derechos reales 3

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DERECHOS REALES: Es la sección del Derecho, donde se regula el vinculo de las personas con las cosas 
Propias o Ajenas: 
▪ Sobre COSA PROPIA: Dominio/Condominio/Propiedad horizontal/Superficie/Conjuntos inmobiliarios/Tiempo 
compartido/ Cementerio privado. 
▪ Sobre COSA AJENA: Servidumbre/Uso/Habitación/Usufructo 
▪ De GARANTIA: Hipoteca/Prenda/Anticresis. 
 
DOMINIO: usar, gozar, disponer material y jurídicamente de una cosa dentro de los limites previstos por la 
ley 
FORAMAS DE ADQUIRIR EL DOMINIO 
1- APROPIACION: uno se puede apropiar de COSA MUEBLE NO REGISTRABLE ABANDONADA 
2- TRANSFORMACION: adquiero una cosa transformándola en otra (que impide que vuelva a la cosa original) 
3- ACCESION: Se adquiere dominio de la cosa que se adhiere natural o artificialmente (muebles o inmuebles) 
• ALUVION/AVULSION: situación en la que se adquiere dominio sobre lo que las fuerzas de la 
Naturaleza han adherido a mi terreno (Ej: la costa de mi terreno puede aumentar su superficie como 
consecuencia de un aluvión, un Tsunami puede traer una edificación de madera hasta mi terreno, adquiero el 
dominio de esa edificación). 
• EDIFICACION Y PLANTACION: El propietario de un terreno se convierte en dueño de lo que se planta o edifica 
en su terreno según estas situaciones: 
▪ En terreno propio con MATERIALES Y BUENA FE DEL EDIFICANTE: 
 El dueño del terreno adquiere lo edificado, pero le pagara los 
 Materiales al edificante. 
▪ En terreno propio con MATERIALES Y MALA FE DEL EDIFICANTE: 
 El dueño del terreno adquiere lo edificado sin pagar materiales y 
 El edificante pagara DAÑOS Y PERJUICIOS. 
 El propietario del terreno podría exigir que se demuela lo edificado a 
 Coste del edificante. 
▪ MALA FE DE AMBOS: El dueño del terreno adquiere lo edificado pero 
Debe indemnizar al edificante 
▪ Invasión en suelo ajeno: Se construye en el terreno propio, pero se 
Invade al lindero con parte de la edificación. 
Si hay mala fe del edificante el propietario del terreno invadido puede 
Solicitar la demolición y la indemnización por daños y perjuicios. 
En el resto de las situaciones: El invasor paga al invadido la franja de 
terreno y la adquiere. 
4-TRADICION: se adquiere la cosa cuando se la compra 
5- PERCEPCION DE FRUTOS: adquiero el dominio de los frutos de la cosa que poseo 
6- SUCESION: Adquiero dominio por ser heredero de un fallecido 
7-PRESCRIPCION: Adquiero dominio transcurrido un tiempo fijado por ley 
 
 
 
 
 
CONDOMINIO: Derecho de propiedad de varias personas sobre cosa común indivisa/las partes de los 
condóminos se presumen iguales salvo si la ley indica porciones diferentes en determinados casos. Cada condómino 
puede usar y disponer de la cosa sin alterar su sustancia y sin perturbar el mismo derecho de disposición del resto de 
los condóminos. 
 
MEDIANERIA: Es un condominio de indivisión forzosa perdurable 
Los propietarios de parcelas colindantes tienen obligaciones reciprocas de construir un muro de cerramiento forzoso 
de 3m altura, encaballado o no en el eje divisorio de predios, estable y aislante. 
 
Formas de adquirir DERECHOS DE MEDIANERIA. 
BASICAS: 
• Contribución para la construcción en común: ambos colindantes construyen desde el inicio el muro 
encaballado en el eje divisorio de ambas parcelas 
• Cesión de Derechos: Puede ser gratuita: cuando un colindante cede los derechos a su lindero sin exigir dinero. 
 Puede ser Onerosa cuando un colindante le vendo los derechos a su lindero. 
• Prescripción: adquiere los derechos de medianería transcurrido un tiempo establecido por ley. 
 Cuando transcurran 5 años de uso del muro, si el que construyo no reclama el pago de derechos, el lindero 
 Se libera del pago de derechos (por eso denominamos a esta situación PRECRIPCION LIBERATORIA). Luego 
 Para adquirir los derechos de medianería deberán transcurrir 20 años. 
ALTERNATIVAS: 
• Compensación: Adquiero los derechos de medianería cuando construyo a mi coste los sectores de muro que 
construyó originalmente mi lindero; y que por alguna razón no me sirven. Como pago la construcción, no pago 
los derechos sobre los polígonos de muro que yo haya re ejecutado. 
• Re adquisición: tras la abdicación (o abandono de los derechos de medianería), puedo re adquirir los derechos 
de medianería si paga (compra los derechos) como si nunca los hubiera tenido antes, a demás de pagar la 
franja de terreno que había perdido tras la abdicación. 
• Determinación del dueño de inmuebles colindantes: situación resultante de la venta de dos parcelas 
pertenecientes a un mismo propietario. Los nuevos propietarios de las parcelas adquirirán los derechos de 
medianería en los respectivos polígonos de superposición de uso. 
EXTINCION DE LA MEDIANERIA: 
• Muro condenable: el muro manifiesta deterioros en su estado de conservación, que lo torna peligroso para 
personas o bienes y se recomienda su demolición. 
• Abdicación: (Renuncia /abandono), el muro queda en condición de privativo (porque el que renuncia pierde a 
demás la franja de terreno donde el muro se asienta). 
• Confusión: Las parcelas linderas pertenecen a un mismo dueño/ o bien se produjo un englobamiento de 
parcelas (también pertenecerán a un mismo dueño) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Conjuntos inmobiliarios: 
Clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, empresariales o náuticos o cualquier otro emprendimiento 
urbanístico con destino de usos como vivienda permanente o temporaria o actividades laborales, comerciales. 
Todos los conjuntos inmobiliarios se someten a la normativa dispuesta para el derecho real de PROPIEDAD 
HORIZONTAL. 
Pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales; entre sí o con terceros conjuntos inmobiliarios. 
ELEMENTOS DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS: 
Cerramiento: CERRAMIENTOS/ CERCOS PERIMETRALES SEGÚN DISPOSICIONES DE LAS AUTORIDADES MUNICIPALES 
Partes comunes: (o de uso común) ACCESO, VIAS DE CIRCULACION /AREAS PARA ACTIVIDADES RECREATIVAS-
DEPORTIVAS Y SOCIALES/INSTALACIONES Y SERVICIOS COMUNES/ Y TODO SERCTOR O ELEMENTO CALIFICADO 
COMO TAL EN EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL 
Partes privativas: LA UNIDAD FUNCIONAL (con independencia funcional según su destino) 
Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes: 
Lugares y bienes comunes: 
Reglamento: Donde se establecen pautas de funcionamiento de sectores y uso por parte de terceros en caso de que 
los titulares de dominio de las unidades privativas, cedan temporalmente el uso de su unidad, Establece también el 
régimen de invitados que pudieran hacer uso de instalaciones y espacios comunes, estableciendo incluso aranceles 
para dicho uso. Establecerá sanciones a los titulares de unidades privativas que no cumplan con las disposiciones del 
reglamento 
Órganos de funcionamiento: Por ejemplo, un CONSEJO DE PROPIETARIOS 
Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. 
TIEMPO COMPARTIDO: 
Bienes afectados para uso periódico y por turnos para alojamientos, hospedaje, comercio, turismo. 
Si el bien es inmueble debe constituirse el gravamen formalizándolo con escritura pública. 
El bien afectado debe estar inscripto en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EN EL REGISTRO DE PRESTADORES Y 
ESTABLECIMIENTOS AFECTADOS AL SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO, (previo a toda oferta o promoción 
comercial) 
Figuras del tiempo compartido: 
EMPRENDEDOR: Establece régimen de utilización de cosas y servicios y controla el cumplimiento de obligacionesde 
la Administración 
USUARIOS: ejercer su derecho según destino. Responder por daños a la unidad de uso o áreas comunes, comunicar 
a la administración la cesión temporaria de sus derechos, abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del 
sistema y fondo de reserva 
ADMINISTRACION: Puede ser ejercida por el emprendedor o por tercero designado por el. Debe conservar los 
establecimientos, Verificar infracciones al reglamento de uso y aplicar sanciones. Llevar libros de contabilidad, 
Confeccionar y ejecutar presupuestos para recursos y gastos. Cobrar a los usuarios las cuotas. 
EXTICION DEL TIEMPO COMPARTIDO: 
• Vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación 
• En cualquier momento si no se han producido enajenaciones o si se rescindieron la totalidad de los contratos 
• Por destrucción o vetustez 
 
 
 
 
 
CEMENTERIOS PRIVADOS: 
Inmuebles de propiedad privada destinados a la inhumación de restos humanos 
Dicho inmueble afectado debe inscribirse en el Registro de la propiedad inmueble conjuntamente con el reglamento 
de administración y uso del cementerio. Luego de habilitado para este uso (comercial) por la municipalidad 
correspondiente, no podrá gravarse con derechos reales de garantía, 
ELEMENTOS/ FIGURAS: 
Reglamento de administración y uso: disposiciones de orden para el uso/ Establecer normativa sobre 
inhumaciones/exhumaciones/cremaciones y traslados. Establecer el canon por administración y 
mantenimiento/Establecer pautas sobre la construcción de sepulcros/Establecer normas de acceso y circulación por 
parte de visitantes/Constitución y funcionamiento de órganos de administración. 
Administrador: llevar un registro de inhumaciones y sepulturas y Llevar un registro de titulares de derechos de 
sepultura. Asegurar el funcionamiento de instalaciones y servicios que permitan ejercer los derechos de sepultura. 
Titular del derecho de sepultura: Puede inhumar/exhumar restos humanos/construir sepulcros en sus respectivas 
parcelas/utilizar los oratorios/abonar impuestos y tasas que se fijen sobre su parcela 
 
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables excepto por: expensas, tasas o impuestos 
correspondientes a estas mismas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PROPIEDAD HORIZONTAL: 
Derecho real que se ejerce sobre inmueble propio y otorga su titular la facultad de disponer de partes privativas y 
partes comunes de un edificio de acuerdo a lo que establece el Reglamento de Propiedad horizontal. 
ELEMENTOS / FIGURAS: 
UNIDAD FUNCIONAL: departamento/ oficina/local que tenga independencia funcional respecto del conjunto de 
espacios y que posee comunicación con vía pública a través de pasaje común. Pueden existir Unidades 
Complementarias (bauleras /guardacoches, etc) que sirven de uso a las unidades funcionales. 
La unidad funcional es considerada parte propia ( o privativa) y esta delimitada por los muros que lo separan de 
partes comunes y de otra unidad funcional, dichos muros pertenecen a las partes comunes. Los tabiques divisorios 
interiores que dividen locales de la unidad son partes privativas. 
COSAS Y PARTES COMUNES: son los lugares y elementos que pueden ser indispensables o no para el uso y 
funcionamiento según lo que establezca el reglamento de la propiedad horizontal. 
Como indispensables: Pasillos, techos, azoteas, terrazas, patios, estructura resistente del edificio, locales e 
instalaciones de servicios centrales, portería, vivienda del encargado, ascensores, escaleras, sanitarios o vestuarios 
para el personal que trabaja para el consorcio. 
Como no indispensables: Piscina, solárium, gimnasio, lavadero, SUM. 
PROPIETARIO DE LA UNIDAD FUNCIONAL.: puede disponer de su unidad de manera que puede enajenarla o 
constituir derechos reales sobre su unidad. Posee derecho de uso de las partes comunes conforme a su destino y 
esta obligado a permitir el acceso a su unidad con motivo de la reparación de partes comunes, conservar y reparar 
su propia unidad y abonar las expensas comunes y extraordinarias. 
CONSORCIO: conjunto de Propietarios de las unidades funcionales. Es la persona jurídica del consorcio y sus órganos 
de funcionamientos son LA ASAMBLEA Y EL CONSEJO DE PROPIETARIOS 
ADMINISTRADOR: Representante legal del consorcio con carácter de mandatario. Puede ser un propietario o un 
tercero Persona Humana o Jurídica. El primero esta designado en el Reglamento de la propiedad horizontal inscripto 
en el Registro de la propiedad inmueble y los sucesivos administradores serán nombrados en las sucesivas 
asambleas (pudiendo ser removidos sin causa). Tiene como obligaciones convocar a asamblea, recaudar fondos en 
concepto de expensas, representar al Consorcio en todas las actuaciones a Administrativas, nombrar y despedir al 
personal del consorcio con acuerdo de la asamblea convocada a tal efecto, custodiar todos los libros del consorcio y 
tiene derecho al cobro de honorarios. 
CONSEJO: Conjunto de propietarios designados a los efectos de convocar a Asamblea si el administrador no lo 
hiciere. Controlar aspectos económicos y financieros del consorcio autorizando al administrador disponer o no del 
fondo de reserva que pudiere haberse constituido. 
PERSONAL LABORAL: trabajadores dependientes del Consorcio (bajo relación de dependencia. 
Encargados/intendentes/mayordomos/, que mantienen en estado de conservación e higiene las partes comunes del 
edificio. 
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Regula la vida y funcionamiento del inmueble que debe estar inscripto 
en el Registro de la propiedad inmueble. Debe definir la determinación del terreno, de las unidades funcionales, 
enumeración de bienes propios del consorcio, enumeración de partes comunes, destino de las unidades funcionales, 
destino de las partes comunes, facultades especiales de las asambleas, formas de convocatorias a las asambleas, 
determinación de las mayorías necesarias para las distintas determinaciones y su forma de computarlas, plazo de 
ejercicio del administrador, facultades del consejo de administración. Este reglamento se puede modificar en 
Asamblea por mayoría de los DOS TERCIOS DE LOS PROPIETARIOS. 
ASAMBLEAS: reunión de consorcio, la cual se convoca con una orden del día ( motivo /asuntos a discutir y resolver), 
requiere de un presidente y un libro de actas de asamblea donde se dejara registro de lo discutido y resuelto 
durante la misma. Para convocarlas se requiere QUORUM (cantidad mínima de personas para deliberar) y MAYORIA 
(cantidad de votos necesario para resolver o aprobar una decisión) 
Hay ordinarias: una por año para discutir balance y recursos presentados por el administrador asi como la 
estimación de gastos para el próximo periodo, renovación de Consejo y /o confirmación de la administración. 
Hay extraordinarias: con el fin de tratar asuntos que se consideren urgentes, las convoca el administrador o un 
numero estipulado por reglamento las puede convocar. 
Asamblea judicial: como mínimo por el 10% de los propietarios en caso de que el administrador o el Consejo no las 
convoquen pueden solicitarle a un juez que la convoque, y podrá resolver con mayoría simple de los presentes o 
simplemente el juez resolverá de forma sumarísima. 
EXPENSAS: Conjunto de gastos que requiere el mantenimiento de las partes comunes incluyendo los salarios del 
personal dependiente del Consorcio y honorarios del administrador. 
 
TIPOS DE MAYORIAS REQUERIDAS SEGÚN LOS ASUNTOS A RESOLVER: 
UNANIMIDAD: para aprobar mejoras u obras nuevas sobre partes comunes (que pudieran modificar 
sustancialmente al edificio, aumentar su superficie cubierta, cambiar destino de locales, modificar la fachada etc) 
MAYORIA QUE REPREESNTE LA MITAD DEL VALOR DEL EDIFICIO: para resolver que se hace con el edificio en 
caso de graves deterioros, si hubiere que resolver demolición y venta del terreno. 
MAYORIA DE LOS DOS TERCIOS: para resolver la modificación de reglamento.MAYORIA DE LOS PROPIETARIOS. Para resolver mejoras y obras en partes comunes que no modifican 
sustancialmente al edificio. (Pintar patios, pintar envolvente del edificio, modificar el hall de acceso, etc) 
MAYORIA DE LOS PRESENTES. Para la resolución en Asamblea judicial. 
Formas de extinción de la propiedad horizontal: 
CONFUSION: Cuando alguien se transforme en el propietario de todas las unidades funcionales 
DESAFECTACION: Por decisión unánime del consorcio o por resolución judicial el inmueble deja de estar afectado al 
derecho real de propiedad horizontal. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUPERFICIE: 
Derecho real temporario que se constituye sobre inmueble ajeno y que faculta al titular de este derecho disponer 
del derecho de plantar, forestar o construir en terreno ajeno. 
PLAZOS: Se establecen por contrato y si así no fuera establecido; los máximos son 70 años para construcciones / 
50 años para forestaciones, plantaciones 
Facultades del superficiario: plantar, construir en sector de superficie de terreno ajeno o en la totalidad del 
mismo, constituir derecho real de propiedad horizontal, o constituir hipoteca si lo necesita para construir. 
Facultades del titular de dominio: Conserva su derecho de dominio en cuanto a lo que implica uso, goce y 
disposición, pero sin perturbar el derecho del superficiario. Hará suyo lo construido cuando se extinga el derecho 
real de superficie. 
Extinción: 
• Por renuncia expresa del superficiario (no queda liberado de las obligaciones legales o contractuales). 
• Cumplimiento de plazo establecido en el contrato 
• Por el no ejercicio durante 10 años ininterrumpidos en caso de construcción/ o 5 años en el caso de Plantación. 
USUFRUCTO: 
Derecho real que permite al usufructuario disponer del bien de otro sin alterar su sustancia; pudiendo constituirse 
sobre bien mueble o inmueble (o sobre un derecho). 
El usufructuario puede constituir derechos reales de Servidumbre, anticresis, uso y habitación 
Puede constituir USUFRUCTO: 
• Un titular de dominio 
• Un superficiario 
• Un titular de PH 
Se puede constituir mediante contratos privados o por escritura publica si los usufructuarios fuesen menores 
Previo a la constitución del usufructo el futuro usufructuario deberá dar pruebas de que conservará y restituirá el 
bien. Generalmente se deja constancia del estado de la cosa objeto de usufructo en un inventario. 
El usufructuario puede efectuar mejoras, pero no tiene derecho a reclamar su pago. 
Extinción: 
• Puede ser vitalicio si se constituye a favor de Persona humana. O se extinguirá cumplido el plazo establecido por 
contrato. 
• 50 años como plazo máximo si se constituye a favor de Persona jurídica, o se extinguirá cumplido el plazo 
establecido por contrato o si se extingue la persona jurídica. 
USO: 
Derecho de usar, gozar, disponer jurídicamente de cosa ajena pero solo podrá ser usuario una PERSONA HUMANA. 
Usuario: 
• No puede constituir derechos reales sobre la cosa objeto de uso. 
• Los acreedores no pueden embargar el fruto del objeto del uso si es condición vital para el usuario. 
 
HABITACION: 
Derecho real que permite al Habitador; Vivir en inmueble ajeno sin alterar la sustancia. (en todo o en parte de ese 
inmueble). 
• Se constituye solo a favor de Persona humana 
• El habitador no puede constituir derechos reales sobre el inmueble objeto de habitación 
• El inmueble objeto de habitación no es embargable por acreedores 
 
SERVIDUMBRE: 
Derecho real que se establece entre dos inmuebles y que permite a uno de estos (DOMINATE), servirse del otro 
inmueble (SIRVIENTE). 
Servidumbre real: 
A favor de un inmueble dominante 
Se presumirá perpetua si el plazo no esta establecido en el contrato de constitución. 
Perdura frente a cambio de titulares de dominio del inmueble. 
Servidumbre personal: 
Constituida a favor de personas/ se presume vitalicia si en el contrato de constitución no se especifica plazo. 
Otra clasificación de las servidumbres 
• Legales: impuestas por la ley/ obligatorias/ Por ej. La servidumbre de paso 
• Administrativas: Se constituyen para satisfacer un interés público/ pueden ser reales o personales/por ej.: 
Electroducto. 
• Continuas: Se ejercen sin necesitar de una acción humana/pueden ser Reales/ personales/pueden ser 
administrativas/ por ej.: acueducto, electroducto 
• Discontinuas: Se ejercen mediante acción humana, por ej.: paso/pueden ser reales, personales, administrativas 
• Positivas: el dominante puede hacer/el sirviente permite hacer al dominante 
• Negativas: el sirviente no puede hacer para que el dominante pueda hacer. 
• Accesorias: Servidumbres necesarias para garantizar el ejercicio de una servidumbre principal. Por ej: una 
servidumbre principal de electroducto requiere que se constituya una servidumbre de paso para mantenimiento 
del electroducto. 
• Aparente: Se manifiestan signos visibles del ejercicio de la servidumbre. Por ej.: electroducto 
• No aparente: no se manifiestan signos visibles del ejercicio de la servidumbre. Por ej.: la servidumbre de vistas, 
no hay signos visibles de que el sirviente no puede edificar en altura. 
• Forzosa: Es inexorable afectar el bien a esa servidumbre. Por ej: paso, electroducto, acueducto