Clases Reales Segundo Parcial - M

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Unidad 7: Régimen Jurídico de las Cosas Muebles
I. Antecedentes históricos.
En el Derecho Romano, y Francés, las cosas muebles eran reivindicables. El problema era 
para los adquirientes, entonces el Código de Napoleón estableció en el art. 2279 que para las 
cosas muebles la posesión vale título. Excepto para las cosas robadas o perdidas, acá sí se 
podría reivindicar.
II. El artículo 2412.
En el Código de Vélez, el art. 2412 establecía algo similar. El poseedor de una cosa mueble 
tendría una presunción de propiedad. Y puede repeler la acción reivindicatoria del 
propietario, salvo que la cosa sea robada o perdida.
Soluciona la hipótesis del subadquiriente. Cuando se produce una tradición voluntaria 
entre dos personas (la que lo adquiere será el subadquiriente), es posbile que entre la 
persona que vendió y quien tenía la cosa antes de él, haya un acto nulo o anulable, o un acto 
a non domino. Este último es cuando el titular no interviene para nada en esa transmisión. 
En los otros casos si habría intervenido.
El subadquiriente tendrá preeminencia en el derecho cuando sea de buena fe y a título 
oneroso.
Esto se dispuso para seguridad de las transacciónes comerciales. Porque no puedo saber lo 
que ocurrió con adquirientes anteriores. Otra razón es la teoría de la apariencia, porque la 
persona que se lo vendió al subadquiriente se comportaba como un poseedor. La tercera 
razón es un castigo a quien puso, negligentemente, su confianza en otros.
III. Naturaleza jurídica de la adquisición.
-Prescripción adquisitiva instantánea: La crítica consiste en que es un contrasentido porque 
la prescripción siempre implica el paso del tiempo. Basada en el Código Napoleónico
-Presunción iuris et de iure de propiedad: Basada en el Código Viejo.
-Adquisición legal de la propiedad: Era la mayoritaria.
El art. 1895 Nuevo Código: reproduce el art. del Código Viejo, las doctrinas de la naturaleza 
jurídica no cambian. Hay sólo dos pequeños cambios. Una es su ubicación.
IV. Requisitos
Para que prevalezca el subadquiriente, debe tener:
La posesión, la cual se presume, según el art. 3284 VC y 1911 NCC.
También hay una presunción de buena fe (2362 VC y 1919 NCC). Ambas presunciones 
admiten prueba en contrario. La de buena fe tiene excepciones, que no cambian mucho de 
un código a otro: Hoy están en el mismo artículo que establece la presunción. Art. 4009 del 
Viejo estableciá una excepción, también el 2771 (persona sospechosa que no acostumbraba 
a vender esas cosas o carece de medios para ello).
El tercer requisito es el título oneroso, 2767 VC y del 1895 NCC.
El cuarto, es que no debe ser ni robada ni perdida. No menciona el hurto, pero toda la 
doctrina lo considera comprendido.
V. Excepciones (al principio de no reivindicación)
Art. 2415 VC: había dos excepciones de cosas que sí pueden ser reivindicadas, que era en 
materia de inmuebes de dominio público del Estado y de accesorios de un inmueble 
reivindicado.
En el Nuevo Código esto no figura, pero es igual porque los bienes de dominio público del 
Estado son inalienables, y el segundo caso son inmuebles por accesión.
Tampoco se aplica a cosas muebles registrables.
VI. Reivindicación de cosas robadas o perdidas.
Las cosas robadas o perdidas pueden ser reivindicadas. Según el art. 2768VC, como 
principio general, no tengo que pagarle nada a quien sufrió la reivindicación, pero con dos 
excepciones: cuando se hubiera vendido en subasta pública o venta de cosas semenjantes, y 
cuando difícilmente el propietario hubiera podido reencontrarse con la cosa. El segundo 
caso se daría cuando el intermediario lo hubiera sacado del país y el subadquiriente lo 
hubiera traído de vuelta, ahí le correspondería una indemnización. Sin embargo, el art. 
2259NCC eliminó este segundo supuesto.
Además, en los casos en que no se puede reivindicar, si quedó un saldo de precio entre el 
intermediario y el subadquiriente, el propietario original podrá reclamar ese saldo de precio.
VII. Régimen de las cosas muebles registrables (automotores, buques, aeronaves, 
ganado, caballos de pura sangre de carrera).
Más adelante.
VIII. Prescripción adquisitiva de las cosas muebles
3948 VC habla de los inmuebles, pero convinado con los art. 4015 y 4016, Salvat y la 
mayor parte de la doctrina creían que era un error de redacción y en realidad estos artículos 
se aplicaban tanto a los muebles como a los inmuebles. Algunos decían que esto era sólo 
para inmuebles.
Este artículo sólo solucionaba el caso de las cosas muebles adquiridas de buena fe a título 
oneroso. Con la ley 17.711 se incorporó el artículo 4016 bis VC, que dijo que en los casos 
de buena fe de cosas robadas o perdidas, se puede adquirir la prescripción por el transcurso 
de 3 años.
No está solucionado qué ocurre con la prescripción, porque sigue habiendo una laguna para 
el resto de las cosas. Hoy está el art. 1898 NCC, sólo reduce el plazo a 2 años. Pero no 
soluciona los casos de mala fe, ni los de buena fe a título gratuito de cosas robadas o 
perdidas (que eran las dos lagunas que estaban desde antes).
El caso de mala fe, se soluciona tomando la teoría de Salvat, diciendo que las normas de 
prescripción son genéricas y así se aplican a las cosas muebles. Entonces voy a adquirir a 
los 20 años, si hay mala fe. El Código Nuevo es todavía más claro, porque eliminó el 
término “inmueble”.
Pero el caso más conflictivo no está resuelto. Antes aplicaban el art. 4016 bis por analogía, 
hoy aplicarán el 1898 por analogía.
VII. Régimen de las cosas muebles registrables: Propiedad Automotor
Decreto 6582/58: Es el que estableció el régimen de la propiedad automotor. Seguirá 
vigente con el nuevo código.
Evolución
Antes de este decreto, no había regulación para los autos y se aplicaban las normas sobre 
cosas muebles. Sin embargo, ya habían aparecido los registros locales, más que nada para 
los fines impositivos.
Teorías sobre la inscripción:
La inscripción es sólo para fines impositivos.
Otra teoría le asignaba una significación pero se seguían aplicando normas sobre cosas 
muebles.
La tercera teoría (Brevia, Mariani) decían que lo que tiene relevancia es a los efectos de la 
buena fe, es decir, que establece una presunción de buena fé.
El Decreto 6582/58 ya mencionado, estableció un sistema obligatorio, constitutivo y no 
convalidante:
• Art. 6: La inscripción es obligatoria, pero no hay una sanción. Lo único que pasa es 
que no se adquirirá el derecho real, por el art. 1 del Decreto.
• Un registro es declarativo cuando el derecho real nace extraregistralmente pero sólo 
para oponibilidad a terceros, debe inscribirse (1895 NCC, 2505VC). Los registros 
constitutivos crean el derecho.
• Los registros no convalidantes son cuando la inscripción en el registro, no subsana 
los vicios anteriores que el acto puediera tener. El registro convalidante es el que lo 
subsana. Un registro convalidante puede ser declarativo o constitutivo, y también lo 
puede ser un registro no convalidante, es decir, que no se relaciona esta categoría con 
el momento en el que nazca el derecho.
El oficial del registro no convalidante tiene que hacer menos averiguaciones, pero de todas 
formas, los escribanos suelen sanear los vicios antes de que se inscriba el acto.
La Dirección Nacional del Registro de la Propiedad Automotor y Créditos Prendarios 
controla estos temas. A su vez, existen registros locales, y los automotores deben inscribirse 
según dónde estén.
Análisis del Nuevo Código y del Decreto
Art. 5 del Decreto, define “automotor”: muchos tipos de autos, colectivos, jeeps, tractores, 
etc. Hubo una época en la que los tractores no se inscribían. Antes las motos no estaban 
incorporadas, ahora sí.
El Código Nuevo no agrega demasiado pero suma disposiciones genéricas para cosas 
muebles registrables. Art. 1892 NCC: “en los casos legalmente previstos” se refiere a los 
ordenamientos locales, da la pauta de que el Decreto sigue vigente.
Adquisición de automotores
Primero, se debe tener título y modo suficiente. Luego, se debe realizarla inscripción 
registral.
Título y modo suficiente. Título automotor y título suficiente
Art. 1893 NCC dice que se adquiere por título y modo suficiente. El título es el mismo de la 
parte general, no hay que confundirlo con el título automotor. El art. 6 del decreto dice que 
cuando se solicita la inscripción del automotor, se le entrega el título automotor para la 
individualización del automotor y el dueño, pero esto no es el título suficiente. El título 
automotor es sólo un instrumento público que acredita que está inscripto. 
El título suficiente puede ser un instrumento público o privado (boleto de compraventa). 
Pero por el art. 13 del decreto, para solicitar la inscripción, necesariamente se debe haber 
hecho en las solicitudes tipo (esta es la solicitud 08. Pero esto no es el título suficiente, el 
títlo suficiente es la causa de este título). Además, debe tener firmas certificadas por el 
mismo registro o un escribano.
Algunos autores se preguntan si para las cosas registrables es necesaria la posesión. Brevia 
dice que hay que sumar la posesión. Mariani dice que no, porque la posesión se requería 
para la publicidad frente a tereceros, pero esto ya lo cumple el registro. Sin embargo, admite 
que es relevante para la prescripción adquisitiva.
Inscripción
El segundo requisito para adquirir un automotor es la inscripción. Para que esta sea de 
buena fe debía:
1. El que inscribe, haber observado el título automotor (NO el título suficiente, sino el 
título del art. 6 del Decreto).
2. Solicitar un certificado al registro, válido por 15 días, en los que se produce el 
“bloqueo registral”.
3. Decreto Reglamentario 355/88: registración física del automotor. Es para evitar los 
actos mellizos, o sea, para corroborar que los datos del motor y chacis del vehículo 
sean los mismos que dicen en el registro.
Estos tres requisitos ahora están en el art. 1895 NCC (“elementos identificatorios de la cosa 
registrable”). Antes esto era semi doctrinario.
Que no hay buena fe sin inscripción ya estaba claro desde antes.
Art. 2 del Decreto, es el equivalente al 2414 VC o 1895 NCC. Porque reemplaza el requisito 
de la posesión por la inscripción.
Dice que con la inscripción de buena fe, se confiere la propiedad del vehículo y la capacidad 
de repeler la acción reivindicatoria, salvo que sea un automotor hurtado o robado. No 
menciona la pérdida porque sería un caso muy raro.
Que se produzca un acto a non dominio sería muy raro porque se necesitaría el DNI y la 
firma del propietario original para inscribir el vehículo.
Sistema nuevo: art 2254 NCC reproduce el art. 2 del Decreto. Automotores adquiridos de 
buena fe que no sean hurtados o robados, no pueden ser reivindicados. En el Código de 
Vélez no había normas sobre muebles registrables (salvo dos artículos).
Art 392 NCC, 1051VC: Son equivalentes pero con una diferencia, el Código Viejo protegía 
al tercero de buena fe, a título oneroso.
El problema es que el artículo viejo se refiere a los actos nulos o anulables, pero no 
menciona los a non domino. La doctrina decía que en esos casos se daba un acto inoponible 
(otros decía que era inexistente, pero la inoponibilidad es más correcta).
Entonces esos casos quedaban exceptuados de la excepción, o sea que si fuera un acto a non 
domino, no se puede reivindicar, porque vuelve al principio general.
Ahora, con el Código Nuevo, si hubo un acto a non domino se puede reivindicar, porque no 
hay un acto nulo ni anulable.
Art 2260 repite el 392 NCC.
Art. 3 del Decreto, cuyo equivalente es el 2255 NCC, dicen que cuando la cosa es robada o 
perdida se puede reivindicar pero se debe resarcir, si es de buena fe y a título oneroso.
La gran diferencia con las cosas muebles no registrables es que acá siempre se debe un 
resarcimiento. Después tendrá derecho a reembolso
Prescripción adquisitiva: 
Art 4 del Decreto: el que tiene inscripto a su nombre, de buena fe, un automotor robado o 
hurtado, puede reivindicarlo dentro de los 2 años. Acá cobra relevancia la posesión, porque 
al cumplir los 2 años se genera la prescripción adquisitiva.
Art 4016 bis VC: solucionaba este caso, de forma coincidente, pero este es genérico, no sólo 
para los automotores.
Otras cuestiones se mantienen igual que en el Viejo Código.
Otro caso. Automotor no inscripto pero adquirido del titular registral o de un cesionario del 
titular registral. Art 1899 NCC dice que el que durante 10 años posee una cosa mueble 
registrable, la adquiere.
Que no la inscribe a su nombre, o sea, que es considerado técnicamente de mala fe, pero se 
ve tan mal, porque la recibió de su titular registral. También es genérico. No es tan 
revolucionario porque ya se discutía en la doctrina.
Algunos decían que al ser de mala fe, debía prescribir por prescripción adquisitiva larga, es 
decir, a los 20 años. Pero a esto se respondía que luego de tanto tiempo, el auto no servía de 
nada. Sin embargo, había una norma sobre prescripción adquisitiva de buques, que 
establecía un plazo menor, y se aplicaba por analogía.
Cosas que no tuvieron primera registración:
El fabricante o quien lo reciba en la Aduana es el primer dueño, y tiene la obligación de 
hacer la primera registración, en el formulario 01.
La mayor parte de la doctrina dice que en el caso de que no lo haga, el automotor será una 
cosa mueble no registrable porque nunca ha sido inscripto.
Interdicto de no innovar procede con el abuso de confianza o no: Casi toda la doctrina 
dice que el Código Procesal de la Provincia lo omitió por error y se incluye igual, es una 
omisión sin importancia. Salvo la Cámara de Bahía Blanca.
Unidad 11: Las Llamadas Nuevas Formas de Propiedad Inmobiliaria
I. Tiempo compartido. A) Denominación. B) La figura en el campo de los derechos 
personales.
Se discutía si era un derecho real autónomo o no. Si era autónomo, también se discutía si era 
sobre cosa propia o cosa ajena.
El Nuevo Código los trata como derecho sobre cosa propia. Pero parecería una 
contradicción porque las empresas que comercializan tiempos compartidos tienen la 
propiedad de la cosa por lo que no son propiedad del que tiene el derecho de tiempo 
compartido.
C) La figura en el campo de los derechos reales. D) Proyectos de reforma. E) Las XI 
Jornadas Nacionales de Derecho Civil.
Es un derecho real principal. Alternini, en el Proyecto de 1998, del cual el Nuevo Código lo 
toma, lo ve como un derecho real de indivisión forzosa sin límite de tiempo. Habla de un 
administrador, revocable, sin límite de tiempo. 
Art. 2087 y 2088 NCC. Se habla de las prestaciones compatibles con su destino. El tiempo 
compartido puede recaer sobre muebles o inmuebles. Pero art. 2089 NCC, se dice que tienen 
que ser regidas por los Derechos Reales.
En la práctica, la ley 26.656: lo regía como un derecho personal. En el Nuevo Código pasa a 
ser un derecho real. Antes se hacía un contrato y a partir de eso, se le daba un derecho de 
uso sobre determinado lugar turístico u hotel. Pero también hay otro artículo que se refiere a 
los derechos que se constituyan.
Estamos hablando de un híbrido, se puede establecer como un derecho real pero sobre un 
derecho personal. En el régimen del derecho, se podría transformar en un derecho personal.
Otro supuesto de tiempo compartido, es ser parte de una sociedad anónima. Es decir, tener 
una acción.
Registros:
La ley regula dos o tres registros. Escritura pública, inscripción en el Registro de la 
Propiedad (a los fines de la oponibilidad a terceros). Sería para regir el ejercicio y el uso.
Extinción:
Se destruye el tiempo compartido cuando se da por finalizada la existencia, cuando termina 
el tiempo, etc. Al finalizar se le exige que esté el inmueble libre de todo gravámen.
Tiene ciertos requisitos para que perdure y le de continuidad al usuario. No regula ni trata de 
manera específica lo referente a cosas que no sean inmuebles. 
Sujetos. Obligaciones y derechos: propietario, administrador, emprendedor, 
comercializador.
Art. 2044 NCC. Obligación de notificar la cesión desu derecho.
El emprendedor puede o no coincidir con el propietario del inmueble.
Todo se hace para favorecer al usuario titular del tiempo compartido. La ley se complementa 
con el régimen de afectación.
El administrador, a diferencia del consorcio de propiedad horizontal, no le debe rendir 
cuentas al inquilino sino al emprendedor. Este último es el que hace a la solvencia y la 
explotación económica del tiempo compartido.
El reglamento es integrativo del título.
Art. 2049 NCC. 2101 NCC.
Unidad 12: Derechos Reales sobre Cosa Ajena – Derechos de Disfrute
Parte tercera: Cuasiusufructo.
NO regulado en el Nuevo Código.
Art 2807 y 2808 VC. En el Nuevo Código, está en el art. 2129. El Nuevo Código no regula 
el cuasiusufructo.
Vélez decía que existía el usufructo perfecto y el cuasiusufructo, este último eran las cosas 
que eran inútiles al usufructuario a menos que consuma o gaste las cosas. Pero la escencia 
del usufructo es no alterar la sustancia. Se basas en la confianza mutua.
El cuasiusufructo es para cosas consumibles y fungibles. No es técnicamente un usufructo 
porque se viola la obligación de no alterar la sustancia.
El Nuevo Código, no regula el cuasiusufructo debido a que su fin es no alterar la sustancia.
Excepto el usufructo de animales, que podría ser considerado un cuasiusufructo. Porque si 
un animal se muere, tendría que ser reemplazado.
Parte segunda: Usufructo.
I. Definición. Caracteres.
El usufructo es el derecho de usar y gozar la cosa ajena.
Se puede usar, gozar y disponer de los bienes dados en usufructo. “Disponer“ es agregado 
por el Nuevo Código pero algunos dicen que es una cuestión terminológica pero el asunto 
sigue igual.
Este Código también agrega el usufructo sobre derechos y agrega que debe ser 
expresamente consagrado por ley.
Había una posición mayoritaria que decía que no se podía disponer del bien dado en 
usufructo, y otra posición minoritaria, que triunfó en el Nuevo Código (seguida por Alterini) 
decía que sí se podía.
Un caso común de usufructo se produce cuando alguien muere y se adjudica el usufructo 
para el cónyugue supérstite y la propiedad de los bienes para los hijos, por lo general.
Caracteres (para ambos códigos):
4. Es un derecho temporario, nunca perpetuo. Si nada se dijo, el usufructo es vitalicio y 
termina con la vida de la persona. Pero se puede pactar un tiempo menor. También se 
podría pactar un usufructo hasta que una persona llegue a una determinada edad, en 
el Código de Vélez. Qué pasara si la persona, cuya edad se tomó como referencia, 
moría: el usufructo seguía hasta que llegara el día en que esa persona hubiera 
cumplido tal edad de haber quedado con vida.
5. Es un Derecho Real porque así está expresamente regulado en el Código. 
6. Otorga el derecho de usar y gozar una cosa.
7. Cosa ajena . La cosa debe ser ajena porque no se puede tener una servidumnbre sobre 
la cosa propia.
8. También impone la obligación de no alterar la sustancia de la cosa. Esto se relaciona 
con la materia o sustancia y también con el destino de la cosa. Ninguna de las dos 
cosas se puede modificar.
Ej: campo para soja, no se puede usar para trigo. Por más que sea más conveniente.
El destino de la cosa surge de lo que las partes hayan dicho en la convención, y si nada 
dispusieron, surge de la naturaleza de la cosa. Art 2878 y 2892 VC.
No se transmite el usufructo a los herederos. Porque la idea es darle un beneficio a una 
persona concreta.
Hay derecho de acrecer: si uno de los usufructuarios muere, el otro podría quedarse con la 
porción del muerto. Art 2849 y 3810 VC.
Objeto del usufructo: en el Código de Vélez era sólo una cosa cierta. El usufructo perfecto 
recaía sobre cosas no fungibles o no consumibles.
 Art 2130 NCC. En el Nuevo Código, se puede ejercer sobre:
• Cosa no fungible
• Un derecho. El derecho debe estar expresamente consagrado por la ley, no lo dice el 
Código pero se podría aplicar a algún derecho de autor o algo así, previsto en una ley 
especial.
• Una cosa fungible si fuera un conjunto de animales.
• Sobre el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen 
testamentario. Este tipo es raro en la práctica.
II. Consitución
El Código de Vélez hablaba de esto en el art. 2812.
El Nuevo Código habla de esto en el art. 2134 NCC.
Según el Viejo Código:
“En los casos en que la ley designa” era el usufructo de los padres sobre los bienes de los 
hijos menores pero esto no existe más en el Nuevo Código. Ahora se rige por las normas 
del Derecho de Familia. El cambio se debe a que se consideró que esto era un abuso, en 
base al art. 3 de la Convención de los Derechos del Niño. Hay un cambio de paradigma en 
la comprensión del niño.
Dice que se puede transmitir por usucapión pero esto no tiene sentido porque cuando se 
produce la prescripción adquisitiva, diréctamente adquiero el derecho de dominio, que es 
más ámplio.
El Nuevo Código no establece la forma, pero suponemos que es por un contrato. Las formas 
de constitución son mucho más claras, eliminando lo que no se aplicaba.
Ahora los padres no tienen patria potestad, sino “responsabilidad parental”. Art 2816 y 287 
VC.
Capacidad para constituirlo:
En el Código de Vélez, se remite a las normas de la compraventa o la donación, según sea o 
no oneroso. En realidad, el contrato de constitución de usufructo era un contrato atípico. Art 
2831, 2833 y 2836 VC.
El Código Nuevo no arregla estas cuestiones. Ahora la capacidad se adquiere a los 18 años, 
antes había una excepción especial para testar.
El art. 2131 NCC dice que pueden constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho real 
de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros.
Parte de la doctrina critica que se dejaron algunas personas afuera. Además dice que “sólo 
está legitimado” pero se sostine doctrinariamente que esto no impide que otras personas 
constituyan usufructo porque no establece una prohibición expresa.
III. Modalidades y Duración
En el Código de Vélez estaba en los arts. 2821, 2823, 2824 y 2829 VC.
En el Nuevo Código, art. 2136 NCC. En principio, no podría ser subordinado a condición o 
plazo suspensivo en el caso de muerte pero por acto entre vivos sí. El tema, según Mariani 
de Vidal es que esta diferencia se debe mantener porque acá la propiedad de la cosa pasaría 
a otra persona, entonces el que constituye el usufructo podría no preocuparse por la persona 
que deba explotarlo. Además el nuevo propietario podría no ocuparse de la cosa debido a 
que no poseería su derecho de uso y goce, por lo que ambos herederos se verían 
perjudicados.
Sin embargo, Mariani de Vidal no entiende la prohibición que este artículo impone a los 
actos en vida pero no hay una diferencia que deba ser mantenida, según ella.
El usufructo era temporario en el Código de Vélez, en el Nuevo Código no se dice 
expresamente pero se infiere de los art 2152, incisos A y B NCC.
Esto se impone porque en el caso contrario, el dominio siempre estaría desmembrado, cosa 
que disminuye el valor de los dos derechos (de propiedad y de usufructo), y disminuye su 
capacidad de aprovechamiento.
Duración: Art 2152 y 2140 NCC.
El usufructo se puede dar a una persona física o jurídica. Si se da a una persona jurídica pero 
no se establece el plazo en el contrato, el plazo será de 50 años. Para las personas físicas, a 
falta de convención, será vitalicio.
IV. Obligaciones del usufructuario.
A) Inventario
El usufructo debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad. Cuando termine, el nudo 
propietario puede ir al registro y desinscribirlo.
El Código de Vélez hablaba del inventario de las cosas, así se podía devolver la misma cosa, 
menos el desgaste normal, para las cosas muebles. Cuando era un inmueble, se hacía una 
constatación del estado de la cosa. Todo esto era para que no se deteriorara mucho.
Hay parte de la doctrina, en la que está Mariani de Vidal, que decía que el inventario y la 
constatación del estado era de orden público y no se podía dejar de lado.
Sin embargo, otros,como Kiper, decía que el inventario sería necesario pero no la 
constatación porque esto ya está en la escritura.
Para el Nuevo Código, es facultativo. Pero en ambos códigos existe la presunción de que si 
no se hizo el inventario, se recibió la cosa en buen estado. Es decir, de que eso está en buen 
estado de conservación y que se corresponden con la cantidad enunciada en el título.
Si hay menores, en el Nuevo Código debe hacerse por escritura pública sí o sí. Si no hubiera 
menores, se podría hacer por intrumento privado o público. Art 2137 y 2138 NCC.
No se puede establecer un usufructo que viole la legítima de los herederos forzosos.
B) Fianza
Cuando hacía una donación y el donante se reservaba el usufructo, en el Viejo Código no se 
podía exigir fianza pero en el Nuevo sí se puede. En realidad, el Nuevo Código habla de 
“garantía suficiente” porque la fianza consiste en que sea otra persona, y esta no es la única 
forma de consolidar un pago.
En el Código de Vélez se decía lo de la fianza porque la hipoteca duraba como máximo 10 
años, plazo que se consideraba demasiado corto.
C) No alterar la sustancia. Destino.
 2147, 2178 NCC. El destino se debe mantener sí o sí. Otras cosas son dispensables pero 
esto no.
“El uso abusivo y la alteración de la sustancia”: la doctrina dice que lo escencial es la 
alteración de la sustancia porque esto constituye un abuso. Entonces sería lo mismo, pero 
probar un uso abusivo más allá de la alteración de la sustancia es muy complicado.
D) Reparaciones, mejoras, gastos forzosos, impuestos.
2146 y 2147 NCC. El usufructuario no está obligado a hacer las mejoras hasta que no entre 
en el uso de la cosa. Las mejoras suntuarias no se indemnizan pero sí podrán ser retiradas.
Art 2149 NCC. Agregó los acrecentamientos naturales, que antes no estaba expresamente.
Fallo: decía que el usufructuario debe pargar los impuestos, frente al nudo propietario. Pero 
frente al fisco está obligado el nudo propietario, quien tendrá derecho de repetición contra el 
usufructuario.
Parte de la doctrina dice que es meramente una cuestión semántica, porque por más que el 
derecho se transmita, la condición no cambia.
G) Perturbaciones del derecho.
Art 2151 NCC. El problema es que si el propietario dispone materialmente del bien, estará 
turbando siempre el derecho del usufructuario.
Si tuviera una turbación en el derecho, debería avisarle inmediatamente al nudo propietario. 
El tema es que la duración del usufructo no se extiende, pero si fuera despojado de su 
derecho, hasta que termina el juicio y recupera el usufructo, le quedará mucho menos 
tiempo.
V. Derechos del usufructuario.
D) Facultades jurídicas.
El usufructuario puede constiutir derechos reales o personales pero seguirá estando obligado 
ante el nudo propietario. Art. 2142 NCC.
Por más que el usufructuario transmitiera el derecho, la vida del usufructuario original será 
el plazo del usufructo. Además el adquirente deberá dar al nudo propietario garantía 
suficiente de la conservación y restitución del bien.
Art. 2144 NCC; 2908 VC. En la práctica es muy difícil embargar el usufructo. Sólo sería 
plausible si el usufrucutario arrendara el usufructo, entonces obtendría una renta periódica 
por ese derecho. De otra forma sería muy difícil embargarlo.
El acreedor podría embargar y rematar el derecho de usufructo. Acá no se aclara cuánto 
durará en este caso. Otros suponen que durará la vida del usufructuario origina.
VIII. Extinción del usufructo.
Hablaremos de los medios especiales de extinción porque al usufructo también se le aplican 
los principios generales de la extinción.
Art. 2152. Antes eran 20 años, ahora son 50.
Efectos: 2153 NCC. Sólo cambia la transmisión de derecho, las personas jurídicas, la 
ejecutabilidad de los acreedores, se amplian las garantías (al no ser sólo la fianza).
Parte cuarta: Uso y Habitación
I. Concepto de uso y habitación. Caracteres.
2948 VC: el uso es el derecho real de usar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro. O 
de tomar de los frutos lo que sea necesario para la necesidad del usuario o su familia.
•Es una desmembración del dominio.
•También es un derecho real de disfrute, porque recae sobre una cosa ajena y da la facultad 
de usar y gozar. Pero estaba limitado a las necesidades del usuario y su familia. Esto 
cambia en el Nuevo Código.
•Está dentro de los Derechos Reales que se ejercen por la posesión pero esto es dudoso por 
lo que dicen otros artículos.
•Sobre cosa ajena , excepto el derecho de habitación del cónyugue supérstite. Por lo menos, 
ahí cae sobre una cosa que es parcialmente propia.
•Es temporario.
•Y es intransmisible.
•No puede alterar la sustancia de la cosa.
Código de Vélez: 2958 y 2967 VC. Parece desmentir que se ejerce por la posesión. Si los 
frutos los produce el propietario, tendría que pagar los gastos de producción (el usuario). 
También se establece un inventario o fianza salvo cuando la cosa quede en manos del 
propietario. Estos artículos establecen que la cosa puede quedar en manos del propietario, 
por lo que el usuario no tendría la posesión.
El Viejo Código también hablaba del concepto de “familia”.
Nuevo Código: Art. 2154 NCC. Ahora los límites son los que establezca el título, entonces 
puede exceder las necesidades del usuario y su familia (a diferencia del Viejo Código). Si no 
estuviera aclarado, sería como un usufructo.
Se puede ejercer sobre una parte material o una parte indivisa de la cosa. Esto último, según 
el profesor es incomprensible porque no se entiende cómo se puede usar y gozar de una 
parte indivisa.
II. Objeto. Constitución. Obligaciones y derechos.
Art. 2949 VC: se regía por ciertas disposiciones que eran parciales, la doctrina creía que 
debía remitirse a las normas de usufructo para lo que faltaba. En el Nuevo Código, esto se 
dice expresamente. Las formas de constitución y los modos son iguales al usufructo.
Recordemos que en el Viejo Código existía la posibilidad sólo teórica de adquirir por 
prescripción.
Ahora no hay usufructo legal, con la excepción del derecho de habitación del cónyugue 
supérstite, que no es exactamente un usufructo.
III. Cesión. Lcación. Derecho de los acreedores.
Código de Vélez: art. 1449 con las excepciones de los arts. 2959 y 2965. En el Nuevo 
Código, art 2156 establece que no se pueden constituir Derechos Reales sobre la cosa de la 
que es usuario. Sin embargo, esto no resuelve el problema de si se puede cedere el derecho 
de uso y goce o no.
Además, dice “derechos reales”, por lo que no impide que se puedan constituir derechos 
personales, según la letra literal del artículo.
Art 2959 VC: no se podía ejecutar el uso cuando tuviera cacárcter alimentario. Esto era 
medio raro porque en principio, el uso siempre tiene carácter alimentario. Hoy el art 2157 
NCC tiene más sentido porque el título puede otorgar un derecho mayor que la efectiva 
necesidad alimentaria.
IV. El derecho de habitación del cónyuge supérstite. El artículo 3573 bis. El artíuclo 53 
in fine de la ley 14.394.
Antes, se establecía que cuando el derecho de usar una cosa consistía en el derecho de 
habitar una casa, se denominaba “derecho de habitación”. Vélez lo nombraba en el art. 2948 
VC. Hace la aclaración de “inmueble construído” por lo que no se podría dar sobre un 
terreno baldío aunque esto suena medio tonto porque no se podría habitar. Art .2159 NCC.
Art. 2963 VC: no podría alquilar la habitación el que tuviera un derecho de habitación, 
sólo lo podría hacer el que tuviera el derecho de uso. Acá se decía que no se podrían 
constituir derechos reales ni personales.
Antes el derecho de habitación consistía en vivir pero se admitía que la persona pusiera un 
pequeño comercio en el lugar. En el Nuevo Código, esto no se aclara pero como en la 
práctica el derecho de habitación no se aplica, no generará muchos problemas.
El Nuevo Código copia la solución de Vélez para el caso en el que el inmueble se habite 
sólo en parte. Acá sólo se tiene la obligación de contribución en los gastospor la parte que 
efectivamente se use.
Se debe constituir el derecho de habitación por las formas requeridas para los derechos 
reales. Es decir, la escritura pública porque es un derecho real sobre un inmueble. Sino, esta 
persona sería un servidor de la posesión. En el caso de los trabajadores que se les da una 
vivienda, son considerados tenedores, y la vivienda es parte de la remuneración, (lo último, 
según la Ley de Contrato de Trabajo).
Derecho de Habitación del Cónyugue Supérstite.
Le otorga un derecho real vitalicio la cónyugue, cuando concurren varios herederos. Esto se 
hace para que el bien no entre en la partición hereditaria, y no deba dividirse.
Art. 3576 bis VC. Estaba en la parte de sucesores intestados, pero debería haber estado en la 
parte de la partición de la herencia porque es una excepción al principio general de que 
todos los bienes se dividen.
Estas normas se vinculan con otras, que le dan mucha protección la cónyugue supérstite. Se 
denomina un “orden atípico” porque concurre con otros parientes e incluso los excluye. Los 
descendientes excluyen a los ascendites. A su vez, los ascendientes excluyen a los 
colaterales.
El cónyugue es un orden atípico porque concurre con los descendientes o con los 
ascendientes. En el caso de que sólo haya parientes colaterales, el cónyugue supérstite los 
excluye.
Los bienes propios son aquellos que poseía la persona antes del matrimonio y también los 
que les corresponden por herencia. Los bienes gananciales, son los que le corresponden por 
la disolución de la sociedad conyugal, sea por divorcio o muerte.
Un bien ganancial no está en condominio. Mientras se mantiene el matrimonio, es propiedad 
ganancial de uno o de otro, pero cuando se disuelve, el otro cónyugue tiene un derecho a la 
mitad de ese bien (derecho al 50% en espectativa). Los acreedores no podrán atacar el 
patrimonio del cónyugue del deudor.
Con respecto a la parte ganancial del muerto, al cónyugue le corresponde el 50% pero no le 
corresponde nada de la otra mitad. Ahora, cuando concurre con otros herederos, al cónyugue 
le corresponderá la mitad de los bienes propios del muerto. En cuanto a los bienes 
gananciales, tendrá su 50% por disolución de la sociedad conyugal, y a su vez tendrá la 
mitad del 50% restante por la sucesión. O sea, que en total, tendrá el 75% de los bienes 
gananciales. El 25% se divide entre los otros herederos.
En el Nuevo Código, pasará lo mismo para las uniones convivenciales.
Se discutió si este derecho es de iure propio o de iure hereditatis. Es decir, si lo tiene por ser 
heredero o por ser cónyugue. La mayor parte de la doctrina se inclinaba por esta última 
postura.
Condiciones para que opere este derecho: art. 3556 VC. Muerte del cónyugue y 
supervivencia del otro. Además debía haber un sólo inmueble habitable.
Discusión: algunos, tomando la palabra del miembro informante del Senado, decían que 
esto estaba pensado para las pequeñas sucesiones en las que hay un sólo inmueble y en las 
otras no se aplica.
Otros, como Borda, decían que debía haber un solo inmueble habitable. Así lo decía el 
Código. Entonces si había otros inmuebes pero que no fueran habitables, existía el derecho 
de habitación.
Además no se debía echar al cónyugue de su hogar. Ej: si había dos casas, pero una acá y 
otra en Córdoba, debería haber derecho de habitación sobre la de acá, por la distancia. No 
se puede impulsar a que el cónyugue se mude tan lejos.
Además, ese inmueble debía ser el hogar conyugal, debían habitar ahí.
Tampoco debían haber otros bienes porque la función de este instituto es asistencial 
entonces si existía la posibilidad de que el cónyugue se mantuviera por otros medios, este 
instituto pierde sentido.
Se establecía la limitación de que fuera bien de familia.
Qué pasa si el inmuebe estaba en condominio: la mayoría de la doctrina decía que no se 
podía hacer. Porque el otro condómino no debía ver limitados sus derechos por esta 
circunstancia.
Además, debía haber ascendientes o desendientes porque sino no habría conflicto.
La otra limitación es que el cónyugue no debía contraer nuevas nupcias. Esto era muy 
criticado.
Discución: si operaba de pleno derecho o requería invocación expresa por parte del 
cónyuge. Los autores que decían que requería invocación, agregaban que al ser un derecho 
hereditario, lo tenía que invocar al momento de la apertura de la sucesión.
Otros decían que era un derecho propio pero se debía declarar en cualquier momento pero 
antes de la partición.
Entonces otros decían que era un derecho propio pero debía declararse antes de la incripción 
porque el inmueble debía ser inscripto con todas las cargas.
El derecho es inoponible a los acreedores porque este derecho no existía al momento de 
contraer el crédito. Además si no se constituyó el bien de familia, teniendo la posibilidad de 
hacerlo, no hubo una voluntad del causante tendiente a resguardar adecuadamente el bien. 
Claro que si el inmueble fuera también un bien de familia, sería inembargable.
El derecho de habitación debía recaer sobre uno de los bienes propios o los bienes 
gananciales del muerto.
Art. 2383: Ahora es un derecho que se genera solo, no necesita declaracion.
Problema: qué pasa si es un inmuebe ganancial de propiedad del cónyugue supérstite.
Ya no debe ser un sólo inmueble habitable, sólo importa que haya sido el hogar conyugal. 
No se aclara el caso en que el cónyugue tenga otros bienes propios. Desaparece el límite del 
bien de familia. Se resuelve expresamente que no puede estar en condominio. No se aclara 
la concurrencia de herederos pero es obvia.
No se le impide contraer nuevas nupcias.
Parte quinta: Servidumbres. Introducción. Régimen general.
I. La servidumbre en nuestro Código Civil. Fuentes. Definición.
Una servidumbre se configura cuando el fundo dominante obtiene una utilidad del fundo 
sirviente. Es decir que se produce cuando hay dos inmuebles entre los cuales se establece 
una relación jerárquica, y el dominante obtiene una utilidad de cualquier tipo.
No hay límite de distancia entre un fundo y otro.
Art 2163 NCC: la servidumbre puede afectar al inmueble en parte. Pero no sobre una parte 
indivisa. Según la teoría de título y modo, el modo en la servidumbre es el primer uso. Este 
es un acto material, entonces no puede hacerse sobre una parte indivisa.
III. Principio de atipicidad
Uno de ellos le debe prestar una utilidad a otro. Art 2162 NCC, cualquiera, no necesita que 
sea económica.
Tipos: de paso, caída de agua, etc. En algún momento se pensó que esta atipicidad de las 
servidumbres podría violar el numerus clausus. Sin embargo, la doctrina que piensa lo 
contrario dice que la ley enumera las características escenciales (relación de jerarquía, 
utilidad, etc), no necesita especificarlas al extremo.
II. Clasificación
No hacer y de dejar hacer: La utilidad nunca puede consistir en un hacer como el objeto 
principal. Accesoriamente, sí podría haber un hacer. Ej: retirar los obstáculos para llegar a 
un camino sería una obligación accesoria.
La servidumbre sí puede consistir en un no hacer y también en un dejar hacer por parte del 
titular del inmueble sirviente.
Positivas y negativas: Para el Nuevo Código, las servidumbres son positivas o negativas, art. 
2264 NCC. El artículo las explica desde el punto de vista del titular del fundo dominante. 
Pero es más fácil explicarlo diciendo que las servidumbres positivas son las de dejar hacer, y 
las servidumbres negativas son las de no hacer.
Reales y personales: 2165 NCC. Hace la distinción en base a la injerencia en el inmueble 
dominante. No ha cambiado. En las servidumbres reales, la utilidad recae sobre el fundo es 
decir, que no tiene importancia quién ese el dueño del fundo dominante. Aunque este titular 
cambie, el que sea titular del fundo dominante siempre tendrá este derecho por el hecho de 
ser titular.
En la servidumbre personal, la utilidad se presta en favor de la persona, teniéndola en 
consideración.
Pero para que haya servidumbre, siempredebe haber dos inmuebles. Por eso ni el usufructo, 
ni el uso, ni la habitación son servidumbres.
Las servidumbres reales se presumen perpetuas, las personales son siempre temporarias, se 
presumen vitalicias o por 50 años si son a favor de una persona jurídica. Al ser vitalicias 
siguen siendo temporarias.
Kiper suele dar el ejemplo de que una persona va al fundo sirviente a juntar flores para 
venderlas en su propio negocio. Si el inmueble se vende, y el nuevo dueño no vende flores, 
claramente no las podrá ir a juntar, esto no importa.
Hay que diferenciarlas de las servidumbres administrativas, que no son regidas por el 
código civil. Estas pueden darse sin fundo dominante. El ejemplo principal de este tipo de 
servidumbre son la de electroducto.
Las servidumbres reales, a su vez, se pueden subdividir en forzosas y no forzosas: las 
forzosas son las que están dispuestas por disposición legal. La servidumbre no existe por 
ministerio de la ley. El origen siempre es contractual, es decir que el dueño no la adquiere 
por el mero hecho de adquirir la posesión del fundo. Que sea legal implica que el titular del 
fundo sirviente no puede negarse, ante el pedido de titular del fundo dominante. Pero este 
pedido tiene que existir para que surja la servidumbre.
Parte de la doctrina pensaba que las servidumbres legales tenían su origen en la sentencia 
judicial, porque estas eran las que se judicializaban. Por la forma de ejercerla o por la 
indemnización debida. Para erradicar esta postura, el Nuevo Código dice expresamente que 
no surgen de la sentencia, art. 2169.
IV. Formas de establecer las servidumbres.
a) Contrato: puede ser oneroso o gratuito. Se presume onerosa en el Nuevo Código.
b) Ley: servidumbres reales y forzosas, son tres según el art. 2165 NCC.
c) Prescripción adquisitiva: esto es dudoso. Alguna doctrina dice que sí, otra que no. 
Mucho menos acuerdo hay sobre la prescripción corta o larga. Contradicción en el 
Nuevo Código: Art. 1889 NC, 2565 NCC: según estos dos artículos parecería que la 
servidumbre se puede adquirir por usucapión.
Sin embargo, otro artículo dice que todos los derechos se ejercen por la posesión excepto 
por la servidumbre. Si no hay posesión, no se puede usucapir.
A su vez, se dice que las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios. “Primer 
uso” es el primer acto posesorio expreso.
Parecería una contradicción, y en definitiva si se exige la posesión no se podría usucapir, 
pero la posesión se comprueba a través del ejercicio de actos posesorios, entonces no se 
sabe si se puede adquirir por posesión o no. Sólo se podría adquirir por usucapión una 
servidumbre positiva, por los actos posesorios. Pero todo esto dependerá de la 
interpretación.
d) Testamento: si en el testamento se prevee la división futura del mismo, a favor de dos 
legatarios.
V. Personas que pueden establecer y adquirir servidumbres. Capacidad.
Art. 2168 NCC dice que son los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, 
es decir, dominio, condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación, tiempo 
compartido, etc. No los titulares de hipoteca.
Art. 2146 NCC: el usuario no.
Habitación: 2160 NCC, tampoco. Ni el habitador ni el usuario pueden constituir derechos 
reales.
No podrían constituirlos el usuario, habitador, titular del derecho real de sepultura, el titular 
del derecho compartido ni el superficiario.
VIII. Derechos del propietario del fundo dominante
Titular del fundo dominante, obligaciones:
-No puede agravar la servidumbre unilateralmente por más que aumenten sus necesidades 
salvo que sea una servidumbre legal. Art. 2175 NCC.
-Art. 2179 NCC: debe comunicar las perturbaciones sufridas por parte de un tercero al 
titular del fundo sirviente, bajo apercibimiento de daños y perjuicios (él no entiende cuáles 
serían estos posibles daños).
Titular del fundo dominante, derechos:
-Constituir sobre la utilidad, derechos personales. Art. 2173 NCC. Nunca el derecho real se 
puede constituir sobre una utilidad, se puede constituir sólo una cosa, por eso obviamente 
deberá ser un derecho personal.
-Puede ejercer las servidumbres accesorias que sean indispensables. Art. 2174 NCC.
-Puede realizar las mejoras necesarias en el inmueble sirviente. Art. 2176 NCC. Parecería 
ser involuntario, pero a su vez se está hablando de las mejoras necesarias. Quién se haría 
cargo del costo de esas mejoras: parecería que el titular del derecho de servidumbre, a 
menos de hechos por los que tendría que responder el titular del fundo sirviente. Pero por 
regla general, será el titular del fundo dominante.
-Obligar a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Art. 2177 NCC. 
-Exigir el cese de la turbación , art. 2183 NCC. Pero se necesita la posesión para establecer 
la acción de turbación. Se produce el mismo problema que con la usucapión. Se podría 
defender mediante la acción confesoria, es una acción específica para titulares de derechos 
reales, es decir, que se aplicaría a los titulares de derechos de servidumbres.
XI. Obligaciones y derechos del titular del fundo sirviente.
No nombra las obligaciones del titular sirviente, parecería que no las hay pero el art. 2180 
NCC es una obligación.
Titular del fundo sirviente, derechos:
-Conserva la disposición material y jurídica del fundo sirviente. Art 2180 NCC. Siendo 
dueño, sigo teniendo todos mis derechos y puedo usar el inmueble del mismo modo que lo 
hacía antes, pudiendo usar las cosas sobre las que recae la servidumbre (ej: puedo sacar 
agua del manantial sobre el que recae la servidumbre). No se extinguen por el cambio de 
dueño si son servidumbres reales.
-El titular del fundo sirviente es quien puede determinar, en forma supletoria, cómo se ejerce 
la servidumbre. Más que nada en cuanto al tiempo y la forma. Art. 2181 NCC.
Titular del fundo sirviente, obligaciones:
No turbar el ejercicio de la servidumbre. 2180 NCC.
X. Extinción.
Art. 2182: medios especiales. Esto significa que se aplican los modos generales (extinción, 
etc. Art. 1907 NCC).
Modos generales: En el caso de la extinción, parecería ser que pensar en la destrucción del 
inmueble no es realista. Si se destruyera, por ejemplo, una mejora escencial para el uso de la 
servidumbre, por ejemplo un canal para sacar agua, podría ser. Si se interpreta la destrucción 
como el fin de la posibilidad de ejercer la servidumbre, sí podría ser un modo de extinción, 
genera dudas.
Abandono: por renuncia, sí se podría. Pero por principio general, los titulares de derechos 
reales son los legitimados para constituirlos. Si el usufructuario renuncia, la servidumbre no 
se extingue porque seguiría en cabeza del titular del derecho de dominio.
Consolidación: o confusión. Sí. Habría problemas si hubiera un usufructuario.
Caracteres de la servidumbre: dos inmuebles. Que uno pueda sacar una utilidad del otro, que 
implique un no hacer o un dejar hacer.
Modos específicos:
Desaparición de toda utilidad: aunque quede una utilidad de mero recreo, la servidumbre 
subsiste.
No uso por persona alguna por 10 años: aunque lo use un tercero sin derecho, la 
servidumbre subsiste. El plazo comienza a correr desde el último uso. Se podría ser también 
cuando ser rompa algo necesario para usar la servidumbre también.
La muerte de la persona humana que sea titular de la servidumbre personal: o la extinción 
del derecho para la persona jurídica.
Modos extra: Modos no genéricos ni específicos. Si se resuelve el contrato por el que se 
hizo la servidumbre, se extingue. También si se anula el contrato.
Art. 2179 NCC: modalidades de los actos jurídicos son plazo, condición y cargo. Si se 
cumple la condición resolutoria, etc.
Extinguida la servidumbre, se extinguen los derechos constituidos por el titular del derecho. 
Esto es lógico porque el derecho constituído será accesorio al derecho de servidumbre de 
quien lo constituyó.
Vélez Sarsfield diferenciaba, en una nota al pie, las servidumbres y los límites al dominio.
Con el Nuevo Código, las servidumbressiguen estableciendo una relación jerárquica entre 
dos fundos. Por el contrario, con los límites al dominio debe haber una relación de paridad 
entre los dos fundos. Además los segundos no son derechos reales, las primeras sí. Los 
límites al dominio pueden implicar un hacer, las servidumbres no.
Las servidumbres se presumen onerosas, los límites al dominio no.
Hay 19 diferencias, que se dicen doctrinariamente.
Unidad 13: Derechos Reales de Garantía.
Parte primera: Hipoteca.
I. Parte general.
El patrimonio es la prenda común de los acreedores. No es una garantía. Antes era un 
principio que surgía del articulado y ahora lo dice expresamente el Nuevo Código.
En el caso de la extracontractualidad, el que producía un daño debía responder. Estamos 
obligados a mantener la indemnidad del otro, y si no lo hacemos, deberemos responder.
Artículo 242 NCC: en la primer etapa hay un sujeto activo (acreedor) y un sujeto pasivo 
(deudor). El segundo se obligó a cumplir una prestación determinada, pero si lo incumple, 
debe recibir una sanción según Kelsen. El deudor se trasforma en responsable. En realidad, 
esto no es una garantía.
Una garantía es algo que reasegura. Rivera sostiene que hay garantía cuando aparece otra 
obligación que refuerza el cobro de la prestación, provenga de la ley o el contrato. Es decir, 
que el crédito tendrá un privilegio especial con relación a otros acreedores. Cuando aparece 
este agregado, recién ahí hay garantía.
La responsabilidad tampoco es una garantía. Medidas cautelares y acciones revocativas del 
patrimonio no son garantías. Porque sigue siendo igual para todos los acreedores
El privilegio tiene virtualidad, entra a valer cuando hay muchos acreedores y el patrimonio 
no alcanza. Es decir, cuando hay conflicto de intereses. Sí es garantía.
Las garantías reales son las que se desprenden de los derechos reales y afianzan una 
obligación. Podemos hablar de derechos reales en garantía o de garantía.
En el Nuevo Código, hay una parte general de los derechos de garantía y a su vez, hay una 
parte específica de cada uno de los derechos. Art. 1884 NCC.
De acá se desperenden los requisitos o caracteres que sí o sí se deben cumplir y otros que 
pueden no estar.
Los requisitos pueden ser escenciales, o no escenciales o naturales.
Entre los requisitos escenciales se encuentra:
1) Convencionalidad: debe estar expresamente consagrada en la ley pero sólo se 
imponen en el caso concreto por contrato entre particulares o una obligación 
extracontractual. Debe ser voluntario, es decir, hacerse con discernimiento, intención 
y libertad. No se establecen por ley ni las dice el juez. Hay que diferenciar la 
obligación o el crédito, que está en el ámbito de los derechos personales, y otra cosa 
es el contrato por el cual se constituye el Derecho Real. Existe la posiblidad de 
establecer por el mismo instrumento un derecho personal y uno real. Si se establece 
por contrato, debe cumplir todos los elementos de un contrato para ser válido. Art. 
2185 NCC.
2) Accesoriedad: Elena Highton sostenía que no es un requisito sino que surge de la 
naturaleza de este derecho real. Es decir, que se necesita que haya un crédito que 
afianzar porque no puede haber una hipoteca abstracta.
3) Especialidad objetiva o credilicia: algunos decían que este requisito se pedía en vez 
de la accesoriedad. No basta con determinar el monto de la garantía, sino que debía 
consignarse claramente la causa y el objeto de la obligación. También la magnitud 
del objeto. El Nuevo Código quiebra esto, porque se decidió por la doctrina moderna 
en vez de la tradicional. Art. 2186 NCC. Son intransmisibles sin su crédito, no 
pueden independizarse del mismo (a diferencia de otros derechos). Art 940 NCC: el 
acreedor puede hacer una reserva expresa cuando se modifica la obligación para que 
la garantía pase al nuevo crédito. Art 2185 NCC. Todo tipo de obligaciones se puede 
garantizar. Art 2187 NCC: incluso derechos eventuales. Todo derecho real tiene por 
objeto cosas, salvo cuando la ley expresamente dice que es un derecho. Hay que 
tener individualizada la cosa para poder constituir un derecho real. Art. 2189 NCC. 
Tengo que establecer el monto de la garantía, que puede ser mayor o menor que el de 
la obligación a afianzar. Porque la garantía puede ser por la deuda más los intereses.
4) Highton decía que la especialidad credilicia se cumple estableciendo el monto por el 
cual se constituye la hipoteca. Pero el establecimiento del objeto determinado y otras 
cuestiones, no hacía a la especialidad sino a la accesoriedad. El crédito “puede” estar 
individualizado en el Nuevo Código. No dice que debe hacerlo sí o sí desde el origen. 
Ej: la hipoteca surge afuera del registro pero sólo adquiere oponibilidad erga omnes 
cuando se inscribe en el Registro pertinente.
5) Entre los naturales, está la publicidad y la individualidad.
II. Parte Especial.
E) Hipotecas Abiertas
Existencia de hipotecas abiertas en nuestro derecho:
Son aquellas que se constituyen en garantía de todas las obligaciones existentes entre 
acreedor y deudor, presentes y futuras.
Algunos doctrinarios decían que no existían en nuestro derecho. Porque esto llevaría a la 
ruina a la persona que hizo la hipoteca.
Una postura intermedia decía que era válida siempre y cuando se individualicen las 
obligaciones, no era necesario individualizar la causa de la misma.
La postura más laxa decía que se podían establecer sin esta individualización, pero sí se 
debía establecer un plazo máximo de vigencia y un monto máximo por el cual esa garantía 
debía responder. Se daban en un contrato bancario. Ej: contrato de cuenta corriente bancaria. 
Se va desarrollando saldos a medida que pasa el tiempo, cuando la persona gasta. El tema es 
si se podía constituir una hipoteca para afianzar esto o no.
Picado entiende que en el Nuevo Código se establece esta última postura.
Ya alguna doctrina había manifestado que en el Proyecto de 1998 se establecían las 
hipotecas abiertas. Pero no estan sin causa, a diferencia del Derecho Alemán (este último 
decía que puedo constituir una garantía siendo deudor o no, puedo garantizar la deuda de 
otra persona. 
Ej: En el Derecho Alemán. Juan constituye una hipoteca por tantos pesos, luego constituye 
dos hipotecas más por distintos créditos. Paga el primer crédito, desinteresando al primer 
deudor. La primer hipoteca, entonces, se extingue. Y Juan pasa a ser dueño de esa hipoteca 
entonces la podría vender o también pasársela a l tercer deudor. Si se rematara el inmueble, 
Juan concurriría primero por ser el acreedor hipotecario de primer orden. Sin embargo, en 
un futuro remate podría embargarse el derecho de Juan a concurrir en dicho remate. En este 
caso la primer hipoteca quedaría sola porque ya no está anexada a un crédito que afianza.
Parecería ser que el crédito puede surgir posteriormente a la constitución de la hipoteca, en 
el Nuevo Código. Todavía no hay doctrina al respecto, pero la redacción del Código no es 
clara. Cuando se refiere a los créditos, parecería que la obligación debe estar determinada. 
Las dos posiciones que van a estar en debate van a ser las siguientes:
NO la doctrina clásica.
Una postura dirá que pueden garantizarse los créditos que están determinados desde el inicio 
porque surgen de una obligación que ya desaba entre las partes.
Otra dirá que el crédito eventual ya estaba determinado pero todavía no había surgido la 
obligación. En definitiva, estaría determinada la causa pero el crédito no. Si puede nacer 
después, significa que no está establecido en su totalidad desde el inicio. Entonces la 
hipoteca abierta estaría permitida.
Art. 2190 NCC. Plazo hasta 10 años, podría ser que en dicho plazo nunca naciera el crédito. 
Pero si lo hace, la hipoteca cobra virtualidad. Salvo que garantice más de un crédito. Si 
nació el crédito y transcurren los 10 años, sigue respaldado por la hipoteca.
Art. 3130 VC: generaba discusión. Si de los elementos objetivos que podía tener a la vista el 
juez, esto sededucía, la hipoteca era válida. Porque se debía tener en cuenta los elementos 
objetivos. Otros decían que no era válida porque podía haber confusión.
I. 2. -e) Efectos de la hipoteca. Extensión. Indivisibilidad.
Art 2121 NCC: principio de indivisibilidad. Significa que toda la cosa hipotecada y sus 
partes, responden por toda la deuda y cada parte de esa deuda. Esto implica que hay un 
derecho real de garantía por el cual la cosa está afectada. La cosa responde aunque la deuda 
se cancelara en parte.
No tiene que ver ni con la divisibilidad de la deuda ni de la cosa, es aparte. Ej: A y B 
hipotecan una casa, A paga pero no puede pretender que se levante la hipoteca. A no es más 
deudor de la obligación pero su inmueble sigue respondiendo por la hipoteca. De la misma 
manera, si alguien fallece y deja dos herederos. Art 2114 NCC. Si se estableciera una nueva 
hipoteca, podría al mismo tiempo extinguirse la otra. También podría dejarse sin efecto la 
indivisibilidad si se establece por contrato al momento de constituirse la hipoteca. 
No se debe producir un perjuicio al acreedor por esto. O sea que no debería gastarse un 
tiempo excesivo, ni hacer que el bien pierda valor por tener que venderlo todo junto. Se 
podría dividir la cosa si fuera más conveniente, lo decidirá el juez.
Extensión
Art. 2122NCC: Habla de hasta dónde se entiende que existe el objeto, es decir, de hasta 
dónde se desarrolla el principio de accesión de las cosas muebles al inmueble y otros 
similiares. Las mejoras también. No sería accesión si el deudor compra el inmueble de al 
lado, siguen siendo independiente.
En el Código de Vélez, los inmuebles por accesión moral eran los objetos muebles 
vinculados al lugar por su uso salvo las que se relacionaban con la profesión de la persona, 
que estaban expresamente excluídas. En cambio, las que se vincularan con la explotación 
del lugar eran accesorias moralmente en el Código de Vélez. En el Nuevo Código esto ya no 
existe.
Si se ingresa al inmueble una cosa que ya estaba prendada, esto no se puede sumar a la 
hipoteca.
Si la deuda fuera superior al techo de la hipoteca, ella sólo responderá hasta ese monto y por 
lo demás, esos créditos serán quirografarios.
Art. 2124 NCC: establece la subrogación real. Ya estaba establecido en el Código de Vélez. 
Esto significa que la cosa que ingrese en reemplazo de la garantía, sea una cosa de la misma 
naturaleza que la orginal. Algunos dicen que este artículo no establece propiamente la 
subrogación real porque se establece la transferencia de la garantía al dinero obtenido por la 
cosa. El dinero y la cosa no son de la misma naturaleza.
Parte segunda: Prenda.
I. Definición legal. Capacidad. Caracteres.
Código Viejo: En el viejo sistema, la prenda podía ser comercial o civil.
También podía ser con o sin registro. La prenda sin registro, común o con desplazamiento 
podía ser prenda civil cuando el deudor entregaba una cosa (3204 VC) y la prenda 
comercial (580 VC.Com). Acá se daba la cosa al acreedor. La diferencia entre la prenda sin 
registro civil y la comercial, era el art 585VCCom. En la civil podía venderse la cosa en 
subasta pública, y en la comercial tenía que ser necesariamente una subasta judicial. 
El otro tipo era la prenda sin desplazamiento o con registro: ratificada por la ley 12.962, 
creada por la ley 15.348. Siguen vigentes. Es el mismo registro que los automotores, acá 
también se inscribe la prenda con registro.
Art. 2219NCC: la prenda sin registro recae sobre cosas muebles o créditos que se entregan 
al acreedor o un tercero. Se constituye por instrumento público o privado. Se necesita título 
suficiente más tradición (modo). Ahora es claramente un derecho real que se ejerce por la 
posesión. En el Código de Vélez también lo era pero había algún artículo del código que se 
refería a la “tenencia” del mismo.
Ahora se ejerce por el dueño o todos los copropietarios. No podía haber prenda por la parte 
indivisa (en ambos códigos, pero ahora ya está más claro).
Art. 2220 NCC: remite a la prenda con registro, es decir, a la ley 15.348.
Art. 2221 NCC: ratifica que se establece por la posesión. Subsisten mientras el bien se 
encuentre en poder del acreedor. Impide que el deudor quede como depositario o locatario 
de la cosa. Es decir que la cosa debe quedar en manos del acreedor o de un tercero, que será 
un representante de la posesión del acreedor.
El fideicomiso en garantía es otro tipo de ellas. Si bien hay una transmisión, el deudor 
podría mantener la tenencia de la cosa y en esto se diferencia de la prenda.
Pero ambos son accesorios, es decir que si se exingue la deuda, se extingue la garantía, no 
visceversa.
Cuando se hubiera entregado a un tercero con obligación de restituir o la cosa fuera robada 
o perdida, no se extingue la garantía. El acreedor posee la acción reivindicatoria (porque es 
poseedor).
Art. 3227 Viejo Código: establecía un límite de 3 años para ejercer la reivindicatoria, en 
consonancia con el régimen de cosa mueble.
En el Nuevo Código, prescribe a los 2 si lo adquirió un tercero de buena fe, a título oneroso.
Art. 2222 NCC: para que sea oponible a terceros, debe hacerse por instrumento público o 
privado con fecha cierta. Lo más común sería hacer una certificación notarial de la firma. 
Pero puede surgir entre las partes por instrumento privado sin fecha cierta. Luego reitera el 
principio de accesoriedad y especialidad.
Art. 2223: Prendas sucesivas. Ya estaba en el Código de Vélez. El deudor puede dar en 
prenda el mismo objeto a otro acreedor, si el primer acreedor lo conciente . O se lo queda 
como poseedor en nombre de ambos, o se lo dan a un tercero que será representante de la 
posesión de los dos acreedores. Parecería que ambos serían coposeedores.
La prioridad la da la fecha de constitución de la prenda, es decir, quién adquirió primero el 
derecho real (título y modo). Pero las partes pueden pactar una prioridad diferente. 
Vinculado con el art. 2575 NCC, que admite los convenios sobre el rango. Antes esto estaba 
discutido y sólo había sido admitido en materia de registración.
Las normas que vimos hasta ahora se aplican para la prenda sobre cosas y sobre créditos.
Disposiciones específicas para la prenda de cosas:
Art. 3213 y 3215 VC: El primer art. hablaba de cuando se había dado en prenda, a un 
acreedor, una cosa ajena pero el acreedor no lo sabía (era de buena fe). La cosa no era 
robada ni perdida, debía ser un abuso de confianza. El acreedor prevalecía con relación al 
dueño, quien no podía reivindicar la cosa, por la presunción de la propiedad.
Hoy en día, rige el principio de convalidación para las garantías, es decir que se puede 
constituir la garantía sobre la cosa ajena y luego si el deudor adquiría la cosa, la garantía 
quedaba convalidada.
Este caso no está contemplado en el art. 2224 NCC, pero el art. 1895 NCC se refiere a la 
adquisición de los “derechos reales principales” entonces este derecho estaría excluído acá.
Recordemos que la prenda es onerosa porque accede a un crédito.
El otro caso era cuando procedía la acción reivindicatoria, es decir que el acreedor tuviera 
que devolver la cosa al dueño. Qué pasaba cuando otra persona ganaba el derecho. Estaba 
en el Código de Vélez y ahora está en el art. 2224 NCC: le permite al acreedor el reemplazo 
de la prenda. Pese a que ha cesado en la prenda, el acreedor no pierde su derecho. En 
realidad se estaría constituyendo una nueva prenda o se consideraba la prenda como de 
plazo vencido y surgía otra nueva.
IV. Uso, conservación y pérdida de la cosa pignorada. Estipulaciones prohibidas.
Art. 2227 NCC: los gastos de conservación de la cosas que se generan mientras el acreedor 
tiene la cosa. Si la conservación de la cosa implica usarla, el acreedor deberá hacerlo.
También habla del principio general de que si hiciera mejoras, puede reembolsarlo hasta el 
mayor valor.
Art. 2228 NCC: Novedad, venta anticipada. Es la posiblidad de vender la cosa antes de que 
finalice el plazo del crédito. Casos:
•Cuando hay un peligro de pérdida inminente de valor de la cosa.
• Cuando se presenta una opción favorable para la venta.
• Cuando se ejecute la cosa por un tercero. Esto sí estaba en el Código de Vélez. La 
cosa prendada sigue estando dentro del patrimonio del deudor, entonces si se ejecuta 
el acreedor prendario no puede oponerse a la venta pero sí puede oponer su privilegio 
sobre el precio de venta de la cosa.
V. Extinción. Efectos. Prescripción de la acción de restitución.
Art. 2229 NCC: posibilidad de ejecusión de la prenda. Ya en el Derecho Romano, el 
acreedor prendario tenía el ius distraendi, es decir, el derecho a prender la cosa. Pero se 
permitió el pacto comisorio, que no tiene nada que ver con lo que se llama así hoy en día. 
Esto se refería a que el acreedor podía adquirir la cosa por el precio de la deuda. Pero en la 
época de Constantino se prohibió porque se usaba para hacer créditos usurarios (más caros 
que lo que debería).
Sí se permitió el pacto marciano, es decir, que se vendiera por el precio que se tasaba en el 
momento de vencimiento de la deuda. La diferencia es que el pacto comisorio se hacía antes 
de contraer la deuda, en la cual el deudor no poseía ingresos. En el otro pacto, sí.
Art. 2198: prohibe genéricamente, tanto el pacto comisorio (que el acreedor se quede con la 
cosa) como también la venta de la cosa, fuera de los casos expresamente autorizados. 
Algunos dicen que este artículo introduce una innovación fundamental. No es cierto que 
antes estuviera prohibido también el pacto marciano.
Código de Vélez: 3222 y 3223, el segundo permitía el pacto marciano. Esto siempre existió.
El acreedor puede vender la cosa en subasta pública avisando previamente por edictos. Se 
adopta para todo, lo que antes decía el Código de Comercio.
Inciso A 2229: Es el pacto marcial. La única diferencia es que esta estimación de valor se 
difiere al juicio de expertos, es decir, a una tasación. Para que no se infravalorice la cosa. 
Esto ya lo decía la doctrina pero no lo establecía el Código de Vélez.
El inciso B establece la posbilidada de venderla por un procedimiento especial que esté 
designado en el contrato.
Gaje, hipoteca en el derecho francés. En una ley especial se establece una norma similiar 
para la hipoteca. Parecería que podría ser la fuente. Pero este artículo es mejor, y prevee más 
supuestos. La Ley Francesa establece que si el precio es mayor, debe devolverse al acreedor. 
También prevee el caso en el que el valor de la cosa es menor.
VI. Prenda de créditos
Establece lo que pasa si un crédito puede ser cedido. Ej: A, B y C. B es el deudor prendario, 
y a su vez es acreedor de A. A le debe plata a B. C es el acreedor prendario. Ambos deben 
estar instrumentados. C le deberá notificar a A que cede el crédito a B.
Si entre A y B, además de una compraventa, hay un reconocimiento de deuda, que es 
meramente declarativo, podría darle dicho reconocimiento al acreedor y con ello estaría 
satisfecho el requisito de la notificación. El derecho se encuentra en la escritura de 
compraventa, no en el reconocimiento.
“Aunque no sea necesario para el ejercicio de los derechos”: si hay un contrato de mutuo, 
préstamo de dinero en forma de pagarés. Se podrá ejecutar los pagarés, no es necesario 
ejecutar el contrato.
Art. 2233 NCC: es fundamental la notificación al deudor cedido. 
Art. 2234 NCC: el acreedo puede cobrar el crédito, convirtiéndose en un mandatario de su 
deudor, al cobrarle el crédito al deudor de su mandatario. No aclara cuándo se puede ejercer 
la facultad de cobrar el crédito, porque al haber dos créditos entre diferentes personas, no se 
aclara cuál debe estar vencido. La Ley Francesa sí lo aclara, y parecería que debe haber una 
solución similar, es decir, cuando venza el crédito de la prenda.
Art. 2235 NCC: Crédito pignorado o contratos de opción. Estos últimos son una especie de 
contratos preliminares. Si la opción depende del constituyente del crédito prendario (B), la 
podrá hacer el acreedor y el crédito debe estar vencido. 
Si la opción depende del deudor (A), la opción debe comunicarse a su acreedor y al acreedor 
prendario.
Art. 2236NCC: contrato con prestaciones recíprocas pendientes. Si el crédito prendado es 
uno con prestaciones recíprocas. C puede enajenar forzadamente la posición contractual de 
su deudor en el contrato, cediendo así tanto los créditos como las deudas de dicho deudor. 
Rematar la posición contractual.
Diferencia entre la Prenda y la Anticresis.
Art. 2225 NCC: derecho de anticresis. Si la cosa produce frutos o intereses, el acreedor debe 
percibirlos e imputarlos a la deuda. Primero los imputará a los intereses y luego al crédito 
(art. 906 NCC, es un principio general de las obligaciones). Será un deber del acreedor, 
siendo obligatorio si no se hace un pacto en contrario. Si se pactara, podría ser opcional. El 
acreedor deberá rendir cuentas por esto.
Art. 2226 NCC: es la diferencia de la prenda con la anticresis. El acreedor prendario no 
puede usar la cosa. Ni abusar. Consecuencias si lo viola: que se extinga la prenda, que se 
deposite en un tercero con cargo al acreedor y que pague los daños y perjuicios.
Parte tercera: Anticresis.
I. Definición legal. Generalidades.
A partir del art. 2212 NCC: dice que es el derecho real de garantía que recae sobre una cosa 
registrable, individualizada (esto es obvio), cuya posición pasa al acreedor con su facultad 
de perseguir la cosa e imputar sus frutos a la deuda.
Desplazamiento posesorio, sumado al derecho de perseguir los frutos (esto es compartido 
con la prenda pero acá no se puede pactar en contrario). No se usa.
II. Capacidad. Propiedad del inmueble. Legitimación
Art. 2213 NCC: legitimados. La novedad es lo del derecho de superfície. El usufructuario ya 
podría. En el Código de Vélez sólo estaba el derecho de superfície forestal y como no se 
aclaraba qué derecho de garantía se podía constituir, pero lo decía en singular, la doctrina 
suponía que era sólo hipoteca.
Art. 2214 NCC: agrega un plazo.
Los siguientes artículos agregan el ius utendi y el ius fruendi por la cosa. Si la cosa la usa él 
mismo, se puede admitir como ganancia los alquileres que hubiera generado si lo usara un 
tercero.
VI. Relaciones del acreedor con el inmueble dado en anticresis.
Puede explotarlo pero de la forma en la que ya se venía haciendo. Además el titular del 
derecho de anticresis debe pagar los gastos de conservación, las mejoras útiles pueden ser 
reembolsadas y debe pagar las contribuciones o cargas.
Unidad 19: Derecho de Superfície (Forestal).
I. Introducción. Concepto. Naturaleza jurídica. Fundamentos. La ley 25.509.
Esta figura tuvo su auge luego de la Segunda Guerra Mundial, en toda Europa y sobre todo, 
en Alemania. Nuestro Viejo Código la había tomado del Código Italiano.
Se lo considera un dominio bifronte porque es un dominio sobre otro dominio. Pero sería un 
domino menos pleno porque está sometido a un plazo, lo que afectaría la perpetuidad del 
dominio, y también se somente a las normativas subsidiarias.
Rompe con tres principios del Derecho Romano, para las relaciones entre las cosas y las 
personas:
1) Principio de accesión como modo de adquisición: este dice que accede a mi fundo 
todo lo que se encuentre por encima o por debajo de mi fundo, es decir, el espacio 
aéreo y el subsuelo.
El superficiario es un titular diferente al dueño del suelo. Puede realizar plantaciones, 
forestaciones y construcciones sobre la rasante, vuelo o subsuelo, haciéndolo propio. 
También lo será sobre las plantaciones ya existentes.
El superficiario puede ser urbano o forestal. En ambas modalidades, coexiste la propiedad 
separada del titular del suelo.
2) Principio de que la superfície accede al suelo: El derecho de superfície puede ser 
sobre la rasante (es sobre la línea del suelo), el vuelo o el subsuelo. También puede 
ser sobre todo o parte determinanda del inmueble. Puede hacerse sobre el régimen de 
propiedad horizontal y se proyecta en el espacio aéreo o subsuelo.Admite una mayor extensión que la necesaria, pero debe ser útil para su aprovechamiento.
3) Principio de que lo accesorio sigue a lo principal
II. Formas de constitución. Publicidad. Duración. El nudo propietario. Derechos y 
deberes del superficiario.
Se constituye por escritura pública y requiere inscripción registral para su oponibilidad 
frente a terceros.
Los titulares de dominio, los condóminos y los titulares de la propiedad horizontal están 
legitimados para establecer un derecho de superfície. El derecho de superfície es un derecho 
real, constituído sobre otro derecho real.
El derecho real de superfície se puede establecer sobre una superfície mayor que la 
necesaria pero debe ser útil para su aprovechamiento, según el Nuevo Código. Ej: galpón 
para guardar materiales. Su zona aledaña podría someterse a un derecho de superfície.
O sea, que podría usarse más de lo estrictamente necesario, siempre y cuando se pueda 
aprovechar.
El superficiaro no puede poner ganado, sólo cosas fijas sobre el suelo.
Plazo
Hasta 70 años para el inmobiliario o urbano. Hasta 50 para plantaciones. El plazo 
establecido por contrato puede prorrogarse, siempre y cuando no se exceda este plazo 
máximo.
Legitimación
Los titulares de los derechos reales de condominio, dominio y propiedad horizontal. Dice 
“los”.
Adquisición
Puede ser gratuita u onerosa. Puede ser por acto entre vivos o por causa de muerte.
Hay discusiones doctrinarias sobre si se puede adquirir este derecho por vía testamentaria. 
La ley hizo silencio en cuanto a esta posibilidad. 
No se puede adquirir por usucuapión, pero sólo se admite la prescripción de los 10 años con 
el fin de sanear el justo título, es decir que al cumplir ese plazo, el título se convertirá en 
“justo”.
Facultades
El propietario conservará la disposición material y jurídica de su derecho, pero es un 
dominio vacío. Al igual que el usufructo. Lo puede ejercer sin turbar al superficiario.
El superficiario puede hacer casi todo. Puede constituir derechos reales de garantía sobre ese 
inmueble, pero limitados al plazo de duración del contrato del cual surge el derecho real de 
dominio. También puede establecer un régimen de propiedad horizontal pero separado del 
régimen de propiedad horizontal que rige al propietario. Sin necesidad de concentimiento 
del propietario, salvo que lo haga sobre otro inmueble de propiedad horizontal.
Salvo pacto en contrario. Está muy librado a la voluntad de las partes.
Se puede prever una indemnización por vía del contrato, pero si no se hace, no le 
corresponderá.
Si se establece un derecho de superfície sobre un edificio que ya era propiedad horizontal, 
se trata con el consorcio. Ej; quiero construir un quincho en la terraza, que tengo en 
superfície, de un edificio. En ese caso tengo que pedirle permiso al consorcio, no al dueño 
de la última unidad funcional. Entonces ahí tendré que pedirle permiso al dueño del lugar 
sobre el que tengo mi derecho de superfície, porque él es parte del consorcio y no porque 
sea el dueño de ese lugar.
En el common law, se suelen hacer fideicomisos en vez de superfícies. Es por una cuestión 
cultural.
La parte útil del usufructo está volviendo al nudo propietario cuando el usufructuario 
renuncia.
Extinción.
No se extigue, salvo pacto en contrario, por la destrucción de lo plantado, forestado o 
construido si el superficiario renueva su espectativa, es decir, si consturye en 3 años si es 
plantado o forestado y en 6 si es construido. Además se pierde por renuncia, abandono, 
confusión, cumplimiento de la condición resolutoria, y destrucción (son sólo 5 supuestos).
La renuncia vale porque es un acto de disposición, que el superficiario puede hacer.
Efectos de la extinción: las partes deben cumplir los derechos y deberes que estaban 
establecidos en el contrato. La ley dice que debo indemnizar al superficiario, salvo pacto en 
contrario. Para la indemnización hay que tener en cuenta el tiempo que falte para terminar el 
derecho de superfície y las mejoras hechas.
Se aplican al derecho de superfície las limitaciones al uso y goce del derecho real del 
usufructo y también las normas aplicables al dominio revocable. Lo plantado o construído 
debe ya existir. Al terminar la construcción, se perfecciona el objeto del derecho real.
Derecho de sobreelevar o construir algo sobre el techo de una unidad funcional es un 
derecho comun a los propietarios de las unidades de propiedad horizontal.
Unidad 14: Prescripción Adquisitiva o Usucapión.
I. Introducción. Concepto. Fundamentos. Usucapión y prescripción liberatoria.
Es una institución mediante la cual, por el mero transcurso del tiempo se adquiere (mediante 
la prescripción larga) o consolida (mediante la prescripción corta) un derecho. Sólo funciona 
para los derechos reales principales. No ocurre para los derechos reales de garantía porque 
no se ejercen por la posesión.
La posesión puede probarse por cualquier medio.
Art. 1897, 2565 y 1899 NCC.
La ley 14.159, de Catastro, establece ciertas pautas sobre el tema. En sus arts. 24 y 25 
enuncia los requisitos para el juicio contradictorio.
El pago de impuestos no es un acto posesorio. Sin embargo, es un acto jurídico y es un 
signo del animus domini.
La prescripción puede oponerse en un proceso judicial por vía de acción o de excepción. Se 
exige que sea ostensible y continua. Para el segundo requisito debe tenerse en cuenta la 
“unión de posesiones” por la cual el sucesor podría continuar la posesión de su causante, es 
decir, se pueden sumar los plazos de ambas posesiones.
V. Prescripción breve.
Art. 1898, 1902 y 1895 NCC. Los requisitos son el tener justo título, buena fe, que la cosa 
no sea hurtada o perdida y la posesión por 2 años.
Si la cosa mueble es registrable y la inscripción es constitutiva, el plazo se cuenta desde la 
inscripción del título. Así ocurre con los automotores. Art. 1903 y 2254 NCC.
Para demostrar el obrar diligente en relación a los automotores, se debe demostrar que se 
había verificado el examen del título de dominio del automotor, mediante el cual se verifica 
que quien transmita el auto sea su titular. También se requiere pedir un informe de dominio 
y sus condiciones en el Registro Seccional. Por último, se debe realizar la verificación física 
del automotor.
III. Suspensión
Las causales de suspensión y de interrupción están en los arts. 2541 y siguientes del Nuevo 
Código.
La interpelación fehaciente se hace cuando se le da a conocer al deudor o poseedor algo, de 
manera veraz.
IV. Interrupción
Art. 2545 NCC y siguientes. La interrupción del proceso se tendrá por no sucedida si se 
desiste del proceso o caduca la instancia.
VII. Efectos de la sentencia.
La sentencia de prescripción larga es constitutiva mientras que la de prescripción corta es 
declarativa. Art. 1903 NCC.
Unidad 16: Publicidad Inmobiliaria.
I. Concepto de publicidad. Publicidad y derecho registral inmobiliario.
El término “publicidad” implica dar a conocer algo. En el ámbito del derecho, es 
exteriorizar un hecho o acto jurídico.
Las formas de publicidad son la registral, la posesoria y la cartular.
Su autonomía
El derecho registral es una rama independiente de la ciencia jurídica. Incluso con el Nuevo 
Código, seguirá vigente la ley 17.801, la cual sólo será reformada en tres artículos.
Sistemas de publicidad
Históricamente hubo tres sistemas. Hay que tener en cuenta que a la formalidad contractual 
se le suma la formalidad para que trasciendan y produzcan efectos con relación a terceros. 
Esta última es la publicidad registral.
 Sistemas registrales
1. Sistemas de inscripción y de transcripción: En los primeros, el documento-título se 
inscribe en toda su extensión. En cambio, en los sistemas de transcripción se hace 
una síntesis de las partes escenciales del documento.
2. Declarativos y constitutivos: En el sistema declarativo el derecho real ha nacido fuera 
del registro, pero al inscribirlo se le da publicidad erga omnes. En los sistemas 
constitutivos, la inscripción registral