bolilla 6 reales

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Bolilla 6:
1) CONDOMINIO:
ARTICULO 1983.-Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
ARTICULO 1985.-Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
En el condominio a diferencia del dominio no sos titular del 100%, en el condominio sos dueño de un porcentaje. Esto repercute en los aportes, cada condómino va a soportar los beneficios y perdidas en función de su porcentaje. El porcentaje determina:
a) Los aportes y las perdidas (regla básica): En el caso que dos personas sean condóminos y lo den en alquiler, si una de las partes (Maria) tiene un 60% y la otra parte (Pedro) un 40% del derecho por el precio que pidieron del alquiler, a Maria le corresponde 60% del precio y Pedro el 40% del precio del alquiler. En el caso debacle financiera, maria debe soportarla en el 60% y pedro debe soportarla en el 40% la pérdida del poder adquisitivo. Si deben arreglar el inmueble maria debe aportar 600 y pedro 400. 
b) Los frutos
c) El computo de mayorías: el que es titular del dominio podía “hacer lo que quería”, cuando son varios los dueños de la cosa esto no sucede así, ya que cuando se deben tomar decisiones, la decisión que se va a imponer va a ser la de la mayoría. La mayoría se determina sobre el porcentaje, SOLO POR EL PORCENTAJE, ejemplo: si Pedro tuviera el 60% del dominio de un salón y el resto de los condóminos solo tenga el 1%, tomara la decisión Pedro que tiene el 60%, porque tiene el mayor porcentaje. Es importante saber esto porque en el régimen de propiedad horizontal el computo es doble (cantidad de miembros más porcentaje).
Las porciones indivisas: El porcentaje no se expresa en fracciones materiales, por mas que el porcentaje sea el mismo que el del resto de los condóminos o sea distinto, o por más que la cosa sea divisible o indivisible. No existen simetrías y asimetrías entre el porcentaje del cual soy titular y la fraccion material del cual recae mi derecho.
	1/4
	¼
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 No es condominio 
	
 ¼ ¼ 
 
 ¼ ¼
Esto es condominio 
2) CLASIFICACION: 
El condominio se clasifica en dos: 
a) CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA: se puede pedir la partición, no hay obligación de mantener el condominio.
ARTICULO 1996:Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto sean compatibles. 
ARTICULO 1997:Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible. 
ARTICULO 1998:Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda la cosa. 
b) CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA: no se puede pedir la partición. Se subdivide en dos:
· Cuando la indivisión forzosa temporal: tiene dos tipos: 
El pacto de indivisión, ARTICULO 2000:Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo. Ejem: cuando 4 personas heredan un inmueble, la ley permite que las partes no pacten la partición por el plazo máximo es de 10 años. 
La partición nociva, ARTICULO 2001:Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez. ejem: es la situación cuando uno de los condóminos lo quiere partir y quiere llevarse su porcentaje pero esto generaría una situación de perjuicio para todos o para el otro condómino, por ello el condómino que no esta de acuerdo con la partición puede solicitar al juez que la suspenda y que el condominio no se puede romper por un plazo de 5 años.
*ARTICULO 1999:Renuncia a la acción de partición. El condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado. 
*ARTICULO 2002:Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente. 
· Cuando la indivisión forzosa permanente: dos tipos: 
La del condominio de accesorios indispensables, *ARTICULO 2004:Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división. ejem: cuando es un pasillo común y este sirve como ingreso y egreso de unidades independientes, sobre este se va a generar un condominio y acá nadie puede venir a pedir la parte del pasillo. 
La del condominio de muros, cercos y pozos: la pared, muro que divide el territorio del vecino y del otro, es de ambos. *ARTICULO 2006:Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina: a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante; b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes; c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo; d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes; e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes; f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo; g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento; h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie. 
*ARTICULO 2003:Publicidad de la indivisión o su cese. Las cláusulas de indivisión o el cese anticipado de la indivisión sólo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban en el respectivo registro de la propiedad. 
*ARTICULO 2005:Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos. 
3) VINCULOS O RELACIONES:
Para entender el régimen de condominio hay que tener en cuenta dos vínculos o relaciones, en ambos vínculos se debe tener en cuenta el ejercicio de las facultades materiales y jurídicas sobre la cosa, son dos vínculos que se deben analizar según las facultades materiales y jurídicas determinadas:
· ENTRE LOS CONDÓMINOS ENTRE SÍ: sobre las facultades materiales: 
ARTICULO 1986.-Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos.
ARTICULO 1987.-Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
Cada condómino puede usar y gozar de la cosa pero deben hacerlo con respecto al pacto de uso y goce. Dos limitaciones: no se puede alterar el destino, el destino de la cosa se determina por su naturaleza o por el pacto; no se puede deteriorar o usar la cosa solo por su propio interés.ARTICULO 1988.-Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condó-minos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente.
Si uno de los condóminos utiliza toda la cosa de manera exclusiva y excluyente de los otros condóminos no tiene que pagarle nada a los otros, solo le va a deber cuando los otros se lo pidan y le va a deber desde que se realiza la petición (canon locativo) hasta que se realiza la partición de la cosa. Y solo tendrá la obligación de pagarle al que lo pide. Ejem: si unos de los condóminos (pedro) que tiene el 60% le reclama el pago al otro (juan) que está usando la cosa y que tiene el 10%, el alquiler sale $20.000, juan le tiene que pagar $2000 (calculo de porcentaje es 0,1 x 20.000= 2000). 
 ARTICULO 1990.-Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
ARTICULO 1991.-Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.
Para realizar la mejora necesito el acuerdo de todos y según el tipo de mejora corre por cuenta de todos o por quien la ocupa. (agregar mejoras compensables y no compensables)
*ARTICULO 2370:Partición provisional. La partición se considera meramente provisional si los copartícipes sólo han hecho una división del uso y goce de los bienes de la herencia, dejando indivisa la propiedad. La partición provisional no obsta al derecho de pedir la partición definitiva. 
 En el caso que compren la casa entre 3, uno ocupa el frente, otro el de atrás, otro hace un departamento y hacen un muro lindero. Por mas que lo hayan pactado y lo hayan firmado no lo hace adjudicatario de la fracción que venia ocupando por mas acuerdo que exista, porque el condominio no se expresa en fracciones.
Sobre las facultades jurídicas: 
ARTICULO 1989.-Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
Cada condómino cuando puede hacer lo que quiera con su porcentaje, en el caso que sea el 30% podrá vender ese 30% a otra persona, a la persona que se le vende pasa a ser condómino. También podrá gravarla sin autorización de los otros condóminos. El acreedor no tiene que esperar a que se realiza la partición para cobrarle a uno de los condóminos. La renuncia de uno de los condóminos se distribuye de acuerdo al porcentaje de cada uno de los demás condóminos
Entre los condóminos entre si tenemos más amplitud en las facultades jurídicas, ya que los condóminos pueden enajenar, grabar, constituir otros derechos reales, etc sin el consentimiento de los otros condóminos y los acreedores no tienen ni siquiera que esperar el resultado de la partición. En cambio, en el ejercicio de las facultades materiales esta más restringido ya que tiene dos limites básicos, que son: no alterar su destino, no ocuparla en beneficio suyo y perjuicio de los demás y no impedir el ejercicio de las facultades de los demás.
· ENTRE LOS CONDÓMINOS Y TERCEROS: 
ARTICULO 1992.-Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado. Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.
En el caso que se contrate con un tercero por realizar mejores necesarias, útiles o suntuarias, este tercero tiene el derecho de reclamar el pago del todo a quien lo contrato, siempre va a pagar el condómino que contrato, pero tiene reembolso contra los otros condóminos, que cada condómino debe realizar el reembolso de acuerdo a su porcentaje. Es decir, el tercero contratante, reclama a quien contrato en la totalidad del trabajo y el condómino contratante que paga tiene acción de repetición en la medida en la cual cada uno es dueño de su parte indivisa.
En caso de que dos condóminos contraten con un tercero, ambos condóminos deben pagar en partes iguales (50% cada uno). Si los condóminos no expresan porcentaje, cada condómino debe realizar el pago en partes iguales, es una obligación simplemente mancomunada. La solidaridad no se presume, ejem: si al plomero no se le dice que pedro es dueño del 70% y juan del 30% ambos le deben en partes iguales, pero después se podrá realizar el reembolso el que pago el excedente.
Si los condóminos expresan solidaridad, es decir que la deuda la puede pagar cualquiera de los condóminos, el tercero puede exigir el pago a cualquiera de los condóminos por el 100% de la deuda, el que pago tiene acción de repetición contra los demás condóminos.
4) ADMINSTRACION:
ARTICULO 1993:Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración. 
Cuando no es posible el uso común de la cosa, o no hay acuerdo (cuando los condóminos no se ponen de acuerdo con el uso y goce común de la cosa). Esto se puede dar por dos motivos expresamente establecidos que están en la letra de la ley (Art. 1993 del CCyC) y un tercer motivo que no está en el CCyC. 
Los motivos que están expresamente establecidos en el CCyC son: 1) la imposibilidad de uso y goce común por la naturaleza de la cosa; y 2) la imposibilidad de uso y goce común por la oposición de un condómino (por ej, cuando dos personas compran un auto y uno lo usa de remis de forma casi exclusiva por casi las 24 hs sin permitir que el otro la use, es decir, cuando uno de los condóminos haga un uso exclusivo y excluyente de la cosa, entonces el otro condómino que no usa el auto se opone y ejerce el ius prohibendi y le exige un canon locativo, esta oposición, cuando uno pide y el otro dice “ no, no te doy”, es decir cuando no hay acuerdo en nada porque puede pasar que en el caso del ejemplo el que no usa la cosa le exija el pago al otro y el otro acepte pagar el alquiler por el uso).
Y 3) la imposibilidad de uso y goce de la cosa común cuando uno de los condóminos realiza el pedido de partición, el pedido es imprescriptible y se puede suspender la partición, cuando se pacta que no se va a pedir la particion por el plazo de 5 años, renovables por única vez a 5 años.
En los casos que no haya acuerdo por alguna de estas tres causales la ley requiere que los condóminos se reunan en asamblea y resuelvan sobre la administración. La palabra administración se refiere a que lo que se va a discutir que hacemos con la cosa pero en actos de administración, no de disposición. Es importante aclarar esto porque si se reúnen para realizar un acto de disposición, como vender toda la cosa, o gravar toda la cosa, necesariamente tienen que concurrir todos los condominos, una mayoría con unanimidad, (o una parte determinada, dijo AGUSTIN, pero no explico).
Acá (actos de administración) se va a buscar una forma de explotar la cosa sin comprometerla, de modo tal que todossalgan satisfechos, en el caso de actos de disposición se pueden dar también pero tienen que estar todos los condóminos.
El artículo 1994 establece que “Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.” Es decir, el condómino que plantee la asamblea, tiene que citar a los otros por un medio fehaciente manifestando la finalidad especifica (expresarse de manera clara la finalidad) y con anticipación razonable. La ley nos exige que esta citación se haga por un medio fehaciente porque eventualmente a futuro si no se llega a un acuerdo va a repercutir la fecha en la cual se lo cito y el medio fehaciente por el cual se hizo, por ej, A, B, y C son condóminos de un inmueble en partes iguales 33% pero la única persona que usa el inmueble es B, entonces A ejerce el ius prohibendi y se opone al uso exclusivo y excluyente que está haciendo sobre el inmueble y le exige el pago en dinero, para cual le cita a que concurra una asamblea en donde deben concurrir A, B y C para resolver que hacer con el inmueble y a determinar el monto a pagar por B. Pero B contesta la carta documento diciendo que no va a concurrir, desconoce, no quiere pagar, etc. Suponemos que B contesta la carta el 10/03. Entonces A puede concurrir al juez a pedirle que condene a la condómino a que le pague por estos motivos, y el medio fehaciente es la prueba que tengo sobre la oposición de ella, además va a determinar la fecha importantísima porque se puede reclamar el canon locativo desde la oposición que en este caso sería el 10/03, entonces el medio fehaciente va a repercutir a los fines de probar el ejercicio del ius prohibendi, en el devengamiento del crédito y va a repercutir también en las costas. Aca el silencio tiene una consecuencia negativa rompiendo con el principio general, ya que hay una obligación legal de expresarse. Además de costas también va a pedir intereses, y gastos.
En este caso B solo le tiene que pagar a A, pero no beneficia a C porque este no se opuso, esto se fundamenta porque en el condominio se presume la conformidad.
El medio fehaciente no necesariamente tiene que ser una carta documento, puede ser otro medio fehaciente que los condóminos hayan pactado, por ej, un correo electrónico. 
Una vez realizada la citacion puede pasar que concurran dos escenarios:
1) Escenario ideal, que todos los condóminos concurran a la asamblea, se plantean las opciones, y la opción que obliga según el segundo párrafo del art. 1994 “La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas, aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte” entonces supongamos que en el caso del ejemplo A y C quieren alquilar el inmueble y B dice que no quiere alquilar el inmueble, por la votación de la mayoría absoluta se alquila (cada uno tiene el 33%). En caso de que el porcentaje fuera distinto A tiene el 50% B tiene el 20% y C tiene el 30%, y A quiere alquilar, pero B y C no quieren lo que se hace es “tirar la moneda”
La mayoría que se computa acá es mayoría absoluta.
ACLARACION: las mayorías que existen son: 
· Mayoría absoluta: mitad más uno, sería más del 50% (50, 01%)
· Mayoría calificada o agravada: 2/3 o 7/8 
· Mayoría simple: se va a dar cuando hay variedad de opciones, por ej, opción 1, que recibe el 40% de votos a favor, la opción 2 recibe el 10%, y la opción 3 50%. La opción ganadora es la 3.
en el condominio siempre es necesaria la mayoría absoluta y siempre sobre el valor (porcentaje).
2) El segundo escenario posible se da cuando falto un condómino que fue debidamente citado con medio fehaciente, con anticipación razonable, y con la finalidad establecida, lo que busca el código es destrabar los inconvenientes que trae la ausencia de un condómino, muchas veces que un condómino no vaya perjudica a la toma de decisiones porque sin su porcentaje no se puede tomar una decisión, por eso no se necesita el quórum unánime (QUORUM, el mínimo indispensable para deliberar, y la MAYORIA es el numero indispensable para que una decisión se torne exigible). 
Para una asamblea no es necesario el quorum unánime, es decir, que deciden los que concurran a la asamblea. Pero la decisión que se tome en una asamblea donde no tengo quórum unánime va a ser exigible, siempre y cuando reúna la mayoría absoluta, sobre el total del valor, no sobre la mayoría absoluta del valor de los miembros presentes. En otras palabras, en una asamblea donde no tengo quorum unánime, la decisión que se tome –para ser exigible- debe representar la mayoría absoluta del total del valor de la cosa y no el total del valor reunido con los presentes. 
ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.
La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.
EXTRA: por ejemplo, A, tiene 60%, B 30%, C 5%, y D 5%, la pregunta fue ¿pueden pedir al mismo tiempo B, C, y D la partición y se constituya al mismo tiempo un condómino sobre ese 40%? Se prorratea, el 40% pasa a ser 100%, hay que ver el régimen de prorrateo y también hay que ver la atribución preferencial (donde D pide al juez que se le atribuya el porcentaje de A, a cambio de algo).
5) LAS VIAS DE PARTICION: (TEMA DE EXAMEN)
· PARTICION PRIVADA: requisitos: 1) condóminos presentes, 2) plenamente capaces, 3) unanimidad en la votación y 4) falta de oposición de un tercero con interés legítimo (acreedor). Porque si yo tengo los primeros tres requisitos y un tercero con interés legítimo se me opone se tendrá que hacer por la vía judicial (el cuarto requisito no está en el artículo 2369, pero si para la judicial me alcanza con la oposición de un tercero fundado en un interés legítimo caigo en la judicial entonces para la privada necesito, los 4 requisitos.
ARTICULO 2369:Partición privada. Si todos los copartícipes están presentes y son plenamente capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes. La partición puede ser total o parcial. 
· PARTICION JUDICIAL: las causales de partición judicial son:1) condóminos incapaces o con capacidad restringida o ausentes; 2) terceros que se oponen con un interés legítimo y 3) que los coparticipes si son capaces no hayan acordado hacer la partición de forma privada (falta de acuerdo) TEMA DE EXAMEN 
ARTICULO 2371:Partición judicial. La partición debe ser judicial: a) si hay copartícipes incapaces, con capacidad restringida o ausentes; b) si terceros, fundándose en un interés legítimo, se oponen a que la partición se haga privadamente; c) si los copartícipes son plenamente capaces y no acuerdan en hacer la partición privadamente. 
En ambos casos se puede hacer por especie o en dinero. La regla es que la partición se haga en especie si se puede, salvo que el resultado de esta partición es especie sea antieconmico
ARTICULO 2374.- Principio de partición en especie. Si es posible dividir y adjudicar los bienes en especie, ninguno de los copartícipes puede exigir su venta.
En caso contrario, se debe proceder a la venta de los bienes y a la distribución del producto que se obtiene. También puede venderse parte de los bienes si es necesario para posibilitar la formación de los lotes.
ARTICULO 2375.- División antieconómica. Aunque los bienes sean divisibles, no se los debe dividir si ello hace antieconómico el aprovechamiento de las partes.
Si no son licitados, pueden ser adjudicados a uno o varios de los copartícipes que los acepten, compensándose en dinero la diferencia entre el valor de los bienes y el monto de las hijuelas.