Clase 3

Vista previa del material en texto

1 
Curso Online 
El cobro de las expensas comunes 
Docente: Mario A. Zelaya 
Tercer Módulo: Vía procesal para el cobro de las expensas
 
 
Presentación 
 
¡Hola! Bienvenida/o/s al tercer módulo del curso virtual El cobro de las expensas 
comunes, que también tendrá su versión presencial. 
 
Ante el carácter de imprescindible del ingreso por expensas para el consorcio, la 
normalidad debe implicar el cumplimiento en término de la obligación de 
abonarlas. De otro modo la falta de previsión en el ingreso mensual crea una 
zozobra en el sistema que usualmente es remediada a través de una mayor 
exigencia al propietario cumplidor. 
No obstante que la efectiva percepción de las expensas resulta imprescindible 
para la subsistencia del sistema de horizontalidad, el legislador de la ley 13.512 
había olvidado prever el procedimiento para perseguir su cobro judicial, y solo 
remitió al reglamento para decidir la “forma y proporción” de la contribución de 
los propietarios a los gastos y expensas comunes (artículo 9 inciso “c”). 
De allí que para salvar el inconveniente de tener que tramitar el cobro por la vía 
ordinaria, aplicable por defecto, la casi uniformidad de los códigos procesales (con 
excepción de los de Santa Fe, Mendoza, Jujuy, Tucumán y La Rioja) suplieron la 
falta de una previsión legal de fondo y tomaron partido por la idea de que el juicio 
ejecutivo es la vía apta para la percepción compulsiva. 
Por fin, en su artículo 2048, el Código Civil y Comercial deja en claro que “el 
certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de 
propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las 
expensas y demás contribuciones”. Pero esta afirmación requiere de un análisis 
para precisar su alcance, el cual constituirá el eje de este tercer módulo. 
Objetivos 
Los objetivos de esta clase son que los alumnos: 
 
 Adquieran las herramientas para confeccionar un certificado de deuda que 
no sea pasible de ser atacado por inhabilidad de título. 
 Conozcan las razones por las cuales el solo certificado de deuda de 
expensas no es hábil para lograr la ejecutividad en el reclamo. 
 Interpreten, no obstante los cambios legislativos, por qué sigue siendo 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 3 
 
2 
necesario acompañar el reglamento de propiedad horizontal cuando se 
interpone un reclamo por expensas. 
 Estén al tanto de las dificultades a la hora de añadir la aprobación del 
certificado de deuda por parte del Consejo de Propietarios (si ha sido 
creado) para que quede habilitada la vía ejecutiva en el reclamo por 
expensas. 
 
1. El certificado de deuda como título ejecutivo y su contenido 
El último párrafo del artículo 2048 del Código Civil y Comercial —que sigue una 
solución similar a la del artículo 524 Código Procesal Civil y Comercial de la 
Nación— indica textualmente que: “El certificado de deuda expedido por el 
administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título 
ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”. 
Los reglamentos redactados con anterioridad al Código Civil y Comercial 
mantienen su vigencia en tanto no se opongan a las normas imperativas de éste y 
en lo que no hayan previsto, supletoriamente se aplicará lo normado en el Código. 
Tratándose el artículo 2048 del Código Civil y Comercial de una norma imperativa 
deja de lado cualquier previsión reglamentaria. 
Pero además, por tratarse de una ley nacional, tampoco podrían exigirse las actas 
protocolizadas aún previstas en algunos Códigos procesales para habilitar la vía 
ejecutiva en los casos en los que el reglamento no hubiere previsto cómo debe 
conformarse el certificado de deuda de expensas para tramitar por la vía ejecutiva. 
En el régimen anterior la responsabilidad de expedir el certificado recaía en el 
administrador, pero no se prohibía que en el reglamento se nombrara otra 
persona distinta para que cumpla esa función, pues el artículo 3 del decreto 
18734/49 solo obligaba a prever en el reglamento la persona que ha de expedir 
los certificados. Y en la misma línea el artículo 522 del Código de Procedimientos 
Civil y Comercial bonaerense admite que la constancia pueda ser expedida por el 
administrador “o quien haga sus veces”. 
Por el contrario, en el artículo 2048 del Código Civil y Comercial lo único que queda 
claro es que el certificado de deuda que se pretenda hacer valer como título 
ejecutivo debe ser expedido por el administrador (y aprobado por el consejo de 
propietarios). 
Por esa razón, el certificado de expensas no puede estar firmado por quien invoca 
un nombre de fantasía, pues si bien se acepta que el cargo de administrador pueda 
ser desempeñado tanto por una persona humana como jurídica, debe tratarse 
siempre de un sujeto de derecho. De ahí que otro de los recaudos que debe 
contener el certificado de deuda es la aclaración de la firma de la persona humana 
que lo emite y, en su caso, si lo hace en representación de una persona jurídica. 
Más allá de la exigencia en cuanto a que el certificado de deuda debe ser expedido 
por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, ninguna otra 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 3 
 
3 
constancia que debe contener el certificado es regulada en el Código Civil y 
Comercial para proceder al cobro ejecutivo de las expensas. Por esta razón, cabría 
recurrir a otra normativa. 
El artículo 518 del Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de 
Buenos Aires explica que “se procederá ejecutivamente siempre que en virtud de 
un título que traiga aparejada ejecución se demandare por obligación exigible de 
dar cantidades líquidas de dinero, o fácilmente liquidables”. En otras palabras, si 
del título no surge una obligación exigible de dar cantidades líquidas de dinero, no 
procede el trámite ejecutivo. 
En tal virtud, en el orden adjetivo provincial cumple con los requisitos exigidos 
para la creación del título que viabiliza el juicio ejecutivo el certificado firmado por 
el administrador que contiene una obligación fehaciente de dar una suma líquida 
y exigible de dinero, imputable a las expensas comunes (ordinarias y 
extraordinarias) de una unidad funcional determinada. Y este certificado de 
deuda de expensas comunes comprenderá tanto las ordinarias como las 
extraordinarias que se hayan devengado a la fecha de la emisión y que se 
encuentren impagas. 
Son máximas de experiencia las que llevan a concluir que el certificado de deuda 
debe contener además la fecha, la identificación del demandado y la 
individualización de la unidad que devengó la deuda de expensas que se reclama. 
De todos modos se resolvió que el error respecto de su numeración no afecta la 
aptitud ejecutiva del certificado de deuda, si del expediente surge la correcta 
identificación1. 
Por último, la constancia de deudas y/o la existencia de reclamos administrativos 
o judiciales que exige el artículo 2067 inciso “l” del Código Civil y Comercial para 
el certificado que se expide para la venta de la unidad, no constituye un requisito 
para la conformación del título ejecutivo que regula el artículo 2048 del mismo 
cuerpo legal, sino en información a suministrar a pedido de parte interesada. 
Para reflexionar: 
 
¿Resta fuerza ejecutiva al certificado de deuda la falta de discriminación de los 
rubros de expensas que lo integran? 
 
 
2. Otros instrumentos que deben agregarse para la promoción del proceso 
ejecutivo: el Reglamento de Propiedad Horizontal, las constancias sobre 
la personería del administrador, los informes (de dominio y del Registro 
de Juicios Universales) la intimación previa. 
 
1 Cámara Nacional Civil, sala E, 8-2-1990, “Consorcio Paraguay 1545 c/Fernández Sasso, Faustino”, 
El Derecho 139-449. 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 3 
 
4 
 
Al tratarse la de expensas de una ejecución basada en un título que noemana del 
ejecutado —sino que proviene de la ley y que lo liga al juicio como legitimado 
pasivo— el título ejecutivo apto para promover la ejecución de expensas deberá 
integrarse con otros instrumentos que permitan al juez comprobar la certeza de 
su contenido. 
De ahí que se convierta en uno de naturaleza compleja pues no resulta suficiente 
la presentación del “certificado de deuda expedido por el administrador y 
aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe” (artículo 2048) para la 
procedencia de la acción ejecutiva por cobro de expensas. Es decir que por no ser 
autónomo y no autoabastecerse el actor deberá agregar –además- otros 
instrumentos necesarios para lograr la ejecutividad. 
Nos detendremos en estos instrumentos. 
a) El Reglamento de Propiedad Horizontal 
A diferencia del artículo 9 inciso “c” de la ley 13.512 que obligaba a dejar 
constancia en el reglamento de la “forma y proporción” de la contribución de los 
propietarios a los gastos o expensas comunes, el artículo 2056 inciso “g” del 
Código solo exige que contenga “la proporción en el pago de las expensas 
comunes”. 
Se ha querido librar a los propietarios la reglamentación de este extremo, 
consultando sus intereses y atendiendo a las modalidades de administración del 
consorcio. 
Dependerá entonces de la voluntad de los redactores del reglamento incluir en su 
texto aspectos tales como, por ejemplo, la tasa de interés por mora, la 
periodicidad (por ejemplo si el pago es mensual o bimestral), el tiempo en que 
debe efectuarse el pago, o la elección de la oportunidad para llevar a cabo la 
liquidación de los gastos que abona el administrador con el dinero consorcial (es 
decir si se pagan las expensas por mes vencido o por mes adelantado). 
Cuando el reglamento prevea estos extremos, formarán parte del contenido de 
los certificados de deuda. El reglamento será entonces la fuente de la creación del 
título ejecutivo y no el título mismo, pues sus constancias se regirán por lo que 
aquel prevea. 
En estos casos el certificado de deuda expedido por el representante del consorcio 
para servir de título ejecutivo requiere del reglamento para que sea completo, el 
que debe ser agregado (en su testimonio original o en copia certificada) al iniciar 
la demanda o al menos deben ser agregadas sus partes esenciales. Queda claro 
entonces que la necesidad de agregar el reglamento se justifica por fundarse la 
ejecución en un título emanado unilateralmente del acreedor que proviene del 
reglamento como convenio del que surge el carácter de legitimado pasivo del 
ejecutado. Su falta de presentación implica la inhabilidad del título ejecutivo. 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 3 
 
5 
Podría pensarse que cuando se demanda al propietario debería prescindirse de 
acompañar el reglamento junto con el escrito de inicio porque debe reputarse 
conocido por el ejecutado ya que integra el título suficiente de su adquisición 
(artículo 2038 del Código Civil. Sin embargo, consideramos que igualmente el 
requisito debe cumplirse en forma ineludible, no tanto para oponerlo al requerido 
sino porque es el juez quien tiene la obligación de verificar la adecuación del título 
con los extremos requeridos en el estatuto. 
La sola copia simple del reglamento cuando es desconocida por la contraria y no 
se ha ofrecido prueba tendiente a acreditar su autenticidad resulta insuficiente 
para tornar hábil el titulo para la procedencia de la acción ejecutiva. 
Se resolvió al respecto que las fotocopias del reglamento firmadas por el letrado 
son simples copias y no tienen ningún valor frente al desconocimiento de la 
contraria; ergo no puede válidamente sostenerse que el administrador actúo 
conforme las pautas del reglamento para expedir el certificado de deuda por 
expensas comunes, cuya ejecución se pretende en virtud de no habérselo 
acompañado y, por lo tanto, el título ejecutivo deviene inhábil al carecer del 
antecedente documental necesario para completarlo como es el reglamento2. 
Si se acompaña un reglamento cuyas modificaciones decididas en asamblea no 
fueron inscriptas en el Registro de la Propiedad (por ejemplo si se aumentó el 
porcentual con el que el ejecutado debe contribuir al pago de expensas), ninguno 
de los propietarios podría oponer esta falta de inscripción. 
Ahora bien, si la modificación en la contribución de las expensas comunes fue 
decidida por la asamblea sin conformidad de todos los propietarios (con la 
oposición del ejecutado) y sin haberse modificado el reglamento, es obvio que por 
más que se acompañe el reglamento, el título que se expida será inhábil por no 
concordar con las disposiciones reglamentarias. 
b) Las constancias sobre la personería del administrador 
El artículo 2067 inciso “m” del Código Civil y Comercial no solo faculta sino que 
obliga especialmente al administrador —la norma utiliza la palabra “debe”— a 
“representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como 
mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de 
representante legal” (inciso “m”)3. 
 
2 Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora, Sala I, 27-2-2003, “Consorcio 
de Prop. Maipú 96 Avellaneda c. French S.R.L.”, La ley Buenos Aires 2003, 1167, Cita Online: 
AR/JUR/1962/2003. Por el contrario, se ha resuelto el rechazo de la inhabilidad si se hubiese 
presentado una copia simple del reglamento suscripta por el letrado patrocinante o apoderado, 
pues el juez de oficio se halla habilitado, en su carácter de director del proceso, para requerir el 
testimonio de la escritura pública (Cámara Nacional Civil, sala L, 30-6-1998, El Dial 10165). 
3 Se resolvió que el administrador “ejerce la representación legal del consorcio y posee facultades 
para actuar en el ámbito judicial en nombre de este, sea como actor o como demandado, de 
conformidad con lo establecido en los artículos 2065 y 2067, incs. c y m del actual Código Civil y 
Comercial” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala E, 30-9-2015, “Cons. de Prop. Av. 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 3 
 
6 
No obstante que la previsión genérica de la ley es compatible con la personería 
que el administrador tiene como representante del ente consorcial dentro del 
Código, solo tendrá suficiente legitimación para actuar en juicio si no existe una 
resolución asamblearia en contrario. Es entendible que en este caso no pueda 
llevar a juicio al consorcio, si se piensa que pueden existir intereses encontrados 
entre ambos órganos (por ejemplo en cuanto a la rendición de cuentas, la 
remoción, etcétera) y los gastos y costas del proceso deben ser afrontados por el 
consorcio. Distinto sería si la asamblea no se hubiera pronunciado, pues entonces 
no habría una declaración de voluntad de los propietarios de la cual se pueda 
inferir una limitación a la obligación genéricamente atribuida por la ley al 
administrador. 
Pero en el caso particular de las expensas, el artículo 2067 inciso “d” obliga al 
administrador a “recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas”. Más allá de la 
expresa disposición legal, este deber presupone que también puede perseguir su 
cobro judicial. 
Desde el momento en que es el administrador quien expide el certificado de 
deuda, resulta necesario acreditar su personería en el juicio para evitar la 
excepción respectiva y para lograr la plena identificación entre quien demanda 
como representante del consorcio y quien emite el certificado de deuda 
integrante del título ejecutivo. 
Cuando el firmante del certificado es el primer administrador y el nombre surge 
del reglamento, alcanzará con la presentación de su testimonio o de su copia 
certificada sin necesidad de agregar otra documentación para acreditar la 
personería. 
Pero si no es el primer administrador, atento que la ley ya no exige la escritura 
pública para la designación de los administradores siguientes al nombrado en el 
reglamento (como loexigía el artículo 9 inciso b de la ley 13.512) resultará 
suficiente agregar junto con la demanda el original o la copia certificada del acta 
asamblearia mediante la que el representante resultó elegido. El ejecutado por 
expensas no podrá ampararse en el desconocimiento del acta desde que ha 
debido ser citado a la asamblea que la originó. 
Por la misma razón, probada la personería de los administradores del consorcio 
de propietarios por medio del reglamento o del acta de su designación por parte 
de la asamblea otorga el mandato, es improcedente la excepción de falta de 
personería fundada en la ausencia de inscripción en el Registro de la Propiedad 
del o de los nombres de los administradores. 
 
C........... c. F., N. A. y otros s/ cumplimiento del reglamento de copropiedad”, La Ley Cita Online: 
AR/JUR/38055/2015). 
 
 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 3 
 
7 
Para reflexionar: 
 
 
Si la ley faculta al administrador a perseguir el cobro judicial de las expensas… ¿Va 
implícita en sus funciones como administrador la posibilidad de sustituir la 
representación en cabeza de un profesional para ese juicio, sin necesidad de 
autorización alguna? 
 
 
 
c) Informes (de dominio y del Registro de Juicios Universales) 
Incorporar al expediente otra documentación además de la reseñada no responde 
a una exigencia legal, sino más bien a un imperativo práctico del propio interés. 
Por ejemplo, el informe sobre las condiciones de dominio de la unidad generadora 
de las expensas adeudadas permite conocer con certeza el legitimado pasivo de la 
ejecución, ante la duda que el ocupante no coincida con el titular de la unidad o 
que haya sido enajenada la unidad sin que se haya informado la transmisión al 
administrador. 
Salvo que el ejecutado oponga una excepción de falta de legitimación pasiva, el 
error de no haber solicitado las constancias de dominio saldrá a la luz al momento 
de la preparación de la subasta de la unidad funcional. Pero si recién entonces se 
descubre la transmisión, resulta indudable que por más que puedan reclamarse 
contra el transmitente los períodos devengados durante su titularidad, no se 
podrá ejecutar la unidad de quien nunca ha sido parte en el proceso. 
Y no estando prevista la posibilidad de traerlo al proceso con posterioridad al 
inicio, como sí podría hacerlo el acreedor hipotecario con respecto al propietario 
no deudor del inmueble gravado (artículo 2200), no quedará otra alternativa que 
seguir los trámites de ejecución contra otros bienes del deudor. 
Distinto es el problema que podría plantearse si la muerte del deudor es conocida 
por el administrador porque, de no haberse tramitado la sucesión y de no haberse 
inscripto la declaratoria o la partición, por más que gestione una constancia del 
dominio en el Registro de la Propiedad, la acción se enderezará contra una 
persona fallecida. Por lo general se advertirá la nulidad de lo actuado solo al 
momento de la ejecución de sentencia. 
Para evitar ese perjuicio —y para lograr la certeza sobre qué juez resultará 
competente— es recomendable que ante la duda del administrador sobre el 
fallecimiento del titular, gestione un informe del Registro de Juicios Universales e 
incluso que extreme las averiguaciones extrajudiciales para verificar el 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 3 
 
8 
fallecimiento (pues de nada servirá aquel informe si no se ha producido la apertura 
de la sucesión). 
d) La intimación previa 
El artículo 2046 inciso “c” obliga al propietario a pagar expensas comunes 
ordinarias y extraordinarias “en la proporción de su parte indivisa”, cuya 
determinación debe constar obligatoriamente en el reglamento de propiedad 
horizontal (artículo 2056 inciso f). 
Dijimos que, a diferencia del artículo 9 inciso “c” de la ley 13.512 que obligaba a 
dejar constancia en el reglamento de la “forma y proporción” de la contribución 
de los propietarios a los gastos o expensas comunes, el artículo 2056 inciso “g” del 
Código solo exige que contenga “la proporción en el pago de las expensas 
comunes”. Es por eso que cualquiera otra determinación en cuanto a la forma de 
pago queda librado a las constancias del reglamento que podría decidir si la mora 
en el pago de expensas opera de pleno derecho o si se torna operativa luego de 
una interpelación fehaciente. 
 A la luz de la incorporación en el artículo 886 del Código Civil y Comercial de la 
mora automática en la obligaciones en las que haya un plazo fijado para su 
cumplimiento —al igual que lo hacía el artículo 509 del Código Civil— si los 
propietarios se comprometieron en el reglamento a abonar las expensas en un 
plazo determinado, el incumplimiento de cada obligación por parte del deudor lo 
constituye en mora de pleno derecho sin necesidad de requerimiento alguno. De 
ahí que carecería de sentido que los reglamentos dispongan la necesidad de la 
intimación extrajudicial fehaciente al deudor de expensas en mora. 
Sin embargo, si no obstante se prevén cláusulas en tal sentido y el administrador 
omite el cumplimiento del recaudo, la omisión no implica sin más el andamiento 
de una excepción de inhabilidad de título. 
Tal intimación no resulta ser un requisito necesario para la conformación del título 
ejecutivo y no se encuentra previsto como tal en el artículo 2048 del Código Civil 
y Comercial. Y aún si se exigiera en el Reglamento de Propiedad Horizontal, de 
todas maneras el requerimiento queda cumplido suficientemente con la 
intimación de pago que ha de realizarse en el marco del proceso. 
Por tales razones la jurisprudencia ha sido uniforme en concluir en el rechazo de 
la inhabilidad, en concordancia con el criterio de morigerar las exigencias formales 
que obstaculicen el funcionamiento del sistema de horizontalidad. Claro que si el 
plazo para pagar las expensas no está expresamente convenido en el Reglamento, 
será necesario interpelar al deudor para constituirlo en mora. Pero el 
incumplimiento del recaudo no implica sin más la inhabilidad del título ejecutivo, 
sino que no se podrán pretender intereses desde la fecha en que debieron haberse 
devengado conforme la naturaleza y circunstancias de la obligación, sino solo 
desde la constitución en mora. 
 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 3 
 
9 
3. La aprobación por parte del consejo de propietarios 
 
De acuerdo a la última parte del artículo 2048, es título ejecutivo para el cobro de 
las expensas el certificado de deuda expedido por el administrador “y aprobado 
por el consejo de propietarios, si éste existe”. 
Se ha decidido que más allá de las razones por las que el legislador incorporó el 
requisito de la aprobación por el consejo de propietarios, para gozar de 
ejecutividad el título debe ser expedido por el administrador y estar aprobado por 
dicho órgano, si existiere4. 
En consecuencia, deberá agregarse junto con la demanda las constancias que 
acrediten que el consejo está integrado por quienes firman el certificado. 
De todos modos, no siempre será inhábil la certificación que carece de las firmas 
de los miembros del consejo de administración. Esto sucede: 
 Si los deudores de expensas forman parte de ese órgano; 
 Cuando los puestos estén vacantes o cuando no se encuentra en 
actividad el consejo de propietarios en los términos del artículo 2064 del Código 
Civil y Comercial; tales extremos difícilmente podrían ser desconocidos por el 
excepcionante en su carácter de propietario o poseedor de la unidad funcional; 
 Si la asamblea en la que se eligió a los miembros del consejo de 
administración fue impugnada por el ejecutado; 
 Incluso aunque se considere que la sola integración del consejo de 
administración hace exigible la “aprobación” del certificado de deuda prevista por 
el artículo 2048 del Código Civil y Comercial, ha sostenido Alberto A. Gabás que 
“en el supuesto de que el consorcio tenga consejo de ´administración´ constituido 
durante la vigencia de la ley anterior,no se necesita la autorización de este, pues 
no es lo mismo que el consejo de ´propietarios´ que prevé el nuevo Código, en tal 
caso el administrador puede ―aun con la vigencia de este nuevo régimen 
normativo― expedir el certificado solo con su firma”5; 
 Se dijo también que el certificado de deuda por expensas comunes, 
firmado por dos de los tres miembros del consejo de propietarios del consorcio 
ejecutante, resulta suficiente para tener por cumplimentado lo dispuesto por el 
art. 2048 del Código Civil y Comercial. Ello así porque no existe disposición 
reglamentaria que provea la manera en la que el consejo de propietarios debe 
 
4 Cámara Civil y Comercial de Bahía Blanca, sala I, 1-10-2019, “Consorcio Ciudad de Punta Alta C/ 
Barnes Marta Rosa S/ Cobro Ejecutivo de Expensas”, inédito. 
5 GABÁS, A.A. (2018) Propiedad Horizontal, Buenos Aires, Hammurabi, Buenos Aires, p. 223. 
 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 3 
 
10 
deliberar y adoptar sus decisiones, y la ley guarda silencio al respecto (arts. 2044 y 
2064 del CCyC)6. 
 
4. Ampliación de la demanda ejecutiva de expensas 
 
El artículo 538 del Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de 
Buenos Aires autoriza al actor a ampliar la ejecución durante el juicio ejecutivo 
cuando, antes de pronunciarse la sentencia, vencieren nuevas cuotas de la 
obligación reclamada. Por su parte, el artículo 539 dispone que la ejecución puede 
ser ampliada, si con posterioridad a la sentencia vencieren nuevos períodos de la 
obligación en cuya virtud se procede. Es decir que se admite la ampliación de la 
demanda de cobro ejecutivo de expensas por los nuevos períodos que vencen 
luego de iniciada la acción, a fin de evitar la promoción de nuevos juicios hasta 
lograr el pago total de la deuda. 
El Código de Procedimientos contempla entonces dos supuestos. Pero eso no 
determina que excluya otras posibilidades no previstas expresamente como el 
supuesto de ampliación por nuevos plazos que hubieren vencido con anterioridad 
a la sentencia, y que fueron reclamados judicialmente luego. 
Es decir que así como la ley procesal nada establece entonces acerca de la 
posibilidad de solicitar, con posterioridad a la sentencia, la ampliación de la 
ejecución por períodos vencidos con anterioridad al dictado de ésta, tampoco la 
prohíbe. 
Y existen argumentos de peso para admitirla. 
Compeler al actor a iniciar una nueva ejecución por los períodos vencidos con 
anterioridad a la sentencia, atenta contra los principios de celeridad y economía 
procesal que resulta necesario salvaguardar. Por ello, en casos como éste, al 
momento de hacer lugar a las ampliaciones de la ejecución promovidas, la 
jurisprudencia ha sostenido en reiteradas oportunidades que resulta aplicable el 
procedimiento normado por el artículo 539 del Código de Procedimientos Civil y 
Comercial bonaerense, que resguarda debidamente la garantía de defensa en 
juicio del accionado7. 
 
6 Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Mar del Plata, Sala II, “Consorcio de Copropietarios 
Edificio Astral IV Arenales 2938/42 c/Sotelo, Alberto s/Cobro Ejecutivo de Expensas”, 9-4-2019, 
Base Juba sumario nro. 167478. 
7 A modo de ejemplos, ver Cámara de Apelaciones Civil y Comercial de San Isidro, 20-7-2006, 
“Consorcio Champagnat Club Pilar c/ Santana, María del Carmen. s/Cobro Ejecutivo de Expensas 
Comunes”, base JUBA sumario B1751442; Cámara Civil y Comercial de San Martín, 22-9-2009, 
“Sociedad de Hecho Comco I c/ Blasco, Francisca Mabel y otro s/Cobro de alquileres”, base JUBA 
sumario B1952052; Cámara Civil y Comercial de Mar del Plata, 26-2-2004, “Consorcio de Coprop. 
Edif. Corona c/Prezioso, Miguel y Ot. s/Ejecución de Expensas”, base JUBA sumario B1351767. 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 3 
 
11 
Además, la ampliación de ejecución por los períodos vencidos con anterioridad a 
la sentencia promovida luego del dictado de ésta, concilia el mencionado principio 
de economía procesal con el resguardo del derecho de defensa del ejecutado, 
pues evita el fraccionamiento del reclamo por el inicio de un nuevo proceso que 
genere mayores gastos y asegura al accionado la posibilidad de ser oído. 
De ahí que el derecho concedido por el mencionado artículo 538 respecto de las 
cuotas vencidas entre la interposición de la demanda y la sentencia, no caduca con 
el dictado de esta última. 
En tal sentido se decidió que cabe hacer una interpretación extensiva de la 
normativa procesal al supuesto de vencimientos anteriores a la sentencia pero 
cuya ampliación fue solicitada con posterioridad a su dictado pues, aunque las 
normas citadas no han incluido expresamente esta posibilidad, debe entenderse 
que, dada su finalidad, el caso resulta implícitamente comprendido8. 
Conclusión 
Es sabido que el proceso ejecutivo favorece las pretensiones del consorcio en 
función de la simplicidad en la creación unilateral del título que no requiere la 
preparación de la vía. Pero esta simplicidad puede llevar a que sea utilizado como 
arma para encubrir enconos personales de un mal administrador y de los 
miembros del consejo de propietarios con algún vecino, ante la desidia en el 
control o la falta de fiscalización por parte de la asamblea o del órgano creado al 
efecto. 
La fuerza ejecutiva entonces debe limitarse solo al certificado que luego de su 
expedición haya sido aprobado por el consejo de propietarios (si existe), el cual 
debe ser acompañado por las constancias que acrediten la personería de los 
firmantes y por el reglamento de propiedad horizontal. 
 
 
8Cámara Civil y Comercial de Bahía Blanca, sala II, 8-3-2018, “Cons. Prop. Edif. Gge. Betasa San 
Martín 166 c/Zarranz, Cynthia Alejandra s/Cobro Ejecutivo”, inédito. 
 
	Objetivos