En España, ¿si el propietario vende su piso a otra persona mientras lo está alquilando, y que el nuevo propietario no quiere alquilarlo, hasta...

Los artículos aplicables son los 7, 9, 10 y 14 de la Ley de arrendamientos urbanos (Ley 29/1994) y 1.571 del Código civil de 1889.

El que el nuevo propietario no quiera volver a alquilar el piso, a mi entender, no es relevante. Depende, pues, fundamentalmente, de si el contrato de arrendamiento está inscrito en el registro de la propiedad, o no.

Esta es una distinción reciente: hasta la entrada en vigor de la Ley 4/2013, cualquier comprador de una vivienda arrendada estaba sujeto al contrato de arrendamiento concertado por su predecesor en la propiedad, durante la duración del mismo y de sus prórrogas forzosas o tácitas*.

P. ej.: Fulano arrendó a Mengano la Casa Magenta por 500 € al mes y por un plazo de un año. En el curso de aquel año, Fulano vendió la Casa Magenta a Zutano, que se convirtió en nuevo propietario. Entonces, Zutano quedó subrogado en la posición de arrendador por lo que resta de año, y por las demás prórrogas forzosas y tácitas si las llega a haber. Por lo mismo, si Zutano, descontento, decidiese revender la Casa Magenta un año más tarde a Perengano, éste también quedaría vinculado por el contrato de arrendamiento que estaría, presumiblemente, en su primer año de prórroga forzosa.

Desde junio de 2013, esto sólo es así si el contrato de arrendamiento fue inscrito en el Registro de la propiedad. Para ello es preciso que el contrato se firme en escritura pública, ante notario (con el coste extra que ello conlleva, y lo fácil que se hace para Hacienda fiscalizar las ganancias del arrendador), y que una y otra parte pacten expresamente la inscripción registral. Entonces, si la inscripción del arrendamiento precede a la inscripción de la venta de la vivienda, el nuevo propietario debe cargar con la carga de ser arrendador (porque, por así decirlo, estaba avisado).

Si, por contra, el contrato de arrendamiento no figura en el registro de la propiedad, el nuevo propietario no está vinculado por él y es muy libre de asumirlo o desconocerlo a voluntad. En este sentido, la Ley de arrendamientos urbanos remite al art. 1.571 del Código civil, que básicamente dice esto, admite el pacto en contrario (es decir, que aunque no haya inscripción, comprador y vendedor pueden pactar que el comprador asuma el arrendamiento), y obliga al vendedor a indemnizar al arrendatario (porque, al fin y al cabo, es él quien viola su contrato y le causa un daño). Además, si el nuevo propietario lo obliga al desalojo, el arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda tres meses más (con tal de que pague la renta y cumpla sus demás obligaciones).

P. ej.: Fulano arrendó a Mengano la Casa Fucsia por 550 € al mes y un plazo de cinco años. No inscribieron este contrato en el registro de la propiedad Al cabo de seis meses, necesitado de dinero, Fulano vendió la Casa Fucsia a Zutano, que le envió una carta a Mengano comunicándole que es el nuevo propietario y que debe abandonar la casa. Entonces Mengano puede hacer varias cosas: uno, puede explicarle a Zutano que va a permanecer en la Casa Fucsia los tres meses que le da la ley (os solamente dos, o uno, como le plazca) pagando lo que debe y cumpliendo con sus obligaciones arrendaticias; dos, puede exigirle a Fulano una indemnización de, pongamos, 2.500 € por los perjuicios que le causa.

En España, por lo que sé, prácticamente nadie inscribe los contratos de arrendamiento en el registro de la propiedad. Muchos no saben que esta opción existe; a otros no les preocupa la posibilidad de que un nuevo propietario los obligue a abandonar la vivienda. El coste notarial y la transparencia que esto supone frenta a la Hacienda pública, además, retraen a muchos arrendadores.

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* hasta la mentada Ley de 2013, los arrendamientos se prorrogaban forzosamente por años sucesivos hasta completar cinco años; luego, si ni arrendador ni arrendatario hacían nada, se prorrogaba tácitamente un año más; y al completar ese año de prórroga tácita, de nuevo forzosamente hasta completar los ocho años. Las prórrogas forzosas lo eran para el arrendador, pero no para el arrendatario, que podía decidir abandonar el contrato a su término pactado o al acabar cualquiera de las pórrogas.

Desde junio de 2013, este mecanismo de pórrogas forzosas y tácitas quedó modificado en sentido de que pasó a ser de ( 5 + 3 ) a ( 3 + 1 ).