Arrendamiento -

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PAÚL	DAVID	ARELLANO	SARASTI
ANÁLISIS	COMPARATIVO	DEL
ARRENDAMIENTO	DE	LOCALES
COMERCIALES	ESTABLECIDO	EN	EL
CÓDIGO	DE	COMERCIO	Y	LA	LEY	DE
INQUILINATO	EN	EL	ECUADOR
CORPORACIÓN	DE	ESTUDIOS	Y	PUBLICACIONES
Quito,	2020
CORPORACIÓN	DE	ESTUDIOS	Y	PUBLICACIONES	(CEP)
ANÁLISIS	COMPARATIVO	DEL	ARRENDAMIENTO	DE	LOCALES	COMERCIALES
ESTABLECIDO	EN	EL	CÓDIGO	DE	COMERCIO	Y	LA	LEY	DE	INQUILINATO	EN	EL
ECUADOR
José	Sebastián	Cornejo	Aguiar
Revisión
Departamento	Jurídico	Editorial	-	CEP
Diagramación
Departamento	de	Diagramación	-	CEP
Impresión
Talleres	de	la	CEP
Derecho	de	Autor	No.:	En	Trámite.
Depósito	Legal	No.:	En	Trámite.
ISBN	No.:	En	Trámite.
Tiraje:	500
Edición:	Primera.	Mayo	2020.
Quito	-	Ecuador
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ANÁLISIS	COMPARATIVO	DEL	ARRENDAMIENTO	DE
LOCALES	COMERCIALES	ESTABLECIDO	EN	EL	CÓDIGO
DE	COMERCIO	Y	LA	LEY	DE	INQUILINATO	EN	EL
ECUADOR
Con	 la	 promulgación	 del	 nuevo	 Código	 de	 Comercio,	 se	 realizó	 una
diferenciación	en	la	aplicación	de	las	disposiciones	establecidas	en	la	Ley
de	 Inquilinato	 y	 el	 Código	 de	 Comercio	 respecto	 de	 los	 locales
comerciales.
Antes,	 por	 el	 hecho	 de	 encontrarse	 dentro	 del	 perímetro	 urbano	 se
sometía	 a	 la	 Ley	 de	 Inquilinato	 de	 conformidad	 al	 Artículo	 1	 de	 la
mencionada	Ley.
La	 actividad	 comercial	 requiere	 una	 legislación	 especial	 que	 no	 es	 la
misma	que	regula	a	la	vivienda,	y	al	inquilino	como	la	parte	más	débil	de
la	relación	de	inquilinato.
Es	 así	 que	 el	 Capítulo	 I	 del	 Código	 de	 Comercio	 regula	 como	 un
contrato	mercantil	el	arrendamiento	de	locales	comerciales	y	la	concesión
mercantil	 de	 bienes	 inmuebles,	 que	 lo	 analizamos	 comparativamente	 a
continuación.
1.	Vinculo	convencional	entre	el	arrendador	y	arrendatario
La	principal	diferencia	es	el	uso	o	destino	del	 inmueble,	ya	que	no	se
utiliza	para	vivienda,	sino	más	bien	tiene	un	uso	comercial.
El	 arrendador	 puede	 ser	 el	 propietario,	 administrador	 o	 gestor,	 y	 el
arrendatario	 es	 quien	 toma	 el	 inmueble	 para	 desarrollar	 cualquier
actividad	comercial.
“Art.	 408.-	 La	 relación	 arrendaticia	 o	 de	 arrendamiento	 en	 materia	 comercial	 es	 el	 vínculo	 de
carácter	convencional	que	se	establece	entre	el	arrendador	del	inmueble	destinado	al	comercio,	en	su
carácter	 de	 propietario,	 administrador	 o	 gestor	 del	 mismo,	 y	 el	 arrendatario,	 quien	 toma	 dicho
inmueble	en	arrendamiento	para	ejecutar	en	él	actividades	de	naturaleza	comercial”.
2.	Contrato	de	arriendo	de	locales	comerciales
Al	 igual	 que	 en	 la	 Ley	 de	 Inquilinato	 existe	 la	 entrega	 y	 goce	 del
inmueble	(local)	a	cambio	de	un	precio	o	canon	de	arrendamiento.
“Art.	409.-	El	arrendamiento	de	locales	comerciales,	es	un	contrato	por	el	cual	las	partes	se	obligan
recíprocamente:	 el	 arrendador	 a	 conceder	 el	 goce	 de	 un	 local	 para	 dedicarlo	 a	 actividades
empresariales,	 y	 el	 arrendatario	 a	 pagar	 un	 precio	 determinado	 o	 canon	 de	 arrendamiento	 por	 el
precitado	goce	del	local.
El	 contrato	 de	 arrendamiento	 de	 locales	 comerciales	 no	 podrá	 adoptar	 la	 forma	 de	 concesión
mercantil	de	local,	estará	sometido	a	lo	dispuesto	por	las	partes	y	a	lo	establecido	en	este	título”.
3.	Precio	y	forma	de	pago
A	diferencia	de	lo	establecido	en	el	artículo	17	de	la	Ley	de	Inquilinato,
donde	existe	un	máximo	permitido	para	el	canon	de	arrendamiento,	en	el
Código	de	Comercio	se	establece	la	libertad	contractual	en	la	fijación	del
mismo	es	decir	no	se	encuentra	regulada.
“Art.	410.-	El	precio	y	su	forma	de	pago	lo	fijarán	las	partes”.
4.	Pago	del	canon	de	arrendamiento
Aquí	no	existe	diferencia,	 lo	 importante	es	establecer	claramente	en	el
contrato	la	forma	de	pago,	puede	ser	por	anticipado,	al	final	del	contrato,
mensual,	anual,	etcétera.
“Art.	411.-	El	arrendatario	está	en	la	obligación	de	pagar	al	arrendador	el	canon	de	arrendamiento,
según	la	cantidad	y	oportunidad	que	se	haya	fijado	debidamente	en	el	contrato”.
5.	Términos	y	condiciones	del	contrato
Referente	al	contrato,	el	Código	de	Comercio	es	todavía	más	amplio	y
establece	que	los	términos	y	condiciones	pueden	ser	fijados	con	libertad,
lo	que	no	ocurre	en	la	Ley	de	Inquilinato,	que	establece	un	plazo	mínimo
de	duración	para	los	contratos	de	vivienda	en	dos	años	de	conformidad
al	Artículo	28	de	la	Ley	de	Inquilinato.
“Art.	 412.-	Los	 términos	 y	 condiciones	 de	 este	 contrato,	 serán	 fijados	 por	 las	 partes	 con	 entera
libertad”.
6.	Inmuebles	de	uso	comercial
El	 Código	 de	 Comercio	 define	 claramente	 los	 inmuebles	 de	 uso
comercial,	así	tenemos:
1.	 Locales	 no	 destinados	 a	 vivienda,	 vivienda	 taller	 o	 vivienda
negocio.
2.	 Locales	ubicados	en	centros	comerciales.
3.	 Locales	 en	 áreas	 que	 las	 ordenanzas	 califiquen	 como	 hábiles
para	el	desarrollo	de	actividades	empresariales.
4.	 Edificaciones	que	tengan	fines	turísticos.
5.	 Depósitos,	 bodegas,	 galpones	 u	 otras	 formas	 similares	 de
locales	 con	 posibilidad	 de	 destinarse	 al	 almacenamiento	 de
materiales	o	equipos.
6.	 Los	espacios	de	estacionamiento.
7.	 Los	quioscos,	 stands,	y	 establecimientos	 similares	 aún	 cuando
éstos	 no	 se	 encuentren	 unidos	 de	 manera	 permanente	 al
inmueble	donde	 funcionan	o	 se	ubiquen	 en	 áreas	de	dominio
público.
“Art.	 413.-	 Los	 inmuebles	 destinados	 al	 uso	 comercial,	 son	 todos	 aquellos	 que	 no	 están
comprendidos	en	las	categorías	de	vivienda,	vivienda-taller	y	vivienda-negocio;	sino,	aquellos
que	 se	 toman	 en	 arrendamiento	 para	 desarrollar	 actividades	 empresariales/comerciales	 que
sean	parte	 del	 giro	 ordinario	 de	 las	 actividades	 del	 ente	 arrendador,	 independientemente	 de
que	 dicho	 inmueble	 constituya	 una	 unidad	 inmobiliaria	 por	 sí	 solo,	 forme	 parte	 de	 un
inmueble	de	mayor	magnitud,	o	se	encuentre	anexado	a	éste.
Se	 presumirá,	 salvo	 prueba	 en	 contrario,	 que	 constituyen	 inmuebles	 destinados	 al	 uso
comercial	 los	 locales,	 no	 destinados	 a	 vivienda,	 vivienda-taller	 o	 vivienda-negocio	 del
inquilino,	 ubicados	 en	 centros	 comerciales,	 en	 áreas	 que	 las	 ordenanzas	 califiquen	 como
hábiles	 para	 el	 desarrollo	 de	 actividades	 empresariales,	 o	 en	 edificaciones	 en	 propiedad
horizontal	 cuando	 se	haya	 constituido	 con	 fines	 comerciales	 o	 con	 carácter	mixto,	 así	 como
aquellas	 edificaciones	 que	 tengan	 fines	 turísticos,	 los	 depósitos,	 bodegas,	 galpones,	 y	 los
espacios	de	estacionamiento.	Se	presumirán	además	inmuebles	destinados	al	uso	comercial	los
quioscos,	stands,	y	establecimientos	similares,	aun	cuando	éstos	no	se	encuentren	unidos	de
manera	permanente	al	inmueble	donde	funcionan	o	se	ubiquen	en	áreas	de	dominio	público”.
7.	Del	inventario	de	bienes	anexo	al	contrato	de	arriendo
La	 similitud	 en	 la	 Ley	 de	 Inquilinato	 sería	 cuando	 se	 arriendan
inmuebles	amoblados,	de	acuerdo	a	lo	establecido	en	el	artículo	24	de	la
Ley	 de	 Inquilinato,	 pero	 sin	 el	 avalúo	 y	 la	 determinación	 del	 valor	 de
uso.
“Art.	 414.-	 Los	 arrendadores	 de	 inmuebles	 de	 uso	 comercial,	 se	 encuentran	 en	 la	 obligación	 de
entregarlos	 en	buen	estado	de	mantenimiento	y	conservación,	al	 inicio	de	 la	 relación	arrendaticia.
Para	 el	 efecto,	 podrá	 anexarse	 al	 contrato	 de	 arriendo	 un	 inventario	 de	 bienes,	 mismo	 que
servirá	para	verificación	al	término	del	contrato”.
8.	Restitución	del	inmueble	arrendado
Definitivamente	es	la	terminación	del	contrato,	no	se	establece	causales
expresas	para	su	terminación	anticipada,	como	si	lo	establece	claramente
la	 Ley	 de	 Inquilinatoen	 su	 Artículo	 30,	 sino	 más	 bien	 establece	 la
posibilidad	 de	 establecer	 un	 acuerdo	 de	 pago	 de	 las	 obligaciones
insolutas	por	parte	del	arrendatario.
Respecto	 del	 procedimiento	 para	 las	 reclamaciones	 judiciales	 a
diferencia	 de	 lo	 establecido	 en	 la	 Ley	 de	 Inquilinato	 que	 es	 la	 vía
Sumaria,	mientras	que	en	el	Código	de	Comercio	se	faculta	a	 las	partes
establecer	el	proceso	convencional	como	la	mediación	y	el	arbitraje,	en	el
contrato.
“Art.	 415.-	Concluida	 la	 relación	 contractual,	 el	 arrendatario	 restituirá	 el	 inmueble	 arrendado	 al
arrendador,	 en	 las	mismas	 condiciones	 en	 que	 lo	 recibió,	 considerando	 el	 desgaste	 propio	 del	 uso
normal	del	 inmueble,	por	 lo	 tanto	no	estará	obligado	a	 responder	por	 los	daños,	 las	afectaciones	o
desgaste	que	se	haya	originado	por	caso	fortuito	o	fuerza	mayor.
Si	 al	 momento	 de	 la	 recepción	 del	 inmueble	 hubieren	 obligaciones	 insolutas	 por	 parte	 del
arrendatario	 respecto	 del	 contrato	 de	 arrendamiento,	 las	 partes	 podrán	 acordar	 de	 manera
consensuada	la	forma	de	cumplimiento	o	pago	de	tales	obligaciones.	Si	el	consenso	no	fuera	posible,
las	partes	podrán	acudir	al	proceso	judicial	y/o	al	proceso	convencional	establecido	en	el	contrato”.
9.	Obligaciones	del	arrendador	y	arrendatario	en	cuanto	a	las
reparaciones	del	inmueble
En	esta	obligación	no	existen	diferencias,	salvo	la	obligación	establecida
en	 el	 Artículo	 6	 de	 la	 Ley	 de	 Inquilinato	 respecto	 a	 la	 sanción	 al
arrendador	de	una	multa	equivalente	a	una	pensión	locativa	mensual,	y
si	 reincide	 con	 la	 de	 tres	 pensiones	 locativas	 mensuales,	 y	 la
indemnización	 al	 inquilino	 con	 una	 suma	 equivalente	 a	 la	 pensión
locativa	de	 tres	meses.	Y	si	 los	daños	 son	 responsabilidad	del	 inquilino
está	obligado	a	repararlos	inmediatamente,	y	en	el	caso	de	no	hacerlo	en
el	plazo	concedido	por	el	 Juez,	 lo	podrá	hacer	el	arrendador	y	exigir	al
arrendatario	el	pago	más	un	10%	y	exigir	la	terminación	del	contrato,	de
conformidad	 al	 artículo	 7	 de	 la	 Ley	 de	 Inquilinato,	 lo	 que	 no	 se
contempla	en	el	Código	de	Comercio.
“Art.	416.-	El	arrendador	 está	obligado	a	 cubrir	 los	 costos	de	 las	 reparaciones	mayores	de	 locales
bajo	régimen	de	arrendamiento,	a	menos	que	el	daño	sea	imputable	al	arrendatario.
El	arrendatario	está	en	la	obligación	de	notificar	al	arrendador,	dentro	de	los	cinco	días	siguientes	a
la	 detección	 de	 la	 falla	 o	 daño	 que	 afectaren	 al	 inmueble	 o	 a	 una	 de	 sus	 partes	 que	 incluye	 las
instalaciones	eléctricas,	sanitarias,	de	agua,	entre	otras”.
10.	De	la	mejoras	realizadas	en	el	inmueble	comercial
La	 Ley	 de	 Inquilinato,	 no	 establece	 disposición	 alguna	 sobre	 las
mejoras,	mientras	que	el	Código	de	Comercio	si	lo	hace:
“Art.	417.-	Las	mejoras	que	se	realicen	en	el	inmueble	comercial	para	adecuarlo	al	uso,	salvo	pacto
en	contrario,	deberán	ser	abonadas	o	compensadas	por	el	arrendador	con	la	terminación	del	contrato
de	arrendamiento.	En	cualquier	caso,	las	mejoras	deberán	ser	autorizadas	por	el	arrendador.	En	caso
de	que	se	realicen	mejoras	no	autorizadas	por	el	arrendador,	éstas	quedarán	en	beneficio	del	local	y,
por	ende,	del	arrendador”.
11.	Responsabilidad	del	arrendador	en	cuanto	al	estado	de	las
instalaciones	 eléctricas,	 sanitarias,	 de	 agua	 y	 otros	 servicios
públicos
En	 este	 aspecto	 guarda	 relación	 con	 el	 Artículo	 3	 y	 4	 de	 la	 Ley	 de
Inquilinato	 de	 manera	 general,	 sin	 embargo	 el	 Código	 de	 Comercio
establece	 la	 posibilidad	 del	 pacto	 en	 contrario	 en	 el	 sentido	 de	 que	 el
arrendatario	 puede	 hacerse	 responsable	 de	 tales	 reparaciones	 de
conformidad	a	lo	dispuesto	en	el	siguiente	Artículo:
“Art.	418.-	Salvo	pacto	en	contrario,	 todo	 lo	concerniente	al	estado	de	 las	 instalaciones	eléctricas,
sanitarias,	 de	 agua	 y	 otros	 servicios	 públicos,	 es	 de	 responsabilidad	 del	 arrendador.	 Para	 que	 el
arrendatario	 acepte	 hacerse	 responsable	 de	 ellas,	 deberá	 adjuntarse,	 por	 parte	 del	 arrendador,	 un
detalle	exacto	del	estado	en	que	se	encuentran	éstas	al	tiempo	de	la	entrega	del	local;	sin	el	precitado
documento,	no	podrá	imputarse	ningún	incumplimiento	a	cargo	del	arrendatario.
Ante	 la	ocurrencia	de	una	 falla	en	tales	servicios,	 el	arrendatario	deberá	dar	noticia	al	arrendador
quien	 se	 hará	 cargo	 de	 la	 reparación	 a	 la	 brevedad	 posible,	 so	 pena	 de	 hacerse	 responsable	 de	 los
perjuicios	que	se	ocasionen.
Queda	a	salvo	la	responsabilidad	del	arrendador	si	demuestra	que	la	falla	o	daño	en	tales	servicios	se
debe	a	culpa	o	dolo	del	arrendatario”.
12.	Propiedad	de	los	bienes	muebles	encontrados	en	el	local
Respecto	 de	 los	 bienes	 muebles,	 la	 Ley	 de	 Inquilinato	 establece	 la
posibilidad	 de	 arrendar	 locales	 amoblados	 de	 conformidad	 a	 lo
establecido	 en	 el	 Artículo	 24	 de	 la	 mencionada	 Ley,	 sin	 embargo	 los
bienes	que	se	encuentran	en	el	inmueble	se	presume	son	de	propiedad	de
quien	 lo	 arrienda,	 pero	 en	 caso	 de	 controversia	 se	 deberá	 justificar	 la
titularidad	de	los	mismos	conforme	lo	establece	el	siguiente	Artículo:
“Art.	419.-	Los	bienes	muebles	que	se	encuentren	en	el	local	son	propiedad	de	quien	demuestre	su
titularidad”.
13.	De	 las	 condiciones	 o	 prestaciones	 ajenas	 a	 la	 naturaleza
del	contrato
Al	ser	un	contrato	comercial,	no	guarda	en	este	aspecto	relación	alguna
con	 la	 Ley	 de	 Inquilinato,	 sin	 embargo	 es	 necesario	 aclarar	 que	 puede
establecerse	 la	 compra	 de	 bienes	muebles,	más	 no	 del	 negocio,	 ya	 que
para	esto	el	Código	de	Comercio	establece	 la	obligación	de	hacerlo	por
escritura	pública.
(Respecto	a	lo	establecido	en	el	último	inciso	del	Artículo	420	remitirse
al	Anexo	1	en	la	parte	final	de	este	análisis).
“Art.	 420.-	 El	 arrendatario	 no	 estará	 obligado	 a	 asumir	 condiciones	 o	 prestaciones	 ajenas	 a	 la
naturaleza	del	contrato,	y	en	todo	caso	se	estará	a	lo	contemplado	en	la	ley	que	regula	el	Control	del
Poder	de	Mercado.	Tampoco	estará	obligado	a	aceptar	la	compra	de	bienes	muebles	que	se	encuentren
en	 el	 local	 que	 se	pretende	arrendar	para	 la	 suscripción	del	 contrato,	 a	menos	que	 el	 arrendatario
manifieste	voluntariamente	su	interés	en	adquirir	dichos	bienes	muebles”.
14.	 Modificación	 de	 lo	 establecido	 en	 el	 contrato	 de
arrendamiento
Guarda	relación	a	lo	dispuesto	en	el	Artículo	30	literal	d)	de	la	Ley	de
Inquilinato.	(Respecto	a	lo	establecido	en	el	último	inciso	del	Artículo	421
remitirse	al	Anexo	1	en	la	parte	final	de	este	análisis).
“Art.	421.-	El	 arrendatario	no	 podrá	modificar	 el	 uso,	 rubro	 comercial,	 denominación	y/o	marca,
establecidos	en	el	respectivo	contrato	de	arrendamiento.
Cuando	por	la	naturaleza	del	inmueble,	condiciones	propias	de	la	actividad	comercial	o	conveniencia
de	 las	 partes,	 el	 arrendamiento	 del	 inmueble	 de	 uso	 comercial	 comprenda	 la	 obligación	 de	 vender
ciertos	 bienes	 o	 prestar	 ciertos	 servicios,	 las	 partes	 acordarán	 lo	 que	 sea	 pertinente,	 pero	 el
arrendatario	no	podrá	ser	obligado	a	vender	productos	o	prestar	servicios	de	determinadas	marcas
comerciales	 o	 adquirirlos	 a	 determinados	 proveedores.	 Dicha	 prohibición	 alcanzará	 también	 a	 la
adquisición	 de	 bienes	 o	 contratación	 de	 servicios	 necesarios	 para	 el	 mantenimiento,	 reparación,
cuidado	u	ornato	del	inmueble,	salvo	que	así	lo	hubiesen	decidido	expresamente	los	contratantes.
Cualquier	limitación	sobre	el	uso	comercial	del	bien	arrendado	se	sujetará	a	lo	dispuesto	en	la	ley	que
regula	el	Control	del	Poder	de	Mercado,	respecto	al	abuso	del	poder	de	mercado”.
15.	Contenido	del	contrato	de	arrendamiento
De	 conformidad	 al	 Artículo	 422	 y	 425,	 se	 establece	 la	 obligación	 del
contrato	de	arrendamiento	escrito	y	con	los	siguientes	requisitos:
1.	 Especificaciones	 físicas	 del	 inmueble	 arrendado	 y	 de	 la
edificación	que	lo	contiene.
2.	 El	destino	que	se	dará	a	las	instalaciones.
3.	 La	duración	del	arrendamiento.
4.	 El	canon	de	arrendamiento.5.	 Obligaciones	del	arrendador.
6.	 Obligaciones	del	arrendatario.
“Art.	422.-	El	contrato	de	arrendamiento	contendrá,	al	menos,	las	especificaciones	físicas	del
inmueble	 arrendado	 y	 de	 la	 edificación	 que	 lo	 contiene,	 el	 destino	 que	 se	 dará	 a	 las
instalaciones,	la	duración	del	arrendamiento,	el	canon	de	arrendamiento,	las	obligaciones	del
arrendador	y	las	obligaciones	del	arrendatario”.
16.	 Permisos	 o	 autorizaciones	 para	 el	 funcionamiento	 del
local	comercial
Importante	incorporación	del	Código	de	Comercio,	ya	que	la	actividad
económica	 y/o	 comercial	 depende	de	 quien	 lo	 arrienda,	 salvo	 pacto	 en
contrario,	conforme	lo	dispone:
“Art.	 423.-	El	 arrendador	 no	 es	 responsable	 de	 la	 obtención	 de	 permisos	 o	 autorizaciones	 que	 se
requieran	para	el	desarrollo	de	la	actividad	para	la	cual	se	toma	en	arriendo	el	local	comercial,	salvo
que	las	partes	lo	hayan	acordado	expresamente	en	el	contrato”.
17.	Permiso	para	ceder	el	local	arrendado
Al	 igual	 que	 la	 Ley	 de	 Inquilinato	 en	 el	 Artículo	 36	 establece	 la
prohibición	 de	 la	 cesión	 salvo	 autorización	 escrita	 del	 arrendador,	 de
igual	forma	el	Código	de	Comercio	establece:
“Art.	 424.-	El	 arrendatario	 no	 podrá	 ceder	 el	 local	 arrendado	 si	 aquello	 no	 estuviese	 permitido
expresamente	por	el	arrendador”.
18.	Forma	del	contrato	de	arrendamiento
A	diferencia	de	la	Ley	de	Inquilinato	que	en	su	Artículo	27	establece	la
facultad	 de	 celebrar	 contratos	 verbales	 o	 escritos,	 a	 excepción	 de	 los
locales	 amoblados	 que	 deberán	 ser	 por	 escrito,	 el	Código	 de	Comercio
dispone	 la	obligación	de	que	 los	 contratos	de	arrendamiento	de	 locales
comerciales	sean	por	escrito:
“Art.	425.-	El	contrato	de	arrendamiento	de	locales	comerciales	se	deberá	otorgar	por	escrito”.
19.	Prohibición	para	otorgar	un	contrato	de	arrendamiento	de
vivienda	por	uno	de	local	comercial
Esta	 prohibición	 es	 la	 que	 determina	 la	 competencia	 de	 la	 Ley	 de
Inquilinato	y	el	Código	de	Comercio	respecto	de	los	locales	comerciales	y
los	locales	destinados	a	vivienda,	esto	nos	permite	aplicar	las	respectivas
disposiciones	para	cada	caso	en	concreto,	salvo	que	se	demuestre	que	el
arrendatario	ha	dado	un	uso	no	autorizado	al	local.
“Art.	426.-	En	ningún	caso	podrá	celebrarse,	bajo	el	título	de	arrendamiento	de	local	comercial,	uno
que,	 en	 realidad,	 encierre	 un	 contrato	 de	 arrendamiento	 de	 vivienda,	 vivienda-taller	 o	 vivienda-
negocio.	 Se	 presumirá	 la	 mala	 fe	 del	 arrendador	 en	 estos	 casos,	 salvo	 que	 demuestre	 que	 es	 el
arrendatario	quien	ha	distorsionado	el	uso	del	local”.
20.	 Del	 incumplimiento	 del	 contrato	 por	 parte	 del
arrendatario
Sin	 embargo	 de	 que	 el	 Código	 de	 Comercio	 establece	 la	 libertad	 de
contratación,	 en	 el	 caso	 de	 controversias	 nos	 remite	 a	 la	 Ley	 de
Inquilinato	pero	solo	respecto	del	procedimiento	en	concordancia	con	el
Artículo	51,	así	lo	establece	el	Código	de	Comercio:
“Art.	 433.-	El	 arrendador	 tendrá	 derecho,	 en	 caso	 de	 incumplimiento	 del	 contrato	 por	 parte	 del
arrendatario,	 de	 terminación	 de	 plazo,	 de	 muerte	 o	 disolución	 del	 arrendatario	 o	 de	 embargo	 o
prohibición	 de	 enajenar	 originados	 en	 obligaciones	 del	 arrendatario	 hacia	 terceros,	 a	 recuperar
inmediatamente	la	cosa	arrendada.	A	estos	efectos,	bastará	la	afirmación	hecha	en	la	demanda,	a	la
que	se	adjuntará	un	ejemplar	debidamente	inscrito	del	contrato	de	arrendamiento	y,	cuando	sea	del
caso,	 documentos	 públicos	 que	 prueben	 el	 hecho	 alegado.	 El	 juez	 dispondrá	 que,	 con	 ayuda	 de	 la
fuerza	 pública,	 se	 entregue	 la	 cosa	 al	 arrendador,	 en	 el	 caso	 de	 muebles;	 y	 en	 el	 de	 inmuebles,
dispondrá	el	lanzamiento	en	la	forma	prevista	por	la	Ley	para	los	juicios	de	inquilinato.	La	sentencia
del	juez	será	apelable	sólo	en	el	efecto	devolutivo,	sin	perjuicio	de	las	acciones	que	pudiera	ejercer	el
arrendatario	frente	al	arrendador	que	procediere	maliciosamente”.
21.	Conclusión
El	 nuevo	 Código	 de	 Comercio	 establece	 reglas	 más	 claras	 y
actualizadas	 a	 la	 nueva	 realidad	 respecto	 de	 los	 contratos	 de	 locales
comerciales,	 y	 su	 diferenciación	 con	 locales	 destinados	 vivienda
regulados	por	la	Ley	de	Inquilinato,	donde	se	trata	de	proteger	a	la	parte
más	débil	de	la	relación	contractual	que	es	el	Inquilino.
Es	 importante	 rescatar	 la	 inclusión	 de	 locales	 en	 centros	 comerciales,
stands,	 islas,	 o	 espacios	 dedicados	 al	 comercio,	 en	 espacios	 públicos	 y
privados.
La	desregulación	en	la	duración	de	los	contratos,	la	libre	contratación,	y
el	 hecho	de	poder	 someter	 las	 controversias	 a	un	 centro	de	mediación,
arbitraje	o	a	la	justicia	ordinaria	en	el	contrato	es	muy	importante,	con	la
aclaración	 de	 que	 el	 Código	 de	 Comercio	 nos	 remite	 respecto	 de	 las
controversias	 de	 la	 relación	 de	 vecindad	 solo	 en	 lo	 referente	 a
competencia	y	procedimiento.
Anexo	1
LEY	ORGÁNICA	DE	REGULACIÓN	Y	CONTROL	DEL
PODER	DE	MERCADO
Art.	 9.-	 Abuso	 de	 Poder	 de	 Mercado.-	 Constituye	 infracción	 a	 la
presente	 Ley	 y	 está	 prohibido	 el	 abuso	 de	 poder	 de	 mercado.	 Se
entenderá	 que	 se	 produce	 abuso	 de	 poder	 de	 mercado	 cuando	 uno	 o
varios	operadores	económicos,	sobre	la	base	de	su	poder	de	mercado,	por
cualquier	 medio,	 impidan,	 restrinjan,	 falseen	 o	 distorsionen	 la
competencia,	 o	 afecten	 negativamente	 a	 la	 eficiencia	 económica	 o	 al
bienestar	general.
Concordancias:	LORMer.	11	Num.	6;	78	Num.	1	Lits.	e),	Num.	2	Lits.	e);	79;	Reg-LORMer.
4;	6;	8;	50
En	 particular,	 las	 conductas	 que	 constituyen	 abuso	 de	 poder	 de
mercado	son:
1.	 Las	 conductas	 de	 uno	 o	 varios	 operadores	 económicos	 que	 les
permitan	 afectar,	 efectiva	 o	 potencialmente,	 la	 participación	 de	 otros
competidores	y	la	capacidad	de	entrada	o	expansión	de	estos	últimos	en
un	 mercado	 relevante,	 a	 través	 de	 cualquier	 medio	 ajeno	 a	 su	 propia
competitividad	o	eficiencia.
Concordancias:	LORMer.	5;
2.	Las	conductas	de	uno	o	varios	operadores	económicos	con	poder	de
mercado,	que	les	permitan	aumentar	sus	márgenes	de	ganancia	mediante
la	extracción	injustificada	del	excedente	del	consumidor.
Concordancias:	LORMer.	7;
3.	Las	conductas	de	uno	o	varios	operadores	económicos	con	poder	de
mercado,	en	condiciones	en	que	debido	a	la	concentración	de	los	medios
de	 producción	 o	 comercialización,	 dichas	 conductas	 afecten	 o	 puedan
afectar,	 limitar	 o	 impedir	 la	 participación	 de	 sus	 competidores	 o
perjudicar	a	los	productores	directos,	los	consumidores	y/o	usuarios.
Concordancias:	LORMer.	7;
4.	La	fijación	de	precios	predatorios	o	explotativos.
5.	La	alteración	injustificada	de	los	niveles	de	producción,	del	mercado
o	 del	 desarrollo	 técnico	 o	 tecnológico	 que	 afecten	 negativamente	 a	 los
operadores	económicos	o	a	los	consumidores.
6.	 La	 discriminación	 injustificada	 de	 precios,	 condiciones	 o
modalidades	de	fijación	de	precios.
7.	 La	 aplicación,	 en	 las	 relaciones	 comerciales	 o	 de	 servicio,	 de
condiciones	 desiguales	 para	 prestaciones	 equivalentes	 que	 coloquen	de
manera	 injustificada	 a	 unos	 competidores	 en	 situación	 de	 desventaja
frente	a	otros.
8.	La	venta	condicionada	y	la	venta	atada,	injustificadas.
Concordancias:	LODCon.	55	Num.	1;
9.	 La	 negativa	 injustificada	 a	 satisfacer	 las	 demandas	 de	 compra	 o
adquisición,	 o	 a	 aceptar	 ofertas	 de	 venta	 o	 prestación	 de	 bienes	 o
servicios.
10.	La	incitación,	persuasión	o	coacción	a	terceros	a	no	aceptar,	limitar	o
impedir	 la	 compra,	 venta,	 movilización	 o	 entrega	 de	 bienes	 o	 la
prestación	de	servicios	a	otros.
Concordancias:	CC.	583;
11.	La	fijación,	imposición,	limitación	o	establecimiento	injustificado	de
condiciones	 para	 la	 compra,	 venta	 y	 distribución	 exclusiva	de	 bienes	 o
servicios.
Concordancias:	CC.	583;
12.	 El	 establecimiento	 de	 subsidios	 cruzados,	 injustificados,
particularmente	 agravado	 cuando	 estos	 subsidios	 sean	 de	 carácterregresivo.
13.	La	subordinación	de	actos,	acuerdos	o	contratos	a	la	aceptación	de
obligaciones,	 prestaciones	 suplementarias	 o	 condicionadas	 que,	 por	 su
naturaleza	o	arreglo	al	uso	comercial,	no	guarden	relación	con	el	objeto
de	los	mismos.
14.	La	negativa	injustificada	del	acceso	para	otro	operador	económico	a
redes	 u	 otra	 infraestructura	 a	 cambio	 de	 una	 remuneración	 razonable;
siempre	 y	 cuando	 dichas	 redes	 o	 infraestructura	 constituyan	 una
facilidad	esencial.
15.	La	implementación	de	prácticas	exclusorias	o	prácticas	explotativas.
16.	 Los	 descuentos	 condicionados,	 tales	 como	 aquellos	 conferidos	 a
través	 de	 la	 venta	 de	 tarjetas	 de	 afiliación,	 fidelización	 u	 otro	 tipo	 de
condicionamientos,	 que	 impliquen	 cualquier	 pago	 para	 acceder	 a	 los
mencionados	descuentos.
17.	 El	 abuso	 de	 un	 derecho	 de	 propiedad	 intelectual,	 según	 las
disposiciones	 contenidas	 en	 instrumentos	 internacionales,	 convenios	 y
tratados	 celebrados	y	 ratificados	por	 el	Ecuador	y	 en	 la	 ley	que	 rige	 la
materia.
Concordancias:	LPInt.	1;	2;
18.	La	 implementación	 injustificada	de	acciones	 legales	que	 tenga	por
resultado	la	restricción	del	acceso	o	de	la	permanencia	en	el	mercado	de
competidores	actuales	o	potenciales.
Concordancias:	ConsE.	336	Inc.	2;
19.	 Establecer,	 imponer	 o	 sugerir	 contratos	 de	 distribución	 o	 venta
exclusiva,	 cláusulas	 de	 no	 competencia	 o	 similares,	 que	 resulten
injustificados.
20.	La	fijación	injustificada	de	precios	de	reventa.
21.	Sujetar	la	compra	o	venta	a	la	condición	de	no	usar,	adquirir,	vender
o	 abastecer	 bienes	 o	 servicios	 producidos,	 procesados,	 distribuidos	 o
comercializados	por	un	tercero;
22.	 Aquellas	 conductas	 que	 impidan	 o	 dificulten	 el	 acceso	 o
permanencia	de	 competidores	actuales	o	potenciales	en	el	mercado	por
razones	diferentes	a	la	eficiencia	económica.
23.	 La	 imposición	 de	 condiciones	 injustificadas	 a	 proveedores	 o
compradores,	 como	 el	 establecimiento	 de	 plazos	 excesivos	 e
injustificados	de	pago,	 devolución	de	productos,	 especialmente	 cuando
fueren	 perecibles,	 o	 la	 exigencia	 de	 contribuciones	 o	 prestaciones
suplementarias	 de	 cualquier	 tipo	 que	 no	 estén	 relacionados	 con	 la
prestación	 principal	 o	 relacionadas	 con	 la	 efectiva	 prestación	 de	 un
servicio	al	proveedor.
La	prohibición	prevista	 en	 el	 presente	 artículo	 se	 aplicará	 también	 en
los	 casos	 en	 los	 que	 el	 poder	 de	mercado	 de	 uno	 o	 varios	 operadores
económicos	haya	sido	establecido	por	disposición	legal.
Concordancias:	LORMer.	7;
No	 será	 admitida	 como	 defensa	 o	 eximente	 de	 responsabilidad	 de
conductas	contrarias	a	esta	Ley	la	valoración	del	acto	jurídico	que	pueda
contenerlas.
REGLAMENTO	 A	 LA	 LEY	 DE	 CONTROL	 DE	 PODER	 DE
MERCADO
Art.	8.-	Presunción	de	práctica	restrictiva.-	Se	presumirá	que	tienen	por
objeto	 impedir,	 restringir,	 falsear	 o	 distorsionar	 la	 competencia,	 que
afectan	 negativamente	 a	 la	 eficiencia	 económica	 y	 al	 bienestar	 general,
todo	acuerdo,	decisión	o	recomendación	colectiva,	o	práctica	concertada
o	 conscientemente	 paralela,	 y	 en	 general	 cualquier	 acto	 o	 conducta
realizados	por	dos	o	más	operadores	económicos,	competidores,	reales	o
potenciales,	que	directa	o	indirectamente:
1.	 Fijen	 de	manera	 concertada	 o	manipulen	 precios,	 tasas	 de	 interés,
tarifas,	 descuentos,	 u	 otras	 condiciones	 comerciales	 o	 de	 transacción,	 o
intercambien	información	con	el	mismo	objeto	o	efecto.
2.	 Repartan,	 restrinjan,	 limiten,	 paralicen,	 establezcan	 obligaciones	 o
controlen	 concertadamente	 la	 producción,	 distribución	 o
comercialización	de	bienes	o	servicios.
3.	 Repartan	 de	 manera	 concertada	 clientes,	 proveedores	 o	 zonas
geográficas.
4.	También	están	sujetos	a	la	presunción	establecida	en	este	artículo	los
actos	u	 omisiones,	 acuerdos	 o	prácticas	 concertadas	 y	 en	 general	 todas
las	 conductas	 de	 proveedores	 u	 oferentes,	 cualquiera	 sea	 la	 forma	 que
adopten,	 ya	 sea	 en	 la	 presentación	 de	 ofertas	 y	 posturas	 o	 buscando
asegurar	el	resultado	en	beneficio	propio	o	de	otro	proveedor	u	oferente,
en	 una	 licitación,	 concursos,	 remates,	 ventas	 al	 martillo,	 subastas
públicas	u	otros	establecidos	en	 las	normas	que	regulen	 la	contratación
pública,	o	en	procesos	de	contratación	privados	abiertos	al	público.
Para	 los	 casos	 de	 prácticas	 entre	 competidores,	 reales	 o	 potenciales,
distintas	a	las	señaladas	en	este	artículo,	así	como	las	prácticas	entre	no
competidores,	 reales	 o	 potenciales,	 la	 Superintendencia	 de	 Control	 del
Poder	de	Mercado	analizará,	caso	por	caso,	si	la	conducta	tiene	por	objeto
o	 efecto,	 real	 o	 potencial,	 impedir,	 restringir	 falsear	 o	 distorsionar	 la
competencia,	 afectar	 negativamente	 a	 la	 eficiencia	 económica	 o	 al
bienestar	general.
	ANÁLISIS COMPARATIVO DEL ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES ESTABLECIDO EN EL CÓDIGO DE COMERCIO Y LA LEY DE INQUILINATO EN EL ECUADOR
	1. Vinculo convencional entre el arrendador y arrendatario
	2. Contrato de arriendo de locales comerciales
	3. Precio y forma de pago
	4. Pago del canon de arrendamiento
	5. Términos y condiciones del contrato
	6. Inmuebles de uso comercial
	7. Del inventario de bienes anexo al contrato de arriendo
	8. Restitución del inmueble arrendado
	9. Obligaciones del arrendador y arrendatario en cuanto a las reparaciones del inmueble
	10. De la mejoras realizadas en el inmueble comercial
	11. Responsabilidad del arrendador en cuanto al estado de las instalaciones eléctricas, sanitarias, de agua y otros servicios públicos
	12. Propiedad de los bienes muebles encontrados en el local
	13. De las condiciones o prestaciones ajenas a la naturaleza del contrato
	14. Modificación de lo establecido en el contrato de arrendamiento
	15. Contenido del contrato de arrendamiento
	16. Permisos o autorizaciones para el funcionamiento del local comercial
	17. Permiso para ceder el local arrendado
	18. Forma del contrato de arrendamiento
	19. Prohibición para otorgar un contrato de arrendamiento de vivienda por uno de local comercial
	20. Del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario
	21. Conclusión
	Anexo 1
	LEY ORGÁNICA DE REGULACIÓN Y CONTROL DEL PODER DE MERCADO
	REGLAMENTO A LA LEY DE CONTROL DE PODER DE MERCADO