2-Teoria General de Derechos Reales - Poli Yessa (1)

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Teoría general de derechos reales
esto tiene que ver con adquisición
transmisión y pérdida de los derechos
reales, habíamos visto en la casa
anterior lo que era un derecho real sin
que es la relación que existe entre un
subjetivo y un objeto
ahora bien lo que vamos a ver ahora es
como ese sujeto esa persona humana o una
persona jurídica adquirirá titularidad de 
un derecho real, podemos clasificar las formas de
adquirir los derechos reales en dos
clases y adquisición por acto entre
vivos o adquisición mortis causa.
La adquisición mortis causa es la
adquisición de derechos reales que se
produce a través de la sucesión, es decir
si tenemos a un sujeto titular de un
derecho real por ejemplo juan dueño de
una casa, dominio es el derecho real
fallece sus herederos, sus sucesores
universales, vienen a pasar a ser los
titulares registrales de ese inmueble,
obviamente esto no será visto en nuestra
materia si tocaremos algunos puntos
correspondientes a la adquisición mortis
causa pero es una materia derecho de
familia y sucesiones allí van a ver la forma de transmisión
mortis causa.
Tenemos mortis causa forma de transmitir los derechos reales
por vía de sucesión o la a adquisición entre vivos, se
puede dar y se da principalmente a través de algo que vamos a conocer como
teoría de doble causa, teoría de título y modo, la pueden encontrar con
cualquiera de los dos nombres o teoría
dualista, ¿Por qué? porque se requieren dos
cosas para la adquisición del derecho
real: una de ellas se llama título
suficiente y otra se llama modo
suficiente o sea que para ser titular de
un derecho real yo necesito tener un
título suficiente ahora vamos a ver qué
es y perfeccionarse derecho real, y
materializar el derecho real a través
del modo suficiente, también vamos a ver
cuáles son los modos suficientes
Tenemos que entender que la adquisición entre vivos, sea por
títulos más modos, que es el título el
artículo 2008 92 habla de esto, habla del
título del modo y dice que el título 
suficiente es el instrumento que reúne
las formalidades exigidas por la ley
para transmitir o constituir un derecho
real, estando el transmitente con capacidad y
legitimado al efecto, parece que es
bastante técnico pero en realidad lo
podemos resumir y hacerlo bastante
simple, nosotros tenemos al título
suficiente: título suficiente es un acto
jurídico ese acto jurídico puede ser una
compraventa, puede ser una donación, puede
ser una permuta, es un acto jurídico es
decir que ese acto es un acto voluntario
lícito tendiente a crear modificar o
extinguir relaciones jurídicas, en este caso vamos
a crear una relación jurídica entonces
tenemos un título suficiente que es ni
más ni menos que el acto jurídico
revestido de las formalidades en donde
se requiere una instrumentación pues
hablamos de que hay un instrumento, es el
instrumento que llamamos título
suficiente es un instrumento que regula
condiciones de fondo y de forma,
nosotros tenemos un documento, que
debe cumplir con formalidades exigidas
por la ley con la forma tras ver si va
por la norma y cumplir en ese
instrumento tiene que estar asentado en
sus cláusulas cuestiones de fondo.
Bueno vamos por la más básica la forma, si yo
quiero vender una casa quiero transmitir
la titularidad el derecho real de
dominio de un inmueble yo tendría que
casar las formalidades exigidas por la
ley, es decir tengo que hacer un
instrumento establecido por la normativa
conocido como escritura pública, yo tengo que hacer una escritura pública porque la
ley en 1.017 me dice: vos para transmitir
el derecho real sobre inmuebles requerís instrumentarlo sobre una escritura
pública, una forma que va a ser la forma que es
la escritura pública, pero esa escritura
pública tiene que contener una serie de
cláusulas, tiene que tener en su
contenido un fondo determinado. El fondo
básico que se retire para todos los
derechos reales: es un doble requisito
que el transmitente tenga capacidad y
que el transmitente esté legitimado el
efecto. Vamos al primero entonces tenemos
un instrumento por ejemplo una escritura
pública reúne las formalidades exigidas
por la ley en esta escritura pública
aceptamos que el que transmite tiene
capacidad, cuestiones de fondo tienen
capacidad, la capacidad para nuestro
código si establece que es 18 años, es
decir que en el artículo 22 toda persona
humana con 18 años podría transmitir un
derecho real pero tenemos el segundo
requisito que es ni más ni menos
que está legitimado el efecto, bueno
acá hay una particularidad, no es lo
mismo ser titular de un derecho real que
están legitimadas efecto para transmitir
un derecho real, ¿Por qué? imagínense esto
yo soy titular del derecho real de
dominio sobre este inmueble y decido
transmitirlo para ello hago una escritura
con un tercero, la firmo yo porque tengo
capacidad mayor de 18 años y no tengo
ninguna declaración de incapacidad y
estoy legitimado el efecto, “no es soy
titular”, estoy legitimado el efecto
para el derecho real que pretendo transmitir, es decir
existen varios derechos reales por ejemplo: dominio, condominio, usufructo, uso, habitación pensemos en esto
imagínense que en vez de ser titular de
dominio sobre el inmueble
yo soy usufructuario titular de un
derecho real de usufructo: yo puedo usar y gozar del objeto
disponer jurídicamente en cierta medida, pero no puedo disponer
materialmente así funciona más o menos
el usufructo, ¿ Yo podría transmitir dominio siendo titular
del usufructo yo podría venderle el
inmueble que me dieron en usufructo a un
tercero? No, por qué porque no estoy
legitimado al efecto, es decir yo soy un titular de derecho real, pero ese
derecho real no me habilita a transmitir
un derecho al mayor del cual no tengo, a esto se le conoce como nemo plus iurs es decir estar legitima del efecto
es un principio general contenido en el artículo 399 que se conoce como nemo plus iuris, nadie puede transmitir un
derecho real ni mayor ni más extenso, en realidad nadie puede transmitir ningún
derecho que no tiene ni mayor ni más extenso, por ende acá tenemos la siguiente
situación nosotros necesitamos para ser
titulares de un derecho real tener un
título, ese título debe reunir es un acto
jurídico debe reunir cierta formalidad, 
es decir estar instrumentado cumplir con
las condiciones de forma y cumplir con
las condiciones de fondo: capacidad, legitimación al efecto, bien
obviamente con el principio de tema
prohibido y nadie puede modificar nada y
puede transmitir un derecho real que no
tiene ni puede transmitir un derecho mayor o
más extenso.
Ahora hay una excepción a este principio
tenemos conocido y encontrado en la primera parte que vimos
en el caso anterior como convalidación.
El principio de convalidación: habilita exceptuarnos de estar legitimado a tal efecto, es decir yo podría
transmitir un derecho real que no tengo, y con posterioridad subsanar, convalidar el defecto de esa transmisión
porque no estaba legitimada al efecto cuando lo transmití. Vamos a un casos simple: supongamos que leandro me presta a mí un celular, el celular es leandro que
decir que la titularidad del derecho de
dominio de leandro lo único que podría
transmitir el dominio sería leandro es
el que está legitimada en efecto y
tendría capacidad, ahora bien
me lo presta Leandro a mí, yo lo pongo en
venta y si lo vendo a juan se lo vendo a
mil dólares, me los paga aparece leandro die
quiero que me devuelvas el celular
y yo no lo tengo más pues acá tendríamos
un problema porque yo transmití un
derecho real que no tengo hacia juan,
cuando en realidad el legitimado al 
efecto era Leandro, cómo podría
solucionar esto, juan por ahí ni se
entera de esta situación si yo le digo
leandro mira te doy 700 dólares
por tu celular, estás feliz estás contento, si me dices, bueno le doy 
los 700 dólares, la posterior adquisición
de ese celular convalidó el acto
jurídico que yo realice anteriormente
con juan, es decir la convalidación es
transmitir un derecho real que no se
tiene o un derecho real mayor pero con
la posterioridad subsanar ese defecto,
porque lo adquirióese derecho real, o
porque lo heredó ese derecho real, es
decir porque lo adquiero mortis causa o
porque lo quiero entre vivos al que
estaba legitima al efecto
Titulo suficiente requiere de dos elementos y
requiere de cumplir con las formalidades
exigidas por la ley y cumplir con el fondo.
El fondo es tener capacidad y tener está legitimada el efecto decir
tener el derecho real que se requiere
para transmitir, sino no se puede transmitir, 
estos se conoce como a nemo plus iuris, artículo 399. ¿que es el artículo 399?, nadie puede transmitir un derecho mayor
y más extenso.
Entonces ¿que es la convalidación? Es la excepción a transmitir
un derecho que no se tiene. ¿como puedo
exceptuar, cómo podría yo transmitir algo
que no tengo, pero perfeccionarlo igual
pero que el otro se considera dueño
igual?, ¿Cómo? de una única manera
convalidándolo, es decir yo transmito el
objeto y cuando lo transmito
posteriormente adquiero el derecho para
subsanar el defecto que había tenido con
el tercero de nuevo no habrá estado
legitimado al efecto, ¿como lo puedo
adquirir? lo puedo adquirir porque se
lo compró a quien estaba legítimo al
efecto o porque lo heredó de quien esta al efecto.
¿ una vez una vez trasmitido el objeto pueden reclamar la
devolución de lo pactado?
si es si es juana cuando no se enteraría
de esta situación, sino que se
convalidaría directamente la situación
con juan sin que el tome conocimiento, si es
leandro podria decir yo no quiero venderte quiero que me
devuelvas el objeto y decirle a leandro
yo no lo tengo el objeto entonces, leandro va a ser acto de la acción
reivindicatoria, donde dirigía la acción no
contra quien le sacaba el objeto sino
contra quien actualmente lo tenía
es decir que leandro de dirigia la
acción contra juan para que le devuelva
el celular, obviamente juan tendría una acción de
daños y perjuicios contra mí por
haber vendido algo que lo cual yo no era
dueño, eso se conoce como delito de
estelionato.
¿ la transmisión se convalida por acto o posterior o de
mortis causa? si exactamente se la
transmisión se convalida por acto
posterior ya sea por actos entre
vivos o mortis causa cualquiera de las
formas con válidas, es el 1885.
¿el acto de transmisión sería ineficaz si no se convalida? si el
acto de transmisión seria ineficaz, no
habría transmitido el derecho real, por
ende leandro podría dirigir la acción
directamente contra juan para que le
devuelve el celular y juan podría
accionar contra él para que le devuelva
el dinero y además de formalidades las
los requisitos exigidos para ir de
capacidad legitimación y la
instrumentación correspondiente.
Entonces hablamos de una teoria de doble causa
para adquirir un derecho real, piense en
esto, yo tengo una escritura por sí
sola, compre el inmueble y firmé la
escritura en la escribanía, yo no soy
dueño y todo el mundo diría si tenes la escritura sos el titular de
dominio, no, porque para la norma los
derechos reales se adquieren y se
perfeccionan a través de una teoría dualista, se requieren dos instrumentos, es
decir se requieren dos requisitos 
cumplir, para ser titular esos requisitos:
son títulos sí y modos, hasta ahora cumplí con el título al 
firmar la escritura. ¿que es el modo? el
mondo es el perfeccionar ese título ¿como
se perfecciona ese título? los modos
es la forma de materializar el derecho
real, hay tres modos suficientes para
perfeccionar el derecho real
a través de la:
1-LaTradición posesoria la
más común y la más utilizada.
2-La inscripción registral.
3-El primer uso
vamos al primero, aclaro algo para perfeccionar un
derecho real yo necesito tener un título
y conformarse título atrás de un modo
perfeccionar ese título a través de un
modo, hay tres maneras de perfeccionar, esas tres maneras no las pudo
decidir yo, es la ley que establece
cuestiones de orden público, conocido
como estructura legal, la ley me va a decir 
bueno si vos querés adquirir este, el
título es este y el modo es este, si vos queres adquirir este otro derecho real
sobre este objeto, el título es este el
modo es este, por ejemplo si yo quiero
adquirir el derecho real sobre un
inmueble, el derecho real sobre este inmueble se necesita hacer una escritura pública
durante entre vivos y un
perfeccionamiento de través de la
tradición posesoria, ahora si yo
quiero adquirir un automotor
si necesito hacer un titulo suficiente
que en vez de hacer una escritura
pública, es un formulario tipo
establecido por la dirección nacional
del propio automotor conocido
como 08 transmisión de auto
usado o 01 transmisión de 0 kilómetro,
tengo un instrumento pero requiere hacer
un perfeccionamiento, en vez de que sea
la tradición posesoria, el perfeccionamiento 
se da a través de la inscripción
registral, es decir que inscribir ese
título en el registro para perfeccionar
el título suficiente, para
perfeccionar el derecho real, vuelvo a
repetir los 3 son tradición posesoria,
inscripción registral, primero uso, 
entonces yo cumplí con el título voy a
perfeccionar el primer modo y más común
tradición posesoria que ¿es la tradición
posesoria? la tradición posesoria que la
encontramos en el artículo 1924 , que la tradición posición ya no es
ni más ni menos que la entrega material
del objeto. Cuando decimos entrega
material requiere: de la entrega por
parte del tradens hacia al acipiens
quien lo recibe, por ejemplo en el caso
del inmueble firmó la escritura me da
las llaves es una entrega simbólica
cuando llegó al inmueble e ingresó al
inmueble tomo posesión con inmueble, tomó
contacto con un inmueble, es decir se
produce en ese acto la tradición
posesoria y esa tradición posesoria dan
fe y por ende perfecciona el derecho
real, es decir vamos a pasarlo a limpio
si yo compro una un inmueble si yo
compro la casa firma la escritura la
escribanía, no soy dueño todavía porque
yo necesito cumplir con dos cosas título
y modo, ¿cuando soy dueño? firmo la
escritura, me dan las llaves, me voy al
inmueble tomó contacto con un inmueble
es decir me hicieron la tradición
posesoria acto material de entrega.
¿cuando fui dueño? cuando he cumplido con
los dos elementos, obviamente el 1892 es el articulo 
que estamos viendo, va establecer que
existe la posibilidad de que los actos, titulo y modo pueden cumplirse al
revés, primero se haga el módulo después
el título, muchas veces pasa que uno está
alquilando una casa y decide
comprarlo a la casa, sí yo estoy
alquilando una casa en este momento yo
ya tengo contacto con el objeto yo
estaría cumpliendo con el modo, no me lo
tendrían que entregar el objeto porque
el objeto yo esté en mi poder entonces
que me faltaría para perfeccionar el
derecho real firma el instrumento, tener
el título suficiente eso quiere decir
que, título + modo = titularidad o modo + título = titularidad, no
importa lo que se cumpla antes, lo que
importa es que se hayan cumplido los dos
requisitos el título y el modo.
Bueno salimos de la tradición posesoria y
entramos a la inscripción registral
sucede a veces que de acuerdo a
determinados objetos y determinadas
circunstancias legales
establecidas por el codigo y la leyes
hacen que no alcanza con que firmes el
instrumento, no alcanza con que tomes
contacto con el objeto que te entregan
el objeto sino que además tienes que
hacer transmisión, a través de la
inscripción en un registro, es decir
tendrías que registrar el instrumento en
el registro para ser considerado titular,
es el caso más habitual entre los
automotores, yo compro un auto me
entregan la llave del auto firmó el 08
hasta tanto no haga la transmisión,
hasta tanto no haga la inscripción
en el registro, yo no soy dueño
Por último tenemos el tercer modo y es solo y
exclusivamente para un derecho real, las
servidumbres positivas. Las servidumbres positivas, la
servidumbre en sí requiere del
perfeccionamiento del derecho real a
través del primer uso, ¿qué es el
primer uso?, La servidumbre es un derecho real al que
relaciona se relaciona entre dos
inmuebles o entre una persona y un
inmueble ajeno, nosotros los dos
inmuebles colindantes y uno de los del
otroeste inmueble titular, este inmueble
yo quiero pasar por este inmueble para
salir a la ruta, para eso necesito
autorización de este inmueble, este
inmueble que juan necesite autorizó a
pasar, un día juan me dice yo voy a vender
la propiedad, cuando lo venda juan qué va
a pasar conmigo, yo ya no voy a poder
seguir pasando, entonces le digo constituyamos un derecho
real llamado servidumbre, donde yo me
sirvo de pasar por tu inmueble para
salir a la vía pública, ese es pasar por el inmueble se llama
servidumbre de tránsito paso obviamente
juan tiene que acuerdo, una es que si
no vamos esto cuando juan venda su
propiedad a un tercero pedro, lo que
va a suceder es que pedro va a tener que
respetar que yo siga teniendo una
servidumbre de tránsito paso por su
terreno, para eso sirve la servidumbre
entonces la pregunta es ¿cuando se
perfecciona? cuando este sujeto “yo”, me
transforman titular de servidumbre, bueno
en el índice cuando firmé la escritura,
cuando en realidad el título de modo, firmó la
escritura ,una vez que firmó la
escritura necesito pasar por primera vez
por el inmueble primer uso para
configurar la servidumbre, la servidumbre
es un derecho real que se perfecciona a
través del primer uso, 
sobre justo título
El título suficiente: título que reúnen la
formalidad exigidas por la ley, para 
transmitir o constituyen un derecho real
en donde el transmitente o constituyente
está legitimado el efecto y tienen
capacidad y perfecciona su derecho
real a través de algunos de los tres
modos, no lo deciden el , es la ley que en la
estructura, tradición posesoria,
inscripción registral o primer uso.
los derechos reales y ya vamos llegando
al final de la teoría de doble causa
requieren de un algo más, sí tenemos titulo y modo, requerimos que
éste titulo y modo perfección el derecho
real, una vez perfección al derecho real
lo que nos falta es hacerlo oponible
erga omnes, ¿Qué es la oponibilidad erga omnes? es ni más ni menos que dar a
conocer los actos frente a terceros,
como voy a conocer los actos frente a
terceros bueno el artículo 1893 nos
habla de que la forma de dar a
publicidad si se puede dar a través de
la inscripción en un registro, o a través
de otros medios.
Hay dos formas para dar a conocer actos a terceros la
primera forma para dar a conocer actos
de terceros llama: tradición posesoria, 
lo mismo que el modo suficiente ¿que la
tradición posesoria? si voy a una librería y compró un libro, el libro no tiene registro creado no
hay registro de libros, a no haber registro
creado lo que sucede es que en la
librería me cobran un precio 200 pesos
yo le pago me entrega el libro, el acto
jurídico es la compraventa, no tiene
formalidad de un título, no hay un título
como la escritura, porque estamos
transmitiendo algo que no tiene título
me entrega el libro y se entrega material es la
tradición posesoria, ya cuando yo recibo
se presume que todos conocen la ley y
por dónde se presume que esa tradición
posesoria, a aparte de general del
derecho real entre el de la librería y
yo, se hizo oponible erga omnes, es decir toda
la sociedad ya saben que yo soy dueño
de dominio de este libro, ¿por qué? porque
la tradición es la forma de publicidad, es
una de las formas de publicidad, pero a
veces pasa que hay objetos registrables por ejemplo los muebles los
automotores, las armas, para los caballos dura sangre, el
ganado mayor, de ganado menor, todo ellos
tienen registros creados hay que se
supone que para dar publicidad en esos
actos requerimos de la inscripción en un
registro es decir para hacerlo oponible a erga omnes, es para hacerlos oponible a toda
la sociedad que yo soy el titular
y por ende nadie tienen interferirme, lo que tengo que hacer es inscribir el
instrumento en el registro
correspondiente, cuando lo inscriba el
instrumento se hace oponible erga omnes
pero acá voy a plantear la siguiente la inscripción en un
registro poner un doble efecto, un efecto
constitutivo o un aspecto declarativo.
El efecto constitutivo es cuando yo llego con el
instrumento al registro y lo ingresó, el
registro produce una doble situación un
doble efecto que al inscribiéndolo se
hace erga omnes y en ese acto
da nacimiento al derecho real, es
decir piensen en esto, yo compro un automotor, firmó
el 0 8, en el registro del 08 es el instrumento, perfeccionó el instrumentos
a través del modo suficiente que es la inscripción registral.
La inscripción registral produce el doble efecto la
creación del derecho real, entre las
partes y la oponible erga omnes, en cambio
si yo compro un inmueble, el inmbueble tiene una
particularidad distinta que por más que
sea un objeto registrable, la inscripción
es solo para generar un efecto
declarativo, es decir el efecto de la
inscripción es anoticiar a la sociedad
que yo soy dueño, ahora yo soy titular de
un derecho real desde qué momento desde
que se hizo la tradición posesoria, en
los inmuebles la tradición posesoria
genera y crea el derecho real entre las
partes, yo lo inscribo por el mero efecto de dar
a conocer a terceros, mientras que en los
automotores el derecho real se inscribe
 para generar el derecho real entre 
partes, para transformarme dueño y en ese
acto mismo cuando se inscribe dar
oponibilidad a terceros.
La publicidad siempre es
necesaria para dar a conocer de terceros
esa publicidad se puede dar a través de
los medios como son la tradición posesoria cuando el objeto no sea
registrable o a través de la inscripción
registral cuando el objeto sea
registrable, la oponibilidad erga omnes es
ni más ni menos que hacerlo público y
notorio anoticiar a la sociedad.
Transmisibilidad la regla los derechos
reales son todos transmisibles esto
quiere decir que todos los derechos
reales pueden transmitirse mortis causa
o por actos entre vivos, la transmisión
de un derecho real, la única manera de
de que no se pueda transmitir es que la
normativa específicamente establezca no
se puede transmitir, por ejemplo en su
ususfructo es un derecho lo que habilita
la transmisión del derecho real, pero
no lo habilita mortis causa, es decir que
si el usufructuario fallece es en su
usufructo no se traspasa a sus herederos, se
extingue directamente, es decir que
tenemos un caso determinado por la
normativa en donde no se pueden
transmitir los derechos reales, 1906 transmisibilidad
El articulo 1896 nos dice los derechos reales
nunca pueden ser creados judicialmente, prohibición de creación
legal, es decir ningún derecho real puede ser
creado por juez, en realidad ningún
derecho real puede ser creado de otra
manera no lo haya creado de la ley ,y aca
aclaró algo una cosa es crear lo
había declarado anterior, pero vuelvo a
explicar, la causa origen de un derecho
real es la ley, los derechos reales nacen
de la ley ahora la constitución o
transmisión de un derecho real por parte
de un particular se puede hacer por
estos medios que vimos son por título y
modo suficiente, por acto mortis causa, 
prescripción adquisitiva y casos en que la ley establezca.
Extinción de los derechos reales ¿cómo se extinguen
los derechos reales? en el artículo 1907
dice que hay maneras generales de
extinguir los derechos reales, es decir
que todos estas extinciones se aplican a
todos los derechos reales en general, ahí
tenemos por ejemplo si la destrucción
total, el objeto se destruye
totalmente y la ley no habilita la
reconstrucción, el derecho real que
alguien pudiera tener sobre ese objeto
se extingue, otra de las formas es por abandono, ¿como
abandono un derecho real? Bueno, renunció a
él mismo, ¿como renunció? de la misma
manera que lo tuve que adquirir, sino
tiene formalidad, no hay instrumento la
renuncia es por la mera pérdida de
intención sobre el objeto, ahora sí por
ejemplo el objeto es registrable, el objeto
fuese a registrarme como ser un inmueble
yo no puedo abandonarlo, yo sigo siendo dueño,
¿que tengo que hacer? una escritura de
renuncia y es objeto pasará a las arcas
del estado a través de la fiscalía de
estado por eso es una de las funciones
que tiene la fiscalidad estado
y por último si tenemos que losderechos
también se pudieron extinguir por
consolidación, los derechos reales pueden
ser sobre cosas propias o sobre cosas ajenas,
los derechos reales se extinguen por
consolidación, cuando un titular de un
derecho real sobre cosa ajena adquiere
un derecho real sobre cosa propia,
extingue por consolidación, se consolida
en su cabeza como si fuera una confusión los
derechos reales, es decir adquiere los
derechos que le faltaban para completar
a su derecho, obviamente está esta forma
de extinción sólo se da para los
derechos reales que son sobre cosas
ajenas, yo soy títere del derecho real
sobre cosas propias ya tengo las
amplias facultades por ende no tengo
forma de consolidar estas son más de esas
maneras generales y aplicarse a todos
los derechos reales, no así con cada derecho real en
particular tendrá una forma en particular o tendrá modos
específicos para extinguirse.