Guia-Derecho-Real-de-Superficie-20211214

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DRS
Instrumento de captura de valor del 
suelo para la financiación de sistemas 
de transporte público
Guía de implementación
Derecho Real Accesorio De Superficie
Apoyo KFW
Equipo de Expertos
Katharina Hess
Dirk Heinrichs
Montaña & Consultores Asociados
Subdirección General Territorial 
DEPARTAMENTO NACIONAL DE PLANEACIÓN
Subdirección General Sectorial
Secretaría General
Dirección de Infraestructura y Energía Sostenible (DIES)
Subdirección de Movilidad y Transporte Urbano
Asistencia técnica
Director General
Amparo García Montaña
Daniel Gómez Gaviria
Diana Patricia Ríos García
Jonathan David Bernal González 
Ximena Paola Cantor Apolinar
Juan Camilo Molina Contreras
Laura Milena Correa Garzón
Gretty Viviana Acosta Arregocés
Gisella Fernanda Beltrán Zambrano
Luis Alberto Rodríguez 
DERECHO REAL ACCESORIO DE 
SUPERFICIE EN INFRAESTRUCTURA DE 
TRANSPORTE
(Diciembre 2021)
Coordinación Editorial
Grupo de Comunicaciones y Relaciones Públicas
Corrección de estilo
Diseño y diagramación
© Departamento Nacional de Planeación, 2021
Calle 26 núm. 13-19
PBX: 3815000
Bogotá, D.C., Colombia
Luis Segundo Gámez Daza
Yolima Celis Yaruro
Carmen Elisa Villamizar Camargo
Gretty Viviana Acosta Arregocés
Este documento contó con el apoyo del 
Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio 
y del Ministerio de Transporte.
DERECHO REAL ACCESORIO DE SUPERFICIE 
EN INFRAESTRUCTURA DE TRANSPORTE
Nota: el Gobierno nacional está avanzando en la elaboración y expedición de un acto administrativo 
que reglamentará el derecho real accesorio de superficie en infraestructura de transporte, con 
el fin de establecer, entre otros, las condiciones y requisitos que deberán cumplir las entidades 
territoriales para su implementación. Por lo tanto, este documento es indicativo y los requisitos a 
cumplir serán los que se establezcan en el acto administrativo mencionado
CO
NT
EN
ID
O
CONTENIDO
14
06 16
07 18
08 24
2810
6 7
El Gobierno nacional, con el propósito de mejorar la movilidad urbana y regional y el servicio 
de transporte público urbano de pasajeros, ha apoyado la implementación de sistemas de 
transporte público en las principales ciudades o áreas metropolitanas del país. Específicamente, 
a través de la Política Nacional de Transporte Urbano (PNTU) ha cofinanciado el desarrollo 
de tres sistemas férreos, siete Sistemas Integrados de Transporte Masivo (SITM) y nueve 
Sistemas Estratégicos de Transporte Público (SETP).
A pesar de los avances en la financiación de la infraestructura de transporte y en algunos 
casos en la adquisición de material rodante con estándares de bajas o cero emisiones, aún 
persisten retos en la financiación de la operación. En el caso de los SITM en funcionamiento 
se ha evidenciado que los ingresos tarifarios son insuficientes para cubrir la totalidad de los 
costos operacionales.
Ante esto, el Gobierno nacional en el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018 desarrolló, 
desde una visión de sostenibilidad, las fuentes alternativas de financiación con el propósito 
de generar recursos, que sumados a los ingresos tarifarios, permitieran cubrir los costos 
operacionales de los sistemas. Luego, en el Plan Nacional de Desarrollo 2018-2022: Pacto 
por Colombia, Pacto por la Equidad se optimizaron las fuentes ya establecidas y se crearon 
unas nuevas, entre las que se encuentra el derecho real accesorio de superficie en 
infraestructura de transporte (DRS), la cual sobresale por tres características principales:
CONTEXTO
Ser un instrumento de captura de valor del suelo.
Contar con un alto potencial para generar recursos a partir del desarrollo de 
usos y actividades urbanas.
Facilitar y promover el aprovechamiento inmobiliario de la infraestructura de 
transporte.
Es un instrumento contractual de captura de valor del suelo que permite el 
aprovechamiento urbanístico por parte de un tercero de las áreas disponibles 
en la infraestructura de transporte a cambio de una retribución.
Jurídicamente se trata de un derecho real accesorio que tiene origen 
contractual, enajenable y oneroso.
Hasta por ochenta (80) años, incluidas las prórrogas, cuando estas 
sean necesarias.
Las construcciones o edificaciones que se realicen deberán cumplir la normativa 
urbanística vigente; tampoco podrán afectar la prestación del servicio de 
transporte, ni restringir la propiedad ni el uso público del inmueble base del 
superficiante.
Superficiante: entidad pública propietaria de un bien inmueble fiscal o de 
uso público destinado a la infraestructura de transporte. 
Superficiario: a quien se le otorga el DRS.
Permite que en las áreas libres aprovechables de la infraestructura de 
transporte un tercero realice y explote , por su cuenta y riesgo, construcciones 
o edificaciones a través del DRS, con todos sus atributos de uso, goce y 
disposiciones, junto con la posibilidad de soportar gravámenes y limitaciones 
al dominio.
Los recursos generados se podrán destinar a la sostenibilidad de los sistemas 
de transporte público (infraestructura, operación, entre otros).
DESCRIPCIÓN DEL DRS
¿QUÉ ES?
¿CUÁLES SON SUS PARTES?
¿CUÁL ES SU ALCANCE?
¿CUÁL ES LA DESTINACIÓN DE LOS RECURSOS?
¿CUÁL ES SU PLAZO?
¿CUÁLES SON SUS PRINCIPALES CONDICIONES?
?
8 9
INSTRUMENTO DRS
Derecho real de superficie
PLUSVALÍA VALORIZACIÓN
TIF
Financiación por Incremento 
de Impuestos (TIF por sus 
siglas en inglés)
TRANSFERENCIA 
Y OTORGAMIENTO 
DE DERECHOS DE 
CONSTRUCCIÓN Y 
DESARROLLO 
AEEP
Aprovechamiento 
económico del espacio 
público
Tipo de propiedad en la que 
repercute la obligación
Pública (fiscal o bien de 
uso público).
Privada.
Privada / pública 
(fiscales).
Privada.
Privada / pública 
(fiscales).
Pública.
Tipo de relación entre las 
partes Contractual. Legal. Legal. Legal / Contractual. Legal urbanístico.
Legal urbanístico / 
Contractual.
Origen de los recursos
No tributario / Renta de 
capital.
Tributario. Tributario. Tributario. No tributario.
No tributario / precio 
público.
Requiere manejo registral 
de la propiedad
Se inscribe como derecho 
real accesorio.
Se inscribe como gravamen.
Se inscribe como 
gravamen.
No se inscribe. No se inscribe. No se inscribe.
Aspectos urbanísticos
Depende de las normas 
urbanísticas sobre la 
permisividad de los usos y 
aprovechamientos objeto del 
DRS.
Depende de las normas urbanísticas para su 
causación.
No depende de las 
normas urbanísticas, 
salvo la delimitación de la 
obra.
Depende de las normas 
urbanísticas para 
su implementación 
al enmarcarse 
en proyectos de 
renovación urbana.
Depende de las normas 
urbanísticas para su 
implementación.
Depende de las 
normas urbanísticas 
frente a la 
delimitación del EP 
y su potencial de 
aprovechamiento.
Destinación de los recursos
Sostenibilidad de los 
sistemas de transporte 
público (infraestructura, 
operación, entre otros).
Prima financiar otras infraestructuras urbanas como 
la infraestructura vial principal, redes matrices de 
servicios públicos y mejoramiento del espacio público.
Financia el suelo y la obra pública de la 
infraestructura de transporte.
Cualquier obra de interés
público. 
Financia el suelo y la obra 
de la
infraestructura de 
transporte.
Infraestructura urbana 
vinculada a proyectos 
de renovación urbana. 
Financia el suelo 
y la obra de la 
infraestructura de 
transporte.
Según la modalidad 
que la financia: 
espacio público, 
equipamientos, sistema 
vial o de transporte 
y vivienda social y 
la operación de la 
infraestructura de 
transporte.
Conservación y 
mantenimiento del 
espacio público. 
Reglamentación
*Artículo 54 de la Ley 2079 
de 2021
*La reglamentación 
detallada se encuentra 
en proceso de adopción 
por parte del Gobierno 
nacional.
Se reglamenta por los gobiernos locales.
• Nacional: en proceso 
de reglamentación por 
el Gobierno nacional.
• Local: se reglamenta 
por los gobiernos 
locales.
Capítulo 6 del Título 5 
de la Parte 2 del Libro 
2 del Decreto 1077 de 
2015 adicionado por el 
Decreto 1382 de 2021.Se reglamenta por los 
gobiernos locales.
Se reglamenta por 
los gobiernos locales.
EL DRS EN COMPARACIÓN A 
OTROS INSTRUMENTOS DE 
CAPTURA DE VALOR DEL SUELO
10 11
ELEMENTOS DEL DRS
Figura 1. Elementos del DRS. 
Contrato de superficie
Contrato elevado a escritura pública suscrito entre la entidad pública 
superficiante y un tercero denominado superficiario primario que cumple los 
requisitos establecidos en el numeral 8 del artículo 97 de la Ley 1955 de
2019, el artículo 54 de la Ley 2079 de 2021 y sus decretos reglamentarios.
Derecho real de superficie primario 
Es el derecho real, accesorio y tempora que adquiere el superficiario primario 
seleccionado por la entidad pública superficiante, luego del cumplimiento de 
los requisitos establecidos en el numeral 8 del artículo 97 de la Ley 1955 de 
2019. 
Área libre aprovechable 
Son las áreas en suelo, vuelo o sótanos de un bien fiscal o de uso público 
destinado a infraestructura de transporte, de propiedad exclusiva de una 
entidad pública superficiante, que pueden entregarse a un tercero superficiario 
primario.
Inmueble base: 
infraestructura 
de transporte
Área libre 
aprovechable
Fuente: Elaboración propia.
Construcción autónoma
Superficiario primario
Superficiante
Unidad superficiaria 
secundaria
Superficiario 
secundario
Superficiante
Entidad pública titular absoluta de un bien inmueble fiscal o de uso público 
destinado a infraestructura de transporte, que otorga un derecho real 
accesorio de superficie a un tercero denominado superficiario primario.
Inmueble base
Inmueble de uso público o fiscal destinado a la infraestructura de transporte 
cuya titularidad absoluta se encuentra en cabeza de una entidad pública y 
que cuenta con áreas libres aprovechables. 
12 13
Subfolio de matrícula inmobiliaria
Es accesorio y hace parte integral de la matrícula inmobiliaria del inmueble 
base, sobre el cual se constituye el derecho real accesorio de superficie y se 
habilita para identificar unidades superficiarias secundarias.
Superficiario primario 
Tercero persona natural, jurídica, pública o privada, incluidos los patrimonios 
autónomos y Fondos de Inversión Colectiva Inmoviliarios (FICIs), que tiene 
derecho - conforme a la normativa de ordenamiento territorial del lugar 
donde se ubique el bien inmueble y las disposiciones urbanísticas vigentes 
- de realizar y explotar, por su exclusiva cuenta y riesgo, construcciones o 
edificaciones en áreas libres aprovechables en el marco del derecho real 
accesorio de superficie con todos los atributos de uso, goce y disposición.
Derecho real de superficie secundario
Derecho que transfiere a través de la celebración de negocios jurídicos el 
superficiario primario y que otorga los atributos de uso, goce y disposición 
sobre las unidades superficiarias secundarias, limitado por el término, las 
reglas y condiciones del derecho del superficiario primario. 
Unidad superficiaria secundaria
Corresponde a cada una de las unidades que hacen parte de la construcción 
autónoma, que pueden ser individualizadas físicamente y a las cuales se les 
deben habilitar subfolios de matrícula inmobiliaria para un manejo registral 
con cierta autonomía, que garanticen la accesoriedad respecto del inmueble 
base. 
Figura 2. Render del proyecto de metro elevado. Bogotá D. C.
ELEMENTOS DEL DRS
Construcción autónoma
Construcción o edificación levantada o por levantar sobre el área libre 
aprovechable por parte del superficiario primario y que comprende, en su 
integridad, una o varias unidades superficiarias secundarias sobre las que se 
habilitan subfolios de matrícula inmobiliaria.
Superficiario secundario
Tercero a quien en virtud de un negocio jurídico con el superficiario primario 
se le transfieren las facultades de uso, goce y disposición, sobre una o varias 
unidades superficiarias secundarias construidas, limitadas por el derecho del 
superficiario primario. 
Fuente: ©Empresa Metro de Bogotá.
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MODALIDADES DEL DRS
Modalidad 1 Modalidad 2 Modalidad 3
La construcción autónoma se desarrolla en 
el vuelo y/o sótano de la infraestructura de 
transporte construida. 
La construcción autónoma se edifica sobre 
y/o en el sótano del suelo adyacente a la 
infraestructura de transporte construida. 
La construcción autónoma se realiza en el suelo 
adyacente a la infraestructura de transporte 
construida de manera elevada a través de una 
planta libre en el primer piso para privilegiar el 
uso público. 
Figura 3. Modalidades del DRS - construcciones autónomas
Inmueble baseÁrea libre aprovechable Construcción autónomaFuente: Elaboración propia.
16 17
PROCEDIMIENTO DE 
IMPLEMENTACIÓN DEL DRS
Figura 4. Once fases para implementar el DRS *
*Ver apéndice
Fuente: Elaboración propia.
18 19
• Permite el aprovechamiento económico de la tierra que se destina 
a infraestructura pública a través de desarrollos urbanísticos.
• Concibe el aprovechamiento de los bienes fiscales y bienes de 
uso público para el desarrollo de usos distintos a los propios de 
la infraestructura de transporte, siempre y cuando no se afecte el 
uso público ni la prestación del servicio y se dé cumplimiento a las 
disposiciones urbanísticas locales. 
NATURALEZA JURÍDICA DEL INSTRUMENTO
POTENCIAL DE APROVECHAMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA DE TRANSPORTE
La entidades públicas del orden nacional, departamental y/o 
municipal propietarias de bienes de uso público o de bienes fiscales 
en infraestructura de transporte tienen la opción de conceder la 
explotación transitoria a un privado, con lo cual promueven la captura 
de plusvalías y obtienen recursos a su favor.
VENTAJAS
VENTAJAS
VENTAJAS Y RETOS
Permite capturar recursos por el aprovechamiento de la propiedad pública, 
sean bienes fiscales o bienes de uso público.
RELACIÓN ENTRE LAS PARTES
TIPO DE PROPIEDAD EN LA QUE REPERCUTE
Requiere la suscripción de un contrato 
que, si bien debe cumplir con la normativa 
pertinente, facilita las gestiones de 
implementación mediante la negociación 
entre las partes.
• La relación contractual genera 
obligaciones al largo plazo que deben 
ser verificadas constantemente.
• Aunque se permite la transferencia del 
DRS, se debe verificar el cumplimiento 
de los requisitos exigidos en cabeza 
del cesionario.
VENTAJAS
VENTAJAS
Figura 5. Propiedad pública - bien fiscal en infrestructura de transporte
RETOS
Fuente: ©Subdirección de Movilidad y Transporte Urbano - DNP.
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ALCANCE DE LA FINANCIACIÓN 
VENTAJAS
RETOSVENTAJAS
• Genera una fuente estable para la 
sostenibilidad de los sistemas de 
transporte público, en especial de los 
sistemas de transporte masivo. 
• Al ser una relación contractual existe 
cierta libertad en la regulación y 
también en el uso de los recursos por el 
operador porque son rentas de capital 
y se pueden destinar al sistema de 
transporte tanto para infraestructura 
como para la operación.
• El superficiario que adquiera el derecho 
puede constituir garantías sobre el 
mismo. Esto representa una ventaja 
para el inversionista o superficiario 
en la medida en que con ello puede 
apalancar inversiones.
EVALUACIÓN DEL POTENCIAL DE RECURSOS 
• El DRS podrá percibir recursos como 
remuneración la plusvalía que no 
capte la ciudad vía cargas o tributos de 
participación en plusvalía o que no se 
generen por su desaprovechamiento 
urbanístico.
VENTAJAS RETOS
• Supone la contratación de superficiarios 
con gran capacidad financiera que 
tengan la disposición para invertir en la 
ejecución de la Construcción Autónoma 
y pagar el canon determinado.
• Para que la entidad superficiante 
no deba compensar o el valor de la 
compensación en el momento de la 
reversión sea el menor posible, el 
proyecto debe ser suficientemente 
rentable para generar durante la 
vigencia del contrato la recuperación 
de la inversión del superficiario.
• Se requiere crear una cultura mercantil 
que permita negociar y comercializar 
los DRS secundarios, pues el mercado 
inmobiliario no conoce el producto.Figura 6. Vista hacia los cerros orientales. 
Bogotá D. C.
Fuente: ©Gretty Viviana Acosta Arregocés.
VENTAJAS Y RETOS
• Los bienes públicos que potencialmente 
podrían ser objeto del DRS deben contar 
con una normativa urbanística que 
permita que su desarrollo esté acorde 
con su potencial inmobiliario. Implica 
revisar y potencialmente ajustar los 
instrumentos de planificación urbana 
para habilitar usos como comercio y 
servicios sobre la infraestructura de 
transporte, siempre y cuando no se 
afecte su funcionamiento.
• Implica la realización de un estudio de 
mercado robusto para determinar los 
usos, actividades y aprovechamientos 
más rentables a ser desarrollados en 
las áreas libres aprovechables.
22 23
REQUERIMIENTOS PARA SU IMPLEMENTACIÓN
• La construcción y la explotación 
que lleva a cabo el superficiario del 
área libre aprovechable tiene una 
independencia que no brinda ningún 
otro negocio jurídico que adelantan las 
entidades del Estado, lo cual permite 
un desarrollo de las facultades de 
uso, goce y disposición limitadas en el 
tiempo. 
• La creación de subfolios dota de 
una identidad propia a las unidades 
superficiarias secundarias (USS) que 
recoge los negocios jurídicos sobre 
estas, sin que se quebrante la condición 
impuesta por la ley de su característica 
como derecho accesorio.
• La figura de los subfolios, como 
mecanismo especial para la 
identificación de las unidades 
superficiarias secundarias (USS) 
supone la posibilidad de independizar 
registralmente el suelo o el inmueble 
base de las Unidades, sin la necesidad 
de acudir a una figura de propiedad 
horizontal. 
VENTAJAS
RECOMENDACIONES
Registral e inmobiliario
Catastral
• El superficiante debe asegurarse de que el inmueble base cuente con 
un folio de matrícula inmobiliaria y que en el FMI (folio de matrícula 
inmobiliaria) conste la propiedad.
• Se debe contar con información catastral precisa para evitar distorsio nes 
en la modelación financiera y en la determinación del valor del DRS, así 
como para el ejercicio pleno del derecho por parte del superficiario. 
• En los casos de constitución, transmisión y terminación del DRS se indique 
que es un derecho accesorio.
• En todos los instrumentos públicos que se deriven del DRS se debe señalar 
su plazo restante.
• Incluir en la escritura pública de constitución del DRS una cláusula que 
otorgue poder al superficiante para otorgar la escritura pública de 
terminación del DRS sin que concurra el superficiario. 
• Se deberá actualizar la base de datos catastral con la inscripción de las 
mejoras, con sus características y condiciones, que realice el superficiario 
sobre el área libre aprovechable que se le otorga en el marco del DRS.
• El Superficiario debe asegurarse de que en los linderos de las unidades 
superficiarias secundarias no queden áreas de la construcción autónoma 
sin incluir.
• El superficiario debe generar un mecanismo de administración de las 
zonas compartidas de las unidades superficiarias secundarias.
Figura 7. Metro elevado. Medellín, Antioquia
Fuente: ©Gretty Viviana Acosta Arregocés.
VENTAJAS Y RETOS
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Hacienda pública
Institucional
• En la estructuración financiera, se deberá evaluar que el plazo estipulado 
del DRS sea suficiente para que al momento de revertir las edificaciones o 
construcciones no se generen obligaciones de pago por parte del superficiante 
como compensación al superficiario. En dado caso, esta condición deberá 
plasmarse contractualmente en una obligación del superficiante, lo que 
supone que la misma no pueda asumirse sin contar con una vigencia futura 
excepcional de la autoridad que pretenda constituir el DRS. Al respecto 
debe examinarse en detalle la forma en que las entidades territoriales darán 
cumplimiento a lo previsto en la Ley 1483 de 2011. No debe olvidarse que 
presupuestalmente no es viable asumir obligaciones de pago futuras sin 
contar con el respectivo amparo presupuestal.
• La coordinación interinstitucional es clave para la correcta implementación del 
DRS, especialmente entre las entidades de los sectores de movilidad y planeación.
• Con el fin de usar los recursos para el sistema de transporte cuando los 
predios son del municipio o distrito, mediante acuerdo municipal se debe 
prever su destino al fondo creado para financiar el sistema de transporte 
público.
• Se requiere coordinar con la secretaría de Planeación del municipio la 
identificación de los bienes y áreas categorizadas como infraestructura de 
transporte, para poderlos usar en el DRS. También con la secretaría de 
Movilidad para la implantación de las construcciones y su impacto en la 
movilidad y en el servicio de transporte público.
• Si se identifica la existencia de múltiples titulares del derecho real de 
dominio del inmueble base, debe concentrarse en un solo actor el rol de 
superficiante.
RECOMENDACIONES
Urbano
• Se debe verificar qué destinación se dio al predio base para tener certeza 
sobre su viabilidad para el otorgamiento de un DRS, así como la intensi-
dad y las posibilidades de aprovechamiento. 
• Se debe revisar el POT y los instrumentos complementarios para determinar 
que el inmueble base constituye infraestructura de transporte y se pueden 
desarrollar construcciones con usos rentables.
• En cada caso, se deberá expedir la normativa requerida para viabilizar 
la implementación del DRS, cuando la infraestructura no cuente con la 
norma necesaria para implementarlo y poder desarrollar usos rentables.
• La exigencia de obligaciones urbanísticas en el marco de aplicación del DRS 
constituye una decisión de las administraciones municipales. Por lo tanto, 
en el caso del DRS se tendrán que coordinar entre el gestor de transporte 
o la entidad pública superficiante y el municipio o distrito, las normas de 
aprovechamiento sobre este tipo de bienes, viabilizando su implementación 
en términos normativos, pero teniendo cuidado de no generar déficit de 
espacios públicos con los nuevos desarrollos que se desprendan del DRS.
• Al implementar el DRS en bienes de uso público, las obligaciones 
urbanísticas solo podrán pagarse en dinero o mediante traslado, condición 
que deberá ser considerada dentro del modelo financiero.
• Construir lineamiento de normas urbanísticas para hacer compatibles y 
coordinarlas con el uso y con la construcción del modelo, de tal manera 
que el impacto a la infraestructura sea mínimo. 
• Cuando la modalidad del DRS aplicada sea la de desarrollar sobre la 
infraestructura de transporte, se deben efectuar estudios técnicos de 
evaluación de cargas estructurales y geotécnicos del suelo que permitan 
demarcar las cargas estructurales máximas permisibles. En todo caso 
deben cumplirse con los requerimientos de la NSR-10 y de la buena 
práctica de la ingeniería.
26 27
Contractual
• Durante la selección del superficiario, el superficiante deberá sujetarse a 
las reglas propias de contratación que le apliquen a la entidad pública que 
actúe en tal calidad.
• Cuando la titularidad del derecho de dominio de los inmuebles base 
radique en diferentes entidades, con el fin de simplificar el proceso de 
selección del beneficiario, se recomienda la celebración de un convenio 
interadministrativo en el cual todas las entidades superficiantes faculten 
a una de ellas para celebrar los respectivo procesos y contrato. El 
convenio debe regular la forma de distribución del canon superficiario, el 
procedimiento de cesión del contrato y demás aspectos.
• Cuando se utilice la figura de enajenación de bienes establecida en 
el literal e) del numeral 2º del artículo 2º de la Ley 1150 de 2007, el 
20% del valor base de venta que debe consignar el interesado para 
presentar oferta en el procedimiento de venta del derecho real accesorio 
de superficie, equivaldrá al valor presente de los primeros cinco años 
de vigencia del derecho real accesorio de superficie, calculado con base 
en el valor del canon mensual superficiario establecido en el proceso de 
seleccióncomo piso de las ofertas económicas, independientemente del 
valor real de adjudicación. 
• Es fundamental que dentro de los Estudios Previos que precedan el proceso 
de selección del superficiario se incluyan los estudios técnico, financiero 
y jurídico, que validen y determinen las condiciones y los beneficios 
financieros y económicos que se generan a partir de la implementación del 
DRS. Es fundamental establecer la metodología para determinar su valor. 
Negocio inmobiliario
• Para viabilizar el uso del DRS es recomendable identificar infraestructuras 
de transporte consolidadas, que sean sistemas con gran flujo de usuarios 
independientemente de si la infraestructura de transporte está orientada 
a usuarios (ej. estaciones) o a vehículos (ej. patios).
• Es necesaria la caracterización del comportamiento social del área de 
influencia para conocer el impacto del proyecto a través de un análisis del 
mercado inmobiliario, para identificar las necesidades del contexto que 
permitan orientar la elección del uso por implantar.
• Deberá llevarse a cabo un estudio del flujo de pasajeros asociado a la 
infraestructura de transporte, que permita definir su potencial para el 
DRS. Así, al plantear el DRS como instrumento inmobiliario se requiere 
que donde se aplique exista alta demanda de pasajeros y/o población 
en general, haya generadores y atractores de viajes y/o funcionen usos 
urbanos activos (hoteles, servicios, comercio, etc.).
Figura 8. Estación del SITM. Cali, Valle del Cauca
Fuente: ©Subdirección de Movilidad y Transporte Urbano - DNP.
RECOMENDACIONES
28 29
Ruta para la implementación del DRS
Fase 1. Estudio técnico, financiero y jurídico 
La primera fase consiste en realizar el estudio técnico, financiero y jurídico para estructurar el 
proyecto y asegurar su viabilidad. A continuación, se detalla el alcance de cada componente.
A. Estudio jurídico 
1. Derecho registral e inmobiliario
• Identificar jurídicamente el tipo de bien sobre el cual se constituirá el DRS: en esta 
actividad la entidad superficiante deberá estudiar la situación jurídica del bien inmueble 
base para efectos de determinar si se trata de un bien fiscal o un bien de uso público. Para 
ello, es posible que se requiera verificar los actos administrativos que hayan sustentado 
la adquisición del bien inmueble.
• Identificación del folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base: la entidad superficiante 
deberá verificar que el bien inmueble tenga un folio de matrícula inmobiliaria y que se 
encuentre con su derecho de dominio inscrito; a fin de asegurar que el predio esté en 
cabeza suya como único propietario. En caso de no tener folio de matrícula inmobiliaria 
o el derecho de dominio inscrito, la entidad superficiante deberá hacer las gestiones 
prediales necesarias para obtenerlo.
En el caso en que se identifique que no existe un folio de matrícula inmobiliaria que 
contenga la tradición del inmueble base, se entenderá que se trata de un predio urbano 
regido por el artículo 123 de la Ley 388 de 1997 o de bien baldío si está ubicado en el 
perímetro rural. En cualquiera de estos escenarios, se requiere adelantar el procedimiento 
ante el municipio y la ORIP (predio urbano) o ante la Agencia Nacional de Tierras (bien 
rural baldío) para habilitar el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.
• Estudio de títulos para determinar las características de titularidad del predio: se deberán 
consultar los folios de matrícula inmobiliarios, antecedentes registrales, folios matrices y 
los títulos correspondientes para verificar que la titularidad absoluta del bien inmueble 
base recae en la entidad pública que será la entidad superficiante del DRS. El resultado 
del estudio de títulos debe acreditar esta situación de manera inequívoca. 
• Analizar la situación catastral del inmueble: se debe verificar que no haya inconsistencias 
entre la información jurídica y la información catastral del bien inmueble base. En caso 
de que las haya, la entidad superficiante deberá adelantar las gestiones necesarias para 
efectuar la corrección respectiva. El objetivo es tener completa claridad sobre los linderos 
y área del inmueble base, así como el área libre aprovechable que se define, pues a partir 
de esta se realiza la modelación urbanística y financiera. 
2. Derecho urbano
• Identificar jurídicamente el tipo de bien sobre el cual se constituirá el DRS: una vez 
se haya identificado si se trata de un bien fiscal o un bien de uso público, se deberá 
establecer si se trata de un bien inmueble destinado a infraestructura de transporte y 
no espacio público de esparcimiento. El DRS aplica única y exclusivamente para bienes 
de uso público o fiscales destinados a infraestructura de transporte en los términos del 
artículo 4 de la Ley 1682 de 2013.
• Establecer el modo de adquisición del bien: se deberá determinar con certeza el modo 
de adquisición y los motivos de utilidad pública e interés social que dieron lugar a su 
adquisición o expropiación, para efectos de verificar la existencia de limitaciones jurídicas 
que se deriven de la forma y condiciones de adquisición del inmueble.
• Revisión de la normativa urbanística aplicable: se deberá estudiar la normativa urbanística 
vigente aplicable al bien inmueble base, con la finalidad de identificar si normativamente 
está destinado a infraestructura de transporte, establecer sus aprovechamientos 
urbanísticos y usos, y hallar posibles restricciones de tipo ambiental, patrimonial y otros 
que limiten su desarrollo.
Este análisis puede generar la necesidad de gestionar modificaciones a los instrumentos de 
planificación y/o normas urbanísticas aplicables al bien para posibilitar la implementación 
del DRS, de tal manera que sea rentable para el particular y la entidad superficiante, así 
como para precisar los aprovechamientos urbanísticos y los usos de los predios, tanto en 
edificabilidad como en usos permitidos.
• Identificación de las cargas urbanísticas a cumplir: a partir de la normativa urbanística 
vigente, se establecerá si el desarrollo inmobiliario propuesto deberá dar cumplimiento 
a obligaciones derivadas de cargas urbanísticas. Si hay obligaciones de este tipo, su 
cumplimiento deberá ser en dinero ya que, por tratarse de bienes de uso público, no es 
posible su cesión al municipio para destinarlas a espacio público. Cabe señalar que estos 
costos deben ser sufragados por el superficiante, por lo que deberán tenerse en cuenta 
en el estudio financiero.
APÉNDICE
30 31
3. Derecho contractual 
• Definición de los criterios y la modalidad de selección del superficiario: con base en los 
estudios técnico y financiero y de acuerdo con la normativa vigente se deberán definir los 
criterios y la modalidad de selección del superficiario. Cuando el DRS se enajene mediante 
el mecanismo de subasta, se deberá estimar con claridad el 20% del valor base de venta 
que tendrán que pagar los interesados para participar en el proceso, de conformidad con 
lo establecido en el artículo 54 de la Ley 2079 de 2021.
• Elaboración de la minuta del contrato y demás documentos jurídicos requeridos: de acuerdo 
con los resultados de los estudios jurídicos, técnicos y financieros se deberá elaborar la 
minuta del contrato y los documentos jurídicos que se requieren para la selección del 
superficiario y la formalización del DRS.
• Identificación de la necesidad de vigencias futuras: si en el Estudio Financiero y el modelo 
de negocio se determina la obligación del superficiario de pagar una compensación en el 
momento de la reversión de la construcción autónoma, se deberá obtener la autorización 
para comprometer vigencias futuras.
B. Estudio técnico
• Identificación y caracterización del bien inmueble base: se deberá identificar y caracterizar 
integralmente el bien inmueble base sobre el cual se pretende otorgar el el DRS y su área 
de influencia. Adicionalmente, se deberá definir y analizar la infraestructura de transporte 
vinculada al inmueble base
• Identificacióny delimitación del área libre aprovechable: con base en los hallazgos del es-
tudio registral e inmobiliario y la revisión de la normativa urbanística aplicable, la entidad 
superficiante deberá delimitar el área libre aprovechable respetando siempre el uso pú-
blico del bien inmueble base, garantizando que no se afecte la prestación del servicio de 
transporte y verificando que no existan limitaciones para su desarrollo urbanístico como 
encontrarse en suelo de protección. En la definición de área libre aprovechable la entidad 
pública deberá indicar las zonas de circulación y acceso compartidas señalando expresa-
mente que la prelación la tiene la operación de transporte.
• Definición del cuadro de áreas y linderos en los planos respectivos del área libre 
aprovechable. Sobre esta área se realizarán las respectivas modelaciones urbanísticas y 
financieras.
• Estudio aplicado de las normas de volumetría y definición del diseño del proyecto 
arquitectónico: de acuerdo con la revisión de la normativa urbanística aplicable y la 
identificación de las cargas urbanísticas a cumplir, se deberá definir la volumetría y 
realizar el diseño del proyecto arquitectónico, incluyendo la estimación de las áreas por 
construir y sus posibles usos, así como la identificación de medidas de mitigación de 
impactos urbanísticos. Esto servirá de insumo para la cuantificación del presupuesto y la 
programación de proyecto, que impacta el modelo financiero. 
• Estudio de evaluación de cargas estructurales: cuando el proyecto arquitectónico se 
desarrolle encima de la infraestructura de transporte, se deberá realizar un estudio o 
evaluación de cargas estructurales para determinar si soporta la construcción que se 
plantea o establecer los reforzamientos necesarios. Estos costos, tanto del estudio como del 
reforzamiento, deberán ser considerados en el modelo financiero y se deberán identificar 
en el estudio técnico y financiero como requisito previo a la constitución del DRS.
• Estudio de suelos: en cualquier caso se deberán elaborar los estudios de suelo que corres-
pondan, para efectos de contar con los insumos técnicos requeridos para la planificación, 
diseño y ejecución del proyecto de construcción. 
• Definición de obligaciones técnicas del superficiario: la entidad superficiante deberá 
definir las obligaciones técnicas que ha de cumplir el superficiario, de forma que dentro 
del término de construcción de las obras como durante su operación no se afecte la 
prestación del servicio público de transporte ni el uso público del bien inmueble base.
C. Estudio financiero.
• Estudio de mercado: se deberá determinar la oferta y la demanda inmobiliaria en el área de 
influencia del bien inmueble base. Esto incluye el análisis de los precios de venta y alquiler 
por tipo de uso. Con base en estos indicadores y de manera iterativa con el componente 
técnico, se deberán estimar los ingresos potenciales del proyecto en el tiempo.
• Costeo del proyecto: de acuerdo con el estudio aplicado de las normas de volumetría y la 
definición del proyecto arquitectónico, se deberán estimar todos los costos asociados a su 
desarrollo y consolidar el presupuesto de obra.
• Evaluación económica y financiera del proyecto: cálculo del valor residual del suelo 
en función del presupuesto de obra y las rentas inmobiliarias del proyecto. Con estos 
cálculos, se podrá hacer la evaluación económica y financiera del proyecto y determinar 
su viabilidad. En complemento se deberá elaborar el modelo de riesgos y análisis de 
32 33
contingencias del superficiario.
• Modelación financiera: con los insumos generados anteriormente, se deberá construir 
el modelo financiero del proyecto que tendrá en cuenta el flujo de costos e ingresos del 
proyecto. De manera iterativa se deberá definir el plazo del contrato en función del periodo 
en que se maximice el pago al superficiante, y establecer la cuantía y la periodicidad del 
pago. 
El pago a cargo del superficiario puede asimilarse a una contraprestación que se paga al 
superficiante y que debe incorporarse como tal en la estructura del modelo financiero, con 
el objetivo de determinar cuáles deben ser el nivel y las condiciones de la contraprestación 
para que el negocio siga siendo viable financieramente para el superficiario. Las siguientes 
son alternativas que pueden analizarse en el modelo financiero para determinar el pago 
del superficiario al superficiante por el otorgamiento del DRS:
◊	 Un pago inicial único
◊	 Un pago final único
◊	 Pagos periódicos fijos durante la duración del contrato
◊	 Pagos durante el periodo del contrato calculados como una tasa fija de los ingresos 
totales del superficiario por la explotación de las edificaciones o construcciones 
realizadas
• Definición de otros aspectos financieros: desde la perspectiva financiera se deberán 
definir otros aspectos, como las condiciones de pago en caso de terminación anticipada, 
las reglas y mecanismos para establecer el pago por el DRS en caso de prórroga del 
contrato, los mecanismos de seguimiento y auditorías de los resultados del negocio, y la 
determinación de los requisitos habilitantes financieros y la calificación de las condiciones 
financieras para seleccionar al superficiario.
Fase 2. Concertación de los estudios que soportan la constitución del DRS
Superficiante y entidades municipales
El estudio técnico, financiero y jurídico deberá ser concertado por parte de la entidad 
superficiante con las autoridades de planeación, de hacienda, de transporte y/o movilidad, 
de acuerdo con sus competencias: 
• Las medidas para garantizar la prestación del servicio de transporte y el uso público se 
concertarán con las instancias de movilidad y transporte.
• La gestión y el manejo de los recursos con la Secretaría de Hacienda. 
• Las condiciones de implantación urbanística y la posible modificación de los instrumentos 
complementarios de planificación para efectos de precisar el uso del suelo, los aprove-
chamientos urbanísticos y las cargas derivadas de la construcción con la Secretaría de 
Planeación. 
Fase 3. Habilitación del área libre aprovechable objeto del DRS
(Superficiante)
Con base en el estudio técnico, jurídico y financiero se deberán realizar los trámites y/o 
actividades que permitan habilitar el área libre aprovechable objeto del DRS. En caso de 
que se hayan identificado limitaciones para su definición, se podrá requerir la ejecución de 
algunas de las siguientes acciones.
1.Derecho registral
• Saneamiento del bien inmueble base desde el punto de vista registral y catastral: se 
requiere adelantar las actividades tendientes a esclarecer con plena certeza cabida, 
linderos y titularidad del inmueble base, de tal forma que el derecho de dominio esté 
en cabeza de la entidad superficiaria. Lo anterior, en el marco de la Ley 1579 de 2012, 
la Resolución Conjunta IGAC 1101 SNR 11344 de 2020 y por el Decreto 1170 de 2015 
modificado por el Decreto 148 de 2020 o las normas que los adicionen, modifiquen o 
sustituyan, entre otras. 
• Definir la titularidad absoluta sobre los inmuebles base: se debe precisar la titularidad 
absoluta sobre los bienes inmuebles toda vez que solo de esta manera se puede ostentar 
la calidad de superficiante.
2. Derecho Urbano
• Gestionar modificaciones o ajustes a los instrumentos de planificación y/o normas 
urbanísticas aplicables al inmueble base y, en particular al área libre aprovechable: En el 
caso de haber inconsistencias respecto a los usos del suelo o la inexistencia de normas 
de posibilidad de construcción para la edificación que estaría a cargo del superficiario, 
34 35
se deben revisar los instrumentos de planificación o las normas urbanísticas para su 
subsanación.
Fase 4. Constitución del DRS
Superficiante
• En esta fase se deberá adelantar la gestión precontractual y contractual para la selección 
del superficiario y la formalización del contrato de constitución del DRS.
1. Precontractual
En la etapa precontractual se deberán desarrollartodas las actividades requeridas para 
seleccionar al superficiario, de conformidad con lo que se haya definido previamente en los 
estudios técnico, jurídico y financiero. Esto implicará, al menos y según la modalidad de 
contratación que se elija, la definición de los requisitos para la contratación; la elaboración 
de pliego de condiciones para la publicación de la oferta (costos, cronograma de ejecución, 
características del superficiante, obligaciones, matriz de riesgos, temporalidad del DRS, 
cuantía de la retribución, condiciones de reversión, etc.); la publicación de la oferta; la 
revisión de información de los oferentes; la selección del superficiario; y la elaboración de la 
minuta de constitución del DRS.
2. Contractual
Corresponde a la suscripción del contrato de constitución de DRS a través de escritura públi-
ca, la cual deberá contener como mínimo:
• Identificación de las partes (superficiante-superficiario)
• Objeto del contrato
• Definiciones / glosario
• Identificación de los inmuebles sobre los cuales se constituye el DRS y delimitación del 
área libre aprovechable
• Tradición de los inmuebles objeto del DRS
• Valor de la retribución, periodicidad y forma de pago 
• El plazo de otorgamiento del derecho y posibilidad de prórroga
• Obligaciones y derechos del superficiario 
• Obligaciones y derechos del superficiante
• Condiciones de reversión de las construcciones, de acuerdo con las especificaciones 
técnicas, indicadores y acuerdos de niveles de servicio, y la correspondiente vetustez 
según el plazo del contrato del DRS
• Causales de terminación del contrato y condiciones para que el superficiante pueda re-
gistrar la terminación sin que se requiera del superficiario 
• Efectos del incumplimiento del contrato como, cláusula penal, multas, apremios, e 
incluso cláusulas exorbitantes si aplican según la naturaleza del superficiante
• Orden de inscripción ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en el folio de 
matrícula inmobiliaria del predio sobre el cual se confiere el DRS. Deberá realizarse una 
anotación de este como derecho accesorio, en la que se identifiquen con claridad el área 
conferida al superficiario, junto con los linderos y las construcciones que la conforman
• Garantías exigibles
• Matriz de distribución de riesgos entre las partes 
• Solución de controversias (ej.: cláusula compromisoria) 
• Condiciones para la cancelación del DRS (circunstancias de modo, tiempo y lugar) 
Fase 5. Registro del DRS
Superficiante y superficiario
Una vez se haya seleccionado al superficiario y formalizado el contrato de constitución del 
DRS, se deberá proceder con su registro formal, que contempla las siguientes actividades.
• Otorgamiento del instrumento público de constitución del DRS: escogido el superficiario, 
es necesario que el negocio jurídico sea elevado a escritura pública entre la entidad 
superficiante (propietaria según el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base) y el 
superficiario escogido. Esta diligencia se adelantará ante una notaría. 
• Radicación del instrumento público de constitución del DRS ante la Oficina de Registro 
de Instrumentos Públicos (ORIP): protocolizado en instrumento público el negocio, la 
entidad Superficiante y el Superficiario deberán radicar dicho documento en la ORIP de la 
jurisdicción donde se encuentra el inmueble base. 
De acuerdo con la reglamentación del DRS, la ORIP procederá a verificar que los datos 
consignados en la radicación corresponden fielmente a los del instrumento público. 
• Calificación del instrumento público de constitución del DRS: en el marco de la etapa de 
calificación del instrumento público, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 16 
36 37
de la Ley 1579 de 2012, la ORIP verificará que incluya los requisitos generales de ley 
para acceder al registro y (1) la delimitación del área libre aprovechable, (2) el plazo de 
otorgamiento del derecho, (3) las condiciones de reversión de las construcciones, (4) las 
causales de terminación del contrato, (5) las obligaciones de las partes, (6) la retribución 
que corresponde al superficiante, (7) el número de matrícula inmobiliaria del inmueble 
base, (8) la plena identificación de superficiante y superficiario primario y (9) la propiedad 
absoluta del inmueble base en cabeza del superficiante. 
• Inscripción del instrumento público de constitución del DRS: la inscripción del DRS se 
realizará una vez se haya cumplido los requisitos mencionados en el punto anterior. Esa 
inscripción se hará en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base y deberá incluir 
el carácter de accesorio del derecho inscrito y su plazo.
Fase 6. Licenciamiento
Superficiario
Luego, se requerirá que el superficiario tramite el licenciamiento urbanístico para desarrollar 
la construcción y edificación. 
• Solicitud de licencia urbanística: con el contrato del DRS y los estudios técnicos 
correspondientes, se deberá solicitar la licencia urbanística respectiva para la ejecución 
de obras de construcción, en cumplimiento de las normas urbanísticas y de edificación 
adoptadas en el POT, y en los instrumentos que lo desarrollen o complementen. Igualmente, 
se requerirá de licencia de intervención en espacio público cuando se necesite modificar 
las vías o accesos del proyecto de infraestructura.
Cuando se pretendan constituir unidades superficiarias secundarias se deberá solicitar la 
aprobación de los planos de dichas unidades ante la Curaduría Urbana.
Fase 7. Declaración de construcciones autónomas autorizadas y unidades su-
perficiarias secundarias y habilitación de subfolios
Superficiario
En esta fase se deberá elevar a escritura pública la construcción autónoma y las unidades 
superficiarias secundarias (si aplican).
• Radicación del instrumento público de declaración de construcciones autónomas autorizadas 
y unidades superficiarias secundarias: cuando se obtenga la licencia de construcción y 
la aprobación de los planos de las unidades superficiarias secundarias por parte de la 
autoridad competente, el superficiario elevará a escritura pública una declaración de la 
construcción autónoma y las unidades superficiarias secundarias (si aplican), según lo 
dispuesto en esos documentos y procederá a radicarlo ante la ORIP en cuya jurisdicción 
se encuentra el inmueble base.
La ORIP procederá a verificar que los datos consignados en la radicación correspondan 
fielmente a los del instrumento.
• Calificación del instrumento público declaración de construcciones autónomas autorizadas 
y unidades superficiarias secundarias: en el marco de la etapa de calificación del instrumento 
público, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley 1579 de 2012, la 
ORIP verificará que el instrumento identifique plenamente las partes, que se anexen 
los documentos y planos, que indiquen con precisión los linderos y especificaciones de 
la construcción autónoma, así como de todas y cada una de las unidades superficiarias 
derivadas.
• Habilitación de subfolio(s): verificado el cumplimiento de los requisitos del punto anterior, 
la ORIP procederá a habilitar un subfolio por cada unidad superficiaria secundaria que 
se haya aprobado por la autoridad competente y según haya quedado consignado en la 
escritura pública correspondiente, verificando que la totalidad del área autorizada para 
construir conste en alguno de los subfolios habilitados.
• Inscripción instrumento público de declaración de construcciones autónomas autorizadas 
y unidades superficiarias secundarias: La ORIP registrará como primer acto registral el 
derecho real de superficie del superficiario derivado del instrumento público de declaración 
de construcciones autónomas autorizadas y unidades superficiarias secundarias.
En el marco de la descripción de cabida y linderos, se tendrán en cuenta las redacciones 
técnicas de linderos consignadas en la escritura pública objeto de inscripción.
38 39
Fase 8. Ejecución del DRS
Superficiario
Una vez se hayan protocolizadotodos los trámites de registro y urbanísticos requeridos 
para la viabilidad del DRS, se podrá proceder con su ejecución y específicamente con la 
construcción y su operación. En esta etapa se deberá contemplar al menos los siguientes 
lineamientos:
• Establecer protocolos técnicos y operativos para mitigar el impacto de la ejecución de las 
obras en el marco del DRS respecto al al uso público del inmueble base y la prestación del 
servicio de transporte conforme a lo definido en el estudio técnico. 
• Una vez ejecutadas las construcciones y edificaciones por parte del superficiario, se deberá 
velar por cumplir las obligaciones contractuales relativas a no perturbar el uso público del 
bien inmueble base ni la prestación del servicio de transporte.
En la ejecución del DRS se podrá dar tráfico jurídico al instrumento propiamente o a las 
unidades superficiarias secundarias.
Inscripción de actos jurídicos de unidades superficiarias secundarias
• Para transferir el DRS sobre las unidades superficiarias secunda rias se deberá elevar el 
negocio a un instrumento público otorgado por el superficiario primario y el superficiario 
secundario. El instrumento será radicado, calificado e inscrito en el subfolio abierto para 
la corres pondiente unidad superficiaria secundaria. El plazo de la unidad superficiaria 
secundaria estará condicionado al tiempo de vigencia de la unidad superficiaria primaria.
En la etapa de calificación la ORIP deberá verificar la plena identificación de las partes, del 
instrumento público por el cual el superficiario original obtuvo su derecho y de la unidad 
superficiaria secundaria (el número de subfolio de este).
Transmisión del DRS (Opcional)
Cuando se transfiera el DRS previo cumplimiento de los requisitos contractuales pactados, 
este deberá constar en instrumento público otorgado por el superficiario (cedente de 
la posición contractual), al nuevo superficiario (cesionario de la posición contractual) y 
entidad superficiante (aprobando dicha cesión) y el cual será radicado, calificado e inscrito 
en el mismo folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base.
En la etapa de calificación, la ORIP deberá verificar la plena identificación de las partes, del 
instrumento público por el cual el superficiario original obtuvo su derecho y del inmueble 
base (el número de matrícula inmobiliaria de este).
Fase 9. Informe periódico del proyecto
Superficiante y superficiario
• Elaboración y presentación de informe sobre el avance del proyecto: se deberá informar 
sobre la ejecución de las construcciones, la retribución capturada y la ejecución de 
esos recursos a favor del sistema de transporte con base, entre otros, en insumos que 
proporcione el superficiario. Este informe será elaborado por el superficiante para evaluar 
el avance del proyecto y revisar la necesidad de realizar ajustes. Su periodicidad será 
conforme se haya definido en el estudio técnico. 
Fase 10. Terminación del contrato
Superficiante y superficiario
• Terminación del contrato: el contrato se dará por terminado en virtud de las causales de 
terminación que se hayan estipulado en sus clausulas.
• Otorgamiento instrumento público de terminación del DRS: acaecida una de las causales 
de terminación del contrato de DRS, la entidad superficiante y el superficiario primario 
otorgarán una escritura pública ante una notaría por medio de la cual se establezca la 
terminación del DRS. 
En el caso de haber pactado una cláusula por la cual se da poder del superficiario primario 
a la entidad superficiante para suscribir la escritura pública sin su concurrencia, sólo 
tendrá que acudir la entidad superficiante.
• Radicación del instrumento público de terminación del DRS: teniendo el instrumento 
público de terminación del DRS, este será radicado ante la ORIP en cuya jurisdicción se 
encuentra el inmueble base. La ORIP procederá a verificar que los datos consignados en 
la radicación corresponden fielmente a los del instrumento público.
• Calificación del instrumento público de terminación del DRS: en el marco de la etapa de 
calificación del instrumento público, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 16 
de la Ley 1579 de 2012, la ORIP verificará los requisitos generales de ley para acceder al 
registro. Además, deberá comprobar que contenga lo siguiente:
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1. Una declaración de construcción en suelo propio que adelante la entidad superficiante 
por medio de la cual incorpore la construcción autónoma en el folio de matrícula 
inmobiliaria del inmueble base, quedando esta bajo el pleno dominio de la totalidad de 
la construcción.
2. Una declaración de cesación de efectos de gravámenes, limitaciones y medidas 
cautelares. En la medida que el DRS puede ser gravado, limitado o se pueden constituir 
medidas cautelares sobre este, al terminar su vigencia es posible que subsistan este 
tipo de negocios jurídicos que, en todo caso, se entiende limitado a la existencia del 
derecho. En tal sentido, con la declaración la ORIP cancelará las anotaciones que 
contengan este tipo de negocios jurídicos.
• Inscripción instrumento público de terminación del DRS: la ORIP registrará el instrumento 
público de terminación del DRS en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base y 
cancelará la anotación por la cual se constituyó este derecho. Adicionalmente, la ORIP 
registrará el mismo instrumento público de terminación del DRS en cada uno de los 
subfolios habilitados. 
• Cierre de subfolio(s): hecha la inscripción del instrumento público de terminación del DRS 
en los subfolios habilitados, la ORIP procederá a cerrar. 
En caso de subsistir alguna anotación de gravámenes, limitaciones o medidas cautelares 
sobre la unidad superficiaria secundaria, la ORIP no trasladará estas al folio de matrícula 
inmobiliaria del inmueble base a pesar de no haber sido cancelado por escritura pública, 
en virtud de la reglamentación del DRS.
 
Fase 11. Reversión de las construcciones y edificaciones
Superficiante y superficiario
• Reversión: Las construcciones y edificaciones ejecutadas por el superficiario deberán 
ser restituidas al superficiante en los términos establecidos en el contrato, libres de 
gravámenes y limitaciones. Este proceso podrá generar un valor de compensación a pagar 
en el momento de la reversión a favor del superficiario, en aquellos casos en los que la 
construcción no se haya depreciado en su totalidad o el superficiario no haya recuperado 
su inversión, siempre y cuando así haya quedado establecido en el contrato.
• Actualización cabida y linderos en folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base: en 
el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble base, se actualizarán los datos de cabida y 
linderos de tal forma que se incluyan las edificaciones revertidas a la entidad superficiante 
como parte del inmueble base y efecto de la accesión.
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