TASACIONES MÓDULO 1 Y DOS

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TASACIONES MÓDULO 1 Y DOS
RESUMEN DE TASACIONES
UNIDAD 1 
1- Historia: 
1ras referencias de tasación hace 400 años. Los 1ros antecedentes surgen de la novísima recopilación de leyes de España 
(P), que es la sistematización del derecho español.
Distintos enfoques: 
Según Dante Guerrero: pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto 
de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere cierta formación 
técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa. (P) 
Método de valuación- clasificación: 
a)Los métodos separativos: Estos dos elementos (terreno y mejoras) son de naturaleza distinta y tienen valores 
propios e independientes entre sí.
•el terreno 
•construcciones o mejoras edilicias.
b)Métodos de conjunto: proviene de su singularidad, “deltodo”, al margen de las partes que la componen. El valor 
se mide por la renta real o probable (poco seguro en países inflacionarios) 
•Específicos: particularidades (renta, la calidad material y funcional de las mejoras, su aptitud, su destino actual)
•Comparativos: comparándolas en cuanto a sus características, sus particularidades y su destino actual y 
probable. Considera las ventas de propiedades similares o sustitutas e información referente al mercado. (P)
Introducción y antecedentes. Conceptos
Tasar:determinación del valor económico de un bien basándose en los elementos que surgen de aquel en relación con 
un mercado actual y aplicando una metodología determinada (P) Según el diccionario: poner precio oficialmente a ciertas cosas 
vendibles. (P) 
Tasar según otros autores en sentido estricto: estimar el valor económico, de un bien y se determina un precio potencial 
probable. Solo hay PRECIO en sentido estricto cuando se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales uno de 
ellos es moneda. 
Valorar: según el diccionario al igual que tasar, pero sin oficialmente poner precio a ciertas cosas vendibles. 
Tasación: justo precio o avaluó de una cosa. 
Objetivo tasación: poder dar con el precio de una cosa, basándose en las características de las mismas y en un momento 
determinado. La tasación se realiza sobre aquellas cosas, objetos, materiales capaces de modificar su valor, desde el punto de 
vista jurídico llamado Bienes, que constituyen parte del patrimonio de un individuo, sean muebles, inmuebles o semovientes. Art.
2311 y 2312. (Hoy cod. CyC art 16). 
Valuación Valorar: señalar a una cosa el valor correspondiente a su estimación, ponerle precio. 
Precio:es el valor pecuniario en que se estima una cosa. 
Precio potencial: se refiere a la idea de precio que tendrá un bien en una compraventa libre, si esta se produjere. El valor 
a tener en cuenta para el intercambio es el económico.
Justiprecio: determinar el valor de algo. 
3. Legislación. 
Como marco regulatorio la LEY 25028 “régimen legal de martilleros y corredores” P, regula el ejercicio de los martilleros y 
corredores públicos en toda la Argentina. La tasación no se encuentra con un marco regulatorio en el país, salvo en Córdoba, 
quienes poseen requisitos para trabajar como peritos tasadores. 
 
3.1 Definiciones y diferencias. 
oValuar: transitivo de valorar. Lo hace cualquier persona. (ES DISTINTO A TASAR)
oValorar: señalar el precio. Lo hace cualquier persona, de acuerdo a la preferencia, la utilidad, para otros el trabajo empleado 
para producir una cosa. 
oValor: grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. (DISTINTO 
A PRECIO). 
oCotizar:estimar, particularmente de forma pública, a alguien o algo en relación con un fin determinado.(P) Lo realiza 
alguien con formación, idoneidad, experto conocedor. “Agente público”.
oTasar: fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía. Lo hace alguien que posee formación técnica y en el
ejercicio de ello certifican el precio o valor de una cosa. Lo puede hacer un martillero corredor público cuando realizan la 
tarea en forma judicial como perito tasador, actúan a solicitud de un juez y de manera oficial de un organismo estatal.
oTasación:Los autores estadounidenses Marston y Thomas brindan concepto de tasación: es el arte de estimar los justos 
valores de cambio de propiedades determinadas. (P)
¿En que se diferencian los conceptos valuar, cotizar y tasar? 
Valuar: pueden ser realizadas por cualquier persona, cotizar: solo por personas con formación e idoneidad y cuando estos 
profesionales son requeridos por un órgano del estado, están realizando la actividad de tasar. (P)
oTasador 
Según el Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) define como Tasador a: 
-Un experto profesional universitario legalmente habitado en su país, con alto nivel de competencia técnica e impecable 
integridad, 
-que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos, usos y fuerzas sociales, 
económicas, políticas y físicas, que por su interacción influyen en su valor;
-procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente, dentro de su sano criterio de apreciación 
y avalúa el bien o los derechos, 
-estimando su valor de cambio por dinero en efectivo para una fecha y un lugar determinado, considerando un uso y 
propósitos específicos”. (P). 
La convención panamericana de valuadores realizada en la lima (1949) en cuanto al valor de una tasación señala: (P) 
+el objeto de una valuación debe aproximarse lo más posible a él. 
+cualesquiera sean los fines para los que se evalúa este valor es ideal. 
+el valor de un inmueble en un momento dado es único. 
Para la funcion del valuador, el tasador debe hallarse plenamente compenetrado de las finalidades de su tarea. (P) 
Los estándares internacionales definen: 
oPrecio: Según el COMITE INTERNACIONAL DE NORMAS DE TASACION es el término usado para designar la cantidad pedida, 
ofrecida o pagada por un bien o servicio. (P) El precio pagado puede o no tener una relación alguna con el valor que pueden 
asignarle otras personas a esos bienes. Generalmente el precio es una indicación del valor relativo que el comprador y/o 
vendedor dan a los bienes y servicio en circunstancias particulares. 
oCosto:vulgarmente nos indica lo que debemos erogar para poder adquirir un bien (P), existiendo dos estándares 
internacionales que lo definen: 1) PRECIO pagado por los bienes o servicios. 2) CANTIDAD requerida para crear o producir 
el bien o servicio. (P)El precio se convierte en el costo para el comprador. Suma dineraria que se debe afrontar. (P)
oMercado: es cualquier conjunto de transacciones, acuerdos o intercambio de bienes servicios entre compradores y 
vendedores, (P)existe cierta competencia entre los participantes. Podemos definirlo como un sistema donde se efectúa el 
intercambio de bienes y servicios, teniendo la habitualidad y libertad para realizar las transacciones deseadas. Un mercado 
puede ser local, regional, nacional o internacional. 
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oDemanda: acto, actitud o predisposición de adquirir bienes y/o servicios, para prever la satisfacción de las necesidades por
parte de los consumidores, en un mercado determinado y durante un periodo de tiempo.(P) Si la demanda se concreta se 
denomina demanda real o efectiva, debe ser respaldada con medios de pago. Si la demanda no se concreta se la conoce como 
demanda potencial. 
oOferta:es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes están dispuestos a ofrecer a diferentes precios y 
condiciones dadas, en un determinado mercado y momento. (P)
oValor de un bien: es el valor que le asignamos en nuestra preferencia. Siguiendo a Dante Guerrero: el valor se
puede definir como el resultado de la comparación de bienes y riquezas en función de una unidad monetaria para un mercado 
dado y en un determinado tiempo. Siguiendo a la convención panamericana el valor de un inmueble en un momento dado es 
único.
El comité internacionalde tasación (IVSC) dice: hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor: (P- nombrar c/u)
1) Valor basado en el mercado:asumen la operación de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin limitaciones 
causadas por fuerzas ajenas al mercado. 
2) Valores ajenos al mercado: usan métodos que consideran la utilidad económica o funciones de un activo. 
Diversos ámbitos de valor: 
Según Chandiashay distintos elementos de comparación. Establece que el valor es único objetivo y privativo del bien examinado. 
(P). 
•Valor del mercado: asumen las operaciones de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas 
por fuerzas ajenas al mercado. (P) es el importe neto que podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la 
fecha de la valoración, donde existe un comprador potencial y un vendedor informado, ambos actuando libremente por un 
interés económico sin un condicionamiento en la operación. 
•Valor del costo de reposición: (P)
1) Bruto o a nuevo (CRB):suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valorización, un bien 
por otro nuevo de las mismas características. (P) 
2) Neto o depreciado (CRD): resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o funcional en la fecha de la valoración. 
En el caso de bienes inmuebles deberá sumarse el valor del terreno. 
•Valor de uso:valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilidad que él hace. (P)El resultado no 
representa un valor objetivo porque no se encuentra relacionado con el mercado. 
•Valor de tasación:valor determinado en función de la finalidad de la tasación, la finalidad determinara la adecuación de un 
concepto de valor. 
•Valor presente-Valor futuro: (VP – VF) 
1) Teoría de la actualidad: consideración del valor de un inmueble, en su aspecto presente, sin tomar en cuenta toda 
potencialidaddel mismo que pueda preverse a futuro, es el llamado valor potencial de un bien. (P) 
2) Teoría de la aptitud:es la que consideramos correcta, la más acorde a los sucesivos cambios que pueden producirse 
en el valor de un bien por circunstancias ajenas o propias de él, toma en cuenta el valor actual como su “aptitud” esto es 
el valor potencial que puede preverse al día de hoy y para el futuro. CHANDIAS rechaza la teoría de la actualidad, dice 
que no debe perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros. 
•Valuación para expropiación: suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien expropiado (P) y los 
daños que sean consecuencia directa de la expropiación. 
•Valuación técnico contable: de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor neto de realización o el valor de 
reposición depreciado. (P) 
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•Valuación para venta o adquisición: el valor de tasación para estos fines será el valor del mercado obtenido 
preferentemente por el método comparativo. (P) 
•Valuación para locación o Concesión de uso: el valor de tasación será el valor de mercado obtenido por el método 
comparativo de antecedentes de locación o concesión, por capitalización de la renta y otro método financiero apropiado. 
•Valuación para garantías:incluida garantía hipotecaria, será el valor de realización, entendido como el valor de mercado 
descontados un porcentaje que tenga en cuenta la hipótesis de venta en un término corto. 
•Valuación para subastas:para esto será el valor de mercado o costo de reposición depreciado, afectado por un coeficiente 
de reducción para fijarla base de remate que determinará el comitente según la legislación vigente. 
•Valuación para seguros:será el correspondiente al costo depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del 
terreno. (P) 
•Valuación a efectos Impositivos o de catastro: será el valor de mercado o el costo de reposición depreciado, afectado por un 
coeficiente que determinará la autoridad de aplicación. 
•Valuación para servidumbres: será el valor de mercado, afectado por los coeficientes de restricción según el caso. 
Otros valores: (P) 
•Valor de inversión: de particulares sobre inmuebles específicos.Valor de un inmueble para un inversionista en particular, o 
para una clase de inversionista, para objetivos de inversión específicamente identificados. 
•Valor de negocio en marcha:empresa en operaciones. Valor del negocio como un todo. 
•Valor de rescate: venta de los materiales que contiene.
•Valor de la liquidación o de venta forzosa: dentro de un marco de tiempo corto / vendedor no dispuesto / comprador con
pleno conocimiento de la desventaja del vendedor. 
•Valor Especial: se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor está por encima del valor del mercado. Es un 
incremento de valor que podría ser aplicable a un propietario o usuario en particular o a un usuario o propietario potencial 
de un inmueble, más que al mercado, se aplica a un comprador con un interés especial. 
Diferencias entre valor y precio: 
Valor: (P)
-se representa en función de otra cosa distinta. 
-es lo que le asignamos a nuestras preferencias. 
-compara dos riquezas entre si (P)
-es anterior (trueque) 
Precio: 
-evidencia económicamente una riqueza en sí misma; 
-surge cuando el valor es comparado y expresado en papel moneda;
-se representa en moneda de curso legal; 
-es posterior (valor expresado en moneda = precio) 
3.2 Variabilidad del precio. El principio de escasez 
Principio de la escasez:es un problema económico que se presenta porque las necesidades humanas son ilimitadas, mientras que
los recursos económicos son limitados y por lo tanto los bienes. 
La variabilidad del precio está relacionada con la oferta y la demanda de determinado momento y mercado, motivo por lo que 
los precios sufren variaciones. 
3.3 Principios generales de tasación: (P)
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1.Principio de sustitución:el valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos
de aquel. (P) 
2.Principio de temporalidad:el valor de un bien está en función de la fecha de tasación y puede variar a lo largo del 
tiempo.(P) 
3.Principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas a seguir.(P)
Nociones de ética profesional: “El tasador debe hallarse plenamente compenetrado de las finalidades de su tarea y hacer 
de su profesión un deber de conciencia y estar identificado con los nobles principios sociales.(P) 
FEDERICO HEGEL: la ética no es extraña al sujeto, sino que esta implícito el testimonio de que ella hace el espíritu, como su 
propia esencia y en el cual el sujeto tiene un sentimiento de si o vive como un elemento distinto de sí mismo. (P)
3.4 Categorías de las tasaciones: (P)
1.Estimativas:la apreciación económicase realiza por impresión del experto basada en comparaciones de valores no 
analizados técnicamente (de palabra o por escrito) (P).
2.Ordinarias:la apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las 
reglas técnicas.(P) Acompañada de una memoria descriptiva. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados 
por el comitente (comitente es el cliente que encarga al comisionado). 
3.Extraordinarias 1) análisis de precios para todos los rubros de la tasación que sean aplicables.2) investigación de 
circunstancias técnicas, de mercado, etc. correspondientes a una época anterior en 5 años a la fecha de la encomienda. 
3) actuación conjunta con otros profesionales (multidisciplinaria) (P)
Casos en los que es necesaria una tasación:
1.Una compraventa: (P) el objeto es el intercambio de un bien determinado por una suma de dinero. (P) Es esencial el 
precio determinado por el cual se desarrollará el negocio, siendo una correcta tasación, la que nos dará el monto del 
intercambio. 
2.División de condominio:(P)
Condominio: derecho real, derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobra una cosa 
mueble o inmueble. 
División condominio “cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo ladivisión de la cosa común, cuando 
no se encuentre sometida a una indivisión forzosa. La ley solo limita la posibilidad de indivisión a dos requisitos a saber: 
* Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente constituida según lo establecido en la norma. *Que el 
condominio no esté sometido a un estado de indivisión forzosa. La tasación será vital para llegar a una justa división del 
condominio, las partes indivisas de un bien pueden tener distintos valores entre sí. 
3.Casos relacionados con la propiedad horizontal: cuando sufran menoscabos de diversa naturaleza. La ley define si la 
destrucción en cuestión llega o no al requisito legal. Ejemplo: Si el pH sufre menoscabos como deterioro o destrucción 
para resolver demolición y venta del terreno y de los materiales o la reparación o reconstrucción. (P)
4.Garantía de un mutuo: (P)cuando en un préstamo de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real a favor del 
mutuante, ofreciendo una garantía de la correcta devolución del monto especificado con un inmueble, el cual puede ser 
propiedad del deudor o de otra persona. (Tasador da el valor, será proporcional al valor que afianza) 
5.Daños y perjuicios: menoscabo en el patrimonio de una persona (P). Cuantificación el monto abonar en concepto de 
indemnización, es necesario individualizar con exactitud el daño ocasionado. (P)
6.Expropiación:Cuando es el poder del Estado el que determina de “utilidad pública” un bien e indemniza con una suma 
de dinero a su propietario. (P)
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Const. Nacional: “La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la nación puede ser privado de ella, sino en virtud de 
la sentencia fundada en ley La Expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente
indemnizada”. Es por la cuantificación de la indemnización que se requiere la tasación. 
7.Confección de un Inventario:se ordena una tasación para que su resultado sea plasmado en un inventario de bienes.
(P)Es necesaria la tasación toda vez que el valor que se dictamine por los bienes objeto del inventario va a ingresar al 
patrimonio de una persona en carácter de activos. 
8.Regulación de honorarios:la regulación de los honorarios profesionales se conviene con el valor de los bienes que fueron 
objeto de actuación. En caso de lo que las partes no estén de acuerdo con el precio del bien en cuestión, se recurre a la 
tasación, para que un juez competente regule los honorarios correspondientes por el servicio prestado. 
Aspectos jurídicos-técnicos y económicos. (bases para efectuar una correcta tasación) (P)
•ASPECTO JURIDICO: Consiste en tomar como punto de vista la situación particular que tiene el propietario con respecto 
a la cosa en sí misma.(P)Se tienen en cuenta las exigencias legales del objeto (inmueble: debe observarse el parcelario, 
superficie y ubicación exacta). 
•ASPECTO ECONOMICO: es necesario el estudio de las condiciones de mercado(P) en las que se encuentra situada la 
comercialización del bien en cuestión. Es importante la economía del país, la provincia, la ciudad, y hasta la zona 
geográfica en que se encuentre situado el bien. Son importantes las diversas modificaciones del valor de la moneda y las 
variaciones en el nivel adquisitivo, todo esto afectan el valor del bien a tasar. 
•ASPECTO TECNICO: proveerá orden metodológico para la información recabada.(P) Se basa en el criterio, pero deberá 
a su vez valerse de la técnica como elemento fundamental para la determinación del precio de la cosa. 
Informe de valoración-aspectos formales-contenidos mínimos. 
Informe de valoración: 
-Es el documento en el cual constara toda la información recabada por el tasador durante el ejercicio de su actividad. (P)
-El informe de tasación se caracteriza por ser una opinión debidamente fundada, y en virtud de ello, la misma se asienta en: (P)
- Todo “informe de valoración” posee: aspectos formales y contenidos mínimos. 
1.Planos, croquis, mensura, cómputos, y valores referenciales agregados en carpeta separada, pero como parte del dictamen. 
2.Detalle explicativo de los factores generales y especiales, influyentes para la determinación de los valores. 
3.Utilización y explicación de los coeficientes admisibles según los casos. 
4.Mención de factores excepcionales, si los hubiere. 
5.Tasación del terreno. 
6.Tasación de la construcción. 
7.Tasación de todo otro valor incidente, o que forma parte del todo. 
8.Reducción de los resultados parciales a la conjunción o tasación final global. 
9.Toda otra consideración u observación especial. 
10.Índice de la actualización de valores. 
11.Ofrecimiento de cuanta explicación surgiere como motivo del trabajo. 
12.Fotografías del frente inmueble y si se encontrare con edificio, diversos ambientes del mismo. 
-En la función profesional que viene a coronar el informe de valuación? (P): Un largo y minucioso procedimiento efectuado por 
el tasador (recabo información de lo atinente a los elementos constitutivos del bien, comparándolo con otros bienes similares 
de la zona). 
- ¿quién firma el dictamen de valuación? El perito tasador. Será emitido por un profesional del rubro ante un requerimiento 
formulado ya sea por un particular o por una persona jurídica que requiera sus servicios. 
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En caso de expropiación donde se declaro un inmueble de utilidad pública debe intervenir para hacer el informe actúa el tribunal 
de tasaciones de la nación (dictamen del monto indemnizatorio el que deberá pronunciarse dentro de los 90 días) y el consejo 
general de tasaciones de la provincia (P). 
•¿En sede judicial, bajo que denominación actúa el tasador? como “perito” en un litigio determinado.
•Es importante tener presente que la búsqueda de datos de venta forma parte de la labor de tasación que debe ser realizada:
es importante reiterar que la búsqueda de datos de ventas es parte de la tarea de tasación, y que conviene ser realizada 
personalmente por el tasador, ya que durante el desempeño de la tarea va captando información complementaria, que le 
permite ahondar el conocimiento de la zona y las condiciones del mercado inmobiliario. (P)
•Dentro de los contenidos de un informe de valuación debe haber: tasación del terreno y la construcción, y de todo otro 
valor incidente. (P)
•Aspecto técnico *:
•Factores extrínsecos: ubicación, zona, uso (comercial-residencial-industrial), transporte urbano, manzana, servicios 
públicos, economía. 
•Factores intrínsecos: superficie cubierta, superficie del terreno, conservación, categoría de construcción.
UNIDAD 2 
LECTURA 1 Corrientes de tasaciones 
1. Subjetiva (P) (condicionamiento de los sujetos)
oConsidera importante tener en cuenta a los sujetos y sus circunstancias (P) 
oExisten tantos valores como objetivos se persigan al momento de valorarlo.
oNo se aplican métodos. Precio se encuentra en constante variación dependiendo de los motivos. 
En el caso con urgencia en vender, se actuaria por corriente subjetiva, teniendo que dar prioridad al pedido del 
comitente. (P) El valor puede variar ajustándose a las circunstancias del sujeto.
2. Objetiva (P). (objeto como punto de partida) 
oLa tasación sigue un método para un resultado acertado. Estos métodos son rígidos e inmodificables durante el proceso 
de la valuación, aunque pueden darse motivos que modifiquen el resultado del proceso (en caso que el sujeto tenga 
motivos) (VERDADERO). El método aplicar dependerá del criterio profesional.
oPrincipio: El valor de un bien es siempre uno (P) sin importar el objetivo que se persiga al momento de efectuar su 
valoración. El valor es único, objetivo, privativo del bien examinado, de la misma manera como lo son sus dimensiones, 
su forma o cualquiera de sus propiedades (VERDADERO) 
-3 etapas: 
1.determinación exhaustiva del bien a tasar. 
2.elección y aplicación del método científico. 
3.determinación del precio. (P) 
Variabilidad de precios/ Distinción de métodos 
El valor final o precio final siempre es uno solo, a pesar que existan distintos tipos de valores tales como:
rentísticos (a losfines de una locación) - Históricos (en relación al bien o al sujeto propietario) - Sentimentales (elección 
muy subjetiva de la persona) - Panorámicos (paisajes, arboledas...) (P) 
LA REGLA DE AVALUO NOS INDICA QUE NO EXISTE DIVERSIDAD DE VALORES, PERO SI: pluralidad de métodos 
cada uno con matices diferentes. (P) 
PRECIO VIRTUAL o IDEAL: Corriente objetiva. Depende de un método científico. No admite variación. 
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PRECIO VENAL: Corriente subjetiva. Es el que se ofrece para la venta (en el mercado).(P). Admite variaciones. 
PRECIO REAL: Es lo que se eroga una vez concluida la operación a la de arriba. (P)
Corrientes de la Tasación
Los métodos para tasar no son extraídos de norma legal, ya que no existe en el derecho positivo ninguna ley que prescriba lo 
atinente a los mismos. Los métodos son fruto de investigaciones y ensayos científicos de diferentes autores. 
Antecedentes Históricos 
Existen distintas teoríasen relación a las diversas modalidades de tasación) (P)
•Actualidad exclusiva: proponía establecer el precio de un inmueble sobre datos presentes(P) sin tomar en consideración 
las posibles circunstancias que se puedan dar en el futuro. (rechazada por Mario Chandias) 
•Valor potencial:datos del presente más diversas potencialidades que puedan darse en el futuro. 
Enfoque de tasación 
Se refiere a las metodologías analíticas aceptadas y que son de uso común. En algunos países estas aproximaciones pueden 
denominarse como método de tasación. (P)
Tipos de enfoque:
1. Enfoque de costo: 
No se justificaría pagar por una propiedad dada más que el costo de adquisición de un terreno equivalente y la 
construcción de una estructura alternativa, a menos que haya un retraso indebido, inconvenientes y riesgo. Tiene en cuenta 
depreciaciones. 
2. Enfoque de comparación de ventas:
•La propiedad a tasar se compara con las ventas de propiedades similares que han sido tasadas en el mercado abierto. Las 
cotizaciones y ofertas también pueden considerarse.
3. Enfoque de capitalización de ingresos: 
Es comparativo y considera la información de ingresos y gastos de la propiedad que se tasa y estima el valor a través 
de un proceso de capitalización. (P) El principio de sustitución sostiene que el flujo de ingresos que produce el mayor retorno 
estimado para un nivel dado de riesgo determina el valor más probable.
Mini resumen:
Métodos: 
1. directo (separativo) = tierra + mejoras.
2. indirecto (conjunto) = todo en conjunto. 
Técnicas: (Se pueden dar 2 técnicas en ambos métodos)
1. Específicas (características individuales del bien) 
Ej. Terreno, dimensiones, edificaciones cerca, productividad, el tipo de suelo, la forma del lote, la zona en que se encuentra
ubicado. 
2. Comparativas: se compara con inmuebles similares, observando similitudes o diferencias entre sí. 
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LECTURA 2.CLASES DE MÉTODOS DE TASACIÓN (clasificación) 
Según Dante Guerrero los métodos se clasifican en directos e indirectos (P)
A.MÉTODO DIRECTO (SEPARATIVO)
Es más seguro en los procedimientos y en los cálculos(P)Los métodos directos comparativos ofrecen mayor seguridad, 
aunque, en general, sea a costa de una mayor laboriosidad.
Consiste en el análisis del terreno + el de las mejoras (sumando sus resultados para obtener un precio total del inmueble.
(P) Tierra + mejoras = valor de la nuda propiedad.
Es necesario: el presupuesto de ejecución de la obra (o valor del m
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 de similares características en la zona con mejoras); a lo 
que deberá aplicarse el % de descuento por amortización según el estado de conservación) 
Se caracteriza porque procede a la inspección aislada del valor del lote y de sus mejoras, y considera también todo aquello
que pueda reputarse como accesorio y complementario. (P) 
Etapas: 
La tasación de un inmueble no se subordina a una técnica rígida, sino que siempre es imprescindible el aporte del sentido 
común, el análisis ponderativo y un criterioso espíritu de equidad en el valuador. 
1.Búsqueda de antecedentes (P)
Rastrear las ventas que se hayan realizado en una determinada zona, dándole importancia a los factores que pudieron 
cambiar su valor, en un libre juego de oferta y la demanda sin interés particular.
Ej. Visita a martilleros de la zona / reconocimiento físico del bien a tasar / búsqueda en diversos diarios / ventas similares 
concretadas en la zona. 
2.Inspección ocular al terreno (P)
Se procederá a verificar todos y cada uno de los datos recabados anteriormente. (todo lo relativo al inmueble en sí, zona, 
acceso a agua potable y servicios públicos, estado de edificación de la zona, mejoras, conservación de mejoras, materiales 
utilizados en construcción, valor de recupero por si existe demolición, acceso a la comunicación, estado de 
pavimentación) 
El valor residual se cero cuando: propiedad está construida y recobra valor cuando está en estado de demolición (P) 
3.Apreciación de factores de valor que pueden influir en el valor del inmueble (particulares, zonales, general) (P)
•Particulares: ubicación dentro de la cuadra, nivel del terreno en relación al nivel de la vereda (topografía), 
dimensiones, forma, orientación, subsuelo, dimensiones del frente y fondo. 
•Zonales: valor residual, v. comercial, v. industrial, reglamentaciones de zonificación, servicios públicos (agua, cloacas,
alumbrado, teléfono), pavimento, vecindad. 
•Generales: mercado inmobiliario, estado económico del país, reglamentaciones para subdivisiones, régimen de 
locaciones, desgravaciones impositivas, creación de nuevas zonas de desarrollo, leyes específicas. 
4.Homogeneización de antecedentes. 
Es la conversión de operaciones de ventas al contado, de lotes tipos tomados como patrón: baldíos ubicados en un
punto básico, con iguales servicios públicos, y todas referidas a la fecha en que se quiere determinar el valor, que 
puede ser la actual o una anterior. 
Saber homogeneizar, es saber tasar. (P)
Se realiza a través de Planilla de estudio de la tierra. Ajustes:
•Fecha de venta u oferta. 
•Ubicación 
•Características físicas 
a) terreno: sus dimensiones, forma y proporción, la calidad del suelo; 
b) calidad constructiva del edificio; 
c) antigüedad; 
d) estado de conservación; 
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e) superficie edificada; 
f) cantidad y tipo de ambientes; 
g) calidad funcional; 
h) instalaciones accesorias; 
i) mejoras externas”
•Términos y condiciones de venta. (ej. N° cuotas, hipoteca).
5.Confección planilla antecedentes. (P)
Los antecedentes recabados, luego de ser correctamente homogeneizados a través de los diversos coeficientes a 
utilizar conforme las necesidades del caso, serán plasmados en la denominada planilla de antecedentes, esta a su vez 
comprende en sus elementos todo lo referente a los datos que serán utilizados para comparar los distintos antecedentes 
con el inmueble objeto de la tasación. 
B.Método indirecto (conjunto).
Toma al inmueble como un todo concreto observando el uso o beneficio que puede producir un bien determinado en su 
conjunto, sin tomar en cuenta los diversos elementos que lo conforman. 
Se trata de un procedimiento rápido, aunque tiene sus objeciones por su eficacia en las economías con poca estabilidad. 
Consiste en convertir renta neta en capital. “La conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo 
equitativo de interés”
2 elementos 
1.Estimación y separación de la renta neta tal cual existe en la actualidad.
2.Aplicación de una tasa conveniente de capitalización.
(en rentas reales o hipotéticas de una propiedad)
Conceptos: 
-Renta: valor del mes de alquiler (hipotético o real).
-Renta líquida: RL= renta bruta – (Gastos operativos + Amortización). 
-Gastos de operación: aquellos necesarios para el correcto funcionamiento de la explotación/mantenimiento. 
-Amortización. El objeto de la amortización es separar periódicamente una suma que permita al fin de la vida útil del bien 
su reemplazo.
-Vp: valor presenteVP= RL 
-I: tasa de interés. Va a depender de las condiciones que le otorguen seguridad a la renta y que le aseguren duración, de 
maneraque a condiciones favorables corresponde una disminución de la tasa y viceversa
FORMULAS MÁS IMPORTANTES
•RENTA= CAPITAL X TASA 
•CAPITAL= RENTA / TASA 
•TASA= RENTA / CAPITAL
-El valor de tasación a los fines de la venta será el valor de mercado. Preferentemente obtenido por el método 
comparativo. (P)
-¿Que constituye el valor especial de una tasación? Es un incremento de valor, se relaciona con un elemento 
extraordinario. (P). 
-Elementos: AMORTIZACION, GASTOS DE OPERACIÓN, TASA DE CAPITALIZACION, RENTA
Ejercicio: 
1. Calcule el valor de un inmueble, aplicando el método de la renta, teniendo en cuenta que el monto del alquiler asciende a la
suma de $ 12.000 mensual y la rentabilidad de la zona es de 0,0095 mensual. Respuesta: $ 1.263.157,89. 
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2.Calcule el valor de un inmueble, que percibe de renta anual $ 216.000,00, teniendo presente que la rentabilidad mensual es de 
0,8 %. Respuesta: $2.250.000,00.- (Recuerde dividir por 100 los valores expresados = 0,8) 
LECTURA 3: TABLAS Y FORMULAS
Es una técnica especifica. 
Para la realización correcta de una homogeneización es necesario aplicar coeficientes correctivos y cuyos fines se han: 
confeccionado tablas. (P) 
Homogeneizar significa aplicar coeficientes correctivos de las tablas confeccionadas a sus efectos (que si se aplica de 
manera correcta se transforman en la base de una correcta tasación). (P)
Tipos de tablas: 
•Fitte y Cervini 
•Tribunal de tasaciones 
•Ross Heideke
•Regla Norteamericana 
•Ley de Hoffman
•Tabla Ing. Valvano
•Tabla Ing. Dante Guerrero 
•Tabla N°6 y 7 
Tipos de coeficientes de homogeneización (P) 
1.De forma de pago 
2.De actualización 
3.De medidas 
4.De aprovechamiento del suelo 
5.De forma 
6.De esquina 
7.De topografía 
8.De ubicación 
Explicación de cada coeficiente de homogeneización
 De forma de pago 
Objetivo: convertir las operaciones en una misma forma de pago, esta será por lo general de contado.
1.Se parte de que el valor actual de un ingreso que se devengará en el futuro (a una cierta cantidad de años o meses) y de un 
solo pago: 
Vp= C.
(I+1) n 
Donde Vp = valor presente de un ingreso futuro 
C = capital a ingresar
I = interés normal en el mercado de capitales 
n = número de años o períodos para que se produzca el ingreso
2.Cuotas sin interés: 
Vp= C x (1+I) n-1
.
N / (1+I) n 
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La tasa deberá tomarse respectivamente anual, mensual, semanal, etc., conforme el número de períodos n sea en años, 
meses, semanas, etc. De la aplicación de las fórmulas dadas, surgen los diversos coeficientes de forma de pago: 
•Cfp para reducir al contado una operación a pagarse en una cuota al cabo de n años o períodos libre de interés 
Cfp= 1 .
(1 + I) n 
•Cfp para reducir al contado un cobro de n cuotas, sin interés: 
Cfp= 1 x (1+I) n-1
.
 n (1 + I) nx 1 
•Cfp para el cobro de una operación de un determinado número de cuotas, sometidas a un interés de tipo bancario. 
Acá existen 2 situaciones: 1. cuotas poco numerosas, 2. cuotas a pagar sean numerosas. (P)
oCASO 1: Se hace el cálculo “de ida y vuelta”(P), consistente en que a cada cuota se la incrementa con el interés 
bancario (i) de acuerdo a los saldos, para luego reducirla al valor presente por medio de la tasa de interés del 
mercado (I), con lo que se obtiene el valor porcentual de la cuota reducida al contado. Posteriormente se suman 
los valores porcentuales parciales para obtener el coeficiente de forma de pago para toda la operación. 
Se aplica la formula del ing. gigante, mediante la cual se puede efectuar el cálculo para arribar al coeficiente 
buscado. para el proceso de formulación como para el resultado mismo, por razones de espacio y celeridad 
nos remitimos al manual de tasaciones de dante guerrero.
oCASO2: La suma que exige el procedimiento anterior se vuelve tediosa cuando el caso a tratar comprende una 
larga seguidilla de cuotas a abonar.
De actualización
En la mayoría de los casos no se cuenta con ventas actuales, sino que pueden diferir en períodos de tiempo más o menos 
amplios. Este coeficiente se extrae de curvas de actualización, las mismas “representan la evolución del mercado inmobiliario 
y son, en realidad, suma de la valorización de los inmuebles en su expresión pura más la desvalorización monetaria. 
Hay que distinguirlo con el denominado coeficiente de inflación monetaria.(P) En economías inflacionarias, con la 
desvalorización de la moneda, se produce una suba acelerada de precios y se acrecienta el valor de los inmuebles. Esto no debe 
mezclarse. Una cosa es la posible desvalorización de la moneda, otra distinta es la valorización de los inmuebles, la cual puede ser
consecuencia de varias situaciones, como el crecimiento de la zona, la construcción de centros comerciales en las inmediaciones, 
etc. 
2 tipos de actualización: (P)
•Curva por densidad de puntos: Se debe homogeneizar todos los antecedentes en todos los aspectos menos en el 
temporal. 
•Curva de actualización mediante Ventas y Reventas. 
Coeficiente de Medidas:
Responden a la particular dificultad del tasador cuando los antecedentes recopilados poseen diferentes medidas entre si y 
con respecto al inmueble al cual se desea tasar. En necesario, en primer lugar, contar con antecedentes heterogéneos en sus 
medidas, para transformarlos en un lote tipo de comparación, el cual conforme lo tradicionalmente utilizado en la gran mayoría 
de las tasaciones tendrá de medias 11 mts. x 30 mts. ó 10 mts. x 30 mts. Tablas que pueden utilizarse: 
•Tabla de Fitte y Cervini: Establece como lote tipo a comparar uno de 11 mts. de frente por 30 mts. de fondo. Es aplicable 
a lugares destinados a viviendas de tipo individuales. Su proceso de aplicación es:
1.Homogeneización de los Antecedentes.
2.Promedio de valores de metros cuadrados homogeneizados.
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3.Determinar el valor del metro cuadrado normalizado.
4.El valor del lote surgirá de la multiplicación del valor por metro cuadrado ya normalizado por 
la superficie total del lote a tasar.
•Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Argentina: Moderniza el concepto dado por Fitte y Cervini, tomando en 
consecuencia como lote tipo a comparar uno de 10 mts. de frente por 30 mts. de fondo. Esto se da por el cambio de 
criterio edilicio que se fue observando en materia inmobiliaria y de la construcción. 
•Ley de Hoffman: Esta Teoría parte de la división del lote a homogeneizar en dos partes iguales, afirmando que 2/3 del 
valor del inmueble se encuentran en la primera mitad, o sea el frente de la propiedad, asignándole a la mitad 
correspondiente al fondo , el 1/3 restante del valor total del inmueble, 
•Regla Norteamericana: Es también conocida como la 4/3/2/1 y consiste en idealizar sobre un lote, una división en cuatro 
partes iguales a lo largo, desde el frente y hacia el fondo, la parte de mayor valor, es la que se ubica sobre el frente y se
valoriza en un 40% del total del valor del lote, la segunda parte en un 30%, la tercera en un 20% y la ultima parte contra 
el fondo del lote en un 10% siempre sobre el valor total del lote. 
•Tabla de Dante Guerrero: “Pasaje de lote a bloque”, remarca que la utilización de las tablas que proponen los métodos 
tratados anteriormente NO satisfacen plenamente las necesidades que pueden surgir en una tasacion. Propone un 
sistema en el cual se consideren las condiciones de un lote, de medidas convenientes en relacion a otro. Así, propone 
una tabla basada en el método denominado “Pasaje de lote a bloque”, el cual resulta de gran utilidad cuando se pretende 
dar con el valor de un lote de gran terreno y no se cuenta con antecedentes de iguales dimensiones. Esta tabla es de fácil 
utilidad para terrenos rectangulares, para otro tipo de formas conviene hallar, el fondo relativo dividiendo la superficie 
del lote por el frente.
De medidas 
Para poder aplicar el llamado coeficiente de medidas es necesario: En primer lugar, contar con antecedentes heterogéneos. 
(P) 
Responden a la particular dificultad con que se encuentra,en la mayoría de las veces, el tasador a la hora de recopilar 
antecedentes de diferentes medidas entre sí y con respecto al inmueble al cual se desea tasar.
Esta conformada por tablas de: (P) 
•fitte y cervini 
•tribunal de tasaciones de la argentina
•hoffman 
•regla norteamericana 
•dante guerrero 
Dentro de los coeficientes de medidas, tenemos la tabla de aplicacion que considera como lote ideal -punto de partida para 
homogeneizar- aquel que tiene 11m de frente por 30m de fondo, la que se denomina: tabla de fitte y cervini. (P)
Calculando el valor del metro cuadrado unitario el cual debera ser dividido por el coeficiente
¿Como se logra la homogenizacion de cada antecedente en Fitte y Cervini? La etapa de obtencion del “promedio de valores 
de metros cuadrados homogeneizados” corresponde a: La aplicación del coeficiente de medidas. (P)
¿En el ultimo tramo de aplicacion de coeficiente de medidas, como se llega al precio final y total de la tierra? con el precio 
normalizado (pn) mediante el coeficiente, se procede multiplicarlo....
¿que moderniza la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nacion TTN? el concepto brindado por los autores fitte y cervini.
¿cuando se emplea la tabla de guerrero “pasaje de lote a bloque”?cuando se pretende dar con el valor de un lote de gran 
terreno y no se cuenta a su vez con antecedentes de iguales dimensiones.
De forma No existe un coeficiente determinado para homogeneizar los antecedentes en lo referente a la forma, está es de 
gran importancia, puesto que basta en considerar que muchas veces afecta las posibles construcciones que se puedan alzar 
o usos que puedan darse al inmueble en cuestión. Se aprecia como conveniente aplicar al valor del inmueble de forma 
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irregular un coeficiente de disminución para así equipararlo con uno regular. Este coeficiente se complementa en su aplicación 
con el de medidas, este deberá ser calculado teniendo como base el núcleo regular del inmueble en cuestión.
FONDO RELATIVO:Surge de dividir la superficie del lote por el frente, se establece de esta manera un “fondo relativo” o ideal
de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real. Puede resultar mayor, igual o menos que el fondo efectivo del 
terreno. La obtención de este fondo relativo que idealiza el terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, 
ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y limitador. Este concepto es aplicable a aquellas parcelas en que las 
irregularidades en la forma presentan poca importancia. En lotes con una irregularidad importante, la utilización del fondo relativo 
llevaría a resultados totalmente deformados, ante esto debe preferirse el método de dividir al lote en formas parciales que se 
estudian por separado, y luego se suman para obtener el valor total.
Lotes con martillo a favor: El fondo relativo ideal es Mayor que el fondo efectivo del terreno.
Lotes con martillo en contra: El fondo relativo ideal es Menor que el fondo efectivo del terreno.
Lotes con fondo sesgado: Resultan menos aprovechables. El fondo relativo ideal es Menor que el fondo efectivo del terreno.
Lotes Triangulares: Criterios de Tasación: 
1.1er. Criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la 
regularidad en forma estimativa.
2.2do. Criterio: Se considera como fondo el largo de la hipotenusa y se aplica el coeficiente de la tabla
correspondiente a esta longitud.
3.3er. Criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del rectángulo y se castiga la irregularidad de 
acuerdo con la escala adoptada de Mc Michael.
Nociones acerca de la forma de los bienes a tasar
Simetría: Caracteriza de manera vital el lote de terreno sobre el que se efectuará la tasación, afectando de manera directa sobre 
su precio. 
La Simetría es la propiedad que tienen algunas figuras de aparecer equilibradas y armoniosas por estar sus partes distribuidas de 
manera tal que, respecto de un punto o una recta, constituyen un conjunto armónico.
•Centro de Simetría: Es el punto situado a igual distancia de todos los puntos de una línea recta o curva.
•Eje de Simetría: Es la línea recta que pasa por el centro de una figura, dividiéndola en dos partes iguales y sobre la cual 
giran ambas partes.
El concepto que divide la superficie total por el frente de un terreno, a los efectos de idealizar la forma de un lote 
irregular, se denomina: coeficiente de forma. (P) 
¿a quién se le aplica el coeficiente de forma? al valor del inmueble de forma irregular a fin de su disminucion, para asi 
equipararlo a uno regular. (P) 
Coeficiente de esquina Tradicionalmente se considera a los lotes ubicados en esquina de un mayor valor que los otros 
mediales próximos. El método más utilizado es el creado por el Ing. Valvano: Propone un sistema en el cual es necesario partir 
de la relación entre la superficie del lote y la suma de los dos frentes. Según este método, el coeficiente de esquina es un 
índice de las ventajas que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de iguales dimensiones ubicado en la mitad de la 
cuadra.
Coeficiente de topografía Es de aplicación para aquellos casos en que existen diferencias de topografía entre los antecedentes
seleccionados y el inmueble a tasar. Mediante este coeficiente se busca nivelar los distintos valores, puesto que estas 
diferencias entre los distintos lotes pueden influir en un facto de ponderación positiva o negativa.
Coeficiente de ubicación Responde a las diferentes variables en lo referente a la ubicación en particular con la que pueden 
contar los distintos inmuebles tomados como antecedentes entre sí y con respecto al lote a tasar. No hay formulas rígidas 
para este coeficiente. Es esencial el cauteloso análisis del tasador de los distintos componentes que puedan influir en las 
distintas ubicaciones en que se encuentren los inmuebles, esto es si los mismos se ubican en zonas residenciales, comerciales
o industriales, con todas las repercusiones que puedan traer aparejadas estas situaciones.
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Modulo 2 – Lectura 4 
AJUSTE DEL VALOR POR COMPARACIÓN
Para arribar al valor final que tendrá el inmueble objeto de la tasación, se puede proceder de dos maneras diferentes:
•Promedio Directo: Se promedian todos los valores obtenidos una vez homogenizados los antecedentes, esto nos dará el 
valor probable de la zona.
•Promedio Ponderado: El mismo puede realizarse de dos maneras distintas:
▪Hallar otro promedio descartando las ventas que se encuentren por arriba o por debajo de un 
determinado porcentaje a elección. Una vez sacado el promedio general tomando en cuenta todos los 
antecedentes recabados, se calcula un segundo promedio con todos los valores que se encuentren en
un radio de distancia a aquel, este segundo promedio es que nos dará el valor de la zona.
▪Método de dispersión de valoresse hace un promedio inicial con todos los valores recaudados y 
posteriormente dividir el valor resultante de cada uno de los antecedentes por el valor de este 
promedio inicial.
El resultado que otorgue la división de cada venta con el promedio, nos dará una relación que puede 
ser mayor o menor que uno, a este número se le resta la unidad y de esta manera se consigue una 
diferencia de signo positivo o negativo. 
A continuación se suman todas las diferencias y se divide el resultado por la cantidad total de 
antecedentes que se tomaron en cuenta, esto otorga el valor máximo de la diferencia que se considera 
como aceptable para tomar en cuenta los antecedentes. 
El promedio final se realizara tomando en cuenta los antecedentes que se encuentren dentro del 
margen calculado como aceptable conforme la cifra obtenida anteriormente.
Método del Coste (Para Tasación de Mejoras) 
Parte de una afirmación de carácter funcional, es decir, que en condiciones regulares de mercado, una persona no pagaría más 
por un inmueble con una mejora construida en el de lo que costaría la edificación de la misma mejora, con similares características
de antigüedad, estado de conservacióny funcionalidad, en un lote terreno baldío. 
Procedimiento: Para calcular el valor del lote a través de este método, el profesional tasador deberá seguir los siguientes pasos:
1.Calcular el costo de reposición o reproducción de la mejora existente.
2.Restar de dicho costo la pérdida de valor por depreciación y
3.Sumar al costo depreciado el valor del terreno.
Costo de reposición: Es el monto que se ve como necesario para reproducir el edificio, tomando en cuenta las consideraciones de 
precios de la fecha de la tasación. Hay dos caminos que dependen del criterio que desee adoptar el tasador:
•Costo de reproducción (objetivo: reproducir el edificio ideal a tasar) Considerar al costo de reposición como lo que 
costaría erigir un edificio idéntico en todos los aspectos al que se encuentra construido, tomando en cuenta las técnicas 
de construcción empleadas, los materiales y demás características del mismo.
Se aplica en los casos que lo requieran las disposiciones vigentes, o si la normativa de la jurisdicción en la que se halla 
el bien exige la conservación del edificio.
•Considerar al costos de reposición como aquel que deviene de erigir un edificio de similares características con respecto 
al sujeto a comparar, pero con las técnicas actuales y empleando los materiales de construcción disponibles en la 
actualidad del mercado