SUBROGACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN VENEZUELA

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SUBROGACIÓN DE LOS CONTRATOS. 
Son los hechos o circunstancias que generan que una persona que no es el 
arrendador o arrendatario original, se quede legalmente ocupando o 
sustituyendo el lugar de éstos, en la relación jurídica arrendaticia. 
 
POR PARTE DE EL ARRENDADOR. 
El adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en os 
derechos frente al arrendatario, ello a partir de la enajenación o de la 
transmisión de la propiedad. 
1. DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (1999) 
ART. 20. 
 
2. LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS 
ARRENDAMIENTOS D E VIVIENDA (2011). 
ART. 38 
 
3. DECRETO LEY PARA LA REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO 
INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL (2014). 
ART. 18 
 
En esta ley notarán que la redacción de la norma en cuanto a la 
subrogación es distinta a las leyes anteriores. De donde se destaca, 
que el arrendatario puede dar por terminada la relación arrendaticia 
manifestando su voluntad aún antes del vencimiento del contrato 
por motivos imputables al arrendador, lo cual vislumbra la 
resolución unilateral del contrato, que colide con el artículo 1202 del 
Código Civil y contradice el carácter bilateral que caracteriza a los 
contratos de arrendamiento. 
 
Igualmente cabe resaltar, que el artículo 40 de la cita da ley ha 
señalado como causal de desalojo … ·Que se agote el plazo para el 
ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se 
realice la venta a terceros. Esto contradice evidentemente el propio 
artículo 18 y además al artículo 1166 sobre el principio de 
relatividad de los contratos, según el cual los contratos no tienen 
efecto sino entre las partes contratantes. No dañan ni aprovechan a 
los terceros. No concierne sino a los efectos internos del contrato, los 
derechos y obligaciones que de éste deriven. Son esos derechos y 
obligaciones los únicos que son personales de las partes y que no 
conciernen a los terceros, tal cual como lo ha sostenido el Máximo 
Tribunal de Justicia. Lo contrario, sería permitir que el tercero 
adquirente pueda demandar el desalojo de un inmueble, vulnerando 
así el derecho al arrendatario para que se le respete su relación 
contractual. Considero que es una causal que debe ser declarada 
nula. 
 
POR PARTE DEL ARRENDATARIO. 
 
Se plantea la subrogación solo en el área de arrendamiento de 
vivienda, a través de la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y 
CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA (2011), que 
excluye el principio de autonomía de voluntad de las partes como 
elemento fundamental para el inicio y creación del contrato de 
arrendamiento. 
 
1. POR DISOLUCIÓN DEL GRUPO FAMILIAR (Art. 56) 
Se elimina el carácter intuito personae, que hace referencia a que el 
contrato solo se celebra en atención de las características personales 
del arrendatario. Ahora la relación arrendaticia habitacional se 
establece con el arrendatario y su grupo familiar, a sabiendas que 
esta idea puede incluir personas distintas al vinculo consanguíneo o 
por afinidad. 
Para esta subrogación será suficiente la manifestación de voluntad 
de la persona por escrito, a través de documento autenticado en un 
plazo no mayor a 60 días desde que ocurra la disolución del grupo 
familiar. No se señala cual es la sanción o consecuencia jurídica de 
no cumplirse con estas formalidades de la subrogación. 
2. POR MUERTE DEL ARRENDATARIO (Art. 57). 
 
En caso de fallecimiento del arrendatario, los ocupantes del 
inmueble se subrogan en los derechos del arrendatario, mediante 
una notificación a la SUNAVI, dentro de los 30 días siguientes al 
fallecimiento. Esto ratifica el contenido del artículo 1603 del 
Código Civil, pero va más allá de la ley de alquileres de vivienda, 
ya que no solo ampara a los herederos, sino que protege a los 
ocupantes que demuestren una permanencia pacífica y continua 
en el inmueble, sin indicar el tiempo de permanencia en el 
mismo, ni que estos ocupantes deban tener una determinada 
relación con el fallecido. 
 
P.D. SE DEBEN LEER LOS ARTÍCULOS MENCIONADOS AQUÍ, PARA 
PODER ENTENDER A CABALIDAD EL CONTENIDO.