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PROYECTOS
DE DESARROLLO
UNIDAD
DIDÁCTICA
Ev r roy tos
Subdirección de Proyección Institucional -ESAP-
Unidad didáctica
Autor
Proyectos de
desarrollo
Escuela Superior de Administración Pública 
ESAP. 
Octavio Duque Jiménez
Director Nacional 
Hernán Salazar García
Subdirector Nacional de Servicios Académicos
Subdirector Nacional de Gestión Corporativa
Óscar Jairo Fonseca Fonseca
Subdirector Nacional Académico
Ana Maria Sterling
Subdirectora de Proyección Institucional
Jennys Yesenia Yances Padilla
Directora Técnica de Capacitación
Equipo de producción de la Dirección 
de Capacitación-ESAP.
Corrección de estilo, acompañamiento 
pedagógico, diseño instruccional, 
Fecha úl ma versión
o de 2022
citados y 
presentados en este curso sean verídicos y que correspondan; sin embargo, y debido a la 
naturaleza dinámica de internet, ESAP no puede responsabilizarse por el correcto y 
adecuado funcionamiento de los mismos.
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Escuela Superior de Administración Pública
Fecha última revisión
Febrero de 2023
ÍN
D
IC
E
ÍN
D
IC
E
Palabras clave:
R
ES
U
M
EN
6
Proyectos de desarrollo
Contenidos de la unidad didáctica 
-
ra, económica, social y ambiental.
es analizar la rentabilidad monetaria de una 
inversión desde la óptica del agente inversio-
nista. Es un análisis privado ya que apunta a 
determinar si el proyecto logra los objetivos 
individuales de ese agente. Estos objetivos 
son recuperar la inversión, el costo de opor-
tunidad de esos recursos y una ganancia de 
tipo monetario. Si el proyecto no tiene ingre-
sos se aplican otros procedimientos como el 
Toda decisión de inversión implica la formu-
lación de un proyecto donde se plantea un 
problema, una necesidad o la oportunidad de 
producir y comercializar un bien o servicio. A 
-
jetivos y unas alternativas de solución. Pos-
teriormente, se elabora una serie de estudios 
de tipo legal, mercado, técnico, socioeco-
propósito de analizar con rigor una serie de 
variables que son determinantes para mini-
mizar el nivel de riesgo e incertidumbre pre-
sente en el entorno donde se ejecuta el pro-
yecto. Una vez se tienen estructurados los 
estudios del proyecto se realiza un proceso 
7
Proyectos de desarrollo
Descripción del tema
Se aborda la conceptualización de la evalua-
-
mo, la aplicación de indicadores de rentabi-
-
tiva de inversión o conjunto de actividades 
interrelacionadas a las que se asignan una 
serie de recursos, las cuales tienen una fe-
entrega de un producto, sea un bien o un 
servicio para satisfacer una necesidad o 
-
niciones de proyecto implican el término 
inversión, que no es otra cosa que los recur-
sos necesarios para materializar una inicia-
tiva. Estos recursos se caracterizan por su 
nivel de escasez, en contraposición a las ne-
cesidades que son ilimitadas. Por lo tanto, 
una preocupación de todo agente inversio-
tales recursos (Sapag, 2006).
-
noce con el nombre de evaluación privada, 
porque su foco es el análisis de una inversión 
desde la perspectiva de los objetivos indivi-
duales o intereses de un agente inversionis-
ta, que puede ser una persona, empresa o el 
mismo gobierno local, regional o nacional.
El propósito es analizar el nivel de rentabili-
se estudia el aporte de un proyecto (ini-
ciativa) al objetivo individual de lograr ga-
nancias de tipo monetario. La viabilidad se 
determina mediante el ejercicio de compa-
ración de ingresos y costos monetarios, va-
donde se aplican una serie de indicadores 
presente neto y la tasa interna de retorno 
-
ciera está la comparación de la rentabilidad 
-
car los costos de inversión y los generados 
Tema 1.
8
Proyectos de desarrollo
en la etapa de operación y estimar la ga-
nancia que recibirá el agente inversionista 
que incurre en el riesgo de situar recursos 
en una iniciativa diferente a donde los tiene 
actualmente.
precios de mercado en términos corrientes 
o constantes, que resultan de la interac-
ción de la oferta y la demanda. Este tipo 
de precios se caracteriza por la presencia 
de distorsiones, bien sea por impuestos o 
subsidios, que terminan por afectar al de-
mandante de bienes y servicios, igualmente 
al oferente o productor que también paga 
precios distorsionados por sus insumos y 
factores productivos. El nivel de distorsión 
de los precios termina por afectar las deci-
siones que los demandantes, toman en los 
mercados y, por otra parte, las de los ofe-
rentes que pierden espacio de competiti-
menos distorsionadas.
Es de anotar que todos los datos a nivel de 
ingresos y costos que genera el proyecto se 
deben registrar a precios de mercado, por-
que corresponde a la representación mo-
netaria real de las transacciones que hace 
el inversionista.
En esta evaluación se registran todas las 
transferencias monetarias, es decir, los 
movimientos monetarios asociados al pro-
yecto que se realiza entre los diferentes 
involucrados, por ejemplo, entre el agente 
inversionista y el gobierno, principalmen-
te por el pago de impuestos. También hay 
transferencias monetarias entre el inver-
sionista y sus proveedores de insumos y 
factores productivos.
A los ingresos monetarios se restan todos los 
momentos del tiempo se traen a valor pre-
sente para hacerlos comparables, para ese 
-
sionista, denominada la tasa de interés de 
oportunidad (TIO), que representa el costo 
de oportunidad de los recursos, es decir, la 
recursos de una alternativa para invertirlos 
en otra que se considera más rentable.
“individualista” ya que sus resultados no re-
presentan el efecto que el proyecto tiene en 
-
tructuran los diferentes rubros de una eva-
-
rar una serie de pautas o elementos:
9
Proyectos de desarrollo
• Los diferentes costos se registran en el instante en que se desembolsan y los ingresos 
cuando se reciben.
•
datos se registran bajo el supuesto que se presentan en el mismo momento, aunque en la 
práctica unos pueden presentar en el mes cinco y otros en el mes nueve dentro del mismo 
• Toda evaluación tiene un horizonte de análisis que corresponde a un tramo igual o infe-
analiza si el proyecto es rentable para el inversionista.
•
“semestre 0”, “trimestre 0”, “mes 0”. Este cero (0) corresponde al momento en que se realiza 
la inversión, por lo tanto, el proyecto no está en operación. Es importante anotar que la 
Ingresos
Ventas
Subsidio 
Valor de salvamento
$ 690,000
$ 920,000 $ 967,000
Total Ingresos $ 920,000 $ 967,000
Costos
 Inversión 
Operación 
Mantenimiento
$ 1,000,000
$ 190,000 $ 370,000 
Total Costos $ 1,000,000 $ 610,000 $ 860,000
Flujo Neto Financiero $ 930,000 $ 107,000
Tabla 1. Flujo de caja en formato de matriz. Fuente: propia.
10
Proyectos de desarrollo
Los ingresos para un proyecto que produce 
un bien o servicio provendrán de su comer-
cialización en los mercados a un determina-
do precio. En otros términos, las ventas del 
producto serán los ingresos del proyecto, los 
caja en el momento en que se considera que 
serán recibidos.
Costos de inversión
La inversión corresponde a los recursos 
que se requieren para que la iniciativa (pro-
200
400
60
900
450
75
800
82
340
700
375
718
Ingresos y costos
Flujo neto
11
Proyectos de desarrollo
yecto) se materialice. Inicialmente, en el 
-
para ejecutar el proyecto, la cantidad de 
-
ción de inversiones y los tiempos para reali-
zar mantenimientos. Todos estos rubros se 
monetizan para determinar, entre otros, el 
monto de la inversión requerida.
Se puede desagregar la inversión en activos 
capital de trabajo. En el caso de los activos 
-
de obras civiles, adquisición de terrenos, 
costos de las obras de instalación, etcétera.
Con relación a los activos nominales, incluyen 
licencias, patentes, transferencia tecnológica 
y todo lo relacionado con la capacitación.
En el capital de trabajo se agrupan los recur-sos que son necesarios para que la actividad 
de producción que tiene programada el pro-
yecto se haga realidad. Estos recursos están 
en función de las cantidades que el proyecto 
quiere producir, por lo tanto, si la intención 
los mercados es necesario contar con mayo-
res cantidades disponibles de efectivo.
Costos de operación
Los costos de operación son las diferentes 
erogaciones que permiten la operación 
continua del proyecto o negocio. Estos cos-
-
pendiente del nivel de producción que en 
su momento tenga la empresa, por ejemplo, 
variables, los cuales dependen del nivel de 
producción que requiera la empresa, por 
ejemplo, se pueden citar las horas extras 
que se pagan a la mano de obra, servicios 
Costos muertos
costo ya incurrido en el pasado que no pue-
de ser evitado independientemente de la 
decisión que se tome con respecto a inver-
tir en el proyecto. Estos costos no son perti-
registran en ninguna de las alternativas de 
inversión ya que no establecen diferencias 
al compararlas y adicional se presentaron 
con antelación a la toma de decisión (Orte-
-
ternativas de inversión los cuales se pagan 
12
Proyectos de desarrollo
Impuestos y otros costos
La depreciación.
Desde el punto de vista contable la depre-
ciación es un instrumento que reconoce el 
desgate que tiene un bien por su uso y el 
paso del tiempo, aspectos que lo pueden ha-
cer inutilizable. La depreciación en términos 
técnicos no representa un desembolso, tam-
poco un costo efectivo (Serrano, 2010).
Cuando se utiliza un activo, su reemplazo 
es necesario con el paso del tiempo, lo cual 
implica un costo que se recomienda no car-
el momento que se desea el recambio del 
activo. Como el activo contribuyó a la ge-
neración de ingresos, y por ende implico un 
gasto a lo largo del proceso productivo de 
la empresa, se recomienda que a través de 
-
que la empresa puede hacer una provisión 
durante su actividad productiva que en un 
momento ayudará al reemplazo de un ac-
tivo sin tener que afectar la capacidad de 
liquidez de la empresa.
La depreciación se debe considerar si el 
proyecto tiene que incurrir en impuestos 
de caja se resta la depreciación, luego se 
calculan los impuestos, y nuevamente se 
suma la depreciación.
Entre las técnicas para calcular la depre-
ciación se utilizan: a) método lineal, b) mé-
saldo declinante.
Ejemplo: se adquiere una máquina en $ 
3.000.000 para que la empresa inicie su ac-
Impuestos sobre la renta.
El impuesto sobre la renta se aplica a las 
ganancias netas gravables, que resulta de 
la sumatoria de ingreso y otros ingresos, 
menos la sumatoria de costos de operación, 
intereses sobre créditos recibidos y la de-
el porcentaje lo determina la legislación tri-
Los valores de salvamento
También conocido como valor residual, se 
-
13
Proyectos de desarrollo
-
venda o no. Este concepto de valor de sal-
vamento, desde la perspectiva contable se 
planta, una propiedad y también intangibles.
En las normas internacionales de conta-
bilidad no está establecida la importancia 
de crear una cuenta para el manejo de va-
lores de salvamento. Es un concepto que 
el estándar internacional permite manejar 
a criterio del experto, pero no es un reque-
rimiento. Inclusive algunos expertos como 
La realidad es que no hay una razón valedera 
que lleve a la empresa a tomar la decisión de no 
depreciar la totalidad de un activo.
Algunos opinan que la cuota de salvamento tie-
ne por objeto representar en la contabilidad el 
valor probable que puede tener un activo des-
Y aunque es normal que un activo una vez de-
-
cieramente no es lo más conveniente tener en 
los activos un activo que ya ha cumplido con su 
No depreciar un activo completamente, signi-
esto representa una mayor utilidad, que a su 
vez representa un mayor impuesto de renta, y 
utilidades, despojando con esto a la empresa 
de un importante capital de trabajo que puede 
resultar necesario para el crecimiento o mante-
nimiento de la empresa.
Entre las técnicas más conocidas para el mane-
jo del valor de salvamento esta “el valor comer-
cial de los activos”.
caja, el ingreso que se espera recibir por la 
venta de un activo del proyecto que se utilizó 
durante el proceso productivo pero que no se 
depreció totalmente.
Si el precio de venta del bien (VB) es igual al va-
ingreso no gravable. Bajo el escenario que VB 
no sea igual a VL, la diferencia positiva se regis-
tra como ingreso gravable, mientras que si es 
negativa es un costo deducible. Para este caso 
-
mar (p. 1).
Ejemplo:
-
14
Proyectos de desarrollo
ingreso no gravable.
-
vable de $ 10 millones (ganancia extraordinaria).
-
-
recursos cuyo origen es externo al inversionista, aunque también se pueden combinar con 
Millones de pesos constantes de 2017
Ingresos de operación 
- Costo de operación
- Depreciación
Ganancias netas gravables
- Impuestos directos 
Valores de salvamento gravables (venta de activos) 
- Impuestos a la utilidad en venta activos 
Ingresos no gravables
- Costos de operación no deducibles 
Valor en libros de activos vendidos (ingresos no gravables)
Ganancias netas
Depreciación 
Valor de salvamento, activos no vendidos
- Costos de inversión
Flujo de fondos netos
15
Proyectos de desarrollo
Millones de pesos constantes de 2017 
Ingresos de operación 
-Costo de operación 
-Intereses sobre créditos recibidos por el proyecto
-Depreciación 
Ganancias netas gravables
-Impuestos directos 
Valores de salvamento gravables (venta de activos)
-Impuestos a la utilidad en venta activos 
Ingresos no gravables
-Costos de operación no deducibles 
Valor en libros de activos vendidos (ingresos no gravables)
Ganancias netas
Depreciación
Valor de salvamento, activos no vendidos 
-Costos de inversión 
+Ingresos por emisiones de bonos, acciones 
-Dividendos pagados 
+Créditos recibidos 
-Amortizaciones de créditos y préstamos 
Flujo de fondos netos
Amortización e intereses
Si el proyecto necesita de recursos de crédito es necesario calcular, de acuerdo a las tasas de 
términos anuales, semestrales, trimestrales o mensuales. Hay varios esquemas de préstamos, 
uno de los más clásicos es la cancelación del capital e intereses en cuotas anuales iguales. La 
cuota incluirá la amortización, es decir, el reembolso gradual de la deuda y los respectivos in-
tereses. Para calcular la cuota se recomienda la siguiente fórmula (Infante, 1996):
16
Proyectos de desarrollo
A
P (1 + i) (i)
=
(1 + i) - 1
n
n
Donde:
A: cuota a pagar (amortización + intereses).
i: interés del crédito.
n: cuotas anuales de igual valor.
P: préstamo concedido.
Tasa de interés de oportunidad
Todo inversionista asigna a sus recursos 
un costo de oportunidad, que representa 
recursos de una alternativa de inversión a 
Si el agente inversionista toma la decisión 
la rentabilidad que actualmente ganan sus 
se representa con una tasa de interés que 
corresponde al costo de oportunidad. Esta 
tasa servirá de referente para comparar 
con la rentabilidad que ofrece el proyecto.
-
presentado en su forma más simple por la 
-
ca por destinar recursos propios a un pro-
yecto. También es necesario considerar 
que la inversión puede tener un porcentaje 
importante de recursos que provengan de 
créditos, en ese caso el cálculo se puede 
realizar aplicando el enfoque de los costos 
ponderados de capital. Este enfoque expli-
ca que la tasa de interés de oportunidad 
será un promedio ponderado del costo de 
oportunidad de los recursos propios de las 
su participación en el capital total de un in-
iop = tasa de interés de oportunidad.
Kt = capital total.
Kp = capital propio.
Kf
ikp = tasa de oportunidad de recursos propios.
ikf
Indicadores de evaluación
el valor presente neto, la tasa interna de re-
-
zan si el proyecto tiene ingresos y costos.
de ingresos se procede a restarle el total de 
-
valor presente neto, que consiste enla con-
17
Proyectos de desarrollo
versión de sumas futuras a sumas presen-
tes, lo que facilita sumar ingresos y costos 
que estaban en diferentes momentos del 
efectivamente ocurrieran en el mismo pe-
Donde:
VPN = valor presente neto.
I = ingresos.
r = tasa de interés de oportunidad.
E = egresos.
utiliza una tasa de descuento, que en el caso 
Tasa de Interés de Oportunidad (TIO). Esta 
tasa indica que los recursos que están en el 
futuro valen menos que los ubicados en el 
presente.
La TIO se utiliza en términos reales (sin 
precios constantes, y se aplica en términos 
se elabora en pesos corrientes o nominales.
Si VPN > 0, se acepta el proyecto. El resul-
18
Proyectos de desarrollo
vez se recuperó las sumas invertidas en el 
proyecto y su costo de oportunidad repre-
sentado en la TIO.
Si VPN < 0, se rechaza el proyecto. Indica 
que los ingresos generados no permiten 
compensar el costo de oportunidad de los 
recursos, por lo tanto, no es recomendable 
que éstos se asignen al proyecto.
Si VPN = 0, indica que el proyecto genera-
recuperar la inversión y su correspondiente 
costo de oportunidad.
Tasa interna de retorno (TIR)
que permite compensar los diferentes cos-
tos de inversión, operación y costo de opor-
tunidad a los ingresos netos generados por 
el proyecto.
O=
B - Cti
i
i=0
i=n
(1 + TIR)
-
mienda un procedimiento iterativo, donde 
se prueba con varias tasas de descuento 
hasta encontrar una que haga el valor pre-
sente neto igual a cero. Es una tasa a la que 
los ingresos se igualan a los diferentes cos-
netos del proyecto se “reinvierten en el 
proyecto”, es decir, se mantienen “internos” 
en el proyecto (Serrano, 2010).
Para tomar una decisión, lo ideal es que la 
contrario se considera que el proyecto no 
es viable.
Tasa única de retorno (TUR)
como un indicador que pretende corre-
gir las debilidades que tiene la tasa inter-
tasa de interés interna del proyecto y no a 
la tasa de interés de oportunidad (TIO) del 
agente inversionista.
afectada por el comportamiento de los sig-
-
incluye el concepto de reinversión a la tasa 
de interés de oportunidad del inversionista, 
-
siste en calcular el valor futuro de todos los 
horizonte de evaluación y el valor presente 
-
teriormente, se saca a la relación entre el 
19
Proyectos de desarrollo
valor futuro y el valor presente la T-ésima 
-
cieros, es decir que los ingresos obtenidos 
compensan todos los costos, y se producen 
recursos adicionales.
los recursos tienen un mejor rendimiento.
indiferencia, dado que la rentabilidad del pro-
yecto es la misma del costo de oportunidad.
El indicador establece una relación entre 
el valor presente de los ingresos y el valor 
presente de los costos, por lo cual utiliza el 
concepto del costo de oportunidad, repre-
sentado en la tasa de interés de oportuni-
dad (TIO) (Infante, 1996).
Si la relación es mayor a uno (1) se concluye 
proyecto, ya que el valor presente de los in-
gresos supera al valor presente de los egresos.
Si la relación es menor a uno (1) se concluye 
-
ble, por lo tanto, el proyecto no es viable ya 
que el valor presente de los ingresos es in-
ferior al valor presente de los egresos.
Si la relación es igual a uno (1), el valor presen-
te de los ingresos compensa al valor presente 
la inversión y su costo de oportunidad.
20
Proyectos de desarrollo
Tema 2.
No siempre un proyecto tiene ingresos, por 
lo tanto, no es posible comparar contra los 
costos para determinar una rentabilidad 
-
-
dos en esta parte de la unidad.
Indicadores de rentabilidad en 
Si el proyecto no genera ingresos es po-
sible un tipo de evaluación considerando 
-
-
nal de Planeación [DNP], 2013).
-
ble asignarles un equivalente monetario, se 
inversión que permite alcanzar los objetivos 
-
21
Proyectos de desarrollo
-
-
Donde:
VPC = valor actual (presente) de los costos.
Cost
n = horizonte de evaluación.
i = tasa de descuento (TIO %).
B
de caja con solo costos de acuerdo a la es-
-
jo puro), es decir recursos propios. El valor 
presente de los costos de la alternativa se 
igual procedimiento para cada alternativa. 
La mejor alternativa es aquella que incurre 
22
Proyectos de desarrollo
0 1 2 3 6 7
Ingresos
Costo de operación 
Intereses
Depreciación
Costos de preinversión
$ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00
Utilidad antes de impuestos $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00
Impuestos
Valor salvamento activo no 
gravable 
Valor salvamento activo 
gravable
Impuesto valor salvamento 
gravable
Utilidad después de impuestos $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00
Depreciación
Crédito recibido
Costos inversión
Amortización 
$ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00
Valor Presente 
Costos-VPC
Valor Presente 
Costos-VPC
23
Proyectos de desarrollo
generan (medido éste a través de una variable “proxi” de las cantidades producidas) es posi-
ble utilizar como criterio de selección de alternativas el costo por unidad de capacidad o en 
términos más genéricos, el costo por unidad de capacidad. La fórmula es:
-
-
presente de esos egresos se dividió entre el total de unidades a producir. La mejor alternati-
va es aquella que incurre en el menor costo por cada unidad a producir.
24
Proyectos de desarrollo
0 1 2 3 6 7
Ingresos
Costo de operación 
Intereses
Depreciación
Costos de preinversión
$ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00
Utilidad antes de impuestos $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00
Impuestos
Valor salvamento activo no 
gravable 
Valor salvamento activo gravable
Impuesto valor salvamento 
gravable
Utilidad después de impuestos $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00
Depreciación
Crédito recibido
Costos inversión
Amortización 
$ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00
Valor Presente 
Costos-VPC
Valor Presente 
Costos-VPC
$ 3.192.272
25
Proyectos de desarrollo
Costo mínimo
Se utilizan para comparar alternativas cu-
-
minos monetarios:
1. Valor presente de los costos.
2. Costo anual equivalente.
Se utiliza para comparar alternativas de in-
caso se selecciona la de menor costo en va-
lor presente:
Donde:
VPC= valor actual (presente) de los costos.
Cost 
n = horizonte de evaluación.
i = tasa de descuento (TIO %).
Costo anual equivalente (CAE).
Se utiliza para comparar alternativas de in-
método se expresan todos los costos en su-
mas equivalentes anuales uniformes para 
distribuye de manera uniforme el valor pre-
se selecciona la de menor costo anual equi-
valente (Infante, 1996):
Donde:
n
r = es la tasa de descuento (TIO).
VPC = es valor presente de los costos.
G
LO
SA
R
IO
Evaluar:
Evaluación ex ante:
Precio de mercado: 
Valor presente: 
B
IB
LI
O
G
R
A
FÍ
A
Metodología general para la formulación 
y evaluación de proyectos.
. 
Proyectos de inversión, formulación y evaluación.