Clase 4

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Curso Online CIJUSO 
El cobro de las expensas comunes 
Docente: Mario A. Zelaya 
Cuarto Módulo: Las defensas frente al cobro judicial de las expensas comunes 
 
 
Presentación 
 
¡Hola! Bienvenida/o/s al cuarto módulo del curso virtual El cobro de las expensas 
comunes, que también tendrá su versión presencial. 
 
En este cuarto módulo veremos que en el estrecho marco del juicio ejecutivo, el 
demandado por expensas solo podrá oponer las excepciones y defensas de fondo 
expresamente previstas en la ley procesal y en el Código Civil y Comercial, dentro 
del término de cinco días de cumplida la intimación de pago. 
La decisión por la vía ejecutiva implica desprenderse de los procesos con 
conocimiento amplio y con amplitud probatoria. 
De ahí que dicho tipo de trámite no sirve de marco adecuado para plantear 
cuestiones que apuntan a la causa de la obligación y exceden el limitado ámbito 
cognoscitivo del trámite ejecutivo creado por el legislador como garantía para 
asegurar la más rápida percepción de las expensas atento la vital importancia de 
este ingreso para el consorcio. 
Objetivos 
Los objetivos de esta clase son que los alumnos: 
 
 Distingan las defensas procesales de las defensas de fondo que pueden 
plantearse para repeler la ejecución de expensas. 
 Conozcan la visión jurisprudencial respecto de los requisitos de 
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procedencia de las principales excepciones procesales frente a la ejecución 
de expensas. 
 Aborden las razones por las cuales el legislador no admitió determinadas 
defensas de fondo para oponerse al reclamo de expensas. 
 
1. Las principales excepciones procesales: inhabilidad de título, falta de 
personería, pago documentado. 
 
a) Inhabilidad de título 
Esta excepción resulta la más frecuente y procede cuando el título no cumple con 
los requisitos para llevar aparejada ejecución como, por ejemplo, si el certificado 
no contiene el detalle de la suma de dinero líquida y exigible. 
Su alcance se encuentra restringido al ataque de las formas extrínsecas del título 
(artículo 542 inciso 4 del Código de Procedimientos Civil y Comercial bonaerense), 
y tal limitación no vulnera disposiciones de derecho de fondo, puesto que las 
defensas de otro tipo, pueden hacerse valer en el juicio ordinario posterior. 
No debe ampliarse el ámbito de la excepción de inhabilidad de título pretendiendo 
incluir en su alcance planteos que no condicen con su naturaleza, por apuntar a la 
causa de la obligación y por exceder el limitado ámbito cognoscitivo del juicio 
ejecutivo. 
A modo de ejemplos, no resultaría admisible cuestionar por su intermedio en el 
juicio ejecutivo de expensas comunes: 
 Las disposiciones del reglamento o su redacción; 
 La validez o nulidad de la asamblea en la que se aprobaron las expensas, 
en la que se modificó el reglamento o en la que se designó administrador; 
 La actuación de este último. El juicio ejecutivo por cobro de expensas no 
es el ámbito adecuado para discutir lo relativo a la buena o mala gestión del 
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administrador y todo planteo al respecto o vinculado a su persona, debe tramitar 
por separado; 
 Si las expensas se acomodan a lo realmente gastado. 
 La nulidad de la escritura pública por la que se instrumentó el reglamento 
de propiedad horizontal o su modificación; 
 La licitud de la deuda que surge del certificado, o cómo se arribó a los 
importes o rubros allí consignados o los planteos en cuanto a inconsistencias del 
balance confeccionado por la administración; 
 La errónea liquidación efectuada por el administrador, pues la defensa no 
cuestiona la idoneidad jurídica del título base de la ejecución sino que discute la 
legitimidad de su causa1. 
Todos estos argumentos resultan ajenos a la excepción de inhabilidad porque 
implicarían analizar la causa del título, tema cuyo conocimiento se encuentra 
vedado en el ámbito del proceso ejecutivo. 
Nótese que en la ejecución de expensas comunes es más limitado el marco de 
procedencia de la excepción de inhabilidad de título que en otras ejecuciones. 
Pero además, el examen del título no debe ser en extremo riguroso respecto de 
las condiciones de ejecutabilidad del instrumento base de la acción. Es por eso que 
en caso de duda sobre el carácter de título ejecutivo de la documentación 
acompañada en el cobro de expensas, debe estarse por la habilidad de la misma 
desde que la ley dirige sus normas a asgurar el pago con puntualidad del monto 
necesario para sufragar los gastos que permiten el adecuado funcionamiento del 
consorcio. 
Sin embargo, dejamos a salvo, como muestra de una opinión opuesta en materia 
doctrinaria, que viene advirtiendo Cecilia A. Villanustre que debería exigírsele al 
administrador, como recaudo para poder expedir el instrumento ejecutivo, el 
respaldo de una contabilidad llevada en legal forma; y a su vez, el juez deberá 
 
1 Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A, 26-3-2003, “Consorcio de Prop. Tucumán 
2360/2/6 c. Finversol S.A.”, Doctrina Judicial 2003-2, 594, Cita Online: AR/JUR/471/2003. 
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tener el mismo o mayor cuidado en el examen del certificado de saldo deudor de 
expensas comunes como en cualquier otro título ejecutivo, pues aquél es ajeno a 
la normativa habitual en materia de títulos con habilidad ejecutiva desde que el 
copropietario no participa en su confección ni tampoco es menester integración 
alguna o la conformidad del copropietario contra quien se esgrime2. 
• La excepción de inhabilidad de título requiere como requisito para atender 
a su admisibilidad la negativa de la deuda reclamada. Pero no alcanza con que la 
negativa sea expresa sino que además el ejecutado debe negar la deuda en forma 
categórica, indudable, incondicionada. 
De ahí que debe rechazarse la inhabilidad de título opuesta en una ejecución de 
expensas cuando al deducirla, el ejecutado manifiesta haberla realizado por un 
“imperativo procesal”, pues en tal caso no constituye una negativa de la deuda. 
Y además, si el ejecutado niega la deuda pero deduce además la defensa de pago 
total o parcial ―a través del cual se reconoce que existió la obligación que se 
ejecuta― ambas defensas se vuelven incompatibles pues la alegación de pago 
contradice la negación de la autenticidad del crédito. Y atento que para valorar la 
procedencia de la excepción de inhabilidad de título tiene singular importancia la 
negativa de la deuda, la cual debe ser categórica, corresponderá entonces 
rechazar la excepción porque no será tal si a la vez se afirma haberla cancelado, 
siquiera parcialmente. 
No está de más aclarar que la procedencia de la excepción de inhabilidad de título 
requiere la negativa de la deuda en cuanto a que no existe, pero no debido a que 
se haya pagado total o parcialmente. Lo relevante para el rechazo de la inhabilidad 
por existir una contradicción no es que haya existido un pago (total o parcial), sino 
que haya existido un pago, el cual importa un reconocimiento implícito de la 
 
2 VILLANUSTRE, C.A. (1996) “Ejecución de expensas comunes de propiedad horizontal y pago por 
consignación”, en La Ley 1996-E, 908, Cita Online: AR/DOC/16545/2001. 
 
 
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existencia de la obligación y resulta incompatible con la pretendida defensa de 
inhabilidad. 
 
Para reflexionar: 
Si en otro supuesto en el que la ley ha permitido al acreedor confeccionar 
unilateralmente el título ejecutivo es porque lo precede un sistema contable que 
genera una presunción de confianza. ¿Debe exigirse en todos los casos a la 
persona jurídica consorcio que lleve contabilidad en los términos del artículo 320 
del Código Civil y Comercial? 
 
 
b) Falta de personería 
La “faltade personería en el ejecutante” ha sido legislada en el Código Procesal 
Civil y Comercial bonaerense como una de las excepciones procesales admisibles 
del juicio ejecutivo (artículo 542 inciso 2). 
El artículo 2038 del Código Civil y Comercial obliga a redactar el reglamento al 
titular de dominio o a los condóminos que deciden someter su inmueble al 
régimen de propiedad horizontal. Y tanto la designación del administrador, el 
plazo de ejercicio de su función y la enumeración de sus facultades y obligaciones 
especiales, son cláusulas que el reglamento necesariamente debe incluir (artículo 
2056 inciso “r” y “s”). Por esta razón, el primer administrador será elegido por el 
titular de dominio o por los condóminos y nombrado por escritura pública (ya que 
el reglamento debe guardar esa forma instrumental). 
Por su parte, previene el artículo 2066 que los administradores sucesivos deben 
ser nombrados y removidos por la asamblea3. 
 
3 El artículo 2060 dispone que, por regla general, las decisiones asamblearias serán adoptadas por 
mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales. Es 
decir que a falta de indicación especial en el artículo 2066 respecto a la mayoría que se exige para 
la designación del nuevo administrador, será elegido por el voto de esta mayoría absoluta, salvo 
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El cambio de administrador tanto puede ocurrir porque se lo remueva del cargo, 
por su fallecimiento, por haber presentado su renuncia o por haber concluido el 
período de ejercicio de su mandato. En cualquier caso, es la asamblea quien debe 
nombrar al reemplazante y, ante la falta de exigencia legal de escritura pública, 
será suficiente el ejemplar del acta de asamblea labrada en forma privada. 
Es decir que el administrador prueba su calidad de tal con el acta de la asamblea 
en la que conste su designación, sea que la acción se dirija tanto contra uno de 
los consorcistas, como en relación a terceros. 
En el caso de que el administrador no justifique su designación en los modos 
legales, procederá la excepción de falta de personería. 
 
c) Pago documentado 
No obstante que la ley de fondo permite acreditar el pago por cualquier medio de 
prueba, para poder ser opuesto como excepción en el juicio ejecutivo el Código 
Procesal bonaerense exige que, sea total o parcial, debe ser documentado 
(artículo 542 inciso 6). 
Es por eso que la prueba del pago debe descansar en instrumentos suscriptos por 
el acreedor o por el tercero indicado para recibir el pago (artículo 883 incisos “a” 
y “c”), los cuales a su vez deben acompañarse al deducir la excepción, o indicarse 
dónde se encuentran. El cumplimiento de ese recaudo evita que se ordinarice un 
proceso en esencia sumario y con un atenuado marco de conocimiento. 
 
que el reglamento determine una mayoría superior (artículo 2056 inciso “ñ”). La aclaración del 
artículo 2066 en cuanto a que la designación del reemplazante no implica “la modificación del 
reglamento de propiedad horizontal” permite concluir que la elección del nuevo administrador no 
requiere la mayoría exigida para la modificación del reglamento, la cual es más agravada que la 
mayoría absoluta, pues el Código prevé que el reglamento solo puede modificarse por resolución 
de los propietarios mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad (artículo 2057). 
 
 
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En el caso de las expensas adquiere importancia la posibilidad de presentar recibos 
emanados de un tercero emanado para recibir el pago porque no es frecuente que 
el administrador se encargue directamente de cobrar las expensas y emitir el 
recibo. Por lo general la asamblea decide encomendar la tarea a instituciones 
encargadas de cobranzas, a cambio de una comisión. 
Pero además, para que proceda la excepción de pago no solo es necesaria su 
instrumentación, sino que se requiere la expresa e inmediata conexión del pago 
con la deuda que se ejecuta (tanto en el concepto como en el monto). Es decir 
que el recibo debe tener conexión expresa con la deuda que se ejecuta. Es por 
eso que se dijo que la excepción de pago documentado debe fundarse en la 
existencia de un pago correctamente acreditado, que para ser válido debe estar 
instrumentado mediante recibo u otro documento análogo emanado del 
acreedor y extendido en términos congruentes con su finalidad probatoria, es 
decir, con precisa y detallada imputación a la obligación que se ejecuta4. 
Sin embargo, no siempre es así, porque en el marco del planteo de la excepción 
de pago, resulta aplicable la presunción del artículo 899 inciso “b” del Código Civil 
y Comercial según el cual si el acreedor “recibe el pago correspondiente a uno de 
los períodos, están cancelados los anteriores”. Por lo tanto, el pago de períodos 
de expensas posteriores a los que se ejecutan “genera la presunción de 
cancelación de la deuda reclamada”, presunción que, sin embargo, no siempre 
será operativa. 
 El propio texto del artículo 899 del Código Civil y Comercial indica que las 
presunciones de pago que enuncia resultan aplicables “excepto prueba en 
contrario” para desvirtuarlas. Es decir que si se prueba que, a pesar del recibo por 
el último período, el ejecutado no abonó los períodos anteriores (por ejemplo si 
 
4 Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca, Sala I, 19-12-2013, "Agro El 
Carretero S.A. c/ Crescinbeni, Ariel s/ Cobro Ejecutivo", Base Judgler Colegio de Abogados de Bahía 
Blanca, fallo nro. 808. 
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el acreedor dejó constancia en el recibo que el pago no cancelaba deuda anterior), 
queda sin efecto la presunción. 
 La presunción podría aplicarse siempre que se trate de pagos de períodos 
correspondientes a las mismas obligaciones. No sería operativa entonces, por 
ejemplo, si el ejecutado acredita pagos de expensas comunes extraordinarias 
cuando se le reclaman expensas comunes ordinarias anteriores (es usual que se 
abonen en cupones diferenciados). 
En resumen, la conexión entre el recibo con el que se pretende documentar el 
pago y la deuda reclamada vale como principio general que encuentra su 
excepción en el artículo 899 inciso “b” del Código Civil y Comercial, el cual permite 
oponer una excepción procesal de pago de distintos períodos solo con el recibo 
del último. 
 
2. Las principales defensas de fondo: prescripción liberatoria, enajenación, 
renuncia al uso y goce, compensación. 
a) Prescripción liberatoria 
La prescripción liberatoria de la acción judicial por cobro de expensas opera a los 
dos años desde que se tornaron exigibles, por tratarse de obligaciones que se 
devengan “... por años o plazos periódicos más cortos” (artículo 2562 inciso “c” 
del Código Civil y Comercial). 
Debido a que es un plazo de prescripción y no de caducidad, queda sometido a las 
causales de suspensión, interrupción y dispensa, comunes al resto de las acciones 
sujetas a extinguirse por prescripción liberatoria (artículos 2539 al 2550). 
Es así que, por ejemplo, el curso de la prescripción se suspende por seis meses, 
por una sola vez, por la interpelación fehaciente hecha por el titular del derecho 
contra el deudor (artículo 2541). Y por tratarse de una “petición del titular del 
derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no abandonarlo” 
(artículo 2546), la demanda por cobro de expensas del consorcio contra el 
propietario de la unidad funcional interrumpe la prescripción contra éste. 
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Veremos al detenernos en la legitimación pasiva de los condóminos o de los 
coherederos que, a pesar de que la deuda por expensas es de carácter dinerario 
(artículo 765) y por tanto divisible,es generalizada la opinión doctrinaria y 
jurisprudencial que concluye en su indivisibilidad (no en la solidaridad). Entonces, 
si el consorcio decide iniciar la demanda judicial por cobro de expensas contra uno 
de los condóminos o coherederos, el artículo 816 del Código Civil y Comercial le 
permite que más adelante pueda optar por ampliar o extender el reclamo contra 
otro. 
De acuerdo a los artículos 2540 y 2549 del Código Civil y Comercial, como principio 
general las causales de suspensión y de interrupción de la prescripción liberatoria, 
respectivamente, solo alcanzan al deudor. Es decir que no se extienden a favor ni 
en contra de otros interesados. 
Pero también indican ambas normas que en caso de obligaciones solidarias e 
indivisibles, es decir con sujetos múltiples, el efecto expansivo de la suspensión y 
de la interrupción se propaga a los codeudores en razón de la naturaleza del 
vínculo o de la prestación. Y recuérdese que la obligación de pagar expensas es 
considerada como indivisible por la doctrina. 
Por ejemplo, la interpelación fehaciente a uno de los condóminos deudores de 
expensas suspende por única vez por seis meses el curso de la prescripción contra 
el requerido (artículo 2541 del Código Civil y Comercial). Si luego el consorcio 
decide demandar a otro de los condóminos, los efectos de aquella suspensión se 
extienden a este último. 
Del mismo modo, si el consorcio interrumpe el curso de la prescipción iniciando la 
acción judicial de cobro contra uno de los condóminos (artículo 2546 del Código 
Civil y Comercial) y luego decide además demandar a otro de los condóminos, los 
efectos de aquella interrupción se propagan al segundo reclamo. 
Incluso el artículo 822 del Código Civil y Comercial, propio de las obligaciones 
indivisibles (como la de pagar expensas), remite a la regulación sobre interrupción 
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y suspensión de la prescripción extintiva a las normas del Libro Sexto, en el que se 
encuentran los artículos 2540 y 2549. 
Agrega Lilian N. Gurfinkel de Wendy que incluso si una vez iniciada la ejecución el 
titular del derecho de propiedad horizontal vende el inmueble a un tercero, éste 
resulta afectado por la interrupción de la prescripción operada contra su 
antecesor5. 
Se consideró que la demanda por expensas comunes interrumpe la prescripción 
pese a haberse declarado la nulidad de la intimación de pago ante una 
equivocación en relación al sujeto pasivo cuando el error del consorcio actor debe 
considerarse excusable. Y eso sucede si en los informes de dominio expedidos casi 
dos meses antes del inicio de la acción figuraban los occisos como titulares 
dominiales y el informe policial incorporado al proceso ni siquiera registraba su 
deceso6. 
La prescripción liberatoria ha sido legislada en el Código Procesal Civil y Comercial 
bonaerense como una de las excepciones procesales admisibles en el juicio 
ejecutivo (artículo 542 inciso 5). 
 
b) Enajenación 
La vital importancia que tienen las expensas para el consorcio ha determinado que 
el legislador prevea una serie de garantías para asegurar su efectiva percepción. 
Es así que el Código Civil y Comercial otorga privilegio especial al crédito por 
expensas (artículo 2582 inciso “a”), confiere la vía ejecutiva para su cobro judicial 
facilitando la conformación del título respectivo (artículo 2048) y limita las 
defensas frente a la ejecución (artículo 2049). 
 
5 GURFINKEL DE WENDY, L. N. (2005), La Propiedad Horizontal, Buenos Aires, Lexis Nexis, p. 474. 
6 Cámara Nacional Civil, sala M, 27-9-2017, “Cons. Prop. Salta 1041/43/45 c/ Martínez de Fraga 
María del Carmen y otros s/ ejecución de expensas”, Micro Juris MJ-JU-M-107963-AR | MJJ107963. 
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Y como una nueva garantía, dispone el primer párrafo del artículo 2049 del Código 
Civil y Comercial que “Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna 
expensa o contribución a su cargo…por enajenación voluntaria o forzosa”. Más allá 
de que la ley no debió utilizar el término “propietarios” pues ya dejaron de serlo, 
la redacción de la norma es clara en cuanto a que prohíbe la enajenación 
liberatoria de la deuda de expensas. 
Es indudable que al referirse a la enajenación “forzosa”, la norma consagra la 
subsistencia de la deuda por expensas comunes respecto del adquirente del 
inmueble mediante subasta judicial (en un trámite singular o universal) cuando los 
fondos logrados no alcancen para cubrir todos los créditos de los acreedores. 
La norma no dice en qué medida responde el adquirente por la deuda devengada 
con anterioridad a la adquisición. Pero como la deuda por expensas puede ser 
considerada una obligación inherente a la posesión7, se aplica el artículo 1937 
según el cual “el sucesor particular sucede a su antecesor en las obligaciones 
inherentes a la posesión sobre la cosa, pero el sucesor particular responde solo 
con la cosa sobre la cual recae el derecho real”. Resulta lógico el límite de la 
responsabilidad desde que el sucesor particular no continúa la persona del 
causante siendo solo un sucesor en el derecho que le correspondía al transmitente 
sobre la unidad funcional. 
El artículo 1937 agrega que en tal caso el antecesor queda liberado “excepto 
estipulación o disposición legal”, la cual, en el caso, no es otra que el artículo 2049 
que consagra la ambulatoriedad de la deuda de expensas del transmitente al 
adquirente. Es decir que en todo acto de enajenación, la unidad sigue afectada al 
 
7 A diferencia del artículo 1933 que enumera los “Deberes inherentes a la posesión”, el Código Civil 
y Comercial no aclara cuáles son las “obligaciones inherentes a la posesión de la cosa” que 
menciona el artículo 1937, salvo en el caso del artículo 1917. Sin embargo, no hay dudas que una 
de las que pesa sobre el poseedor de la unidad funcional es la de pagar las expensas comunes. Y 
recordemos que el titular del derecho real de propiedad horizontal es un poseedor legítimo en los 
términos del artículo 1916, pues su posesión importa el ejercicio de un derecho real constituido de 
conformidad con las previsiones de la ley. 
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pago de las expensas comunes, porque la ley así lo establece, sin perjuicio de la 
acción de regreso. 
Intentaremos aportar mayor claridad con un ejemplo. Julia fue titular del derecho 
real de propiedad horizontal durante todo el año 2019 y al momento de enajenar 
la unidad a Ernesto en enero de 2020 adeudaba los últimos seis meses de 
expensas. Respecto de esos períodos devengados mientras se extendió el lapso de 
su titularidad seguirá respondiendo después de la transmisión con todo su 
patrimonio (en el que ya no se encuentra la unidad) pues continuará obligada 
como antes del acto de enajenación. Pero debido a que transmitió su unidad 
funcional dejando sin abonar seis períodos de expensas devengados, también 
Ernesto, como sucesor particular, responderá por ellos (sin perjuicio de las 
acciones que luego podría ejercer contra su antecesor). Pero lo hará solo con la 
cosa, es decir hasta el límite del valor de la unidad funcional que constituye el 
asiento del privilegio del crédito por expensas. 
Cualquier convenio entre enajenante y adquirente que haya tenido como objeto 
la deuda de expensas impagas, resulta inoponible al consorcio, quien conserva la 
opción de accionar por el total adeudado contra el adquirente, contra el 
transmitente o contra ambos, sin perjuicio de que el primero pueda repetir del 
enajenante con base en el acuerdo suscripto entre ellos. 
No hay dudas en cuanto a que el adquirente responderá con todo su patrimonio 
por los períodos de expensas devengadas con posterioridad a la perfección de su 
adquisición. Esto así no ya por imperio del artículo2049 sino por aplicación del 
artículo 2050 que, en su carácter de propietario, lo convierte en legitimado pasivo 
del reclamo. 
Dejamos a salvo que en caso de compraventa, no obstante que no exista 
obligación de hacerlo, los escribanos retienen del precio el importe de las 
expensas adeudadas. Por esta razón, será difícil encontrar estos supuestos en la 
práctica. 
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Cuando se produce el traslado solo de la posesión, resulta evidente que no puede 
aplicarse el artículo 2049 del Código Civil y Comercial que se refiere a la 
transmisión del derecho real. En tal caso deberá recurrirse al artículo 1937 que 
pone a cargo del sucesor particular las obligaciones inherentes a la posesión. De 
ese modo, el nuevo poseedor responderá también por la deuda de expensas 
comunes solo con la cosa y podrá ser demandado por imperio del artículo 2050 
que obliga al pago también a los poseedores. 
c) Renuncia al uso y goce 
Al igual que lo preveía el artículo 8 de la ley 13.512, el primer párrafo del artículo 
2049 del Código Civil y Comercial no permite al propietario la liberación de 
contribuir con el pago de determinados rubros de las expensas a través de la 
“renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes” (por ejemplo, si 
pretende no abonar los gastos de iluminación de los pasillos por haber decidido 
no encender las luces). 
Podría verse en peligro la paz del sistema si la ley adoptara el criterio de permitir 
excepciones a la contribución fundadas en razones de uso, pues al momento de 
liquidar cada período de expensas, habría que investigar la incidencia de todos los 
servicios comunes en cada una de las unidades. 
No está de más aclarar que esta pretensión del propietario de eximirse de 
contribuir al pago de las expensas por la renuncia al uso y goce de los bienes o 
servicios comunes de los que gozaría regularmente la unidad —renuncia a la que 
el primer párrafo del artículo 2049 le quita el efecto liberatorio—, no debe 
confundirse con la eximición parcial de la contribución por expensas a las unidades 
que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan 
esas erogaciones la cual, de acuerdo al tercer párrafo del artículo 2049, puede ser 
admitida por el reglamento. 
d) Compensación 
Conforme el segundo párrafo del artículo 2049 del Código Civil y Comercial, los 
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propietarios no pueden “rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer 
defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el 
consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía 
correspondiente.” 
De acuerdo al artículo 921 del Código Civil y Comercial, la compensación de las 
obligaciones tiene lugar “cuando dos personas, por derecho propio, reúnen la 
calidad de acreedor y deudor recíprocamente, cualesquiera que sean las causas 
de una y otra deuda”. Como consecuencia, “extingue con fuerza de pago las dos 
deudas, hasta el monto de la menor, desde el tiempo en que ambas obligaciones 
comenzaron a coexistir en condiciones de ser compensables”. 
Es decir que respecto del deudor de expensas, la norma es clara en cuanto a que 
la compensación es la única defensa de las fundadas en derechos contra el 
consorcio que puede invocar. 
El Código regula tres especies de compensación que podrían resultar aplicables al 
supuesto específico de las expensas. 
• Hay compensación legal, cuando ambas partes son deudoras de 
prestaciones de dar, los objetos comprendidos en las prestaciones son 
homogéneos entre sí y los créditos son exigibles y disponibles libremente, sin que 
resulte afectado el derecho de terceros (artículo 923 del Código Civil y Comercial). 
• La compensación facultativa es la que actúa por la voluntad de una sola de 
las partes cuando ella renuncia a un requisito faltante para la compensación legal 
que juega a favor suyo. Produce sus efectos desde el momento en que es 
comunicada a la otra parte (artículo 927). 
• Por último, habrá compensación judicial cuando cualquiera de las partes 
requiere a un juez la declaración de la compensación que se ha producido. La 
pretensión puede ser deducida simultáneamente con las defensas relativas al 
crédito de la otra parte o, subsidiariamente, para el caso de que esas defensas no 
prosperen (artículo 928). 
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Si bien la compensación también puede proceder por la vía convencional (artículo 
922), este supuesto no es aprehendido por el segundo párrafo del artículo 2049 
que no presume el acuerdo de las partes sino el litigio, desde que faculta al 
propietario a oponer la “defensa” de compensación frente al cobro de las 
expensas, articulándola “por la vía correspondiente”. 
En el caso del cobro de expensas parece ser que solo podrá oponerse la 
compensación legal. Pero cuesta encontrar supuestos en los que los objetos 
comprendidos en las prestaciones sean homogéneos entre sí y ambos créditos 
resulten exigibles y disponibles libremente, tales los requisitos del artículo 923 
para que opere la compensación legal. Podría darse en el caso de una deuda 
documentada en un título ejecutivo que tenga al consorcio como deudor y al 
obligado al pago de expensas como acreedor (por ejemplo una sentencia a favor 
del propietario que condene al consorcio a abonarle una suma líquida). 
Incluso la compensación ha sido legislada en el Código Procesal Civil y Comercial 
de la Nación como una de las excpeciones procesales admisibles en el juicio 
ejecutivo (artículo 544 inciso 7), donde también se exige que la defensa se funde 
en un “crédito líquido que resulte de documento que traiga aparejada ejecución”. 
Un párrafo aparte merece la tan difundida defensa del obligado al pago de 
expensas que rehúsa el cumplimiento aduciendo un crédito por reparaciones 
contra el consorcio. No hay duda en cuanto a que éste debe resarcir los daños 
sufridos por una unidad, cuando la causa de tales daños se origina en partes 
comunes. Pero permitir una compensación entre las obligaciones de pagar 
expensas y la de cumplir con tal resarcimiento, implica aceptar un vínculo de 
homogeneidad que en el caso no existe. 
El consorcio puede exigir el pago de las expensas comunes al propietario que 
reclama reparaciones en su unidad funcional (por ejemplo filtraciones 
provenientes de la terraza y cañerìas, ambos de propiedad común), pues la 
compensación legal no resulta aplicable en tanto se funda en la reciprocidad e 
interconexión de las prestaciones (la norma habla de homogeneidad en las 
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prestaciones) 8. De ahí que en el régimen de propiedad horizontal el cobro de 
expensas no queda supeditado necesariamente al cumplimiento por el consorcio 
de las reparaciones que deban realizarse en las unidades funcionales. 
No se admite esta defensa de compensación legal sin cumplir los recaudos legales 
para que no se convierta el trámite ejecutivo en uno de conocimiento —con 
pérdida de la celeridad que aquél implica— y el consorcio, como titular de un 
crédito que goza del privilegio especial del artículo 2582 inciso “a”, se enfrentaría 
con trabas para su satisfacción inmediata ante una obligación con objeto no 
homogéneo a la primera, que no encuentra protección en una preferencia legal y 
que no es inmediatamente exigible (pues requiere para su procedencia la 
acreditación del factor de atribución, de la antijuridicidad, del nexo causal y del 
daño). 
La ley no hace depender el rechazo o la admisión de la compensación legal de 
quien fue el primero en incumplir con su débito. Es decir que aunque el propietario 
se halle en mora en el cumplimiento de su obligación de pagar expensas desde 
antes de haber sufrido el daño como consecuencia de las deficiencias en sectores 
comunes, igualmente puede oponer aquella defensa, si reúne los recaudos 
legales.E incluso puede reclamar el pago de las reparaciones al consorcio. 
Por último, no existiendo un vínculo contractual que ligue al propietario con el 
consorcio (sí existe entre los propietarios entre sí y entre el administrador con el 
consorcio), aquel no podría oponer como defensa la resolución total o parcial por 
incumplimiento esencial (artículos 1083 y 1084) ni la excepción de incumplimiento 
(artículo 1031), pues dichos remedios solo están previstos para los contratos 
 
8 Con la vigencia del régimen anterior se resolvió que resultaba improcedente la compensación 
solicitada por el copropietario en orden a los intereses por mora en el pago de las expensas 
comunes, ya que aquel modo de extinción solo es posible entre obligaciones líquidas y exigibles, y 
la indemnización por filtraciones y otras causas que le fue reconocida a aquél mediante sentencia 
judicial, es de fecha posterior al momento en que había dejado de pagar las expensas (Cámara 
Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, 26-9-2007, “Calomite, Alberto c. Consorcio de Prop. Av. 
Pueyrredón 1774/78 y otro”, La Ley 2007-F, 701, Cita Online: AR/JUR/6096/2007) 
 
 Curso Virtual CIJUSO/ Módulo 4 
 
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bilaterales, cuando las partes simultáneamente deben cumplir simultáneamente 
con sus prestaciones. 
Para reflexionar: 
 
Afirma el artículo 2049 del Código Civil y Comercial que los propietarios no pueden 
“rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier 
causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto 
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.”. Pero la 
norma nada dice sobre si el consorcio conserva la posibilidad de valerse de 
aquellas defensas. ¿Podrá entonces dejar de efectuar reparaciones a su cargo en 
una unidad cuyo titular esté en mora en el pago de las expensas? 
 
 
Conclusión 
En este cuarto y último módulo hemos querido dejar en claro que por resultar 
indispensable el ingreso por expensas para la subsistencia del sistema, del mismo 
modo que la ley ha otorgado distintas ventajas al consorcio acreedor para 
asegurar la percepción, también ha circunscripto las posibilidades del deudor a la 
oposición de excepciones y defensas de fondo cuyo éxito requiere el cumplimiento 
de recaudos estrictos. 
 
 
	Objetivos