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NUEVA_PRACTICA_DE_ALQUILERES_Juan_Carlos_de_Caria_Ivana_Su_1
ignacio figueroa
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Prólogo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPÍTULO 1
MARCO LEGAL NECESARIO PARA CONFECCIONAR UN CONTRA-
,
TO DE LOCACION
Y QUE REGULA LAS RELACIONES LOCATIVAS
§ 1.1 Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 1 .2 Teoria General de los Contratos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 1.3 Unificación de los contratos civiles y comerciales . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 1 .4 Sistematización de las normas en el Código Civil y Comer-
cial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPÍTULO 11
LA LEY 27.551 COMENTADA
Modificación al Código Civil y Comercial. Modificación a la ley
26.589. Regulación complementaria de las locaciones. Pro
grama Nacional de alquiler social
§ 2.1 Introducción . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . .
§ 2 .2 Análisis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPÍTULO 111
CUADRO COMPARATIVO DE LAS MODIFICACIONES AL CÓDIGO
CIVIL Y COMERCIAL
§ 3 .1 Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 3 .2 Comparativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPÍTULO IV
,
MODELOS DE CONTRATO DE LOCACION
COMERCIAL Y LO-
,
CACION
DE VIVIENDA
§ 4. 1 Contrato de locación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 4. 1 .1 Modelo de contrato de locación de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . .
indice
§ 4.2 Contrato de locación comercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 4.2 .1 Modelo de contrato de alquiler comercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 4.3 Cláusulas de garantía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 4. 3. 1 Modelo de cláusula garante fiador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 4.3.1.2 Modelo de cláusula fiador con recibo de sueldo . . . . . . . . . .
§ 4.3.2 Cláusula garante fiador para Provincia de Buenos Aires . . .
§ 4.3 .2.1 Modelo de cláusula garante fiador para Provincia de
Buenos Aires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 4.4 Inventario...........................................................
§ 4. 5 Empresas que ofrecen seguros de garantia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPÍTULO V
ACTAS Y CONVENIOS DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA
§ 5. 1 Autorización de locación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5 .1 . 1 Modelo de autorización de locación de vivienda . . . . . . . . . . .
§ 5.1.2 Modelo de autorización de alquiler comercial . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5.2 Autorización de publicidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5.3 Reserva de alquiler ad referéndum . . . . . . .. . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5. 3. 1 Reserva de alquiler vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5.3.2 Reserva de alquiler comercial . . . .. . . . . .. . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . .
§5.3.3 Conformidad de la reserva ....................................
§ 5.3.3.1 Modelo de conformidad de reserva . . . . . . . .. . . . . . .. . . . . . . . .
§ 5.3.4 Efectos............................................................
§ 5.3.4.1 Seña . . . . . . . . . . . .. . . . . . .. . . . . . . . . . . . .. . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .
§ 5.3.5 Devolución de reserva..........................................
§ 5. 3 . 5 . 1 Modelo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5.4 Autorización de administración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5.4.1 Modelo de autorización de administración . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5.4.2 Recisión de administración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5.4.2 .1 Modelo de rescisión de administración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5.5 Prórroga contractual . . . .. . . . . . . . . . . . .. . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5.5.1 Modelo de prórroga . . .. . . . . .. . . . . . .. . . . . .. . . . . .. . . . . . . .. . . . . . .. .
§ 5.6 Entrega de llaves .. . . . . . .. . . . . .. . . . . .. . . . . . .. . . . . .. . . . . . . .. . . . . . .. .
§ 5. 7 Rescisión de contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
,
Indice
§ 5. 7.1 Modelo de Rescisión de contrato . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . .. . . . . .
§5.8Comodato ...........................................................
§ 5.8.1 Modelo de contrato de comodato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5. 9 Contrato temporario de alquiler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 5.1 O Modelo de contrato de locación por temporada . . . . . . . . . .
CAPÍTULO VI
MODELOS DE CARTAS DOCUMENTO Y OTRAS NOTIFICACIONES
§ 6.1 Locador intima a locatario vivienda a pagar alquileres adeu-
dados ......................................................................
§ 6.2 Locador intima a locatario comercial a pagar alquileres
adeudados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 6. 3 Locador notifica al fiador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 6.4 Locador reclama restitución del inmueble locada por ven-
cimiento de plazo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§6. 5 Locatario notifica al locador y solicita rendición de cuen-
tas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 6.6 Locatario reclama a locador.....................................
§6. 7 Locador intima al locatario el cese de actividades que per
judican otras unidades funciona les . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 6.8 Locador intima al locatario pago de alquileres adeudados
y desalojo por finalización de contrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 6. 9 Locatario comercial notifica cese de pago de alquileres por
cuarentena obligatoria..................................................
§ 6.10 Locatario comercial notifica reducción de alquileres por
cuarentena obligatoria..................................................
§ 6.11 Locatario comercial notifica rescisión del contrato de
alquiler por cuarentena obligatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 6.12 Locatario reclama a locador reintegro de gastos a su cargo ...
§ 6.13 Locatario comunica resolución anticipada del contrato de
alquiler con indemnización y preaviso de un mes . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ 6.14 Locatario intima al locador aceptar el pago del alquiler
bajo apercibimiento de realizar la consignación del mismo . . . . . . .
indice
§ 6.15 Locatario de vivienda intima al locador por expensas ex-
traordinarias ..............................................................
CAPÍTULO VII
MODELOS DE ESCRITOS JUDICIALES
§ Rescisión de contrato
Promueve rescisión de contrato de locación .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
§ Consignaciones
Promueve consignación de expensas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Promueve consignación de llaves . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Promueve juicio ordinario por consignación de alquileres . . . . . . . . .
Promueve juicio sumarisimo de desalojo por vencimiento de con-
. . . . . . . . .
trato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Promueve juicio sumarisimo de desalojo por cambio de destino ..
Promueve juicio sumarisimo de desalojo por falta de pago . . . . . .. .
Promueve juicio de desalojo. Uso abusivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Promueve juicio de desalojo ...........................................
Promueve juicio de desalojo. Sublocación prohibida . . . . . . . . . . . . . . . . .
Promueve juicio sumarisimo por desalojo anticipado . . . . . . . . . . .
Promueve juicio ejecutivo. Cobro de alquileres (art. 523, lnc. 6,
Cpcn) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Promueve juicio ejecutivo por cobro de alquileres sin contrato
escrito (art. 523, lnc. 6, Cpcn) ...................................
Promueve juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes (art.
524 Cpcn) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Promueve trámite por recuperación de inmueble abandonado . . .
Promueve juicio de desalojo. Intrusión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Promueve demanda de desalojo. Condena de futuro . . . . . . . . . . . . . . . .
Mandamiento de lanzamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Solicita se tengan por confesados los hechos (art. 526, Ap. 2,
Cpcn). Se libre mandamiento . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Opone excepción de transacción. Obligaciones dudosas (art. 544,
lnc. 8, Cpcn) ..............................................................
,
Indice
Opone excepción de transacción. Obligaciones litigiosas (art.
544, 1 ne. 8, C pe n ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Opone excepción de pago (art. 544, lnc. 6, Cpcn) . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Opone excepción de litispendencia (art. 544, lnc. 3, Cpcn) . . . . . .
Opone excepción de incompetencia (art. 544, lnc. 1, Cpcn). Pacto de
competencia en convenio ampliatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Opone excepción de falta de personería (art. 544, lnc. 1, Cpcn) . .
Opone excepción de cosa juzgada (art. 544, lnc. 9, Cpcn) . . . . . . . .
Mandamiento de intimación de pago y embargo (ley 22.172) . . . . .
Mandamiento de intimación de pago y embargo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Mandamiento de intimación de pago (sin embargo) . . . . . . . . . . . . . . . .
Mandamiento de intimación de pago (ley 22.172) . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Interpone recurso de reposición contra la denegación de la via
ejecutiva. Apela en subsidio . . . . .. . . . . .. . . . . . . . . . . . .. . . . . . .. . . . . . .. . . . . .
Apela . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPÍTULO VI 11 GLOSARIO
INMOBILIARIO
§8.1 Glosario .............................................................
PRÓLOGO
Es un gusto compartir en este prólogo el presente espacio para el conoci
miento con los autores, profesionales y futuros profesionales. Esta opor
tunidad que nos brindan los Martilleros, Corredores Públicos Inmobiliarios
y Peritos Tasadores Juan Carlos De Caria e lvana Sulla, en su manual Nue
va Práctica de Alquileres de Ediciones DyD, está destinada a evidenciar
el nuevo ordenamiento juridico de la ley 27. 551 /20, que en su TÍTULO 1
introduce las primeras Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación,
en su TÍTULO 11 incluye una Regulación complementaria de las locaciones,
en el TITULO 111 detalla el Programa Nacional de Alquiler Social, y conclu-
,
ye en TITULO IV con los Métodos alternativos de resolución de conflictos.
El crecimiento de la población impulsa los desarrollos urbanos, aquellos
que de una manera u otra -al margen de las economias- tienden a ofrecer
en la sociedad un producto inmobiliario para distintos destinos de usos
y comercio, siendo el principal consumidor inmobiliario -por estos dias
el que busca negociar, mediante el contrato de locación, la ocupación
habitacional. Y es por ello que el legislador en la República Argentina
expresó, en los fundamentos de la ley 27.551 /20, que ''es conveniente
resaltar el rol fundamental de la vivienda como sitio de arraigo familiar,
desarrollo de la persona y de crecimiento educacional. Garantizar el ac
ceso y protección, requiere de la adopción de politicas públicas que equi
libren las relaciones entre los actores involucrados que, históricamente,
han resultado desiguales''. Asimismo manifestaron en el proyecto que
''Es fundamental que legislemos el mercado inmobiliario, para asegurar
contrataciones justas al momento de alquilar, evitar cláusulas abusivas y
aumentos indiscriminados de precios guiados por la mera especulación'',
ya que ''los contratos de alquiler que se pactan en la actualidad contie
nen aumentos semestrales y/ o anuales, que superan los indices de infla
ción y de variación salarial, consideramos que los contratos se firman por
dos años con indexaciones ocultas que superan la inflación'' (Aristas del
Prólogo
pensamiento legislativo que confluye con la sanción de la llamada ''Ley
de alquileres'').
Como actores indispensables en los negocios inmobiliarios, somos parti
cipes necesarios para brindar la seguridad juridica y comercial en toda
transacción. Captamos las normas vigentes y las disponemos en nuestras
gestiones para el mejor cumplimiento de las obligaciones. En este aspec
to, nosotros garantizamos el negocio mediante nuestra fianza profesional
(LN 20.266/73) más el servicio especial de atención a los clientes, que,
en este caso, son el locador y locatario.
Conforme a nuestras competencias profesionales de acercar a las partes
y lograr concretar el negocio encomendado, los autores Juan Carlos De
Caria e lvana Sulla en la obra ponen a disposición de los estudiantes,
colegas y profesionales del Derecho, las siguientes temáticas fundamen
ta les para la actualización en la información legal, a fin de lograr, asi,
el correcto desarrollo de la gestión profesional: nueva práctica de alqui
leres. Implementación de la ley 27.551. Modificaciones al código civil y
comercial. Cambios en la locación de vivienda. Obligaciones del locador
y locatario.
Asimismo, los autores profundizan en las prácticas profesionales y com
petencias de la gestión inmobiliaria, al introducir en este manual los
siguientes materiales de amplia utilidad para disponer dentro del plan
de trabajo de los profesionales: escritos inmobiliarios (autorización de
alquiler, reserva de alquiler, conformidad, inventario, entrega de llaves,
recisión, prórroga). Modelo de contrato de vivienda. Modelo de contrato
comercial. Situación del profesional ante la UIF. Modelos de cartas docu
mento y el nuevo glosario inmobiliario, entre otras temáticas de interés
profesional.
Es un orgullo personal y profesional la confianza depositada en mi perso
na por los autores Juan Carlos De Caria e lvana Sulla al permitirme brin
dar el prólogo en esta edición, siendo ellos autoridades y representantes
de mi amada profesión ante la Asociación Americana de Rematadores,
Corredores Inmobiliarios, Tasadores yBalanceadores, y destacados do
centes en la UMSA y en la Universidad Kennedy de Argentina; asimismo,
destacando la misión de Juan Carlos De Caria como directivo de dos insti-
Prólogo
tuciones históricas de la profesión, como la Corporación de Rematadores
y la Asociación de Balanceadores en CABA. De corazón, muchas gracias.
No puedo dejar pasar este momento, esta especial oportunidad que me
brindan los autores para recomendar la lectura total de los contenidos
aqui detallados y, también, tener a bien requerir a los lectores que per
manezcan atentos a los cambios legales, a los vaivenes económicos, al
empleo de la técnicas y al avance de la tecnologia, pues no son cuestio
nes excepcionales, son aspectos cotidianos que necesariamente debemos
abordar para llegar, estar y permanecer a la altura de las circunstancias
sociales que involucran nuestros actos profesionales. En breves palabras
de conclusión van mis anhelos de éxitos y las merecidas felicitaciones a
los autores. ¡ Exitos!
Marcela Agustina lbáñez
CAPÍTULO 1
MARCO LEGAL NECESARIO PARA CONFECCIONAR UN CONTRATO DE
LOCACIÓN Y QUE REGULA LAS RELACIONES LOCATIVAS1
§ 1 . 1 Introducción
El ONU 320/2020 establece medidas de determinados aspectos de algu
nos alquileres, como la suspensión de desalojos, congelamiento de al
quileres, prórroga de contratos, pago en cuota de aumentos, pago en
cuotas de montos impagos y mediación obligatoria), aplicables a ciertos
contratos de locación.
Luego de este ONU, fue sancionada y promulgada la ley 27.551 que modi
fica determinada normas del C. C. y C. e incorpora articulas a su sistema.
Sin embargo, todo ello mantiene la regulación de contratos en general y
las relaciones locativas en especial. Podemos mencionar, por ejemplo, la
imposibilidad de pago permanente (articulo 955) o temporaria (articulo
956), la frustración de la finalidad (de los contratos en general, articulo
1090) la imprevisión (articulo 1091 ), la fuerza mayor (articulo 1730) y
otras vias como el pago a mejor fortuna o soluciones como la teoria del
esfuerzo compartido.
Este andamiaje de normas y disposiciones, nos lleva a considerar que
para encarar la redacción de un contrato debemos tener en cuenta con
ceptos juridicos que son guia para lograr el objetivo. Una de las fina
lidades en la unificación del derecho civil y comercial es promover la
seguridad juridica en las transacciones. Cuestión que siempre en nuestro
Derecho se ha tratado de garantizar porque, de lo contrario, perderiamos
la credibilidad en las relaciones de intercambio de bienes y servicios,
base del mercado. Aqui debemos tener en cuenta que ''seguridad juridi
ca'' no significa garantizarla ante el abuso de derecho ni el fraude a la
ley, sino seguridad de que todos los derechos de las partes del contrato
1 Este Capitulo es de autoría de la Dra. Patricia Inés D' Albano Torres
Juan C. De Caria - /vana Sulla
deben estar garantizados en su existencia y en su ejercicio en todos los
tramos de la relación contractual. De esta manera, se regularon normas
adecuadas y ajustadas a la realidad moderna y dinámica en la cual es
tamos inmersos. Repasemos las principales adecuaciones que surgen del
Código Civil y Comercial.
§ 1. 2 Teoria General de los Contratos
Al analizar las normas comprendidas en la regulación de los contratos en
el Código, éste adopta la nueva concepción de la Teoria General de los
Contratos. Efectivamente, abandona la posición propia del individualis
mo contenida en el Código de Vélez, la cual estaba construida sobre la
noción de la autonomia de la voluntad como principio absoluto, lo cual
traia como efecto la también absoluta regla de que el contrato es ley
para las partes y negaba toda posibilidad de intervención del juez, salvo
en caso de infracción al orden público. El fundamento de ello era espe
cialmente la ''seguridad juridica'' en un concepto inamovible del contra
to. La posición adoptada por el Código gira ahora sobre la noción de la
''realidad contractual'', lo cual trae como efecto establecer la parte dé
bil y su protección. Por ello veremos que, si bien, consagra la autonomia
de la voluntad en las relaciones contractuales, ésta se ve limitada por
otros principios importantes para proteger los derechos fundamentales
que trata de plasmar en la constitucional ización del derecho privado. De
esta manera, faculta al juez a integrar las cláusulas infractoras de aque
llos principios, dictando la nulidad relativa y completando el contrato
con las cláusulas adecuadas al sistema del ordenamiento juridico.
A los principios limitativos los hemos conocido especialmente en el sis
tema de defensa del consumidor, incluidos ahora en la Parte General de
los Contratos y en el Titulo Preliminar del Código, extendiéndose en cada
uno y todos los casos del cuerpo regulatorio, los podemos sintetizar de la
siguiente manera:
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
AUJ1T10N1101MJIA DE LA V10LUJINITAD
, LEV-'ORDENI P'llBill&OO-M:OML -8,U EN.AS
1C10STUIMBRES
FA1CUILTAD .!IIUlOtO�AL - PR.ELA,Q&ONI N110R:MIATI!VA
FUERZA 10Bll&6iAT10R�A
LEV-'ORD1EN PlllJLitOO-M'.
ORAL -8,ll ENAS
10Bllt6A A LAS PARTES y A 'SUS 1C10NSECUIEN10llAS
100STll MIRES-nMI PERA TIIME DAD DE LAS N
10RM1AS
Bll ENA FE - P'RlOPI01R10&0NAUl[DAD-RA.ZONIABIILIE DAD
-
� � LEALTAD- 1C10LAHIORA!O&ONI-C10HER.EN1011A
� 1000P'ER:AiOtO N-PROT6C1Cl:ONC10N Fi�ANZA-:EN F,01RMtAO&ON
DE LA O:tGiNll)AD
Vemos asi cómo queda limitada la autonomia de la voluntad y la fuerza
obligatoria del contrato. Encontramos estas directrices en las normas so
bre el ejercicio de los derechos, presentes también en los contratos sea
cual fuere su objeto.
Por su parte, la Comisión Redactora en sus Fundamentos señala que la
función social del contrato ''está emparentada con la idea de función
económica del contrato mediante la cual la doctrina italiana justificó, a
partir del pensamiento que desarrolló Scialoja en un curso pronunciado
a fines del siglo XIX, la razón determinante de su reconocimiento por el
Derecho. Quizás puede considerársela muy próxima a la concepción de
Betti (''Teoria general del negocio juridico'', p. 87), para quien el contra
to debe satisfacer una finalidad económico social, la cual resulta de su
utilidad o trascendencia social, y es determinada tomando en cuenta el
interés público. También es utilizable la idea de Rescigno (Manuale del
Diritto Privato italiano, p. 303), para quien el contrato debe cumplir una
función socialmente digna, la cual está determinada por el interés de los
propios contratantes. O la de Galgano (''El negocio juridico'', p. 109),
para quien esa función económico social del contrato debe responder a
la protección de los contratantes, especialmente del más débil. En suma,
seguramente se interpretará que la exigencia de que el contrato sea ce
lebrado en razón de su función social, y dentro de sus limites, no impli
ca que ciertos intereses estrictamente individuales carezcan de tutela
legal; pero sin embargo será necesario que el contrato tenga una fun
ción económica apreciable socialmente, por ser razonable, digna, seria,
Juan C. De Caria - /vana Sulla
equilibrada y oportuna para el negocio del caso ( ... ). En nuestra tradición
juridica hay que tener en cuenta la historia y las costumbres, sobre todo
la incorporación, a partir de la ley 17711 de cláusulas generales que han
tenido mucha aplicación que no se puede ignorar: abuso del derecho,
lesión, buena fe, etc. ( ... ). La función social aplicada al contrato com
prende a los de consumo, celebrados por adhesión y a los discrecionales,
lo cual incluye en un mismo concepto a finalidades muy disimiles ( ... ).
También hay que considerar que la función no es solo social. Existe otro
aspecto más nuevo que es la función ''ambiental'', que ya no responde a
la división entre contratos de consumo y discrecionales,ni tiene relación
alguna con el principio protectorio. La función ambiental es transversal
a todos los contratos: se aplica tanto a las empresas como a los consumi
dores. Esta función permite al Juez moderar la colisión entre el ejercicio
de los derechos individuales y colectivos, como el ambiente ( ... ) existe
un titulo preliminar en el que se fijan pautas sobre el ejercicio de los
derechos en general, entre las cuales están la buena fe y la prohibición
del abuso, tanto en relación al ejercicio de los derechos individuales
como en cuanto a los derechos de incidencia colectiva. De tal manera,
no existe dificultad alguna para que, con estos instrumentos, los jueces
puedan aplicar las nociones de función social y ambiental, utilizando los
instrumentos que han sido tradicionales en el derecho nacional''.
§ 1. 3 Unificación de los contratos civiles y comerciales
Respecto a la unificación de los contratos, en el Código quedan incluidos
los siguientes:
(Ver en página siguiente)
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
OONTMTOS PI.IRA.MENTE 1CIIV1!LES IRENTA VtlTAUl:OAJ..lllffiO, APUESTAi1
1CONTMT10S OliVELES TAMll1EN UTIIUZA_DOS EN LAS A1('filVEDAllES OOiMEROIIALES
;/!' ;/1 ,,. .,.
ilPERM UiT A,L10CAO&ON, 1 CES&ON DE DERECHOS.,¡OOM,OD.A T10, TRANSAC1Cl[ON,. DONA
10tON,iOBRAS "'
SERVtl ;Ol:OS�
1CONTRATOS DUPLlf.CADOS UifilLIIZADOS EN OlfV1IL Y EN 1COMEROflAL
1l1COMP'RAVENTA,MlAN DATO,M,U TUO"F �ANZA,,DEP,ÓSIITO, PRENDA COMÚNi
,CONTRATOS COME�CIIALES YA TllPílFl�CADOS
1lLEAS:IN'Gi,TRANSPIORTE,OONS!6NAulON,<CO RRET A..IErALiGillNOS 8.AN,CA.mOS,f:U ENTA
1CORRIENTE 1 COM,ÚN,.FffDEICOMtsioi1
, �
1 CONTMliOS TIPílRCADOS l\lllJIEV1 0.S l1 CONTRAT10S MN1CAHí�O.S DE DEPOSET01,PRESTAMO y
, ,
DESCUENTO,APERTURA. DE CRECITTO,,CAJIIA DE SEGllft]OAD .. CU?STODfA DE ITTU'LOS¡
p I
FAJCT101RAJIIE,A6ENCl[¡\1CONCE:St01N,.F RAN1Q UJC IIA, Bl.lRSA T ELES,AR BilTRAJIE , SU MIINfrSTR'O,ETC.
C,ONTRATOS TRASLADADOS DE LA LEY DE SOOIEDADES ,[NEGOC&OS EN PARTIC1IPAOtÓN,. A6Rl.lPAOIONES
� .
D·E 1C10LABIORA1CtON U1N&ONES TMNSITORllAS, 1CONS01RiCO&OS DE C
100PERA10IONj1
Por su parte, quedan también excluidos de esta normativa aquellos que
están regulados por leyes especiales que no fueron derogadas por lo que
no fue necesario volver a regular pero que, si forman parte del sistema,
como:
N10 IEN
1CLUEDOS
• •
REGUILADOS EN LEVES
ESPEOllALES
I!!!!
• •
1 1 11 11
SOCEEDADES SEGU RIO:S
P'RENDA100N FONDO DE
REGISTRO 100MEROl:O
• • • • • • • •
También se dirime la cuestión si el contrato de consumo es el contrato
base del cual surgen los otros contratos o si es un contrato más. El Código
adopta el criterio de que el contrato de consumo es una de las categorias
de contrato, y asi establece las siguientes categorías de contratos:
Juan C. De Caria - /vana Sulla
1CA TBuORil\AS DE
100NTM TfOS
DllSCRfiOfONAL 10
PAR!liT Aff[O
ADHESlON
rOONSlllM'O
La Comisión Redactora manifiesta que ''en el ordenamiento juridico ar
gentino hay que considerar el rango constitucional de los derechos del
consumidor, la amplia aplicación de estas normas en los casos judiciales y
la opinión de la mayoria de la doctrina. Siguiendo estos lineamientos, es
necesario no sólo avanzar en cuanto a la unificación de los contratos civi
les y comerciales, sino también incorporar a los contratos de consumo''.
Agregando más adelante que para evitar que se ''se terminen aplicando
principios protectorios propios de la tutela del consumidor a los contratos
de empresas, con deterioro de la seguridad juridica ( ... ) corresponde re
gular los contratos de consumo atendiendo a que no son un tipo especial
más (Ejemplo: la compraventa), sino una fragmentación del tipo general
de contratos, que influye sobre los tipos especiales (Ejemplo: compra
venta de consumo), y de alli la necesidad de incorporar su regulación en
la parte general. Esta solución es consistente con la Constitución Nacio
nal que considera al consumidor como un sujeto de derechos fundamen
tales, asi como con la legislación especial y la voluminosa jurisprudencia
y doctrina existentes en la materia. Es necesario, entonces, regular tanto
los contratos civiles, como los comerciales y de consumo, distinguiendo
el tipo general del contrato de consumo''.
Continuando con nuestra introducción al tema bajo estudio, podemos
sintetizar la regulación de la Parte General de los Contratos como sigue:
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
Características generales
• Causa: como elemento esencial. Acento en la finalidad, estableciendo
que la causa debe existir en la formación del contrato y durante su cele
bración, y subsistir durante su ejecución;
• Capacidad: se regulan los efectos de la invalidez, y las inhabilidades
generales y especiales;
• Objeto: licito, posible, determinado o determinable, susceptible de
valoración económica y debe corresponder a un interés de las partes, aun
cuando éste no sea patrimonial; se establecen los criterios de determi
nación, bienes futuros, ajenos, litigiosos y la contratación sobre herencia
futura. Se propone una regulación del objeto de los contratos de larga
duración en los cuales el tiempo es esencial para el cumplimiento del
objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes o
se satisfaga la necesidad que las indujo a contratar;
• Se regula: la incorporación de terceros al contrato, excepciones al
cumplimiento, cumplimiento imposible, obligación de saneamiento, ga
rantia de evicción y por vicios ocultos;
• Suspensión del cumplimiento: hasta que la otra cumpla u ofrecie
re fehacientemente cumplir, siempre que hubiere una afectación signi
ficativa de la relación de equivalencia y la obligación no fuere a plazo.
también, la tutela preventiva que establece: una parte puede suspender
su propio cumplimiento si sus derechos corrieren una grave amenaza de
daño porque la otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en su
aptitud para cumplir, o en su solvencia;
• Libertad de formas y amplitud de medios de prueba
Interpretación
• Se consagra la interpretación estricta para los casos en que asi lo
dispone una estipulación o disposición legal;
• Para los demás casos se debe tomar en consideración las circunstancias
en que el contrato se celebró, incluyendo las negociaciones preliminares;
la conducta de las partes, la posterior a la celebración del contrato; la
naturaleza y finalidad del contrato; el sentido que comúnmente se dé
Juan C. De Caria - /vana Sulla
a tales cláusulas y expresiones en la actividad a la que corresponda su
objeto;
• Se precisa el significado que debe dársele a las palabras del contrato,
la interpretación conforme al conjunto del acto, el principio de conser
vación, el principio de apariencia, y el de coherencia;
• Debe proteger la confianza y la lealtad que las partes se deben reci
procamente, siendo inadmisible la contradicción con una conducta juri
dicamente relevante, previa y propia del mismo sujeto.
§ 1.4 Sistematización de las normas en el Código Civil y Comercial
Dada su extensión y, no siendo el objeto, a modo de guia podemos grafi
car la sistematización de las disposiciones pertinentes dentro del Libro
111 del CCyC:
T1ifl!lll10 V: rotrars
f11.11erntes 1d1e �a&
,ob:[tga"óQiDliiteS
1,Arts.171�B/ 1,&B.1�1
I
liliTUI IJO 11:
rObi[rgaci.oliiteS 1e-1i11
gelileral
r[Ar
ts.724/95J�i
lil!TllfllrO �V: 1Comtratos
,e lili partt�1.111lki r
r(Arts.112.3,/ 1701·i
�----_...,,,,._:. - ��; ---
I
mu L10
1
10: 1Co1111triJt,os
,ern genera 1
(Arts.�9.57 /11091'11
11JITUIL10 1111: C1orntra1t,os
,d
1
e ODJil¡Sll.l ffl'!Hl:li
1(Art:S. 110�!31.2/ 112.2]1
TÍTULO 11: CONTRATOS EN GENERAL (ARTS. 957/1091)
Siguiendo la metodologia utilizada para el presente trabajo, comenzamos
con el gráfico de ubicación del articulado dentro del Titulo 11. Para una
Juan C. De Caria - /vanaSulla
CAPÍTULO 9 (**) EFECTOS. (Arts. 1021/1060) compuesto por cinco
Secciones, conteniendo la cuarta sección, tres parágrafos
�
SEC,C�ON 1!! Efedl©I
..
SEí()OtON 5;! Seiii.a1I
1�Arts.11Q>5,,9 /111-60]
"
SEOOlON 4!
Obll'iga:oióm 1ml
1e
s.a1111 , ea mieliillt,m
(Arts.11033/1105;8�1
PARÁ1GRAFO 1'0 1
!Dis:pos,ici:on,es generales
,ocul.tos
(Arts. 1033/1043)
r e;l1a1tJÍil'10
1�Arts.111!J.21/11fl24]
PARAGRAF01 2�
Res:pon·sab,ilidad por evicción
(Arts_ 11044/110.510)
••
:SEC10�0N .2·!
lllrt{iorpara,01 ón ,d
1
e
t,erieer,os .a1 ooiliilltrato
(Arts.1¡[)25,/110810·�1
..
SEOO[ON 3,:!
Sl!ll:spemsiróm 1d1 ell
oum p/lim i ent,o y
f111JEerzai mayar
1(Arts.1!0311/ 1103,2]1
PA1RÁ1GRAF•01 3,0
!Responsabilidad po:r vicio·s
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
CAPÍTULO 1: DISPOSICIONES GENERALES (ARTS. 95 7 /965)
Es parte constante2 de cada Libro, Titulo, Capitulo o Sección la regula
ción de disposiciones generales o comunes al sistema de normas que for
man cada uno de ellos3 , y esta vez no es la excepción. En este Capitulo se
establecen los principios basales del régimen de los contratos que guian
de manera universal las restantes normas regulatorias y que, expusimos
en forma general en la introducción.
Concretamente sobre este Capitulo, de los Fundamentos extraemos:
''Las disposiciones generales comienzan con la definición del contrato.
Se sostiene que es el acto juridico mediante el cual dos o más partes
manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o
extinguir relaciones juridicas patrimoniales.
Se incorporan algunos principios juridicos aplicables en la materia, que
constituyen la base sobre la cual se asienta la noción dogmática y que
son los siguientes:
La libertad de las partes para celebrar y configurar el contenido del con
trato dentro de los limites impuestos por la ley y el orden público.
La fuerza obligatoria mediante la cual el contrato válidamente celebrado
es obligatorio para las partes. Sólo puede ser modificado o extinguido
conforme lo que en él se disponga, por acuerdo de partes o en los supues
tos que, sobre adecuación del contrato, están previstos por la ley.
La buena fe en la celebración, interpretación y ejecución, lo cual es
coherente con la norma existente en el titulo preliminar. Los contratos
obligan, no sólo a lo que esté formalmente expresado, sino a todas las
consecuencias que puedan considerarse comprendidas en ellos, con los
alcances en que razonablemente se habria obligado un contratante cui-
2 Ver de la autora Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurfdica - Hechos
y actos jurfdicos. Ediciones D&D p. 26. 2015
3 La Comisión Redactora aclara que: "Se ha ordenado un titulo preliminar y luego una
parte general para todo el Código, asi como partes generales para diversas instituciones
que regula. En este aspecto, se sigue la opinión de muchos autores, entre ellos, Freitas,
quien introdujo en su proyecto para Brasil una parte general. En esta tesis cabe computar
todos los proyectos de reforma integral realizados en el pais: el Anteproyecto de Reformas
de Bibiloni de 1926, el Proyecto de 1936, el Anteproyecto de 1954, y el Proyecto del Poder
Ejecutivo de 1993 y el de 1998. Por unanimidad hemos decidido no incluir notas, como lo
decidiera también el Anteproyecto de 1998 y por las mismas razones."
Juan C. De Caria - /vana Sulla
dadoso y previsor. La amplitud que se le reconoce a este principio es
consistente con la que le ha dado la doctrina y jurisprudencia argentinas.
En cuanto a la extensión temporal, se incluye la ejecución, con lo cual re
sulta innecesario crear una nueva figura denominada ''poscontrato'' (Art.
1063 Proy. 1998).
Estos principios obligan a ponderar la libertad y la fuerza obligatoria de
la autonomía de la voluntad, por un lado, y el orden público por el otro,
permitiendo un balance entre principios competitivos adecuado en el caso
concreto.
En este capitulo se establecen criterios para resolver la relación entre
la autonomia de la voluntad y las normas legales, conflictos de normas e
integración del contrato.
Se dispone que los jueces no tienen facultades para modificar las estipu
laciones de los contratos, excepto que sea a pedido de partes cuando lo
autoriza la ley, o de oficio, cuando se afecta de modo manifiesto el orden
público. Esta norma estaba en el Proyecto de 1998 y sigue la jurisprudencia
argentina en la materia. La regla es que los jueces no pueden modificar
un contrato, porque deben respetar la autonomia privada. La excepción
ocurre cuando una ley autoriza a las partes a solicitar la modificación o
bien cuando se afecta de modo manifiesto el orden público. Respecto de
esto último, cabe decir que la consecuencia habitual es la nulidad, pero en
la doctrina y jurisprudencia de nuestro pais se ha admitido, excepcional
mente, la conservación del vinculo. Los problemas que ello podria suscitar
con relación a la aplicación del principio protectorio están solucionados
al admitirse el control judicial en los vinculas celebrados por adhesión a
condiciones generales de la contratación y al legislarse los contratos de
consumo en un titulo diferente.
Los derechos resultantes del contrato integran el derecho de propiedad,
lo cual ha sido reconocido por la Corte Suprema de Justicia de la Nación
en contextos de emergencia económica''.
Sintetizamos lo regulado:
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
DEFINICIÓN: Contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más
partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar,
transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.
DUSPOSl;OtON ES
iOONTM Ji01S
1CAM1CTER DE LAS N 10RM1AS
Som Sl!I p!etorilas de 11la
volu ntadl de lilas partes.,,
ai me11os�uede su
modo de exprestóR.r cie
--■I
si1.111 comte11td'-o,, o de S'lll
oonterxto, resu'lltesu
mráder i11dtispo11ñl>te.
■
1('.iOMlJIIN ES
Uñbertcudl 1d e oomtrata:citó1i11 y
00mtentdio ll'iim 'itad1o por: mev,i0r ,d1en
púb'l'too, m ora 'II y b111;en_,
as ()OtSÍIIUllillllbr,es
101b!lrga1t,0riiied1adl parrai lf:aiS pa1rt,es,
'" d1 d ífi '11 ,q;u ve111,es pllll e • .em m,a • 11 1L'Ca1 r1 ,o ,o
1extiü111g1U1 'iirifo 10 ptl)r llia l�e-y. Tatmbiré1i11
,o bll1 iga1 a1 si11J1;s 001115eo11J1 e111,0iíil,s
B11U1·e111a1 f,e ,e:1111 llar oe1lebra:ciión1,r
ii\1111t,erpr,eta,oróm y ,e]eo1U1:ciiiliin1
11' './!'
P'RELAOtON E llNTE!6M!OtON
-�---------------
PRELAOlÓN: ai1 morma5 tim-d ESpollmbf.es de
lla lrey especc.a� y d
1
e esteCoor,eo; b,1
n,ormas partk:lll llares id.e� 0011traito; e�
11»rm1�s su pleteriiM de lla ,ley especiaJl;,d �
11orma<S s1.11pl!etorra5 de ,e:steeód�,o.
IINTffiR:AOtÓN: a� 11orma-s im�iisporuhfes
j b_i1 w lilormas ,>U pfetoriim;cl usos v
práditcc§ el.e!! tugair el e relebradó� em
cuanto seam apti:cab11e--s excepto que s111
aplrca:c.Eón sea irrazon.abte.
En resumen, podemos decir que el Código expresamente establece que
los contratos son actos juridicos, esto nos lleva a remitirnos al Libro Pri
mero: Parte General, Titulo IV: Hechos y actos juridicos (Arts.257 /397)4,
para saber cuáles son los principales elementos y condiciones de los con
tratos válidos como actos juridicos. Recuérdese que, por la metodologia
4 Ver de la autora "Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurídica - Hechos
y Actos jurídicos" Ediciones D&D p. 197 a 270. 2015
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
CAPÍTULO 2 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS (ARTS. 966/970)
CATE601UAS DE
CONTRATOS
..
CONTRATiO CONTRATO POR ADHEStON
I
CONTRATO DE D'.ESCREOtONAL O CLAUSULAS PRED.iSPU ESTA
PARlifARIO Tilitu1 to D O CON DtOtON ES GEN ERALES CONSUMO Títul\o l[D
Parte 16e11tera] T1itu !\o ICE 1C'.apltu to [[E Sec. 2
k
En este Capitulo, se regulan, en general, las distintas clases de los con
tratos, como sigue:1Comtrat,M 11tlil'i'lla1t,era1 lles:
se 1obll'rga llllllilla 1d1e lllais
pa1rt,e.s.
1Contrat1os bii'lla1t,era1 lle.s: se
1obll'rgan !llas 1d10<S partes
1Coimtrat1os a1 títW1
11111
1Dlil1er10.SO: 011J1a11i1.d.o llla1
iotra parrt,e 1d1ebe 1llJI lilill
;001mtra1pr,esta:0tó11.
1CoimtratO<S ar tlmllil
1�0t
¡gratu'irt10: lil.oi hia¡y
oomtra1 pr1e.sta,o&órn1
1Comtrat1o.s R0tm'ítlilia,d1oo; ,e
iñlillil0tm'ñ1i1ad10<S: segwi m
1q;t1 e lila lney lllo.s r,egllil
1 ne
1e.speora1 nm elil1t1e 10, 111 o.
1Coimtrat1os a1 tmllil
11111
11!ilil,er1oisoi ooililm W11tatiN&s:
lilas vemt.aij:as l)alra t100
10<5
solili ccertas. 1Coi1i11tra1t10<.s a
t¡tllillo 10lil1er10.SO a1nea1t1orir,os:
lilas ventaij}a¡s 111J1t llklis' .!I '.!11 .!li .Ji .Ji
per,utuas 1wi epelil.u-elilr 1u·e 111.11 lilr
t 111 lll t ll 1 11 rt d-OOlili 1ec1Im&elilJ 10 IIIR-Olle 10
1Cl!lltlilltrat1os f1©trma11:e.s: 1 1\a
ney re>llige lllJllilar f,orma
para su1 vati;d
1
ez.
Como se puede ver, se eliminan los contratos reales regulados en el Códi
go Civil, en los arts. 1.140 a 1.1426·
6 Código Civil: Art. 1.140. Los contratos son consensuales o reales. Los contratos consen
suales, sin perjuicio de lo que se dispusiere sobre las formas de los contratos, quedan con
cluidos para producir sus efectos propios, desde que las partes hubiesen recíprocamente
manifestado su consentimiento. Art. 1.141. Los contratos reales, para producir sus efectos
propios, quedan concluidos desde que una de las partes haya hecho a la otra tradición de
las cosas sobre que versare el contrato. Art. 1.142. Forman la clase de los contratos reales,
el mutuo, el comodato, el contrato de depósito, y la constitución de prenda y de anticresis.
Juan C. De Caria - /vana Sulla
, ,
CAPITULO 3 (*) FORMACION DEL CONSENTIMIENTO (ARTS. 971/999)
La Comisión Redactora, enseña: ''El consentimiento es regulado amplia
mente, contemplando las diversas etapas que se dan en los usos locales,
asi como su recepción en la jurisprudencia y doctrina."
Como vimos, este Capitulo contiene cinco secciones, que son las siguien
tes:
,,.
SEC0&01N 5§ Partro 1d:e
preJer,e11oi\al y oontrat10
51�iet1@ a1 o@lil1form'idadl
1[Arts.'�1'J1·¡,g91gi]1
SEC10liÓN 1i
1Ü©Rentiim r e11tro, 1of erta y
a,eepta,e'tón
il:
Arts.'97.1/'!!9
1831]
••
SEOO[ON 2.i 1Comtrait,M
í{ie;�ebrad1�s p:or ad litestón a
ieláll.llJSll!l11la5 g¡emerales
pred 51)11!1 estas
(Arts.'�/9i8l9 l1
;r
SEOOI ON 4'ª 1Co1111tratos
,.
SEOOtON 3ª Tratati�iílís
p r e/l'nm'i111iir,e.s
i(Arts.9,�4/'9•96]
001Tutrad!wi aJ es
i(Arts.99 ID/'9•9'3]
SECCIÓN 1ª : CONSENTIMIENTO, OFERTA Y ACEPTACIÓN
(ARTS. 971/983)
De los Fundamentos, extraemos: ''La regla general es que los contratos
se perfeccionan con la aceptación de una oferta o por una conducta de
las partes que sea suficiente para demostrar la existencia de un acuer
do. La redacción se ajusta a los principios de Unidroit, que receptan la
oferta/aceptación, como aquellos casos en que hay un proceso continuo
que comienza con tratativas y se va concretando gradualmente. Las par
ticularidades que surgen de los contratos por adhesión y de consumo, son
reguladas separadamente y no se confunden con esta normativa general.
Juan C. De Caria - /vana Sulla
,
PORM\A10l;ON DEL
1C10NSENTil[M nENTiO:" •
(11 11\a
" ,
R:•eoepo1;om 1 • e I a{lepta:01;0,m
d' [� f rt E '"b
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d1 1 :e .• ,o ,e a1. s r,eo11 t •'a1
011.11atRd
10 se 1� 00.111.ooe 19
1d1 ebitó 00111;0.Cermai
' I
,;/!'
ACEPTA10&0N: Deb1e
1expr,e.sa1r llla p:�e111a1
mn1f1orm'r.d1adl 001 1111 ll1a1 111)f1erta.
Eil :S:i]e.111.cto iñmporta1
aoepta:dt!im s&llll c11.11a.1itd1ill!I
";st 1 1 dl b d1 1e'.)ll)I ·. ,e ,e: 1 . e : er 1 . e
,expedmrse
...
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....
,,
iOFERTA: ' " t 111 • • dl llllili 1e1il1iJl:illlil1ll I e
10,b/l'rga1rse V OOlili pr1esit0i61ites
1d!e lf.os 1ef,ect:os 1d
1e s11.111
a:oepta:0ró1111. Obll1iga1 a
1ll
pr10poi111,emt,e v p,11.11:ed
1e ser
r,etrarta,d 1ai, si}em pr,e 1q;1Je
sea1 r•ec:Ébird1a a1111t,es 101 a 1
mJsmo timempo d1e ll1a1 ,@!f,erta
A1CEPTA10&0N: Se p1.ll'ed1e
t rt " '"b'd1 r1e ra a1r SE ,es r,eo11 · :& • a
at1111t1es ,ilJ!i a1I m i1Sm illli tfüem pillli
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lma¡ya iñmt,e.111{ié61111 1d!e
1oiblri:ga1r:Sce 1d1elll ,0if,er,ent,e
Podemos entonces afirmar que el Código establece la regla de la recep
ción para todos los casos e incluye en las normas los casos de la publici
dad masiva de la oferta y los casos de en los cuales se utilicen medios de
comunicación instantáneos.
En esta regulación debemos destacar la concordancia con la ley de
Defensa del Consumidor:
Código Civil y Comercial Ley 24. 240 - Defensa del Consumidor
ARTÍCULO 973. - Invitación a ofertar.
La oferta dirigida a personas inde
terminadas es considerada como in
vitación para que hagan ofertas, ex
cepto que de sus términos o de las
circunstancias de su emisión resulte
la intención de contratar del ofer
ente. En este caso, se la entiende
emitida por el tiempo y en las
condiciones admitidas por los usos.
ARTICULO 7º - Oferta. La oferta dirigida
a consumidores potenciales indetermi
nados, obliga a quien la emite durante
el tiempo en que se realice, debiendo
contener la fecha precisa de comienzo
y de finalización, asi como también sus
modalidades, condiciones o limitaciones.
La revocación de la oferta hecha pública
es eficaz una vez que haya sido difundi
da por medios similares a los empleados
para hacerla conocer.
La no efectivización de la oferta será
considerada negativa o restricción injus
tificada de venta, pasible de las sancio
nes previstas en el articulo 47 de esta
,
ley. (Ultimo párrafo incorporado por art.
5º de la Ley N º 26.361 B.O. 7/4/2008)
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
SECCIÓN 2ª : CONTRATOS CELEBRADOS POR ADHESIÓN A CLÁUSULAS
GENERALES PREDISPUESTAS (Arts. 984/989)
Los contratos por adhesión no tenian una regulación especifica, ni esta
ban incluidos en un solo régimen. La Comisión Redactora señala al res
pecto: ''En esta Segunda Sección se comienza con la siguiente definición:
'contrato por adhesión es aquél mediante el cual uno de los contratantes
adhiere a cláusulas generales predispuestas unilateralmente por la otra
parte, sin que el adherente haya participado o influido en su redacción
( . . ) Adhesión o predisposición: Es necesario establecer algunas preci
siones acerca del fenómeno que se regula. El supuesto que se regula no
es un tipo general del contrato, sino una modalidad del consentimiento.
En este caso hay una gradación menor de la aplicación de la autonomia
de la voluntad y de la libertad de fijación del contenido en atención a la
desigualdad de quien no tiene otra posibilidad de adherir a condiciones
generales. Se diferencia de la regla general, pero no se trata de contra
tos de consumo. El campo de aplicación son los contratos que no son de
consumo y que presentan situaciones de adhesión, como ocurre entre las
pequeñas y medianas empresas y los grandes operadores del mercado( ... )
El contrato se celebra por adhesión cuando las partes no negocian sus
cláusulas, ya que una de ellas, fundada en su mayor poder de negociación
predispone el contenido y la otra adhiere. La predisposición, en cambio,
es una técnica de redacción que nada dice sobre los efectos. El contenido
predispuesto unilateralmente, puede ser utilizado para celebrar un con
trato paritario, o uno por adhesión o uno de consumo. La razón de ello
es que hay muchos contratos en los que la predisposición de las cláusulas
no es un indicio de la debilidad de una de las partes: ello puede ocurrir
porque los contratantes disminuyen los costos de transacción aceptando
un modelo de contrato predispuestopor una de ella o por un tercero. La
adhesión es una caracteristica de un acto del aceptante, y no una calidad
del contenido, como ocurre en la predisposición. El primer elemento ac
tiva el principio protectorio, mientras que el segundo es neutro, ya que
puede o no existir abuso.
Por esta razón sugerimos basar la regulación en la adhesión, antes que el
carácter pre-redactado o no de las cláusulas, sin perjuicio de fijar algu
nas reglas para estas últimas.
Juan C. De Caria - /vana Sulla
El sistema queda ordenado entonces de la siguiente manera:
• Contratos discrecionales: en ellos hay plena autonomia privada.
• Contratos celebrados por adhesión: cuando se demuestra que hay
una adhesión a cláusulas generales redactadas previamente por una de
las partes, hay una tutela basada en la aplicación de este régimen.
• Contratos de consumo: cuando se prueba que hay un contrato de con
sumo, se aplica el titulo 111, sea o no celebrado por adhesión, ya que este
último es un elemento no tipificante.
C) Cláusulas o condiciones: La expresión ''condiciones generales'' goza
de aceptación en varios sistemas legales europeos (Código civil de Italia
(articulo 1341 ); Código civil de Alemania (parág. 305), decreto ley 1 /2007
de España sobre ''Defensa de los consumidores y usuarios''; Principios
Landa (articulo 2.209), el articulo 33 del ''Proyecto Europeo de Contra
tos'' (Pavia/Gandolfi) en su articulo 33). En nuestro sistema legal, el tér
mino ''condición'' tiene un significado técnico especifico en el ámbito
de las obligaciones y contratos, que no se compadece con el supuesto
que estamos considerando. Por esta razón preferimos utilizar el vocablo
''clausulas' ' . En cuanto al vocablo ''general'' es necesario decir que no se
refiere a la cláusula general como concepto juridico indeterminado, que
es el significado propio que tiene este término en el campo de la filosofia
del derecho. En el ámbito contractual, es claro que se refiere a aquellas
cláusulas que son redactadas para una generalidad de sujetos en forma
previa y no modificable mediante la negociación individual. Esta cláusula
general se distingue de la particular (art 986 ). La primera es elaborada
para una generalidad de sujetos indeterminados y es inmodificable; la
segunda puede ser modificada por una negociación individual. No hay
adhesión, sino negociación y consentimiento. Por eso la norma establece
que son aquéllas que, negociadas individualmente, amplian, limitan, su
primen o interpretan una cláusula general. En caso de incompatibilidad
entre cláusulas generales y particulares, prevalecen estas últimas.
Control de incorporación y de contenido: de conformidad con las pautas
señaladas por la doctrina argentina, se definen criterios para el control
judicial tanto en la incorporación de la cláusula como en el contenido, lo
cual se hace a través de la fijación de un criterio general. Una materia
Juan C. De Caria - /vana Sulla
previsibles.
Las cláusulas abusivas se tienen por no convenidas. Cuando el juez declara
la nulidad parcial del contrato , simultáneamente lo debe integrar, si no
puede subsistir sin comprometer su finalidad. La aprobación administrativa
de las cláusulas generales no obsta a su control judicial''.
Graftcamos lo regulado:
,CLAU5U LAS 1GíEN ERALES
P'REDi15PUI ESTAS
CLAUSUII.AS
PAR:TIClllLARES:
¡¡mt,erpr,etarlill lllais ie'l\á;1J1,s11J1
1l\as
¡gemer a1 nes v p,r,eva'Uecern1
sobr,e ,ellllas
Debern1 ser CDi!lltlil!ll pr,eRS1i:bme-s
y au1t,os1.111i'dient,es. :Su1
arm b[:,g1.1ted1a dl p1er'j11J1,dJ:.ca ali
pr,ed �s po,n,ent,e
Red:amtórn1 dlaralr
oom p/Ueta" ,d,e fá-0il l lectiu ra1
tll 11'
v s1 lill r eenv,to a
1dloou m ent,os iiin:aOJesiíblles
a ILl.a1 oointra1pa1rt,e
SofilJ lllaiS ,qrlll e
,d
1
es1tai11J1Jratüza1rn ll1aJS
,ob;l'rga'O&lll'lite.5 10 a1m p(tfia11i11
� ,d!er,ech,os ,d
1eJII
1CLAUl5llll.AS ABUIS'tVAS: se:
1----11 pr,edi;sp:0111iemte.; ,o tiüern,e.1111 por 1il0i 1escliiitais r,e.striñrngem ,d1er,ecliult-s ,d1 ell
ad hrer emt,e; ,@ RO solill
rafZ,ornia1bll!emern1t ,e
pr,ev1�siibl�es
En esta regulación debemos destacar la concordancia con la ley de
Defensa del Consumidor:
Código Civil y Comercial Ley de Defensa del Consumidor nº 24.240
ARTÍCULO 988.- Cláusulas abusivas. En los contratos
previstos en esta sección, se deben tener por no
escritas:
a. las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones
del predisponente;
b. las que importan renuncia o restricción a los
derechos del adherente, o amplían derechos del
predisponente que resultan de normas supletorias;
c. las que por su contenido, redacción o
presentación, no son razonablemente previsibles.
ARTICULO 37. - Interpretación. Sin perjuicio de la
validez del contrato, se tendrán por no
convenidas:
a) Las cláusulas que desnaturalicen las
obligaciones o limiten la responsabilidad por
daños;
b) Las cláusulas que importen renuncia o
restricción de los derechos del consumidor o
amplíen los derechos de la otra parte;
c) Las cláusulas que contengan cualquier precepto
que imponga la inversión de la carga de la prueba
en perjuicio del consumidor.
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
ARTÍCULO 989.- Control judicial de las cláusulas
abusivas. La aprobación administrativa de las
cláusulas generales no obsta a su control judicial.
Cuando el juez declara la nulidad parcial del
contrato, simultáneamente lo debe integrar, si no
puede subsistir sin comprometer su finalidad.
La interpretación del contrato se hará en el
sentido más favorable para el consumidor. Cuando
existan dudas sobre los alcances de su obligación,
se estará a la que sea menos gravosa. En caso en
que el oferente viole el deber de buena fe en la
etapa previa a la conclusión del contrato o en su
celebración o transgreda el deber de información
o la legislación de defensa de la competencia o de
lealtad comercial, el consumidor tendrá derecho a
demandar la nulidad del contrato o la de una o
más cláusulas. Cuando el juez declare la nulidad
parcial, simultáneamente integrará el contrato, si
ello fuera necesario.
ARTICULO 38. - Contrato de Adhesión. Contratos
en Formularios. La autoridad de aplicación vigilará
que los contratos de adhesión o similares, no
contengan cláusulas de las previstas en el artículo
anterior. La misma atribución se ejercerá respecto
de las cláusulas uniformes, generales o
estandarizadas de los contratos hechos en
formularios, reproducidos en serie y en general,
cuando dichas cláusulas hayan sido redactadas
unilateralmente por el proveedor de la cosa o
servicio, sin que la contraparte tuviere
posibilidades de discutir su contenido.
ARTICULO 39. - Modificación Contratos Tipo.
Cuando los contratos a los que se refiere el
artículo anterior requieran la aprobación de otra
autoridad nacional o provincial, ésta tomará las
medidas necesarias para la modificación del
contrato tipo a pedido de la autoridad de
aplicación.
SECCIÓN 3ª : TRATATIVAS CONTRACTUALES (Arts. 990/993)
De los Fundamentos extraemos: ''En esta materia se comienza con la
enunciación de un principio general, que, en este caso, es la libertad
de negociación, según la cual, las partes son libres para promover trata
tivas dirigidas a la formación del contrato, asi como para abandonarlas
en cualquier momento. Seguidamente se desarrolla otro principio, el de
la buena fe, que dispone que las partes deben actuar de buena fe en el
curso de las negociaciones para no frustrarlas injustificadamente.
Puede parecer una regulación demasiado austera, pero hay que tener
en cuenta que es un área muy dinámica, con un amplio desarrollo
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
I
SECCION 5ª: PACTO DE PREFERENCIA Y CONTRATO SUJETO A
CONFORMIDAD (Arts. 997 /999)
En esta Sección se define el Pacto de Preferencia y el contrato sujeto a
conformidad, con lassiguientes caracteristicas:
I
PACTrO DE
PREFEREN1CWA
• 16iemerai lllll ffiBJ mhlrrga-o:cÓITu de hutJer
a ll.Jl 111:,8] d e l\iil� pairt es. Eni a:rg11JJ]l,DS
..!11
••
casos pill.feu,e ser r,ec_upr100l'D)j. Es
train1111isiibi�e ai terceros
100NTRATiO SUl]Ef10 A
100N�OR:MIDAD
CAPITULO 4: INCAPACIDAD E INHABILIDAD PARA CONTRATAR
(Arts.1000/1002)
En los Fundamentos se señala que: ''En materia de capacidad se regulan
los efectos de la invalidez, y las inhabilidades generales y especiales,
siguiendo las propuestas del Proyecto de 1998. ''
La Comisión Bicameral ha introducido una modificación al art. 1002 so
bre las inhabilidades especiales, incluyendo el inc. d que expresa: ''los
cónyuges, bajo el régimen de comunidad, entre si.". La razón expresada
por la Comisión señala: ''La eliminación de la prohibición de contratar
entre conyugues propicia conductas fraudulentas. El fin principal de la
prohibición es tratar de evitar los fraudes a los acreedores de alguno de
los cónyuges, por lo que se sugiere su inclusión.". Esto provoca un quie
bre en el régimen general del matrimonio y causa mayor restricción a los
derechos de los cónyuges a contratar entre si que el existente en el ante
rior sistema de contratación. Asimismo, causa conflicto entre normas que
la doctrina está discutiendo respecto al nuevo art. 27 de la Ley General
de Sociedades que permite a los cónyuges contratar sociedades entre si
de cualquier tipo.
Juan C. De Caria - /vana Sulla
También la Comisión Bicameral agregó el último párrafo del art. 1002
sobre el albacea con fundamentos en: ''En el proyecto, a los albaceas se
les prohibe transar sobre los derechos y obligaciones que le confiere el
testamento sin autorización judicial. La finalidad de la prohibición esta
blecida en el articulo 1361 del Código Civil vigente, es evitar que el al
bacea pueda valerse de su posición y perjudicar a los herederos, no apli
cándose esta prohibición cuando el albacea es coheredero. Se incorpora
un párrafo final en el que se establece la limitación, para los albaceas
que no son herederos, respecto de la compraventa sobre los bienes de las
testamentarias que estén a su cargo.''
Sintetizamos lo regulado:
IUN
1CAPA10UDAD 10 1CAP'AOl[OAO RESTR]N1HllOA: La m1U'í:id.adl 1d
1elU oontratio 110 ,d1a
rd
1
ereelll!lll ar r,e:stim11J1ct.Óm rll) r,eembolllsl!lll al COlilltrataint,e caipaiz, �s.alvo ,en CmS!i!II rd1e
1emritq u edrm i:elil1t,o ,d:e 11\ai pa1rt,e 'ñrnmpaz 10 001111 caipaotd1a,d r,e
striñlil �id'a v ,em su--11-• ..111
m ll::IIJJl.il a
IUNHlARIILIIDADES PARA 1CONTRATAR:: 1em lfos r.a&os ,em 1q,WLe 11\a lfiey pr,oli!'ilba
comtraitar, tam poo©I Sie pW1ed1e ha-oer p0r ritmter-plli-silta personia1
IUN HABillJIIDADES ESPEOI\ALES: Se r,eg11J1
11\a11111 [f95 caiSms 1d
1e S'IIJljet,OtS rque
r,e:-v:i
&t,elilr rd et1erm'iim:ad'a1 ca11'rdla,dl r,esped:10 ar llai O:Gntra1p,a1rt1e 10 bitene.s
CAPÍTULO 5: OBJETO (Arts.1003/1011)
De los fundamentos extraemos: ''En virtud de la amplia regulación de los
actos juridicos, se ha decidido omitir la definición de objeto y de causa,
tarea que, por otra parte, incumbe a la doctrina.
En cuanto al objeto, se dispone que debe ser licito, posible, determinado
o determinable, susceptible de valoración económica y debe correspon
der a un interés de las partes, aun cuando éste no sea patrimonial. En
materia de prohibición se incluyen los supuestos habituales, pero se agre
ga la dignidad de la persona humana, conforme a las especificaciones del
titulo preliminar. También se establecen los criterios de determinación,
bienes futuros, ajenos, litigiosos y la contratación sobre herencia futura.
Se propone una regulación del objeto de los contratos de larga duración.
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
El modelo contractual ''clásico'' está basado en reglas que nacen de una
etapa, que es el consentimiento, en la cual las partes negocian y fijan las
reglas de modo definitivo. El estudio de estos fenómenos fue concebido
como una fotografia estática: el contrato tiene un comienzo, a través
del consentimiento, y un fin, por efecto de alguna causa de extinción.
Hoy en dia se comienzan con contactos sociales, tratativas, ofertas, con
sentimiento, ejecución extensa, deberes pos-contractuales, todo en una
secuencia en la que resulta dificil separar etapas; su estudio se parece
más a una pelicula capaz de captar el dinamismo.
Habitualmente, la noción de ''reciprocidad'', o ''conmutatividad'' es com
prendida como una ecuación que surge en el momento en que el contrato
se celebra. Este concepto no puede ser mantenido en un vinculo extenso:
los contratos se reformulan en su contenido en la medida del cambio de
tecnologias, precios, servicios, y seria insensato obligar a las partes a
cumplir puntualmente con lo pactado en el signalagma original. El objeto
del contrato puede prever una operación temporalmente extensa que
requiere, de una comprensión dinámica.
La diferencia fundamental con los vinculas no sometidos al tiempo ex
tenso, es que debemos interpretar el elemento conmutativo del negocio
mediante un concepto relacional y dinámico No nos parece prudente de
sarrollar una compleja regulación de este tema novedoso y controverti
do. Hemos optado por un solo articulo breve que establece que En los
contratos de larga duración el tiempo es esencial para el cumplimiento
del objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes
o se satisfaga la necesidad que las indujo a contratar. Las partes deben
ejercitar sus derechos conforme con un deber secundario de conducta de
colaboración, respetando la reciprocidad de las obligaciones del contra
to, considerada en relación a la duración total. La parte que decida la
rescisión debe dar a la otra una oportunidad razonable de renegociar de
buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos''. El art. 1003,
nos remite al Libro Primero: Parte General, cuyas normas son aplicables.
Como vimos en la introducción, el legislador no repite las normas que
sienta como general, y expresamente aqui establece esa remisión como
lo hace en el tema de la causa en el art. 1012. Ante ello, y a manera
Juan C. De Caria - /vana Sulla
de tenerlo presente, se reproduce7 lo ya expuesto por la autora en otra
parte de esta colección sobre la ubicación de tales temas en el Capitulo
5 del Titulo IV de dicho libro:
''Los Actos Jurídicos están tratados en el Capitulo 5, el cual está formado
de la siguiente manera:
CAPÍTULO 5 - ACTOS JURÍDICOS (Arts.279/331) (*)
� ,
I SECCION li 101B,JET01 DEfL A· 1cr· 'º JUDIDIC01 'A-,,..- 2'7ª
1 ·-,1n)1. , . , . , . . . . (i\¡ . . . . ' 11 ll,;;il. ,I ;;!!, '"· ,l,lll
:<.?
I 1
SEOCI01N 4!! INSTRUMENT01S PUBLl1001S (Arts.289/Z9LB)1
,�,
SE,C,C:IÓN 161 INSTRUMENT10S PRIVADOS Y PARTICULARES (Art:s.,513,/31'9]
1()' l
En este Capitulo, en la Sección 1, primero se establecen las caracteris
ticas del objeto de los actos juridicos y luego se dispone, lo que la Co
misión Redactora llama ''la convalidación cuando un objeto inicialmente
imposible se hace posible ante del vencimiento del plazo o cumplimiento
de la condición a que estuviera sujeto."
Sintetizamos lo regulado:
7 Ver de la autora "Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurídica - Hechos
y actos jurídicos" Ediciones D&D p. 197 a 234 - 2015
Juan C. De Caria - /vana Sulla
Dado, nuevamente a la remisión referida, se reproduceª lo ya expuesto
por la autora en otra parte de esta colección sobre la ubicación de tales
temas en el Capitulo 5 del Titulo IV de dicho libro:
En la Sección 2, se legisla la causa en tres articulas. La Comisión expli
ca que '' la acepción subjetiva de la causa ha sido admitida en muchas
sentencias, mientras que en otras se alude a la causa como finalidad
abstracta del negocio. Asi, la causa es el fin inmediato autorizado por el
ordenamientojuridico que ha sido determinante de la voluntad. Cuando
se trata de los motivos, se elevan a la categoria de causa aquellos que se
hayan incorporado expresa o tácitamente, si son esenciales para ambas
partes''.
''Se mantiene la regulación vigente en orden a la presunción de causa,
falsa causa y causa ilicita, aunque ahora, adecuadamente emplazada en
la regulación de los ''Actos jurídicos''. La fórmula sobre el acto abstracto
encuentra su fuente en el Proyecto de 1998 (articulo. 258). El texto pre
serva el principio de libertad de formas vigente en nuestro articulo 974
del CC''.
Del articulado, podemos extraer las siguientes notas caracteristicas:
1CAUI
S
A FllN
SE PRE.SUME. EL Atí10 ES
VALJEDO SE LA FALSA
CAUSA SE FUl'NI_DA EN
OTM CAUSA VERDADERA
8 Ver de la autora "Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurídica - Hechos
y actos jurídicos" Ediciones D&D p. 197 a 234 - 2015
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
Volviendo a los articulas aqui estudiados, (Arts 1012/1014), sintetizamos
lo regulado:
Debe ,ex¡r5lJmr ,elilJ 1�1
fi'�rm·ao't©lm 1d
1ell o�lilitrat� y
,d'1.ll'ra1mt,e su1 ce
lnebraoi:i1111.i,
y :su bsfüstiiir ,i1J11rant,e SI.lit
'" '" ...
,e:1,eouotom
EFECTiOS: ai1 A1L11<Selilt:Í111
1dle causa: m1il
¡cd1a.d�
ad1eo1.11ae�Ór1111 ,o ,extiil1tctli111
,dem oo.mtra1t,o. bi1 1Cau5a1
i ití'ciirta: ad,o ,es 111,1J1
1 lo
CAPÍTULO 7: FORMA (arts. 1015/1018)
En este caso también nos remitimos a Libro Primero: Parte General, agre
gando la Comisión Redactora que: ''Para la regulación de la forma y
prueba, se siguen los lineamientos generales de la doctrina y proyectos
anteriores''.
Por ello, se reproduce9 lo ya expuesto por la autora en otra parte de esta
colección sobre la ubicación de tales temas en el Capitulo 5 del Titulo
IV de dicho libro:
En la Sección 3, se legisla sobre la forma y prueba de los actos juridi
cos. Respecto a la forma se adopta una clasificación distinta a la clási
ca, reemplazando asi la clasificación entre formas ad solemnitatem y ad
probationem, en el entendimiento de ''que resultaba insuficiente, sobre
todo a la vista de diversos negocios con forma exigida legalmente cuya no
observancia no hace a la validez sino sólo a la producción de sus efectos
propios, quedando el sistema de la siguiente forma:
(Ver en página siguiente)
9 Ver de la autora "Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurídica - Hechos
y actos jurídicos" Ediciones D&D p. 197 a 234 - 2015
Juan C. De Caria - /vana Sulla
PORMIALIUDADES
PARA LA PRUJ EBcA
ABSOLUrfAS
fiORMA
REL.A Tíl!VAS
Respecto a la escritura escrita adopta un criterio amplio. Se incluye toda
clase de soportes, aunque su lectura exija medios técnicos, reconociendo
asi las nuevas tecnologías.
Respecto a instrumentos particulares, se legisla la distinción entre ''ins
trumentos particulares'' e ''instrumentos privados'', siendo el primero el
concepto general.
En cuanto a la firma, la Comisión señala:'' su efecto propio es la asunción
del texto, es decir de la declaración de voluntad, tal como se proyecta.
Se agrega un párrafo referido a los instrumentos generados por medios
electrónicos que ya figura en el Proyecto de 1998 y que está en conso
nancia con la ley 25506 de firma electrónica, de acuerdo al cual -si bien
luego se consignan excepciones- ''cuando la ley requiera una firma ma
nuscrita, esa exigencia también queda satisfecha por una firma digital.
Este principio es aplicable a los casos en que la ley establece la obliga
ción de firmar o prescribe consecuencias para su ausencia'' .
Por su parte, la Comisión Bicameral modificó el texto original del art.
288 sobre firma digital basada en:
'' ARTÍCULO 288.- La propuesta procura ajustar el articulo 288 a las
disposiciones de la Ley de Firma Digital (Ley Nº 25.506), según la cual
la firma digital (no la firma electrónica) se considera equivalente a la
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
firma hológrafa (articulo 3 º ). La redacción del proyecto deja abierta
la posibilidad de equiparar también la firma electrónica a la firma
hológrafa, algo no previsto en la ley Nº 25. 506. La firma electróni
ca no garantiza el mismo grado de seguridad que la firma digital. Se
reemplazan, además, las expresiones ''inalterabilidad'' por ''integri
dad'' ( del instrumento) y '' razonablemente'' por ''indubitablemente''
(la autoria), por ser esa la terminologia utilizada en la Ley N
º
25.506
(articulas 8
º
y 14, respectivamente)."
Volviendo a nuestro tema, sintetizamos lo regulado:
UllBERTAD DE PORM1.AS, salNi!ll!
tH ODlllitrat!!ltS rll¡rU e píül!r IEe-y
td
'.
eban tener WI 11a fllJJirmill
1det1ermm nlilad1.a
- .
V
.-------------·
�or ,es,crirnllll r.ai pill bl[rra:
d
1
erecltll);S r,sfes �!im11bre
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i111 mm llil eb�es:" Sii�wim. s11.1 bastas,:
1derecRDS ,mJ 1li11d1 DSll!l'S 10 lrni§[OS!l).5
sob,r1e i'rnmu:eb/Ees; a{'.(ie&:iln!ritll;Ji;S a•
oontraitos p;IJJ.!ir es;c171ítura1
pwi b:Ltm;IEm pfiirsotlillll I egcrll
Las mm !lll1d if'oc:a"ciimmes 1debe111J
segu'iir 11\ai f:Drllll1Lafida:d �ega] 1d
1 eJ]
i0mll111lt í a1t ll])l p1rii111:ciipa� sallvcll])l 1q;111: e
.,-1-;• 11
1
-.. "
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sea.in e.a-LJIP,WI im:otDIIIJe.s a-eee5,mrna
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irito
CAPITULO 8: PRUEBA (Arts.1019/1029)
El sistema está regulado en los actos juridicos10, el cual podemos sinteti
zar de la siguiente forma:
AMPLJliTUI D DE PltlJEB.A:S: L1®'S comtratios
:sce p11J1ed1en
1
pr1obair poir t0adG:S Itas mecltG:S
1d
1
e priu:eba
l•DtS ooililltrato.s f,ormaJ
l
es; pued.em ,ser
pr1oba,d1os por 10,tr,os m edi\os sm ha¡y,,
''b,'rl'' .JI\ .ll[ .lit
Lt .JI • L.111m po:si11 · t tua,u ,u.e ou ,emer 1u r.c11tia1
f,orm�ilJd1adl 011.11 m p/l'&d a 10 si exi\st,e pliñn�ilpito
.ll
l
L _ "--'- t 111
1
• .lll ,u.e píí11J1.el.Jld111111�Lrillilm em a ,m oomueliJl2iO ,u.e
'" " . . 1eJ)eDllltll:.!lllil1l1
1 O Ver de la autora "Estudio del nuevo Código - Persona humana - Persona Jurídica - Hechos
y actos jurídicos" Ediciones D&D p. 197 a 234 - 2015
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
SECCION 1 ª : EFECTO RELATIVO (Arts. 1021/1024)
En los Fundamentos leemos: ''En la Sección Primera se adopta el prin
cipio efecto relativo de los contratos, siguiendo las normas del Proyecto
de 1998. En todo lo demás y, salvo algunas adaptaciones y recepción de
observaciones de la doctrina, se sigue al proyecto referido en cuanto a
la incorporación de terceros al contrato, excepciones al cumplimiento,
cumplimiento imposible, obligación de saneamiento, garantia de evic
ción y por vicios ocultos''.
Sintetizamos lo regulado:
EFECT10S DE LiOS
1CrONTM TrOS
REGLA 16ENEML: life1teri1 efle-ct,D
r,e1�1t
liNio por,1:11
1
11Je ml!o t
liernen1
,ef,e-ct,o ,enrtr,e [lla,s pairte-"58 �&�o
,d i\sp�iociin Ilegal ,q;1Jre l!C1<5
,extiEertd\ai a teroer,os;
----------- -- - - - - - - - - --
L,lm<S t ,eroer,o-..s mm :SiDlill pa1rt ,e
1d:eJI 00i111itra1t,o
Sor1i11 part,e ,d1e [flíJl(S eorntrait,o-..s:
,q1 l.!l'rem ,otorga a riom bir1e pr,oap'i:o
.all.ll lil:q u e scea1 ,en iümter,é:.s a]emo;,em
r epr e5:e111ita,d1 ¡mi por 11111 n1
,ot,airga.nt,e ;,q
1
1111lelili m arnJrli:esta1 ll1a1
ViO:hll1111itadl oo lilltract11.11_a11
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Se tra11ilsm'itern1 adiiiva y
pa¡si¡va ment,e a [!llll-s; sll.lloe-.s,or,es
IIIJI rn:Íiw' ersall es:!' �sallv,oi ,q;IUI e lllas
b J, -
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t
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l
ra1111iSm1JStorn¡; 1D ,e�11.e pr,IJ!11n1u,&u.a1
SECCION 2ª : INCORPORACION DE TERCEROS AL CONTRATO
(Arts.1025/1030)
De los Fundamentos extraemos: ''En la Sección Segunda se regula la
incorporación de terceros al contrato, siguiendo los antecedentes del
Proyecto de 1998, con las correcciones que han sido sugeridas por la
doctrina."De lo regulado vemos:
(Ver en página siguiente)
Juan C. De Caria - /vana Sulla
El 0D1t11tra1t ,m a litl.!J,llf!I br,e ,d:e wi 1t1
t,ercer10 sá�o lfo 1obll1iga sü Sie litatie
1elil1 su1 r,epr1eselil1taílt@flil1. De lllml
oorntrariío ,debe ser ratiifti:ado
1exp1r1esai l@ táciltaiai111!1.ernte
•0:IJI iiem pr1om etie e1 h,ecu 1de 11LJ1 n
teroer,o,if11ebe h.a-0er lto
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ga1ra 1i11tiÍ!Zoa1 111a acepta,c�Ólill, r,es;pll)1td
1 e ,en
c.as:o ,if1
1
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SECCION 3ª : SUSPENSION DEL CUMPLIMIENTO Y FUERZA MAYOR
(Arts.1031/1032)
La Comisión Redactora señala: ''En la Sección Tercera se establece la
suspensión del cumplimiento con dos normas importantes. En la primera
se establece que, en los contratos bilaterales, cuando las partes deben
cumplir simultáneamente, una de ellas puede suspender el cumplimiento
de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofreciere fehacientemente
cumplir, siempre que hubiere una afectación significativa de la relación
de equivalencia y la obligación no fuere a plazo. Podrá también deman
dar judicialmente la ejecución judicial simultánea de las obligaciones de
ambas partes. Si la prestación es a favor de varios interesados, puede
rehusarse la parte debida a cada uno hasta la ejecución completa de la
contraprestación. En la segunda, hay un mecanismo de tutela preventiva
que establece: Una parte puede suspender su propio cumplimiento si sus
derechos corrieren una grave amenaza de daño porque la otra parte ha
sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para cumplir, o en su
solvencia. La suspensión queda sin efecto cuando ésta cumple o da segu
ridades suficientes de que el cumplimiento será realizado.
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
Ambas normas dan solución práctica a muchos conflictos de manera
preventiva.''
Graftcamos lo regulado:
Si Itas pa1rt1es tiñe111,e1111
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SECCION 4ª: OBLIGACION DE SANEAMIENTO (Arts.1033/1058)
PARÁGRAFO 1 º: DISPOSICIONES GENERALES (Arts.1033/1043)
La Comisión Redactora señala que ''En cuanto a los vicios redhibitorios y
la obligación de saneamiento, se han seguido los criterios ya consensuados
en proyectos anteriores."
El sistema tiene las siguientes caracteristicas:
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Juan C. De Caria - /vana Sulla
PARÁGRAFO 2° : RESPONSABILIDAD POR EVICCIÓN (Arts.1044/1050)
Las principales notas son:
• Asegura la existencia y legitimidad del derecho transmitido
• Se extiende a toda turbación de derecho sobre el bien sea total o
parcial, por causa anterior o contemporánea, y a los reclamos de terceros
por propiedad industrial o intelectual
• Se e nes de hecho por terceros ajenos, las de
derech l y la evicción por un derecho anterior ya
consoli rio económico desproporcionado
• En c l, cesa la responsabilidad si el adquirente no
cita al o se presenta y el adquirente no cumple con
los rec so de fallo desfavorable, y si el adquirente
se alla el garante o somete a arbitraje y el laudo
es desf probare la inutilidad de la citación y de la
interpo ue el allanamiento o laudo desfavorable son
ajustados a derecho
• También se extingue la responsabilidad cuando el derecho del
adquirente se sanea por prescripción adquisitiva
PARAGRAFO 3 °: RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS
(Arts.1051/1058)
La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a:
• Los defectos no comprendidos en el art 1053, es decir que se excluyen
los defectos que el adquirente conoció o debió conocer según las cir
cunstancias y siempre que no hubiere realizado reserva sobre ello, y los
defectos que no existian al tiempo de la adquisición
• Los vicios redhibitorios, es decir, los defectos que hacen a la cosa
impropia para su destino o disminuyen su utilidad, cuestión ésta que de
conocerlas, no se habria adquirido o se hubiere realizado una contrapres
tación menor
• Los vicios redhibitorios pueden ser ampliados contractualmente
l. Marco legal Necesario para Confeccionar un Contrato de Locación
• El adquirente debe denunciar el vicio expresamente al garante dentro
de los sesenta dias de haberse manifestado y, si se manifiesta gradual
mente, desde que el adquirente pudo advertirlo
• Esta responsabilidad caduca si es inmueble, a los tres años desde que
se lo recibió. Si es mueble, a los seis meses desde que lo recibió o de su
puesta en funcionamiento
• El acreedor puede pedir la rescisión del contrato, salvo que el defecto
sea subsanable
La Comisión Bicameral ha eliminado del texto original el último párrafo
que decia: ''En los casos de exclusión de la responsabilidad previstos en
los dos incisos anteriores se aplican las reglas de la dación en pago''. Se
basó en el hecho de considerarlo sobreabundante.
SECCIÓN 5ª : SEÑAL (Arts. 1059/1060)
Esta Sección está compuesta por dos articulas, uno sobre disposiciones
generales que establece que la entrega de la señal es confirmatoria del
acto, por lo que, en caso de arrepentimiento, quien la entrega la pierde
y si el que se arrepiente es quien la recibe, debe devolverla al doble,
todo ello, siempre que no se hubiere convenido la facultad de arrepen
timiento.
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