Las Obligaciones ambulatorias en el Codigo Civil y Comercial de la Nacion

Vista previa del material en texto

Título: Las obligaciones ambulatorias en el Código Civil y Comercial de la Nación
Autores: Parellada, Carlos A. - Furlotti, Silvina del Carmen - Quirós, Pablo O.
Publicado en: LA LEY 22/10/2020, 22/10/2020, 1
Cita Online: AR/DOC/3075/2020
Sumario: I. Planteo de la cuestión.— II. Denominaciones.— III. Concepto.— IV. Discusión acerca de la
existencia misma de las obligaciones propter rem.— V. Caracteres.— VI. Polémica sobre la extensión de la
responsabilidad del adquirente.— VII. La facultad de abandonar la cosa.— VIII. La cuestión de la recepción de
las obligaciones propter rem en el Código Civil y Comercial de la Nación.
La obligación propter rem es un recurso del legislador, utilizado en protección del ejercicio regular de los
derechos, mediante el cual se contempla la necesidad de obligar a los sujetos que tienen en uso y goce de la cosa
a prestaciones relacionadas con la detentación de ella.
(*)
(**)
(***)
I. Planteo de la cuestión
Señala Alicia Puerta de Chacón que el tema de las llamadas obligaciones propter rem "importa transitar por
las zonas más pantanosas de los derechos patrimoniales" (1). Quizás una manifestación de la complejidad es la
consecuencia de las particulares regulaciones que hace el legislador en pos de resolver con justicia y practicidad
situaciones determinadas. La finalidad de este tipo de obligaciones es que, en lugar de estar ligadas únicamente
a las personas —acreedor o deudor—, se las vincule primordialmente a la situación en que se encuentran con
relación a una cosa. Así, por ejemplo, si hay que construir un muro medianero entre dos terrenos vecinos, o si
hay que repararlo porque se ha deteriorado por causas naturales, cualquiera de los propietarios de los terrenos
puede contratar la construcción o reparación, y su vecino deberá contribuir a los gastos que efectúe. El vecino
que ha encargado la obra puede pedir al vecino que se beneficia con ella la contribución a los gastos realizados
en la medida del beneficio —determinada por las normas que se estudian en el curso de los Derechos Reales,
arts. 2014 y ss., Cód. Civ. y Com. de la Nación—. La obligación del vecino lindero de reembolsarle la mitad de
los gastos efectuados por quien encomendó la obra es —en principio— una obligación sujeta al régimen común
de las obligaciones. Asimismo, el vecino contratante de la obra con el constructor responde con todo su
patrimonio frente a su cocontratante.
Por su parte, el reembolso que debe el vecino no encomendante, en virtud de la ley —art. 2014, Cód. Civ. y
Com. de la Nación—, también está sujeto al régimen común de las obligaciones y, por ello, responde con todo
su patrimonio al vecino encomendante. En caso de que el vecino contribuya a los gastos, el muro será
medianero hasta la altura de tres metros.
Ahora bien, el caso que nos interesa es aquel en que el vecino no encomendante no efectúa el reembolso de
los gastos realizados por su vecino (el que encomendó la obra) y transmite la propiedad de su terreno a otra
persona, el tercero adquirente del fundo, que, en su carácter de sucesor particular (2), está obligado a contribuir.
O sea, la obligación del vecino que no adquirió la copropiedad por no haber pagado la medianería se traslada a
la cabeza del adquirente y, en consecuencia, en virtud de la ley, es deudor de lo que debía su antecesor. Estamos
ante un caso en que una obligación de reembolsar los gastos que pesaba sobre el vecino no contribuyente pasa a
su sucesor a título particular (el adquirente del inmueble). Así, esta obligación se traslada por imperio de la ley
de un deudor a otro diverso, pues este último titulariza la relación real que antes titularizaba el vecino originario
deudor de la contribución.
La diferencia entre el régimen de esta obligación de contribución —según su especial regulación legal— y
el régimen de lo que denominamos la obligación común y corriente es notable.
En el régimen común, los sucesores particulares de una cosa adquirida cuyo precio se ha pagado en cuotas
no revisten, en virtud de su adquisición, el carácter de deudores que revestían sus antecesores, ni estos quedan
liberados frente al cocontratante que les vendió concediéndole crédito por la posterior transmisión de la cosa a
un tercero. Por ejemplo, si una persona compra una cosa en cuotas y antes de cancelarlas la vende a otra
persona, esta última no reviste el carácter de deudor del vendedor por las cuotas adeudadas, en tanto el derecho
personal (a pesar de la transmisión de la cosa vendida) sigue vinculando al comprador y vendedor originarios
hasta la extinción de la obligación que tuvo como fuente "ese" contrato de compraventa.
En cambio, el régimen especial de la obligación de contribución —como ejemplo de uno de los regímenes
especiales— establece que la obligación pendiente de cumplimiento por el antecesor se traslada de la cabeza del
Documento
© Thomson Reuters Información Legal 1
transmitente a la del adquirente. Por ello, decimos que la obligación deambuló, dado que el carácter de deudor
está ligado —por la ley— al carácter de titular o poseedor de la relación real con la cosa transmitida, en virtud
de que el art. 2027 establece que "los condóminos" están obligados a dicha contribución; el adquirente del
terreno vecino, por imperio de la disposición legal citada, al entrar en la categoría de propietario del fundo
vecino, se constituye en deudor de la obligación de contribución que tenía su antecesor, que le transmitió el
derecho real de propiedad sin haber cumplido la obligación de contribuir.
II. Denominaciones
Estas obligaciones "especiales", que se encuentran vinculadas legalmente a la titularidad de una relación de
señorío o de poder con una cosa, y cuyo carácter de deudor o acreedor está determinado por esa relación,
reciben varias denominaciones. Algunos autores las denominan "obligaciones reales", pues las consideran una
categoría intermedia entre los derechos personales y los reales. En cierta medida, esta forma de designarlas
encierra una incógnita, pues: ¿son obligaciones? ¿son reales? Si son obligaciones no pueden ser reales, pues las
obligaciones son, por su naturaleza, personales. Tal designación pretende transmitir que son obligaciones, en
tanto su objeto es una conducta valorable patrimonialmente, pero que el sujeto está determinado por su relación
con una cosa, o es condómino, usufructuario o poseedor de una cosa.
Otra parte de la doctrina las designa "obligaciones propter rem" (3), utilizando terminología que tiene
conexión con el derecho romano.
Otros autores las denominan "obligaciones ambulatorias" (4) o "cabalgantes", por tener esa característica
especial de "deambular" o "cabalgar" de una cabeza a otra, ligadas a la relación real de titularidad o posesión, o
sea, de transmitirse juntamente con esa relación real.
III. Concepto
El maestro Alsina Atienza —quien las ha estudiado en profundidad— las conceptualiza como las
"obligaciones que descansan sobre determinada relación de señorío sobre una cosa y nacen, se desplazan y se
extinguen con esa relación de señorío" (5).
Busso, por su parte, dice que "son aquellas que incumben al propietario o poseedor de una cosa, en cuanto
tal, y en consecuencia basta la cesación de la calidad de propietario o poseedor para quedar liberado del débito"
(6).
Las definiciones citadas son correctas, pero poco dicen de los elementos de la obligación, con relación a las
particularidades de las propter rem.
Por ello, preferimos conceptualizarlas de la siguiente forma: "Las obligaciones reales o propter rem, son el
deber jurídico específico que se impone a un sujeto determinado en virtud de una relación real que tiene con una
cosa, en razón del cual debe observar una conducta patrimonialmente valorable a favor de otro sujeto
determinado por esa misma circunstancia, que puede o no tener un interés económico y que le confiere a este
otro sujeto un derecho subjetivo al comportamiento del primero".
Estas obligaciones no presentan ninguna característica especial en cuanto a su objeto —que es igual que en
laobligación común u ordinaria—, que es una conducta consistente en dar, hacer o no hacer. La particularidad
radica en la determinación del sujeto activo y/o pasivo, que se encuentra señalado por la relación real que tiene
con una cosa.
La posición que deben ostentar los sujetos no es —necesariamente— la de ser titulares de un derecho real
(propietario), sino que lo que importa es la relación real con la cosa, que puede ser tenencia o posesión, según
los casos.
IV. Discusión acerca de la existencia misma de las obligaciones propter rem
Ante normas que establecen una regulación tan diferente de la que rige la obligación común u ordinaria, la
doctrina, enrolada desde antiguo en la postura dualista de los derechos, debatió sobre la existencia o inexistencia
de ciertas obligaciones que presentaban características especiales, dado que se presentan vinculadas a una
relación de señorío que una persona mantiene con una cosa —lo que las asemeja a los derechos reales—, pero
que obligan a una prestación económicamente valorable —como sucede en los derechos personales—.
— Una parte de la doctrina sostuvo que ese tipo de obligaciones contradecía la distinción entre los derechos
personales y los derechos reales, desdibujando las diferencias entre ambas especies de los derechos
patrimoniales, por lo que entendía teóricamente imposible que una obligación descansara en una relación directa
con la cosa (Freitas, Marcadé, Ortolán).
— Otro sector, en cambio, aceptó su existencia. Sostuvo que si bien las obligaciones propter rem tienen
como antecedente la relación de señorío de un sujeto con una cosa, su objeto no deja de ser una prestación de
Documento
© Thomson Reuters Información Legal 2
contenido patrimonial que genera el crédito, y consecuente débito, entre dos sujetos distintos y determinados,
por lo que no podía negarse que eran obligaciones y que estaban acopladas a una relación de señorío (posesión o
dominio) (Messineo, Puig Brutau, Toullier, Zachariae, Aubry y Rau, Michon, Carbonnier y los hermanos
Mazeaud).
La polémica se complicaba, dado que, entre los autores citados en la segunda posición reseñada, se
evidenciaba una confusión al incluir —como obligaciones propter rem— otras situaciones en las cuales no
había prestación económicamente valorable, o que se producían a raíz de una transmisión por causa de muerte,
como sucede con el efecto expansivo de los derechos reales y las normas sucesorias en materia de derechos
personales (7). La confusión resultaba de la dualidad de efectos de las relaciones reales (el llamado antecedente),
ya que ellas originan el nacimiento de deberes tanto generales como específicos (8). Precisamente, porque en la
obligación propter rem la relación de señorío es uno de los elementos que tiene en cuenta el legislador para
imponer un deber específico, o sea, una obligación. Pero, a la vez, la relación real tiene el carácter de absoluta,
por lo que también origina el deber general de ser respetada por el resto de la comunidad. Allí la dualidad que se
presenta —deber general y deber específico— debe ser respetada, y el legislador impone —además— a su
titular activo o pasivo una obligación de dar, de hacer o de no hacer.
En el Código de Vélez, partiendo del análisis de los casos de obligaciones reales indubitados, podíamos
advertir que la cosa respecto de la cual se ostenta una relación de señorío, o es común a los titulares activos y
pasivos (p. ej., son condóminos) o es la base donde descansa el ejercicio de un derecho del acreedor (p. ej.,
medianería) o incide en las relaciones de vecindad.
En definitiva, la obligación propter rem es un recurso del legislador, utilizado en protección del ejercicio
regular de los derechos, mediante el cual se contempla la necesidad de obligar a los sujetos que tienen el uso y
goce de la cosa a prestaciones relacionadas con la detentación de ella.
V. Caracteres
Los caracteres de estas obligaciones no son pacíficos en la doctrina tradicional, y son menos uniformes bajo
la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación.
Al no tener una regulación integral, deben deducirse de los casos consagrados, y como cada uno de ellos
tiene particularidades es difícil encontrar sus caracteres esenciales y distinguirlos de los accesorios, que en
algunos casos se encuentran presentes y en otros, ausentes.
Entre los esenciales se encuentran:
a) Se trata de obligaciones cuyo régimen —como obligaciones propter rem— deriva de la ley; en tal sentido,
se dice que son ex lege (9). Este carácter implica que, si una obligación no tiene establecido por las normas
legales los caracteres propios de la obligación propter rem, se trata de una obligación común u ordinaria. De ello
se colige que se trata de un régimen excepcional.
Cuando la obligación es propter rem pasa del transmitente —acreedor o deudor— al adquirente —sucesor
particular de aquel— sin que exista cesión del crédito ni una asunción de la deuda; la transmisión produce
—ope legis, por efecto de la ley— el traspaso del crédito o de la obligación adunada al traspaso de la propiedad
o de la posesión.
b) El crédito-deuda —como cualquier otro— debe tener una causa-fuente que la ha originado. Así, los
gastos de conservación de la cosa que se han realizado, la construcción o la reconstrucción de la pared
medianera, etc. Solo una obligación que ha nacido puede deambular de la cabeza en la que nació a la de otra
persona.
c) Acreedor o deudor titularizan el crédito o el débito en virtud de la relación real en la que se encuentran, o
sea, por ser propietario o poseedor de la cosa.
d) El crédito-deuda se transmite junto a la posición que ocupa el titular activo o pasivo de la obligación
—por efecto de la ley— juntamente con la transmisión de la relación de señorío. En esta circunstancia radica su
carácter ambulatorio, ya que la obligación deambula junto con los cambios que se produzcan en la titularidad o
ejercicio de la relación real; en la titularidad, cuando el sucesor de un condómino que era deudor pasa a ser
deudor de la obligación que pesaba sobre su autor; en el ejercicio, cuando se trata de un poseedor que deja de
serlo, entrando otro en la posesión de la cosa.
Un carácter que hoy se presenta como polémico es el de la extensión de la responsabilidad de aquel a quien
la obligación se transmite, según analizaremos en adelante.
En los regímenes de las obligaciones ambulatorias reguladas en el Código Civil y Comercial de la Nación
parece tener carácter accidental, ya que en algunos casos concurre y en otros no la facultad del deudor originario
Documento
© Thomson Reuters Información Legal 3
o sucesivo (deudor propter rem) de abandonar la cosa y, consecuentemente, perder el carácter de deudor por
haberse desprendido de la relación real, o sea, dejar de estar obligado, liberarse, por no ser poseedor ni titular de
la relación real. Esta facultad existe en algunos casos y en otros está expresamente vedada por las reglas legales
establecidas para los casos particulares. Por ello, hay autores que hablan de obligaciones propter rem en sentido
estricto, cuando el transmitente tiene derecho de abandonar y por ese medio liberarse (10), y otros dicen que
existen obligaciones propter rem con derecho de abandono y sin él (11).
VI. Polémica sobre la extensión de la responsabilidad del adquirente
Las dudas sobre la extensión de la responsabilidad de los implicados en la obligación propter rem o
ambulatoria existieron siempre en el derecho argentino.
En efecto, se sostenían dos opiniones:
— Un primer criterio entendía que las obligaciones que hubieran nacido con anterioridad a la adquisición
del adquirente pesaban sobre el transmitente; las que nacieran después no pesaban —obviamente— sobre el
transmitente, sino sobre el adquirente. Si una disposición legal establecía que las anteriores a la adquisición
pasaran al adquirente, podía este responder con la cosa o con todo su patrimonio. Ahora bien, como ese traspaso
es una excepción al régimen general de las obligaciones, podía ser interpretado restrictivamentey aplicarle
analógicamente el art. 3266, Cód. Civil, según el cual la responsabilidad del adquirente quedaba limitada a la
cosa recibida. Era el criterio sostenido por Alsina Atienza y, con pequeñas variantes, por Gatti (12).
— Otro criterio sostuvo Jorge H. Alterini, al decir que el deudor propter rem, fuera el transmitente o el
adquirente, respondía con todo su patrimonio, fueran nacidas antes o después de la transmisión (13). Decía el
maestro capitalino, en su voto en el plenario "Dodero", refiriéndose al art. 3266 del Cód. Civil, en cuanto
limitaba la responsabilidad del sucesor particular a la cosa: "El vocablo 'obligaciones' no está allí empleado en
su sentido técnico, sino en el de 'deber' genérico". Con ese término se incluían los diversos supuestos de
reipersecución como los casos de venta a non domino, las cargas reales y ciertas acciones personales con efectos
reipersecutorios.
El Proyecto de 1998, al tratar la transmisión de los derechos —tít. X del Libro Segundo— pretendió fijar un
"régimen de principio para las denominadas obligaciones reales" (14), sin perjuicio de su posible desplazamiento
por normas puntuales; así, se proyectó el numeral 403, con la siguiente redacción:
Art. 403: "Obligaciones. El sucesor universal y el particular suceden a su causante en las obligaciones que
tienen causa en la titularidad del derecho real, o de la relación real transmitidos; pero el sucesor particular
responde solo con la cosa sobre la cual recaen el derecho real o la relación real. El autor queda liberado, salvo
estipulación o disposición legal".
La norma proyectada era muy parecida a la del art. 1937 del Cód. Civ. y Com. de la Nación, pero la actual
hace referencia a las obligaciones inherentes a la posesión, en lugar de referirse —como la anterior— a las que
tienen causa en la titularidad del derecho real o de la relación real.
Los nuevos textos del Código Civil y Comercial de la Nación no han logrado una claridad que permita
superar esta polémica.
En efecto, las discrepancias subsisten, pues no hay una solución clara y expresa a la cuestión de si la norma
similar al art. 3266, Cód. Civil, contenida en el Código vigente —o sea, el art. 1937— es aplicable o no a las
obligaciones cuyos sujetos aparecen determinados por una relación con la cosa. Pero, además, la inclusión de la
segunda parte de la norma, en cuanto menciona como efecto natural de la transmisión la liberación del
antecesor, complica la interpretación. La disposición vigente reza:
Art. 1937, Cód. Civ. y Com. de la Nación: "Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular
sucede a su antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular
responde solo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o
disposición legal".
Comentándola, señala Cossari que presenta muchas dificultades que se han de proyectar en su aplicación (15)
. Acierta el autor, pues ha originado dos opiniones continuadoras de las ideas que se han sostenido
anteriormente:
— Una parte de la doctrina sostiene que esa norma está vinculada a los arts. 1932 y 1933, Cód. Civ. y Com.
de la Nación, y que se refiere a los derechos y deberes generales inherentes a las relaciones de señorío o de
poder. En orden a los derechos, se refiere al ejercicio de las servidumbres activas y a exigir el respeto de los
límites de su dominio. En cuanto a las obligaciones, se mencionan las de restituir la cosa al propietario, soportar
el ejercicio de otros derechos reales —cargas reales—, etc., y que no resulta aplicable a las obligaciones reales o
Documento
© Thomson Reuters Información Legal 4
propter rem (16). En este último aspecto, señalan que, si se aplicara a ellas, se habría adoptado una solución que
no postulaba ningún criterio doctrinal en vigencia del Código derogado (17).
— Otro criterio entiende que ella se refiere especialmente a las obligaciones propter rem. Ese criterio se
apoya en que las cargas reales están regladas en el art. 1933, por lo que no se refieren a ellas. Desde este ángulo,
se sostiene que la norma del art. 1937 está destinada precisamente a poner fin a la discusión acerca del alcance
de la responsabilidad en las obligaciones propter rem, que —ahora— se consagra intra rem —o sea, solo con la
cosa recibida— para el sucesor a título particular (18).
Enrolarse en una u otra interpretación es fundamental, pues determina cuál es la extensión de la
responsabilidad de aquel a quien pasa la obligación propter rem nacida en cabeza del antecesor.
— Para el primer criterio interpretativo, ambos —antecesor y sucesor particular— responden con todo su
patrimonio (19).
— En cambio, para el segundo, el sucesor particular responde únicamente con la cosa por las obligaciones
nacidas en cabeza de su antecesor, salvo que la ley disponga que el sucesor responde con todo su patrimonio (20)
.
Pero la trascendencia de la interpretación crece cuando la norma establece como principio que el antecesor
se libera, salvo estipulación o norma legal en contrario.
Según ese párrafo —que se aduna al texto del viejo art. 3266, Cód. Civil—, la liberación del transmitente se
produce como efecto natural de la transmisión, salvo dos circunstancias obstativas de su producción: la
estipulación de las partes o una norma legal que excluya tal efecto.
La estipulación solo puede tener alcance entre las partes estipulantes, o sea que es inoponible a terceros (21).
De ese modo, su alcance es limitado y solo tiene trascendencia frente a una posible repetición que pretendiera el
adquirente frente a quien le ha transmitido la cosa.
En cuanto a la referencia a la disposición legal que excluya la liberación del transmitente, cabe señalar que
es lo que sucede en la mayor parte de las obligaciones propter rem que se han regulado en el nuevo Código
(arts. 1991, 2028 —en los dos supuestos en que lo veda—, 2049, párr. 1º, y 2123).
Ciertamente, el aspecto más delicado es el de la extensión de la responsabilidad. Si la norma del art. 1937,
Cód. Civ. y Com. de la Nación, es una norma general aplicable a todas las obligaciones inherentes a la posesión,
tal como resulta de su letra, que utiliza el término técnico "obligaciones", los deudores propter rem sucesivos
tendrían una responsabilidad limitada a la cosa, o sea, al valor de la cosa, y no responderían con los demás
bienes de su patrimonio. El traspaso de la obligación del antecesor al sucesor particular provocaría que el
acreedor viera disminuida su garantía por la transmisión ocurrida, pues los deudores originarios respondían con
todo el patrimonio, y el sobreviniente, solo con la cosa. Es cierto, también, que como generalmente no se libera
al transmitente —salvo en el caso de la medianería (22) —, la solución no sería írrita. El acreedor seguiría
garantido como estaba antes de la transmisión y por efecto del traspaso de la obligación al adquirente se le
agrega la garantía intra vires del sucesor.
En cambio, si el art. 1937 no resultara aplicable a las obligaciones propter rem, sino únicamente a los
supuestos del art. 1933, Cód. Civ. y Com. de la Nación, la responsabilidad de los sucesivos deudores propter
rem sería siempre ilimitada y responderían con todo su patrimonio, como sucede, en general, con las
obligaciones.
En nuestro criterio, esta última solución hubiera sido preferible, como bien lo postulan Pizarro y Vallespinos
(23) para asegurar mejor la situación del acreedor, pero no parece ser la del Código vigente.
A los efectos interpretativos, hay que tener en cuenta:
— De haberse pretendido consagrar el criterio amplio de extensión de la responsabilidad del deudor, lo
lógico hubiera sido no repetir el texto del art. 3266 y mucho menos agregar el párrafo final referido a la
liberación del autor —que proviene del art. 403 del Proyecto de 1998—, que se trataba de una norma destinada
a reglar las obligaciones reales, según surge de los propios fundamentos de aquel Proyecto.
— La responsabilidad intra vires del sucesor no perjudicaal acreedor, en los casos en que el transmitente no
se libera, pues en esos casos —que son ahora la mayor parte de los supuestos de obligaciones propter rem o
ambulatorias— esa responsabilidad se aduna a la del transmitente, que continúa respondiendo con todo su
patrimonio.
Finalmente, no puede soslayarse que la solución de la responsabilidad limitada a la cosa comprende solo a
las obligaciones que no han nacido en la cabeza del sucesor particular y que no se combina con la liberación del
anterior, sino en el caso del cerramiento, en virtud de la expresa disposición legal del art. 2028, in fine.
Documento
© Thomson Reuters Información Legal 5
VII. La facultad de abandonar la cosa
En la doctrina hay autores que piensan que la obligación propter rem es tal únicamente si el deudor tiene
derecho de abandonar la cosa, y ese abandono lo libera (24). Para quienes así piensan, si el deudor carece del
derecho de abandonar, la obligación no es propter rem.
Conviene hacer algunas aclaraciones al respecto. Hay dos tipos o clases de abandono:
— El abandono abdicativo, que es aquel en que titular de la relación real se aparta de ella. Deja de ser titular
del derecho real sobre la cosa o abandona la posesión y, consecuentemente, deja de ser deudor o acreedor. Se
desentiende de la cosa y se desprende del crédito-obligación. Para que sea oponible a terceros —el acreedor de
la obligación—, este deberá ser expreso e inscripto en el Registro de la Propiedad, si se trata de inmuebles (25).
— El abandono traslativo, que es aquel en que el titular de la relación real renuncia a la titularidad, pero a
favor de un destinatario que la recibe.
La concepción de que faltando el derecho de abandono no hay obligación liga íntimamente al derecho real y
al crédito-obligación. Por ello, la vinculación con la cosa determina el ingreso y el egreso en el
crédito-obligación. El abandono abdicativo llevaría a la liberación del deudor originario y, si no tiene tal efecto,
no nos hallaríamos ante una obligación propter rem. En cambio, obviamente, respecto de las obligaciones que
nazcan con posterioridad a su abdicación él resultará ajeno, pues no es propietario ni poseedor de la cosa que ha
abandonado, excepto que una disposición se lo impida, o sea, que la ley lo mantenga vinculado a la obligación
no obstante su voluntad de desvincularse de la cosa.
El abandono traslativo, en cambio, es igualmente liberatorio para las obligaciones que tengan causa
sobreviniente al abandono. En este caso, el abandono del deudor a favor del acreedor, en verdad, es una "dación
en pago" del derecho al que renuncia en sustitución de la prestación a la que estaba obligado por ser propietario
o poseedor, que la ley le permite sin requerir el consentimiento del acreedor.
Lo explicaba bien el maestro Moisset de Espanés (26), que sostiene que se trata de una dación en pago que
deriva de la ley, porque, a diferencia de lo que ocurre en la extinción de las obligaciones por la dación en pago
(que debe ser consentida por el acreedor; si no la consiente, no hay dación en pago), aquí el deudor entrega o
ejecuta una prestación distinta de la que estaba comprometido a realizar, y el acreedor no puede oponerse.
Ejemplo de esta situación es lo que sucede en el supuesto regulado en los arts. 2028/2029, Cód. Civ. y Com. de
la Nación, ya que el condómino que no contribuye a los gastos realizados sobre la medianera puede abandonarla
a favor del condómino —excepto cuando forme parte de una construcción que le pertenece o la deuda devenga
de un hecho propio—, que pasa a ser propietario exclusivo de la pared o muro. En el caso del abandono
traslativo, no se trata del simple caso de que el obligado abandona y se libera, sino que ese abandono de la cosa
a favor del acreedor constituye una dación en pago.
Desde nuestro ángulo, negar el carácter de obligación propter rem a la que no tiene derecho de abandono es
más una discusión terminológica que esencial. Es que —como hemos sostenido supra— lo que la define es el
carácter ambulatorio, no la posibilidad de abandonar, y ello depende del régimen especial al que se ha sometido
cada uno de los casos legislados. En el mismo sentido se pronuncia Silvestre, sosteniendo que "la facultad de
liberarse de la obligación por el abandono de la cosa, no resulta esencial para la configuración de la obligación
propter rem" (27).
VIII. La cuestión de la recepción de las obligaciones propter rem en el Código Civil y Comercial de la
Nación
En general hay coincidencia en que esta categoría de obligaciones ha sido receptada por el nuevo Código
(28), aunque no las regula de una manera orgánica (29). Poco ha cambiado en tal sentido la situación que
teníamos antes del nuevo Código: siguen existiendo discrepancias acerca de cuáles son las obligaciones
ambulatorias, reales o propter rem.
Así, Ossola sostiene que pertenecen a la categoría de obligaciones propter rem en sentido estricto: a) el muro
medianero, y b) el cerramiento forzoso rural. Según su criterio —que compartimos—, a ellas se les aplica el art.
1937, Cód. Civ. y Com. de la Nación, en lo que hace tanto a la liberación del deudor como a la limitación de la
responsabilidad.
En cambio, pertenecerían a la categoría de obligaciones ambulatorias sin derecho de abandono: a) la del
condómino de contribuir a los gastos de conservación y mejoras de la cosa común; b) las expensas comunes de
la propiedad horizontal y sus asimilados; y c) las del superficiario. A estas no se aplica el art. 1937, Cód. Civ. y
Com. de la Nación, en cuanto a la liberación del autor de la transmisión, pues precisamente en esos casos hay
una previsión legal que impide la liberación por abandono; sin embargo, se les aplica la limitación de la
responsabilidad a la cosa.
Documento
© Thomson Reuters Información Legal 6
Por ello, creemos que más importante que la designación —si es o no obligación propter rem— ha de ser el
análisis de los casos para establecer si se ha apartado del régimen de las obligaciones ordinarias, comunes o
simples, y que se produzca por efecto legal la transmisión de la obligación desde quien se desprende de la
relación real hacia el adquirente. Pasamos a dicho análisis:
— Obligación de cercamiento urbano, reconstrucción del muro medianero y cerramiento rural (arts. 2018,
2022, 2023, 2024, 2027, 2028, 2030, 2031 y 2032, Cód. Civ. y Com. de la Nación); en este caso se reconoce el
derecho de abandono traslativo de quien no contribuye a los gastos a favor del acreedor que los ha realizado. Si
no abandona, el colindante deudor responde con todos sus bienes frente al que efectuó los gastos. El adquirente
a quien se transmitió adeudando aquellos gastos hechos por su vecino responde con la cosa, por aplicación del
art. 1937, Cód. Civ. y Com. de la Nación. El transmitente de la cosa se libera, salvo que el muro formase parte
de una construcción que le pertenece —pues ha obtenido el beneficio— o que la deuda se haya originado en un
hecho propio —pues lo debe por daños y perjuicios—.
— Obligación del condómino de soportar la parte proporcional de los gastos hechos en la cosa, o por ella. El
transmitente que hubiere omitido el pago de dichos gastos no se libera por la transmisión que haga de su
cuotaparte (art. 1991, Cód. Civ. y Com. de la Nación), y la responsabilidad del adquirente es limitada de
acuerdo con lo dispuesto por el art. 1937, Cód. Civ. y Com. de la Nación.
— Obligaciones del superficiario transmitente (art. 2123, Cód. Civ. y Com. de la Nación), al que no se
reconoce derecho de abandono y, consecuentemente, sigue respondiendo de las obligaciones que nacieron en su
cabeza frente al propietario del inmueble con todo su patrimonio. De este modo se excluye la aplicación del art.
1937 en cuanto a la liberación del transmitente, pero el sucesor particular en la titularidad del derecho de
superficie se limita al valor de dicho derecho, que es el bien transmitido.
— Obligaciones legales impuestas al usufructuario, como, por ejemplo, de hacer el inventario, pagar los
impuestos que hubiera afrontadoel propietario, constituir la garantía, etc. (arts. 2146, 2147, 2148, Cód. Civ. y
Com. de la Nación); en este caso, la ley veda el derecho de abandono. Consecuentemente, resulta inaplicable la
limitación del art. 1937 en cuanto a la liberación del deudor originario; pero la responsabilidad del sucesor
particular es limitada al valor del usufructo.
— Obligaciones por expensas comunes de la propiedad horizontal [art. 2046, incs. c) y d), Cód. Civ. y Com.
de la Nación], de los conjuntos inmobiliarios (arts. 2075 y 2081, Cód. Civ. y Com. de la Nación) y de los
cementerios privados (art. 2108, Cód. Civ. y Com. de la Nación). En estos supuestos rige el art. 2049, que
dispone expresamente: "los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su
cargo aun respecto de las devengadas antes de su adquisición, por su renuncia al uso y el goce de los bienes o
servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por el abandono de su unidad funcional". De tal
modo, el transmitente y el adquirente están obligados a abonar tales obligaciones, con todo su patrimonio, por
las nacidas en respectivas cabezas; el adquirente goza de la limitación del art. 1937, Cód. Civ. y Com. de la
Nación, por las devengadas con anterioridad a su adquisición (30).
(*) Profesor Titular Ordinario de Derecho de las Obligaciones y Derecho de Daños. en la Universidad
Nacional de Cuyo y la Universidad de Mendoza. Director de la Maestría en Derecho de Daños de la
Universidad de Mendoza. Director de La Ley Gran Cuyo.
(**) Profesora de Civil II Obligaciones, de la Universidad de Mendoza y de la Universidad Nacional de
Cuyo.
(***) Especialista en Derecho de Daños (Universidad Nacional del Litoral). Coordinador de la Maestría en
Derecho de Daños (Universidad de Mendoza). Ex profesor titular de Derecho de las Obligaciones (Universidad
Congreso). Ex profesor adjunto de Derecho de las Obligaciones (Universidad Aconcagua). Ex profesor titular
de Derecho Privado Profundizado (Universidad Champagnat). Jefe de trabajos prácticos de Derecho de las
Obligaciones I y II (Universidad Nacional de Cuyo). Secretario de la Cámara Federal de Apelaciones de
Mendoza.
(1) PUERTA de CHACÓN, Alicia, "Inmueble subastado, ¿afectación real por deudas anteriores?
Cristalización de una controversia", Foro de Córdoba, 59-2000, año XI, p. 141.
(2) Sucesor particular es la persona que sucede al transmitente únicamente con relación a la cosa; se
distingue del "sucesor universal", que es aquel que lo sucede en todas las relaciones personales y reales que
titularice el transmitente, como —por ejemplo— el heredero.
(3) Esta locución latina se traduce: obligaciones en razón de la cosa o con relación a ella.
(4) La denominación "ambulatorias" alude uno de los caracteres esenciales de este tipo de obligaciones.
Documento
© Thomson Reuters Información Legal 7
(5) ALSINA ATIENZA, Dalmiro, "Introducción al estudio de las obligaciones propter rem", JA 1960-II,
Sec. Doctrina, p. 40.
(6) BUSSO, Eduardo, "Código Civil anotado", Ediar, Buenos Aires, 1945, t. III, p. 45.
(7) Código Civil argentino derogado, nota a los arts. 3266 y 3268.
(8) WAYAR, Ernesto C., "Derecho civil. Obligaciones", Ed. Depalma, Buenos Aires, 1990, t. I, p. 99.
(9) CNCiv., sala C, 27/06/1995, "Golan, Alicia R. c. Chul Hyun Kyung", Citaonline: 1/12207.
(10) OSSOLA, Federico A., "Obligaciones", Ed. La Ley, Buenos Aires, 2016, p. 68, nro. 24.a) (ii.1 y ii.2).
(11) PIZARRO, Ramón D. - VALLESPINOS, Carlos G., "Tratado de las obligaciones", Rubinzal-Culzoni
Edit., Buenos Aires - Santa Fe, 2017, t. I, p. 74, nro. 67.3); CALVO COSTA, Carlos A., "Derecho de las
obligaciones", Ed. Hammurabi, Buenos Aires, t. I, p. 53, nro. 1.h).II.
(12) ALSINA ATIENZA, Dalmiro, "Lo esencial y lo contingente en las obligaciones reales. Legitimación
real y deudas ya nacidas", JA 1964-III, Sec. Doctrina, p. 48, nro. VIII; GATTI, Edmundo, "Teoría general de los
derechos reales", Ed. AbeledoPerrot, Buenos Aires, 1980, p. 109.
(13) Voto del Dr. Jorge H. Alterini en CNCiv., en pleno, "Dodero", LA LEY, 1977-B, 424; JA 1977-II,
586, y ED 73-276. La opinión es igualmente mantenida en la obra que dirigiera el excamarista, desde el punto
de vista doctrinal, una vez promulgada la ley 26.994: "Código Civil y Comercial comentado. Tratado
exegético", Ed. La Ley, Buenos Aires, 2015, t. IV, ps. 18 y ss.
(14) Parág. 53 de los "Fundamentos del Proyecto de Código Civil", en Proyecto de Código Civil de la
República Argentina unificado con el Código de Comercio, Ed. San Isidro Labrador, Buenos Aires, 1999, p. 30.
(15) COSSARI, Nelson G. A., en ALTERINI, J. H. (dir.) - ALTERINI, I. (coord.), Código Civil y
Comercial comentado. Tratado exegético, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2017, t. IX p. 312, nro. 2 de la glosa al art.
1937.
(16) GURFINKEL de WENDY, Lilian, en RIVERA, J. C. - MEDINA, G. (dirs.) - ESPER, M. Código Civil
y Comercial de la Nación comentado, Ed. La Ley, Buenos Aires, 2014, t. V, ps. 311 y ss., glosa a los arts. 1932
y 1933; COSSARI, Nelson G. A., en ALTERINI, J. H. (dir.) - ALTERINI, I. E. (coord.), Código Civil y
Comercial..., ob. cit., t. IX, p. 291, glosa al art. 1932.
(17) COSSARI, Nelson G. A., en ALTERINI, J. H. (dir.) - ALTERINI, I. E. (coord.), Código Civil y
Comercial..., ob. cit., t. IX, p. 312, nro. 2 de la glosa al art. 1937.
(18) PETTIS, Christian R., en LORENZETTI, R. L. (dir.) - DE LORENZO, M. F. - LORENZETTI, P.
(coords.), Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado, Rubinzal-Culzoni Edit., Buenos Aires - Santa
Fe, 2015, t. IX, p. 186, apart. III de la glosa al art. 1937; PETTIS, Christian R. - ROSENBROK, Javier H., en
BUERES, A. J. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación y leyes complementarias, Ed. Hammurabi,
Buenos Aires, 2017, t. 4-A, p. 268, glosa al art. 1937. PETTIS, Christian R. - ROSENBROK LAMBOIS, Javier
H., en BUERES, A. J. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación. Analizado, comparado y concordado, Ed.
Hammurabi, Buenos Aires, 2014, t. 2, p. 278, glosa al art. 1937; KIPER, Claudio, en LORENZETTI, R. L. (dir.
gral.) - KIPER, C. (dir.), Código Civil y Comercial explicado. Doctrina. Jurisprudencia. Derechos reales,
Rubinzal-Culzoni Edit., Santa Fe, 2019, p. 108, nro. II.1) de la glosa al art. 1937.
(19) PIZARRO, Ramón D. - VALLESPINOS, Carlos G., "Tratado de obligaciones", ob. cit., t. I, p. 73, nro.
66.III.
(20) OSSOLA, Federico A., "Obligaciones", ob. cit., p. 68, nro. 24.a) (iii.5).
(21) CNCiv., sala M, 04/10/2000, "Consorcio Lavalle 1702 c. Consorcio Lavalle 1718", cita online:
20013708.
(22) Sin embargo, tampoco es írrita en la medianería, pues el deudor lo será desde que quiera usar la
medianera, o sea, desde que pretenda recibir el beneficio.
(23) PIZARRO, Ramón D. - VALLESPINOS, C. G., "Tratado de las obligaciones", ob. cit., t. I, ps. 73-74,
nro. 66.III.
(24) RACCIATTI, Hernán, "Propiedad por pisos o por departamentos", Ed. Depalma, Buenos Aires, 1975,
ps. 363-141; MOISSET de ESPANÉS, Luis, "Curso de obligaciones", Ed. Advocatus, Córdoba, 1994, ps.
33-34, nro. 6); CORNET, Manuel, "Obligaciones propter rem", JA 2001-II, 1196, y SIL 0003/008220.
(25) MARIANI de VIDAL, Marina, "Curso de derechos reales", 6ª ed., Ed. Zavalía, Buenos Aires, 2000, t.
II, p. 39, nro. 3.
Documento
© Thomson Reuters Información Legal 8
(26) MOISSET de ESPANÉS, Luis, "Curso de obligaciones", ob. cit., ps. 33-34, nro. 6).
(27) SILVESTRE, Norma O. (dir.), "Obligaciones", 2ª ed., Ed. La Ley, Buenos Aires, 2016, p. 65, nro.
4.2.4.d).
(28) CALVO COSTA, Carlos A., "Derecho de las obligaciones", ob. cit., p. 54, nro. 1.h).3. LÓPEZ MESA,
Marcelo, "Tratado de las obligaciones", Ed. BdeF, Buenos Aires - Montevideo, 2015, t. I, p. 81, nro. 12.
(29) OSSOLA, Federico A., "Obligaciones", ob. cit., p. 68, nro. 24.
(30) NADALINI, Gustavo M., "Expensas en la propiedad horizontal", Revista de Derecho Privado y
Comunitario, 2018-2: "Derechos reales - II", p. 126, nro. 5.
Documento
© Thomson Reuters Información Legal 9
Información Relacionada
Voces:
OBLIGACIONES ~ OBLIGACIONPROPTER REM ~ UNIFICACION CIVIL Y COMERCIAL ~ CODIGO
CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION
© Thomson Reuters Información Legal 10