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Teoría general de derechos reales esto tiene que ver con adquisición transmisión y pérdida de los derechos reales, habíamos visto en la casa anterior lo que era un derecho real sin que es la relación que existe entre un subjetivo y un objeto ahora bien lo que vamos a ver ahora es como ese sujeto esa persona humana o una persona jurídica adquirirá titularidad de un derecho real, podemos clasificar las formas de adquirir los derechos reales en dos clases y adquisición por acto entre vivos o adquisición mortis causa. La adquisición mortis causa es la adquisición de derechos reales que se produce a través de la sucesión, es decir si tenemos a un sujeto titular de un derecho real por ejemplo juan dueño de una casa, dominio es el derecho real fallece sus herederos, sus sucesores universales, vienen a pasar a ser los titulares registrales de ese inmueble, obviamente esto no será visto en nuestra materia si tocaremos algunos puntos correspondientes a la adquisición mortis causa pero es una materia derecho de familia y sucesiones allí van a ver la forma de transmisión mortis causa. Tenemos mortis causa forma de transmitir los derechos reales por vía de sucesión o la a adquisición entre vivos, se puede dar y se da principalmente a través de algo que vamos a conocer como teoría de doble causa, teoría de título y modo, la pueden encontrar con cualquiera de los dos nombres o teoría dualista, ¿Por qué? porque se requieren dos cosas para la adquisición del derecho real: una de ellas se llama título suficiente y otra se llama modo suficiente o sea que para ser titular de un derecho real yo necesito tener un título suficiente ahora vamos a ver qué es y perfeccionarse derecho real, y materializar el derecho real a través del modo suficiente, también vamos a ver cuáles son los modos suficientes Tenemos que entender que la adquisición entre vivos, sea por títulos más modos, que es el título el artículo 2008 92 habla de esto, habla del título del modo y dice que el título suficiente es el instrumento que reúne las formalidades exigidas por la ley para transmitir o constituir un derecho real, estando el transmitente con capacidad y legitimado al efecto, parece que es bastante técnico pero en realidad lo podemos resumir y hacerlo bastante simple, nosotros tenemos al título suficiente: título suficiente es un acto jurídico ese acto jurídico puede ser una compraventa, puede ser una donación, puede ser una permuta, es un acto jurídico es decir que ese acto es un acto voluntario lícito tendiente a crear modificar o extinguir relaciones jurídicas, en este caso vamos a crear una relación jurídica entonces tenemos un título suficiente que es ni más ni menos que el acto jurídico revestido de las formalidades en donde se requiere una instrumentación pues hablamos de que hay un instrumento, es el instrumento que llamamos título suficiente es un instrumento que regula condiciones de fondo y de forma, nosotros tenemos un documento, que debe cumplir con formalidades exigidas por la ley con la forma tras ver si va por la norma y cumplir en ese instrumento tiene que estar asentado en sus cláusulas cuestiones de fondo. Bueno vamos por la más básica la forma, si yo quiero vender una casa quiero transmitir la titularidad el derecho real de dominio de un inmueble yo tendría que casar las formalidades exigidas por la ley, es decir tengo que hacer un instrumento establecido por la normativa conocido como escritura pública, yo tengo que hacer una escritura pública porque la ley en 1.017 me dice: vos para transmitir el derecho real sobre inmuebles requerís instrumentarlo sobre una escritura pública, una forma que va a ser la forma que es la escritura pública, pero esa escritura pública tiene que contener una serie de cláusulas, tiene que tener en su contenido un fondo determinado. El fondo básico que se retire para todos los derechos reales: es un doble requisito que el transmitente tenga capacidad y que el transmitente esté legitimado el efecto. Vamos al primero entonces tenemos un instrumento por ejemplo una escritura pública reúne las formalidades exigidas por la ley en esta escritura pública aceptamos que el que transmite tiene capacidad, cuestiones de fondo tienen capacidad, la capacidad para nuestro código si establece que es 18 años, es decir que en el artículo 22 toda persona humana con 18 años podría transmitir un derecho real pero tenemos el segundo requisito que es ni más ni menos que está legitimado el efecto, bueno acá hay una particularidad, no es lo mismo ser titular de un derecho real que están legitimadas efecto para transmitir un derecho real, ¿Por qué? imagínense esto yo soy titular del derecho real de dominio sobre este inmueble y decido transmitirlo para ello hago una escritura con un tercero, la firmo yo porque tengo capacidad mayor de 18 años y no tengo ninguna declaración de incapacidad y estoy legitimado el efecto, “no es soy titular”, estoy legitimado el efecto para el derecho real que pretendo transmitir, es decir existen varios derechos reales por ejemplo: dominio, condominio, usufructo, uso, habitación pensemos en esto imagínense que en vez de ser titular de dominio sobre el inmueble yo soy usufructuario titular de un derecho real de usufructo: yo puedo usar y gozar del objeto disponer jurídicamente en cierta medida, pero no puedo disponer materialmente así funciona más o menos el usufructo, ¿ Yo podría transmitir dominio siendo titular del usufructo yo podría venderle el inmueble que me dieron en usufructo a un tercero? No, por qué porque no estoy legitimado al efecto, es decir yo soy un titular de derecho real, pero ese derecho real no me habilita a transmitir un derecho al mayor del cual no tengo, a esto se le conoce como nemo plus iurs es decir estar legitima del efecto es un principio general contenido en el artículo 399 que se conoce como nemo plus iuris, nadie puede transmitir un derecho real ni mayor ni más extenso, en realidad nadie puede transmitir ningún derecho que no tiene ni mayor ni más extenso, por ende acá tenemos la siguiente situación nosotros necesitamos para ser titulares de un derecho real tener un título, ese título debe reunir es un acto jurídico debe reunir cierta formalidad, es decir estar instrumentado cumplir con las condiciones de forma y cumplir con las condiciones de fondo: capacidad, legitimación al efecto, bien obviamente con el principio de tema prohibido y nadie puede modificar nada y puede transmitir un derecho real que no tiene ni puede transmitir un derecho mayor o más extenso. Ahora hay una excepción a este principio tenemos conocido y encontrado en la primera parte que vimos en el caso anterior como convalidación. El principio de convalidación: habilita exceptuarnos de estar legitimado a tal efecto, es decir yo podría transmitir un derecho real que no tengo, y con posterioridad subsanar, convalidar el defecto de esa transmisión porque no estaba legitimada al efecto cuando lo transmití. Vamos a un casos simple: supongamos que leandro me presta a mí un celular, el celular es leandro que decir que la titularidad del derecho de dominio de leandro lo único que podría transmitir el dominio sería leandro es el que está legitimada en efecto y tendría capacidad, ahora bien me lo presta Leandro a mí, yo lo pongo en venta y si lo vendo a juan se lo vendo a mil dólares, me los paga aparece leandro die quiero que me devuelvas el celular y yo no lo tengo más pues acá tendríamos un problema porque yo transmití un derecho real que no tengo hacia juan, cuando en realidad el legitimado al efecto era Leandro, cómo podría solucionar esto, juan por ahí ni se entera de esta situación si yo le digo leandro mira te doy 700 dólares por tu celular, estás feliz estás contento, si me dices, bueno le doy los 700 dólares, la posterior adquisición de ese celular convalidó el acto jurídico que yo realice anteriormente con juan, es decir la convalidación es transmitir un derecho real que no se tiene o un derecho real mayor pero con la posterioridad subsanar ese defecto, porque lo adquirióese derecho real, o porque lo heredó ese derecho real, es decir porque lo adquiero mortis causa o porque lo quiero entre vivos al que estaba legitima al efecto Titulo suficiente requiere de dos elementos y requiere de cumplir con las formalidades exigidas por la ley y cumplir con el fondo. El fondo es tener capacidad y tener está legitimada el efecto decir tener el derecho real que se requiere para transmitir, sino no se puede transmitir, estos se conoce como a nemo plus iuris, artículo 399. ¿que es el artículo 399?, nadie puede transmitir un derecho mayor y más extenso. Entonces ¿que es la convalidación? Es la excepción a transmitir un derecho que no se tiene. ¿como puedo exceptuar, cómo podría yo transmitir algo que no tengo, pero perfeccionarlo igual pero que el otro se considera dueño igual?, ¿Cómo? de una única manera convalidándolo, es decir yo transmito el objeto y cuando lo transmito posteriormente adquiero el derecho para subsanar el defecto que había tenido con el tercero de nuevo no habrá estado legitimado al efecto, ¿como lo puedo adquirir? lo puedo adquirir porque se lo compró a quien estaba legítimo al efecto o porque lo heredó de quien esta al efecto. ¿ una vez una vez trasmitido el objeto pueden reclamar la devolución de lo pactado? si es si es juana cuando no se enteraría de esta situación, sino que se convalidaría directamente la situación con juan sin que el tome conocimiento, si es leandro podria decir yo no quiero venderte quiero que me devuelvas el objeto y decirle a leandro yo no lo tengo el objeto entonces, leandro va a ser acto de la acción reivindicatoria, donde dirigía la acción no contra quien le sacaba el objeto sino contra quien actualmente lo tenía es decir que leandro de dirigia la acción contra juan para que le devuelva el celular, obviamente juan tendría una acción de daños y perjuicios contra mí por haber vendido algo que lo cual yo no era dueño, eso se conoce como delito de estelionato. ¿ la transmisión se convalida por acto o posterior o de mortis causa? si exactamente se la transmisión se convalida por acto posterior ya sea por actos entre vivos o mortis causa cualquiera de las formas con válidas, es el 1885. ¿el acto de transmisión sería ineficaz si no se convalida? si el acto de transmisión seria ineficaz, no habría transmitido el derecho real, por ende leandro podría dirigir la acción directamente contra juan para que le devuelve el celular y juan podría accionar contra él para que le devuelva el dinero y además de formalidades las los requisitos exigidos para ir de capacidad legitimación y la instrumentación correspondiente. Entonces hablamos de una teoria de doble causa para adquirir un derecho real, piense en esto, yo tengo una escritura por sí sola, compre el inmueble y firmé la escritura en la escribanía, yo no soy dueño y todo el mundo diría si tenes la escritura sos el titular de dominio, no, porque para la norma los derechos reales se adquieren y se perfeccionan a través de una teoría dualista, se requieren dos instrumentos, es decir se requieren dos requisitos cumplir, para ser titular esos requisitos: son títulos sí y modos, hasta ahora cumplí con el título al firmar la escritura. ¿que es el modo? el mondo es el perfeccionar ese título ¿como se perfecciona ese título? los modos es la forma de materializar el derecho real, hay tres modos suficientes para perfeccionar el derecho real a través de la: 1-LaTradición posesoria la más común y la más utilizada. 2-La inscripción registral. 3-El primer uso vamos al primero, aclaro algo para perfeccionar un derecho real yo necesito tener un título y conformarse título atrás de un modo perfeccionar ese título a través de un modo, hay tres maneras de perfeccionar, esas tres maneras no las pudo decidir yo, es la ley que establece cuestiones de orden público, conocido como estructura legal, la ley me va a decir bueno si vos querés adquirir este, el título es este y el modo es este, si vos queres adquirir este otro derecho real sobre este objeto, el título es este el modo es este, por ejemplo si yo quiero adquirir el derecho real sobre un inmueble, el derecho real sobre este inmueble se necesita hacer una escritura pública durante entre vivos y un perfeccionamiento de través de la tradición posesoria, ahora si yo quiero adquirir un automotor si necesito hacer un titulo suficiente que en vez de hacer una escritura pública, es un formulario tipo establecido por la dirección nacional del propio automotor conocido como 08 transmisión de auto usado o 01 transmisión de 0 kilómetro, tengo un instrumento pero requiere hacer un perfeccionamiento, en vez de que sea la tradición posesoria, el perfeccionamiento se da a través de la inscripción registral, es decir que inscribir ese título en el registro para perfeccionar el título suficiente, para perfeccionar el derecho real, vuelvo a repetir los 3 son tradición posesoria, inscripción registral, primero uso, entonces yo cumplí con el título voy a perfeccionar el primer modo y más común tradición posesoria que ¿es la tradición posesoria? la tradición posesoria que la encontramos en el artículo 1924 , que la tradición posición ya no es ni más ni menos que la entrega material del objeto. Cuando decimos entrega material requiere: de la entrega por parte del tradens hacia al acipiens quien lo recibe, por ejemplo en el caso del inmueble firmó la escritura me da las llaves es una entrega simbólica cuando llegó al inmueble e ingresó al inmueble tomo posesión con inmueble, tomó contacto con un inmueble, es decir se produce en ese acto la tradición posesoria y esa tradición posesoria dan fe y por ende perfecciona el derecho real, es decir vamos a pasarlo a limpio si yo compro una un inmueble si yo compro la casa firma la escritura la escribanía, no soy dueño todavía porque yo necesito cumplir con dos cosas título y modo, ¿cuando soy dueño? firmo la escritura, me dan las llaves, me voy al inmueble tomó contacto con un inmueble es decir me hicieron la tradición posesoria acto material de entrega. ¿cuando fui dueño? cuando he cumplido con los dos elementos, obviamente el 1892 es el articulo que estamos viendo, va establecer que existe la posibilidad de que los actos, titulo y modo pueden cumplirse al revés, primero se haga el módulo después el título, muchas veces pasa que uno está alquilando una casa y decide comprarlo a la casa, sí yo estoy alquilando una casa en este momento yo ya tengo contacto con el objeto yo estaría cumpliendo con el modo, no me lo tendrían que entregar el objeto porque el objeto yo esté en mi poder entonces que me faltaría para perfeccionar el derecho real firma el instrumento, tener el título suficiente eso quiere decir que, título + modo = titularidad o modo + título = titularidad, no importa lo que se cumpla antes, lo que importa es que se hayan cumplido los dos requisitos el título y el modo. Bueno salimos de la tradición posesoria y entramos a la inscripción registral sucede a veces que de acuerdo a determinados objetos y determinadas circunstancias legales establecidas por el codigo y la leyes hacen que no alcanza con que firmes el instrumento, no alcanza con que tomes contacto con el objeto que te entregan el objeto sino que además tienes que hacer transmisión, a través de la inscripción en un registro, es decir tendrías que registrar el instrumento en el registro para ser considerado titular, es el caso más habitual entre los automotores, yo compro un auto me entregan la llave del auto firmó el 08 hasta tanto no haga la transmisión, hasta tanto no haga la inscripción en el registro, yo no soy dueño Por último tenemos el tercer modo y es solo y exclusivamente para un derecho real, las servidumbres positivas. Las servidumbres positivas, la servidumbre en sí requiere del perfeccionamiento del derecho real a través del primer uso, ¿qué es el primer uso?, La servidumbre es un derecho real al que relaciona se relaciona entre dos inmuebles o entre una persona y un inmueble ajeno, nosotros los dos inmuebles colindantes y uno de los del otroeste inmueble titular, este inmueble yo quiero pasar por este inmueble para salir a la ruta, para eso necesito autorización de este inmueble, este inmueble que juan necesite autorizó a pasar, un día juan me dice yo voy a vender la propiedad, cuando lo venda juan qué va a pasar conmigo, yo ya no voy a poder seguir pasando, entonces le digo constituyamos un derecho real llamado servidumbre, donde yo me sirvo de pasar por tu inmueble para salir a la vía pública, ese es pasar por el inmueble se llama servidumbre de tránsito paso obviamente juan tiene que acuerdo, una es que si no vamos esto cuando juan venda su propiedad a un tercero pedro, lo que va a suceder es que pedro va a tener que respetar que yo siga teniendo una servidumbre de tránsito paso por su terreno, para eso sirve la servidumbre entonces la pregunta es ¿cuando se perfecciona? cuando este sujeto “yo”, me transforman titular de servidumbre, bueno en el índice cuando firmé la escritura, cuando en realidad el título de modo, firmó la escritura ,una vez que firmó la escritura necesito pasar por primera vez por el inmueble primer uso para configurar la servidumbre, la servidumbre es un derecho real que se perfecciona a través del primer uso, sobre justo título El título suficiente: título que reúnen la formalidad exigidas por la ley, para transmitir o constituyen un derecho real en donde el transmitente o constituyente está legitimado el efecto y tienen capacidad y perfecciona su derecho real a través de algunos de los tres modos, no lo deciden el , es la ley que en la estructura, tradición posesoria, inscripción registral o primer uso. los derechos reales y ya vamos llegando al final de la teoría de doble causa requieren de un algo más, sí tenemos titulo y modo, requerimos que éste titulo y modo perfección el derecho real, una vez perfección al derecho real lo que nos falta es hacerlo oponible erga omnes, ¿Qué es la oponibilidad erga omnes? es ni más ni menos que dar a conocer los actos frente a terceros, como voy a conocer los actos frente a terceros bueno el artículo 1893 nos habla de que la forma de dar a publicidad si se puede dar a través de la inscripción en un registro, o a través de otros medios. Hay dos formas para dar a conocer actos a terceros la primera forma para dar a conocer actos de terceros llama: tradición posesoria, lo mismo que el modo suficiente ¿que la tradición posesoria? si voy a una librería y compró un libro, el libro no tiene registro creado no hay registro de libros, a no haber registro creado lo que sucede es que en la librería me cobran un precio 200 pesos yo le pago me entrega el libro, el acto jurídico es la compraventa, no tiene formalidad de un título, no hay un título como la escritura, porque estamos transmitiendo algo que no tiene título me entrega el libro y se entrega material es la tradición posesoria, ya cuando yo recibo se presume que todos conocen la ley y por dónde se presume que esa tradición posesoria, a aparte de general del derecho real entre el de la librería y yo, se hizo oponible erga omnes, es decir toda la sociedad ya saben que yo soy dueño de dominio de este libro, ¿por qué? porque la tradición es la forma de publicidad, es una de las formas de publicidad, pero a veces pasa que hay objetos registrables por ejemplo los muebles los automotores, las armas, para los caballos dura sangre, el ganado mayor, de ganado menor, todo ellos tienen registros creados hay que se supone que para dar publicidad en esos actos requerimos de la inscripción en un registro es decir para hacerlo oponible a erga omnes, es para hacerlos oponible a toda la sociedad que yo soy el titular y por ende nadie tienen interferirme, lo que tengo que hacer es inscribir el instrumento en el registro correspondiente, cuando lo inscriba el instrumento se hace oponible erga omnes pero acá voy a plantear la siguiente la inscripción en un registro poner un doble efecto, un efecto constitutivo o un aspecto declarativo. El efecto constitutivo es cuando yo llego con el instrumento al registro y lo ingresó, el registro produce una doble situación un doble efecto que al inscribiéndolo se hace erga omnes y en ese acto da nacimiento al derecho real, es decir piensen en esto, yo compro un automotor, firmó el 0 8, en el registro del 08 es el instrumento, perfeccionó el instrumentos a través del modo suficiente que es la inscripción registral. La inscripción registral produce el doble efecto la creación del derecho real, entre las partes y la oponible erga omnes, en cambio si yo compro un inmueble, el inmbueble tiene una particularidad distinta que por más que sea un objeto registrable, la inscripción es solo para generar un efecto declarativo, es decir el efecto de la inscripción es anoticiar a la sociedad que yo soy dueño, ahora yo soy titular de un derecho real desde qué momento desde que se hizo la tradición posesoria, en los inmuebles la tradición posesoria genera y crea el derecho real entre las partes, yo lo inscribo por el mero efecto de dar a conocer a terceros, mientras que en los automotores el derecho real se inscribe para generar el derecho real entre partes, para transformarme dueño y en ese acto mismo cuando se inscribe dar oponibilidad a terceros. La publicidad siempre es necesaria para dar a conocer de terceros esa publicidad se puede dar a través de los medios como son la tradición posesoria cuando el objeto no sea registrable o a través de la inscripción registral cuando el objeto sea registrable, la oponibilidad erga omnes es ni más ni menos que hacerlo público y notorio anoticiar a la sociedad. Transmisibilidad la regla los derechos reales son todos transmisibles esto quiere decir que todos los derechos reales pueden transmitirse mortis causa o por actos entre vivos, la transmisión de un derecho real, la única manera de de que no se pueda transmitir es que la normativa específicamente establezca no se puede transmitir, por ejemplo en su ususfructo es un derecho lo que habilita la transmisión del derecho real, pero no lo habilita mortis causa, es decir que si el usufructuario fallece es en su usufructo no se traspasa a sus herederos, se extingue directamente, es decir que tenemos un caso determinado por la normativa en donde no se pueden transmitir los derechos reales, 1906 transmisibilidad El articulo 1896 nos dice los derechos reales nunca pueden ser creados judicialmente, prohibición de creación legal, es decir ningún derecho real puede ser creado por juez, en realidad ningún derecho real puede ser creado de otra manera no lo haya creado de la ley ,y aca aclaró algo una cosa es crear lo había declarado anterior, pero vuelvo a explicar, la causa origen de un derecho real es la ley, los derechos reales nacen de la ley ahora la constitución o transmisión de un derecho real por parte de un particular se puede hacer por estos medios que vimos son por título y modo suficiente, por acto mortis causa, prescripción adquisitiva y casos en que la ley establezca. Extinción de los derechos reales ¿cómo se extinguen los derechos reales? en el artículo 1907 dice que hay maneras generales de extinguir los derechos reales, es decir que todos estas extinciones se aplican a todos los derechos reales en general, ahí tenemos por ejemplo si la destrucción total, el objeto se destruye totalmente y la ley no habilita la reconstrucción, el derecho real que alguien pudiera tener sobre ese objeto se extingue, otra de las formas es por abandono, ¿como abandono un derecho real? Bueno, renunció a él mismo, ¿como renunció? de la misma manera que lo tuve que adquirir, sino tiene formalidad, no hay instrumento la renuncia es por la mera pérdida de intención sobre el objeto, ahora sí por ejemplo el objeto es registrable, el objeto fuese a registrarme como ser un inmueble yo no puedo abandonarlo, yo sigo siendo dueño, ¿que tengo que hacer? una escritura de renuncia y es objeto pasará a las arcas del estado a través de la fiscalía de estado por eso es una de las funciones que tiene la fiscalidad estado y por último si tenemos que losderechos también se pudieron extinguir por consolidación, los derechos reales pueden ser sobre cosas propias o sobre cosas ajenas, los derechos reales se extinguen por consolidación, cuando un titular de un derecho real sobre cosa ajena adquiere un derecho real sobre cosa propia, extingue por consolidación, se consolida en su cabeza como si fuera una confusión los derechos reales, es decir adquiere los derechos que le faltaban para completar a su derecho, obviamente está esta forma de extinción sólo se da para los derechos reales que son sobre cosas ajenas, yo soy títere del derecho real sobre cosas propias ya tengo las amplias facultades por ende no tengo forma de consolidar estas son más de esas maneras generales y aplicarse a todos los derechos reales, no así con cada derecho real en particular tendrá una forma en particular o tendrá modos específicos para extinguirse.
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