Servidumbre

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SERVIDUMBRE 
 
 Concepto 
 
De acuerdo al artículo 550 del Código Civil , se entiende por servidumbre 
al “gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto 
dueño”. En el mismo artículo se establece que se denominará PREDIO 
SIRVIENTE, a aquel sobre el cual pesa el gravamen , y PREDIO DOMINANTE, a 
aquel al que se le reporta la utilidad, denominado también como servidumbre 
activa; y en el primero servidumbre pasiva. 
Nuestro Código define a la servidumbre como un gravamen, dado a que 
enfatiza en su lado pasivo, es visto desde la óptica del titular del predio 
sirviente. 
 
Artículo 550 del Código Civil: “Servidumbre predial, o simplemente 
servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro 
predio de distinto dueño. 
Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante 
el que reporta la utilidad. 
Con respecto al predio dominante la servidumbre se llama activa, y con 
respecto al predio sirviente, pasiva”. 
 
 
De acuerdo a lo dispuesto por el artículo 550,la servidumbre sugiere una 
limitación al derecho de propiedad. A su vez, se estipula que la causa de la 
servidumbre debe ser la predialidad, para que sea considerado como un 
Derecho Real, dado a que la utilidad debe recaer sobre el predio y no sobre la 
persona. 
Generalmente las servidumbres implican un NO HACER o un SOPORTAR. 
En caso de que la servidumbre sea de soportar se denomina servidumbre 
positiva, y en caso de que sea de no hacer, es denominada negativa. Por 
ejemplo, la servidumbre de soportar, seria el caso de un predio enclavado 
entre dos que no tiene acceso a un camino como puede ser la salida a la 
carretera, se establece entonces como un derecho real de servidumbre el 
pasaje del predio enclavado por su lindero, que si tiene el acceso. En caso de 
que se trate de una servidumbre de no hacer, el ejemplo sería en ciertas 
zonas donde se prohíbe levantar edificaciones con más de tres o cuatro pisos. 
 
 Servidumbre como Derecho Real – Absolutez e Inherencia 
 
Se considera a la servidumbre como un derecho real, en tanto que reúne 
la inherencia y la absolutez. La absolutez consiste en que el titular de la 
servidumbre tenga acciones reales que le permiten inhibir a terceros de que 
generen actos que entorpezcan el ejercicio de la servidumbre. 
Se considera como un derecho absoluto en la medida en que nos 
encontramos ante un sujeto pasivo universal, en las servidumbre negativas 
ocurre que no existe un sujeto pasivo universal, sino que éste es individual. 
Si bien en el Derecho de propiedad la absolutez consistía en que su 
titular podía prohibir a los demás la realización de actos que pudieran 
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molestarlo, o perturbaran el ejercicio de su posesión, en caso de que lo 
privaren totalmente tenía acciones recuperatorias para el ejercicio de sus 
facultades. 
En cuanto a la inherencia, en la servidumbre se establece como 
particularidad la inherencia activa y la pasiva. Se considera que tiene 
inherencia pasiva, dado a que el gravamen sigue a la cosa en cualquier mano 
en que se encuentre. En la inherencia activa, se establece como sujeto activo 
al titular o poseedor del predio dominante, esta característica determina que la 
servidumbre no puede transmitirse independientemente del predio. 
La absolutez y la inherencia, son dos de las características que 
determinan a la servidumbre como un Derecho Real. 
 
En materia de inmuebles, los predios se consideran libres, salvo prueba 
de contrario, de acuerdo a lo establecido en el artículo 631 del Código Civil. 
 
Artículo 631 del Código Civil: “Los predios todos se presumen libre, 
hasta que se pruebe la existencia de la servidumbre”. 
 
Las restricciones a la propiedad, son las que se conocen como 
desmembramiento del dominio (usufructo, uso y habitación), la restricción es de 
orden público dado a su temporalidad, donde la duración máxima es la vida del 
usufructuario, usuario y del habitador. Como una cuarta restricción se establece 
la servidumbre, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 631. 
En el caso de las servidumbres prediales éstas suelen ser perpetuas, 
excepto que al momento de su constitución se hubiese determinado el plazo. 
Por lo tanto, no caducan con la muerte del titular del predio dominante y por 
ende son transmisibles a cualquier propietario de tal predio. 
Se presumiría entonces que al establecerse una servidumbre predial se 
limitaría el principio de libertad de los predios, recayendo de ésta manera los 
efectos perjudiciales señalados por la doctrina en el sistema de “NUMERUS 
APERTUS”. A pesar de que la servidumbre predial limita la libertad del inmueble 
sirviente produce consecuencias benéficas, establecidas como el fundamento 
económico del establecimiento de las servidumbres. Dado a que su creación 
está en función del mejor aprovechamiento del inmueble dominante, y no en el 
mero interés y satisfacción personal del titular. Esto produce resultados 
positivos, dado a que el perjuicio del predio sirviente se encuentra minimizado 
en cuanto al buen aprovechamiento del predio dominante. O sea, el perjuicio 
que sufre, es inferior al incremento de utilidades del otro predio. 
Jurídicamente existen tres posibilidades para lograr que el predio 
enclavado obtenga el pasaje por su lindero. 
1- LA TOLERANCIA, consiste en el permiso expreso o tácito de que el 
vecino del predio lindero soporte el pasaje del otro predio. 
2- DERECHO PERSONAL, donde por medio de un contrato el dueño del 
predio lindero se obliga a permitirle el pasaje a su vecino. Esta solución 
presente el inconveniente de que al ser establecida como una obligación 
personal, posee inherencia limitada, y carece de absolutez. 
3- DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE; el inmueble dominante adquiere 
valor, dado a que independientemente del propietario del predio sirviente, el 
dominante podrá defender su derecho de servidumbre. 
 
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Por tal razón, aún en los sistemas que establecen el régimen del número 
cerrado, e intentan defender el principio de la libertad de predios como una de 
las mejores formas de aprovechamiento de la riqueza territorial, establecen 
como excepción el establecimiento de servidumbres prediales, a pesar de que 
limitan el aprovechamiento de un predio aún a perpetuidad. 
En nuestro sistema ante la carencia de la inherencia activa, no podría 
establecerse la servidumbre predial como un derecho real, dado a que no está 
admitido el uso de un bien ajeno, excepto dentro de las figuras del usufructo, 
uso y habitación, que establecen como elemento esencial la temporalidad y 
como plazo máximo la vida del usufructuario, usuario u habitador. 
 
 
 Requisitos de las Servidumbres, en cuanto a su Contenido. 
 
a- Consisten en un SOPORTAR o en un NO HACER. 
 
No pueden consistir, por parte del dueño del predio sirviente en una 
obligación de hacer. Por lo tanto si no pueden consisten en un hacer, consiste 
en un NO HACER y en un SOPORTAR. Así, por lo tanto, las servidumbres 
positivas consisten en un soportar y las negativas en un no hacer. 
Las servidumbres pueden consistir en un gravamen, lo que significa el 
soportar lo que realiza el predio dominante. O en tal caso, un no hacer. 
El hecho de que las servidumbres reales no puedan consistir en un 
hacer, no significa que a veces no se puede establecer como complemento 
accesorio de alguna de las dos modalidades. 
Como por ejemplo, las medianerías, donde el artículo 599 del código 
Civil, establece 
 “La compostura y reedificación de la pared medianera son cargo de los 
que a ella tienen derecho proporcionalmente al que cada uno corresponda. 
 Sin embargo, todo condónimo de pared medianera puede eximirse de 
contribuir a la compostura y reedificación, cediendo la medianería siempre que 
la pared medianera no sostenga edificio que le pertenezca.” 
Por lo tanto, nuestro código en caso de medianería la califica como una 
servidumbre, donde no solo existe la obligación de soportar que el otro vecino 
apoye su construcciónen esa pared, sino que el legislador lo obliga a un hacer, 
en el sentido de contribuir a la compostura y reedificación de la misma. A su 
vez, esta obligación, accesoria al soportar, corresponde a las obligaciones 
“PROPTER REM”, factibles de renuncia, y de abandono; de acuerdo a lo 
establecido en el segundo inciso del artículo 599. Por lo cual al ceder la 
medianería la persona se exime de la obligación de hacer. 
 
b- Atipicidad de las Servidumbres 
 
En el Derecho Romano, se establecía como requisito, que para 
establecerse una servidumbres ésta debía ser típica. Los romanos tenían 
establecido una seria limitada de servidumbres ( donde se encuentran la de 
vista, la de prospecto, la de versión de las aguas pluviales, la de acueducto, la 
de paso); fuera de éstas no estaba permitido el establecimiento de otras con 
diferente contenido. 
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En el derecho moderno, no se considera la tipicidad como requisito, sino 
que hay apertura. Las antiguas servidumbres se legislan como servidumbres 
legales, pero fuera de ellas es posible crear cualquier otra por voluntad de las 
partes. Por lo tanto siempre que el derecho real, se establezca con inherencia 
activa, o sea, con relación a la titularidad de un predio dominante, y con 
inherencia pasiva, o sea, a la titularidad de un predio sirviente; aunque las 
facultades que derivan no sean las típicas de las servidumbres más conocidas 
es lícita, es legítima su creación. 
Tal condición la impone el artículo 621 del Código Civil, al establecer 
como límite al contenido de las servidumbres, la contraposición con el orden 
público y con las leyes. 
 
Artículo 621 del Código Civil: “Cada cual podrá constituir en su predio 
las servidumbres que quiera, y adquirirlas sobre los predios vecinos, con la 
voluntad de sus propietarios, con tal que no se dañe con ellas al orden público 
no se contravenga a las leyes”. 
 
c- La Causa 
 
La causa, se relaciona con el antiguo requisito de la vecindad. Los 
romanos sostenían que las servidumbre, para poder constituirse debían tener 
una causa perpetua, no podían tener como motivo una causa temporaria o 
accidental. Establecían, además, que los predios sirviente y dominante debían 
tener cierta vecindad. 
En el derecho moderno, estos caracteres han sido sub sumidos en la 
predialidad de la causa, según lo establece el inciso primero del artículo 550 
del Código Civil. 
 
Artículo 550 inciso 1º : “Servidumbre predial, o simplemente 
servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro 
predio de distinto dueño.” 
 
Establece, pues, que la utilidad es con respecto a otro predio, y no con 
relación al titular del otro predio, precisamente porque es una derivación del 
antiguo principio de la perpetuidad de la causa. 
 
d- La Vecindad 
 
El requisito dela vecindad puede decirse que ha desaparecido como tal. 
En el Derecho Romano, cono la utilidad tenia que ser de carácter agrario o 
relativa a la construcción urbana, necesariamente se vinculaba ala condición 
de vecindad de los predios. 
Resulta casi inimaginable que alguien pudiera obtener una utilidad 
agraria para su predio con respecto a otro ubicado a gran distancia. Aún menos 
imaginable, resulta la utilidad relativa a la construcción urbana. Generalmente 
el beneficio de un predio y el perjuicio del otro surgía de la delimitación 
territorial, donde un predio se beneficiaba con una carga sobre el lindero u otro 
muy próximo. 
Con la admisión de utilidades industriales y aún comerciales, ese 
requisito fue perdiendo fuerza hasta desaparecer. 
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 Clasificación 
 
 Servidumbres Legales y Voluntarias 
 
Se denomina SERVIDUMBRE LEGAL a aquellas consideradas como típicas, 
o sea, las establecidas por el legislador, no siendo imprescindible parea su 
constitución el consentimiento del propietario del predio sirviente por lo cual 
recibe también el nombre de FORZOSA. 
Las SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS son aquellas en las cuales es necesario 
contar con el consentimiento del propietario del predio sirviente. Lo cual 
implicaría un limitación adicional al derecho de propiedad. 
 
Distinción entre Servidumbre Legal y Limitación al Derecho de 
Propiedad. 
La servidumbre legal apareja el problema de la distinción entre 
servidumbre legal y la limitación al derecho de propiedad. 
Autores como Laurent y Baudry, consideran que las servidumbres 
legales no son servidumbres, dado a que la circunstancia de que se encuentren 
establecidas por la ley, para todos los predios que se hallen en la situación 
prevista por ella, hace que éste sea el derecho común o el estado natural de la 
propiedad. La libertad de los predios implica según Laurent que no se 
encuentren gravados más que con las restricciones ordinarias previstas por la 
ley. Únicamente las servidumbres voluntarias constituyen una verdadera 
limitación a la libertad de los predios, dado a que las servidumbres legales 
están incorporadas en el concepto de libertad que no es absoluto, sino limitado 
y está regulado por la ley, teniendo en cuanta las necesidades sociales. 
Abruy y Rau, entienden que cando el carácter de la carga impuesta por 
la ley representa que se encuentren sujetos a ella l mayoría de los predios con 
carácter recíproco, se trataría de una limitación al derecho común de vecindad 
u no de servidumbre. 
Planiol, considera que ni la frecuencia ni la reciprocidad, implican una 
modificación de la naturaleza jurídica de la relación, la que sigue siendo de 
servidumbre. Por lo tanto Planiol entiende que existe servidumbres y no 
limitación al derecho de propiedad, siempre que la carga impuesta a un predio 
represente una utilidad o beneficio para otro predio. 
Messineo, distingue entre servidumbres y limitaciones al derecho de 
propiedad, estableciendo criterios opuestos: 
1- Las limitaciones son cargas recíprocas (donde los dos soportan y 
dominan), entre predios, mientras que las servidumbres son unilaterales, donde 
un solo predio es sirviente y el otro dominante. 
2- Las limitaciones, por el hecho de ser recíprocas no se enmarcan 
dentro del derecho de compensación pecuniaria. Las servidumbres, generan 
derecho de compensación, excepto en casos especiales, donde se presume 
que ésta compensación ha sido abonada o renunciada. 
3- Las limitaciones nacen automáticamente , mientras que las 
servidumbres necesitan de un título constitutivo, como puede ser el acuerdo de 
partes, la sentencia judicial. 
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4- Las limitaciones no se extinguen por el no uso, así como tampoco se 
extingue el derecho de propiedad. Las servidumbres se extinguen por el no 
uso, del titular (10 años). 
Tal caracterización permite el establecimiento de algunas 
particularidades a cerca de las servidumbres legales. Dado a que las 
servidumbres son pasibles de extinción por el no uso, permite la distinción 
doctrinal de las servidumbres legales en DERECHO A LA SERVIDUMBRE y DERECHO 
DE SERVIDUMBRE. 
El DERECHO A LA SERVIDUMBRE, es un derecho personal “OB REM”, que 
otorga el dueño de un predio, el derecho de reclamar al dueño de otro predio, 
el establecimiento de una servidumbre entre ambos inmuebles, de acuerdo a 
los criterios estatuidos por el legislador. 
El DERECHO DE SERVIDUMBRE, es un derecho real, que se produce cuando 
en cumplimiento del derecho personal a la servidumbres, por acuerdo de artes 
o por sentencia judicial, se establecen y determinan las condiciones de 
ejercicio, incluyendo el monto de la indemnización. 
Cuando las partes llegan a un acuerdo, al establecimiento de una 
servidumbre legal no por ello se transforman en una servidumbre voluntaria, 
sino que también es una servidumbre legal. En caso de que las partes no 
lleguen a un acuerdo, es el Juez quien ante la petición del titular del derecho 
personal (“OB REM”) a la servidumbre constituirá por sentencia el derecho real, 
y fijará las demás condiciones de ejercicio e indemnizaciones. 
A pesar de ello una vez constituida la servidumbre por cualquiera de las 
dos formas pasan a integrar lascaracterísticas generales de las servidumbres 
voluntarias. Por tal razón puede extinguirse (por el no uso durante 10 años). 
Una vez producida la extinción , la doctrina entiende que subsiste el derecho 
personal a la servidumbre, y por o tanto su titular podrá reclamar su 
constitución nuevamente, abonando la indemnización correspondiente. 
 
Servidumbres Legales de Interés Público y de Interés Privado. 
 
Nuestro Código Civil legisla en el artículo 556 acerca de las 
servidumbres legales de interés público y de interés privado. Pero en el artículo 
557 radica el criterio de importancia práctica. 
 
Artículo 556 del Código Civil: “Las servidumbres provienen de la ley o 
de la voluntad de los propietarios”. 
 
Artículo 557 del Código Civil: “Las servidumbres legales que tienen 
por objeto el interés de los particulares, pueden ser derogadas o modificadas 
por la voluntad de éstos”. 
 
El Dr. Ramírez considera que sería más correcto establecer la distinción 
y la clasificación entre limitaciones y servidumbres de interés público y de 
interés privado. A tal respecto plantea que: 
 
a- Interés Público 
 
a 1- Limitaciones de interés público, son aquellas que carecen de 
predialidad activa ( o sea, donde hay un predio dominante que se beneficia 
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específicamente), dado a que no se imponen en beneficio de un predio en 
especial, sino en general de la sociedad. Por tal razón el titular de la pretensión 
para que se cumpla es un órgano público. Estos son de diversa variedad y se 
encuentran regulados por el derecho administrativo.. A su vez, pueden consistir 
en un hacer y no solamente en una omisión o en un tolerar. Por ejemplo; 
(Limitaciones que consistan en un hacer), la obligación que funciona como 
limitación al poder de disposición, de ofrecer en venta al Instituto Nacional de 
Colonización los inmuebles rurales de determinada extensión, antes de 
enajenarlo0s a un particular. (limitación que consiste en un no hacer) la 
prohibición de talar un determinado tipo de montes naturales. (Limitaciones que 
consisten en tolerar) la que tiene la autoridad pública de depositar maquinarias 
o extraer materiales para construir carreteras y caminos o la de apoyar 
conductores eléctricos o telefónicos en terrenos de particulares. 
a 2 – Servidumbres legales de interés público, como toda servidumbre 
tiene predialidad activa, pero se diferencia con la servidumbre legal de interés 
privado, en que el predio dominante es un bien público. 
 
b- Interés Privado 
b 1- Limitaciones de interés privado, son aquellas cargas automáticas y 
recíprocas establecidas en beneficio directo de un predio lindero o vecino, 
constituyendo el derecho de vecindad. 
b 2- Servidumbres legales de interés privado, son las cargas unilaterales 
y no automáticas establecidas por la ley en beneficio directo de un predio y en 
perjuicio de otro. 
Tal clasificación responde a que existe un predio directamente 
beneficiado , de propiedad particular, dado a que en última instancia éstas 
servidumbres y limitaciones de interés privado están comprometiendo el interés 
general y por tal razón el legislador las ha establecido como forzosas. En este 
sentido y de acuerdo al artículo 557, sería legítimo que se derogara por 
acuerdo de los particulares una servidumbre legal de paso y se condenara a 
un predio a quedar enclavado definitivamente, pues la servidumbre de paso es 
de interés privado. 
 
 
Aplicando el artículo 557 a esta clasificación, la derogación o 
modificación por los particulares puede realizarse tanto sobre las servidumbres 
legales de interés privado como sobre las limitaciones y servidumbres de 
interés público. 
 
 
 Servidumbres Continuas y Discontinuas 
 
El artículo 551 del Código Civil establece: “Las servidumbres son 
continuas o discontinuas. Las primeras son aquellas cuyo uso es o puede ser 
incesante, sin necesidad de un hecho actual del hombre, como las 
servidumbres de luces y otras de la misma especie. 
Las segundas son aquellas que se ejercen a intervalos más o menos 
largos de tiempo, y suponen un hecho actual del hombre, como la servidumbre 
de tránsito y otras de esta clase”. 
 
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Nuestro Código tomando disposiciones del chileno establece dos 
requisitos: primero que sea o no necesario un hecho actual del hombre para su 
ejercicio, y segundo que se ejerza no a intervalos más o menos largos. Estos 
requisitos no armonizan entre sí, y ha hecho que nuestra doctrina reciba 
únicamente como nota distintiva esencial de la continuidad o discontinuidad de 
la servidumbre el primero de ellos, o sea que requieran o no un hecho actual 
del hombre para su ejercicio. 
El Código francés (que no adhiere al segundo requisito), establece que 
las continuas son aquellas que no necesitan un hecho actual del hombre y las 
discontinuas las que necesitan un hecho actual del hombre. 
Como ejemplo se establece la servidumbre de luces. Tal servidumbre 
quiere decir que un individuo ha adquirido el derecho de abrir una ventana o 
claraboya de modo que su casa reciba luz, derogando o modificando las 
normas generales de la vecindad respecto a lo que puede hacer para abrir una 
claraboya. El derecho de vecindad establece el régimen común, determina qué 
es lo que se puede hacer y hasta donde está obligado a tolerar el propietario 
del predio vecina en materia de luces y vistas. 
Se trata de un abertura por la cual no se puede mirar, pero sí recibir luz. 
Lo cual implica que la apertura esté respecto a la casa o al predio dominante a 
un altura determinada que no permita al individuo mirar a través de ella, pero sí 
permita el pasaje de la luz. El codificador tomó el cuidado, regulando el 
derecho de vecindad, de establecer como limitación de interés privado , en qué 
condiciones un propietario pueda recibir luz o ejercer la vista desde o hacia el 
predio vecino, estableciendo concomitantemente el deber jurídico de tolerar 
por parte del otro vecino. Las partes por contrato o por prescripción en los 
casos en que ésta es admitida, pueden establecer otro régimen. Si éste es más 
beneficioso para el titular del predio que ejerce la vista o recibe la luz, 
tendremos una servidumbre de vista o de luces. Si en cambio, este régimen 
acordado por las partes es más beneficioso para el titular del predio desde 
donde provendrían las luces o hacia donde se dirigían las vistas, tendremos 
una servidumbre negativa, concebida como prohibición de abrir ventanas o 
claraboyas en el predio sirviente en dirección al predio dominante. 
El codificador refiriéndose a la servidumbre de luces dice que ella es 
continua, porque si bien durante la noche no hay luces porque no hay sol, una 
vez construida la ventana no es necesario para su ejercicio un hecho actual del 
hombre. Ni bien amanece entra la luz y cesa al anochecer. Por lo tanto hay 
continuidad dado a que no se necesita para su ejercicio un hacho actual del 
hombre. 
Las servidumbres negativas son continuas. Si yo contraigo respecto al 
predio vecino la servidumbre de no edificar o de no construir por encima de tal 
altura, el ejercicio de la servidumbre por parte del dueño del predio dominante 
no necesita un hacho actual porque alcanzará con que yo no viole mi 
obligación negativa para que el titular del predio dominante, sin hecho actual de 
él, sin que él tenga que hacer nada, goce de esa mayor utilidad. 
El ejemplo más claro de servidumbre discontinua, que precisa de un 
hecho actual del hombre, es la servidumbre de paso. El derecho común de 
vecindad dice que nadie puede atravesar el predio vecino, por más que le 
quede más cómodo hacerlo. Como excepción se puede establecer una 
servidumbre de paso, que tantas veces por semana, o todos los días, puedo 
atravesar el inmueble del vecino. Estableciéndose así una excepción el 
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derecho general de vecindad. Pero para gozar de esa utilidad adicional se 
necesita el hecho actual, se necesita el paso, se precisa una acción presente 
simultánea con el goce de la servidumbre. 
Nuestro Código Civil, influenciadopor el chileno, establece en el inciso 
segundo que las servidumbres discontinuas son las que se ejercen a intervalos 
más o menos lagos de tiempo, y suponen un hecho actual del hombre. El 
derecho común de vecindad establece que no puedo construir el tejado de mi 
casa en forma tal de que vierta las lluvias sobre el predio vecino. Pero podría 
excepcionar ese derecho común de vecindad estableciendo como servidumbre 
voluntaria que tengo derecho a desagotar el agua de la lluvia a través de la 
pendiente del tejado o de las cañerías que coloco luego en forma accesoria a la 
pendiente del tejado, de modo de verter todas las aguas al predio vecino. 
Basándonos en el hecho actual del hombre, en el primer criterio, la 
servidumbre de versión de aguas pluviales sería continua, dado a que no 
precisa u hecho actual del hombre; ya que alcanzará con que llueva para que 
goce de esa mayor utilidad. En períodos de sequía no existirá esa utilidad. No 
necesito de un hecho actual del hombre para disfrutar de esa mayor utilidad 
que tengo como titular del predio dominante. Sin embargo, conforme al país en 
base al que se trate, las lluvias se producen con más intervalos, que pueden 
ser más o menos largos. 
Chacón (comentarista del Código chileno), sostiene que las 
servidumbres de lluvias son discontinuas. Nuestra doctrina afirma lo contrario, 
dado a que consideran como requisito esencial para saber la continuidad o 
discontinuidad, la necesidad del hacho actual del hombre, y no la extensión de 
los intervalos. 
Es importante diferenciar el hecho actual del hombre de la necesidad de 
realizar algún acto anterior. La servidumbre de luces precisa un acto anterior 
del hombre, que es hacer la claraboya o ventana. No sólo se obtiene 
naturalmente por la conformación natural del predio sino que necesita dela 
construcción de la abertura. La circunstancia de que se necesite ese hacho 
inicial del hombre no le quita a la servidumbre el carácter de continua, porque 
una vez que haya hecho la ventana o la claraboya ha quedado la conformación 
de los predio de forma tal de que cada vez que hay luz, yo, sin hecho actual 
mío, disfruto de la mayor utilidad de la cosa que me otorga la servidumbre. Por 
lo tanto, la servidumbre de luces, según nuestro codificador, sería continua a 
pesar de que precisa inicialmente un hecho del hombre. Igual caso apareja la 
servidumbre de acueducto, donde se necesita de un hecho inicial, la 
construcción del acueducto, en la medida en que una vez que el manantial 
fluye y que por pendiente corre a través del acueducto, no necesita un hecho 
actual del hombre para su disfrute, no precisa que el hombre haga algo, como 
en la servidumbre de paso que sí precisaba el hecho del hombre, que era el 
atravesar el predio sirviente. 
Este hecho no quita el carácter de la continuidad de la servidumbre. Por 
supuesto que hay casos más complejos, como por ejemplo, la servidumbre de 
acueducto cuando éste tiene una llave de paso. En ese caso, el disfrute 
necesitaría aparentemente un hecho actual del hombre: que abra la llave para 
que el agua por pendiente, vaya desde el manantial hasta el predio dominante 
atravesando el predio sirviente. En esa hipótesis podría parecer que hay 
discontinuidad, porque aparentemente necesitaría un hacho actual del hombre. 
Sin embargo tanto la doctrina nacional ( entre ellos Guillot), como la extranjera 
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(Planiol y Baudry), sostienen que el hecho inicial de abrir la llave de paso no le 
quita discontinuidad a la servidumbre. Se abre la canilla y la dejan abierta 
durante un mes; durante ese período se está gozando en forma continua de la 
servidumbre. 
Hay dos hipótesis donde aparece dudosa la clasificación entre 
servidumbres continuas o discontinuas, y es en la servidumbre de desagüe o 
cloaca y la servidumbre de vistas. La servidumbre de desagüe o de cloaca no 
consiste en que el agua fluya de un manantial y por medio de acueducto 
atraviese el predio sirviente, a pesar de que se necesita hacer construido el 
acueducto y abrir la llave de paso, o poner en funcionamiento una bomba, sino 
que el desagüe es una servidumbre de acueducto en forma inversa. No se trata 
de recibir agua de un manantial, sino de desechar agua del predio dominante 
hacia fuera atravesando otros predios, llevándola a un río donde se permite 
verter las aguas de desecho, En ese caso, necesita aparentemente un hecho 
actual del hombre, que es verter las aguas residuales que se quiere eliminar. 
La servidumbre de vista. Puedo construir un balcón o una ventana, pero 
aparentemente no disfruto de la vista si no me asomo. Ya no es como la 
servidumbre de luz, que entren los rayos solares, sino que la de vista necesita 
que el titular del predio dominante se asome para observar a través de la 
ventana o del balcón. 
 
Planiol sostiene que en esos dos casos la servidumbre es discontinua 
porque precisaría un hecho actual. Guillot, por su parte, considera que en 
ambos casos la servidumbre es continua y utiliza este razonamiento. La razón 
de la clasificación de las servidumbres en continuas o discontinuas, conjugadas 
además con la circunstancia de que sean aparentes o no aparentes, hace que 
las servidumbres continuas y aparentes a la vez puedan ser adquiridas por 
prescripción, porque la venta, el balcón, el acueducto, que son las obras o 
signos exteriores que revelan la existencia de la servidumbre, hace que los 
actos de disfrute sean públicos. La circunstancia de tener signos aparentes 
revela la condición de publicidad de la servidumbre. 
La continuidad que se exige también como requisito para que la 
servidumbre sea adquirida por prescripción adquisitiva dice Guillot que tiene el 
siguiente fundamento: las discontinuas pueden resultar de la mera tolerancia 
del dueño. Una servidumbre de paso puede ser aparente. Suponiendo que 
existe un camino encallado, que incluso esté asfaltado; tiene publicidad, tiene 
signos exteriores que revelan claramente la existencia de las servidumbre, pero 
el paso, por ser discontinuo por naturaleza, podría significar de parte del dueño 
del predio sirviente nada más que la mera tolerancia de que en cada 
oportunidad el vecino pase por el predio. Entonces, los actos de mera 
tolerancia no dan motivo para admitir la adquisición por prescripción, porque 
son equívocos ya que nos cabe la duda de si esos actos posesorios que 
fundarían la prescripción adquisitiva son actos que se le imponen al dueño del 
predio sirviente o, simplemente, fueron permitidos graciosamente por éste. En 
base a esto se formuló la norma del artículo 1197 del código Civil 
“La omisión de actos de mera facultad y la mera tolerancia de actos de 
que no resulta gravamen, no confieren posesión, ni dan fundamento a 
prescripción alguna. 
Se llaman actos de mera facultad los que cada cual puede ejecutar en lo 
suyo, sin necesidad del consentimiento de otro”. 
 11 
 
Las servidumbres continuas se adquieren por prescripción porque por su 
naturaleza exceden el caso dela mera tolerancia del dueño del predio sirviente, 
ya que hay una potencialidad permanente de uso. La servidumbre de luces, 
cuando tiene signos aparentes, es a la vez continua y aparente. El propietario 
del predio sabe que existe en el predio vecino un signo aparente de 
servidumbre y que además esa servidumbre es continua. Si transcurriera cierto 
tiempo sin hacer actos contrarios, sin prohibirle o sin iniciar una acción judicial 
para prohibirle el ejercicio de esa servidumbre, el titular que ejerció desde el 
punto de vista activo esa servidumbre la adquirirá por prescripción adquisitiva. 
Con las servidumbres de cloaca y las de vista, a pesar de que en alguna 
medida se precisa un hecho actual del hombre, existe la potencialidad de que 
se ejerzan en cualquier momento, sin requerir la tolerancia o autorización del 
dueño, que analizando el fundamento o “RATIO JUIRIS”, de la norma que admite 
que las servidumbres continuas sean adquiribles por prescripción Guillot 
concluye que en ese caso se debe considerarque estas servidumbres son 
también continuas porque no se trataría de actos de mera tolerancia ya que 
una cosa es tolerar que alguien pase mi predio y otra es estar alerta para ver si 
se asoma o no. 
Ese es el criterio que utiliza Guillot para distinguir las servidumbres 
continuas de las discontinuas. Las continuas son aquellas que no precisan un 
hecho actual del hombre para su ejercicio, y esa continuidad no se elimina, en 
primer lugar, por la circunstancia de que sea necesario construir previamente 
una determinada obra, ni tampoco por el hecho de que se necesite un acto 
inicial, como por ejemplo abrir la llave del acueducto o abrir los postigos de la 
ventana para poder mirar, porque una vez abierta la ventana o abierta la llave 
de paso, se ejerce sin necesidad de un hecho actual del hombre. 
El requisito de la continuidad tampoco se elimina por la circunstancia de 
que precise, para su goce directo, aparentemente un hecho actual del hombre, 
como sería verter las aguas residuales o asomarse al balcón o a la ventana, 
porque en ese caso también hay continuidad desde el punto de vista del dueño 
del predio sirviente en la medida en que ese señor tiene la amenaza 
permanente y continua de que le ejerzan esa servidumbre, ese disfrute que en 
alguna medida lo molesta o lo perjudica, gravando su dominio. 
 
 
 Servidumbres Aparentes y No Aparentes 
 
Las describe el artículo 552 del Código Civil: 
 
“Son aparentes, las que anuncian por obras o signos exteriores 
dispuestos a su uso y aprovechamiento, como una puerta, una ventana, un 
cause, u otras semejantes. 
Son servidumbres no aparentes, las que no presentan signos exteriores 
de su existencia, como el gravamen de no edificar en cierto lugar, el de no 
levantar un edificio sino a una altura determinada y otros parecidos”. 
 
Este artículo establece que debe haber signos u obras materiales que 
indiquen la existencia de la servidumbre aun cuando no se ese ejerciendo en 
ese momento. Si no hay un signo extremo que revele la existencia de la 
 12 
servidumbre, será no aparente, pero igualmente podría ser pública. Por 
ejemplo, el pasaje cotidiano a través del predio vecino con una gran cantidad 
de gente. Es un hecho notorio, que es pasible de conocimiento por todos. 
Esa publicidad no es apariencia en la medida en que nuestro codificador 
requiere no solamente la publicidad de los actos de ejercicio sino que además 
esos actos de ejercicio queden revelados por signos u obras materiales en el 
predio sirviente, o eventualmente por signos u obras materiales en el predio 
dominante. En la servidumbre de vista, por ejemplo, el signo u obra material es 
la ventana en el predio dominante, y no en el sirviente. Sin embargo, en ambos 
casos, es necesario que el signo constitutivo de la apariencia sea apreciable 
desde el predio sirviente. 
 
 Consecuencias (de las dos últimas clasificaciones) 
 
Cuando las servidumbres son a la vez aparentes y continuas, pueden 
adquirirse por prescripción adquisitiva de acuerdo con el artículo 632 
“Las servidumbres continuas y aparentes a la vez pueden constituirse en 
virtud de título, es decir, de convención o última voluntad, o en virtud de la 
prescripción adquisitiva, con arreglo a lo determinado en el Título respectivo del 
Libro Tercero de este Código”. 
A pesar de ello, cuando las servidumbres son a la vez aparentes o 
continuas, son igualmente pasibles de defensa por medio de las acciones 
posesorias de acuerdo al artículo 659 del Código Civil 
“Sobre los objetos que no pueden adquirirse por prescripción, como las 
servidumbres inaparentes o discontinuas, no puede hacer acción posesoria”. 
 
La clasificación de continuas y discontinuas, reviste importancia para 
determinar cuando la servidumbre caduca por el no uso. En nuestro derecho 
las servidumbres caducan a los 10 años del no uso, y , por lo tanto, el predio 
sirviente pasa a ser enteramente libre; deja de tener el gravamen. 
De acuerdo al numeral 5º del artículo 643, el no uso determinante de la 
caducidad de la servidumbre se mida de diferentes modos, cuando se trata de 
servidumbres continuas el no uso se inicia a partir del momento en que se 
realiza un acto contrario a la servidumbre; por ejemplo, cuando obstruyo el 
acueducto. En ese caso, el no uso se cuenta a partir de ese momento. A pesar 
de que esa servidumbre la hubiera adquirido voluntariamente, el plazo de 10 
años cuenta a partir de esa obra contraria al ejercicio de la servidumbre. 
En las servidumbres discontinuas el no uso se cuenta a partir del último hecho 
actual del hombre que significó un disfrute de la servidumbre. En la 
servidumbre de paso, el no uso por 10 años se cuenta a partir del último paso 
que haya ejercido el titular del predio dominante. 
 
Artículo 643 del Código Civil: “Las servidumbres se extinguen: 
5º Por el no uso durante diez años. 
 En las servidumbres discontinuas corre el tiempo desde que han 
dejado de usarse; en las continuas, desde que se haya ejecutado un acto 
contrario a la servidumbre.” 
 
La distinción entre servidumbres aparentes y no aparentes tiene 
importancia para otro efecto. Uno de los modos de adquirir servidumbres se 
 13 
llama “por destinación del padre de familia” o “ por presunción” ( en el derecho 
español ); lo que consiste es por ejemplo, que en un predio que tengo 
construido una senda de paso aparente. Un día resuelvo dividir el predio y 
enajeno una parte quedándome con la otra. De acuerdo con el artículo 635 del 
Código se considera que en el momento de la enajenación se constituye una 
servidumbre voluntaria entre ambos predios presumiéndose, que tal fue la 
intención de las partes en el negocio. Este modo de constitución rige para las 
servidumbres aparentes únicamente. 
 
Artículo 635 del Código Civil: “La existencia de un signo aparente de 
servidumbre entre dos predios, establecido por el propietario de ambos, se 
considera también como último para que la servidumbre continúe activa y 
pasivamente, a no ser que al tiempo de separarse la propiedad de los dos 
predios, se exprese lo contrario en el título de la enajenación de cualquiera de 
ellos.” 
 
 Servidumbres Naturales, Forzosas y Voluntarias - En Materia de 
Aguas. 
 
Nuestro Código en el momento de clasificar a las servidumbres lo hizo 
en forma de imposición, distinguiendo así legales y voluntarias. Las legales son 
aquellas que se pueden imponer aun contra la voluntad del dueño del predio 
sirviente, y voluntarias son aquellas que se imponen con el sentimiento de éste. 
Se consideran voluntarias las que se adquieren por prescripción adquisitiva, 
porque se entiende que hay una aceptación tácita del dueño del predio 
sirviente. De igual modo, es servidumbre voluntaria la constituida por 
presunción o destinación del padre de familia. 
El Código francés establecía esta distinción fraccionándola en una 
tripartición: naturales, legales y voluntarias. Las naturales eran una especie 
dentro del concepto general de las legales, por su naturaleza son limitaciones 
al derecho de propiedad, y son las que resultan de condiciones naturales de los 
predios, además no requieren para su imposición una reclamación o pretensión 
por parte del predio dominante, sino que operan automáticamente y que 
tampoco dan lugar a una indemnización. Las legales “ESTRICTO SENSU”, o 
forzosas se imponen obligatoriamente al dueño del predio sirviente, pero 
necesitan una reclamación expresa por parte del dueño del predio dominante y 
dan lugar a una indemnización. 
Tal tripartición que no recibía a texto expreso nuestro Código Civil, la 
recibió en cambio el Código de Aguas. 
 
Artículo 198 del Código de Aguas 
”Deróganse los artículos 558 a 580 y 752 a 757 del Código Civil” 
 
Los artículos 558 a 580 tratan de las servidumbres que tienen relación 
con las aguas. Por lo tanto, el Código de Aguas deroga esas disposiciones del 
Código Civil e importa disposiciones similares a ese nuevo cuerpo orgánico 
legislativo que toma en consideración, exclusivamente,la regulación del uso de 
ese medio líquido. 
 14 
El Código de Aguas, en la sustitución de los artículos que realiza, recibe 
la tripartición del código de Napoleón en servidumbres naturales, legales o 
forzosas y voluntarias. 
 
a- Servidumbre Natural de Aguas 
Artículo 74 del Código de Aguas 
“Los terrenos inferiores están sujetos a recibir aguas, que naturalmente y 
sin obra del hombre, fluyen de los superiores, así como la piedra, tierra o arena 
... que arrastren en su curso. 
En el predio inferior no se puede hacer cosa alguna que estorbe esta 
servidumbre, no en el superior cosa que la agrave”. 
La estructura de esta servidumbre natural de aguas consiste en que en 
un predio superior hay aguas que fluyen naturalmente. No se trata de las aguas 
que son alumbradas por obra del hombre ni tampoco de aquellas que si bien se 
alumbran naturalmente, el dueño del predio superior agrava su caudal 
reuniendo varios manantiales o le agrega aguas de desecho al agua que fluye 
naturalmente, sino que se trata estrictamente del agua que fluye naturalmente 
sin obra del hombre. 
La naturaleza de esta servidumbre se desmiembra en dos vertientes. La 
servidumbre afirmativa y la servidumbre negativa. Respecto de la servidumbre 
afirmativa, se puede establecer que consiste en el deber de tolerar, de 
soportar, que tiene el dueño del predio inferior de que por pendiente, las aguas 
naturales le lleguen de un predio vecino, a pesar de que ello le puede causar 
perjuicio, le puede arrastrar tierra vegetal. Sin embargo, el dueño del predio 
inferior debe soportar ese hecho de la naturaleza. Pero considerando que es un 
hecho de la naturaleza, es difícil concebir que se trate de una servidumbre 
afirmativa, porque el dueño del predio inferior no está tolerando ninguna 
actividad del dueño del predio dominante, sino el hecho de que afloren las 
aguas subterráneas o que caigan las aguas pluviales y que por diferencia de 
pendiente lleguen a su predio. 
De acuerdo con el inciso 2º del artículo 74, Planiol establecía que en 
ese caso igualmente existe la servidumbre, pero ya no es natural, sino legal; y 
entonces el dueño del predio inferior, si bien no tiene derecho a oponerse a que 
escurra el agua alumbrada artificialmente en el predio superior, tiene derecho a 
reclamar indemnización por los perjuicios que se le cause. Ese derecho no lo 
tenía cuando era el resultado del escurrimiento de aguas naturales. 
 
 b-Servidumbres Voluntarias en Materia de Aguas 
 
Esta servidumbre debe ser distinguida de la natural de aguas, en cuanto 
a la regulación legal del uso de las aguas. El Código de Aguas reguló los 
derechos que tienen los particulares sobre las distintas formas de presentarse 
este elemento. Establece que derecho tiene cada dueño de un predio para 
disfrutar de las aguas pluviales y apropiarse de ellas. 
Toda vez que se permita establecer, ya sea voluntariamente o por 
prescripción, una modificación excepcional a ese régimen común de 
aprovechamiento de las aguas, se estará estableciendo una servidumbre 
voluntaria, adquirida por título o por prescripción. 
El artículo 19 del Código de Aguas, trata acerca del aprovechamiento de 
las aguas pluviales diciendo: 
 15 
“Pertenecen al dueño del predio la aguas pluviales que caen ose 
recogen en el mismo, mientras escurren por él. Podrá, en consecuencia, 
construir dentro de su propiedad las obras necesarias para su captación, 
conservación y aprovechamiento, conforme a los reglamentos que dicte el 
Poder Ejecutivo, y sin perjudicar a terceros”. 
Es la única limitación que tiene el dueño del predio en el cual caen las 
aguas. Se trata de saber que puede hacer cada uno de los dueños con a aguas 
pluviales. Puede aprovecharse íntegramente de ellas. 
La limitación que tiene es no hacer obras que agraven el deber de 
soportar, haciendo variar el curso en perjuicio del predio inferior. Es la misma 
limitación que se establece en el párrafo final del inciso 1º de artículo 74, donde 
las partes pueden establecer una servidumbre voluntaria, ya sea gravando al 
predio inferior o al superior. Por ejemplo; se gravaría al predio inferior si se 
estableciera el deber de tolerar una canalización en el desagüe o se gravaría al 
predio superior, si en cambio se estableciera que no puede hacer ninguna obra 
de contención que restrinja el natural escurrimiento. 
Respecto de las aguas de manantiales las disposiciones importantes se 
establecen en los artículos 26 y 27. 
 
Artículo 26: “Las aguas de manantiales que nacen continua o 
discontinuamente en terrenos particulares o fiscales pertenecen al dueño 
respectivo, quien podrá aprovecharse de ellas mientras escurran por su predio. 
Si después de haber salido del predio de su nacimiento, esta agua 
entran a correr por otro predio de propiedad particular o fiscal, el dueño de éste 
podrá, a su vez, usarlas y aprovecharlas mientras el propietario del predio 
donde nacen las aguas las deje correr; y lo mismo podrán hacer, por su orden, 
los propietarios de los terrenos en que sucesivamente entren las aguas por los 
dueños de los terrenos superiores”. 
 
Artículo 27: “El propietario del predio donde nace el agua, podrá en 
cualquier momento, interrumpir o disminuir la salida de aquella de su terreno, 
aun cuando la estuvieren utilizando los dueños de los terreno inferiores; salvo 
que alguno o algunos de dichos propietarios tuviere a su favor un derecho 
adquirido mediante modo hábil 
La prescripción, en los casos de este artículo, no se verificará sino por el 
goce no interrumpido durante treinta años, contados desde que el dueño del 
predio inferior ejecutó, en éste o en el predio superior, obras visibles y 
permanentes destinadas a facilitar el aprovechamiento de las aguas en su 
terreno”. 
 
Las servidumbres consisten en hechos excepcionales contrarios al 
derecho común de vecindad. En este caso el derecho de vecindad nos dice 
que sobre las aguas manantiales, el dueño del predio donde fluyen tiene 
derecho a verterlas por su cauce natural al predio vecino, y tiene derecho de 
aprovecharse de toda el agua y dejar seca la corriente hacia el predio inferior. 
Ese es el derecho común, el dueño del predio inferior puede adquirir una 
servidumbre voluntaria por título o prescripción. En ese caso, el dueño del 
predio donde nace el manantial, ya no podrá interrumpir o disminuir la salida 
del agua desde su predio hacia el vecino, que se convirtió en dominante. 
 16 
El articulo 27 concreta para el caso, las reglas generales de las que 
resultaba que únicamente las servidumbres continuas y aparentes podrán ser 
adquiridas por este modo. 
Las aguas de los ríos de los arroyos tiene un régimen de 
aprovechamiento diferente. Hay aguas pluviales que cuando escurren, no 
llegan a formar un río o arroyo; escurren por pequeñas zanjas, pero no forman 
un arroyo. Cuando lo forman, se rigen por el artículo 33 numeral 3º, y por el 
artículo 34. 
 
Artículo 33 : “El uso de las aguas de los ríos y arroyos a que se refiere 
el artículo anterior ... estará sujeto a las limitaciones siguientes: 
3º La obligación de no alterar no desviar el curso de la corriente, y de 
restituir ala misma las aguas que sobraren de los aprovechamientos que hiciere 
el propietario del predio” 
 
Las aguas manantiales y las pluviales se considera que son de goce 
más exclusivo y son pasibles de abuso por parte del dueño del predio donde 
fluyen o caen; en cambio, el dueño de un predio que es atravesado por u n río 
o arroyo no tiene esa posibilidad de abusar. Puede usar de las aguas pero las 
que le sobran debe verterlas en la corriente, porque el dueño del predio inferior 
se supone que tiene el mismo derecho que él de aprovecharse de las aguas. 
 
Artículo 34: “Cuando un río o arroyo no navegable ni flotable corra por 
terrenos pertenecientes a diferentes dueños, el uso y aprovechamiento se 
efectuará de acuerdo con un orden de preferencia que corresponderá a su 
ubicación en el curso de la corriente, de modo que los propietariosde los 
predios inferiores entrarán a disfrutar de las aguas que pasen por sus predios, 
luego de los aprovechamientos que hayan hecho los propietarios superiores. 
Sin embargo, los nuevos aprovechamientos en el predio superior no 
podrán menoscabar derechos anteriormente adquiridos al uso de esas mismas 
aguas por el propietario de un predio inferior”. 
 
Se trata de la constitución de una servidumbre. El régimen general dice 
que el dueño del predio superior tiene derecho de usar del agua, y lo que sobra 
lo usa el otro. Se constituye servidumbre voluntaria a los efectos de 
excepcionar ese régimen general de esas aguas cuando se establece que las 
aguas que fluyen hacia su terreno no pueden ser inferiores a un determinado 
caudal . En tal caso, el dueño del predio superior tiene la obligación de no 
hacer, consistente en no menoscabar ese goce del dueño del predio inferior. 
A su vez, se establece que tanto las aguas que fluyen artificialmente y 
las alumbradas, se asimilan en cuanto a su régimen a las aguas manantiales. 
Para el aprovechamiento de las aguas del dominio público, el Código 
establece todo un sistema de otorgamiento de autorizaciones precarias y de 
concesiones a fin de que los particulares puedan aprovecharse de ellas. 
La servidumbre natural de aguas, se encuentra facilitada por 
servidumbres accesorias que son la servidumbre de acceso y la de paso. 
 
c- Servidumbres Legales en Materia de Aguas – Acueducto 
 
 17 
Las servidumbres legales forzosas reguladas por el Código de Aguas 
son, fundamentalmente, la servidumbre de acueducto y la de desagüe o 
cloaca. EL Código de Aguas aportó modificaciones respecto de la servidumbre 
de acueducto. 
El artículo 569 del Código Civil fue modificado por el artículo 80 del 
Código de Aguas 
 
“Servidumbre de acueducto es el derecho de conducir a través de predio 
ajenos las aguas que se puede disponer. 
En la servidumbre de acueducto es predio dominante aquel al cual las 
aguas se destinan o del cual se desaguan, drenan o escurren; predio sirviente 
es el que debe tolerar que la aguas pasen por él en beneficio de otro predio”. 
 
El Código de Aguas se ubica, en la concepción tradicional de la 
servidumbre real y establece que la servidumbre de acueducto es predial, entre 
los predios dominante y sirviente. Reúne en una misma definición a la 
servidumbre de acueducto de aguas limpias y la de desagüe a través de un 
acueducto de aguas de desecho. 
Los presupuesto del establecimiento de tal tipo de servidumbre recae en 
que haya un predio intermedio ( el predio sirviente), que haya un predio 
dominante, y que en un predio alejado, tras lindero con el dominante existan 
aguas que tenga derecho a disponer o un lugar donde se puedan desagotar. 
LA aguas que tiene derecho a disponer el dueño del predio dominante pueden 
ser aguas públicas sobre las cuales haya obtenido una concesión del Estado 
para extraerlas. También aguas privadas que tenga derecho a disponer por el 
derecho común de acuerdo con las normas que hemos vistos, o aguas 
residuales en el caso de desagüe. 
Como es una servidumbre lega forzosa y no natural, se establece por su 
ejercicio una indemnización. El dueño del predio dominante debe indemnizar 
por lo perjuicios causados al dueño del pedio sirviente. 
El Código de Aguas regula de diferente modo la indemnización a la que 
establecía el Código Civil originariamente. 
La servidumbre de acueducto tiene regulado el modo de ejercicio, y 
establece una forma de servidumbre accesoria, que otorga el derecho al dueño 
del predio dominante de entrar al predio sirviente para reparar, para 
inspeccionar o para remover los obstáculos que puedan hacer en el acueducto. 
El Código de Aguas establece con carácter especial para el acueducto, 
la forma de constitución tácita de la servidumbre que el Código Civil establece 
en general en el artículo 635, el artículo 92 del Código de Aguas establece 
 
“Siempre que un terreno de regadío que reciba el agua por un solo punto 
se divida por herencia, venta u otro título entre dos o más dueños, los de la 
parte superior quedan obligados a dar paso al agua como servidumbre de 
acueducto para el riego de la inferiores, sin poder por ello exigir indemnización, 
salo que otra cosa se hubiera dispuesto en el título”. 
 
Finalmente el Código de Aguas modifica al Civil, en cuanto a que el 
abandono de la servidumbre de acueducto por parte del dueño del predio 
dominante no obliga al dueño del predio sirviente a devolver la cantidad de 
 18 
dinero que hubiera recibido como precio del predio utilizado por el acueducto, 
cosa que sí establecía el Código Civil. 
 
 
 Servidumbre Legal de Paso 
 
Es otra de las servidumbres que establece nuestro Código Civil. La 
servidumbre legal de paso esta impuesta por la ley en 3 hipótesis diferentes: 
1. Enclavamiento natural o involuntario. 
2. Enclavamiento voluntario. 
3. Enclavamiento accidental. 
 
Debe entenderse por enclavamiento absoluto a la imposibilidad total y 
absoluta de salida a la vía publica. 
El enclavamiento relativo, en cambio, es la imposibilidad o la grave 
dificultad de salida, medida o considerada, de acuerdo con las necesidades de 
aprovechamiento económico del predio. 
Por ejemplo: un predio que se comunique a un camino publico por un 
estrecho sendero de montaña o por un paso generalmente anegado o por un 
puente de escasa resistencia, sufre enclavamiento relativo pero no absoluto. 
 
 Enclavamiento Natural y Enclavamiento por División 
 
De la lectura de los artículos 581 y 587 del Código Civil, parecería que el 
enclavamiento por división que es el que se produce cuando un predio con 
salida a la vía publica se fracciona y una parte de el viene a quedar separada 
del camino y por lo tanto enclavada, seria la excepción mientras que el 
enclavamiento natural seria la regla o por lo menos la hipótesis más normal. 
 
Artículo 581: “ El propietario de un predio enclavado y que no tiene 
salida a la calle o camino publico, puede reclamar paso por los predios vecinos 
para la explotación del suyo, pagando el valor del terreno necesario y 
resarciendo todo otro perjuicio.” 
 
Artículo 587: “ Si se vende o permuta alguna parte de un predio o si se 
adjudica a cualquiera de los que lo poseían pro indiviso y en consecuencia esta 
parte viene a quedar separada del camino, se entenderá concedida a favor de 
ella una servidumbre de paso sin indemnización alguna.” 
 
El gravamen de la servidumbre legal de paso esta previsto como una 
solución al enclavamiento producido por un hecho o fenómeno natural. Pero si 
el enclavamiento deriva de la voluntad de dos sujetos que se dividen un predio 
dejando una de sus partes enclavadas, los terceros no tienen por que ver 
agravada por esa circunstancia arbitraria su propia situación teniendo que 
concederle paso forzoso ( aunque sea con indemnización ) a través de sus 
inmuebles. La obligación de conceder paso solo puede recaer sobre los que 
provocaron el enclavamiento y sobre los que les suceden en la titularidad de 
los inmuebles. 
Las hipótesis de enclavamiento natural se producen entonces 
exclusivamente cuando interviene la mano de la naturaleza, o en casos 
 19 
similares es la mano del Estado es la que actúa, por ejemplo clausurando una 
vía de transito. 
 
 Cuando se Debe Indemnización 
 
Veamos ahora, en esas situaciones, cuando se debe abonar 
indemnización y cuando no. 
Si se trata de enclavamiento natural rige la norma del artículo 581 y el que 
pretende la salida debe siempre indemnizar al dueño del fundo sirviente. 
Si se trata de enclavamiento por división hay que hacer algunas 
distinciones, a los efectos de determinar si la servidumbre es gratuita por 
aplicación del artículo 587 o si debe en cambio abonarse indemnización, 
aplicando también el artículo 581. 
Solamente si se trata de un enclavamiento voluntario de los previstos en 
el artículo 587, la servidumbre será gratuita por excepción. 
 
 Enclavamiento Accidental 
 
Diceasí el Artículo 588: “ Si el camino publico se pusiere 
accidentalmente intransitable, sea cual fuere la causa, los propietarios 
contiguos deberán dar paso por su fundo, durante el tiempo indispensable para 
la compostura del camino; salvo el derecho a ser indemnizados 
convencionalmente o a juicio de peritos por la respectiva Junta Económico 
Administrativa.” 
 
Es una servidumbre que se establece estrictamente por un tiempo muy 
limitado, por razón de que algún predio queda enclavado, no por su ubicación 
sino porque el camino publico se ha hecho accidentalmente intransitable. Si se 
hace definidamente intransitable el predio pasara a estar permanentemente 
enclavado y deberá tener una servidumbre de paso permanente. 
 
 Servidumbre de Demarcación , Cerramiento y Medianería 
 
Siguiendo a Mesineo ni la demarcación ni el cerramiento son verdaderas 
servidumbres. 
LA DEMARCACION 
 
Tal como esta regulada en el artículo 590 del Código Civil, consiste en la 
operación de establecer mediante mojones los limites de una propiedad 
inmueble. 
Según la doctrina, la operación de amojonamiento debe pagarse por 
mitades. Sin embargo, si es necesario llevar a cabo previamente la mensura de 
ambas propiedades, cada propietario debe abonar los gastos en proporción a 
sus respectivas áreas. 
 
Artículo 590: “Todo propietario tiene derecho a que se fijen los limites que 
separan su predio de los colindantes y podrá exigir de los respectivos dueños 
que concurran a ello, haciéndose la demarcación o amojonamiento a expensas 
comunes.” 
 
 20 
EL CERRAMIENTO (o construcción de la divisoria, tampoco es una 
servidumbre) 
 
El artículo 594 únicamente prevé que el propietario, ejerciendo el derecho 
de cerrar su inmueble, puede obligar a su colindante a contribuir a los gastos 
de construcción. Si esto sucede, la divisoria construida será una pared o un 
cerco medianero. Esto quiere decir de propiedad común de los colindantes. 
 
 
 
PRIMERA HIPÓTESIS: PARED O CERCO DE B; ½ EN TERRENO DE A 
Y ½ EN TERRENO DE B. ( DIVISORIA PERO NO MEDIANERA ) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
El dueño del predio B, antes de construir la pared o cerco que opera como 
divisoria entre los dos predios, puede pretender que el otro contribuya a la 
construcción común según él 
 
 Artículo 594: “ En los pueblos, villas, ciudades o sus arrabales, cualquier 
propietario puede obligar a su colindante a que contribuya a la construcción o 
refacción de la divisoria entre sus edificios, patios, corrales o jardines.” 
 
Si contribuyen los dos, la pared o el cerco se transforma en medianero. 
Pero el propietario el predio A puede liberarse de esa obligación, cediendo la 
franja de terreno correspondiente a la mitad de lo que debería ocupar la pared 
o el cerco, esto es según la reglamentación del 
 
 Artículo 597: “ El vecino que no quiera contribuir a los gastos de 
cerramiento o divisoria, puede librarse de ellos cediendo la mitad del espacio 
en que ha de levantarse el cerco o pared y renunciando a la medianería.” 
 
Esta pared será íntegramente de B, pero la renuncia no es perpetua. El 
día que A quiera construir su casa apoyándose en esta pared, puede 
nuevamente adquirir la medianería comprando la comunidad en la pared, 
pagando la mitad de su valor. Pero por ahora es pared divisoria construida por 
B. 
 
 21 
SEGUNDA HIPÓTESIS: PARED O CERCO MEDIANERO; ½ EN 
TERRENO DE A Y ½ EN TERRENO DE B. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A y B son propietarios de sus respectivas construcciones pero son 
copropietarios de la pared común. 
A esta situación se puede llegar cuando en virtud del Artículo 594, B dice 
que va a construir una divisoria y quiere que A contribuya con él, los dos se 
ponen de acuerdo y construyen la divisoria, mitad en cada predio. En este caso 
la pared o el cerco son originariamente medianeros; y los fundos mantienen 
sus confines normales. 
 
 
Guillot y Del Campo sostienen que cuando el cerco o la pared es divisorio 
no medianero, o sea que ha sido construido por uno solo de los linderos, el otro 
vecino no puede aprovecharse del mismo como cerco, para cerrar su propia 
finca, sin antes adquirir la medianería abonando la mitad de su valor. 
 
 
 Naturaleza Jurídica de la Medianería 
 
Algunos autores dicen que la medianería es una servidumbre en el inicio y 
una comunidad en el ejercicio. (A) tiene derecho de adquirir la medianería, (B) 
tiene que soportar – este seria el contenido de la servidumbre- que le expropien 
la mitad de la pared o la mitad de la parte de la pared que quiera aprovechar 
pagándole el precio. Esta es la posición de Chacon. 
Otros autores sostienen que no es una servidumbre en el inicio sino una 
servidumbre en el ejercicio; porque en el caso de la pared medianera, este 
señor ( A ) tiene derecho de apoyarse en la pared aunque no sea íntegramente 
de el, puede usar de esa pared para lo que desee y, recíprocamente, también ( 
B ) tiene la posibilidad de hacer lo mismo, porque la pared es medianera. 
En este caso puede analizarse la relación jurídica como una servidumbre 
donde A y B son predios dominantes y A-B ( la pared o cerco en propiedad ) es 
el inmueble sirviente. 
 
En la medianería hay un bien en indivisión forzosa. No es posible que uno 
de los propietarios de los predios pueda pedir la división de esa pared común ni 
su venta para luego repartir el precio. 
 22 
Podemos decir que se trata de un régimen jurídico complejo en el que 
participan elementos característicos: 
 
 La pared o el cerco medianeros son bienes de copropiedad en indivisión 
forzosa y con un régimen de use y goce especial. 
 
 No es imperativo que las paredes o cercos construidos en los lindes de 
una propiedad sean medianeros. Mientras el vecino no quiera 
aprovecharse de ellos, pueden ser simplemente divisorios, esto es, de 
propiedad exclusiva del que los construyo. 
 
 
 Si uno de los vecinos no quiere construir en común el cerco o la pared 
puede liberarse y ceder la mitad del terreno constituyéndose así una 
servidumbre de apoyo sobre el terreno a favor de la pared o cerco 
divisorios. 
 
 El predio dominante es el terreno de cada vecino y no la pared e sí 
misma. 
 El dueño de cada predio vecino tiene una servidumbre de utilización y 
apoyo sobre la medianera. 
 
 
 Administración de la Medianería 
 
1- LAS INNOVACIONES 
 
El Artículo 606 dice así: “ El condueño no puede hacer en la pared 
medianera obra alguna que disminuya su espesor, ni cargar sin anuencia del 
otro. 
En caso de negativa, se hará determinar por peritos el medio necesario 
para que la obra nueva no perjudique los derechos del colindante.” 
 
El condómino tiene derecho a oponerse a que su vecino y copropietario 
innove haciendo nuevas obras que supongan aumentar la carga sobre la pared 
o disminuir su espesor. Este derecho no es absoluto sino que opera solamente 
como impedimento de carácter suspensivo, ya que si se determina por peritos 
la forma de hacer la obra nueva, la oposición pierde efecto. 
 
2- EXTENSIÓN DE LA MEDIANERÍA 
 
Es importante tener presente que la medianería sobre una pared no es 
obligatorio adquirirla sobre la totalidad de ella sino hasta la común elevación, 
esto es, hasta la altura y extensión en que es aprovechada por los propietarios 
colindantes, salvo que quiera adquirirla toda, a lo cual puede tener interés, con 
la finalidad de obligar el cierre de alguna ventana. 
 
3- OBLIGACIÓN DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS DE REPARACIÓN 
 
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El Artículo 599 establece: “ La compostura y reedificación de la pared 
medianera son de cargo de los que a ella tienen derecho proporcionalmente al 
que a cada uno corresponda” 
 Sin embargo, todo condominio de pared medianera puede eximirse de 
contribuir a la compostura y reedificación, cediendo la medianería, siempre que 
la pared medianera no sostenga edificio que le pertenezca.” 
 
 
Surge entonces una obligación positiva, un hacer: es de cargo de cada 
uno de los colindantes contribuir a la reconstrucción dela pared medianera. 
Pero esta obligación, este hacer positivo, es una obligación “ PROPTER REM”, 
que tiene como característica que puede ser renunciable cediendo el derecho 
sobre el bien que da nacimiento a la obligación. 
 
4- LA OBLIGATORIEDAD DE LA MEDIANERÍA 
 
La medianería es parcialmente obligatoria, porque el régimen de 
medianería no es de orden publico. Esto quiere decir que los propietarios 
colindantes no tienen obligación de construir hasta los limites del predio y 
necesariamente aprovechar mejor la construcción haciendo que los dos predios 
sea medianera. Es posible que cada uno construya una pared divisoria sobre 
los confines del predio, o que construyan paredes internas a corta distancia y 
no quieran hacer una pared común ahorrando costos. 
Además se puede renunciar a la medianería. El derecho que le establece 
el artículo 603 del Código Civil no es de orden publico y puede ser renunciado 
expresamente. 
También puede ser renunciado por vía de consecuencia, estableciendo 
una servidumbre de vista. 
 
5- LA INDEMNIZACIÓN 
 
La adquisición de la medianería se ejerce mediante indemnización. El 
adquiriente debe pagar el valor actual de la mitad de la pared que quiere 
aprovechar. También debe pagar la mitad del valor actual del terreno que 
ocupa la pared, salvo que la pared ya se encontrara construida. 
 
 
 Régimen de las Luces y Vistas 
 
Los artículos 616, 617 y 618 regulan esta materia. 
La abertura de un bacón en una pared medianera o en una pared que se 
encuentre muy cercana de los confines de su predio, importa una molestia 
hacia el dueño del predio vecino. Hasta donde llega la legitimidad de esa 
molestia, hasta donde debe soportar cada uno a que lo observen los vecinos y 
hasta donde tiene derecho a prohibir esa posibilidad es lo que el legislador 
establece como derecho común de vecindad en materia de luces y vistas en 
esos tres artículos. 
Las aberturas que de acuerdo con el derecho común que un vecino puede 
hacer, se llaman luces o vistas “ de derecho” según sean aptas para recibir luz 
solamente o también permitan observar a través de ellas. 
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Cuando esas aberturas están en contravención al derecho común de 
vecindad, se llaman luces o vistas “ de servidumbre “. 
 
 
Luces de Derecho 
Las luces de derecho consisten en una ventana por la cual no se puede 
mirar, o sea solo entra la luz pero no se puede observar a través de ella. Esa 
condición la garantiza el legislador nacional imponiendo que la abertura tenga 
una altura mayor de los 3 metros del piso del inmueble que se quiere iluminar. 
Se supone que a los tres metros ya no se puede observar hacia el otro lado, o 
cuando se mira es en forma accidental y dificultosa y, en consecuencia, la 
tolerancia debida del dueño del predio lindero ya no consiste en que el otro le 
observe sino, simplemente, en que haya una abertura por la cual le entra la luz. 
Pero para que la tolerancia sea admisible, tiene que asegurarse además 
que no puedan caer objetos desde esa ventana o que una persona no pueda 
pasar a través de ella e invadir el predio vecino. 
 
Vistas de Derecho 
Son aquellas aberturas a través de las cuales se puede mirar y que el 
orden jurídico establece que el propietario del predio lindero tiene la obligación 
de soportar sin derecho de prohibirlo. 
Las vistas para ser de derecho tienen que estar en la pared interna- no 
divisoria ni medianera- y deben estar construidas, si miran hacia habitaciones, 
patios o corrales por lo menos a tres metros del plano vertical divisorio de los 
dos predios. 
 
Luces y Vistas de Servidumbres 
Son aberturas de “ servidumbre”, en primer lugar las realizadas en pared 
medianera, cualquiera sea el tipo de la abertura, ya permita o no observar a 
través de ella, pues de acuerdo con el artículo 616 están prohibidas las 
ventanas y claraboyas de toda clase. 
En segundo lugar, son de “ servidumbre” las aberturas en pared divisoria- 
no medianera- que no cumplan con las condiciones establecidas en el inciso 
primero del artículo 617 en cuanto a la altura y las protecciones. 
En tercer lugar, son también de “ servidumbre” las aberturas aptas para 
observar a través de ellas, construidas en cualquier pared que diste menos de 
tres metros del plano vertical del limite de los predios y siempre que observen 
hacia habitaciones, patios o corrales. 
Esa servidumbre se puede establecer, o por acuerdo expreso: hacer un 
titulo y tradición y dejar así constituida la servidumbre; o también se puede 
establecer por prescripción. 
 
 Constitución de las Servidumbres Voluntarias 
 
 Posible Contenido de la Servidumbre 
 
No se encuentran limitados los posibles contenidos de una servidumbre 
voluntaria. El contenido especifico de la facultad del dueño del predio 
dominante, puede ser cualquiera siempre que le signifique una utilidad al predio 
mismo. 
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Se dice que las servidumbres tienen atipicidad abierta. 
 
 Requisito Subjetivo: Capacidad 
 
El sujeto que quiere gravar voluntariamente un inmueble propio debe 
tener capacidad de obrar suficiente para hacerlo por si o para otorgar poder a 
otro sujeto para que lo haga en su representación. La capacidad necesaria es 
la requerida en general para enajenar inmuebles. 
Un menor no habilitado o emancipado o un adulto incapaz, no puede por 
si otorgar ni la servidumbre ni la representación a otro para ello. 
Quien constituye una servidumbre debe tener la libre administración de 
sus bienes. 
 
 Requisito Subjetivo – Objetivo: La Legitimación 
 
Quien no es dueño o titular de un derecho real del cual se puede derivar la 
servidumbre, carece de legitimación para constituirla, y esta será por lo tanto 
inoponible al verdadero dueño. 
Si el derecho del constituyente esta sometido a limitaciones derivadas de 
derechos reales constituidos a favor de terceros, la servidumbre sufrirá la 
misma limitación. 
Si el derecho del constituyente esta sometido a la posibilidad de una 
revocación, la servidumbre seguirá la misma suerte y estará sometida a 
idéntica amenaza. 
 
 Formas de Constitución 
 
En primer lugar la servidumbre voluntaria se puede constituir por titulo y 
tradición con el mismo régimen que los inmuebles. 
En segundo lugar las servidumbres se adquieren por prescripción, 
siempre que sean continuas y aparentes. 
Las servidumbres también se pueden adquirir por reconocimiento expreso 
del dueño del predio sirviente. 
La ultima forma de constitución de las servidumbres esta reglamentada en 
el articulo 635 del Código Civil, y rige exclusivamente para las servidumbres 
aparentes. En nuestro derecho se llama por destinación del padre de familia. 
 
 Extinción de las Servidumbres 
 
La extinción de la serivumbres se encuentra regulada en el 
 
Artículo 643:”Las servidumbres se extinguen: 
 
1. Por la consolidación o confusión, reuniéndose en una misma 
persona la propiedad de los predios sirviente y dominante. Así, 
cuando el dueño de uno de los predios compra el otro, parece la 
servidumbre; y si por una nueva venta se separan, no revive, salvo 
lo dispuesto en el artículo 635. 
2. Por la remisión o renuncia del dueño del predio dominante. 
3. Por la resolución del derecho del que ha constituido la servidumbre. 
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4. Por la llegada del día o de la condición, si se ha constituido de uno 
de estos modos. 
5. Por el no uso durante 10 años. En las servidumbres discontinuas 
corre el tiempo desde que han dejado de usarse; en las continuas, 
desde que se haya ejecutado un acto contrario a la servidumbre. 
6. Por venir los predios a tal estado, que no pueda usarse de la 
servidumbre; pero esta revivirá, si en lo sucesivo el estado de los 
predios permitiera usar de ella, a no ser que, después de 
establecida la posibilidad del uso, hayan transcurrido los 10 años 
prescritos por el inciso anterior.”