Clase 18 - Derecho Civil IV (Reales) (1)

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Derecho Civil IV (Reales) - 2020
Clase 18 – 12/11/2020 – Dr. Alberti
ACCIONES REALES
· Articulo 2247 - Acciones reales: “Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva”.
Las acciones reales tienen por objeto, la protección de los derechos reales, cada uno de ellos, lleva el ius preferendi y el ius perseguendi, está implícito dentro de la defensa. 
Sabiendo que el derecho real inviste a su titular de una potestad sobre la cosa que le permite tenerla, usarla gozar y disponer de ella, material o jurídicamente, sin intervención de otra persona, el ordenamiento jurídico se ve precisado a dotar a al titular de las acciones correspondientes para hacer efectivo el ejercicio de su derecho, cuando este es impedido o menoscabado por acción u omisión de otro sujeto. 
· Las acciones posesorias apuntan a la conservación o restitución de la posesión o la tenencia con independencia de quien sea el titular del derecho real y no se precisa otra prueba, que la de haber poseído o tenido la cosa. 
· En cambio, para las acciones reales se requiere que quien las inicie sean titulares de derechos reales. 
Con respecto a la prescripción. Va a establecer que las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva. Entonces, las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de la usucapión, que puede invocar el demando que poseyó durante el tiempo exigido por la ley y puede hacer valer por vía acción o de excepción. Las acciones reales no son pasibles de liberatoria. 
Las acciones reales, legisladas en este capítulo, son: 
· Acción Reivindicatoria. Tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
· Acción Negatoria. Defiende la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. 
· Acción Confesoria. Defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. 
Con estas acciones se trata de defender la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales. 
· Acción de Deslinde
· Articulo 2248 - Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita: “La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión”.
• Demanda y sentencia. 
Para iniciar una acción real se necesita ser titular del derecho real. Lo cual, debe subsistir al tiempo de la sentencia. El código sienta la siguiente regla:
Para le progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir a la sentencia. 
· Articulo 2249 - Demanda y sentencia: “Para el progreso de las acciones reales la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia”.
Si quien inicio la acción no tenía derecho real en ese momento, pero este se consolida durante el trámite del juicio, el juez deberá rechazar la demanda. 
• Daño.
Las acciones reales se puede demandar la indemnización del daño, en algunos casos en forma complementaria y en otras, en forma sustitutiva. 
· Articulo 2250 – Daño: “El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real”.
El código le permite al actor, optar si así lo desea, por una indemnización sustitutiva, en lugar de reclamar el restablecimiento de su derecho. Así por ejemplo si fue desapoderado de una cosa mueble que está en poder de 3ro de mala fe, puede optar por reivindicar la cosa o bien, reclamar al despojante, todo el daño sufrido. 
En algunos supuestos la indemnización del daño será la única posibilidad para el lesionado. Cuando la sentencia por ej., se torne de cumplimiento imposible, es decir, recuperar ese derecho real, por ej. destrucción de la cosa reclamada o cuando la ley pone límites al alcance de la reivindicatoria. 
• Legitimación activa.
Para el ejercicio de las acciones reales, es menester, la titularidad del derecho real respectivo. 
Legitimados activos: 
1. Cesionario. El titular de un derecho real sobre una cosa cuya posesión ha perdido por desapoderamiento, en este caso se descartan los casos de desprendimiento voluntarios, puede intentar la acción reivindicatoria para recuperarla. Puede suceder que en lugar de hacerlo por sí mismo, ceda a un 3ro los derechos que tenga sobre esa cosa. En cuyo caso habrá cedido al cesionario, también la acción reivindicatoria. 
En esta situación el cesionario puede iniciar contra el poseedor, la acción reivindicatoria a pesar de no ser titular de derecho real. Si se trata de un inmueble, el acto deberá ser formalizado en escritura pública. 
2. Comprador al que no se le hizo la tradición. El comprador que cuenta con titulo suficiente y quien no se le hizo la tradición no es titular de un derecho real. En este caso, hay dos situaciones: 
a. La cosa se halle en poder del vendedor. El comprador puede ejercer contra el vendedor la acción que nace del contrato, esta acción es de naturaleza personal.
b. Que la posea un tercero. Existe la posibilidad del que el comprador de un inmueble a quien se le ha dado la escritura pueda, aunque no se le haya realizado la tradición de la cosa, ejercer la acción reivindicatoria contra el tercero poseedor del bien. 
3. Reivindicación por quien adquirió el derecho real por usucapión. El titular del derecho real que tiene justo título puede ejercer las acciones reales. 
4. Acreedor hipotecario. En Vélez se permitía que éste pueda entablar la acción negatoria y confesoria, no la reivindicatoria. El actual habilita a intentar también la reivindicatoria. 
5. Herederos del titular del derecho real, aun cuando no haya tenido nunca la posesión del inmueble puede intentar las acciones reales. Porque es sucesor del causante, y continuador de su persona, poseedor de aquellas cosas que aquel haya poseído y cuenta con las mismas acciones que aquel. 
6. Legatario de cosa determinada. Es propietario de las cosas desde la muerte del testador. Por lo que puede intentar acciones reales sobre la cosa contra 3ros sin que se le puede oponer que no haya tenido nunca la posesión efectiva del objeto. 
7. Cotitulares. cosa juzgada. Art. 2251, establece que las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. Tenemos dos supuestos: 
· La acción contra otro colindante, que puede ocurrir que un condómino u otro cotitular se vea privado de la posesión de la cosa por otro copropietario, que pretenda excluirlo en el ejercicio de sus derechos. El articulo va a disponer que puede promover unaacción en la medida de su parte indivisa. 
· Contra un tercero, cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o parte material de la cosa o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Reestablecido el derecho sobre al totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa. 
Cuando la cosa está en poder de 3ro se plantea el interrogante, decir condómino, que inicia la acción reivindicatoria, puede reivindicar la totalidad de la cosa sin el concurso de los demás condómino o si debe limitarse a reclamar solo su parte indivisa o la parte material de la cosa. El código permite las 3 posibilidades. 
ACCIÓN REIVINDICATORIA
La acción reivindicatoria procura recuperar cosas, que sean actualmente existentes, determinadas e individualizadas. 
· Articulo 2252 - Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho: “La cosa puede ser reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho”. 
Es categórico el artículo 2252, en el sentido de que es reivindicable una universalidad de hecho, de modo que no puede serlo una de derechos, tal como una sucesión. 
• Universalidad de hecho. 
La última parte del 2252 permite la reivindicación de una universalidad hecho, sin embargo, cabe entender que lo que se reivindica no es una universalidad de cosas, sino cada una de esas cosas que la compone, y hasta es posible que la acción prospere respecto de algunas cosas y no de otras. 
• Objetos no reivindicables. 
· Articulo 2253 - Objetos no reivindicables: “No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución”. 
1. Bienes inmateriales. Nos establece que por los bines que no son cosas, no pueden ser reivindicados porque no pueden ser objeto de relación de poder, ni del derecho real.
2. Cosa indeterminable o fungibles. Impide que puedan ser objetos de la acción reivindicatoria las cosas indeterminadas o fungibles. El dinero, los granos de trigo, pro ej. Están en saco cerrado, podrían ser reivindicables, si el dinero se encontrara marcado o guardado por ej. 
3. Cosa futura. Las cosas para ser objeto de un derecho real deben ser actualmente existentes no pueden ser la cosa futura. 
4. Accesorios. No pueden ser reivindicar das sino conjuntamente con la cosa principal. Por ej., si el titular de un inmueble de sufrir por alguna razón la reivindicación, no puede pretender quedarse con las cosas accesorias a dicho inmueble. 
• Legitimación pasiva. 
· Articulo 2255 - Legitimación pasiva: “La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del régimen especial”.
• Poseedor 
El caso más típico es que la acción reivindicatoria se dirija contra el poseedor que despojo al titular del derecho real. (primer párrafo)
El concepto de desapoderamiento debe ser amplio, incluyendo de toda la forma de desposesión como por ej., violencia, clandestinidad, abuso de confianza. 
Planteada la demanda de reivindicación, el accionado niega ser poseedor, la demanda no será aceptada por el juez, a menos que el actor pruebe que el demandado efectivamente posee la cosa. En este caso debe ser condenado a restituirla, en tanto el demandante haya justificado su derecho real, su mejor derecho a la posesión. 
Si la cosa no está en poder del autor de desapoderamiento, la acción puede dirigirse contra sus sucesores o quien la tiene en su poder. 
• Tenedor
El articulo admite que esta acción pueda intentarse contra un tenedor. Hay que distinguir dos situaciones:
· El tenedor posea para un 3ro o 
· El tenedor posea para el propio reivindicante. 
En primer caso, podría ocurrir que una persona desapodere al titular del derecho real se convierta en poseedor y le alquile la cosa a un tercero que es el tenedor. El propietario advierte que una persona se encuentra en poder de la cosa, sin saber que es un tenedor y lo demanda. El tenedor puede liberarse de los efectos de la acción, si individualiza al poseedor. Si no lo individualiza que alcanzado por los efectos de la acción. Pero la sentencia no hace juzgada contra el poseedor. En este caso el demandado representa la posesión de un tercero y debe nombrarlo. 
Si la acción es contra el verdadero poseedor de la cosa, el tenedor se libera de los efectos de la acción. Si miente, para dificultar la situación, no hay liberación y puede ser condenado el tenedor. Sino produce a la declaración, no se ocasiona tal liberación. El juicio seguirá su curso y la sentencia dispondrá la desposesión del demandado y la consiguiente restitución de la cosa al actor. 
Segundo caso. También tenemos el caso del tenedor que posee al nombre del reivindicante. El código con de la acción reivindicatoria, contra el tenedor que representa la posesión del titular del derecho real, es decir, contra aquel que tiene la cosa en nombre del propietario reivindicante, por haber mediado un contrato entre ellos, puede ser, una locación, un depósito, un comodato si es un bien inmueble.
El propietario puede dirigir la acción reivindicatoria contra el tenedor a quien le confió la cosa y la posee a su nombre, además de la acción personal del contrato. No se comparte en este caso, por kipper, establece que el titular del derecho real, en este caso el tenedor y que no hubo desapoderamiento… ni idea. 
Reivindicación de automotor hurtado o robado. 
Con respecto a la reivindicación de automotor Hurtado o robado, el mismo artículo, nos dice que cuando se trata de un automotor robado o hurtado, la acción puede ir contra quien lo tiene inscripto en su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del régimen especial. Ya no se trata de un mero poseedor, sino que se trata de un dueño y que lo tiene inscripto en el registro a su nombre. La acción reivindicatoria es admisible, aunque sea de buena fe el tercero. Si el actor que promueve la acción reivindicatoria alega tener un mejor derecho que el demandado, la consecuencia será la rectificación del asiento registral del vehículo, conforme al artículo 2261. 
Prueba en el juicio de reivindicación. 
La prueba en el juicio de reivindicación, el actor debe probar la titularidad del derecho real conforme al artículo 2249. Quién inicia está acción, deberá justificar su derecho sobre la cosa objeto de acción, invocando, titulo de dominio o de alguno de los derechos reales que se ejerce por la posesión. En el supuesto de que el poseedor actual acredite tener derecho sobre del bien, el reivindicante (quien demanda) no solo tiene que demostrar su derecho sobre la cosa sino también que es mejor que de aquel que la está poseyendo.
Prueba cuando se reivindica inmueble. 
· Articulo 2256 - Prueba en la reivindicación de inmuebles: “Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título;
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores (títulos), el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietariode la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que tiene la posesión”.
En el primer caso, cuando ambas partes presentan en el juicio títulos de propiedad y estos emanan de la misma persona, ese está en presencia de un caso en el que el inmueble fue enajenado dos veces por quién era su dueño. Planteado el conflicto entre ambos adquirientes o sus sucesores, la solución surge del inciso A, donde se establece que se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa. 
El segundo caso, si el actor y poseedor presentan títulos que emanan de diferentes antecesores, el juez tiene que examinar cuál de los títulos presentados es mejor o más probable en cuanto al derecho de las partes. Para ello se debe estudiar los títulos de los respectivos antecesores. Si de ese estudio, resulta quien era el verdadero propietario, la cosa será entregada a quien, este propietario va a trasmitir. Pero si hubo inscripción y no resulta posible establecer cuál de los 2 ostenta mejor derecho, el conflicto se resolverá en beneficio del poseedor actual. Generalmente es el demandado.
Demandado no presenta título. El actor, en el juicio de reivindicación debe contar siempre con título suficiente, que esto es un justo título. Ahora vamos a la importancia de la fecha del título, pero no siempre el titulo presentado por el autor será suficiente por si mismo, para fundar la demanda y que debe estar muñido de otras condiciones. por ej., de ser fecha anterior a la posesión del demandado. El régimen de probatorio exige al reivindicante no solo la exhibición de su título, sino también la demostración de ser este de fecha anterior a la posesión del demandado. Él debe probar. La solución del código es lógica, ya que, si el título del accionante es posterior a la posesión del tercero, eso implica que el enajenante no ha podido entregarle la cosa, porque la cosa estaba poseída por otros y por ende que no adquirió el derecho real. 
Prueba en la reivindicación de muebles registrables.
· Articulo 2257 - Prueba en la reivindicación de muebles registrables: “Respecto de la prueba en la reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto”.
a. Demandado de mala fe. Se establece una presunción de mala fe, lo que acontece cuando no se verifican los elementos identificatorios (número de motor, chasis) y tampoco la documentación y estado registral. 
b. Prueba. El 2257 parte de la base de que ambos tienen una inscripción registral a su favor. Situación que no se presenta fácilmente en la práctica, pero puede suceder, por ej. una persona es dueña de un auto e inscribió su título en el registro, luego es robado y un sujeto distinto, lo inscribe a su nombre. Ambos deben justificar su derecho con el certificado que expide el registro. 
c. Autor común. Esta hipótesis alude a que ambos presentan antecedentes que emanan de un actor común, en el caso de los inmuebles triunfa aquel que primero recibió la posesión. Aquí la solución es diferente, se prefiere aquella que acredite la coincidencia de los elementos identificatorios registrables exigidos por el régimen especial. Ahora, lo que no dice la norma es que ocurre si ninguno tiene estas diferencias o irregularidades, en este caso, debe ser preferido aquel que inscribió primero. 
d. Si los autores son distintos, hay que dilucidar cuál de ellos o de sus antecesores, tiene mejor derecho. Si no es posible, triunfa el que inscribió el bien. 
Prueba en la reivindicación de muebles no registrables
· Articulo 2258 - Prueba en la reivindicación de muebles no registrables: “En la reivindicación de cosas muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe”.
Derecho a reembolso. 
Si se reivindica una cosa mueble, robada o perdida, nada debe pagarle al vencido. Aun cuando sea de buena fe y a título oneroso. Salvo en supuestos que regula Artículo 2259, el cual dice
· Articulo 2259 - Derecho a reembolso: “Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe”.
Reivindicación de cosas no registrables, robadas o perdidas y reembolso al demandado. 
Ello ocurre cuando la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta publica o en una casa de objetos semejantes o por un individuo que acostumbraba a vender cosas semejantes. Por ejemplo, si una persona le roba su reloj y este es vendido por el ladrón a un joyero, quien a su vez, lo vende en su Joyería a un tercero de buena fe, tendrá derecho a que se le restituya el precio que pago por el reloj, en función de lo dispuesto en el artículo 2259 y se considera que quien compra la cosa en un lugar donde se venden otras iguales o semejantes, no pudo advertir la ilegitimidad del título del transmisor, o sea que en este caso, quién adquiere la cosa debe devolvérsela al dueño y éste restituir el precio que el otro pago por el objeto. 
Supuestos en los que procede el reembolso: el 2259 va a establecer que el subadquirente de buena fe de la cosa robada o perdida, tiene derecho a reembolso cuando el objeto se haya vendido con otras iguales en una venta publica o en casas de venta de objetos semejantes o por quien acostumbra a venderlos. 
Contenido del reembolso, el comprador que sufre la reivindicación de la cosa robada o perdida y adquirió en las condiciones referidas, tiene derecho a que el reivindicante le restituya el precio que ha pagado. 
Situación del que vende la cosa robada o perdida junto a otras semejantes. El 2259 ultima parte dice que el el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe. 
Límites de la acción reivindicatoria respecto de cosas muebles no registrables. 
· Articulo 2260 – Alcance: “La acción reivindicatoriade una cosa mueble no registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del precio insoluto.
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho”.
· Reclamo del saldo insoluto. Se tarta del caso de una persona que podía ser demandada por reivindicación y le transmitió el dominio de la cosa a otro, pero aún no percibió el precio o recibido solo una parte de él. En estas condiciones, el reivindicante, le puede reclamar al nuevo adquiriente el precio o lo que quede a pagar. Se trata de una acción directa y es otra forma de resarcir al reivindicante que ya no puede recuperar la cosa mueble. 
También tenemos los límites en materia de cosa registrales. 
La acción reivindicatoria en materia de inmueble o cosa mueble registrable, compete contra el autor de desapoderamiento y contra sus sucesores en la posesión. Distinta la situación de los terceros que adquirieron de un enajenante obligado a restituir. Por ej., pedro es dueño de un inmueble, juan mediante violencia lo obliga a vendérselo, se trata de un acto ineficaz, por lo que, Pedro puede demandar su nulidad y recuperar el inmueble. El asunto se complica juan de lo vende a un tercero, por ej., a diego ya que la reivindicación de pedro dependerá de la buena o mala fe de dicho subadquirente. Si fue de buena fe, no se puede reclamar la cosa. 
Efecto respecto del tercero en cosa registrable. El código prevé que todos los derechos reales o personales transmitidos terceros, sobre un inmueble o mueble registrable por una persona que ha resultad adquirente en virtud de un acto nulo, queda sin ningún valor y puede ser reclamado del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
El efecto principal de la nulidad es volver las cosas al estado anterior al acto declarado nulo, que en consecuencia las partes habrán de restituirse lo que mutuamente se entregaron en virtud del acto ineficaz. 
Quedan exceptuados de la obligación de restituir los terceros subadquirente de buena fe y a titulo oneroso de bienes inmueble o de muebles registrables. 
Tercero debe adquirir de quien está legitimado para transmitir de acuerdo con los asientos registrables. 
Es obvio que quien desea adquirir el inmueble debe en primer lugar, averiguar quién es su propietario y de esa información debe obtenerlo del registro. Si el tercero pretende adquirir el derecho de quien no figura como titular inscripto, el negocio no podrá seguir adelante, pero si aun siguiera adelante, será un adquiriente de mala fe. 
La buena fe, surge de una actividad diligente, consiste, en el estudio de títulos ósea, el examen idóneo de los antecedentes del derecho transmitido. Lo que, en muchos casos, permitiría conocer vicios u otros tipos de irregularidades que el registro no informa o no purifica. Si del estudio, el tercero es considerado de mala fe, por causa de su negligencia. Ahora si el estudio no se realizó, pero haberlo hecho no hubiera revelado la existencia de vicios, puede ser reputado de buena fe. Porque no tiene vicios, entonces se puede reputar al acto de buena fe. 
Medidas cautelares. 
Existen diversas normas en el código procesal. 
Medidas preliminares: 
Cuando se persigue la reivindicación de una cosa mueble, antes de iniciar el juico o en cualquier estado de este, el actor puede pedir que se le exhiba la cosa. Se trata de una medida preparatoria más que una medida cautelar. 
A su vez otra diligencia, hay otra diligencia, con el objeto de que se conozca el carácter en que el que ocupa la cosa, la persona que se haya de ser demandada, que se realice una MENSURA judicial, para determinar si debe iniciarse una acción reivindicatoria o acción de deslinde. 
Medidas precautorias. 
1. Notación de litis. Medida aplicable cuando la reivindicación versa sobre muebles o muebles registrables. Se trata de inscribir en el registro, la existencia del pleito o del juicio. 
2. El embargo preventivo. Puede pedirlo la persona que haya de demandar por acción reivindicatoria, mientras dure el juicio y siempre que se presente el documento que haga verosímil la pretensión. 
3. Secuestro de la cosa mueble. cuando el embargo no asegurare por si solo, el derecho invocado por el solicitante. También podrá obtener una prohibición de innovar. 
Sentencia. 
Una vez promovida la acción reivindicatoria, hay 2 posibilidades: 
· Articulo 2261 - Sentencia: “Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte material de él o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la sentencia, se aplican las normas del Capítulo 3 del Título II de este Libro. Esta norma se refiere a la restitución de la cosa, por parte del demandado o vencido. Además, debe arreglarse entre las partes, las cuestiones sobre frutos, mejoras, riesgos, productos, etc. Por lo cual, se aplican las disposiciones del título 2 capítulo 2 del libro 4, que se refiere a los derechos y obligaciones del poseedor de buena y de mala fe. 
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse la rectificación del asiento registral”. 
ACCION NEGATORIA
Es la acción que protege a los titulares de derechos reales ante actos que constituyen una turbación dada por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho real inherente a la posesión. 
· Articulo 2262 - Legitimación pasiva: “La acción negatoria compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real”.
Es decir, el ámbito propio de la acción requiere que otro pretenda tener un ius in de, que es derecho sobre la cosa, citándose a la servidumbre como supuesto más común. En términos más simples, esta acción procede cuando el ataque es menos grave que el desapoderamiento. 
También reducir a su limites verdaderos el ejercicio de un derecho real, lo que ocurriría, por ejemplo, si el demandado tiene una servidumbre de paso que le permite de pasar de mañana de pie y lo hace todo el día, a pie a caballo y en auto. Entonces, reduce los limites 
Objeto. Inmueble. Nos e puede descartar la viabilidad de una acción negatoria respecto de una cosa mueble, por ejemplo, turbación en un automóvil. 
Prueba. 
· Articulo 2263 – Prueba: “Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer o que no está constreñido por el pretendido deber inherente a la posesión”.
Lo primero que debe acreditar el actor, es la titularidad del derecho real y no necesita demostrar la inexistencia del gravamen que pretende imponerle el demandado. Ya que el derecho real se presume libre de cargar y gravámenes. 
Sin perjuicio de lo expuesto, el actor, además de su derecho real, deberá acreditar la perturbación. Estando a cargo de quien pretende tener un derecho sobre la cosa de otro la prueba de la pretensión. 
ACCIÓN CONFESORIA
Es aquella que tiene por finalidad defender la plenitud de un derecho real y corresponde ante actos que impiden el ejercicio de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. 
· Articulo 2264 - Legitimación pasiva: “La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente sus servidumbres activas”. 
Cabe recordar que esta acción, tutela a los titulares o cotitulares de todos los derechos reales sobre inmueble que se ejercen por la posesión. 
En un supuesto especifico, ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión. Si el acto no apunta a cuestionar la existencia o el ejercicio de la acción. Corresponde unaacción de daños y perjuicios en este caso, así mismo puede ejercerse esta acción cuando se afecta otro derecho inherente a la posesión, constituido por las limitaciones al dominio. El vecino hace un ruido que supera la normal tolerancia.
· Articulo 2265 – Prueba: “Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de hipoteca”.
Así cuando se trata de alguien a quien se le impide ejercer derechos inherentes a la posesión, el actor le bastara con acreditar su derecho de poseer, que es el derecho real (ius posidendi). Si la lesión sufrida consiste en ser impedido de ejercer una servidumbre, en este caso, el demandante deberá agregar el título de adquisición de esta ultima y que la existencia de una servidumbre o su extensión no pueden presumirse. 
ACCIÓN DE DESLINDE
Se puede definir al deslinde como el derecho que corresponde al propietario de una finca o ser acercada, el problema se presenta cuando los limites son confusos y no hay acuerdos entre los colindantes para fijarlos. La finalidad de la acción es terminar separando los puntos, cuyos linderos estuviesen confundidos. Para esto las propiedades deben ser contiguas y colindantes. 
· Articulo 2266 - Finalidad de la acción de deslinde: “Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites”.
Deslinde va con respecto a los límites. 
Incertidumbre sobre el límite. 
Mientras haya incertidumbre sobre el lugar exacto del límite, resulta procedente esta acción para delimitar la zona respecto de la cual ambos vecinos manifiestan sus dudas acerca de la línea divisoria. El objeto de la acción es que los limites confundidos se fijen claramente, luego de una investigación que se basa en títulos y antecedente. 
Presupuestos para ejercicio de la acción de deslinde: 
· Fundos deben ser contiguos. 
· Ambos dominios deben ser de diferentes propietarios.
· No deben pertenecer al dominio público. 
Legitimación pasiva y activa. 
· Articulo 2267 - Legitimación activa y pasiva: “El titular de un derecho real sobre un inmueble no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa”.
Legitimación activa: abarca cualquiera que sea titular de un derecho real que recaiga sobre un inmueble no edificado. Inclusive, los acreedores hipotecarios y los titulares de una servidumbre activa. 
Legitimación pasiva: En todos los casos se deben demandar al dueño del fundo contiguo, es decir, si se demanda a un usufructuario, debe ser citado a juicio el dueño.
Prueba y sentencia. 
· Articulo 2268 - Prueba y sentencia: “Cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes a efectos de probar la extensión de los respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundadamente, lo considere adecuado”.
Este artículo indica cuales son los medios de prueba preferidos para resolver estas cuestiones y cuales son las facultades del juez. 
Carga de la prueba. 
Cada una de las partes, debe, por consiguiente, probar su derecho, si ninguna prueba su acertó. El juez debe decidir, teniendo en cuenta los datos catastrales y fijar el límite. 
Facultades del juez. El código muestra su interés en el sentido de que la cuestión de limites quede resuelta. Acá no se trata de rechazar una demanda y que las cosas queden como antes. El juez debe dividir la parte confusa entre los litigantes, la división no tiene que ser necesariamente igualitaria, queda a criterio del juez. 
REACIONES ENTRE LAS ACCIONES REALES Y POSESORIAS
Prohibición de acumular. 
· Articulo 2269 - Prohibición de acumular: “No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias”.
Esto significa que mientras se tramitan las acciones posesorias, las reales deben esperar que aquellas terminen. Si se opta por iniciar acciones reales, ya no será posible iniciar acciones posesorias. 
Separación entre el posesorio y petitorio. Independencia de las acciones. 
· Articulo 2273 - Acciones por un mismo hecho: “El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la real”.
Prueba. 
· Articulo 2270 - Independencia de las acciones: “En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, más el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la naturaleza, extensión y eficacia de la posesión”.
El demandante en el juicio posesorio no tiene que probar su derecho si es que lo tiene, en principio para triunfar, le basta con acreditar su relación de poder y la lesión de que ha sido objeto, desapoderamiento o bien, turbación. 
Suspensión de la acción real. 
· Articulo 2271 - Suspensión de la acción real: “Iniciado el juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado”.
Cumplimiento previsto de condena. 
· Articulo 2272 - Cumplimiento previo de condenas: “Quien sea vencido en el juicio posesorio, no puede comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las condenaciones pronunciadas en su contra”.
La ley se refiere a quien sea vencido, lo que puede ocurrir con el actor o con el demandado, claro que si el demando debe restituir la posesión o tenencia al demandante, o cesa de su turbación, satisfaciendo también las condenaciones accesorias, que son costas y daños y perjuicios, para que se le habilite la acción real. 
Acciones por un mismo hecho. 
· Articulo 2273 - Acciones por un mismo hecho: “El titular de un derecho real puede interponer la acción real que le compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone la acción posesoria puede iniciar después la real”.
Opción entre acción posesoria y acciones reales. 
El artículo 2273 se refiere al titular de un derecho real, si es turbado o despojado en su posesión, puede optar entre ejercer la acción posesoria o la acción real correspondiente. Este titular puede optar entre la acción posesoria o la real, porque cuenta con ambas. 
En cambio, el poseedor sin derecho a poseer, es decir, que no es titular de un derecho real, solo puede defenderse a través de las acciones posesorias. 
Opción por la acción posesoria. 
Si el turbado o el desapoderado opta por la acción posesoria, subsiste la posibilidad de ejercer la real, para lo cual, es necesario que la instancia posesoria se encuentre terminada. Que el que perdió deba cumplir con todo lo condenado. 
Acciones por distintos hechos. 
· Articulo 2274 - Acciones por distintos hechos: “El demandante en la acción real no puede iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la demanda, pero sí puede hacerlo el demandado”.
El demandante en la acción real no puede iniciar acciones posesorias porlesiones anteriores a la interposición de la demanda. Si lo puede hacer el demandado, porque no inicia ninguna de las dos. Entonces tiene oportunidad de que, por lesiones o cuestiones a la demanda, pueda iniciar primero la posesoria y después la real. Mienta que el que posee la única defensa que tiene son las acciones posesorias no las reales. 
Turbaciones o desapoderamiento recíprocos. 
· Articulo 2275 - Turbaciones o desapoderamientos recíprocos: “Si los hechos constituyen turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o continuar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior”.
Así por ej., alguien desapoderado en lugar de iniciar la acción posesoria, recupera las cosas por las suyas, haciendo justicia por mano propia, el despojado, le inicia la acción posesoria y lo vence. Por lo que debe restituir la cosa, no obstante, le queda la posibilidad de iniciar la acción posesoria por el hecho anterior que es el primitivo desapoderamiento que debió demandar en lugar de recobrar la cosa por propia autoridad. 
Hechos posteriores. 
La promoción de la acción real no impide la iniciación de una acción posesoria si se trata de hechos posteriores. 
· Articulo 2276 - Hechos posteriores: “La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores”.
Hechos posteriores: diferente que el 2274, que le da la posibilidad al demandado de iniciar acciones posesorias por hechos anteriores. 
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