CONTRATOS CIVILES-Ma del Carmen Ayala Escorza

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Contratos civiles
Contratos
civiles
María del Carmen Ayala Escorza
UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO
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María del Carmen Ayala Escorza, respecto a la primera edición electrónica de la obra
CONTRATOS CIVILES
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Gustavo Arvizu Bonnells
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, e-Book
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ISBN 978-607-616-089-3 (libro electrónico, realizado con base en el
libro impreso, © 2014, )
Hecho en México - Made in Mexico
A mis amados padres Teresa Escorza y Artemio Ayala.
Gracias por darme la vida y por haberme hecho sentir su amor 
desde antes de nacer y haberme enseñado los principios que hoy la rigen.
Uno de los más importantes es el de la superación personal y profesional, 
gracias al cual he llegado con su apoyo total e incondicional 
a este momento tan importante de mi vida.
 
Este logro es no sólo mío, sino también en todo momento lo comparto 
con los lectores, pues sin ustedes difícilmente hubiera concretado este sueño, 
el cual es un objetivo más de los que hemos realizado 
e iremos sumando juntos.
Agradezco al maestro José Antonio Navarrete Hernández por la deferencia 
de brindarme su amistad y por haberse tomado el tiempo para leer y 
reflexionar acerca de esta obra. Espero que al haberme hecho el alto 
honor de escribir el prólogo de la obra haya quedado en él el mismo 
sentimiento de satisfacción como lector, similar al que a mí me ha 
quedado como autora; por ello, no soslayo en las líneas aquí vertidas los 
consejos que de primera mano se ha servido aportarme el maestro.
Doy mi eterno agradecimiento también a Juan Carlos García Alonso 
por su invaluable colaboración para realizar esta obra, por sus sugerencias 
y por cada una de sus aportaciones.
A la señora Luz Perea Gutiérrez y el señor Rodolfo Clara por haber 
confiado en mí al inicio de este sueño.
Asimismo agradezco al ingeniero Antonio Figueredo por haberme 
abierto las puertas de esta editorial y por su confianza depositada en mí y 
a Iure Editores por permitirme materializar este nuevo proyecto 
en mi vida.
Doy las gracias igualmente a mis alumnos y ex alumnos por 
motivarme a dar más de mí y espero que esta obra les sea de gran 
utilidad y aporte grandes conocimientos tanto en lo académico como 
en lo profesional.
Estoy en deuda con la Universidad Nacional Autónoma de México, mi 
alma mater, por darme las bases necesarias para concluir este primer 
proyecto, y me comprometo con ella a que será el principio de 
una larga carrera.
Por último, agradezco a todas las personas que han contribuido a mi 
formación como abogada, docente y persona.
Contenido
Prólogo xix
Introducción xxv 
Unidad 1. Teoría general del contrato 1
 1.1 Concepto de contrato en sus diversas acepciones 1
 1.2 Distinción entre convenio y contrato 3
 1.3 Clasificación de los contratos civiles y reglas para interpretarlos 3
 1.4 Elementos esenciales y de validez del contrato 6
 1.5 Modalidades de los contratos 11
 1.5.1 Condición 11
 1.5.1.1 Condición suspensiva 11
 1.5.1.2 Condición resolutoria 11
 1.5.2 Término 12
 1.5.3 Modo o carga 12
 1.6 Cláusulas que deben contener los contratos 11
 1.7 Teoría de las nulidades aplicada al contrato y 
 las modalidades de éste 13
 1.7.1 Nulidad de los actos jurídicos 13
x contenido
 1.7.2 Teorías bipartita y tripartita francesas clásicas 14
 1.7.3 Nulidad relativa y nulidad absoluta 14
 1.7.4 Cómo se distinguen ambas nulidades según 
 dichas teorías 15
 1.8 Principios pacta sunt servanda y rebus sic stantibus, en el 
 cumplimiento de los contratos 15
 1.9 Efectos del contrato entre las partes y en relación con terceros 15
 1.10 Reglas de interpretación para el caso de oscuridad 
 en sus cláusulas 16
 1.11 bis Estructura que deben contener los contratos 17
 1.11 bis.1 Estructura del contrato 17
 1.11 bis.1.1 Nombre del contrato 17
 1.11 bis.1.2 Proemio 17
 1.11 bis.1.3 Declaraciones, acreditación o 
 antecedentes 17
 1.11 bis.1.4 Cláusulas 17
 1.11 bis.1.5 Firmantes o suscripción 18
Cuestionario de evaluación 18
Unidad 2. Contratos preparatorios 21
 2.1 Concepto de promesa. Sus diversas denominaciones 21
 2.2 Utilidad económica y jurídica de la promesa 23
 2.3 Elementos y efectos del contrato de promesa 23
 2.3.1 Elementos de existencia 23
 2.3.2 Elementos de validez 24
 2.4 Clases de promesa 24
 2.4 bis Características de la promesa 25
 2.5 Efectos del incumplimiento de la promesa 25
 2.5 bis Terminación del contrato 25
 2.5 ter Figuras afines 25
 Contrato de promesa de compraventa de un inmueble 26
Cuestionario de evaluación 33
Unidad 3. Contratos traslativos de dominio 35
 3.1 Contrato de compraventa 35
 3.1.1 Su utilidad económica y jurídica 35
 3.1.2 Clasificación de la compraventa 37
 3.1.3 Elementos del contrato de compraventa 37
contenido xi
 3.1.3.1 Requisitos esenciales 37
 3.1.3.2 Elementos de validez 38
 A. Capacidad 38
 B. Formalidad 40
 3.1.4 Obligaciones del comprador y del vendedor 40
 3.1.4.1 Obligaciones del comprador 40
 3.1.4.2 Obligaciones del vendedor 41
 3.1.4.2.1 Responsable de la evicción 41
 3.1.4.2.1.1 Adquisición última a la 
 evicción 41
 3.1.4.2.2 Pagar por mitad los gastos 
 de escrituración 41
 3.1.4.2.3 Entregar la cosa 41
 3.1.4.2.4 Garantizar una posesión útil 42
 3.1.4.2.5 Garantizar una posesión pacífica 42
 3.1.4 bis Garantías del vendedor y del comprador 42
 3.1.4 bis.1 Garantías del vendedor 42
 3.1.4 bis.2 Garantías del comprador 42
 3.1.5 Modalidades de la compraventa 42
 Contrato privado de compraventa de un bien inmueble 44
 3.2 Permuta 48
 3.2.1 Concepto y distinción con la compraventa 49
 3.2.2 Clasificación y elementos esenciales y de validez 50
 3.2.2.1 Elementos esenciales del contrato 50
 3.2.2.2 Elementos de validez de la permuta 51
 3.2.3 Efectos de la permuta 51
 3.2.3.1 Obligaciones de las partes 51
 Contrato de permuta 52
 3.3 Contrato de donación 54
 3.3.1 Concepto y clasificación 55
 3.3.1.1 Concepto 55
 3.3.1.2 Clasificación 55
 3.3.1 bis Especies de donación 56
 3.3.2 Elementos del contrato de donación 57
 3.3.2.1 Elementos de existencia 57
 3.3.2.2 Elementos de validez 57
 A. Capacidad 57
 B. Forma 58
xii contenido
 3.3.3 Efectos de la donación 58
 3.3.3.1 Obligaciones del donante 58
 3.3.3.2 Obligaciones del donatario 58
 3.3.4 Inoficiosidad, reducción, revocación y nulidad 
 de las donaciones 59
 Contrato de donación 59
 3.4 Contrato de mutuo 63
 3.4.1 Concepto y elementos de existencia y de validez 64
 3.4.1.1 Concepto 64
 3.4.1.2 Elementos de existencia 64
 A. Consentimiento 64
 B. Objeto 64
 3.4.1.3 Elementos de validez 65
 A. Capacidad 65
 B. Forma 65
 3.4.1 bis Clasificación 65
 3.4.2 Especies: mutuo simple o con interés 66
 3.4.3 Efectos del contrato de mutuo 66
 3.4.3.1 Obligaciones del mutuante 66
 3.4.3.2 Obligaciones del mutuatario 67
 3.4.4 Anatocismo 67
 Contrato de mutuo simple 68
 Contrato de mutuo con interés 71
Cuestionario de evaluación 75
Unidad 4. Contratos traslativos de derecho, uso, goce y 
disfrute temporal de un bien 79
 4.1 Contrato de arrendamiento 79
 4.1.1 Concepto y clasificación 79
 4.1.2 Elementos esenciales y de validez 82
 4.1.2.1 Elementos esenciales 82
 4.1.2.2 Elementos de validez 83
 A. Capacidad 83
 B. Forma 83
 4.1.3 Clases de arrendamiento 834.1.4 Arrendamiento de fincas destinadas a habitación 84
 4.1.4 bis Arrendamiento de fincas rústicas 85
 4.1.4 ter Arrendamiento de bienes muebles 86
 4.1.5 Efectos del contrato de arrendamiento 86
contenido xiii
 4.1.5.1 Obligaciones del arrendador 86
 4.1.5.2 Obligaciones del arrendatario 88
 4.1.6 Formas de terminación del contrato 89
 Contrato de arrendamiento de un bien inmueble 90
 4.2 Comodato 94
 4.2.1 Concepto y clasificación 95
 4.2.1.1 Concepto 95
 4.2.1.2 Clasificación 95
 4.2.2 Elementos esenciales y de validez 95
 4.2.2.1 Elementos esenciales 95
 4.2.2.2 Elementos de validez 96
 4.2.3 Efectos del contrato. Obligaciones de las partes 96
 4.2.3.1 Obligaciones del comodante 96
 4.2.3.2 Obligaciones del comodatario 97
 4.2.4 Causas de terminación 97
 Contrato de comodato 97
Cuestionario de evaluación 101
Unidad 5. Contratos de prestación de servicios 105
 5.1 Contrato de depósito y su especie: el secuestro 105
 5.1.1 El depósito 105
 5.1.1.1 Características 107
 5.1.1.2 Clases de depósito 107
 5.1.1.3 Elementos esenciales y de validez 108
 A. Elementos esenciales 108
 B. Elementos de validez 108
 5.1.1.4 Efectos respecto a las partes 109
 A. Obligaciones del depositario 109
 B. Obligación de restituir la cosa 109
 C. Obligaciones del depositante 110
 Contrato de depósito 110
 5.1.2 Secuestro 111
 Contrato de secuestro 113
 5.2 Contrato de mandato y sus diferencias con la representación, 
 el poder y otras figuras afines 114
 5.2.1 Concepto de mandato 114
 5.2.2 Características 114
 5.2.3 Elementos del mandato 116
 5.2.4 Elementos esenciales y de validez 117
xiv contenido
 5.2.4.1 Elementos esenciales 117
 5.2.4.2 Elementos de validez 117
 5.2.5 Clases de mandato 118
 5.2.6 Efectos del mandato 119
 5.2.6.1 Obligaciones del mandatario respecto 
 al mandante 119
 5.2.6.2 Obligaciones del mandante en relación con el 
 mandatario 120
 5.2.6.3 Obligaciones y derechos del mandante y mandatario 
 en relación con terceros 120 
 5.2.7 Mandato judicial 120
 5.2.7.1 Personas que no pueden ser procuradores 
 en juicio 121
 5.2.7.2 Formalidad del mandato judicial 121
 5.2.7.3 Obligaciones del procurador 121
 5.2.8 Terminación del mandato 122
 Contrato de mandato 123
 5.3 Contrato de prestación de servicios profesionales y su aplicación al 
 ejercicio de la profesión de licenciado en derecho 128
 5.3.1 Definición 128
 5.3.2 Características 128
 5.3.3 Elementos de existencia y validez 130
 5.3.3.1 Elementos de existencia 130
 5.3.3.2 Elementos de validez 130
 A. Capacidad 130
 B. Forma 131
 5.3.4 Efectos 132
 5.3.4.1 Obligaciones del profesional o profesionista 132
 5.3.4.2 Obligaciones del cliente 132
 5.3.5 Terminación del contrato 132
 Contrato de prestación de servicios profesionales 133
 5.4 Contrato de obra a precio alzado o determinado 137
 5.4.1 Definición 138
 5.4.2 Clasificación 138
 5.4.3 Características 138
 5.4.4 Elementos de existencia y de validez 138
 5.4.4.1 Elementos de existencia 138
 5.4.4.2 Elementos de validez 139
 5.4.5 Efectos 139
contenido xv
 5.4.5.1 Obligaciones del empresario 139
 5.4.5.2 Obligaciones del dueño 140
 5.4.6 Causas de terminación 140
 Contrato de obra a precio alzado 140
 5.4 bis Contrato de transporte 143
 5.4 bis.1 Definición 143
 5.4 bis.2 Clasificación 145
 5.4 bis.3 Tipos de transporte 145
 5.4 bis.4 Elementos de existencia y validez 145
 5.4 bis.4.1 Elementos de existencia 145
 5.4 bis.4.2 Elementos de validez 146
 5.4 bis.5 Efectos 146
 5.4 bis.5.1 Obligaciones del cargador 146
 5.4 bis.5.2 Obligaciones del porteador 147
 5.4 bis.5.3 Obligaciones del consignatario 147
 5.4 bis.6 Terminación del contrato de transporte 148
 5.4 bis.7 Prescripción 148
 Contrato de transporte 148
 Carta de porte para el transporte de granos 150
 5.4 ter Contrato de hospedaje 151
 5.4 ter.1 Definición 152
 5.4 ter.2 Características 152
 5.4 ter.3 Elementos de existencia y de validez 152
 5.4 ter.3.1 Elementos de existencia 152
 5.4 ter.3.2 Elementos de validez 152
 5.4 ter.4 Efectos 153
 5.4 ter.4.1 Derechos y obligaciones del dueño 153
 5.4 ter.4.2 Derechos y obligaciones 
 del huésped 153
 5.4 ter.5 Formas de terminación del contrato 153
 Contrato de hospedaje 154
Cuestionario de evaluación 156
Unidad 6. Contratos asociativos 161
 6.1 Contrato de sociedad 161
 6.1.1 Concepto y elementos de formación de la sociedad 161
 6.1.1.1 Concepto 161
 6.1.1.2 Características 163
 6.1.1.3 Elementos de formación de la sociedad 163
contenido xv
xvi contenido
 6.1.1.4 Elementos de validez 163
 6.1.2 Distinción entre la sociedad civil y sociedad mercantil 164
 6.1.3 Efectos de la sociedad entre las partes, frente a terceros y 
 en relación con el Estado 165
 6.1.3.1 Obligaciones respecto a la sociedad 165
 6.1.3.2 Obligaciones frente a terceros 165
 6.1.3.3 Efectos en relación con el Estado 166
 6.1.3.4 Derechos de los socios 166
 6.1.3.5 Administración, liquidación y disolución 
 de la sociedad 166
 6.1.3.5.1 Administración de la sociedad 166
 6.1.3.5.2 Liquidación de la sociedad 166
 6.1.3.5.3 Disolución de la sociedad 167
 Contrato de sociedad anónima de capital variable 167
 6.2 Contrato de asociación 182
 6.2.1 Concepto y clasificación 183
 6.2.1.1 Concepto 183
 6.2.1.2 Clasificación 183
 6.2.2 Elementos de existencia y de validez 184
 6.2.2.1 Elementos de existencia 184
 6.2.2.2 Elementos de validez 184
 6.2.3 Efectos del contrato de asociación 184
 6.2.3.1 Elementos de la asociación 184
 6.2.3.2 Funcionamiento de la asociación 185
 6.2.3.3 Derechos de los asociados 186
 6.2.3.4 Obligaciones de los asociados 186
 6.2.3.5 Prohibiciones de los asociados 186
 6.2.3.6 Extinción de las asociaciones 186
 6.2.3.7 Consecuencias de su extinción 186
 6.2.4 Distinción entre sociedad y asociación 187
 Contrato de asociación civil 187
 6.2 bis Aparcería agrícola 201
 6.2 bis.1 Definición 201
 6.2 bis.2 Clasificación 201 
 6.2 bis.3 Elementos de existencia y de validez 203
 6.2 bis.3.1 Elementos de existencia 203
 6.2 bis.3.2 Elementos de validez 203
 6.2 bis.4 Efectos 203
contenido xvii
 6.2 bis.4.1 Obligaciones del dueño 203
 6.2 bis.4.2 Obligaciones del aparcero 204
 6.2 bis.5 Causas de terminación 204
 Contrato de aparcería agrícola 204
 6.2 ter Aparcería de ganado 208
 6.2 ter.1 Definición 208
 6.2 ter.2 Clasificación 209
 6.2 ter.3 Elementos esenciales y de validez 209
 6.2 ter.3.1 Elementos de existencia 209
 6.2 ter.3.2 Elementos de validez 209
 6.2 ter.4 Efectos 210
 6.2 ter.4.1 Obligaciones del dueño 210
 6.2 ter.4.2 Obligaciones del aparcero 210
 6.2 ter.5 Causas de terminación 210
 Contrato de aparcería de ganado 210
Cuestionario de evaluación 213
Unidad 7. Contratos aleatorios 217
 7 bis Contrato de juego y apuesta 217
 7 bis.1 Concepto 217
 7 bis.1.1 Clasificación 218
 7 bis.1.2 Elementos de existencia y de validez 219
 7 bis.1.2.1 Elementos de existencia 219
 7 bis.1.2.2 Elementos de validez 219
 7 bis.1.3 Efectos 219
 7 bis.1.3.1 Clasificación 219
 7 bis.1.4 Disposiciones legales 220
 Contrato de juego y apuesta 220
 7.1 Contrato de renta vitalicia 223
 7.1.1 Definición 224
 7.1.2 Clasificación 224
 7.1.3 Elementos de existencia y de validez 225
 7.1.3.1 Elementos de existencia 225
 7.1.3.2 Elementos de validez 225
 7.1.4 Efectos de la renta vitalicia 225
 7.1.4.1 Obligaciones del deudor de la pensión 225
 7.1.4.2 Obligaciones del pensionista 226
 7.1.4.3 Derechos del pensionista 226
contenido xvii
xviii contenido
 7.1.5 Naturaleza jurídica y reglas de extinción del contrato de 
 renta vitalicia 226
 Contrato de renta vitalícia 227
 7.2 Compra de esperanza 229
 7.2.1 Su concepto y naturaleza como contrato aleatorio y 
 en su carácter de modalidad de la compraventa 229
 7.2.1.1 Concepto 229
 7.2.1.2 Características 230
 7.2.1.3 Elementos de existencia 231
 7.2.1.4 Elementos de validez231
 7.2.1.5 Naturaleza jurídica 232
 7.2.1.6 La diferencia entre compra de cosa futura y compra 
 de esperanza 232
 7.2.1.7 Régimen jurídico 233
 Contrato de compra de esperanza 233
Cuestionario de evaluación 235
Unidad 8. Contratos de garantía 239
 8.1 Fianza 240
 8.1.1 Definición 241
 8.1.2 Características 241
 8.1.3 Clases 241
 8.1.4 Elementos de existencia y de validez 242
 8.1.4.1 Elementos de existencia 242
 8.1.4.2 Elementos de validez 242
 8.1.5 Efectos 243
 8.1.5.1 Derechos y obligaciones del deudor 243
 8.1.5.2 Derechos y obligaciones del fiador 244
 8.1.5.3 Extinción de la fianza 246
 Contrato de fianza 246
 8.2 Prenda 249
 8.2.1 Definición 249
 8.2.2 Características 249
 8.2.3 Clasificación 251
 8.2.4 Elementos esenciales y de validez 252
 8.2.4.1 Elementos esenciales 252
 8.2.4.2 Elementos de validez 252
 8.2.5 Efectos 253
contenido xix
 8.2.5.1 Derechos del acreedor prendario 253
 8.2.5.2 Obligaciones del acreedor prendario 254
 8.2.5.3 Obligaciones del deudor prendario 254
 8.2.5.4 Extinción de la prenda 255
 Contrato de prenda 255
 8.3 Contrato de hipoteca 258
 8.3.1 Definición 258
 8.3.2 Características 258
 8.3.3 Clases de hipoteca 260
 8.3.3.1 Hipotecas voluntarias 260
 8.3.3.2 Hipotecas necesarias 260
 8.3.3.3 Hipotecas mobiliarias e inmobiliarias 260
 8.3.3.4 Hipoteca de propietario
 8.3.4 Elementos de existencia y de validez
 8.3.4.1 Elementos de existencia 260
 8.3.4.2 Elementos de validez 261
 8.3.5 Efectos 261
 8.3.5.1 Bienes que no abarca la hipoteca 261
 8.3.5.2 Bienes que no se pueden hipotecar 261
 8.3.6 Derechos y obligaciones de las partes 262
 8.3.6.1 Derechos del acreedor 262
 8.3.6.2 Obligaciones del deudor 262
 8.3.6.3 Derechos del deudor 263
 8.3.6.4 Duración y prórroga de la hipoteca 263
 8.3.6.5 Extinción de la hipoteca 263
 Contrato de hipoteca 264
Cuestionario de evaluación 270
Unidad 9. Disposiciones del Registro Público de la Propiedad y 
del Comercio relacionadas con los contratos y las 
personas morales 275
 9.1 Del registro de los contratos para efectos de publicidad 275
 9.2 Del registro de las personas morales 277
 9.3 Seguridad jurídica derivada de los efectos declarativos de las 
 inscripciones en el Registro Público de la Propiedad y del 
 Comercio 278
 9.3.1 Si se trata de inmuebles 278
 9.3.2 Si se trata de personas morales 279
xx contenido
 9.3.3 Documentos registrables y su calificación 279
Cuestionario de evaluación 279
Unidad 10. Convenios para prevenir y/o resolver controversias 
presentes y futuras 281
 10.1 Transacción 281
 10.1.1 Concepto y elementos 281
 10.1.1.1 Definición 281
 10.1.1.2 Características 281
 10.1.1.3 Elementos de existencia y validez 283
 10.1.1.3.1 Elementos de existencia 283
 10.1.1.3.2 Elemento de validez 283
 A. Capacidad 283
 B. Forma 284
 10.1.2 Naturaleza jurídica 284
 10.1.3 Su utilidad 284
 10.1.4 Fuerza obligatoria de la transacción 285
 Contrato de transacción 286
Cuestionario de evaluación 289
Glosario 291
Bibliografía 293
Índice de materias 295
La maestra María del Carmen Ayala Escorza me ha distinguido con el honor 
de realizar el prólogo de su brillante tratado y clasificación de los contratos 
civiles que rigen en el derecho positivo mexicano, sin duda una obra de 
gran utilidad para los estudiantes de derecho, abogados postulantes, nota-
rios públicos y, por supuesto, para los impartidores de justicia.
Atinadamente, la autora hace la distinción entre convenio y contrato y 
expone ampliamente la clasificación de los contratos civiles, sin dejar pasar 
por alto los requisitos esenciales y de validez que deben prevalecer en todo 
contrato; la manifestación bilateral de la voluntad, que se traduce en el con-
sentimiento para obligarse de acuerdo con el contrato de que se trate; la 
nulidad de los actos jurídicos ante la ausencia del consentimiento, objeto 
y vicios ocultos, y la condición sine qua non para que los contratos tengan 
vida jurídica.
Según los tratadistas, el concepto de derecho “es el conjunto de normas 
jurídicas que regulan la conducta del hombre en la sociedad”, misión que 
pretende la autora en esta excelente investigación al estudiar cada uno de 
los contratos civiles que contempla la ley sustantiva civil. Desde luego, esto 
no es tarea fácil; sin embargo, el lector encontrará con facilidad los concep-
Prólogo
xxii prólogo
tos necesarios para cada contrato que se desea analizar, así como disipará 
sus dudas y se actualizará con sus atinados comentarios expuestos en este 
tratado, sobre todo al analizar los derechos y obligaciones de las partes 
contratantes.
Cabe destacar la minuciosidad con que la maestra Ayala Escorza analiza 
las diferentes secciones de este libro sin dejar de tener en cuenta todas las 
variables involucradas en cada tipo de contrato; por ello, esta obra será de 
gran utilidad no sólo para los abogados sino también para otras especiali-
dades, como la administración o la contaduría, que tienen trato directo con 
estos rubros. Sin embargo, el presente libro también podrán usarlo los 
auxiliares contables, las secretarias, los mercadólogos y todos los profesio-
nales que por el interés de sus labores requieran conocer con prestancia y 
exactitud los términos, las cláusulas y las reglas que deben tener los dife-
rentes contratos. En este sentido, la autora expone con precisión su trabajo 
a partir de los esquemas básicos, las nociones y las definiciones hasta lle-
gar a la mayor especificidad y el más mínimo detalle en su exhaustivo 
análisis, lo cual lo convierte en una valiosa obra de consulta y constante 
referencia.
La autora pone al servicio de estudiantes, maestros y especialistas en 
esta materia una obra que será de consulta y se convertirá con el paso del 
tiempo en herramienta fundamental para el desarrollo de las habilidades en 
el campo específico de su incumbencia; además, no sólo es un libro que 
surtirá las bibliotecas al lucir su sencillez, sino también por su extensión 
está llamada a imponer un estilo en cuanto a textos de este tipo.
El suscrito recomienda ampliamente esta obra con el enorme gusto que 
le genera saber que las generaciones de abogados que egresan tienen como 
preocupación subsanar mediante la producción bibliográfica las carencias 
de las bibliotecas en la especialidad del derecho. Con esta medida, contri-
buye a devolver la confianza a la sociedad, que mediante su esfuerzo acriso-
la las juventudes estudiantiles en este país, el cual con estas acciones realiza 
un homenaje a la memoria del benemérito de las Américas, primer abo-
gado de esta nación.
En consideración a este encomiable esfuerzo por mejorar la profesión 
jurídica, agradezco a la autora haberme concedido el honor de dirigirme al 
que será su extenso auditorio, con el propósito de acrecentar el interés por 
contar con obras que como ésta se conviertan en un definitivo medio de 
cambio para ennoblecer a quienes practican esta noble profesión. Sirva 
también para animar a más jóvenes egresados de las universidades y 
escuelas de derecho del país con la finalidad de que se motiven, como la 
prólogo xxiii
maestra Ayala Escorza, a encontrar en la producción bibliográfica una acti-
vidad tan loable como cualquier otra de la profesión. Todo ello redundará 
en una superación de todos los que se congratulan por ejercer esta noble 
profesión.
José Antonio nAvArrete Hernández
Juez Trigesimoséptimo en Materia Familiar (tsJdf)
y maestro en derecho con especialidad en materia familiar
Invierno de 2013-2014
El estudio de los contratos tiene gran importancia en el sistema jurídico me-
xicano, debido a que en todo momento se realizan actos jurídicos, incluso en 
los momentos más comunes de nuestra vida diaria, aunque a veces no nos 
percatemos de ello. De este modo, hay un ejemplo tan simple como abor-
dar el transporte público para llegar a algún destino, en cuyo caso existe un 
contrato de transporte; otro ejemplo es al momento de comprarun refresco 
en la tienda de la esquina, en cuyo caso se lleva a cabo un contrato de com-
praventa. En este sentido, sin percatarnos en la mayoría de las actividades 
que realizamos día a día, efectuamos actos jurídicos.
Es importante tener el conocimiento para determinar qué tipo de con-
trato se realiza y cuáles son sus efectos, es decir, todos los alcances que 
pudieran tener dichos actos jurídicos al llevarlos a cabo. 
Por lo citado en líneas anteriores, cabe distinguir primero la diferencia 
que existe entre un convenio y un contrato; para ello, se debe tener en cuen-
ta que en el ordenamiento civil mexicano se señala tal distinción, en el cual 
se establece que el contrato es aquel que produce o transfiere derechos y 
obligaciones (art 1793, ccdf o 7.31, ccem), mientras que el convenio es el 
Introducción
xxvi introdUcción
acuerdo de voluntades que crea, transfiere, modifica o extingue obligaciones 
(art 1792, ccdf o 7.30, ccem).
La distinción mencionada aquí aparece desde el código civil francés, el 
cual disponía que el contrato es el género y el convenio la especie. A su vez, 
en el código civil italiano no se hace distinción alguna entre el contrato y 
el convenio, pues establece que se deben aplicar las mismas reglas para los 
contratos que para los convenios.
Hoy día, en el Código Civil para el Distrito Federal vigente se hace una 
distinción de los contratos en relación con los convenios. En este sentido, 
se menciona que no hay un convenio sin la existencia previa de un contra-
to; además, establece que un convenio puede existir sin un contrato, en 
virtud de que, como se mencionó con antelación, el convenio sólo crea obli-
gaciones.
Sin embargo, no se debe olvidar que todo contrato requiere elementos 
de existencia y de validez para que pueda surgir. En cuanto a los primeros, 
se debe tener un consentimiento expreso, en el cual medie la voluntad de 
las partes para obligarse: asimismo, la existencia del objeto sobre el cual 
recae la obligación ha de ser posible y lícita, además de encontrarse dentro 
del comercio. Del mismo modo, diversos autores hablan de la existencia de 
un tercer elemento para determinados actos jurídicos, que se ha defini- 
do como la solemnidad, que es aplicable —según éstos— cuando se trata 
de la compraventa de un inmueble, la donación o la hipoteca, entre otros.
En cuanto a los elementos de validez, existen los siguientes: a) capacidad, 
es decir, que ambos contrayentes tengan la capacidad de ejercicio; b) ausen-
cia de vicios en la voluntad, o sea, que esa voluntad esté libre de error, dolo, 
violencia, lesión o mala fe; c) licitud en el objeto, motivo o fin, es decir, que 
éste resulte físicamente posible, además de ser lícito, y d) forma o formalidad 
requerida. No está por demás ratificar que es conveniente que al celebrar 
un contrato, éste reúna la mayor cantidad de elementos de formalidad, 
como hacerlo por escrito para que en caso de que se presente su incumpli-
miento, exista un documento en el cual conste de manera fehaciente a qué 
se obligaron las partes.
Por lo anteriormente aludido, la presente obra trata acerca de la teoría 
general del contrato, en la cual se verán las modalidades de los actos jurídi-
cos, las cláusulas que deben tener los contratos, los efectos entre las partes 
y las reglas para interpretar cada uno de éstos.
Este libro se ha escrito con un lenguaje sencillo con la finalidad de que 
los estudiantes adquieran los conocimientos básicos acerca de los contratos, 
para lo cual se hace una concordancia entre la legislación civil del Distrito 
introducción xxvii
Federal y la del Estado de México. El objetivo al respecto es que el abogado 
y el estudiante de derecho puedan ubicar fácilmente el articulado, pues 
—como se observa— las reformas al Código Civil del Estado de México res-
pecto a la manera de desarrollar su numeral resultan complicadas para el 
estudiante. Por ello, en cada contrato se invoca al ccdf y en seguida al ccem.
De lo anterior se colige que la presente obra se enfoca al estudio de 
cada contrato, para lo cual primero se expone un mapa conceptual del 
contrato en estudio, seguido de un análisis de éste; además, se mencionan 
sus características, los derechos y las obligaciones de las partes, así como 
las causas de terminación. Y, finalmente, se ha diseñado un formato modelo 
para cada contrato que será de gran utilidad para el estudiante y para el 
profesional del derecho. Cabe mencionar que estos formularios de contrato 
también se entregan en un CD que se anexa al libro.
LA AutorA 
Invierno de 2013-2014
Contratos civiles
unidad 1
Teoría general 
del contrato
1.1 Concepto de contrato en sus diversas acepciones
El contrato es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para crear 
o transmitir derechos y obligaciones; además, como acto jurídico debe con-
tener elementos de existencia y validez. A su vez, el acto jurídico es la mani-
festación de la voluntad con la intención de crear consecuencias jurídicas o 
de derecho.
El contrato como norma jurídica debe considerarse aquel que genera 
obligaciones y derechos para las partes. Como instrumento se encuentra 
plasmado en un documento, es decir, se realiza por escrito, en el cual las 
partes expresan su voluntad al plasmar una firma, por lo cual están cons-
cientes de los alcances de dicho documento.
Para el derecho romano, los contratos fueron demasiado importantes y 
durante los siglos del imperio, esta figura evolucionó ya que en un principio 
eran de forma verbal (verbis), pero su frecuente incumplimiento originó que 
en su mayoría se volvieran (litteris) escritos.
2 teoría general del contrato
Indifferens 
personae/ 
Intuitu 
personae
Partes
Terceros
Efectos
del
contrato
Nulidad de
actos
Condición
Bipartita y
tripartita
Nulidad
relativa
y absoluta
Distinción
de teorías
Teoría
de las
nulidades
Contrato
Término
Modo o
carga
Modalidades
Acto
jurídico
Clasificación
de los
contratos
Elementos
Convenio
Unilateral/
Bilateral/
Plurilateral
Nominado/
Innominado
Oneroso/
Gratuito
Conmutativo/
Aleatorio
Principal/
Accesorio
Instantáneo/
Tracto sucesivo/
Prestaciones
diferidas
Preparatorios
Traslativos de
dominio/
Traslativos de
uso
Reales
Consensuales/
Formales
Previenen o
resuelven
controversias
Consentimiento
Objeto
Capacidad
Ausencia de
vicios
Existencia
Validez
Nombre
Proemio
Declaraciones
o 
antecedentes
Cláusulas
Firmas
Estructura 
del
contrato
Licitud en el
objeto
Forma
Teoría
general
del 
contrato
Indifferens 
personae/ 
Intuito 
 personae
1.3 clasificación de los contratos civilis y reglas para interpretarlos 3
1.2 Distinción entre convenio y contrato
En el sistema jurídico mexicano existe una distinción entre contrato y con-
venio, al considerar al primero el género: “Los convenios que producen o 
transfieren las obligaciones y derechos toman el nombre de contratos” (art 
1793, ccdf1 o 7.31, ccem2). Por su lado, la especie es el convenio al señalar 
que: “Es el acuerdo de dos o más personas para crear, transferir, modificar 
o extinguir obligaciones” (art 1792, ccdf o 7.30, ccem), pero sin perder de 
vista que ambos son actos jurídicos.
Esta distinción debe su antecedente al código civil francés, el cual dis-
tinguía el acuerdo de voluntades y lo consideraba el género del contrato, en 
virtud de que este acuerdo de voluntades da nacimiento a una obligación. 
Sin embargo, en los códigos civil italiano y mexicano, desaparece toda im-
portancia sobre la distinción que hace el código civil francés al establecer 
los principios relativos a los contratos que se aplican a todos los convenios. 
Nuestro código civil no sólo crea obligaciones y derechos, sino además 
transmite derechos reales. Se ha llegado a mencionar que no existe un 
convenio sin antes haber un contrato, en virtud de que el convenio modi-
fica o extingue obligaciones, creadas con anterioridad; sin embargo, se 
debe tener en cuenta que el convenio también puede crearobligaciones, 
por ejemplo: en un accidente de tránsito de vehículos para obligar a aquel 
que causó el daño se firma un convenio, en el cual se compromete a pagar 
la reparación del vehículo; por tanto, se crea una obligación de reparar el 
automóvil.
El contrato como acto jurídico consiste en el acuerdo de voluntades que 
creará consecuencias de derecho, deseadas por el autor, consistentes en crear 
o transmitir derechos y obligaciones. 
1.3 Clasificación de los contratos civiles 
y reglas para interpretarlos
Existen diversos tipos de clasificaciones, por lo que a continuación se 
expone la clasificación de los contratos para conocer cuáles características 
tienen que cubrir el acto jurídico que se desee realizar:
1 Código Civil para el Distrito Federal, 2013.
2 Código Civil para el Estado de México, 2013.
4 teoría general del contrato
 a) Unilateral. Es el acuerdo de voluntades que engendra sólo obligaciones 
para una de las partes y derechos para la otra parte (art 1835, ccdf o 
7.76, ccem), como la donación.
 b) Bilateral. Es aquel que da nacimiento a derechos y obligaciones para 
ambas partes (art 1836, ccdf o 7.77, ccem), como la compraventa.
 c) Plurilateral. Intervienen más de dos voluntades, como la asociación y 
la sociedad.
 d) Nominado. También conocidos como contratos típicos. Es nominado 
cuando se encuentre regulado en el código civil, por lo cual tiene un 
nombre específico.
 e) Innominado. Conocidos como contratos atípicos. Son aquellos que ca-
recen de una regulación específica, por ejemplo: contrato de energía 
eléctrica y el de suministro. 
 f) Oneroso. Este tipo de contrato genera derechos y gravámenes para 
ambas partes (art 1837, ccdf o 7.78, ccem), por ejemplo: la hipoteca. 
A su vez, los contratos onerosos se subdividen en conmutativos y alea-
torios.
 g) Conmutativo. Es aquel en el que los derechos y gravámenes son ciertos 
y conocidos desde la celebración del mismo contrato, en virtud que se 
conoce el objeto materia del contrato (art 1838, ccdf o 7.79, ccem) por 
ejemplo: el arrendamiento o la compraventa.
 h) Aleatorio. Los provechos y gravámenes dependen de una condición, en 
la cual la cuantía no puede determinarse en forma exacta, sino hasta la 
terminación o realización de la condición (art 1838, ccdf o 7.79, ccem).
 i) Gratuito. Este tipo de contrato señala que los derechos corresponden a 
una de las partes y los gravámenes para la otra (art 1837, ccdf o 7.78, 
ccem), por ejemplo: la donación, el comodato y la renta vitalicia.
 j) Principal. Es aquel que existe por sí mismo, sin necesidad de que haya 
otro acto jurídico. 
 k) Accesorio. Es el que depende de un contrato principal, que se conoce 
también como contrato de garantía.
 l) Instantáneo. Es aquel que se cumple en el momento en que se celebra, 
tanto el pago de las prestaciones como la entrega de la cosa.
 m) De tracto sucesivo. Es aquel en el que el cumplimiento de las prestacio-
nes se realiza en un periodo determinado, es decir, momento a momen-
to, durante la vida del contrato, por ejemplo: la compra en abonos.
 n) De prestaciones diferidas. Las prestaciones se cumplen cada determi-
nado tiempo, por ejemplo: el arrendamiento, ya que la renta se paga 
cada mes en una fecha específica.
1.3 clasificación de los contratos civilis y reglas para interpretarlos 5
 ñ) Preparatorio. Es aquel en el que se tiene la promesa de contrato y pre-
para el acto jurídico a futuro, por ejemplo: la compraventa.
 o) Traslativo de dominio. Es aquel en el que una de las partes o ambas 
ceden sus derechos, por ejemplo: la compraventa, la permuta, la dona-
ción y el mutuo.
 p) Traslativo de uso. Es aquel por medio del cual se permite el uso de la 
cosa por ejemplo: el arrendamiento y el comodato.
 q) De finalidad común. Es aquel en el que ambas partes persiguen un 
mismo objetivo, por ejemplo: la asociación y la sociedad civil.
 r) Real. Es aquel que se constituye con la entrega de la cosa. (art 2398, 
ccdf o 7.532, ccem), por ejemplo: la compraventa.
 s) Consensual. Es aquel que se perfecciona por el mero acuerdo de volun-
tades, sin necesidad de formalidad escrita (art 1796, ccdf o 7.32, ccem).
 t) Consensual en oposición a real. Se dice que este contrato es en oposi-
ción a real cuando no se necesita la entrega de la cosa para su consti-
tución. Por ejemplo: la compraventa, la permuta y el arrendamiento. 
 u) Consensual en oposición a formal. Es aquel que existe por la simple 
manifestación tácita o verbal, por ejemplo: el mandato.
 v) Formal. Es aquel que requiere una forma escrita y solemne, ya sea 
pública o privada para su validez.
 w) Indifferens. Consiste en que no importa la persona con la que se cele-
bra el contrato, por ejemplo: la compraventa, pues no importa quién le 
venda, sino simplemente que se venda la mercancía.
 x) Intuitu personae. También se conoce como personalísimo, toda vez 
que son importantes las características de la persona con la que se cele-
bra el acto jurídico, por ejemplo: contrato de servicios profesionales.
 y) El que previene o resuelve controversias. Es aquel mediante el cual se 
previene o se termina un litigio, por ejemplo: contrato de transacción. 
Cuando se habla de las reglas para interpretar a los contratos esto es, si 
se celebró conforme a la ley, por lo que si se hizo así producirá todos sus 
efectos jurídicos. En consecuencia, interpretar un contrato significa: si se 
entendieron las palabras usadas en el contrato, si las partes desean en rea-
lidad celebrar ese contrato, si se especificaron los límites y alcances de las 
cláusulas y si se ajusta a las disposiciones del código civil. 
6 teoría general del contrato
1.4 Elementos esenciales y de validez del contrato
Para que pueda existir un contrato se requiere, de conformidad con el art 
1794 del ccdf:
I. Consentimiento. Consiste en el acuerdo de voluntades, es decir, cómo se 
quieren obligar los contratantes y en qué términos desean hacerlo. Cuando 
se habla de la voluntad, es la manifestación de la determinación individual 
de un sujeto, o sea, un acto individual consistente en emitir una delibera-
ción, en la cual expresa si desea realizar una conducta.
La voluntad se expresa de manera expresa o tácita. La voluntad es 
expresa cuando se manifiesta verbalmente o por escrito, y es tácita cuando 
se expresa mediante actos o signos inequívocos que hagan deducir la volun-
tad de la persona, por ejemplo: si un estudiante solicita una beca en la 
universidad y le llega una carta en la cual mencionan que le darán de 50%, 
o le llaman para informarle que, de acuerdo con su solicitud, le otorgarán la 
beca y en qué porcentaje, estamos en presencia de un consentimiento 
expreso. A su vez, si un alumno solicita a su profesor un permiso para salir 
del aula de clases y éste, con un movimiento de cabeza de arriba hacia 
abajo, le dice que sí, estamos en presencia de un consentimiento tácito. Por 
ello, esta expresión de voluntad debe dirigirse a un objeto. 
II. Objeto. El objeto sobre el cual recae la obligación debe ser algo lícito y 
que se encuentre dentro del comercio y sea físicamente posible. Dicho 
objeto se divide en directo e indirecto. Veamos:
 a) Objeto directo. Es la creación o transmisión de derechos y obligaciones 
reales o personales (art 1793, ccdf o 7.31, ccem).
 b) Objeto indirecto. Consiste en el hecho o la abstención, es decir, presta-
ción positiva o negativa, de ahí que el art 1824 del ccdf o 7.65, del ccem 
manifieste: 
Son objeto de los contratos:
II. La cosa que el obligado debe dar;
II. El hecho que obligado debe hacer o no hacer.
Cuando se habla que el objeto debe ser lícito, éste no ha de ir en contra 
del derecho o las buenas costumbres, por lo cual no se debe celebrar un 
acto jurídico ilícito, por ejemplo: no se ha de celebrar un contrato sobre un ki-
1.4 elementos esenciales y de validez del contrato 7
logramo de mariguana, ya que el objeto es ilícito, ni violar la norma jurídica 
porque no esalgo con lo cual se pueda comercializar. Por ello, el art 1825 
del ccdf o el 7.66 del ccem, señala:
La cosa objeto del contrato debe: 1o. Existir en la naturaleza. 2o. Ser determi-
nada o determinable en cuanto a su especie. 3o. Estar en el comercio.
La disposición legal establece que debe estar dentro del comercio, es 
decir, que se pueda comercializar por ejemplo, no se puede celebrar un con-
trato sobre terrenos en la Luna, pues no es algo que se compre o venda, 
simplemente porque para acceder al satélite no se aborda un autobús que 
conduzca allá. Por ende, no es físicamente posible celebrar un contrato 
cuando el objeto no se puede realizar.
A su vez, el art 1828 del ccdf o 7.69 del ccem menciona:
Es imposible el hecho que no puede existir porque es incompatible con una ley 
de la naturaleza o con una norma jurídica que debe regirlo necesariamente 
y que constituye un obstáculo insuperable para su realización.
Existe un tercer elemento para la existencia de los actos jurídicos, sólo 
mencionado en el Código Civil para el Estado de México, 7.7: la solemnidad, 
la cual consiste en que un tercero de fe del acto jurídico que se lleva a cabo; 
así, mediante la potestad que le da el Estado, el notario público da fe del 
acto jurídico que se celebra. Se dice que los actos jurídicos solemnes por 
excelencia son el matrimonio y el testamento; sin embargo, en el sistema 
jurídico mexicano actual existen otros actos jurídicos aparte de los mencio-
nados, en los que se requiere la presencia de un fedatario público, como 
la compraventa cuando rebase 365 vsmvdf3 o la donación cuando rebase 
$5 000, entre otros que estudiaremos en esta obra.
De acuerdo con el art 1795 del ccdf o 7.8 del ccem a contrario sensu; 
para la validez del contrato se requiere lo siguiente. 
I. Capacidad. Es la aptitud de ser sujeto de derechos y obligaciones y 
se divide en capacidad de goce y de ejercicio.
La capacidad de goce es la aptitud de ser titular de derechos y obligacio-
nes se adquiere desde el nacimiento y se pierde con la muerte, mientras 
que la capacidad de ejercicio es la aptitud de ejercitar esos derechos y obli-
3 Veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal.
8 teoría general del contrato
gaciones. Al respecto el ccdf en su art 646 o el 4.339 del ccem señalan que 
ésta es a los 18 años.
Para que una persona pueda realizar actos jurídicos se tiene que estable-
cer la capacidad general, es decir, tener 18 años, para actuar por sí mismo; 
sin embargo, existen sujetos que cuentan con esta edad, pero debido a su 
incapacidad no pueden celebrar actos jurídicos por sí mismos, sino por 
medio de su representante o tutor. En consecuencia, el art 450 del ccdf o 
4.230 del ccem infiere:
Tienen incapacidad natural y legal:
II. Los menores de edad, y
II. Los mayores de edad que por causa de enfermedad reversible o irreversi-
ble, o que por su estado particular de discapacidad, ya sea de carácter físi-
co, sensorial, intelectual, emocional, mental o varias de ellas a la vez, no 
puedan gobernarse, obligarse o manifestar su voluntad por sí mismos o por 
algún medio que la supla.
Por su parte, el art 451 del ccdf o 4.231 del ccem dispone:
Los menores de edad emancipados por razón del matrimonio tienen incapaci-
dad legal para los actos que se mencionan en el artículo relativo al capítulo I 
del título décimo de este libro.
II. Licitud. A contrario sensu, el art 1830 del ccdf o el 7.71 del ccem men-
cionan que el acto debe ser conforme a derecho o a las buenas costumbres. 
La ilicitud en el objeto tiene como consecuencia que el acto produzca 
una nulidad absoluta o relativa, como sea el caso, como lo dispone el art 
2225 del ccdf o el 7.11 del ccem.
La nulidad absoluta consiste en que el acto jurídico no puede ser subsa-
nable; por tanto, no se puede llevar a cabo y es nulo de pleno derecho en 
cuanto a los elementos de existencia. A su vez, la nulidad relativa será sub-
sanable si se puede convalidar, pero únicamente en relación con los ele-
mentos de validez del acto jurídico, excepto en el objeto, ya que si éste es 
ilícito o físicamente imposible no se podrá llevar a cabo.
III. Ausencia de vicios en la voluntad. El acto jurídico debe estar libre 
de error, dolo, mala fe, violencia y lesión.
1. Error. Es la falsa apreciación de la realidad o el conocimiento equivo-
cado de una cosa. Existen diversos tipos de error: error obstáculo (inexis-
tente), error nulidad y error indiferente.
1.4 elementos esenciales y de validez del contrato 9
El error obstáculo consiste en que el acto jurídico se origine por falta de 
consentimiento, el cual puede recaer en la identidad de la persona con la 
cual se desea contratar, respecto a los contratos intuitu personae, es la iden-
tificación del objeto, naturaleza del contrato. 
El error nulidad puede ser de hecho o de derecho, por lo cual provoca 
una nulidad relativa cuando recae en el motivo determinante de la voluntad, 
se encuentra previsto en el art 18134 del ccdf o 7.53 del ccem y se clasifica 
en error de hecho y de derecho, los cuales analizaremos a continuación.
El error de hecho se presenta cuando recae en las características y 
naturaleza del objeto, por ejemplo: cuando compro una piedra preciosa (es-
meralda), por las características del objeto, en el entendido de que es una 
piedra preciosa; en consecuencia, pago por el valor de dicha piedra, cuando 
en realidad me doy cuenta de que es una piedra sintética.
El error de derecho se traduce en la falsa creencia de un contratante 
sobre una regla jurídica aplicable al contrato que procede de la ley o de su 
interpretación; por ejemplo, se compra un terreno y se hace una construc-
ción de seis pisos dentro de una zona habitacional, pensando que —de 
acuerdo con la reglamentación existente— se puede llevar a cabo; sin embar-
go, existe una reglamentación que lo prohíbe por el uso de suelo. En con-
secuencia estamos en presencia de un error de derecho.
De lo anterior se necesitan ambos casos de error (de hecho y de dere-
cho) para nulificar el contrato.
El error indiferente, también conocido como error aritmético, recae en 
cualidades secundarias del objeto material del contrato; por ejemplo: se 
compran 10 kg de azúcar y en realidad nos dan 9, lo cual da lugar a la rec-
tificación (art 1814,5 ccdf o 7.54, ccem).
 2. Dolo. Se encuentra previsto en el art 18156 del ccdf o 7.56 del ccem. 
Este tipo de conducta se configura cuando una persona emplea cualquier 
sugestión o artificio para inducir a error o mantener en él a cualquiera de 
los contratantes.
El dolo nulifica el contrato cuando éste recae en el motivo determinante 
de la voluntad, mas no en características secundarias, en cuyo caso existe 
4 Art 1813. El error de derecho o de hecho invalida el contrato cuando recae sobre el motivo 
determinante de la voluntad de cualquiera de los que contratan, si en el acto de la celebración 
se declara ese motivo o si se prueba por las circunstancias del mismo contrato que se celebró 
éste en el falso supuesto que lo motivó y no por otra causa.
5 Art 1814. El error de cálculo sólo da lugar a que se rectifique.
6 Art 1815. Se entiende por dolo en los contratos cualquiera sugestión o artificio que se emplee 
para inducir a error o mantener en él a alguno de los contratantes, y por mala fe la disimula-
ción del error de uno de los contratantes una vez conocido.
10 teoría general del contrato
dolo principal o secundario. El dolo principal anula el contrato (art 1816,7 
ccdf o 7.57, ccem), mientras que el dolo secundario tiene como consecuen-
cia que, de haberse conocido, se habría pagado un precio más bajo por el 
objeto.
3. Mala fe. Consiste en la disimulación del error de uno de los contra-
tantes, una vez que se conoce éste, es decir, cuando la persona tiene una 
falsa creencia y se deja que continúe con ella.
4. Violencia. Hay violencia cuando se emplea fuerza física o amenazas 
que importen peligro de perder la vida, la honra, la libertad, la salud o una 
parte considerablede los bienes del contratante, de su cónyuge de sus 
ascendientes, de sus descendientes o de sus parientes colaterales dentro del 
segundo grado (art 1819, ccdf o 7.60, ccem); por ejemplo: se vende una 
casa en determinado precio y se le dice al comprador: “En caso de que no 
la pague al precio indicado, se morirá.” Por tanto, el comprador se ve obli-
gado a realizar tal acción, lo cual tiene como consecuencia una nulidad 
relativa. 
5. Lesión. Se refiere a la obtención de un lucro excesivo obtenido por 
medio de la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria del 
otro, (art 17, ccem).
Artículo 17. Cuando alguno, explotando la suma ignorancia, notoria inexpe-
riencia o extrema miseria de otro, obtiene un lucro excesivo que sea evidente-
mente desproporcionado a lo que él por su parte se obliga, el perjudicado tiene 
derecho a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la reducción equitativa de 
su obligación, más el pago de los correspondientes daños y perjuicios.
El derecho concedido en este artículo dura un año.
IV. Forma o formalidad requerida. De acuerdo con la forma en los con-
tratos civiles, cada una de las partes se obliga en los términos y la manera 
como quiso obligarse, por lo cual se hace exteriorizando la voluntad, sin que 
para la validez del contrato se requieran formalidades determinadas, salvo los 
casos que menciona el ordenamiento civil (art 1832, ccdf o 7.73, ccem).
Cuando la ley exige la forma escrita para la validez del contrato, en éste 
firmarán los interesados y a falta de firma se imprimirá su huella digital (art 
1834, ccdf o 7.75, ccem).
7 Art 1816. El dolo o mala fe de una de las partes y el dolo que proviene de un tercero, sabién-
dolo aquélla, anulan el contrato si ha sido la causa determinante de este acto jurídico.
1.5 Modalidades de los contratos 11
1.5 Modalidades de los contratos
En ocasiones, los efectos de la declaración de voluntad quedan sometidos 
a ciertas limitaciones, las cuales se denominan modalidades, así como 
queda al libre arbitrio de las partes, toda vez que se incorporan por un acto 
de voluntad de los sujetos. Las modalidades que se pueden aplicar a los 
actos jurídicos son: la condición, el término y la carga o modo.
1.5.1 Condición
(Del latín conditio-onis, entre otras acepciones: calidad o circunstancia con 
que se hace o promete una cosa.) La condición consiste en un aconteci-
miento futuro e incierto de cuya realización depende la existencia o resolu-
ción de una obligación (art 1938, ccdf o 7.179, ccem).
La condición puede ser suspensiva o resolutoria, a saber: 
La condición es suspensiva cuando de su cumplimiento depende la existencia 
de la obligación (art 1939, ccdf o 7.180, ccem).
La condición es resolutoria cuando cumplida resuelve la obligación, vol-
viendo las cosas al estado que tenían, como si esa obligación no hubiere exis-
tido (art 1940, ccdf o 7.181, ccem).
1.5.1.1 Condición suspensiva
Es aquella en la cual su cumplimiento depende la existencia de la obliga-
ción, de tal forma que si no se cumple la condición, la obligación no existi-
rá, por ejemplo: te venderé mi casa si México es el campeón del mundo en 
el futbol en el próximo Mundial.
1.5.1.2 Condición resolutoria
El negocio se trata como si fuera puro y simple, de manera que, cumplida 
la condición, los efectos se dejan de producir efectos para el futuro, por 
ejemplo, te presto mi automóvil mientras permanezcas soltero.
En la condición suspensiva, los efectos se producirán cuando se cumpla 
la condición y en la resolutoria surtirá sus efectos en el momento de cele-
brar el contrato; por tanto, deja de surtir efectos para el futuro.
12 teoría general del contrato
1.5.2 Término
El término es sinónimo de plazo (del latín placitum, convenido; término o 
tiempo señalado para una cosa), una de las modalidades a que pueden 
estar sujetos los contratos. El plazo o término se define como un aconteci-
miento futuro de realización incierta al que está sujeta la eficacia o extinción 
de una obligación.
El legislador emplea ambos conceptos como sinónimos; sin embargo, 
la doctrina los distingue en virtud de que el término es el momento en que 
ha de cumplirse o extinguirse una obligación, mientras que el plazo es el 
lapso en el cual puede realizarse, o sea, es el fin del plazo.
Se llama término o plazo el acontecimiento futuro de realización cierta, 
el cual se encuentra previsto en los artículos siguientes:
Es obligación a plazo aquella para cuyo cumplimiento se ha señalado un día 
cierto (art 1953, ccdf o 7.190, ccem).
Entiéndese por día cierto aquel que necesariamente ha de llegar (art 1954, 
ccdf o 7.191, ccem).
Por ejemplo: realizamos la compraventa dentro de 15 días porque ahora 
no tengo dinero, o los efectos se producen en el acto de la celebración y 
dejan de ser válidos para el futuro, v. gr.: te presto mi automóvil por 15 días.
1.5.3 Modo o carga
En el derecho civil, la carga ha sido concebida como un deber que se impone 
a un sujeto que recibe una liberalidad, por ejemplo: te regalo una casa a cam-
bio de que pagues los impuestos que se deben. En consecuencia, se le 
impone una acción al sujeto, el cual, una vez que satisfaga los requisitos, 
obtendrá un beneficio.
1.6 Cláusulas que deben contener los contratos
Los contratos pueden tener las cláusulas que las partes estimen pertinentes, 
pero siempre y cuando contengan los requisitos que señalan los actos jurí-
dicos para su existencia y validez, (art 1839, ccdf o 7.80, ccem).
Las cláusulas contendrán las manifestaciones o proposiciones coordina-
das, las cuales se complementarán entre sí y previenen cualquier suceso 
1.7 teoría de las nulidades aplicada al contrato y las modalidades de éste 13
que se pudiera presentar a futuro. En estas cláusulas se establecerán los 
derechos y las obligaciones a las que se sujetará cada parte.
Cada una de las partes se obligará en la manera y términos que estén 
establecidos en el contrato, sin que sea necesaria una formalidad determi-
nada para que éste tenga validez, excepto en los casos en que la ley designe 
alguna formalidad en específico (art 1832, ccdf o 7.73, ccem).
Las cláusulas deberán interpretarse las unas por las otras. En caso de 
que alguna de éstas resulte dudosa, será resuelta mediante el ccdf, con el 
fin de que todas y cada una de las cláusulas tengan un sentido lógico en su 
totalidad (art 1854, ccdf o 7.97, ccem).
El ccdf indica que las cláusulas se dividirán por lo que sigue:
•	 El objeto (arts 1794, fracc II ccdf y 1824, ccdf o 7.7 fracc II y 7.65, 
ccem).
•	 El precio, en su caso (art 1838, ccdf o 7.79, ccem).
•	 La forma de pago, en su caso.
•	 La vigencia.
•	 La garantía.
•	 La rescisión.
•	 Las legalmente esenciales, cuya omisión es causa de nulidad absoluta 
(art 8, ccdf o 1.5, ccem).
•	 Las penalidades (arts 1840 y 1843, ccdf o 7.81 y 7.86, ccem). La cláusu-
la penal consiste en una sanción para el caso de incumplimiento, la cual 
deberán cumplir las partes, si no efectuaren alguna prestación a la que 
se sometieron. En un contrato sólo se puede estipular una pena conven-
cional, por lo que si se establecen dos, el contrato será leonino.8
•	 La jurisdicción y competencia a la que se someterán en caso de incum-
plimiento de las obligaciones exigidas. 
1.7 Teoría de las nulidades aplicada al contrato 
y las modalidades de éste
1.7.1 Nulidad de los actos jurídicos
Los actos jurídicos se pueden anular en ocasiones por nulidad absoluta y en 
otras por nulidad relativa.
8 Es decir, sólo tiene beneficios para una sola de las partes y no para ambas.
14 teoría general del contrato
1.7.2 Teorías bipartita y tripartita francesas clásicas
En la llamada doctrina clásica francesa se establecieron tres tipos de inefi-
cacia de los actos jurídicos: inexistencia, nulidad y anulabilidad. Los dos 
primeros coinciden en cuanto a sus efectos. Sin embargo, en algunas legis-
laciones, esta distinción tripartita no fue aceptada, como en Italia y Alema-
nia, que siguieron la tradicionaldivisión bipartita: nulidad y anulabilidad.
La doctrina clásica no fue aceptada unánimemente en Francia, pues los 
autores la cuestionaron pronto como demasiado técnica por no correspon-
der a la regulación del código civil francés. Así, tanto la inexistencia como 
la nulidad no debían permitir que el acto produjera efectos; por ello cual-
quier interesado podía hacerla valer sin que se requiriera la previa declara-
ción judicial de nulidad o inexistencia del presunto acto. Por el contrario, la 
anulabilidad se debía establecer por sentencia, en cuyo caso el acto produ-
cía sus efectos, los cuales eran destruidos por la misma forma retroactiva, 
a petición del acto mediante su acción, o del demandado al oponer la 
excepción de nulidad.
1.7.3 Nulidad relativa y nulidad absoluta
Estas nulidades las sustentó Julien Bonnecase, quien defiende la teoría 
tripartita clásica, la cual establece que el acto jurídico constituye un ente 
orgánico formado por elementos especiales para su existencia: voluntad, 
objeto y solemnidad; además, establece que la falta de un elemento orgá-
nico del acto produce su inexistencia como acto jurídico. Asimismo, la nuli-
dad absoluta para dicho autor es la que reúne todos los caracteres que le 
atribuye la doctrina clásica, a saber:
•	 Va en contra de una disposición de orden público.
•	 Puede invocarla cualquiera que tenga interés.
•	 No se convalida por ratificación o por prescripción, pues al ser un acto 
ilícito, ni la voluntad ni el tiempo purgan este vicio.
•	 Por lo que se refiere a sus efectos, normalmente los produce el acto en 
forma provisional. 
•	 Requiere la declaración judicial para destruir los efectos retroactiva-
mente.
La nulidad relativa se funda en consideraciones de equidad en beneficio 
de afectados particulares y no es violatoria del orden público sino del inte-
1.9 efectos del contrato entre las partes y en relación con terceros 15
rés privado, pero no se opone, —como en la doctrina clásica en bloque— a 
la nulidad absoluta pues basta que le falte alguna de las notas de ésta para 
considerarla relativa. La nulidad relativa se produce cuando falta un ele-
mento de validez, es decir, la falta de capacidad legal de las partes o de una 
de ellas, por vicios del consentimiento, porque su objeto o su motivo o fin 
sea ilícito, y porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma 
que la ley establece. 
Tanto una como otra nulidad requieren la declaración judicial o produ-
cen efectos provisionales, los que se destruyen al pronunciarse la nulidad.
1.7.4 Cómo se distinguen ambas nulidades según dichas teorías
En esencia son las mismas: la inexistencia en la doctrina clásica es la mis-
ma (o sea, la falta de un elemento de existencia), la anulabilidad, es la nu-
lidad relativa del acto jurídico y la nulidad es el acto jurídico nulo absoluto, 
pero en cuanto a los efectos se debe pedir la nulidad. 
1.8 Principios pacta sunt servanda y rebus sic stantibus, en 
el cumplimiento de los contratos
 a) Pacta sunt servanda es una locución latina que se traduce como “lo pac-
tado obliga” y se entiende como: lo pactado obliga fielmente a cumplir-
se por las partes.
 b) Rebus sic stantibus es una expresión latina que significa: “al estar así las 
cosas”, el cual consiste en que las partes hacen referencia a un princi-
pio de derecho en virtud del cual se entiende que las estipulaciones 
establecidas en los contratos lo son habida cuenta de las circunstancias 
concurrentes en el momento de su celebración, esto es, cualquier alte-
ración sustancial de ellas puede causar la modificación de dichas estipu-
laciones. 
1.9 Efectos del contrato entre las partes y 
en relación con terceros
Los efectos se traducen en las consecuencias que trae consigo celebrar un 
acto jurídico, es decir, al celebrar un contrato tiene como resultado el naci-
miento o transmisión de obligaciones. 
16 teoría general del contrato
La obligatoriedad en los contratos es conocida como: ¿A qué te quieres 
obligar y en qué términos?, pues la ley suprema en los contratos es la volun-
tad de las partes, o sea, al realizar un acto jurídico la persona sabe a qué se 
obliga y cómo quiere hacerlo. 
Por ello, un contrato obliga a las partes involucradas, es decir, sus efec-
tos recaen en aquellas personas que desean un beneficio, pero jamás para 
terceros. Tal es el caso del principio res inter allios acta, el cual señala que 
los actos jurídicos solamente producen obligaciones para su autor o para las 
partes y no para terceros. A su vez, los contratos y los actos jurídicos, en 
general, sólo comprometen la libertad de quienes los celebran. De la lectura 
del art 1796 del ccdf o 7.32 del ccem, se infiere que: “…los contratos obli-
gan a quienes los celebran…”
1.10 Reglas de interpretación para el caso de oscuridad 
en sus cláusulas
En caso de que las cláusulas de los contratos no sean claras y dejaren duda 
a la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas 
(art 1851, ccdf o 7.94, ccem).
Si alguna de las cláusulas admitiere varios sentidos, se estará al más 
adecuado para los efectos que se deseen (art 1853, ccdf o 7.96, ccem).
Cuando el sentido de su interpretación deje ambigüedades, éste se 
resolverá conforme a las costumbres del lugar en que se celebró el contrato 
(art 1856, ccdf o 7.99, ccem). Sin embargo, si hubiere dudas respecto a 
cómo resolver las cláusulas del contrato y éstas recaen sobre cláusulas acci-
dentales y el contrato fuere gratuito, se estará en favor de los intereses del 
que transmite el bien; si éste fuese oneroso, se resolverá en favor de la 
mayor reciprocidad de intereses de las partes.
Si las dudas recen sobre el objeto principal del contrato, manera que no 
puede subsanar los errores en ello, es decir, que el contrato no fue elabo-
rado conforme a la voluntad de ambos sujetos, en cuyo caso será nulo (arts 
1857, ccdf o 7.100 y 7.101, ccem).
1.11 bis estructura que deben contener los contratos 17
1.11 bis Estructura que deben contener los contratos
1.11 bis.1 Estructura del contrato
1.11 bis.1.1 Nombre del contrato
Contrato nominado es el que se encuentra descrito en la ley, mientras que 
el innominado carece de regulación específica.
1.11 bis.1.2 Proemio
Encabezado donde se especifica el nombre de las partes que celebran el 
acto jurídico, y en el cual se establece cómo se denominará a cada una de 
ellas, lo cual depende de la naturaleza jurídica del contrato y, en caso de así 
requerirlo, el nombre y cargo de los representantes legales de cada parte. 
1.11 bis.1.3 Declaraciones, acreditación o antecedentes
En esta parte se acreditará la personalidad jurídica de cada una de las par-
tes, el objeto social, el motivo o fin que persiguen al celebrarlo, los datos de 
sus representantes legales y el domicilio legal de los contratantes. 
1.11 bis.1.4 Cláusulas
Éstas contendrán las manifestaciones o proposiciones coordinadas, las cua-
les se complementarán entre sí y previenen cualquier suceso que se pudiera 
presentar a futuro; además, en dichas cláusulas se establecerán tanto los 
derechos como las obligaciones que tendrán cada una de las partes, por lo 
cual deberán ser muy claras y precisas para no dejar lugar a dudas.
El ccdf indica que las cláusulas se dividirán por:
•	 El objeto. 
•	 El precio, en su caso.
•	 La forma de pago, según sea el caso.
•	 La vigencia.
•	 La garantía.
•	 La rescisión.
•	 Las legalmente esenciales.
•	 Las penalidades. 
•	 La jurisdicción y la competencia.
18 teoría general del contrato
1.11 bis.1.5 Firmantes o suscripción
En esta parte del contrato se señalan el lugar y la fecha en que se suscribe, 
así como el nombre y la firma de las partes y sus representantes; además, 
en caso de haberlos, el nombre y domicilio de los testigos que darán fe de 
dicho acto. 
Cuestionario de evaluación
21. defina contrato. 
22. ¿cuál es la diferencia entre contrato y convenio? 
23. ¿cómo se clasifican los contratos de acuerdo al código civil?24. ¿cuáles son los elementos esenciales del contrato? 
25. ¿cuáles son los elementos de validez del contrato?
26. ¿a qué se refiere la solemnidad de los contratos?
27. ¿cuáles son y en qué consisten los vicios del consentimiento? 
cuestionario de evaluación 19
28. ¿en qué consisten los contratos consensuales y cuál es la diferencia con los 
formales?
29. ¿cuáles son las modalidades a que se sujeta el contrato?
10. ¿cuáles son las cláusulas esenciales que debe contener todo contrato? 
11. ¿en qué consiste el principio pacta sunt servanda?
12. ¿en qué consiste el principio rebús sic stantibus?
13. ¿cuáles son los efectos que produce el contrato entre las partes? 
14. ¿Qué sucede si las cláusulas no son claras y dejaren dudas a la intención de 
los contratantes? 
15. ¿cuál es la estructura que debe llevar un contrato? 
unidad 2
Contratos 
preparatorios
2.1 Concepto de promesa. 
Sus diversas denominaciones
La promesa es un contrato preparatorio por el que se contrae la obligación 
futura en virtud del cual una parte o ambas se obligan dentro de cierto 
tiempo a celebrar un contrato futuro determinado (contrato definitivo) (art 
2243, ccdf o 7.524, ccem). 
La promesa de contrato también se conoce como antecontrato, contrato 
preliminar, precontrato, contrato preparatorio, pacto de contrahendo, contra- 
to opción y contrato prometido. Por ello, el contrato que se promete se llama 
contrato futuro, contrato definitivo o contrato prometido.
La especificación del contrato es otro requisito que también debe in- 
cluirse en la definición, porque no se trata de cualquier contrato en abs-
tracto, sino de un contrato en especial, que las partes se obligan en cierto 
plazo a celebrar. Las partes que celebran este contrato se denominan pro-
mitentes; por ejemplo, se celebra un contrato por medio del cual los promi-
22 contratos preparatorios
Figuras afines
Efectos de
incumplimientoTerminación del
contrato
Figuras afines
Figuras afines
Elementos de
validez
Figuras afines
Elementos
esenciales
Clases
Cumplimiento
forzoso
Contrato de promesa
Contrato por el cual una
o ambas partes se 
obligan a celebrar un
contrato a futuro
Utilidad
Características
Cumplimiento
del plazo
Término
Imposibilidad
JurídicaEconómica
Incumplimiento
Unilateral o
bilateral
Formal
Típico
Preparatorio
De ejecución
diferida
Consensual
en oposición
a real
Acuerdo
mutuo
Policitación
Negociaciones
Cartas de
intención
Contrato
normativo
Capacidad
Forma
Consentimiento
Objeto Bilateral
Unilateral
2.3 elementos y efectos del contrato de promesa 23
tentes desean comprar un automóvil dentro de tres meses. En consecuencia, 
se habla de una promesa de venta, pero también existen promesas de 
arrendamiento, donación, mutuo, etcétera.
2.2 Utilidad económica y jurídica de la promesa
En cuanto a su utilidad económica, la promesa permite asegurar una venta 
ulteriormente, con la certeza de que el precio será el mismo para cuando se 
desee realizar el contrato futuro. Por ejemplo, se desea comprar una má-
quina para trabajar, pero en ese momento no se tiene el dinero. Entonces 
los promitentes celebran un contrato de promesa de venta, en el cual uno 
se obliga a vender y el otro a comprar en una fecha determinada, con la 
seguridad de que dentro de un tiempo celebrarán un contrato de compra-
venta, sin que el precio varíe porque previamente se pactó el precio sobre 
la maquinaria.
Desde el punto de vista jurídico, el contrato preliminar tiene varias ven-
tajas, pues facilita asegurar la celebración de un contrato posteriormente; 
por ello, permite crear obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el 
contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido. Para que sea válida debe 
constar por escrito, contener las características de un contrato definitivo y 
sujetarse a cierto tiempo.
2.3 Elementos y efectos del contrato de promesa
2.3.1 Elementos de existencia
Los elementos de existencia de la promesa son el consentimiento y el ob-
jeto. En cuanto al consentimiento, es el acuerdo expreso de voluntades, el 
cual recae en la obligación de hacer sobre la celebración de un contrato 
futuro.
 a) El consentimiento varía, según se trate de una promesa bilateral en la 
que quedarán obligadas ambas partes; por ello, si ambas están obliga-
das, las dos serán promitentes y beneficiarias a la vez, o si es unilateral 
—en la cual sólo una de ellas quedará obligada— tiene el carácter de 
promitente y la que no quedare obligada se denomina beneficiario.
24 contratos preparatorios
 b) El objeto del contrato consiste en una obligación de hacer, o sea, celebrar 
un contrato futuro. Por ello, la falta de estos elementos da origen a la 
inexistencia del contrato, como lo establece el art 2224 del ccdf o 7.10 
del ccem.
2.3.2 Elementos de validez
Por lo que hace a los elementos de validez, además de los exigidos a todo 
contrato en el art 1795 del ccdf o 7.8 del ccem, deben cumplir los siguientes: 
 a) Capacidad. Para la celebración del contrato sólo se requiere —tanto para 
el promitente como para el beneficiario— una capacidad general. Por 
ende, si en este tipo de contrato no se tiene la capacidad legal al cele-
brar el contrato preliminar, no importará, porque a veces al celebrar este 
contrato no se tendrá la capacidad para realizar un contrato definitivo, 
sino que ésta se cumple cuando llega a término el contrato de promesa
 b) Forma. El contrato de promesa debe constar por escrito, como lo señala 
el art 2246 del ccdf o 7.526 del ccem. Si el contrato futuro recae en 
bienes inmuebles, deberá ratificarse ante notario público e inscribirse 
ante el Registro Público de la Propiedad.
 c) Contener los elementos de existencia del contrato que se celebrará, el 
cual se denominará contrato definitivo; por ejemplo, se debe determinar 
qué objeto se venderá y el precio que se fijó para el contrato futuro.
 d) Limitarse a cierto tiempo. Es otro requisito para la validez del contrato, 
toda vez que si no se limitare a cierto tiempo, el promitente quedaría 
obligado de manera indefinida a sostener su ofrecimiento, lo cual le 
perjudicaría porque no se tendría la certeza de cuándo se celebraría el 
contrato futuro. Por ello, el ccem establece que si no se señala fecha para 
la celebración del contrato futuro, éste será de tres meses (art 7.527).
El efecto del contrato de promesa es la creación o transmisión de dere-
chos y obligaciones para los promitentes o beneficiarios, esto es, se crean 
obligaciones de hacer o celebrar un contrato definitivo.
2.4 Clases de promesa
El contrato de promesa puede ser unilateral o bilateral: es unilateral cuando 
una de las partes se obliga, en cuyo caso se le conoce como promitente y 
2.5 ter Figuras afines 25
la parte facultada se conoce como beneficiario, mientras que en el bilateral 
se conoce como promitentes a cada una de las partes.
2.4 bis Características de la promesa
La promesa puede ser bilateral o unilateral, de ejecución diferida, consen-
sual en oposición a real, formal, principal, típica y preparatoria.
2.5 Efectos del incumplimiento de la promesa
El beneficiario puede obligar al promitente al cumplimiento forzoso del 
contrato —es decir, a celebrar el contrato definitivo—, ya que si éste se 
rehusare a firmar lo hará el juez en su rebeldía, a solicitud de aquél. Sin 
embargo, en caso de que la cosa sea legalmente imposible, será responsa-
ble el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a 
la otra parte (art 2247, ccdf o 7.529, ccem).
2.5 bis Terminación del contrato
La promesa puede terminar por:
•	 Cumplimiento del plazo, en cuyo caso se celebrará el contrato prometido.
•	 Término si llegado el plazo y el contrato no se celebra.
•	 Imposibilidad, debido a que se hace material y jurídicamente imposible 
celebrar el contrato futuro.
•	 Acuerdo entre las partes de ya no querer celebrar un contrato definitivo.
•	 Incumplimiento de uno de los contratantes, lo que da origen a responderpor los daños y perjuicios causados.
2.5 ter Figuras afines
 a) Policitación. Es una declaración de voluntad que obliga a su autor a 
mantenerla en el plazo fijado por él; en su defecto, el plazo es de tres 
días (art 1806, ccdf o 7.46, ccem) fijado supletoriamente por la ley cuan-
do se trate de un contrato entre una persona presente.
26 contratos preparatorios
 b) Negociaciones. Se considera que son preliminares, es decir, tratos pre-
vios a la celebración de un contrato; por ende, las partes pueden desha-
cer su trato en cualquier momento, con la salvedad de pagar los intere-
ses negativos, consistentes en pagar los daños y perjuicios cuando se ha 
obrado ilícitamente o contra las buenas costumbres, como se desprende 
del art 1910 del ccdf o 7.145 del ccem.
 c) Cartas de intención. Son documentos que dos o más personas interesa-
das en celebrar un acto jurídico con posterioridad pactan de manera pre-
via, es decir, en ellas anotan las condiciones que plasmarán en un con-
trato a futuro.
 d) Contrato normativo o contrato-marco. Establece el marco jurídico a 
que se sujetarán las partes cuando celebren un contrato a futuro, pero 
sin que se tenga la obligación de llevarlo a cabo.
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
DE UN INMUEBLE
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE QUE 
CELEBRAN POR UNA PARTE EL (LA) SEÑOR (A) _______________________, A 
QUIEN EN LO SUCESIVO SE LE DENOMINARÁ EL PROMITENTE VENDEDOR, 
Y POR LA OTRA EL (LA) SEÑOR (A) _____________________, A QUIEN EN ADE-
LANTE SE LE DESIGNARÁ EL PROMITENTE COMPRADOR, AL TENOR DE 
LAS SIGUIENTES DECLARACIONES Y CLÁUSULAS:
DECLARACIONES
DECLARA EL PROMITENTE VENDEDOR:
 I. Que cuenta con la capacidad jurídica necesaria para celebrar este contrato de pro-
mesa de compraventa, así como la escritura pública que de este acto se derivaría.
 II. Que es legítimo propietario del inmueble cuyos datos se describen a continuación: 
casa marcada con el número _____, de la calle __________, en la colonia 
_____________, de la delegación (o municipio) ________________, de la ciudad de 
México (o Estado de México), en términos de la escritura pública número ________, 
de fecha ____________, pasada ante la fe del c. licenciado ________________, 
notario público número ______ de la ciudad de México (o Estado de México), 
__________, inscrita en Registro Público de la Propiedad y del Comercio con el 
folio real número __________.
 III. Que tiene capacidad para disponer libremente del inmueble descrito en la declara-
ción que antecede a la presente y que a su costa se entregará al PROMITENTE 
COMPRADOR y que éste se halla libre de todo gravamen o limitación de dominio, 
2.5 ter Figuras afines 27
así como al corriente en el pago de todas sus cargas fiscales al momento de la 
firma de la escritura pública que se celebre ante el notario público seleccionado.
DECLARA EL PROMITENTE COMPRADOR:
 IV. Que cuenta con la capacidad jurídica necesaria y económica para celebrar tanto 
este contrato de promesa de compraventa como la escritura pública que le prece-
derá ante notario público.
 V. Que conoce y está interesado en adquirir la casa descrita en la declaración II del 
presente contrato, la cual cuenta con los datos siguientes: casa marcada con el 
número _____, de la calle __________, en la colonia _____________, de la Delega-
ción (o municipio) ________________, de la ciudad de México (o Estado de 
México), en términos de la escritura pública número ________, de fecha 
____________, pasada ante la fe del licenciado ________________, notario público 
número ______ de la ciudad de México (o Estado de México).
AMbOs CONTRATANTEs DECLARAN:
 VI. Que en todo momento están entendidos y conscientes de las penas a que se harían 
merecedores en caso de que declararan con falsedad, y al estar conformes otor-
gan las siguientes:
CLÁUSULAS
Primera. Objeto. El PROMITENTE VENDEDOR se obliga a enajenar y el PROMI-
TENTE COMPRADOR a adquirir el inmueble que ha quedado descrito en la declara-
ción II. del presente instrumento, el cual se tiene aquí por reproducido como si se 
insertase a la letra, instrumento que se encuentra al corriente de sus cargas fiscales y 
libre de todo gravamen.
Segunda. Precio. El precio de la operación de compraventa del inmueble descrito, 
el cual convienen las partes, será por la cantidad de $_________, (__________ pesos 
00/100 M.N.), monto que el PROMITENTE COMPRADOR se obliga a liquidar de la 
manera siguiente: 
La cantidad de $_________ (_______________ pesos 00/100 M.N.), con cheque 
certificado a nombre de __________, el PROMITENTE VENDEDOR y que se recibe 
salvo buen cobro, y este contrato es el recibo más amplio que en derecho proceda. 
Dicha cantidad se entrega por concepto de depósito a reserva de obtener la documen-
tación que se requiere para la escrituración. 
La cantidad de $_________ (_______________ pesos 00/100 M.N.), con cheque 
certificado a nombre de ___________________, el PROMITENTE VENDEDOR, el día 
en que se firme la escritura correspondiente de la compraventa del inmueble materia 
de este contrato, ante el notario seleccionado, siempre que se encuentre libre de todo 
gravamen. Con este segundo documento, el PROMITENTE VENDEDOR se dará por 
28 contratos preparatorios
pagado y con esto podrá llevarse a cabo la entrega de la posesión física de la propiedad 
y la escrituración correspondiente.
El PROMITENTE COMPRADOR pagará los gastos, impuestos, derechos y hono-
rarios que se deriven de la escrituración del multicitado inmueble.
El PROMITENTE VENDEDOR pagará el impuesto sobre la renta en caso de que 
éste se llegue a causar con motivo de la compraventa.
Tercera. Plazo. La escritura se efectuará a favor del PROMITENTE COMPRADOR.
El PROMITENTE VENDEDOR, como legítimo propietario del inmueble, se obliga 
a dar posesión del inmueble y entregarlo al momento de la firma de la escritura pública, 
sin que exista limitación en el dominio y libre de todo gravamen fiscal o de cualquier 
otra naturaleza.
El PROMITENTE COMPRADOR se compromete en este acto a liquidar el im-
porte total del precio acordado en el presente instrumento, así como a recibir la pro-
piedad en el estado en que se encuentra, y manifiesta conocer el multicitado inmueble 
y estar conforme con el estado de éste. 
El inmueble vendido pasará a poder del PROMITENTE COMPRADOR sin limita-
ción alguna en su dominio, sin que presente gravámenes de ninguna especie, estar al 
corriente en el pago de sus contribuciones de predial y derechos por el servicio de 
agua, sin presentar ningún adeudo de carácter fiscal, de plusvalía, ni responsabilidades 
derivadas de contratos de trabajo.
Cuarta. Notario público. La escritura se otorgará ante el notario que designe el 
PROMITENTE COMPRADOR.
El PROMITENTE VENDEDOR se obliga a entregar al PROMITENTE COMPRA-
DOR o a la notaría designada todos los documentos necesarios para elaborar la escri-
tura pública correspondiente dentro de los _______ días hábiles siguientes a la fecha de 
firma del presente contrato.
Quinta. Obligaciones del promitente vendedor. El PROMITENTE VENDEDOR se 
obliga al saneamiento para el caso de evicción y de vicios ocultos.
Sexta. Obligaciones del promitente comprador. El PROMITENTE COMPRADOR 
se obliga a que, a más tardar el día ____ de _______ de 20 13, procederá a firmar la 
escritura correspondiente, siempre y cuando se encuentre lista la escritura de compra-
venta ante el notario que haya sido seleccionado.
Séptima. Ambas partes contratantes convienen que, en caso de incumplimiento 
imputable a cualquiera de ellas, la parte responsable cubrirá como pena convencional 
a la otra parte la cantidad de $___________ (____________ pesos 00/100 M.N.), y 
quedan liberadas ambas partes de su obligación, con lo cual se dará por rescindido este 
contrato.
Si el incumplimiento fuera imputable al PROMITENTE VENDEDOR, además de 
pagar la pena convencional, estará obligado a devolver las sumas que le haya sido 
entregado por el PROMITENTE COMPRADOR como depósito,