Hipoteca

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DERECHO A LA HIPOTECA 
Hipoteca: Art. 1877, encabezado del CC 
 
Derecho Real de garantía: Confiere al acreedor hipotecario el ius 
distrahendi con el derecho de preferencia para cobrarse del producto del 
remate de la cosa hipotecada y el derecho de persecución de ésta para 
ejecutarla en manos de quien se encuentre. Accesoria de la obligación 
garantizada (validez supone la existencia y validez de una obligación principal, 
se extingue por vía de consecuencia al extinguirse la obligación principal, la 
cesión del crédito garantizado comprende la cesión de la hipoteca que lo 
garantiza. Art. 1215 CC) No confiere al acreedor hipotecario, ningún derecho 
en orden al uso, goce o disposición de la cosa. 
Está sometida a la publicidad registral instrumental, en donde se evita la 
existencia de hipotecas ocultas. La publicidad exigida es la protocolización 
correspondiente del documento en la oficina subalterna del registro. Es un 
requisito constitutivo esencial para la existencia del derecho de hipoteca. 
Consecuencias: produce efecto y toma su puesto en la graduación 
desde el momento del registro 1896 CC, la falta de registro implica la 
inexistencia del derecho de hipoteca que puede ser invocada por cualquier 
interesado. 
NO PUEDE subsistir la hipoteca sino sobre bienes especialmente 
designados 
Afectan gravemente el crédito de personas cuyos bienes están sujetos a 
hipoteca general; complican el régimen de la graduación de las hipotecas 
porque es necesario establecer el orden de preferencia entre los distintos 
acreedores que tienen hipoteca general sobre los bienes del mismo deudor. 
1897 CC), por una cantidad de dinero determinada (tiende a proteger el crédito 
del constituyente de la hipoteca al permitirle demostrar hasta qué punto será 
especialmente afectado el bien hipotecado al acreedor correspondiente. 1879 
CC) y garantizar una determinada cantidad de dinero (Determinar la obligación 
principal garantizada por la hipoteca) 
Derecho indivisible por su naturaleza: 1877, ap. 1º CC 
En cuanto al inmueble gravado: si grava un bien y se divide, cada 
parte del bien queda sujeto a que el acreedor satisfaga sobre ella la totalidad 
de su crédito. Si grava varios bienes para garantía de un mismo crédito, cada 
bien queda sujeto a que se satisfaga sobre el solo, la totalidad de la obligación 
principal 
Indivisible en cuanto al crédito garantizado: pago parcial de la 
obligación principal, la hipoteca NO se restringe a una parte de ese bien, sino 
que subsiste sobre todos los bienes y sobre cada una de las partes de cada 
uno de esos bienes. Cada uno de los co acreedores hipotecarios puede 
ejecutar la totalidad de la hipoteca para el cobro de su parte del crédito. El 
heredero a quien se adjudique el bien, puede ser ejecutado en ese bien por la 
totalidad del crédito hipotecario aun cuando conforme a la partición no le 
corresponda pagar la obligación principal. 
 
Supuestos del 1885 CC 
Vendedor u otro enajenante sobre los bienes inmuebles enajenados 
para el cumplimiento de las obligaciones que derivan del acto de enajenación, 
no garantiza plenamente al enajenante. A los coherederos, para el pago de 
saldos, bastando que conste en el instrumento de adjudicación de obligación 
de vueltas. Menor y entredicho (360 y 397 CC) para garantizar las resultas de 
la administración tutelar. 
Constitución, en la oficina subalterna donde esté situado el inmueble 
hipotecado. 
Hipoteca judicial: cuyo título es un fallo o decisión judicial. Hay hipoteca 
cuando un fallo o decisión confiere a un acreedor el derecho de constituir una 
hipoteca sobre bienes del deudor. 
Supuestos: Art. 1886 CC 
Constitución: del Registro que deja constituida la hipoteca 
Hipoteca convencional: Es la que tiene su título en un contrato entre el 
acreedor y el constituyente de la hipoteca, quien puede ser el deudor o un 
tercero 
Noción: Deja constituida una hipoteca a favor del acreedor. Confiere al 
acreedor el derecho a constituir hipoteca sobre uno o más bienes de la 
contraparte 
Ubicación: Solemne (Formalidad para quedar caracterizada es el 
registro) 
 
 Los venezolanos creemos que es consensual, ya que el registro es un 
requisito esencial para su ejecución, pero NO PARA SU 
PERFECCIONAMIENTO 
Elementos de existencia y de validez: 
 Consentimiento: Modalidad del derecho común (Art. 1895 del Código 
Civil) 
 Capacidad: La ley declara que NO podrá hipotecar válidamente sus 
bienes sino quien tiene capacidad para enajenar (Art. 1890 del CC), es 
una norma mutatis mutandis (Art. 1891 del CC) 
 Objeto y causa: Nada especial, requisitos referentes a bienes 
susceptibles de hipoteca y a las obligaciones susceptibles de ser 
garantizadas hipotecariamente 
 Legitimación: Se requiere ser propietario del bien o titular del derecho 
hipotecado (Arts. 1877 y 1892 del CC) 
 Hipoteca de un bien ajeno es sancionada con NULIDAD ABSOLUTA 
que puede invocar cualquier interesado 
 La hipoteca de la cosa litigiosa queda sujeta a las resultas del juicio 
 La hipoteca de un bien que se encuentra en comunidad consentida por 
un comunero sólo afecta SU PARTE, con la peculiaridad de que si en la 
partición nada se adjudica al comunero sobre dicho bien, la hipoteca 
cae por obra del efecto retroactivo de la partición que llevará s 
considerar que en el momento de la constitución de la hipoteca, el 
constituyente no tenía ningún derecho sobre el bien hipotecado 
Créditos susceptibles de ser garantizados con hipoteca inmobiliaria: 
Presupone la existencia y validez de una obligación principal. En principio basta 
que la obligación EXISTA y sea válida. 
 Créditos viciados de nulidad relativa son garantizables con hipoteca, 
hasta tanto no se decrete su nulidad, en donde, extinguida la obligación 
principal, se extingue la hipoteca (Art. 1351, ap. 1º del CC) 
 Créditos futuros y eventuales pueden ser garantizados de hipoteca (Art. 
1896 del CC) 
 Si el crédito es ficticio, se aplica el derecho común en materia de 
simulación 
 Créditos de monto indeterminados pueden ser garantizados por 
hipoteca, aunque ésta siempre habrá de constituirse por cantidad 
determinada en virtud del principio de la especialidad de hipoteca. Si 
resulta después a la cantidad a que se limita la hipoteca es inferior al 
monto del crédito, la garantía no cubrirá el excedente 
 Pueden garantizarse no solo el principal de una obligación, también sus 
accesorios. Es necesario determinarlo 
Bienes susceptibles de la hipoteca inmobiliaria Y NO susceptibles de 
hipoteca 
 Que NO sean susceptibles de ejecución. Cosas futras. Bienes muebles 
(Salvo excepciones), ni bienes ajenos 
 Art. 640 del CC 
 Cosas futuras: La hipoteca de la cosa futura choca con el principio de la 
especialidad de la hipoteca o con la prohibición de pactos sobre 
sucesión futura. La nulidad de la hipoteca sobre la cosa futura es simple 
consecuencia de la nulidad de la hipoteca de la cosa ajena. Carecería 
de objeto o asiento. Está dictada en favor del constituyente 
 Bienes muebles 
Los susceptibles de hipoteca (Art. 1.811 y ss. Del CC) 
 Bienes inmuebles, así como sus accesorios reputados como inmuebles 
(Ord. 1°), se refiere en realidad a la propiedad de los bienes señalados 
 Usufructo de los bienes y sus accesorios con excepción del usufructo 
legal (Ord. 2°) Extinción del usufructo por hecho voluntario del 
usufructuario no perjudica los derechos acreedor hipotecario 
Enumeración complementada con: 
1.- Quedan siempre a salvo las excepciones relativas a bienes no susceptibles 
de ejecución forzosa 
2.- Son susceptibles: 
A.- Créditos hipotecarios (Art. 1.822, ap. único) 
B.- Derechos derivados de las concesiones mineras 
Asiento de la hipoteca mobiliaria 
 Se extiende a todas las mejoras, construcciones y demás accesorios del 
inmueble hipotecado (Art. 1.880 del CC) 
Subrogación real 
 Hipoteca convencional: Cuando los bienes hipotecadosperecen o 
padecen deterioros que los hacen insuficientes para garantizar el 
crédito, el acreedor tiene derecho a un suplemento de hipoteca y en su 
defecto, al pago de su acreencia, aunque el plazo no esté vencido (Art. 
1894 del CC) 
 Materia de enfiteusis (Art. 1578 del CC) 
 
 
 
 
 
1.- Devolución del fundo enfitéutico, se transfieren sobre el precio de las 
mejoras 
2.- Redención, las hipotecas constituidas contra el concedente se transfieren 
en caso sobre el precio debido por la redención 
 Casos (Art. 1865 del CC) 
A.- Quedan afectados al pago de los créditos garantizados por hipotecas las 
cantidades debidas por los aseguradores por indemnización de la pérdida o 
deterioro de la cosa hipotecada, a menos que se hayan empleado en reparar la 
pérdida 
B.- Quedan igualmente afectadas al pago de créditos garantizados con 
hipoteca las cantidades debidas por expropiación forzosa por causa de utilidad 
pública impuesta por la ley 
 
Efectos de la hipoteca 
Relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor constituyente que siga 
siendo titular del derecho hipotecado 
 Derecho fundamental del acreedor hipotecario frente al deudor 
constituyente es el derecho de ejecutar la cosa hipotecada 
I.- Corresponde el derecho a todo acreedor hipotecario 
II.- Es el derecho de ejecutar la cosa por vía judicial sin que sea válido el pacto 
de que el acreedor se haga propietario de la cosa hipotecada por la sola falta 
de pago en el término convenido (Art. 1878 del CC) 
III.- Mientras no se ejerza el derecho de ejecutar, el deudor conserva la plenitud 
de sus derechos sobre la cosa, con la limitación de que no puede efectuar en 
perjuicio al acreedor hipotecario ningún acto de disposición material que 
directamente y por su propia naturaleza disminuya la garantía del mencionado 
acreedor. 
 
Consecuencias 
1°.- Deudor constituyente puede USAR libremente la cosa, siempre y cuando 
no realice actos que la deterioren (Art. 1894 del CC) 
2°.- Puede libremente PERCIBIR los frutos de la cosa para consumirlos o 
enajenarlos salvo que en el caso de fraude, el acreedor tiene derecho a ejercer 
las acciones paulianas del caso (Art. 1899 del CC) 
3°.- Puede ARRENDAR el bien hipotecado con la única limitación que requiere 
el consentimiento del acreedor para arrendarlo a plazo fijo (Art. 1581 del CC) 
Se frecuenta la estipulación de la pérdida del beneficio del término de la 
obligación principal en caso de arrendamiento 
4°.- Puede libremente ENAJENAR y GRAVAR LA COSA 
5°.- La plenitud de los derechos del constituyente queda restringida en caso de 
embargo y de remate 
 Art. 1.899, ap. 1° del CC 
 El derecho de ejecutar deja de constituir un derecho frente al 
constituyente cuando por cualquier causa el bien pasa al patrimonio de 
un tercero 
 No excluye el derecho de los demás acreedores de ejecutar la cosa 
hipotecada 
 No excluye el derecho del acreedor hipotecario de trabar ejecución 
sobre los demás bienes de su deudor 
Relaciones entre el acreedor hipotecario y demás acreedores: Derecho de 
preferencia 
1°.-Concurso entre un acreedor hipotecario y otro quirografario. El derecho de 
preferencia del primero determina que del precio del remate de la cosa 
hipotecada, el quirografario solo recibirá el eventual remanente que quede 
después de satisfacer el derecho del acreedor hipotecario 
2°.- Relación entre varios acreedores con hipoteca sobre la misma cosa (Se 
considera el grado de hipoteca de cada uno) El momento del grado desde el 
momento de su registro, todo depende de la fecha de su registro (Arts. 1896 y 
1897 del CC) 
3°.- Concurrencia entre un acreedor hipotecario y un acreedor privilegiado, 
prevalece el privilegiado (Art. 1867 del CC) 
Relaciones entre acreedor hipotecario y terceros no acreedores: Derecho de 
persecución (Art. 1899 del CC) 
I.- El derecho corresponde a todo acreedor hipotecario (Encabezado del Art. 
1899 del CC) 
II.- Lo tiene el acreedor hipotecario frente a cualquiera que sea tercer poseedor 
del inmueble hipotecado 
III.- Es siempre ejecutar vía judicial 
IV.- Mientras el derecho no sea ejercido, el tercero poseedor conserva la 
plenitud de sus derechos sobre la cosa (Art. 1905 del CC) 
V.- Versa sobre el accesorio del crédito de la hipoteca o sus subrogados 
VI.- Presupone la existencia, validez y exigibilidad de la obligación garantizada 
(Art. 1901 del CC) 
VII.- El tercer poseedor no tiene beneficios de excusión, aunque se haya 
constituido la hipoteca por un tercero (Art. 1900 CC) 
VIII.- El tercer poseedor NO está obligado personalmente a la satisfacción de la 
obligación principal, puede hacer abandono del inmueble (Art. 1902 del CC) 
Transmisión de la hipoteca 
 Como accesorio del crédito que garantiza: Sea a título universal o a 
título particular, al final el nuevo titular del crédito se hace titular del 
derecho hipoteca 
 Independiente del crédito: Sin crédito 
1.- Es un derecho que no es estrictamente personal ni inseparable del crédito 
que garantiza. 
A.- Cesión de hipoteca a otro acreedor del deudor común, hasta el límite del 
crédito (Art. 1883, encabezado del CC) 
B.- Cesión de la hipoteca a quien no es acreedor del deudor hipotecario, la 
hipoteca no se desvincula del crédito original (Art. 1882 del CC) 
2.- Transmisión del grado de hipoteca, independientemente del crédito y de la 
hipoteca misma, pero solo hasta el límite del crédito cedente (Art. 1833, 
encabezado del CC) 
Extinción 
 Vía de consecuencia: La hipoteca subsiste debido a su indivisibilidad, en 
su totalidad cuando la obligación principal solo se extingue 
permanentemente 
1°.- Pago total de la obligación extingue la hipoteca, la anulación del pago hace 
renacer la hipoteca con la particularidad de que no surte efectos sino desde 
nuevo registro si el anterior ha sido cancelado (Arts. 1909 y 1910 del CC) 
2°.- Dación en pago del inmueble hipotecado extingue la hipoteca, la anulación 
la hace renacer retrayendo sus efectos a la época en que fue constituida (Art. 
1910, ap. único) 
3°.-Si la dación en pago sufría de evicción 
 
 
4°.- Novación de la obligación principal extingue la hipoteca que lo garantizaba 
(Arts. 1320 y 1321 del CC) Hay posibilidad de que subsista si el acreedor se la 
reserva expresamente 
5°.- Prescripción de la obligación principal extingue la hipoteca (Art. 1908 del 
CC) 
6°.- Compensación, si el acreedor hipotecario paga al deudor principal una 
obligación que podía oponer compensación de su crédito hipotecario, no puede 
prevalecerse de su hipoteca en perjuicio de terceros 
7°.- Confusión entre acreedor hipotecario y deudor se extingue, ésta renace si 
después ocurre un hecho que con efecto retroactivo anule o resuelva el acto 
que originó la confusión 
 Vía principal: Causas independientes de la extinción de la obligación 
principal (Art. 1907 del CC) 
1°.- Pérdida del inmueble gravado con dos salvedades (Arts. 1865 y 1849 del 
CC) 
2°.- Renuncia que el acreedor haga de la misma (Art. 1907, ap. 3° del CC) La 
renuncia es abdicativa y no traslativa, requiere capacidad o poder para poder 
ejecutar actos de disposición, se puede hacer en forma expresa o tácita, es un 
acto jurídico irrevocable y unilateral del acreedor que no requiere 
consentimiento del deudor y no implica renuncia al crédito garantizado 
3°.- Pago de la cosa hipotecada (Ordinal 4°) 
4°.- Expiración del término a que se le haya limitado (Ord. 5°), esto supone la 
estipulación de un término extintivo para la hipoteca 
5°.- Cumplimiento de la condición resolutoria que se haya colocado en ella 
(Ord. 6°) 
6°.- Prescripción de la hipoteca en favor del tercero poseedor (Ord. 7° del CC) 
Es independiente de la prescripción que haga extinguir la obligación principal. 
La prescripción corre entre entre el tercero y el acreedor hipotecario 
7°.- Cuando coincide en una misma persona la condición de acreedor 
hipotecario y titular del derecho hipotecado8°.- Anulación del título que la origina 
9°.- Por nulidad del registro de la hipoteca 
 
Extinción del derecho de persecución sin extinción del derecho de preferencia 
 Cuando los aseguradores deban indemnización por pérdida de la cosa 
asegurada y no se emplee la indemnización en reparar la pérdida (Art. 
1865 del CC) El acreedor que no puede perseguir la cosa deteriorada, 
tiene derecho a ser pagado con preferencia sobre la indemnización 
debida 
 Expropiación por causa de utilidad pública (Art. 1865 del CC), el 
acreedor no puede ejecutar la cosa o pretender oponibilidad de la 
servidumbre, tiene derecho a ser pagado con preferencia sobre las 
cantidades debidas por los conceptos 
 Remate con citación de los acreedores hipotecarios (Art. 1911 del CC) 
Ninguno puede ejecutar la cosa en manos del adjudicatario, aunque 
cada uno de ellos tiene derecho de ser pagado con preferencia sobre el 
precio obtenido 
 Devolución y redención del fundo enfitéutico (Art. 1578 del CC), el 
acreedor hipotecario no podrá ejecutar el derecho del enfiteuta o 
concedente, pero tiene derecho de ser pagado con preferencia del 
precio de mejoras o de redención