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BOLILLA 7: PROPIEDAD - DOMINIO
PUNTO 2: DOMINIO
Concepto: Artículo 1941: Dominio Perfecto: El Dominio Perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de Usar, Gozar y Disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la Ley. El Dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
El Nuevo Código Civil y Comercial ha absorbido todas las críticas efectuadas por la Doctrina en torno al concepto de Dominio. 
En el Código de Vélez, el Dominio estaba definido en el artículo 2506 que disponía: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.
En la Nota, el Codificador, después de transcribir la definición dada por las Partidas y hacer referencia al artículo 544 del Código Francés y alusión a la fórmula empírica que empleaban los Romanos, reconoce como fuente la definición de los Jurisconsultos Aubry y Rau.
La generalidad de la Doctrina entiende que, Vélez Sarfield evitó la frase (después de la palabra “sometida”) “de una manera absoluta y exclusiva” con que los Juristas Franceses caracterizaban la sumisión de la Cosa a la Persona.
Al omitir dicha frase, la definición peca por defecto en la medida en que NO contiene un criterio distintivo de otros Derechos Reales, que también autorizan a someter la cosa a la Voluntad y Acción de una Persona (usufructo, uso), debiendo destacarse que la diferencia está en que en el Dominio, ese Sometimiento es el más completo o pleno posible.
En el Núcleo del Dominio queda un poder Residual y elástico que subyace aun cuando la posibilidad de usar y gozar de la cosa haya sido cedida o se haya debilitado (constitución de usufructo, uso, o por la existencia de Servidumbres) o el Poder de Disposición se halle condicionado, o suspendido momentáneamente (embargos, bien de familia, etc).
El Dominio subsiste por virtud de lo que llamaríamos la “Fuerza Expansiva” o “Elasticidad” del Dominio, que es la Tendencia a la Plenitud e Integralidad de este Derecho.
Actualmente y por imperio de la Reforma operada por la Ley 26.994, las críticas a la Definición han quedado receptadas en el artículo 1941, que a su vez enumera todas las Facultades (Contenido) que tiene el Titular respecto de la cosa, y al mismo tiempo determina una Clase de Dominio (Perfecto).
El Dominio es el Máximo poder jurídico que una persona tiene respecto de una cosa. A tal punto que un sector de la Doctrina entiende que los demás derechos reales NO son otra cosa que una Desmembración de aquel, y existen en la medida que existe el Dominio.
La Facultad de Disposición distingue al Dominio de otros Derechos Reales. Dicha Facultad se encuentra íntimamente vinculada con la Doctrina del Abuso del Derecho, receptada en el artículo 10 del Código Civil y Comercial.
Artículo 10: Abuso del Derecho: El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación legal NO puede constituir como ilícito ningún acto.
La Ley NO ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerara tal el que contraría los fines del Ordenamiento Jurídico o el que excede los límites impuestos por la Buena Fe, la Moral y las Buenas Costumbres.
El Juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposición al estado del hecho anterior y fijar una indemnización.
El último párrafo ha sido agregado por la Ley 26.994 y se denomina “Cláusula de Escape”, por ser una estipulación abierta del ordenamiento jurídico, debiendo el juez resolver discrecionalmente lo que corresponda. Dicha cláusula resulta un modo peligroso, por cuanto NO establece las pautas necesarias para valorar lo que es abusivo, en comparación con el artículo 1973 referido a las Inmisiones, el cual determina expresamente las pautas que deben ser tenidas en cuenta.
Caracteres: Tres son los caracteres fundamentales del Dominio: a) Absoluto, b) Perpetuo y c) Exclusivo.
A) Carácter Absoluto
Al igual que en el Código de Vélez, NO tiene recepción normativa en el Código Civil y Comercial. La Palabra Absoluto se utiliza en 2 sentidos:
•En el sentido de Oponibilidad “erga omnes”, aplicable a todos los Derechos Reales.
•Como carente de otro límite que el derecho de los 3º.
Esto no impide la existencia de Restricciones.
Dicho carácter puede entenderse como el que otorga al Titular el mayor Número posible de facultades.
B) Carácter Exclusivo
Artículo 1943: Exclusividad: El Dominio es Exclusivo y NO puede tener más de un Titular. Quien adquiere la cosa por un Título, NO puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.
Artículo 1944: Facultad de Exclusión: El Dominio es Excluyente. El dueño puede excluir a extraños del Uso, Goce o Disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
Este carácter es ESENCIAL, si NO existe el derecho NO sería Dominio, sino Condominio. Las normas citadas determinan:
-La Imposibilidad de coexistencia de 2 derechos de dominio sobre una misma cosa.
-El Derecho de Exclusión que tiene el propietario frente a 3º.
C) Carácter Perpetuo
Artículo 1942: Perpetuidad: El Dominio es Perpetuo. NO tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio. NO se extingue aunque el dueño NO ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el Dominio por Prescripción Adquisitiva.
La Perpetuidad atañe a la Naturaleza de la Propiedad, pero NO a su Esencia. En efecto, este carácter puede faltar sin que el Dominio deje de ser tal, en el caso de que este sujeto a Plazo o Condición Resolutorios (dominio revocable) o se trate de Propiedad Fiduciaria.
Una persona puede dejar de poseer la cosa por muy largo tiempo, incluso un plazo mayor que el necesario para la prescripción, pero mientras otra persona No haya adquirido por Prescripción, seguirá siendo Propietario.
La Perpetuidad del Dominio tiene el sentido de que NO se pierde por el No Uso, como sucede con las Servidumbres, y con el Usufructo.
Contenido del Dominio: Derechos y facultades que otorga.
Artículo 1941: Dominio Perfecto: El Dominio Perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de Usar, Gozar y Disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la Ley. El Dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
El Dominio encierra el mayor número de facultades posibles que una persona puede tener sobre la cosa.
Tradicionalmente se dio al Dominio un carácter descriptivo, comprensivo del: Ius Utendi, Ius Fruendi y Ius Abutendi.
a) Facultad de usar la cosa: la facultad de usar debe ser analizada conjuntamente con el artículo 10 del CCCN.
b) Facultad de Gozar la cosa: Comprende el “Ius Fruendi”, o derecho de extraer los frutos de la cosa. Usando de las facultades jurídicas, por ejemplo de alquilar, comprende el derecho de percibir las rentas que la cosa produce (frutos civiles).
c) Facultades Jurídicas de Administración y de Disposición: se refiere al Poder de disponer de la cosa, el Titular puede: enajenarla a Título Oneroso o Gratuito; darla en Usufructo, Uso o Habitación; Constituir sobre ella Servidumbres o Hipotecas; Abandonar la cosa; Arrendarla o alquilarla; etc.
El Ius Abutendi es traducido como el Derecho de Abusar de la Propiedad, NO es este el sentido que los Romanos daban a éste término, sino que con ello significaban el “Poder de Disposición”.
Finalmente el artículo estatuye “Dentro de los Límites previstos por la Ley”: Ello hace referencia a un ejercicio Regular, vale decir, conforme a la regla, al derecho (Art. 14 CN).
Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia (Mariani de Vidal): Caso “Ercolano c/ Lanteri de Reushaw s/ Consignación”. La Corte resolvió: "Ni el derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningún otro derecho reconocido por la Constitución, reviste el carácter de absoluto. Un derecho ilimitado sería una concepción antisocial. La reglamentación olimitación del ejercicio de los derechos individuales es una necesidad derivada de la convivencia social. Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con el derecho de los demás dentro de la comunidad y con los intereses superiores de esta última (…)”.
Extensión del Dominio: Vertical y Horizontal.
Artículo 1945: Extensión: “El Dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios.
El Dominio de una Cosa Inmueble se extiende al Subsuelo y al Espacio Aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las Construcciones, Siembras o Plantaciones existentes en un Inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de Propiedad Horizontal y Superficie.
Se presume que las Construcciones, Siembras o Plantaciones las hizo el dueño del Inmueble, si NO se prueba lo contrario”.
Con referencia a los Inmuebles, el Código se ocupa de determinar la Extensión Material del Dominio que deriva del Título de Propiedad y del Plano de Mensura.
Si el Propietario del suelo se limitara a tener derecho solamente sobre la superficie, su dominio sería inútil ya que carecería del derecho de elevar construcciones, utilizar el subsuelo y aun sembrar y plantar.
La Extensión del Subsuelo y Espacio Aéreo está determinada por el “Provecho Económico”.
Respecto del Subsuelo hay límites:
1) Régimen de Minas: Por cuanto las minas de 1º y 2º Categoría pertenecen al Estado. Las Minas de 3º Categoría NO se consideran una propiedad distinta del suelo, y pertenecen únicamente al Propietario (art.2 del Código de Minería).
Artículo 236 CCCN: Bienes de Dominio Privado del Estado: Pertenecen al Estado Nacional, Provincial o Municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en Leyes Especiales: Inc.b: Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar, según lo normado por el Código de Minería.
2) Régimen de Tesoros: Contemplado en el Artículo 1951 y siguientes del Código Civil y Comercial.
3) Aguas Subterráneas: Pertenecen al Dominio Público del Estado. Previstas en el artículo 235 inc. c del Código Civil y Comercial.
*Cabe destacar que el Código reúne en un solo precepto las Presunciones contenidas en el artículo 2519 del Código de Vélez.
*En la Extensión del Dominio a los Accesorios NO hay una adquisición del Dominio, sino que éstos pertenecen al propietario en virtud del Principio de accesoriedad.
PUNTO 3: CLASES DE DOMINIO
A) Dominio Perfecto: Artículo 1941: “El Dominio Perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de Usar, Gozar y Disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la Ley. El Dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”.
El Dominio Perfecto es el Estado Normal de este derecho.
B) Dominio Imperfecto: Cuando los caracteres Perpetuidad y de Absolutez se encuentren afectados o debilitados, el dominio deviene Menos Pleno o Imperfecto y se configura una situación de excepción, casi siempre temporaria. NO goza de los caracteres del Absolutez y Perpetuidad.
Artículo 1946: Dominio Imperfecto: El Dominio es Imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con Cargas Reales.
Artículo 1964: Supuestos de Dominio Imperfecto: Son Dominios Imperfectos el revocable, el fiduciario y el desmembrado. El Dominio Revocable se rige por los artículos de éste Capítulo. El Fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31 Título IV del Libro III. El desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva Carga que lo grava.
I) Dominio Revocable: Artículo 1965: Dominio Revocable: Dominio Revocable es el sometido a Condición o Plazo Resolutorio a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La Condición o el Plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria Expresa o por la Ley.
Las Condiciones Resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de 10 años, aunque NO pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los 10 años transcurren sin haberse producido la Resolución, el Dominio debe quedar definitivamente establecido. El Plazo se computa desde la fecha del Título Constitutivo del Dominio Imperfecto.
Artículo 1966: Facultades: El Titular del Dominio Revocable tiene las mismas facultades que el Dueño Perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.
Los Efectos de la Revocación difieren según se trate de Cosas Registrables o NO Registrables: Artículo 1967: Efecto de la Revocación: La Revocación del Dominio de Cosa Registrable tiene efecto Retroactivo, excepto que lo contrario surja del Título de Adquisición o de la Ley.
Cuando se trata de Cosas NO Registrables, la Revocación NO tiene efecto respecto de 3º sino en cuanto ellos, por razón de su Mala Fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
Artículo 1968: Readquisición del Dominio Perfecto: Al cumplirse el Plazo o Condición, el dueño Revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en Poseedor a nombre del Dueño Perfecto. Si la Cosa es Registrable y el Modo Suficiente consiste en la Inscripción constitutiva, se requiere Inscribir la Readquisición; si la Inscripción NO es Constitutiva, se requiere a efecto de su Oponibilidad.
El último apartado del precepto varía según el Registro tenga carácter Constitutivo o Declarativo.
Artículo 1969: Efecto de la Retroactividad: Si la Revocación es Retroactiva el dueño perfecto readquiere el Dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el Titular del Dominio resuelto; si NO es Retroactiva, los actos son Oponibles al dueño.
La cuestión tiene importancia porque el Titular del Dominio objeto de la Revocación puede haber realizado Enajenaciones o Gravado el Inmueble con Servidumbres, Hipotecas, etc. En tales casos, el efecto es Retroactivo, y el Propietario Originario tiene derecho a exigir que el Inmueble se le entregue libre de esos gravámenes.
Casos de Dominio Revocable: 
1) Cuando por una cláusula contractual, el Dominio queda sujeto a Revocación por voluntad del transmitente. Ejemplo: una venta con pacto de Retroventa o con cláusula de poder arrepentirse.
2) Cuando la Revocación está sujeta al cumplimiento de una cláusula legal que conste en el acto jurídico que transmitió el dominio. Ejemplo: Caso de Supernacencia de hijos, causal legal que debe estar expresamente estipulada como condición. 
3) Cuando la sujeción es a una Condición Resolutiva o Plazo Resolutivo. Probado el cumplimiento de la Condición o cumplido el Plazo, la Revocación se produce de Pleno Derecho.
4) Cuando la causal de Revocación esta ínsita en el propio Título. Ejemplo: Revocación por Ingratitud del Donatario o Legatario o por Inejecución de los cargos que se le impusieron.
5) Otro caso de Dominio Imperfecto es el del Bien de Familia en que el Titular, que afecta el inmueble a ese fin, restringe sus facultades.
II) Dominio Fiduciario
Concepto: Artículo 1701: Dominio Fiduciario. Definición: Dominio Fiduciario es el que se adquiere con razón de un Fideicomiso constituido por Contrato o por Testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del Fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el Contrato, el Testamento o la Ley.
Artículo 1666: Definición del Contrato de Fideicomiso: Hay Contrato de Fideicomiso cuando una parte, llamada FIDUCIANTE, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada FIDUCIARIO, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada BENEFICIARIO, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de plazo o condición al FIDEICOMISARIO.
Sujetos del Contrato:
De dicha disposición se advierte que en la Estructura del Fideicomiso existen 4 sujetos:
1) Fiduciante o Fideicomitente: Quien en su carácter de Propietario constituye el Fideicomiso, desprendiéndose de su derecho de dominio que transmiteal Fiduciario.
Puede serlo cualquier Persona Física o Jurídica. El Fiduciante puede asumir concomitantemente el rol de Beneficiario o Fideicomisario, pero NO el de Fiduciario.
Al constituir el Fideicomiso puede reservarse Facultades, incluso la de Revocar el Fideicomiso, con la salvedad de que la Revocación NO tendrá efecto Retroactivo. (art. 1697 inc b).
En caso de incumplimiento de las obligaciones del Fiduciario puede pedir su Remoción por vía judicial (art.1678 inc a).
2) Fiduciario: Adquiere la cosa en propiedad, aunque su dominio es Imperfecto, y tiene el poder de administrarla en su beneficio o en el de otra persona.
Artículo 1673: Fiduciario: El Fiduciario puede ser cualquier Persona Humana o Jurídica. Sólo podrán ofrecerse al público para actuar como Fiduciarios las Entidades Financieras autorizadas a funcionar como tales sujetas a las disposiciones de la Ley respectiva y las Personas Jurídicas que autoriza el Organismo de Contralor de los Mercados de Valores, que deben establecer los requisitos que deben cumplir.
El Fiduciario puede ser Beneficiario. En tal caso, debe evitar cualquier conflicto de intereses y obrar privilegiando los de los restantes sujetos intervinientes en el contrato.
Artículo 1674: Pauta de Actuación. Solidaridad: El Fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la Ley o el Contrato con la prudencia y diligencia del Buen Hombre de Negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.
En caso de designarse a más de 1 Fiduciario para que actúen simultáneamente, sea en forma conjunta o indistinta, su responsabilidad es Solidaria por el cumplimiento de las obligaciones resultantes del Fideicomiso.
Artículo 1676: Dispensas Prohibidas: El Contrato no podrá dispensar al Fiduciario de la obligación de Rendir Cuentas, ni de la Culpa o Dolo en que pudieren incurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes Fideicomitidos.
Artículo 1675: Rendición de Cuentas: La Rendición de Cuentas puede ser solicitada por el Beneficiario, por el Fiduciante o por el Fideicomisario, en su caso, conforme a la Ley y las previsiones contractuales; deben ser rendidas con una periodicidad NO mayor a 1 año.
*Ambas normas son de Orden Público y contiene 2 restricciones: 
1) La Obligación de Rendir Cuentas por parte del Fiduciario al Beneficiario.
2) No se pueden incluir en el Contrato de Constitución cláusulas exonerativas de Responsabilidad por Culpa o Dolo del Fiduciario o sus dependientes.
Artículo 1678: Cese del Fiduciario: El Fiduciario cesa por:
a. Remoción Judicial por incumplimiento de sus obligaciones o por hallarse imposibilitado material o jurídicamente para el desempeño de su función, a instancia del Fiduciante; o a pedido del Beneficiario o del Fideicomisario, con citación del Fiduciante.
b. Incapacidad, Inhabilitación y Capacidad Restringida judicialmente declarada, y Muerte si es una persona humana.
c. Disolución si es una persona jurídica, esta causal NO se aplica en caso de Fusión o Absorción, sin perjuicio de la aplicación del inciso A, en su caso.
d. Quiebra o Liquidación
e. Renuncia, si en el contrato se la autoriza expresamente, o en caso de causa grave o imposibilidad material o jurídica de desempeño de la función; la Renuncia tiene efecto después de la transferencia del Patrimonio objeto del Fideicomiso al fiduciario sustituto.
Artículo 1679: Sustitución del Fiduciario:
- Si el Contrato designa Sustituto, el reemplazo se produce según estuviere previsto.
- Si NO hay previsión al respecto, o el Sustituto NO aceptare, el Juez designará como Fiduciario a una Entidad Financiera o Sociedad especialmente autorizada por el Organismo de Contralor (Art.1690 Fideicomiso Financiero).
- En caso de Muerte del Fiduciario, los interesados pueden prescindir de la Intervención Judicial, otorgando los actos necesarios para la transferencia de los bienes.
- En caso de Incapacidad, Inhabilitación, Disolución, Quiebra o Liquidación, cualquier interesado puede solicitar al Juez la comprobación de la causal y la indicación del sustituto o el procedimiento para su designación, conforme con el Contrato o la Ley, por el procedimiento más breve previsto en los códigos de procedimiento.
- En todas las causales de cesación, el Juez a pedido del Fiduciante, Beneficiario, Fideicomisario o Acreedor del Patrimonio Separado, puede designar un Fiduciario Judicial Provisorio o dictar las medidas de protección del patrimonio si hay peligro en la demora.
3) Fideicomisario: Es aquel que debe recibir la cosa una vez finalizado el Fideicomiso, es decir al vencimiento del plazo o al cumplimiento de la condición.
Artículo 1672: Fideicomisario: Es la persona a quien se transmite la Propiedad al concluir el Fideicomiso. Puede ser el Fiduciante, el Beneficiario, o una persona ≠ de ellos. NO puede ser el Fiduciario.
Se aplican al Fideicomisario los párrafos 1º, 2º y 3º del artículo 1671. Si ningún Fideicomisario acepta, todos Renuncian o NO llegan a existir, el Fideicomisario es el FIDUCIANTE.
4) Beneficiario: Artículo 1671: Beneficiario: Puede ser una persona humana o jurídica, que puede existir o NO al tiempo del otorgamiento del Contrato, en éste caso deben constar los datos que permitan su individualización futura. Pueden ser Beneficiarios el Fiduciante, Fiduciario o el Fideicomisario.
Pueden designarse varios Beneficiarios quienes, excepto disposición en contrario, se benefician por Igual; para el caso de NO Aceptación o Renuncia de 1 o + designados, o cuando uno u otros NO llegan a existir, se puede establecer el derecho de Acrecer de los demás o, en su caso, designar Beneficiarios Sustitutos.
Si ningún Beneficiario Acepta, todos Renuncian o NO llegan a Existir, se entiende que el Beneficiario es el Fideicomisario. Si también el Fideicomisario Renuncia o NO acepta o si No llega a existir, el Beneficiario debe ser el Fiduciante.
El derecho del Beneficiario, aunque NO haya aceptado, puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, excepto disposición en contrario del Fiduciante. Si la muerte extingue el derecho del beneficiario designado, se aplican las reglas de los párrafos precedentes.
Objeto
Artículo 1670: Pueden ser objeto del Fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el Comercio, incluso Universalidades, pero NO pueden serlo las Herencias Futuras.
*NO sólo pueden ser objeto las cosas materiales, sino también los bienes como los Derechos Intelectuales, Patentes de Invención, etc.
Constitución
El Fideicomiso puede constituirse por: Contrato o Testamento.
Artículo 1667: Contenido: El Contrato deberá contener:
a. La Individualización de los bienes objetos del contrato. En caso de NO resultar posible tal Individualización a la fecha de celebración del fideicomiso, debe constar la Descripción de los requisitos y características que deben reunir los bienes
b. La determinación del Modo en que otros bienes pueden ser incorporados al fideicomiso, en su caso
c. El Plazo o Condición a que está sujeta la Propiedad Fiduciaria.
d. La Identificación del Beneficiario, o la manera de determinarlo conforme con el artículo 1671.
e. El Destino de los bienes a la finalización del fideicomiso, con indicación del Fideicomisario a quien debe transmitirse o la manera de determinarlo conforme con el artículo 1672.
f. Los Derechos y Obligaciones del Fiduciario y el modo de sustituirlo, si cesa.
Artículo 1669: Forma: El Contrato, que debe inscribirse en el Registro Público que corresponda, puede celebrarse por Instrumento Público o Privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por Instrumento Público. En este caso cuando NO se cumple con dicha formalidad, el Contrato vale como Promesa de otorgarlo. Si la incorporación de ésta clase de bienes es posterior a la celebración del contrato, es suficiente con el cumplimiento, en esa oportunidad, de las formalidades necesarias para su transferencia, debiéndose transcribir en el acto respectivo el Contrato de Fideicomiso.
*Puede ser extendido por Instrumento Público o Privado, segúnla naturaleza de los bienes.
*Si se trata de Cosas Inmuebles o Bienes Registrables deben ser redactados en Escritura Pública.
*En caso de NO cumplirse con la formalidad de Escritura Pública, el acto extendido u otorgado vale como Obligación de Hacer.
Efectos
1) Propiedad Fiduciaria
Artículo 1682: Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una Propiedad Fiduciaria, regida por las disposiciones de este Capítulo y por las que correspondan a la naturaleza de los Bienes.
Artículo 1683: Efectos frente a 3º: El carácter Fiduciario de la Propiedad tiene efectos frente a 3º desde el momento en que se cumplen los requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos.
2) Patrimonio de Afectación
Artículo 1685: Patrimonio Separado-Seguro: Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del Patrimonio del Fiduciario, del Fiduciante, del Beneficiario y del Fideicomisario.
Sin perjuicio de su responsabilidad, el FIDUCIARIO tiene la obligación de contratar un seguro contra la Responsabilidad Civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Los Riesgos y Montos por los que debe contratar el Seguro son los que establezca la Reglamentación, y en defecto de ésta, los que sean Razonables.
El Fiduciario es responsable en los términos del artículo 1757 y concordantes cuando NO haya contratado Seguro o cuando éste resulte Irrazonable en la cobertura de riesgos y montos.
Artículo 1686: Acción por Acreedores: Los Bienes Fideicomitidos quedan Exentos de la Acción Singular o Colectiva de los Acreedores del Fiduciario. Tampoco pueden agredir los bienes fideicomitidos los Acreedores del fiduciante, quedando a salvo las acciones por Fraude y de Ineficacia Concursal. Los Acreedores del Beneficiario y del Fideicomisario pueden subrogarse en los derechos de su Deudor.
*Este es el Principal efecto que tiene la constitución del Fideicomiso.
La adopción de este Principio tiene consecuencias: 
1) Los Bienes Fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del Fiduciario.
2) Tampoco podrán agredir los Bienes Fideicomitidos los Acreedores del Fiduciante.
3) Los Bienes del Fiduciario no responden por las obligaciones contraídas en la ejecución del Fideicomiso, las que sólo serán atendidas con los bienes fideicomitidos.
4) El Fiduciario podrá disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del Fideicomiso, sin que para ello sea necesario el Consentimiento del Fiduciante o del Beneficiario.
5) El Fiduciario se haya Legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos, tanto contra 3º como contra el beneficiario.
Facultades
Artículo 1703: Excepción a la Normativa General: El Dominio Fiduciario hace Excepción a la normativa general del Dominio y, en particular, del Dominio Imperfecto en cuanto es posible incluir en el contrato de fideicomiso las limitaciones a las facultades del Propietario contenidas en las disposiciones del Capítulo 30 y del presente capítulo.
Artículo 1704: Facultades: El Titular del Dominio Fiduciario tiene las facultades del Dueño Perfecto, en tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas.
Artículo 1688: Actos de Disposición y Gravámenes: El Fiduciario puede Disponer o Gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que sea necesario el Consentimiento del Fiduciante, del Beneficiario o Fideicomisario.
El Contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las que, en su caso, deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas Registrables. Dichas limitaciones NO son Oponibles a 3º interesados de Buena Fe, sin perjuicio de los derechos respecto del fiduciario.
Si se nombran varios Fiduciarios se configura un Condominio, y los actos de Disposición deben ser otorgados por todos conjuntamente, excepto pacto en contrario, y ninguno de ellos puede ejercer la acción de partición mientras dure el Fideicomiso.
Quedan a salvo los actos de disposición realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en esta norma.
*Esto último quiere decir: El Fiduciario puede realizar todos los actos de disposición que hagan a la consecución de los fines del fideicomiso, salvo expresa disposición en contrario, la que debe estar prevista en el contrato e Inscripta en el Registro Correspondiente a las cosas registrables.
Extinción
Artículo 1697: Causales: El Fideicomiso se extingue por:
a. El Cumplimiento del Plazo o Condición a que se ha sometido, o el Vencimiento del plazo máximo legal (30 años)
b. La Revocación del Fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad; la Revocación NO tiene efecto Retroactivo. La Revocación es Ineficaz en los Fideicomisos Financieros después de haberse iniciado la oferta pública de los certificados de participación o de los Títulos de deuda.
c. Cualquier otra causal prevista en el contrato.
Artículo 1698: Efectos: Producida la Extinción del Fideicomiso, el Fiduciario está obligado a Entregar los bienes fideicomitidos al Fideicomisario o a sus Sucesores, a Otorgar los Instrumentos y Contribuir a las inscripciones registrales que correspondan.
III) Dominio Desmembrado
El Dominio Desmembrado se da toda vez que sobre la cosa existen constituidos Derechos Reales de “Disfrute o de Garantía” a favor de 3º personas, en cuya virtud ellas pueden usar y/o gozar de la cosa, limitando de esa manera las facultades del Propietario.
Como consecuencia de éstos gravámenes se han “desgajados o desmembrados” ciertas facultades del Derecho de Dominio Las que restan en cabeza del Propietario constituyen lo que se conoce como “Dominio Desmembrado, Directo o de Nuda Propiedad”, y por su parte esas facultades desgajadas constituyen las denominadas “Desmembraciones del Derecho de Propiedad” constitutivas de lo que se conoce como “dominio útil”. Casos: Usufructo, Uso, habitación, Servidumbre. Cuando existen sobre una cosa un derecho real de Garantía como Hipoteca, Prenda, Anticresis.
Nos encontramos en presencia:
-Por un lado: De un Dominio Desmembrado, el del Titular de la cosa gravada.
-Por otro lado: de una Desmembración del Dominio, el del Titular de ese derecho real que grava la cosa.
PUNTO 4: DE LAS COSAS EN RELACIÓN CON LAS PERSONAS
Hay que destacar que el Código Civil y Comercial como el Código de Vélez, incurren en error al establecer como Regla General que los Bienes que NO son del Estado, son Bienes de los Particulares. Lo cual es a la inversa, vale decir, los Bienes pertenecen a los Particulares, y por excepción pertenecen al Estado ya que se necesita de una Ley que afecte un bien al dominio público de éste (Afectación).
Regla General: Artículo 238: Bienes de los Particulares: Los Bienes que NO son del Estado Nacional, Provincial, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o Municipal, son bienes de los Particulares sin distinción de las personas que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por Leyes Especiales. 
Dominio Público del Estado:
Son todas aquellas cosas destinadas a una Utilidad Común o Bien Común para la comunidad.
Caracteres: a) Inalienables, b) Inembargables, c) Imprescriptibles, y d) NO Registrables.
Artículo 237: Determinación y Caracteres de las cosas del Estado. Uso y Goce: Los Bienes Públicos del Estado son Inenajenables, Inembargables e Imprescriptibles. 
Las personas tienen su Uso y Goce, sujeto a las disposiciones generales y locales.
La CN, la Legislación federal y el derecho público local determinan el carácter Nacional, Provincial o Municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236.
Artículo 10 Ley 17.801: Los Inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el artículo 2, serán previamente matriculados en el Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúense los Inmuebles de Dominio Público.
Hay que distinguir entre: Naturales (mar, ríos)y Artificiales (documentos, calles, plazas, caminos, etc).
Enumeración:
Artículo 235: Bienes pertenecientes al Dominio Público: Son bienes pertenecientes al Dominio Público, excepto lo dispuesto por Leyes Especiales:
a. El Mar Territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación especial, sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica exclusiva y la plataforma continental. Se entiende por Mar Territorial el agua, el lecho y el subsuelo; (Consagra las 3 partes que constituyen el Mar Territorial: 1- Mar Territorial: 12 millas, 2- Zona Contigua: 24 millas (tiene soberanía) y 3- Zona económica Exclusiva: 200 millas. Que se determinan desde las líneas bases, sobre una línea imaginaria).
b. Las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas. Se entiende por Playas Marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las más altas y más bajas mareas normales, y su continuación hasta la distancia que corresponda de conformidad con la Legislación especial de orden Nacional o Local aplicable en cada caso.
Fija las líneas en cuanto a las playas del mar para determinar el Mar Territorial, Zonas Contiguas, Zona Económica Exclusiva.
c. Los Ríos, Estuarios, Arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los Lagos y Lagunas navegables, los Glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera aptitud para satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a las disposiciones locales. Se entiende por Río: el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias. Por Lago o Laguna: se entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera que los ríos
En virtud de esta clasificación todas las Aguas pertenecen al Dominio Público, salvo las aguas que pertenecen al Dominio de los Particulares.
Las Aguas corrientes deben formar Cauce Natural.
No ≠ entre Aguas Navegables y NO Navegables como el Código de Vélez
Agrega los Glaciares y el ambiente periglacial.
Mantiene las aguas subterráneas bajo el dominio público del estado. Es decir, Conserva la Reforma de la Ley 17.711 sobre el particular.
La Laguna se constituye por el Agua, Lecho (cauce) y Playas. El Código de Vélez era más disminuido porque sacaba la Playa.
Líneas de Ribera: se determina por “Máximas Crecidas Ordinarias” Es donde tiene más caudal el río. Allí termina el Dominio Público. La Ley 17711 establecía las “medidas medias”.-
d. Las Islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la plataforma continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas navegables, excepto las que pertenecen a los particulares.
*La última parte que refiere a los Particulares, tiene razón de ser en la finalidad de salvaguardar los derechos de los Propietarios Originarios, esto es, antes de la sanción del plexo normativo civil.
e. El Espacio aéreo subyacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial.-
Es un agregado del Código, y expresamente le asigna el Dominio Público del Espacio.-
f. Las Calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para Utilidad o Comodidad común.-
g. Los Documentos Oficiales del Estado
h. Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos”.-
*Los Incisos g y h alude a cosas que revisten un interés científico, histórico, común. Respecto de las Ruinas y Yacimientos deben ser declarados por Ley.
Dominio Privado del Estado
El Estado tiene un Dominio Igual al de los Particulares, salvo 2 excepciones:
1- Enajenación: Necesita seguir un procedimiento conforme al Derecho Administrativo.
2- Siempre va a satisfacer un fin de carácter Público o de Servicio Público.
Artículo 236: Bienes de Dominio Privado del Estado: Pertenecen al Estado Nacional, Provincial o Municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en Leyes Especiales:
a. Los Inmuebles que carecen de dueño;
b. Las minas de Oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar, según lo normado por el Código de Minería;
c. Los Lagos NO Navegables que carecen de dueño;
d. Las cosas muebles de dueño desconocido que NO sean Abandonadas, excepto los Tesoros;
e. Los bienes adquiridos por el Estado Nacional, Provincial o Municipal por cualquier Título.
Análisis del Artículo:
La enumeración ha sido actualizada, y ha solucionado controversias que existían sobre algunos bienes.
a. Hace referencia al Dominio Originario de las tierras (Tierras Fiscales), las que son Prescriptibles por estar en el Comercio.
b. Remite al Código de Minería, y comprende las Minas de 1º y 2º Categoría. Se Excluyen los Hidrocarburos por ser de Dominio Público; y las Minas de 3º Categoría que pertenecen al dueño del suelo.
c. Soluciona el problema que existía respecto de los Lagos, al reconocer que los Lagos NO Navegables pueden pertenecer al particular cuando esté dentro del inmueble del que es propietario. Anteriormente sobre la Naturaleza jurídica de los Lagos NO navegables había 2 posturas:
* Afirmaba el Dominio Público. Los Lagos NO Navegables NO están incluidos entre los bienes de dominio público porque en materia de derecho de aguas, el Principio General en nuestra legislación, es que las Aguas son Públicas y los lagos NO navegables también lo son. Remontándose al origen de esta regulación al régimen impuesto por la corona española antes de la sanción del código.
* Sostiene que solo los Lagos Navegables están enunciados como bienes Públicos, por lo cual “a contrario sensu”, los Lagos NO Navegables quedan excluidos de esa categoría. Esta es la posición que triunfa.
In Fine: El Agua de un lago NO Navegable quedará comprendida entre los bienes de Dominio Público si tuviera la aptitud de satisfacer usos de interés general.
d. Hace referencia a aquellas cosas Muebles que han tenido dueño pero es desconocido. Si Son abandonadas son susceptibles de Apropiación. Excluye a los Tesoros que se rigen por un régimen especial.
PUNTO 6: DOMINIO DE COSAS MUEBLES
Régimen Aplicable. Articulo 1895 CCCN.
Actualmente, el Código Civil y Comercial Atribuye la Propiedad de la Cosa Mueble NO Registrable NO Hurtada o Perdida cuando se reúnen los requisitos que la norma prevé, expresamente en el artículo 1895.
Artículo 1895: Adquisición Legal de los Derechos Reales sobre Muebles por Subadquirente: “La Posesión de Buena Fe del subadquirente de cosas muebles NO Registrables que NO sean Hurtadas o Perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la Adquisición fue Gratuita.
Respecto de las Cosas Muebles Registrables NO existe Buena Fe sin Inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe Buena Fe aunque haya Inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo Régimen Especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa Registrable y éstos NO son Coincidentes”.
Tanto los Requisitos como las Excepciones están previstos en dicho artículo. Asimismo el precepto define la Figura en el artículo al decir el encabezado “Adquisición Legal”, con lo cual la controversia doctrinaria existente ha quedado superada.
Menciona el 3º que interviene, denominándolo “Subadquirente”.
Requisitos:
I) Posesión: En sentido estricto, es decir Animus Domini.
II) Buena Fe: Cuando el Poseedor por un Error de Hecho Esencial y Excusable está persuadido de su Legitimidad (art.1918).
III) Cosa Mueble NO REGISTRABLE: En caso de ser registrable, tiene otras consecuencias: Se descarta la Buena Fe (2º y 3º párrafo del artículo 1895).
IV) Cosa Mueble NO Hurtada o Pérdida: El Hurto es comprensivo del Robo. Se descartan las cosas Perdidas porcuanto tienen un Régimen Especial.
El Título Oneroso NO es necesario para que la Ley atribuya la cosa. Sólo se requiere para la Acción Reivindicatoria prevista en el artículo 2260.
Artículo 2260: “Alcance: La Acción Reivindicatoria de una Cosa Mueble NO Registrable NO puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de Buena Fe y a Título Oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el Reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El Subadquirente de un Inmueble o de una Cosa Mueble Registrable NO puede ampararse en su Buena Fe y en el Título Oneroso, si el acto se realiza sin intervención del Titular del Derecho”.
Dicha disposición:
-Invierte la carga de la Prueba
-Establece que NO puede dirigirse la Acción Reivindicatoria contra el Subadquirente de Buena Fe a Título Oneroso.
Excepciones:
a- Cosas Muebles Hurtadas o Perdidas
b- Cosas Muebles Registrables (buques-aeronaves-automotores-semovientes-equinos pura sangre de carrera).
c- Cosas Muebles de Dominio del Estado.