Clase 2

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Curso Online CIJUSO 
El cobro de las expensas comunes 
Docente: Mario A. Zelaya 
Segundo Módulo: El deudor del crédito por expensas
 
 
Presentación 
 
¡Hola! Bienvenida/o/s al segundo módulo del curso virtual El cobro de las 
expensas comunes, que también tendrá su versión presencial. Dedicaremos este 
módulo a explicar los alcances de la responsabilidad de todo aquel al que la ley 
habilite a ser demandado por cobro de expensas. 
 
Es claro que el único legitimado activo para perseguir ese cobro es el consorcio 
por ser el titular del crédito. Solo el administrador, como su representante legal, 
podría expedir el certificado de deuda que permita su cobro por la vía ejecutiva, 
el cual debe ser aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe (artículo 
2048). De allí que no dispone del título ejecutivo el propietario que efectuó el 
gasto por las reparaciones urgentes y justificadas en las cosas y partes comunes 
en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios 
(artículo 2054), y por ende le está impedido reclamar por la vía de la ejecución el 
reembolso de las sumas adelantadas en beneficio de la comunidad. 
Pero la cuestión se dificulta respecto del legitimado pasivo del cobro de las 
expensas comunes, porque el propietario puede haber transmitido la posesión o 
la tenencia de la unidad, a veces hay cotitularidad o coposesión, a veces el 
inmueble está gravado con un derecho real de disfrute o a veces pertenece al 
Estado. Y de la elección del demandado depende la efectividad del cobro. Esta 
multiplicidad de puntos será abordada a lo largo de la unidad. 
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Objetivos 
Los objetivos de esta clase son que los alumnos: 
- Conozcan el alcance de las expresiones de la ley cuando nombra los 
legitimados pasivos en el cobro de expensas. 
- Distingan las posibilidades de cobro según que el consorcio elija demandar 
a uno o a otro legitimado pasivo. 
- Se familiaricen con el régimen legal de las obligaciones indivisibles, el cual 
será de utilidad en el caso de demandados plurales en la ejecución de 
expensas. 
- Diferencien las distintas clasificaciones de la posesión si se elige a los 
poseedores como legitimados pasivos. 
 
1. Legitimación pasiva del propietario y del poseedor 
Nos hemos referido a las expensas comunes, de acuerdo al artículo 2048 del 
Código Civil y Comercial, como los gastos originados en la administración y 
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio que 
“cada propietario” debe pagar. La misma norma agrega que el certificado de 
deuda de expensas es título ejecutivo para su cobro “a los propietarios”. Frente a 
tan clara disposición legal, no cabrían dudas que los únicos obligados a contribuir 
con el pago de las expensas son los propietarios. 
En igual sentido, el artículo 524 del Código Procesal Nacional se refiere al plazo 
concedido “a los copropietarios” para abonar la deuda de expensas, frase que 
parece indicar que el legitimado pasivo para ser demandado en el juicio solo podrá 
ser quien ostente tal carácter. 
Sin embargo, bajo el título de “obligados al pago de expensas”, el artículo 2050 del 
Código Civil y Comercial señala que “además del propietario, y sin implicar 
liberación de éste”, tales gastos podrán serle exigidos a “los que sean poseedores 
por cualquier título”. 
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La fórmula elegida lleva a pensar que incluye como legitimados pasivos del cobro 
de expensas solo a los poseedores a partir de un derecho real o personal, 
vinculados al propietario por un contrato, pues no se requiere necesariamente de 
un “título” para adquirir la posesión (arg. artículos 1914, 1917 y 2239). 
Consideramos que no es feliz la fórmula elegida por la norma, pues debió referir 
como legitimados pasivos del cobro de expensas a quienes sean poseedores por 
cualquiera de los “modos de adquisición” de la posesión previstos en el artículo 
1923 del Código (tradición y apoderamiento). Ello así pues el proyecto originario 
otorgaba legitimación pasiva a los poseedores a partir de un derecho real o 
personal y la versión modificada y definitiva pretendió ampliar el alcance de esa 
legitimación. Si se quiso otorgar legitimación pasiva al poseedor no tiene sentido 
el distingo entre poseedores con título y sin título pues la división no apareja 
consecuencias disímiles. En ambos supuestos quien ejerce la posesión no solo 
goza del sistema sino que queda sometido a los límites al dominio (artículo 1933 
del Código Civil y Comercial). 
De todos modos, ante el texto expreso de la norma ya no habrá que recurrir a 
argumentos tales como el enriquecimiento sin causa, la economía procesal, la 
delegación imperfecta, las obligaciones inherentes a la posesión, la comunidad de 
intereses entre el poseedor y los demás propietarios o el tratamiento previo como 
propietario para que se admita la legitimación pasiva directa de los poseedores 
frente a la obligación de contribuir (tal como debía hacerse durante la vigencia de 
la ley 13.512 que callaba al respecto). 
El artículo 2050 es claro en cuanto a que la posibilidad de demandar al poseedor 
no significa desvincular al propietario de su obligación de pagar las expensas 
comunes (“sin implicar liberación de éste”, reza la norma). De ahí que puede verse 
un supuesto de obligaciones concurrentes regidas por los artículos 850 al 852 del 
Código Civil y Comercial. En consecuencia, el consorcio acreedor “tiene derecho a 
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requerir el pago a uno, a varios o a todos los codeudores, simultánea o 
sucesivamente” (artículo 851 inciso “a”)1. 
No está de más aclarar que esta obligatoriedad de pagar expensas por parte de los 
poseedores mencionados en el artículo 2050 no implica conferirles derechos para 
participar en la conformación del consorcio (artículo 2044), de la asamblea (que 
es definida en el artículo 2058 como la “reunión de propietarios”), o del consejo 
de propietarios, en este caso, tal como el nombre del órgano lo indica (artículo 
2064). 
En caso de que solo los derechos y acciones integren el patrimonio del deudor y la 
deuda sea abultada, probablemente la subasta del derecho creditorio o real que 
otorgue la posesión (que no sea el de propiedad horizontal) no alcanzará para 
asegurar el pago de la deuda. Será entonces la solvencia el factor decisivo en la 
elección del demandado. 
Sin embargo, hay un caso en el cual la legitimación pasiva de los poseedores puede 
resultar muy útil e incluso ser la única posibilidad de cobrar las expensas. Nos 
referimos al caso del llamado “consorcio de hecho” (por oposición al consorcio 
legalmente constituido) que nuclea a los adquirentes que no han escriturado. 
Por último, el artículo 2110 del Código Civil y Comercial que afirma que las parcelas 
exclusivas de un cementerio privado destinadas a sepultura son inembargables 
también deja a salvo que esa prohibición de embargar no rige para los créditos 
 
1 En un caso en el que, durante la vigencia del régimen anterior, se admitió la legitimación pasiva 
del adquirente por boleto, se resolvió que la especie plantea un supuesto de concurrencia de dos 
obligaciones que pese a la diversidad de sus respectivas causas, reconocen un mismo objeto y un 
solo deudor; la del titular de dominio, emergente de su título y de la ley, por un lado y la de la 
ocupante, nacida de su carácter de poseedora. En consecuencia, no se configuraría el principio de 
contribución que, en cambio, caracteriza a las obligaciones solidarias, circunstancia ésta que obliga 
mandar a llevar adelante la ejecución contra ambos deudores (Cámara Nacional Civil, sala A, 20-3-
1995, “Ccio. Prop. Country Club El Venado c/Majer, Ana B. y otro” en La Ley 1996-A-460, con nota 
de Eduardo Molina Quiroga). 
 
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provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros, ni para 
las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas. 
Sin embargo, para el caso de que el consorcio inicie el cobro contra el titular del 
derecho real de sepultura, embargue la parcela y logre subastarla, la ley no ha 
previsto cuál sería el procedimiento que debería seguir el adquirente para 
proceder a la inhumación del cadáver si la parcela ya estuviera ocupada. Será cada 
jurisdicción local la que deba legislar al respecto en ejercicio del poder de policía 
en cuestiones mortuorias. 
Para reflexionar: 
 
 
Atento que el privilegio puede ejercitarse “mientras la cosa afectada al privilegio 
permanece en el patrimonio del deudor” (artículo 2573) y que el asiento del 
privilegio del crédito por expensas comunes es la unidad funcional (artículo 2582 
inciso “a”)… ¿La elección de demandar por cobro de expensas únicamente al 
poseedor implica convertir la deuda en quirografaria? 
 
 
2. Legitimación pasiva de los condóminos y coposeedores 
 
A pesar de que la deuda por expensas es de carácter dinerario (artículo 765) y por 
lo tanto divisible (artículo 806), es generalizada la opinión doctrinaria y 
jurisprudencial que concluye en la indivisibilidad (no en la solidaridad) de la 
obligación en estudio. La indivisibilidad de la deuda por expensas trae como 
consecuencia la aplicación a su respecto de los artículos 813 al 824 del Código Civil 
y Comercial. 
De acuerdo al artículo 813 del Código Civil y Comercial, son indivisibles las 
obligaciones no susceptibles de cumplimiento parcial. Varios son los argumentos 
que pueden llevar a considerar indivisible la obligación de abonar expensas. 
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A modo de ejemplos, puede hacerse hincapié en la función que cumplen aquellas 
para la subsistencia del sistema de la propiedad horizontal. O bien puede pensarse 
que si el artículo 2049 prohíbe a los propietarios liberarse del pago de las expensas 
adeudadas por enajenación de la unidad, la ley asume que lo fundamental es la 
unidad que origina la deuda con independencia de la cantidad de titulares; 
entonces, el pago debe ser el equivalente al devengado por aquélla, y no en la 
proporción que cada condómino tiene en particular. 
Juan Carlos Costantino conceptúa a la deuda de expensas como indivisible, pero 
no por su naturaleza sino porque puede ser reclamada en su totalidad a cualquiera 
de los titulares de la unidad funcional implicando un supuesto de indivisibilidad 
solutione2. 
En el régimen anterior, si se asimilaba la obligación de solventar las expensas de 
una carga real que grava la cosa, resultaba de aplicación el artículo 2689 del Código 
Civil. Dicha norma imponía respecto de las cargas reales la obligación a todos y a 
cada uno de los condóminos “por el todo de la deuda” consagrando un supuesto 
de indivisibilidad y no de solidaridad. De todos modos, se resolvió que por más 
que el Código Civil y Comercial no cuenta con una norma análoga a la del art. 2689 
del Código velezano, de todos modos cabe reputar vigente su doctrina para los 
períodos posteriores al 1º de agosto de 2015 en virtud que la naturaleza jurídica 
de las expensas no ha variado, como tampoco lo han hecho las facultades 
reconocidas a favor de los acreedores de los condóminos y los alcances de las 
acciones de reembolso previstas en la faz interna de las relaciones entre éstos 
(arts. 1889, 1991 y 1992 del Código Civil y Comercial). 
Por tratarse de una obligación indivisible, cada uno de los acreedores tiene 
derecho de exigir la totalidad del pago a cualquiera de los codeudores, o a todos 
ellos, simultánea o sucesivamente (artículo 816 del Código Civil y Comercial) y 
cualquiera de los codeudores tiene derecho a pagar la totalidad de la deuda a 
 
2 COSTANTINO, J.C. (1998), “Expensas comunes, condominio, indivisibilidad en el pago”, en 
Jurisprudencia Argentina 1998-III-494 en su comentario coincidente con lo resuelto al fallo de la 
Cámara Nacional Civil. Sala I, 26-12-1997, “Consorcio Junín nro. 1343 c/Sabaté Zinny, Jorge 
s/sucesión”). 
 
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cualquiera de los acreedores (artículo 817 del Código Civil y Comercial). 
 
En el caso que nos ocupa, si el consorcio persigue el cobro de la deuda de expensas 
comunes contra todos los condóminos, ninguno de ellos puede pretender 
liberarse abonando solo la porción que le corresponde en la comunidad, pues su 
entrega implica un pago parcial y como tal susceptible de no ser aceptado por el 
consorcio acreedor (artículo 869 del Código Civil y Comercial). Y por los mismos 
fundamentos, tampoco podría pretender el único condómino ejecutado la 
aceptación compulsiva del pago si éste solo comprende el porcentaje vinculado a 
la extensión de su cuota parte. 
La indivisibilidad implica además que cualquier convenio de pago parcial celebrado 
entre el consorcio y uno de los condóminos no puede ser opuesto por los 
restantes. Ello así hasta que, extinguido el condominio por la partición y posterior 
adjudicación de todo el inmueble a uno de los condóminos, se inscriba la hijuela 
respectiva en el Registro de la Propiedad Inmueble, y de ese modo se logre la 
oponibilidad de la nueva situación al consorcio. 
Si solo uno de los condóminos puede ser perseguido por el total de lo debido, la 
solución implicará la ejecución forzada del derecho de quien fue citado al proceso, 
pero nada más en la medida de su titularidad3. 
 
El condómino pagador puede ejercer contra los restantes la acción de regreso con 
base en las relaciones internas del condominio, para reembolsar lo que haya 
pagado en exceso respecto a su parte indivisa, en los términos del artículo 1991 
del Código Civil y Comercial. Dicha norma también lo faculta a cobrar intereses a 
los restantes condóminos que no contribuyeron con tales gastos, desde la fecha 
en que hizo el anticipo. 
 
3 Se resolvió que cualquiera sea el criterio jurídico que se adopte para fundar la indivisibilidad de 
la obligación, solo uno de los condóminos puede ser perseguido por el todo de lo adeudado, pero 
esto no implicará la ejecución forzada de todo el inmueble, sino solo de la porción indivisa de quien 
fue citado al proceso (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala M, 16-6-1999, “Consorcio 
Juncal v. Gard, Leopoldo J. s/ejecución”, en Jurisprudencia Argentina, JA 2000-II-683, Cita Online: 
20002055). 
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También se admitió la acción recursoria del condómino que pagó en juicio el total 
de la deuda indivisible, contra los restantes condóminos, pero en los términos del 
artículo 915 inciso “a” del Código Civil y Comercial que consagra la subrogación 
legal que tiene lugar a favor del que paga una deuda a la que estaba obligado con 
otros. 
Por la misma indivisibilidad de la deuda de expensas y por tratarse los poseedores 
de legitimados pasivos (artículo 2050), en los casos de coposesión el consorcio 
podría perseguir el cobro del total la deuda de expensas contra cualquiera de los 
coposeedores. Y en idéntica situación se encuentran los herederos universales del 
causante que fuera titular de la unidad funcional. 
 
3. Legitimación pasiva del usufructuario 
Antes de la vigencia del Código Civil y Comercial se planteaban discrepancias 
acerca de quién resultaba obligado directo al pago de las expensas cuando el 
dominio se encontraba gravado con usufructo. La cuestión se originaba porque al 
momento de sancionarse el Código Civil no existía la ley 13.512 de Propiedad 
Horizontal y porque cuando ésta se dictó no incluyó al usufructuario entre los 
obligados al pago. El codificador había legislado en forma minuciosa lo atinente al 
derecho real de usufructo y las obligaciones del nudo propietarioy del 
usufructuario; por el contrario, nada había previsto en torno a la propiedad 
horizontal, cuyo primer régimen legal fue sancionado mucho tiempo después. 
Y es por tal razón que la combinación de ambas figuras presentaba dificultades 
interpretativas. A eso se sumaba el problema adicional que siempre representa 
que la mayoría de las normas que regulan los derechos reales son de orden 
público, y por lo tanto, no susceptibles de modificación por los interesados. 
Era indudable que si el usufructuario se había obligado en el contrato a pagar las 
expensas correspondientes y no lo hacía, no estaba cumpliendo con sus 
obligaciones contractuales en cuyo caso el nudo propietario podía hacerse cargo 
de la deuda y luego optar por repetir contra quien con él se había obligado 
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(artículo 2887 Código Civil), por demandar la resolución del contrato por 
incumplimiento (artículo 1204 Código Civil) o bien por pedir la revocación del 
usufructo (artículo 2918 Código Civil).El problema se planteaba cuando ninguno 
de los dos pagaba las expensas. 
Es por esto que con anterioridad a la reforma y unificación, Claudio M. Kiper4 ya 
sostenía que el usufructuario constituía un obligado directo al pago de las 
expensas aun si no estaba previsto tal deber en el acto constitutivo. Para arribar a 
esta conclusión, argumentaba que el usufructuario tenía la obligación de 
conservar la cosa y no podía alterar su sustancia, y esta obligación implicaba no 
solo el abstenerse de realizar actos que deterioren en forma ilegítima la cosa, sino 
también el deber de realizar actos positivos de conservación. De la obligación de 
conservar la cosa derivaba, entre otras, la de realizar reparaciones. Si no las hacía, 
no estaba cumpliendo con su obligación de conservarla en buen estado. Entonces, 
si las expensas son gastos de conservación, mejoras necesarias que apuntan a 
mantener en buen estado las partes comunes del edificio y si el usufructuario 
estaba obligado a sufragar a su costa las reparaciones necesarias para conservar 
la cosa, debía pagar las expensas, máxime que él usaba y gozaba de la cosa. 
En concordancia con esta idea, el Código Civil y Comercial obliga en el artículo 2148 
a los usufructuarios a pagar las “expensas comunes que afectan directamente a los 
bienes del usufructo” (y esta obligación se extiende al usuario y al habitador por 
las remisiones de los artículos 2155 y 21595). La solución armoniza con la 
propuesta por el artículo 2050 pues los usufructuarios quedan incluidos entre los 
“poseedores por cualquier título” a quienes, según esta norma, el consorcio puede 
reclamarles el pago sin que esto implique la liberación del propietario. 
 
4 KIPER, C.M. (2006), “El usufructuario y el pago de las expensas comunes”, en Microjuris, 7-9-2006, 
MJD2989. 
5 Incluso en relación al habitador que reside en una parte de la casa que se le señala para vivienda, 
el artículo 2161 lo obliga a “contribuir al pago de las cargas, contribuciones y reparaciones a 
prorrata de la parte de la casa que ocupa.”. 
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El consorcio tendría dos deudores para exigir el pago de las expensas —que 
responden con todo su patrimonio— y a cualquiera de los dos le puede exigir la 
totalidad de lo adeudado, simultánea o sucesivamente, no solo ante la 
indivisibilidad de la deuda de expensas sino por tratarse de obligaciones 
concurrentes (artículo 851 inciso “a” del Código Civil y Comercial). 
Si el consorcio elige perseguir el cobro al usufructuario como obligado directo, éste 
deberá responder con todo su patrimonio en el que se encuentra no solo los frutos 
derivados del ejercicio del usufructo sino también el derecho de usufructo mismo 
pues el Código autoriza la ejecución del derecho de usufructo. 
En efecto, el Código Civil y Comercial consagra una novedad respecto del régimen 
anterior, desde que el artículo 2144 permite al acreedor del usufructuario ejecutar 
“el derecho de usufructo”, aunque exige al adquirente una “garantía suficiente al 
nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes6. 
Así como el usufructuario puede transmitir su derecho (artículo 2142), también 
puede ser embargado y ejecutado por sus acreedores. Pero en este caso y en el 
de transmisión voluntaria, la garantía que debe dar el adquirente es obligatoria 
(artículos 2144 y 2142, respectivamente), pues ambos configuran supuestos de 
excepción al principio general según el cual la garantía es facultativa (artículo 
2139). 
Si se embarga y ejecuta el ejercicio del usufructo (pues la ley no lo prohíbe) el 
usufructuario continúa como titular del derecho. Pero si se embarga y ejecuta el 
usufructo mismo, ya que tal derecho ahora puede ser enajenado, los acreedores 
del usufructuario pueden hacer vender ese derecho a un tercero o adjudicárselo 
 
6 Respecto de la contradicción en entre el artículo 2144 que permite la ejecución del derecho de 
usufructo con el artículo 744 que excluye de la garantía común de los acreedores “los derechos de 
usufructo, uso y habitación…que solo pueden ejecutarse en los términos de los artículos 2144, 
2157…” (inciso “e”). Precisamente por esta última salvedad y por tratarse de una norma especial 
que se ubica en el Título dedicado al usufructo, Claudio Kiper sostiene que prevalece el artículo 
2144 aunque deja a salvo que esta interpretación no deja en claro “en qué casos no puede 
ejecutarse el usufructo” (KIPER, C. (2016), Tratado de Derechos Reales, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 
t. II, p.93). 
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en pago. En tal caso, el traspaso del derecho real implicará que usufructuario deba 
dejar la posesión del inmueble. 
Esta posibilidad de demandar directamente al usufructuario (sea el usufructo 
gratuito u oneroso) quita el sentido práctico a discutir si el consorcio puede o no 
demandar la extinción del usufructo ante el no pago de las expensas. Si el 
consorcio como acreedor está habilitado a demandar directamente al 
usufructuario y ejecutar el derecho de usufructo para cobrar su crédito, tiene en 
sus manos la posibilidad de lograr que el deudor deje de ser usufructuario. 
El Código Civil y Comercial vino a solucionar un problema serio al otorgar al 
consorcio esta posibilidad de demandar al nudo propietario y al usufructuario. En 
el régimen anterior nada prohibía que el usufructuario se hiciera cargo por 
contrato de abonar las expensas. Pero podía producirse una situación delicada si 
el obligado incumplía con el pago acordado, tampoco las abonaba el propietario, 
y el consorcio solo podía promover una acción judicial contra éste, cuyo trámite 
desembocaba en la subasta de la unidad funcional. 
En el caso, la ocupación del inmueble necesariamente perjudicaba el precio que 
se obtenía en la subasta debido a que el adquirente debía respetar el derecho real 
de usufructo, consagrándose una injusticia. Y aún si se consideraba que la falta de 
pago de las expensas implicaba una causal de resolución del contrato entre el 
nudo propietario y el usufructuario (además de dejar expeditas las acciones por 
recupero), no valía como razón que determinaba la posibilidad por parte del 
consorcio de demandar a este último por las expensas adeudadas. 
La situación podía causarle perjuicios importantes al consorcio, especialmente si 
el usufructo era vitalicio y el usufructuario era una persona joven. Tanto en el 
régimen anterior como en el régimen actual, si no se pactó un plazo menor, el 
usufructo es vitalicio, de modo que recién se extingue con la muerte del 
usufructuario. Y puede establecerse el usufructo en favor de varias personas y 
hasta puede pactarse el derecho de acrecer entre ellas, por lo que el usufructo se 
extinguiría recién con la muerte de todos los usufructuarios. 
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Alguien podía, con mala intención, transmitirle a otra persona el usufructo de un 
inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal y asegurarle así que iba a vivir 
en el departamento sin pagar jamás las expensas ya que, aunque se ejecute el 
inmueble, el comprador en subasta adquirirá el dominio gravado con el usufructo. 
De tal forma, aun cuando el consorcio conseguía el remate de la nuda propiedad 
del inmueble y quizás recuperaba su crédito, la situación podía renovarse 
indefinidamente, sin riesgo para el usufructuario. 
Para reflexionar: 
 
 
¿Puede el nudo propietario demandar la extinción del usufructo en el supuesto de 
no pago de las expensas por parte del usufructuario? 
 
 
4. Legitimación pasiva del Estado 
 
La posibilidad de tener al Estado como legitimado pasivo del cobro de expensas va 
de la mano con su aptitud para adquirir unidades funcionales. 
Es sabido que integrará el dominio privado del Estado cualquier inmueble afectado 
al régimen de la propiedad horizontal que aquel adquiera “por cualquier título” 
(artículo 236 inciso “e” del Código Civil y Comercial). No hay dudas que si el Estado 
adquiere unidades o construye edificios sometidos al régimen de propiedad 
horizontal y se reserva la titularidad de algunas, podrá ser demandado en caso de 
adeudar expensas. 
Pero además puede suceder que el titular abdique expresamente de su derecho 
real de propiedad horizontal (lo que configura el abandono no liberatorio del 
artículo 2049), que fallezca sin dejar herederos o testamento o que existiendo 
herederos o una manda testamentaria, nadie se haya presentado a aceptar la 
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herencia. Todos estos supuestos confluyen a que el Estado se convierta en titular 
de la unidad funcional que pasará a integrar su dominio privado (artículo 236 
incisos “a” del Código Civil y Comercial) y que pueda ser demandado si deja de 
abonar las expensas. 
En los casos de declaración de vacancia de la sucesión, la ejecución de expensas 
deberá sustanciarse con el curador a los bienes que se nombre al efecto de ejercer 
activa y pasivamente los derechos sobre los bienes hereditarios (artículos 2441 y 
2442 del Código Civil y Comercial). Pero atento que los bienes de la herencia 
vacante le corresponden al Estado como titular de un dominio eminente —no 
puede ser reputado heredero—, solo responde por las deudas hasta el límite del 
valor de aquellos. 
Por lo que si no alcanza el monto obtenido en la subasta para cubrir el importe 
reclamado en la ejecución de expensas y si no existen en el patrimonio relicto 
otros bienes susceptibles de ser subastados, el consorcio –por imperio del artículo 
2049- podrá únicamente intentar el recupero del saldo contra el adquirente y en 
la extensión del artículo 1937, es decir que la responsabilidad de este último 
también se limitará al valor de la cosa. 
Por último, ha resuelto la Corte Suprema de Justicia de la Nación que cuando se 
prueba la distinta vecindad del Consorcio respecto de la Provincia demandada en 
un proceso de ejecución de expensas, corresponde a la competencia originaria de 
la Corte Suprema de Justicia7. 
 
Conclusión 
 
 
7 Corte Suprema de Justicia de la Nación, “Consorcio de Propietarios Bartolomé Mitre 
1966/80 c/Provincia de Tucumán s/Ejecución de Expensas”, 13-2-2007, Fallos: 330:108; 
“Consorcio Avenida Santa Fe 967/969 c/. Provincia de Jujuy s/Ejecución de expensas”, 
27-06-2002, del dictamen del procurador fiscal que la Corte hace suyo, Cita Online: 
30003638, Fallos 325:1595 y "Consorcio de Propietarios del edificio de Lavalle 695 c/ Río 
Negro, Provincia de s/ cobro ejecutivo", 10-7-1996, Comp. 385, L. XXXII. 
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En este segundo módulo del seminario perseguimos que quede en claro que el 
consorcio puede tener más de un deudor para exigir el pago de las expensas y a 
cualquiera le puede exigir la totalidad de lo adeudado, simultánea o 
sucesivamente. Y si bien el legitimado pasivo, sea propietario o poseedor, 
responde por la deuda con todo su patrimonio, la decisión del consorcio de 
demandar por cobro de expensas en forma directa a uno o a otro dependerá en 
gran parte de su solvencia económica y de la magnitud de la deuda. 
 
	Objetivos