1 ADQUISICION DE LOS DERECHOS REALES

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MATERIAL RECOPILADO POR LA DRA CECILIA ADRIANA VILLANUSTRE 
PARA COMISIONES 2 Y 3 DE REALES
PRIMEREA CLASE DE ADQUISICION DE LOS DERECHOS REALES
Fuente: Codigo Civil Comentado. Alterini. Editorial La Ley. 
a) Modos originarios y derivados
Son modos originarios aquellos en las que el adquirente obtiene el objeto por sí mismo sin intervención de otro del cual la recibe. 
Si en cambio la cosa se recibe de un propietario anterior la adquisición es derivada. Solo en los casos de adquisición derivada es aplicable, la norma del art. 399 del Código Civil y Comercial.
b) Adquisición derivada: por actos entre vivos o mortis causa
A su vez la adquisición derivada puede provenir de actos entre vivos o mortis causa.
Teniendo presente tales conceptos ya es posible abordar el resto del articulado sobre esta cuestión.
El artículo que aquí analizamos se refiere a la adquisición derivada de los derechos reales por actos entre vivos.
3. Adquisición derivada por actos entre vivos
ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
a) La teoría del título y modo
La primera parte de la norma requiere para la adquisición derivada de un derecho real por actos entre vivos el título y el modo suficiente.
La teoría tiene su origen en textos romanos ligados a la tradición como modo de transmitir el dominio. 
Se recuerda que había dos textos del derecho romano, uno del Código conforme el cual:
 el dominio de las cosas se transfiere por tradición, no por los simples pactos
 y otro del Digesto 
"la nuda tradición nunca transfiere el dominio, sino si hubiere precedido la venta, o alguna justa causa, por la cual siguiese la entrega" (41, 1, 31). 
(cuando hablamos de nuda tradición, nos referimos a la tradición sola, sin causa antecedente).
De allí se dedujo que no era suficiente el acto jurídico antecedente sino que también se requería el modo que era la tradición. 
Los romanos no formularon la teoría sino que su construcción perteneció a los doctrinarios de la edad media y moderna aplicándole las denominaciones de titulus y modus adquirendi, causa próxima y remota, tomadas de la terminología escolástica
 (...) Expresaban estos nombres las categorías de posibilidad y efectividad (...) 
la convención entre transmitente y adquirente no daba sino la mera posibilidad de que la transmisión y, la adquisición de la propiedad se efectuase, se llamó título,
 y como la tradición realizaba en concreto, efectuaba la transmisión, y consiguientemente la adquisición de la propiedad, se la llamó modo". 
Ambos, título y modo, son causas de la adquisición, el primero la causa remota y el segundo la causa próxima.
La importancia de la tradición como modo suficiente llegó prácticamente a nuestros días. 
Sin embargo, en la actualidad y por la incorporación del nuevo CCyC la inscripción constitutiva debe también ser considerada modo suficiente.
b) Otros sistemas
b.1) Transmisión puramente consensual (SISTEMA FRANCES)
El ejemplo típico es el del derecho francés. Enseñan Ripert y Boulanger que en el Código Napoleón el contrato no solo crea obligaciones a transmitir el bien, sino que opera la propia transmisión, es traslativo de la propiedad. 
Vender es enajenar, el adquirente por compra, permuta, donación es propietario de la cosa desde el instante que es acreedor del enajenante. 
La obligación de transferir el dominio se cumple automáticamente.
 En definitiva la propiedad se transmite por el simple consentimiento. 
A esta evolución se llega primero recurriendo a ficciones y se culmina con la cláusula denominada dessaisine-saisine, por el cual el enajenante declaraba despojarse de la cosa y detentarla en adelante en nombre de otro. En definitiva, conforme al art. 1138 del Código francés: "La obligación de entrega (...) hace propietario al acreedor a partir del instante en que ella ha debido ser entregada".
 Y en la Exposición de Motivos se afirma 
"No es necesario, por tanto, la tradición real para que el acreedor deba ser considerado como propietario".
b.2) Sistema alemán del acto abstracto
En el sistema alemán del acto abstracto la transmisión requerirá: 
1) el acuerdo traslativo entre las partes que es abstracto y desligado del acto causal y que produce efectos traslativos con independencia del mismo; 
2) la entrega de la cosa para los muebles y para los inmuebles la inscripción en el registro.
( 1) Explicando el concepto decimos que el ACTO ABSTRACTO es un acto jurídico en el cual 
la “causa fuente de la obligación de transmitir” (por que transmito? Que es lo que me impulsa a transmitir? Un venta por ejemplo o una permuta) 
 o la causa fuente que genera en sí, el acto mismo de la transmisión ( un contrato de donación, o de venta) 
NO SE EXPRESA.
 Esto no quiere decir que “No exista”, Por el contrario, toda acción humana tiene una causa que moviliza dicho accionar, “la causa fuente” del accionar “por qué yo hago esto”.
En definitiva el sistema alemán requiere dos elementos, pero el título traslativo no es el acto causal sino un acto real abstracto al que se le debe sumar la tradición, en el caso de muebles, y la inscripción registral en el caso de inmuebles.
El acto abstracto es un acto jurídico donde se pacta la transmisión pero sin mencionar la causa fuente obligacional de la transmisión. 
ANTECEDENTES
 El sistema argentino con anterioridad al Código Civil y Comercial
Vélez mantuvo el sistema romano de necesidad de título y modo —tradición— para todos los derechos reales que se ejercen por la posesión.
Luego algunas leyes como la de automotores sustituyeron la tradición por la inscripción registral constitutiva, para determinados objetos como los rodados.
Y también los equinos pura sangre de carrera tuvieron una ley específica que impone la inscripción registral constitutiva (ley 20.738).
En estos casos la inscripción registral cumple además de la función publicitaria la de ser modo suficiente.
La ley 17.711 estableció el requisito de la inscripción en el registro de la propiedad respecto a los inmuebles para su oponibilidad a terceros, publicidad declarativa y no constitutiva del derecho real, que no sustituye la tradición.
 Tal sistema fue adoptado también respecto a otras cosas registrables como buques (ley 20.094) y aeronaves (Código Aeronáutico sancionado por ley 17.285).
d) El Código Civil y Comercial
El Código Civil y Comercial declara que la adquisición derivada por actos entre vivos requiere título suficiente y modo.
El principio general no es exacto. No todos los derechos reales requieren modo. 
la adquisición derivada por actos entre vivos de derechos reales que no se ejercen por la posesión, solo requiere título suficiente: es el caso de la hipoteca o de las servidumbres negativas.
Por otra parte, la cuarta parte delart. 1893 es análoga a la del art. 3135 del derogado, y se mantiene la más amplia disposición del art. 20 de la ley 17.801: 
"Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho documentado se considerará registrado". 
Todo lo cual ratifica el carácter meramente declarativo de la inscripción en materia inmobiliaria.
d.1) Título suficiente
Para transmitir el derecho real se necesita el título suficiente. 
Suficiente, como apunta Gatti, para la adquisición del derecho real.
Combinando los párrafos segundo y sexto del artículo que analizamos ( 1892) el título suficiente puede definirse como:
"El acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real, emanado de otorgantes capaces y legitimados al efecto". 
(Si nos quedáramos solamente con el segundo párrafo de la norma legal habríamos llegado apenas al concepto de justo título= El acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.)
Analizando el concepto de GATTI que citáramos, advertimos que el mismo tiene dos partes.
La primera parte se refiere a la FORMA DEL ACTO JURIDICO:
		Debe estar revestido de las formalidades legales.
	La segunda parte se refiere a los requisitos del acto jurídico, analizando ahora el contenido y los operadores del acto.
El acto jurídico DEBE SER válido y tener la finalidad de transmitir o constituir un derecho real, 
Cuando hablamos de VALIDEZ, nos referimos a los requisitos básicos de todo acto jurídico:
a) La Capacidad de los Otorgantes
b) La Legitimación del transmitente
La capacidad del otorgante es la requerida para realizar un acto jurídico válido.
La Legitimación se refiere a la titularidad del derecho que se pretende transmitir, solo está “legitimado” a transmitir quien es el titular del derecho.
EN cuanto a la Finalidad, que es la de transmitir un derecho real, ella solo quedará cumplida si al título suficiente se agrega modo suficiente. 
CONSTITUCION DE DERECHO REAL= TITULO SUFICIENTE
 +
 MODO SUFICIENTE
REQUISITOS DEL TITULO SUFICIENTE
Para que el acto jurídico sea válido debe reunir las condiciones de fondo (capacidad y legitimación de las partes) y de forma requerida por la ley".
FINALIDAD: TRANSMISION ( no otro tipo de contrato)
El acto jurídico debe ser el idóneo para transmitir o constituir el derecho de que se trata. Así en el caso del dominio, por ejemplo, la compraventa, donación, permuta, etc
	 No seria apto por ejemplo con contrato de locación o de mandato. 
 
FORMALIDADES: Forma del acto jurídico = Escritura publica
OTORGANTE: Persona CAPAZ Y LEGITIMADA. 
Más sintéticamente, Jorge H. Alterini lo define afirmando que "Título suficiente con relación a una cosa es un acto jurídico que tiene por finalidad transmitir un derecho real sobre la misma, revestido de las formalidades establecidas por la ley, otorgado por un disponente capaz, legitimado al efecto".
d.2) Modo suficiente
El modo suficiente estará vinculado con el título y es la manera de cumplir el mismo.
El art. 1892  menciona tres modos suficientes:
1) Tradición posesoria: que es el modo genérico para todos los derechos reales que se ejercen por la posesión.
2) Inscripción registral constitutiva: solo para los casos legalmente previstos.
3) Primer uso: previsto en el párrafo quinto del artículo exclusivamente para el supuesto de las servidumbres positivas.
En todos los casos se requiere conforme el párrafo sexto del artículo que sus otorgantes sean capaces y que estén legitimados al efecto. Es decir ser titulares del derecho y con capacidad suficiente para transmitirlo o constituirlo.
d.2.1) Tradición posesoria en los derechos reales que se ejercen por la posesión
El Código Civil y Comercial mantiene la tradición posesoria como el modo por excelencia para la adquisición derivada de los derechos reales que se ejercen por la posesión. 
Aclaración:
Nótese que el párrafo cuarto del artículo prescribe la inscripción legal constitutiva "en los casos legalmente previstos" por lo que si nada se dice debe estarse a la tradición posesoria, 
Si se trata de derechos reales donde no es concebible la posesión, como en el caso de la hipoteca o las servidumbres negativas éstos quedarán constituidos solo título.
Vélez adoptó para los derechos reales que se ejercen por la posesión un sistema de publicidad material basado en la "tradición", al manifestar su preocupación por dotar a los derechos reales de una apariencia externa que los tornara cognoscibles y oponibles a los terceros.
El sistema netamente material y con modo indispensable para adquirir el derecho real, cerraba en conceptos como:
En el art. 577 del Código Civil derogado (idea repetida en el art. 3265 del mismo Código) disponía que antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.
Y en la nota al art. 577 explica esta solución con cita de Freitas: "el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto sea posible. 
No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce. Ésta es la razón filosófica del gran principio de la tradición que la sabiduría de los romanos estableció, y que las legislaciones posteriores reconocieron".
La norma es reproducida ahora por el art. 750 que establece que el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario.
En el sistema del Código la tradición cumple una doble función:
1. Constituir el derecho real art. 1892 y
2. Publicitar su adquisición —art. 1893—. Volveremos sobre esta segunda función al analizar el art. 1983.
La tradición poniendo en posesión al nuevo titular del derecho real implica “investidura de poder” entendida como desplazamiento de poder del transmitente al adquirente. 
Tal era la función primordial de la tradición en el derecho romano.
 Si el derecho real implica un poder jurídico de la persona sobre la cosa ese poder de hecho no nace mientras el presupuesto del poder de hecho no exista efectivamente, y ese poder se obtiene por la tradición.
 Los romanos —se ha dicho— "no imaginaban un derecho real sin poder físico sobre la cosa, pues los derechos existían en concreto, no en abstracto; y la manera de dar 'sustancia' al dominio sobre las cosas es a través del contacto inmediato, fáctico y real sobre el objeto transmitido". 
Se concluye en la siguiente máxima que hoy recoge el art. 750 y anteriormente el art. 577 
Antes de la toma de investidura no se es propietario.
d.2.2) Inscripción registral constitutiva
La norma dice en su cuarto párrafo que la inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrales en los casos legalmente previstos. ( como dijimos sin ley que asi lo disponga la constitución del derecho real sigue rigiéndose por el sistema del titulo y modo)
Cuando un registro es constitutivo el derecho nace solo con la inscripción registral. El ejemplo típico, en nuestro derecho, lo encontramos en el art. 1º del decreto ley 6582/1958 de automotores: "La transmisión del dominio de automotores (...) solo producirá efectos entre las partes y terceros a la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de la Propiedad Automotor".
El derecho real sin la anotación en la oficina respectiva no existe ni siquiera entre las partes.
Se añade que también es modo suficiente la inscripción sobre cosas no registrables cuando el tipo de derecho así lo requiera.
d.2.3) Cosas registrables con inscripción declarativa y cosas registrables con inscripción constitutiva¿Qué cosas registrables requieren la inscripción constitutiva y cuáles la simplemente declarativa?
i) Inscripción constitutiva
1º) Automotores
En el caso de los automotores. Con las solas disidencias de Liebau(20) y Mariani de Vidal(21) la tradición, y por ende la posesión que se adquiere mediante la misma, no tienen en principio ningún papel en cuanto a la transmisión de los derechos reales sobre los mismos(22). El modo es únicamente la inscripción constitutiva.
2º) Equinos
El caso de los equinos pura sangre de carrera está regido por ley 20.378. Se trata pues de un registro constitutivo, el modo es solo la inscripción registral y no se requiere tradición.
3º) Palomas
Determinados tipos de palomas, básicamente las mensajeras, fueron comprendidas en la ley 12.913 que ratificó al decreto 17.160/1943 y dispuso por parte del Estado "una fiscalización de todas las palomas 
Todo acto jurídico, por el cual se transfiera la propiedad o tenencia de esas palomas, solo producirá tal efecto una vez inscripto en el mencionado registro". Se trata —afirma Ventura— del primer registro con efectos constitutivos creado en el país(23).
ii) Inscripción declarativa
1º) Aeronaves
La tradición —al no haber norma específica en el Código Aeronáutico que deje de lado el art. 750 del Código Civil y Comercial— es necesaria para la constitución del derecho real. El modo es solo la tradición.
Por tanto, estamos ante una inscripción decididamente declarativa(25).
2º) Buques
No existe norma en la Ley de Navegación que deje de lado el art. 750 del Código Civil y Comercial. Por tanto, es necesaria la tradición para la constitución del derecho real.
En cuanto a la inscripción registral es declarativa tal como surge de las siguientes normas:
Art. 155.— "Los buques son bienes registrables y se encuentran sometidos al régimen jurídico que esta ley consagra".
Art. 158.— "Los actos a que se refieren los artículos anteriores (se refiere a los actos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque de diez (10) toneladas o más de arqueo total) solo producen efectos con relación a terceros, desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional de Buques".
Art. 159.— "Todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales sobre buques menores de diez (10) toneladas de arqueo total, o sobre una o más de sus partes en copropiedad naval, deben... inscribirse en el Registro Nacional de Buques. Solo producen efectos con relación a terceros desde la fecha de su inscripción".
Por tanto, trátese de buques mayores o menores de diez toneladas, los actos producirán efectos respecto a terceros desde su inscripción registral.
3º) Ganado
Persiste la tradición (art. 750 del Código Civil y Comercial) y nada en la ley 22.939 autoriza a dejarla de lado. El ganado no es un bien registrable; sin embargo, sí lo son las marcas y señales, y modos alternativos (vide art. 1º de la ley 22.939) con las que se identifican en sus cuerpos estos animales.
4º) Los inmuebles
Adelantemos que el requisito de la tradición se mantiene para los inmuebles. 
d.3) Primer uso
En los casos de las servidumbres positivas el primer uso de la servidumbre es el modo de adquisición de la misma, reza el quinto párrafo del art. 1892. Era lo que preveía el art. 2977 del Código Civil derogado al prescribir: "El uso que el propietario de la heredad a quien la servidumbre es concedida haga de ese derecho tiene lugar de tradición".
4. Adquisición derivada mortis causa
El Código establece que a la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto (art. 1892 séptimo párrafo) con lo cual el tema es materia de análisis en ese libro que se ocupa de la transmisión de derechos por causa de muerte. 
En la sucesión —afirma Lafaille— se da el fenómeno "causante" "causa-habiente" siendo el ejemplo clásico de medio derivado para adquirir. 
De todas maneras su estudio corresponde al derecho sucesorio, teniéndose en cuenta —repetimos— los casos en que el derecho real, conforme a disposiciones específicas de los derechos reales no resulta transmisible por esa vía.