Mariani de Vidal Actualizado

Vista previa del material en texto

StuDocu no está patrocinado ni avalado por ningún colegio o universidad.
1 Derechos Reales en el Codigo Ci - Marina Mariani de Vidal,
Adrian
Derechos Reales (Universidad Nacional de Mar del Plata)
StuDocu no está patrocinado ni avalado por ningún colegio o universidad.
1 Derechos Reales en el Codigo Ci - Marina Mariani de Vidal,
Adrian
Derechos Reales (Universidad Nacional de Mar del Plata)
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Mar ani de V dal, Mar na 
Derec os reales en e Códi o Civil y Comerc a / 
Marina Marian de Vida! ; Adr ana A bel la. - la ecl. -
Ciudad /\utónorna de Buenos Air s: Zavalia, 2016. 
v. 1, 432 p. ; 23 x 16 cm.
ISBN 978-950--572-912-8 
l. D r c o C v l. 2. Derec os Fleal s. l. Abella,
Adr ana 11. Título 
CDD 346 
© Copyr t 2016, by Víctor P. d Zavalía S.A. 
Alb rti 835, 1223 Buenos A res 
D s ño d tapa: Guadalup de Zavalía 
ISBN: 978-950-572-912-8 
Impr so en la Ar ent na 
Queda c o el depós to que indica la ley 11.723 
Esta t rada de 1000 emplares 
s term nó de impr m r n Color E e, Paso 192, 
Avellaneda, en el mes de marzo d 2016. 7 A'\.ff'A � l] AL.,J'\..Vtf'\i,,.I�;� 
DERECHOS 
REALES
EN EL CÓDIGO 
CIVIL Y COMERCIAL
TOMO 1
Marina Mariani de Vidal 
Adriana Abella
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
34 
Número de e!em.9ni-os 
El dern ho personal se tegra o tres elementos-sujeto act o, 
sujeto pas o, o jeto- 
E dere :IJore L:$Ql_Q ori_gg� :S.lüeto o t tular o jeto--- 
Sujeto 
Eo_gLrtere _ o R8I$.9 I el5u eto pasi o es 9etermi nado e i di ­
dualizado·
· ---E� -;·1· d-�recho real el sujeto pasi o es indeterm nado y general
Mediatez o inmediatez
En el derecho perso al e iste u a relac ó directa e tre los su­
jetos el eneficio o ut l dad que ese derecho impl ca para el su­
jeto act o, depende del umpl m e to de la prestac ó autor za 
a recabarle ese cumpl miento al sujeto pasivo 
E el_dere h9 _ _re.ªl_e.)_ i!3te_t,1_D ª.JE:=Jª½ QQ_Q[rn_ tª �.iomedlata p_o_�J_ 
___ g_l:>jeJ2 • L�L_benefic o o ut lidad es obten _g_�l?9.� �� __ tit lar _gire_�!ª� 
mente del objeto del derecho. 
Prescripción 
La prescripción es el instituto mediante el cual se adquieren o 
pierden derechos por el trans urso del tiempo. 
Lª _usu apión o prescri pci9_o __ ªgqt1j�itiYª 9 tJm�.r�_spe_ to deJq_s de­
re _ :ho;; .r e9J_e!:iQU.e s�_ej�r e p_or.Ja_posesión, e cluidos los de garantía. 
La prescripción li eratoria o extintiva juega en los derechos per­
sonales -ya que se e tingue la o ligación ci il su correspondiente 
acció -, sin perjuicio de que e ista algunas matizacio es; así 
vemos una suerte de prescripción e tintiva de los derec os reales 
de disfrute de superfi ie, a que el Código dispo e su e ti ció 
por el no uso e los primeros (artí ulo 2152, inciso c, 2155, 2159 
 2182, inciso ) por la no edifi ación o planta ión e la super­
ficie (artí ulo 2124) 
3 2 O jeto de los dere os reales 
El dere o real se ejer e so re la totalidad o u a parte aterial de la 
) osa que o stitu e su objeto, por el todo o por u a parte i di isa.-� El objeto ta ié puede o sistir e u ie ta ati a e te señalado 
por la le (artí ulo 1883). 
El objeto puede co sisti e u bie ta ati a e te señalado po 
la ie , oncepto aplica le a los casos de de echos so 1·e de echos, 
omo la ipote a del de e o de supe fi ie e su odalid d de 
derncho so e osa jena (de ec o a pl t r o co st ui : ticulo 2114}¡,,\derec os co plejos o o el tie po comp tido ( ítí ulo 
2 87); tf ién la prenda ele réditos ( tículo 2232 y ss ), elusufruct \de derec os (a tículo 213 , i ciso b) 
3.2.1. Concepto de cosa. Energía 
Léi __ _ �<?.!??J..Q(},_5__ �_ e(f2LJJl_tc;i__geyístafísíco es t()gg _ _ <:J_Qj_�t9 ro_ te ial; o sólo los que puede ser propied d del o bre, si;o ta biéñ todo lo que en la atu alez escapa a esta apropia ión e) clusi : el ar, el aire, el sol, et (nota al a tí ulo 2311 del Código Ci il deVélez) 
Desde el unto de vista Iurídico, debe os limitar la extensión de esta palab a a todo_ Lo qu�tiene u _alor e t e los bie esde los 
_ _pa ti lares (a tículos is;··16):
- . - ·-- .. .... .. ··-··- -
En el Código no se req iere que la cosa esté en el co e io, a diferencia del Código de Vélez Sarsfield, a que son asi is o ob­jeto del derec o real las cosas que están f era del comercio por su inenajenabilidad relati a aq éllas c a enaje ación estu iesepro ibida por na láusula de no enajenar. 
Las disposiciones referentes a las cosas son aplícables a la ener­
gía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio
del hombre (artículo 16 último párrafo). Sigue el Proyecto de 1998, al Código S izo (artículo 713), y el Código italia o de 1942 (ar­tí lo 814) 
Ll_�r_i�rgía no oc pa n l gar_e_n el espa io; pero tiene n con­t�Q_i_ 9._�_t;;_()_Q(?_D:)_í_ o s scepti9.l_(cl _(:!g_Q�� y_disp�sición que se así ·¡¡;a lª;;· �.Q$_ª$ 
O sea q e se le aplican l s disposicio es relati as a l s osas afi de deter in r así un mejor e uadra iento en caso de s str;c­ió , o praventa, etcétera 
Claro q e no todas las nor as res ltan aplicables, así la ac ióreivindicatoria de relaciones de poder y fas que se refieren a losefectos de la posesión de la energía. Ello porque la energía se pro­d e Y se cons e i mediatame te y lo que queda es ef erpo q ela produ e. La e ergía q e prod ce un ca allo o a batería no estácontenida dentro del caballo si o q e es la com inación de ciertos
35 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
44 
E: _iSi_ �1_g _t¿�_r: _pCJr la stru : ón total la cosa si la ley no autoriza su 
C8.GQD�J(LJC:.C íl, 7 por SU aban ono Y po la con sol i aciór 8 81 -los 
echqs real s sobr cosa aj na. 
. . fü�m o c mu:io 
El r gimen jurídico d derechos reales puede ser de número 
cerrado o abierto. 
� i ____ J_Q r ho Argentino los derechos reales sólo pueden ser 
reados por la ey,Se adopta el sist ma de numerus cléllf§LJ_S. Los 
particulares no pueden crear po su vo untad derechos reales dis­
tintos a os estab ecidos en la ey, ni mo ificar por pactos privados 
as normas estatutarias que los rigen. 
En los sistemas de numerus apertus (por ejemplo, el español) se 
permite convertir en derecho rea cualquier re ación jur dica con
ce niente a una cosa o inclusive una prestación a costa d (o ga
rantizada por) una cosa o con un sujeto pasivo designado por el a. 
Los particula es pueden establecede echos reales at picos en el 
uso de la autonom a de a voluntad, principio recogido para los 
cont atos, o que hace posib e que po cont ato se mod en figuras 
de derecho eal distintas de las reguladas por a ley. 
Deben diferencíarse los conceptos de creación y fuentes de los 
derechos reales. La fuent puede se Jg_v._oLwot.i:l.9 ó. Jªs_pm_t�_s o Iª
J�Yi __ t:n§� 9 _Ql} 1_l�_)�y-ª !_Q_ª_�( pciona_ me.nt __ g_rnq_c usa_f_y�_r:iJf __ e. 
_ IQ_ d_e. ��_bQ_�_Le.-ª ��. te.n l_g�_q_e._gª nnEª.Jª_QnJ.�ª f!J�n.t� �� _la con
_ye.n iq ija tícu lo 2 8 ). 
Todo de echo real implica un beneficio o una utilidad pa a su 
titula y cada de echo rea! queda configu a o o tipifica o mediante 
a determinación cualitativa y cuantitativa de esa uti idad. 
7 Por ejemplo, en el caso del derecho de superficie (propiedad s perficiaria), la
recons rucci n es a ori ada (ar culo 2122). El ar c fo 2055 reg la el caso de
la des r cci n del edificio, admi iendo la recons r cci n de conformidad con las
reglas q e fija.
8 Como principio, c ando e re nen en la mi ma per ona las calidades de pro
pie ario i ular del derecho obre co a ajena (ej_: u fr c uario q e adq iere la
nuda propiedad del inmueble sobre el que recae u s fruc o).
El art culo 887 conti n la num ración: 
, Son e chos ea s n st Có igo: a) ! ominio; b) con ominio; 
c)'.( pr?pfedadh,gii�pJitill;·d) los conjuntos inmobilia ios; ) ti mpo 
corrip-aiMo; fíe! cement io p iva o; g) a superfi i ; h) el usuf u to; i) 
 usp; j) a habita ión; i<) la s vi umb e; ) la hipot a; m) la anti esis; 
n) a'p en a.
Dist ntos a tículos dan concepto de cada uno de los de echos 
r a es. Jl.sí: dominio pe fe to el a tículo 94 ; dominio impe fecto 
l a tícu o 9 ; condominio el artí u o 98 ; p opieda ho •ízo -
tal, el artículo 2037; conjuntos inmobiliarios l a tículo 207 ; 
tiempo compartido el artícu o 2087; cement io privado e a tícu o 
03; supe ficie e a tícu o 2114; usufructo el a tícu o 2 9; uso 
el a tículo 2154; habitación el a tículo 21 8; servidumbre el ar
tículo ; hipoteca el a tículo 2205; antic esis el artículo 2212; 
pren a el artículo 22 9; prenda con regist o el a tículo 220. 
Fue a del Código se egula la hipoteca naval en la ley 0.09 , la 
hipote a aeronáutica en la ley 17 .285 (Código Ae onáutico); los 
debentu es en la ley 9. 0 de Sociedades Comerciales; los wa ant, 
n la ley 9.64 ; a p enda con gist o en la ley . 8 (t. o. ec eto 
897/9 ), etc te a. 
. . l? in ipail!s lasificaciones i! los ere hos reales 
En el Título 1 del Libro , en !as disposiciones generales del 
erecho real constan las clasificaciones de los de echos reales, y el 
modo de su ejercicio. 
Derechos reales sobre cosa p_(Qp_ff1-_Q?j�n.?, 
Carga o gravamen real (artículo 1888) 
Son e echos reales sob e osa total o parcialmente p opia: el 
dominio, el condominio, la p opiedad horizontal, los conjuntos in
mobilia ios, el tiempo compartido, el cemente io privado y la su
¡ie'rficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes dere hos 
eales ecaen sob _e cosa ajena, 
Con elación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa
ajena onstituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presu
men sin g avamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sob e 
45 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
66 
Aquí es á u I zado para cien o ar e! poder e ec vo sobr lo bie ­
ne le la er nc a (!a " erenc a" no puede ser obje o de po es n 
en en ido écn co porque e una univer alidad de de'ec o), e 
vincula con lo que en el Cód o le Vélez se de ignaba como "po­
es n ered aíia" (artículo 343 ) o "inve t dura de la cal dad de 
e ede o" (ar ículo 2337 y ss. CCC). 
2.2. [lefüiició!"I l®g;i:1. flamenhis 
Ya dij mos que el CCC se ocupa de e ular dos de las pos bles 
relaciones con la cosa (posesión y enencia), englobándolas bajo la 
designación de "relaciones de poder" (ar ículo 908) Ar ículo 909: 
Posesión. Hay po e n cuando una per o a por sí o por med o de 
otra, ejerce un poder de ec o sobre una co a, comportándo e como i­
tular de un der c o real, lo ea o o 
Cua do una persona se compor a co una cosa e los hechos, 
e el mundo ác ico, como si uera titular de u derecho real sobre 
ella, ejerc endo a su respecto odos los ac os p op os de un t ular, 
indepe dien eme te de que lo sea y aunque no lo sea, no recono­
c e do en otra persona, al actuar respec o de la cosa, u señorío 
superior; es cal cada como poseedora 
Ejemplo: a la computadora con la que estoy escribiendo la tra o 
en los hechos como mía, la u lizo, la llevo de un lugar a otro, la 
presto a un am go, todo ello si ped r au orizaci n a nadie porque 
o reconozco ác icamen e un se orío superior al mío Soy en on­
ces poseedora y no in eresa para ser cali icada como tal si soy o no 
dueña de la compu adora, porque la tra o materialme e como si 
fuera dueña, como lo haría un dueño. Cabe advertir que no es e­
cesario que se e é perma en emente e co tac o físico con la 
computadora: si me ausento de mi casa, o por eso abré dejado 
de ser poseedor de la computadora, ya que e cualquier momento 
podré retomar el contacto ísico con ella. 
O ro jemplo: u ladr m roba la compu adora, la lleva a su casa 
y la utiliza, eve tualmen e ha ta la vende. El ladr n e poseedor2 
2 Inde endientemente de la calíficación ue pueda merecer su posesión (será 
. ilegítima, de mala fe y víciosa: a tícul s 1916, 1918 -a c nt a i -y 1921) y de la 
nulidad de la ue se án asibles l s actos ju ídicos ue lleve a cab . 
au que o sea p npietario y aunque él pa muy bie qu o lo es­
porque s comporta co la computadora como lo aría un p npieta­
l'io: a d sco ocido u se orío upe ior al apod ar e de aquélla si
pedir autorizació a nadie. Pero mi relaci e poder se abrá extin­
uido, pues l ladr está poseyendo ia cosa y yo me encontraré en
la i pos\jbilidad física de ejercer el poder de hec o sobre el a (ar­
t culos �22 inci o b 929 y 93 inciso a).
Por e: o motivo e tan pos dor quien trata a la cosa como pro­
pi tario y es p opietario como el ladr n que roba la computadora o 
el usurpador que ocupa un inmueble Estos últimos repetimos 
aunque sepan per ectamente que no son due os jurídicamente a­
blando, tratan a la cosa como tal s se comportan con ella como lo 
aría el due o sin consultarlo ni pedirle autorización obviamente 
Los conceptos que anteceden son los que plasma el artículo 
9 9 al de inir la posesión. 
La p rsona es el sujeto de a relación de poder "posesión" la 
cosa es el objeto de esa relaci n esa retací e una relación de 
echo ísica o material ("ejerce un poder d hecho");3 pe o se 
manifiesta exteriormente como ejercicio de un d rec o real ("com­
portándose como titular de un derecho real") sin interesar a los 
e ectos de ser cali icada como poseedora que lo sea o no ("lo sea 
o no"). Ese poder de hec o lo puede ejercer el pos edor por s
mi mo o a través de otro (ej : presto la computadora a un amigo;
no por eso dejo de ser poseedo a ya que el poder de echo lo ejerzo
a t avés de mi amigo ("por otro") Adelantamos que ese "ot o" es
t nedor, como !o v remos más ad !ante
Tenemos entonc s como elementos de la posesíón: a) la persona 
(sujeto), b)la cosa (objeto), c) el ejercicio de un poder de hecho 
(contacto sico con la cosa o pos bi I idad de establecerlo siempre 
que no concurra la imposibilidad f s ca perdurable de ejercerlo: 
argumento art culos 922 inciso b) 1929 y 1931 
Si el ejercicio sobre ella es ext riorizado en un comportamiento 
p opio de un titular de un d recho real cualquiera sea éste (domi
i En la doctrina dei Código de Vélez (a tículo 2351) el " de de hech " se 
kle.ntificaba com corpus, siend la c sa el objet s b e el ue ecaía el corpus. El 
desc n cimient de t do señorío su erio en el eje cici de ese oder de hecho se 
den mínaba animus domini. Todo inspirad en los dos g andes juristas germanos; 
Fede ic Carl s de Savigny y Rudolf v lherí g. 
67 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
90 
La urisp udencia de a Co te Su ma ele Justicia de a Nc1ció11, 
ue es el inté p ete último de nuestra Ley Fundamenta , ha dictado 
sentencias mb máticas n os autos: "Ho ta Ha guindeguy", 
"Mango c T aba" y "Bou dieu c/ Munici a idad de a Capital". 
En el caso "Ho ta, José c Ha guindeguy Ern sto", se cuestionó 
a validez del a tículo 1 de la ey 11.157, qu ohibía cob a du­
rante los dos años siguientes a su promulgación, or locaciones d 
casas, piezas y departamentos destinados a habitación, come cio 
o industria, un ecio mayor que el ue se pagaba po e os el 1 de
enero de 1920. Se resolvió:
[ ... ]el p inci io de la no troactivida no es de la Constitución, sino 
de la ley[ ... ] no liga al Pode Legislativo, ue puede derogarla en los 
casos en que el inte és general lo exi a.[ .. ] El principio de a de ser una 
sim l no ma legal p ara confun i se con el p inci io constitucional de la 
inviolabilidad de la ropiedad [ ... ]en cuanto pueda efe i se a de echos 
at imoniales a uiridos en virtud de un contrato[ . ) El derecho ue 
confiere el contrato e locación al locador, constituye una ropi dad en el 
senti o e la Constitución.6 
En el caso "Mango, Leonardo c Traba, Ernesto", la Corte di o: 
[ ... ]Que el er cho reconocido al recurrente por la sentencia de des­
alo o se relaciona con los bi n s: es un der cho atrimonial, y por lo tanto 
una propiedad en sentido consti tucional. la palabra propieda ha di­
cho la Su rema Corte de los estados Uni os compr n e todos los inte­
reses apr ciabl s que un hombre posee fu ra de sí mismo, fuera e su 
vida y de su libertad [ . .] 7 
Caso "Bourdieu, Pedro c/ Municipalidad de la Capital" En est 
litigio el actor reclama la evolución d un im uesto pagado ba o 
protesta y el fallo dice en· su parte pertinente: 
[ . ]El término "propiedad" cuando se emplea n los artículos 4 y 7 
de la Constitución o en otras disposiciones de este statuto comprende 
6 Fallo del 21.8.1922. Fallos: 136:59. 
7 Fallo del 20.8.1925. Fallos: 144:220. 
como o ha icho sta Cort , "to os os int rns s a rnciab s u hom­
brn u a os fo rn sí mismo, fu ra su vi a y su lib rta " ª 
En �sumen: e té mino ''propieda " com nde, n senti o 
constitLh;:iona , a to o e echo d contenido pat imoniai, mientras 
ue e "�ominio" ti ne un sentido técnico: s el der cho eal 
es nom e 
3 omlília f ��fü; '1 fü miílill !Pri'v><J�[l fal Es a líl 
En una s imple concep ualización iremos ue el dominio ú­
blico el Es ado es á in egrado por aquellas cosas que es án des i­
na as al uso general de los habi an es o se hallan afec adas a un 
fin e utilidad o comodidad común y pertenecen en propieda al 
n público Para algunos au ores los bienes del dominio público 
no son de "propiedad" del Es ado sino que sobre ellos el Es ado 
rce un superior pod r de policía. 
Cabe adver ir ue en nuestro país ado su sis ema organiza ivo 
ins i ucional si bien es cierto ue la d terminación de los bienes 
u han de in egrar el dominio público corresponde al Congreso 
Nacional, ese "dominio" cualquiera que fuera su esencía urí­
ica corresponde a las Provincias, o a la Nación, según la ubica­
ción de los bienes. Sin per uicio de la jurisdicción sobre dichos 
bienes que será nacional en lo relacionado con la navegación y el 
com�rc!o internacional e in erprovincial y la defensa nacional y 
rovincial respecto de las demás materias 
Los bienes del domino público son susceptibles de un uso gene­
ral or todos los habitantes (ej.: una plaza una calfe) o de un uso 
s ecial ue es el ue pueden realizar a uellos su etos (específi­
cos e individualizados) ue hayan ad uirido la respectiva facultad 
con arreglo al ordenamiento jurídico 
Los medios para adquirir el uso especial son el permiso la con
cesión y la prescripción 
' · 
El permiso de uso (por e : podría ser permiso de uso de la vía 
úbli�a_) se mueve en el ámbito e lo precario y no genera, comormc p , derecho sub etivo alguno sien o pasible de revocaciá'n 
8 Fallo del 16.12.1955. Fallos: 307: 1445. 
91 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
110 
d p ndi nt s ni d la prohibición l ad uir r ara sí los bi n s 
ideicomitidos. Artícu o 1675 . 
Reembolso de gastos. Retribución 
Excepto estipulación en contrario el f duciario ti n d recho al r m­
bolso de los gastos y a una r tribución ambos a cargo de quien o quienes 
se sti ula en el contrato. Si la retribución no se fija en l contrato la 
debe fijar el juez teni ndo en consideración la índole de la encomienda la 
importancia de los deberes a cumplir, la eficacia d la g stión cumplida 
y las demás circunstancias en ue actúa el f duciario. Artículo 1677). 
Cese del fiduciario 
El f duciario cesa por a r moci n judicial por incum limiento sus 
obligac ones o por hallarse imposibilitado material o jurídicamente para 
el desempeño de su f nción a instancia del fiduciante; o a pedido del 
beneficiario o del f eicomisari con citación del fiduciante; b incapaci­
dad inhabilitación y ca acida restringi a judicialmente declaradas y 
muerte, si es una persona humana; c) disolución, si es una persona jurí­
dica; esta causal no se aplica en casos de fusión o absorción, sin perjui­
cio de la aplicación del inciso a , en su cas ; d uiebra o li uidación; e 
renuncia, si en el contrato se la aut riza expresamente, en caso de 
causa grave o imposibilidad ma erial o jurídica de desempeño de la fun­
ci n; la renuncia tiene efec o des ués de la transferencia del patrimonio 
objetodel fideicomiso al fiduciario sustituto. Artículo 1678 . 
Sustitución del fiduciario 
Producida una causa de cese del fiduciario, lo reemplaza el sustituto 
in icado en el c n rato o el designado e acuer o al procedimien o pre­
visto por él. Si no lo hay o no acepta, el juez debe designar como fiducia­
rio a una de las entidades autorizadas de acuerdo a lo previsto en el ar­
tículo 1690. 
En caso de muerte del fiduciario, los interesados pueden rescindir de 
la intervención ju icial, otorgando los actos necesari s para la transfe­
rencia de bienes. 
En los res antes casos de los incisos b , ) y d del artículo 1678, 
cual uier interesado pue e s licitar al juez la comprobación del acaecí� 
mi nto d la causal y la indicación d l sustituto o el pr cedimi nto arn 
su d signación conforme con e contrato o la ley or el procedimiento 
más br v revisto or la l y roc sal ocal. En todos los supuestos d l 
artícul 1678 l ju z puecle a pedido d l fiduciante l beneficiario, d l 
f deic misario o d un acre dor del atrimoni separado, designar un 
fiduciari judicial rovisorio o dictar medidas d rot cción d l atrim ­
ni , si hay peligro en la demora. 
Sí la esignación del nuev fiduciario se realiza c n int rvención ju
dicial, eb ser oí o el f duciante. 
Los bi nes fi eicomitidos d ben ser transmitidos al nue o fiduciario. 
Si son registra bles es forma suficiente el título el instr mento judicial 
· notarial o rivado autenticado en los que c nste la designación d l
nu v f duciario. La toma de razón también uede ser rogada p r l nuev
fiduciario. Artículo 1679)
La susti ución del fiduciario se encu n ra previs a or las is in­
as causas. En todos los casos de cesación del fiduciario or las 
causas en nciadas n l ar ícul 1678, según l ar íc l 1979, es 
l juez quien puede 
[. .. ] a edido del fiducian e, del beneficiario, del fideicomisario o de n 
acreed r el patrimonio se arado, designar un fiduciario judicial provisorio 
 dictar m didas de protección el patrimonio, si hay peligro en la demora.
Así, en caso de muerte del fiduciario, los nteresad s pueden 
r scindir d la in rvención judicial, o orgando l s ac os necesa
r s ara la transfer ncia de bienes {s lución ue ro usimos en 
su m men . En los su u stos e ncapacidad, inhabil ac ón, ca­
acidad res ringida judicia lm nte declaradas, d solución que n 
s a r fusión o absorc ón , s es una ers na juríd ca, u ebra o 
l quidación, 
cualqu r n eresado puede solicitar al juez la com robación de la 
ocurr ncia de la causal y la nd cac ón l sustitut o el proced mien 
ara s designación, conforme con el con rato la l y, or el r ced ­
m ento más breve pre isto por la ley procesal local. 
Remarcamos la inc denc a registra que contem la la norma a 
qu establece que s los bien s fide com t dos son registrables 
111 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
134 
 -fi de cl luc c!ar los d sti tos supuestos se debe te er e 
cue t a buen o l e clel trans or ador y s la nueva cosa es 
o o susceptible de volver a su estado anterior.
 la nueva cosa no uera susceptible de volver a su estado a ­
terior y el tra sfor ador uere de buena e y, co su sola act v dad 
o la ncorporació de otra cosa, c era la nueva cosa co la i ten­
ción de adquirirla, dic o trans ormador adquiere el dominio de la
nueva cosa. ste es el único supuesto en que el especí icador ad­
q iere la propiedad de la cosa n eva, sin i püítar la voluntad del
dueño, debiendo abonarle a éste el valor de la materia.
Si la cosa puede volver al estado anterior y el transformador es 
de buena fe, el dueño de la materia es el dueño de la n eva espe­
cie y debe pagar al trans ormador su trabaío, a nque p ede optar 
por exigir el valor de los gastos de la reversión del objeto. 
Sí la trans ormación se ace de mala e y la cosa trans ormada 
es reversible a su estado anterior, el dueño de la antigua cosa 
puede optar por quedarse con la cosa nueva sin pagar nada al que 
la izo o renunciar a ella, y recla ar el valor de la materia y la in­
demnización del daño. 
i la trans ormación es de mala e y la cosa no es reve sible a 
su estado ante ior, el dueño de la mate ia o de la antigua cosa 
puede optar entre reclamar la inde nización de todo daño o que­
da se con la nueva cosa. Si opta por esto últi o abrá de compen­
sar al trans ormador, pero la ley lo auto iza a elegir entre pa ar el 
trabajo al t ans o mado o pagarle el mayor valor adqui ido por la 
cosa, 
7.2.2. Accesión de cosas muebles 
l a tículo dice 
i cosas m ebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie 
ec o del o b e y no es posible separarlas sin dete io a las o sin gas­
tos excesivos, la cosa n eva pe tenece al d eño de la que tenía mayor 
valor econó ico al tie po de la accesión. i es i posible determina 
qué cosa tenía ayor valor, los propieta ios adq ie en la n eva por pa ­
tes i uales. 
a accesión de una cosa muebl a otra puede realiza se por 
adjunción, ezcla o con usión. 
os req isitos pa a q e funcione son a) q e las cosas unidas 
)e tenezcan a distintos propieta ios b) q e no edie ec o le!
Íio b e (de lo cont a io se t ata ía de na trans o mación). i ue a
por- la culpa l no de los d ños q e se bi a generado la
nión, a ést l co esponde á carga con todos los astos de la 
v ntual sepa ación c) que no p edan separa se las cosas unidas
0 no pudieran se lo sin s ri dete io os o la sepa ación insu iera 
costos excesivos. e lo cont a io, cualquiera de los dueños puede 
solicita su sepa ación, ca gando cada uno con los gastos de la 
paración en propo ción al valo qu tenga cada una de las cosas 
separadas luego de la separación. 
a cosa nu va pe tenece al dueño de la que tenía mayo valor 
econó ico al tiempo de la accesión. i ue a i posible determina 
qué cosa tenía mayor valo , se c ea un condominio ent e los dos 
du ños po partes iguales. 
7.2.3. Accesión de inmuebles. Aluvión, avulsión, construcción, 
siembra y plantación. Régimen de tierras aluvionales 
a accesión de cosas inmu bles se e ula en la Sección , a­
pítulo , ítulo , ibro , y ocu e po aluvión, avulsión, const uc­
ción siemb a y plantación. 
l artículo 9 9 dice 
Aluvión. El acrecentami nto paulatino insensible d l in uebl con­
inante con aguas du mientes o corrientes que se produce por sedimen­
tación, perten ce al dueño d l inmu bl . o ay ac c ntamiento d l 
dominio de los particula es por aluvión si se provoca po obra del hombre, 
a menos que t nga in s meramente de ensivos. 
o existe aluvión si no ay adh rencia de la sedimentación al inmu ­
ble o obsta a la ad e encia l cu so de agua inter itente 
El ac ecentamiento aluvional a lo la o de va ios inmuebles se divid 
entre los dueños, n propo ción al r nte de cada uno de ellos sob e la 
anti ua ibera. 
e aplican las no mas sobre aluvión tanto a los ac ecentamientos 
producidos por el retiro natural de las aguas, como por el abandono de 
su cauce 
e trata de un modo de adquisición de dominio que deriva de 
la obra de la naturaleza, debido a que el ímite de las aguas no es 
135 
Descargado por Josue LuisHertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
176 
8.4.5. Camino de sirga 
r ículo 197 4: 
l dueño de un inmueble col nd n e con cu lqu er de l s 01"il! s de 
los c uces o sus r beras, ptos p ra el r nsporte por u , debe dej r 
l bre una ranj de erreno de qu nce me ros de anc o en od l ex en­
sión del curso, en la que no puede cer nin ún cto que menoscabe 
quella actividad. 
odo perjudicado puede pedir que se remuevan los e ec os de los c­
tos v ol orios de este rtículo. 
a de ominac ón "camino de sirga" que se aplica a la ranja 
re er da en e! ar ículo deriva de la circuns ancia de que, en oportu­
n dades, los barcos son irados o remolcados desde la or lla de los 
cauces de agua por med o de gruesas cuerdas llamadas "sirgas". 
a conducción de las embarcaciones con la sirga puede acerse 
desde la tierra por hombres, animales o mo ores y es a tracció 
ex ge que una franja de erreno es é l bre de obstáculos a los e ec­
os de sa is acer este n. s claro que actualmen e el avance ec­
nológ co vinculado co los motores de las embarcacio es y la ex s­
e cia de remolcadores, tornan cada vez menos recue e que se 
prac que la navegac ón "a la s rga".76
l ódigo Civ l de élez Sars íeld regulaba el camino de s r a e 
sus ar ículos 2639 y 2649, aun cuando se an alzado voces 
propo iendo su supresión (así biloni, el royecto de 1936 y el 
n eproyecto de 1954), él a sobrev vido en el artículo 197 4 del 
nuevo Cód go. 
a) a lim tación se mpo e a los dueños de inmuebles col nda ­
es con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas y a lo 
largo de odo su curso. Se en ie den comprend dos tambié los 
prop e arios que, sin ser colinda te con el cauce, se encuen re 
de ro de la ranja de erminada por la ley. 
esul a exigible as m smo a poseedores y enedores, se ú 
es ablece el artículo 1933. 
a re ere c a de la norma a las "r beras" permi e i clu r � 
a los lagos y lagunas, cuya "línea de ribera" aparece 
76 Antecedentes pueden encontrarse en e derecho romano, en e españo Y 
e francés. Entre nosotros, en el Derecho Patrio (decreto del año 1823, de 
nadar Martín Rodríguez). 
e el ar ícu o 235, nciso ci) de la m ma manera que :a a ua que 
coi'reíl por cauces na urale . laro e á, s empre que e!lo rvan al 
r:ran por e por agua. 
b) ebe ra ar e le a ua ap as para el ran porte po- a ua,
compre d é do e la ave ables prop ame e d c as y ambién la 
" lo able ", es o es, las de me or pro u didad que on u l!zacla 
por ca oa , balsas, jangadas y lanchas de poco calado. 77 
c) la i alidad de la limi ación es acili ar la circulación por ierra
en mira a las necesidades de la navegación, de la lo ación, del 
alvame o y de la pesca realizada desde embarcaciones, es decir, 
la nave ació en sen ido lato. 78
La Crnie Suprema acional a resuelto que el stado no podría 
disponer e dicha ranja la realización de obra alguna (muelles, 
puerto , etc.), ni a ectarla al trá sito por tierra a ese i debería 
proceder a expropiar el terreno.79
d) La ra ja que se obliga a dejar libre es de quince metros con­
tados desde la orilla del cauce (línea de ribera), determinada se ún 
lo establece el artículo 235, inciso c), en armonía con el artículo 
1960 (promedio de las máximas crecidas ordinarias). 
n esta ranja el propietario no puede llevar a cabo acto material 
al uno que menoscabe aquella inalidad, siendo ésta una cuestión 
de ec o librada eventualmente a la apreciación judicial.80 o
cabe predicar respecto de los actos jurídicos: así, el propie­
podría constituir una servidumbre sobre la ranja (pues el 
·/r,.%i dc)min10 no lo a perdido), siempre que el ejercicio de tal servidum-
no menoscabara las finalidades que se endereza a satis acer el 
de irga, en los términos expuestos. 
e) Como se trata de una limitación al dominio, es claro que el
no pierde el dominio de la franja. 81
n Conf. Corte Suprema de Just cia de a Nac ón, 4.8.2009, causa " as Maña­
SA el Neuquén Prov nc a", El Derecho, sup . d ar o de 26.8.2009. 
7'-' Conf. CSJN, causa "Las Mañan tas", cit. 
79 Conf. causa "Las Mañanitas", cit.
E art cu o 2639 Código C vi de Vé ez Sarsf e d d sponía que "los prop etar os 
pueden acer en ese espacio construcc ón n nguna, n reparar as ant guas que 
n¡ deter orar e terreno en manera alguna". 
Quedan descartadas las discus ones generadas sobre el tema de !a naturaleza 
··"' .,,, .. ,,.,,u de s r a, con mot vo de los términos del artículo 2639 Cód o C v l de
Sarsf eld, que se refería a una "calle o cam no públ co". 
177 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
200 
El condo n o puede ser s n o con nd v sión orzos . 
l tomlo lr. !l s n rn1Ms ü lrzus 
El condom nio sin indi sión orzos es aquél en el cu l cu l­
quiera de los condó inos puede sol c tar l part c ón en cualquier 
tiempo, y sin la con orm dad de los demás, 
Por el pedido de la partic ón de la cosa común los condóm nos 
ponen in al condominio; pe o se an pl nteado cuestiones que 
ueron resueltas por la jurisprudenc a, que arcan un lím te a es 
acult d cuando el ped do es intempest o, o uere noc a la parti­
ción, y cuando causare un períuicio a los comuneros. 
) t u n o con í :l vís ón · orzos 
El condom n o con ind s ón forzosa puede derivar de la ley, del 
contrato o de una disposición de última voluntad. 
El condom nio con indivisión forzosa puede ser con indivisión 
temporaria o perdurable. 
El Código regula el condominio conindivisión forzosa tempora­
ria en el Capítulo 4 del ítulo 4 del Libro 4; y la indivisión forzosa 
perdurable, en el Capítulo 5 del ítulo 4 del mismo Libro, norma­
t a que co prende el condo n o sobre accesor os nd spens ­
bles, y el condominio sobre u os, cercos y osos. 
Remitimos al apartado 6 de este capítulo. 
1. Condominio con indivisión forzosa temporaria.
Convenio de suspensión de la partición
El condóm no no puede renunciar a ejercer la acción de part c ón
por t empo indeterm nado pero puede con en r la nd isión temporar a. 
Es ntenc ón del legislador, al gual.que en el Cód o Ci il de 
élez ars ield, impedir que los condóminos puedan mediante 
acuerdos suprimir !a acultad de solicita la di isión del condo i­
nio en o a absoluta (a tículos 1999, 1997 y ce.). 
Estas nor as son de orden público, de odo que no pueden se 
dejadas de lado por los pa ticul es. 
Remitimos al apartado 5.4 de este capítulo. 
2, Condominio con indivisión forzosa perdurable 
Remitimos al apartado 6 de este capítulo. 
Co esponde distin ui las acult des del cor.dó ino sob e su 
p te indi is y sob l p te indi isa. C be señ l ' que l s facul­
t des sob e l cos son pli s (po que el condó ino es titula 
exclusi o de ella), ient as que l s acultades sob e l cosa son 
limit d s por la concu encia le los ot os condó inos. 
3.1. F cu t des del condó l :J nsp i:to de l p te indi is 
El tículo 1989 dice: 
C da condó ino puede enajena y a a la cosa en la edida de su 
parte indi isa sin el asenti iento de los restantes condó inos. Los 
ac edo es pueden e bar a la y ejecuta la sin espe a el esultado de la 
partición, que les es inoponible. La nuncia del condó ino a su parte 
acrece a los ot os condó inos. 
La existencia de pa tes alícuotas nos permite distin ui las a­
cultades de los condó inos respecto de su parte indivisa, y las 
acultades elativas a la cosa o cosas que constituyen el objeto del 
condominio. 
Sob e su pa te ideal, el condó ino tiene libertad absoluta pa a 
dispone , g a a , ei indica , etc.; es deci que sus acultades son 
amplísimas, equivalentes a las de un propietario sob e su cosa. 
Puede renuncia a su parte indi isa; en ese supuesto, !a parte 
indi isa acrece la de los demás condóminos, en propo ción a la 
suya (artículo 1989): 
Se alla auto izado pa a eje cer las acultades sobre su pa te 
indi isa sin depender del consentimiento de los demás condómi­
nos y sin otras limitaciones que las que deriven de la calidad de 
abst acta que re iste dic a pa te. 
iemp e debe conside a se que todos los de ec os que puedan 
impone se sobre la pa te indi isa, que no es mate ial sino abs­
t acta, tienen que ser compatibles con la naturaleza propia de ésta. 
na situación interesante se p esenta respecto de la ipoteca de 
pa te indivisa, que dio luga a variadas opiniones. El tema lo re­
suelve el artículo 2207, que estudia emos al ocuparnos de este 
· de ec o eal de ga antía.
Al estudia cada uno de los derec os eales examina emos la 
le itimación del condómino para constituirlos. 
201 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
222 
Frente a circunstancias graves, el juez ue e au orizar a ar ­
ció an es el ie o rev s o ara la i v s ó , a e i o e cual­
qu era e los co ó os y en en e os que ue en solic ar la 
ar i ón ant c pa a los acreedores ar culares de los con ó inos 
a tuando or v a subroga or a (arg. art culo 364). 
Eje los: s ac a a la n v s ón, construcc ones vec nas -por 
sus carac erísticas- produjeran una devaluac ón de la cosa que 
aconsejara proce er a su pron a l qu dación; s la anutenc ón del 
con om n o se orna e)<ces va en e onerosa; e cé era. 
5.3. !Partic ón ¡ ivls @ o ¡ Hc ó 
ie! uso 'f goce 
Cuando el condo in o es e indivisión forzosa, o cuan o los 
condóminos no qu sieran liquidar o, ue en recurrir a la par ición 
e! uso y goce de la cosa, que se re u a meramen e provisional, 
dejan o subsis ente la indivisión en cuan o a la pro iedad e co­
mún. El acuerdo debe ser unáni e (ar culo 37 ) 
No se rata e una par ición de o in o sino de uso y goce: se 
tra aría de convenios sobre la istribución e uso y goce de la cosa 
entre los comuneros que ellos pueden acordar 
Ya nos hemos referido a es e tema en el apartado 3 3 . 
5 9 Causas e r i a de la ar i ión 
La par ición puede ser invalidada por las is as ausas que 
pueden serlo los a tos jurídi os. 
El perjudi ado puede soli i ar la nulidad, o que se haga una 
par i ión co ple entaria o re tificativa, o la atribución de un co ­
lemento de su porción (art culo 4 8). Se a lica lo previs o an e­
riormente a odo ac o, cualquiera que sea su deno inación, cuyo 
obje o sea ha er cesar la indivisión en re los omuneros (art ulo 
4 9) 
Mas las a ciones revis as no son admisibles si el comunero que 
las intenta enajena en todo o en par e su lote después de la cesa­
ción de la violencia, o del des ubrimiento del dolo, el error o la 
lesión (ar ículo 4 ) 
5 rn. f ar as �e la �arfü;ión
Desde el ángulo de las formas, la ar ición uede ser extrajudi­
cial o judi ial. 
5.10.1. Partición privada 
El Código recono e dos for as de par il', o o edio ex in ivo 
de la o unidad: 
a) la par ición ex rajudicial, que e! nuevo Código !fama partición
privada, que i'ealizan los o uneros sin in erven ión judi ial, 
b) par ición judicial, que se verifi a den ro del prn eso de divi­
sión de condo inio 
El CCC no con e pla expresa en e la par ición mi)( a, que se 
on re aba el< rajudícialmen e edian e convenio presen ado al 
juez para su ho ologa ión o apr bación La par ición ix a se sus­
en aba en el artí ulo 84 inciso del Código Civil de Vélez 
Sarsfield que de ía: 
Deben ser he hos en es ri ura públi a[ . ] las parti iones extrajudi­
iales de heren ia, salvo que ediare onvenio por ins ru ento privado 
presen ado a I juez de la su esión 
El ar í ulo 7 del CCC omite er supuesto 
No o�stante, algunos autores25 opinan que esta práctica, obser­
vada baJo el Código Civil de V lez Sarsfield según lo a eptaba la 
jurispruden ia y a doctrina, podría seguir cumpli ndose, pues no 
advierten obstácu o para e lo, ade ás de que a conte plan a gu­
nos Códigos Procesales provinciales (ejemp o: artí ulo 7 8 Código 
Pro esa Civi y Comercia de la Na ión) 
Confor e el artículo 369: 
[ ]Si todos los opartí ipes están presentes y son p ena ente apa­
es, la parti ión privada puede ha erse en la for a y por e a to que por 
unani idad juzguen onvenientes La parti ión puede ser tota o par ial 
La nor a reproduce e artícu o 346 del Código Civi de V lez 
Sarsfie d, y contemp a omo requisitos: la presencia y la apa idad 
y e a uerdo unánime 
En uanto a a forma, si bien a nor a guarda si encio a res­
re ativa ente a particiones que involucren inmuebles re­
ap icab e por ana ogía o dispuesto en e artí ulo 7, in
1
ciso 
"'' Conf. Ferrer, F.A.M., en Alterini, J. H. (dir.), Código Civil y Comercial comen­
t':'.''c:., .. : 1,Wo. Tratado exegético, op. cit., t. XI, p. 389. 
223 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue LuisHertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
266 
2 Li ro de Regis ro de irmas de los Propietarios,
3 Li ro de regis ro de propie arios 
4 Li ro de dmi istracr ar culo 2067, i ciso i).
M s los o ros que exija la reglamentaci local y pueda deterr i
ar el Reglame to. 
os li ros deben ser levados por el dministrador art culo 2067, 
inciso i). 
S. 2. Perni:mafítlail jQJrftl!ca. Patrim@io
No s lo art cu lo_2044 dice que el co junto de propietarios de 
las unidades funcionales constitu e la persona jur dica co sorcio 
sino quej9_1 ll_bi l_ � �1l� __ J_L!:6-, a su turno, �n_ur era al co_�� T ....
c o d� i;,r9_pi,�- - cJ .. b_Q[i_fg,n.tat entre_ as personas jur dicas privadas 
inciso g).8
n ese se tido, el art culo 141 del CCC define a las personas ju
r dicas como 
todos [os entes a los cuales e orde amiento jur dico fes co fiere ap
titud para adquirir derechos y co traer obligaciones para el cumpli
miento de su objeto y los fines de su creación. 
Y el art c lo 148 dice 
Son personas jur dicas privadas [. .. i ciso h) el consorcio de pro
piedad hori o tal[.,.]. 
El CCCN se inclina por la doctrina y juris rudencia mayoritarias, 
que co sideraron q e el consorcio es persona jur dica. 
Nos referiremos sobre dos de los atributos de la personalidad a 
los q e se refieren los ropios art culos 151 154 el nombre y el 
atrimonio, res ectivamente. n esa materia resultar aplicables 
los pri cipios comu es, atento el silencio que se guarda en el 
8 l consorcio de ro iedad hori ontal es u a ersona jur dica ero o es u a 
sociedad y, e co secue cia, jam s odr a te er cabida de tro de la Secció 4. i 
nombre del consorcio, su domicilio su duración objeto, s ajustar a las pr0 s
cri ciones de los art culos 151 a 156 d l N. l art culo 2044 ha previsto la 
xti ción de la p rsonalidad por la desaf ctac ó del i mueble del r gim di, 
propiedad hori ontal, sea por acu rdo u nime d los propi tarios o por re olució 
j dicial inscripta e l r gistro inmobiliario. 
f\l al regular la propiedad hori o tal ya que ia ú ica me ci a 
patrimo io co sta en el art culo 2056 
l reglame to de propiedad hori o tal de e co te er [ ... e a com
posici del patiimonio del co sorcio [ ... ]. 
En cua to_al ... nombre, no habr ma ores inconv nientes pues, 
como se hace ho en d a, __ � ld otiüc,;;1r. .aLco.n ox_c_i.o_a r v s.de a 
gi;?_ic:: ci n ele[ _inm.tJ..�ble. onsorcio de Propietarios call ... ) 1 si e. 
,r.¡_u_a_n.o. _ e c;ontemp �LQtra dgs_igq c::_i ó n. 
n. punto l p r.i gr.ii . gel consor�io cree os que ng p9dr 
____ gg_ci rse de qu el cr dito P.9L. XP8. , e.Lfi ngo d res _r as 
co o os __ cr ditos .. de los que._el corisorcio ea_ titu .ar -contra los 
consortes o terceros-, iQ.t�gran su patri onio__9
Resulta criticable el silencio en p nto a la posibilidad de que el 
consorcio pueda acceder al do n o de in ueble otras cosas, 
puesto que el tema ha susc tado no pocas pol m cas, por todos 
conoc das. 10 
Se ha desaprovechado la oportun dad de oluc onar las diver
gencia.�.-�xistentes en punto a la pos bilidad de que el con orcio 
P.Ueda acceder_- -LciQmin o d un dades.func onal s en el n uepl,e.
sea porque le sean as gnadas en el Reglamento de prop edad ho
r ontal, o porque las adqu era po teriormente prev a decisión 
Samblear a), 1 1 pos bil dad que he o ju gado val osa12 sobre la 
� Ver, obre el fondo de res rva, Mar ani d Vicia , M., Propiedad hori ontal. 
ondo d r erva enajenación de la unidad , La Ley, 2001- -l 137. 
10 Pr cisam nt , aigunas d la t is negativa d a p r onalidad del consorcio 
Sf fl indan en q e no es posibie hallar en el pr endido ujeto soporte patrimonial 
alguno conf. Laq is, M. Siper an, ., Propiedad horizontal, u no ir s, 1966, 
PP. 91/97. L.P.ro .c.tQ_d _ lni.fi.c_ _cL6n. .9.98,_ _Lil.ük.u_lo. .,98.0 __ d.i. poo t�ec fica-
1n nt ._ o brn .... L.t a ... TL.p_atr.i oo.Lo_d Lcon. o c.io . .int gr . .on _ l. fQró.Q . .Q_f;_ re�-
g_u,,_, otra r c dacion , Q .i:;.L . UtQ i:: _ontrn o _i;;9n ort _�_9 rr:; rn , __ lJ_Qü ,pes 
uncional s_qu se)e_a igne o d ui ra en el in u l:l_l_ _, n gener l las cosa 
bi n afectados en su beneficio d ntro de los fin que justific n u existencia . 
'1 nclusive pensa o que podra a ign rsele o acc der la titularidad d o r 
co bi n s, si atisficiere el requi ito de incul ción con l s finalidad s propi s 
d l consorcio. j. co pr de un inmu ble lind ro para d tinarlo a l construcción 
d un pilet d natación. 
, , Porqu no e requerir l odific ción, n d l pl no, ni d l R gl ento d 
opropiedad, a e par su adqui ición o su en j nación po terior la unidad po
dr er fuente de evenuale rentas artculo 8, le 13.512) que aliviar n la_carg 
 P [, P,� l?.füi __ i::_o _unes las deudas del consog .i,Q odr n h cer e efec i as obre
267 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
310 
han i o s luci nan o con buena lunta ing ni , n aras . i ____ . . _ .... 
spíritu buena con i encia el se to s mant n r i­
g nt la c rresp n i nt structura_ 
Es qu si bien es cierto que a la constitución de est s compl ­
jos c ncurre en la primera etapa pr ominantément el interés 
público que las jurisdicciones locales se an preocupando por 
aten 1· legislati amente n mayor o menor medida una segunda 
etapa nos muestra una multiplici ad e rela iones jurídicas gene­
radas por la con i encia e difer ntes titulares e parcelas dentro 
de la urbanización que utilizan zonas y ser icios comunes relacio­
nes respecto de las cuales pasa a primer plano el interés pri a o 
que necesitaba e una normati a que las regule porque es consti­
tucionalmente el ámbito donde debe tratarse el tema a que invo­
lucra el derecho de propiedad el de las obligaciones, órbita de 
competencía del legislador nacional (artículo 75, inciso 12 CN). 
El emprendedor se erige en referente obligado debe obtener la 
licencia correspondiente para el desarrollo inmobiliario asumien o 
la ejecución de las obras de infraestr ctura ser icios en· cumpli­
miento e las disposiciones legales pro inciales y municipales. En 
cuanto tal él es quien debe asumir y garantizar la prestación de los 
ser icios esenciales (agua energía eléctrica cloacas eliminación 
de residuos etc.) el tratamiento de las ías de circulación internas 
y accesos y !a forestación que fe sea requeri a por las normas es­
pe íficas locales.2 
Antes e la entrada en igor del nue o Código corrientemente 
la subdi isión de suelo se hacía por parcelamiento o loteo o por la 
vía e la propiedad horizontal. Y a partir de la di isió del suelo el 
e cuadre jurídico era resuelto por los emprendedores o desarrol!is­
tas de acuerdo a las necesidades de ca a conju to i mobiliario. El 
derecho co cedido a los adquirentes podía ser de naturaleza real o 
personal o ambas éo ju tame te y en todos los casos co los 
elementos propios del tipo elegido. Las ve tajas y las seguridades 
que confiere el derecho real son superiores a las que otorga el de­
recho personal, ya que e principio se minimiza los riesgos de la 
in ersión. 
La figura de la propiedad horizontal parece ser la que mejor 
respo de a los interroga tes que origi an los clubes de campo los 
2 Cf. Ley 8.912 de la Pcia. de Bue os Aires, artículos 65 y ss. 
_ _ barríos __ ce_r_ra__ os LS_imUares i sti ota'LVE tajas __ fi.Ler.o _señ.ala a.. __ _ _ _ _ _____ __ __ 
por ia octri a entre ellas la esc n ibil a e tre partes pri at
as y com es, la e iste c a e adm stra or er cobro por ía 
ejec t va y pri ilegio e la de a e e pe sas el rég men de las 
asambleas la responsabil a e los co sorc stas por las de das 
el consorc o y el cerramie to. A nq e también presenta i co ve
ie tes: en la ley 13.512 el m eble ebía estar ed ficado y el 
terre o era todo él cosa ecesar ame te común (e tremos q e o 
parecen compadecerse co estos co j tos). 
Otra fig ra adoptada espec almente e la prov nc a de B enos 
Aires f e la comb ación de derechos reales y pe so ales o sea el 
e echo de ominio de pa celas dest a as a v v enda y la e isten­
c a de na e t dad prop etaria de pa celas comunes co el dere­
cho real de serv mbres. La entida juríd ca titula del dominio 
e las áreas rec eat as o de espa c m ento y de los espac os ci c ­
latorios nter os a la que se n o po an como socios los prop eta­
rios e las par elas esi e ciales es responsable de la p estació 
de los se vicios ge e ales. La uestión de la i es i dibilidad q e­
daba resuelta po la constitución de de echos eales de se idum­
bres re ípro as o "cruzadas" 3 y la del er amie to según la or­
mativa pro i cial q e establece q e las ías de i culación son de 
tit la idad de la e tidad. Sob e la base del plano e parcelamiento, 
se e ajena a la entidad j rídica las parcelas con destino al so 
comú y ac ede al registro la escrit ra con el negocio causal de 
tra smisión de dominio y onstitu ió de servidumbres cruzadas. 
Tambié podían onstit irse las servi mbres e forma sim ltánea 
co la e ajenación de las parcelas. 
Al respe to e la Pro i cia de Buenos Aires, el decreto 9.404/86 
reglame tario de la ley 8.912 de Ordenamiento Territorial y Uso
del S elo regula los lubes de campo y los barrios errados según
3 Así lla adas porque, por ejemplo, e la servidumbre de uso de as vías de 
acceso y de circu ació i terna, de propiedad de Co ju to, éstas co stituye e 
'fu do sirvie te; sie do os fu dos do i a tes cada u a de as parce as perte e­
cie tes a os disti tos propietarios. A su vez, e as li itacio es a a edificación 
i stru entadas por vía de servidumbres, e fu do domi ante son as áreas de a 
e tidad (vías de ingreso, y de circu ación interna y áreas recreativas) y los sirvientes 
as distintas parcelas. Se "cruzan" o "son recíprocos" os ro es de fundo do inante 
y sirviente_ 
311 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
350 
todo tiempo una interp etación valiosa .. de suerte que a admi� > 
de so u iones notoriamente in ustas cuando es posi e ar it ; 
ot as de mérito opuesto no esulta compati e on e fin omún ·t;,
a tarea egislativa y de a udicia ; no pudiendo pres indirse de ! ;;:. 
conse uencias que derivan de cada criterio pues e as constituve
uno de los índices m s seguros para verificar su razona ilida;J v 
coherencia con el sistema en que está engarzada la norma. r:.;
síntesis, que e natura respeto de ido a legislador no impone a 
admisi n de soluciones notoriamente in ustas que no pare en 
compati es con la f nalidad común de determinar prin ipios a er 
tados para a ad udica ión de derecho de cada uno conf. Fa os 
269:55 entre varios otros . 
Con e criterio expuesto creemos se satisfa e a a mente, acle. 
más a pauta que sienta e artículo 2 del nuevo Código re ativa a 
a interpretaci n del Derecho: 
Interpretación. La ley de e ser interp etada teniendo en uenta sus 
pala ras sus finalidades as eyes análogas as disposi iones que sur­
gen de los tratados so re de e hos humanos y os va ores urídi os de 
modo oherente on todo e ordenamiento. 
S. Op ti id d d l régim n
Para finalizar, diremos que el régimen no resultarádirect ment 
operativo en su parte sustancial, salvo en inmuebles; y aun n st 
supuesto se requerirá la implementación de las disposicion s té ­
nico- registrales pertinent s, pues habrá menester de un norm 
tiva special para que pu d ser puesto e movimiento resp cto de 
los demás bienes. 
Es lo que surge del artículo 2089 --requisitos que deberá co te­
ner el instrumento de afectaci -, del artículo 2092 - elativo i 
Regist o de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistem s 
de Tiempo Compartido, en el que tendr que ser insc ipto el i st u­
me tó de afectación previamente a todo anuncio, ofrecimie to o 
promoci n co e cial-.24 
2 Adviértase que pod ía i te p eta se que el Registro de P est do es y Es ic· 
cimie tos al que se lude es el que se dispo e c e r e el tículo 6 de l ley 
4 
·, 
Esta normativa especiai seguramente demanclarf; un tiempo en 
,;cJI' san ionada o que demo rá la apli a ión de as disposi iones. 
Ca e seña ar que entrado n vigor l nu vo Código s ontará 
:on el R gist o regulado por l artículo 6 d la l y 26.356 pu sto 
n mar ha por el dec eto 760/2014. 
No o stante, aun ele opinars que éste es el Regist o al que e-
2nvía el nuevo C digo, cabe advertir que él est limitado a inmue
l s a los esta lecimientos destinados al turismo. 
Con lo qu sólo en ese aspecto la normativa resulta ía inmedia­
tamente operativa. 
m. IC m nt r l'.ls. S �1D ns. C m ílt rins �rh dos ,::m l Código IChti
y Com r ial el la �Ja ió11
l. Gtmernlid@des. Sa¡mlcrns
Ceme terio es el luga destinado al descanso de los restos mo ­
t les. 
Como la muerte es u fenómeno vinculado con la eligi n y las 
cuestio es sag adas, e su o igen la administración de los cemen­
te os se halla a encargada a l s auto idades eclesi sticas y se 
e cont aban anexados a iglesias o conve tos. 
Los cam ios operados en las costumb es tra eron como conse
cuenc a la secularizaci n de los cementerios y su puesta en manos 
clel Estado, aun cuando apa1·ezcan tamb én pequeñas necr pol s 
de ca ácter fam l a fo mando p te de he edades p ivadas así, en 
uest as estancias . 
Su ge así los cementerios públicos, que se co s de a pe te e­
c entes al domin o pú l co del Estado -específ camente al domi io 
pC l co mun c pal-- encu d dos en los a tículos 2340, nciso 7º 
cJ,;l Código Civ l de Vélez Sa sfield o ras públ c s const u das 
p a utilidad común y en el a tículo 2344; y, como tales, so e-
;,e 356 y que egl ment el dec. 760/2014. No o s ante, es e Reg s o es á l m ­
t;1clo los P est do es y Es lec m en os V c c on les fec ados S s em s Tu­
cos de Tiempo Compa do , es dec , que se v ncul sólo con el t empo com­
p t do el t vo nmue les y con f nes turíst cos. 
351 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
374 
Propiedad horizontal 
l r specto ueden r sentaí'se dist ntos su uestos 
a) ue ios co rnpietaríos constituyan un de echo de su e f cie,
en cuales uiera le sus dos rnocla!idades, sobre e inmueble some­
tido a pro iedad ho izontal 
b) ue un cop opieta io constituya la super cie sob e su unidad
uncional. 
e) ue e supe icia io (cua uiera de os moda idad s ue con­
igure su derecho) a ect a ropi dad ho izonta o const uido. 
l t ma de la acultad d l sup icia io d a ectar o const uido 
a régimen de la propiedad ho izontal lo analiza emos más ade­
lante, al estudia os de echos del su er iciario. 
Supuesto a) 
Según e artículo , el de echo de su e ficie puede empla­
zarse sobre const ucciones ya existentes sometidas a égimen de 
ropiedad horizontal. 
od ían también os co ropietarios conceder a su e ciario e 
derecho a realizar nuevas construcciones baío la modalidad de este 
derecho real. 
n ambos casos se re ue i á decisión unánime de os cop opi ­
tarios (artícu o 2 2 y argum nto artículo ), 
n la hipótesis de ue a su er cie otorgue a super iciario el 
derecho a la sobreedi icación (o subedi icación) en sectores comu­
nes del edi icio, permitirá al su erficiario e ercer su derecho sobre 
lo ue construya por el plazo tem oral acordado y, extinguida la 
su er icie, lo construido será de propiedad de los copropietarios -
como arte común del edi cio--. 
ebe distinguirse entonces este derecho real de su er icie -en 
la modalidad derecho a construir y ad uirir la propiedad superficia 0 
ría sobre lo construido-, del derecho personal de sobreedi icación 
y subedi icación. 
n el caso de la concesión del derecho personal a sobreelevar o 
subedificar - n l Reglam nto d Pro iedad o en su modif cación 
o por acto aparte-, lo edi icado -sea ue se haya ampliado la uni­
dad existente o creado nuevas- será de titularidad de los copro i ­
tarios. llo porque a los co ro ietarios l s pertenece en com n l 
terreno y, como consecuencia, por l principio de acc sión, s 
pertenecerá todo lo edificado en su es acio aéreo o subsuelo. Una 
v z concluida la obrn y ctuada la modi icación d l lano d l
dificio y cl l Reglam nto, se ! ad udicará o üansmitirá a ui n
di icó-' l der cho de dominio sobr lo di icado.
S ha dicho u ,
la al rna iva d ue el d r cho d su erfici se pueda cons i uir so­
bre cons ruccion s ya e is en s aun d n ro de la pro iedad horizon al 
(artículo ), habría buscado dar cobertura al llamado d recho de 
sobreel vación como derecho real, e! ue, cum lidos los re uisi os l ga­
les, odrá e ercerse n los s c ores de! s acio aéreo. 
Supuesto b) 
l pro ie ario de una unidad uncional podría asimismo cons i­
uir derecho de superficie sobre és a 37 aunque al hi ó esis s rá de 
muy difícil aplicación y concreción práctica. 
Recordemos que, según el artículo , la unidad uncional 
está in egrada por la parte privativa, por la par e indivisa del te­
rreno, de las cosas y artes de uso común del inmueble indispen­
sables ara manten r su seguridad, y puede abarcar una o más 
complemen arias destinadas a servirla. s sobre ella ue recaerá el 
der cho de su erf cie. 
Conjuntos inmobiliarios 
S gún el C C el con un o inmobiliario es una "propiedad hori­
zon al especial" (artículo 2 ). 
n consecuencia, podría e propietario de la unidad funcional en
un con unto inmobíliario conc der el derecho de superf cie en am­
bas modalidades, ya que en stos emprendimientos la unidad po­
drá ena narse construida o en proc so d construcción (artículo
2 ). xtinguida la superficie, lo construido o plantado será de
35 Si se trata de u copropietario, se e ad udicará lo edificado; si se trata de u tercero, se e tra s itirá o edif cado. 
35 Co f. Alteri i, J. H.-A terini, l. E., e Código Civil y Comercial Comentado. 
Tratado exegético, op. cit., t. X, p. 167. 
37 Co tra, Gabas, A., "El derecho de superf c e e a propiedad horizo ta e e f)royecto de Unif cació Civi y Comercia 2012", Jurisprudencia Argentina, Nú . Especia 2012-IV, p. 33 y ss., quien o considera de imposible concreción sobre !a base de entender obstácu o para e o a circunstancia de que ei derecho de copropie­tario no se extiende a terreno donde se asienta el edificio, sea e edif cio de una so a p anta o varias, ni a piso de su un dad que separa su un dad de a de piso nter or_ 
375 
Descargadopor Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
396 
Si el der c de s p íric e se ejerce s bre na c ns rucc ón; plan a­
ción ores ac ón ya exis en e, se le apl c n l s r l s pr v s s p ra el 
c s de propied d s per ic ri , l q e su vez q ed s je l s n r­
m s del d m n r v c ble s bíe c s s nm ebles en n se n c mp ­
ibles y n es én r d ' ic d s p r l s prev s s en es e Tít l . 
La primer par e de la n rm n res l del do dec ada: s se 
ra a de na pr p edad s per c r , obv men e j arán l s re l s 
de la prop ed d s per ci ria. 
Como sobre l propiedad s per iciari sep rad el i l r del 
derecho de super c e ejerce un der c o emporar o, es apropiado 
q e la prop edad super ic ria le sean plicables, en subsidio, l s 
normas del domin o revoc ble (artículos 1966, 1968, 1969), en 
tanto sean compa bles y no es én mod ficadas en el Título que 
regula al derec o de super ic e. 
El Libro Pr mero, Tí ulo 3, re r do a los B enes, en el Capí ulo 3 
regula el rég men de pro ección de la vivienda (artículos 244 al 256). 
La ley 26.994 deroga el régimen de bien de famílía regulado en 
los ar ículos 34 a 50 de la ley 14.394. 
U. [ler c o &1 la vivi1md2 y sobr la vivienda
El derec o a la vivienda es uno de los derec os undamentales
del hombre. En los undamen os de la Comisión redactora del an­
eproyec o del Códi o, se expresa: 
El derec o de acceso a la vivienda un der c o umano r conocido 
en tratados in r acionale . 
El derec o a la vivienda in egra el conjunto de derec os econó­
micos, ociale y culturales, reconocido por el ar ículo 14 bi de la 
Cons i ución Nacional, lue o de la reforma del año 1957, qu de­
clara: "la pro ección in egral de la amilia;[. .. ] la defen a del bien 
d familia; [. .. ] el acceso a una vivienda digna". En igual entido, 
la re orma co i ucional de 1994 i corporó lo i s rumen os in­
rnacionale que receptan el derec o a la vivienda como uno de 
los derec o u dame tales en el d arrollo del ombre. En re 
llos, con j rarquía cons itucio al (ar ículo 75 inci o 22 CN), i ­
cluyen e t d r c o las Declaracio es I ter acionales de Derec os 
del Hombre: la Declaración Universal de lo Derechos del Hombr , 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
422 
La bois, usana, "Ce e terios Pri os", t. 2002 2, Revista de
Derecho Privado y Comunitario de Santa Fe, u i l Cul oni
p 25.
L quis, I .; iper , A., Propiedad horizonta , Bue os Aires
Abele o Perrot, 1966.
e u, F., Régimen urídico de automotor, Buenos Aires, Abaco,
1979.
Linares de rrutigoit, f .; Pujo! de i zias, !., "Objeto del derecho
real de superficie, con espe ial referencia al dere ho de super
fi ie pro ectado y a la superfi ie forestal de la le 25.509",
Revista del Notariado, nº 867, enero/fe rero/mar o 2202, p. 41
.
Ll as, J. J., Tratado de Derecho Civil, Parte Genera , Buenos
Aires, Abeledo Perrot, nº 153, 154, 167, 167 bis, 1984.
a as, Joaquín; Alterini, Jorge H., Código Civil Anotado, ol. I
A, Buenos Aires, Abele o Perrot.
L pez de Za alía, Fernando, Curso Introductorio de Derecho Regis­
tra/, Buenos Aires, Za a a, 1983.
Loren etti, R., Código Civi y Comercia de a Nación Comentado
t. 1, comentario al art. 7, Buenos Aires, Rubinzal Culzoni, 2014:
p. 45 y .
Machado, O., Exposición y comentario del Código C v Argent no,
t. II, pp. 12/13, ed. 1922.
Maria i de Vida!, M., "Automotores. La bue a fe como requisito
para la adquisición de su domi io", La Ley, supl. diario del
10.5.1991
Marian de ida!, M., "Derecho de superficie forestal. Ley 25.509",
La Ley, 2002 F 1418.
Mariani de Vida1, M ., "Las deudas del onsor io de copropiet rios
so re qué bienes pueden h erse efe ti as?", E Derecho, 45
867.
Mariani de Vida!, M., Derechos Rea es, Buenos A res, a a! ,
2010.
Mariani de Vida!, M.; A ella, A., "Clu es de campo y barrios priva
dos. E pensas comunes", La Ley, supl. di rio el 8.11.2006
C ubes de Campo y Barrios Privados, Buenos Aires, Heli sta,
2009.
Mariani de Vida!, M.; Abella, A., " ropiedad Horizontal. El consor
ciodue o deunidades", E Dere ho,supl. diar odel 19.10.2004.
:/.- .
i/lariani de i !, M rina; A ell , Ad an , C ubes de campo y ba­
rrías cerrados, Buenos Aires, Hel sta 2009.
Messineo F. IV/anua de derecho c v y comerc a , t. !!! Buenos
Aires, Eje , 1954, pp. 422 440 441.
Moisset de Espan s, L., Dom n o de automotores y pub c dad re­
g stra/, Buenos Aires, Ha ura 1981.
Moisset de Espanés, Luis, rretroactÍllidad de a ley y el nuevo ar­
t culo 3 (Cód go C v l) (Derecho trans torio), Editori l ni ersi ad
Nacional de Córdoba, 1976 pp. 16/19 Cap tulo 11 p. 21 y ss.
Moisset de Espanés, Luis "Ine titudes registrales" Revista No­
tar al de Córdoba; Nº 81 2002.
Molinario, A., Derecho patr mon aly derecho real, Buenos Aires La
Le 1965.
Morello A gusto M. otro, "Ineficacia o nu id d de nego io jur
dico a onsecuencia de su oponibilidad al cond mino que no
particip en la enta", JA, 1970.
Musto, Néstor, Derechos Reales, 2 tomos Buenos Aires Astrea
2000.
Papa o, icardo; Kiper, Claudio; Dillon Gregorio; C usse, Jorge
Derechos Reales, 2 to os, B enos Aires, Astrea, 2004.
rosperi, F., Régimen legal de automotores, Buenos Aires La
Ro ca, 1997.
Raciatti H., " esponsabi id d ci il en la propiedad horizontal", La
Ley, sup . diario del 23.08.1991.
Raisberg C.; tur ide, G., "El n e o régi en de derecho real de
propiedad hori ontal" La Ley, supl. Actua idad 19.7.2012.
Ri era, J io César, Inst tuciones de Derecho Civil, Buenos Aires
Abeledo Perrot, 1994 p. 559.
ene S., Reg stro catastral, B enos Aires Zava a, 2013.
Sa at R., Tratado de Derecho C v l Argent no, Reales, B enos Ai
res, a 1964.
otti Edgardo, " gimen j r di o de os cementerios pri ados"
La Ley, to o 1987 A, p. 811.
aiana de Brandi, N.; Brandi aiana, M., "Dere ho de superficie
foresta ", Rev sta del Notar ado, nº 868 p. 17 ss.
iggio L. Mo ina uiroga, E., Rég men ur dico del automotor,
Buenos Aires, La Le , 2002.
annoni, Eduardo De las suces ones, B enos Aires, Astrea 2013.
423 
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)
lOMoARcPSD|4883630
Descargado por Josue Luis Hertler (josueluis1508@gmail.com)