente la mano de obra, aplanamiento del terreno,
etc.
Conclusión.
• Como conclusión puedo mencionar que esta actividad me ha servido para darme cuenta que, se puede realizar una gran cantidad de
cosas para poder llevar a cabo un proyecto así, sin embargo, también requiere de mucha responsabilidad, y no solo de parte de la
constructora, si no de la persona encarga en elaborar los documentos, ya que con una documentación bien elaborada, no se tendrán
ningún tipo de problemas relacionados con la autoridad.
Conclusión.
• https://tramites.aguascalientes.gob.mx/tramite/EDO-SEGUOT-8
• http://aulavirtualunibritanica.com/pluginfile.php/106934/mod_resource/content/0/7.1%20Control%20urban%C3%ADstico%20en%20el%2
0desarrollo%20urbano.pdf
• http://aulavirtualunibritanica.com/pluginfile.php/106935/mod_resource/content/0/7.2%20Registro%20de%20desarrollo%20urbano.pdf
• http://www.congresoags.gob.mx/agenda_legislativa/leyes/descargarPdf/161
• https://www.aguascalientes.gob.mx/difusion/archivos/inegi-ags.pdf
https://tramites.aguascalientes.gob.mx/tramite/EDO-SEGUOT-8
http://aulavirtualunibritanica.com/pluginfile.php/106934/mod_resource/content/0/7.1Control urban%C3%ADstico en el desarrollo urbano.pdf
http://aulavirtualunibritanica.com/pluginfile.php/106935/mod_resource/content/0/7.2 Registro de desarrollo urbano.pdf
http://www.congresoags.gob.mx/agenda_legislativa/leyes/descargarPdf/161
https://www.aguascalientes.gob.mx/difusion/archivos/inegi-ags.pdf