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UNIDAD VII
PROPIEDAD AGRARIA
AGRARIA
Prof. Candela Powell
Prof. Ana Clara Moresco
DERECHO AGRARIO
PROPIEDAD URBANA Y RURAL: DIFERENCIAS
URBANA RURAL
Destino habitacional Sólo en mínima parte
No es instrumento de 
producción
Es instrumento de producción
No tiene riesgos propios 
Sujeta a los riesgos técnicos biológicos y climáticos 
y de mercado
No interesan sus reservas 
naturales
Sustentabilidad ambiental de su utilización
La renta diferencial depende 
de sólo de su ubicación 
Son múltiples los factores que van a determinar su 
rentabilidad (zona agrobiológica en la que se 
desarrollan determinados tipos de producción)
Satisface intereses locales 
Satisface además un interés público de carácter 
alimentario, por su finalidad productiva
No importa su fertilidad Es trascendente para determinar si es apta para sus 
fines o no
Es un bien de renta
Principalmente es un bien de producción
PROPIEDAD URBANA Y RURAL: DIFERENCIAS
La principal diferenciación viene dada por 
el carácter de UNIDAD PRODUCTIVA del 
fundo, como HACIENDA AGRARIA.
LA PROPIEDAD DE LA TIERRA –
DESDE LA OPTICA AGRARISTA- ES
INSTRUMENTAL RESPECTO DE LA
EMPRESA Y DEBE SER
CONSIDERADA AL SERVICIO DE
ELLA.
El derecho agrario se desarrolla en tres pilares 
fundamentales: 
• PROPIEDAD
• EMPRESA 
• CONTRATOS
La propiedad agraria como instituto de 
derecho agrario. 
La propiedad agraria diferencias con el 
GÉNERO PROPIEDAD
La PROPIEDAD AGRARIA: 
⇨ es SOPORTE DE LA EMPRESA AGRARIA
⇨ está AL SERVICIO DE ELLA
• DE UN MODO DIRECTO: CUANDO EMPRESA Y PROPIEDAD SE
CONFUNDEN (refiere a quien es dueño de la tierra que produce y
sostiene la empresa)
•DE UN MODO INDIRECTO cuando la EMPRESA está dirigida
por un sujeto DISTINTO DEL PROPIETARIO DE LA TIERRA.
Caracteres del dominio en el CCC. 
Libro IV – DERECHOS REALES
Título III –DOMINIO: Arts. 1941 y ss. 
EL DOMINIO ES:
 PERFECTO: El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.
 PERPETUO: NO TIENE LIMITE en el tiempo y subsiste con
INDEPENDENCIA DE SU EJERCICIO.
 EXCLUSIVO (no puede tener más de un titular) Y EXCLUYENTE: puede
excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por
propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con
muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
Caracteres del dominio en el CCC. 
El dominio perfecto es el DERECHO REAL 
que otorga todas las facultades de USAR, 
GOZAR y DISPONER material y jurídicamente 
DE UNA COSA, dentro de los límites previstos 
por la ley (Art. 941 CCC). Hoy, un ejercicio 
absoluto de un derecho es impensable.
Función Social de la propiedad agraria 
Prima el concepto de FUNCIÓN SOCIAL DE LA 
PROPIEDAD en el que está fuertemente 
comprometido el INTERÉS GENERAL, el que ha 
ameritado múltiples “limitaciones” al derecho, 
partiendo, por ejemplo y en términos muy 
generales, de la exigencia de una PRODUCCIÓN 
SUSTENTABLE Y RESPETUOSA DEL AMBIENTE. 
El asentimiento conyugal para transferir 
establecimientos agropecuarios. 
LIBRO II el CCC (Relaciones de familia) 
TÍTULO II (régimen patrimonial del matrimonio) 
Art 463
Ante la falta de opción hecha por los cónyuges, quedarán sometidos desde la 
celebración del matrimonio, al régimen de comunidad de bienes. 
El art. 464 
Bienes propios 
Artículo 465
Bienes gananciales. 
El asentimiento conyugal para transferir 
establecimientos agropecuarios. 
Artículo 469 
“Cada uno de los cónyuges tiene la libre administración y disposición de sus bienes 
propios, excepto lo dispuesto en el 456” 
Artículo 456
Refiere a actos que requieren asentimiento del otro cónyuge a los fines de habilitar su 
disposición. El objetivo es claramente la protección de la vivienda familiar. Ninguno de 
los cónyuges puede sin asentimiento del otro disponer de los derechos sobre la 
vivienda familiar ni de los muebles indispensables de ésta aun cuando se tratara de 
un bien propio. 
Artículo 470
LA ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN DE LOS BIENES GANANCIALES 
CORRESPONDE AL CÓNYUGE QUE LOS HA ADQUIRIDO
El asentimiento conyugal para transferir 
establecimientos agropecuarios. 
Artículo 470
LA ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN DE LOS BIENES GANANCIALES CORRESPONDE 
AL CÓNYUGE QUE LOS HA ADQUIRIDO, 
SIN EMBARGO, es NECESARIO el ASENTIMIENTO del otro para ENAJENAR O GRAVAR: 
a) Los bienes registrables
b) Las acciones nominativas no endosables y las no cartulares, con excepción de las 
autorizadas para la oferta pública
c) Las participaciones en sociedades no exceptuadas en el inciso anterior
d) LOS ESTABLECIMIENTOS comerciales, industriales o AGROPECUARIOS. 
También requieren asentimiento LAS PROMESA DE LOS ACTOS comprendidos en los 
incisos anteriores. 
El asentimiento conyugal para transferir 
establecimientos agropecuarios. 
Artículos 456 a 459. 
Estas normas disponen que EL QUE NO HA DADO SU ASENTIMIENTO puede demandar 
la NULIDAD del acto o la RESTITUCIÓN DE LOS MUEBLES dentro del plazo de 
CADUCIDAD de SEIS MESES DE HABERLO CONOCIDO, PERO NO MÁS ALLÁ DE SEIS 
MESES DE LA EXTINCIÓN DEL RÉGIMEN MATRIMONIAL. 
Artículo 458 (autorización judicial)
“Uno de los cónyuges puede ser autorizado judicialmente a otorgar un acto que requiera 
el asentimiento del otro, si éste está ausente, es persona incapaz, está transitoriamente 
impedido de expresar su voluntad o si su negativa no está justificada por el interés de la 
familia. 
El acto otorgado con autorización judicial es oponible al cónyuge sin cuyo asentimiento se 
lo otorgó, pero de él no deriva ninguna obligación personal a su cargo.”
Art. 30º DR 13.246
Define UE como “todo predio que por su superficie,
calidad de tierra, ubicación, mejoras y demás
condiciones de explotación, racionalmente
trabajado por una familia que aporta la mayor
parte del trabajo necesario, permita subvenir a sus
necesidades y a una evolución favorable de la
empresa”.
Unidad Económica 
Art. 846 IN FINE 
CC ITALIANO
Art. 846 in fine CC italiano define a la “Minima
unita colturale” como “la extensión de terreno
necesaria y suficiente para el trabajo de una familia
agrícola y si no se trata de terreno roturado, para
ejercitar un cultivo según reglas de buena técnica
agrícola”.
UEA
228 CCC
846 CC IT
UNIDAD ECONÓMICA 
RECOMPOSICIÓN PARCELARIA
EVITA A FUTURO SUBDIVISIÓN 
PREDIAL EXCESIVA
RECOMPOSICIÓN 
FUNDIARIA O 
PARCELARIA
850 CC IT
REVIERTE LA SUBDIVISIÓN PREDIAL 
UNA VEZ CONSUMADA
INDIVISIBILIDAD 
LEGAL O JURÍDA 
INDIVISIBILIDAD – 228 CCC
ARTÍCULO 228.- Cosas divisibles. Son cosas
divisibles las que pueden ser divididas en
porciones reales sin ser destruidas, cada una de
las cuales forma un todo homogéneo y análogo
tanto a las otras partes como a la cosa misma
Las cosas no pueden ser divididas si su
fraccionamiento convierte en antieconómico su
uso y aprovechamiento. En materia de
inmuebles, la reglamentación del
fraccionamiento parcelario corresponde a las
autoridades locales
INDIVISIBILIDAD 
FÍSICA – CC 
VELEZ
UEA EN SANTA FE – LEY 9319 – DR. 
3872/14
Ley 9319 - Art. 2 define la UE como “La superficie
mínima, de conformación adecuada, que asegure la
rentabilidad de la empresa agraria de dimensión
familiar y un adecuado proceso de reinversión que
permita su evolución favorable”
CONCEPTO
UEA EN SANTA FE – LEY 9319 – DR. 3872/14
El Decreto Nº 3872, al igual que el derogado 242/94, mantiene 
para toda la provincia nueve regiones agroeconómicas con 
superficies mínimas referenciales, por debajo de las cuales no 
pueden dividirse los inmuebles rurales, que van desde las 20 ha en 
zona de quintas cercanas a Rosario hasta las 2.500 hectáreas en los 
departamentos del norte donde la actividad corriente es la 
ganadería (20, 120, 200, 300, 400, 500, 700, 1500 y 2500).
Se derogó el sistema distrital (por departamentos) que era 
claramente injusto
UEA EN SANTA FE – LEY 9319 – DR. 3872/14
Principio general: 
La división de inmuebles rurales no puede ser autorizada si la 
partición, generaparcelas (linderas o no a partir del DR 3872) cuyas 
superficies no representen como mínimo una Unidad Económica.
Excepción:
Art. 5 del Decreto Reglamentario 
Art. 5° DR. 3872/14
• Por la partición, se constituye una o más UE 
Ejemplo: lote 1 = 100 ha / lote 2 = 40 ha en condominio. Puedo subdividir y anexar mis 
20 has a las 100 para conformar una UE de 120 ha (mínimo sur de Santa Fe) 
• Se mejora integralmente la situación preexistente conformándose una superficie 
mayor o igual a la original que se pretende subdividir con una tolerancia de más menos 
15%
Ejemplo 1: Lote 1 = 15 ha / lote 2= 5 ha en condominio de un lote mayor de 15 ha. 
Anexo las 5 ha al lote de 15 ha. Nueva superficie = 20 > 15 ha originales. 
Ejemplo 2 (Tolerancia): Lote 1 = 9 ha / Lote 2 = 5 ha en condominio de un lote de 15 
ha. Anexo las 5 ha al lote de 9 ha. Nueva superficie = 14< 15 pero la diferencia es < al 15%. 
DISTANCIA ENTRE PARCELAS
DR. 3872/14
UEA DISCONTINUA O A DISTANCIA
40 KM COMO MÁXIMO DEPARTAMENTOS 9 DE JULIO Y VERA
30 KM COMO MÁXIMO SAN JAVIER, SAN CRISTOBAL Y SAN JUSTO
20 KM COMO MÁXIMO EL RESTO DE LOS DEPARTAMENTOS
Subdivisión por debajo de las superficies 
mínimas referenciales:
Es necesario presentar un estudio agroeconómico, 
realizado por ingenieros agrónomos o forestales, 
tendiente a determinar el carácter de Unidad 
Económica de las fracciones resultantes de la división, 
El profesional valorará:
• las particularidades del predio, 
• distancia entre parcelas 
• balance económico de la explotación.
CONSTITUCIONALIDAD
LEY 26.737 DE PROTECCIÓN AL DOMINIO 
NACIONAL SOBRE LA PROPIEDAD, POSESIÓN O 
TENENCIA DE TIERRAS RURALES
ARTS. 16, 20, 25, 75 INC 18 Y 23 (TODOS ARTÍCULOS 
DIRECCIONADOS A LA ATRACCIÓN DE CAPITALES 
EXTRANJEROS, PRINCIPALMENTE EUROPEOS)
EN CONTRA
• ART. 1 DEL PACTO INTERNACIONAL DE LOS DERECHOS 
ECONÓMICOS, SOCIALES Y CULTURALES (PRINCIPIO DE 
LA LIBRE DETERMINACIÓN DE LOS PUEBLOS)
• ART 21 PSJCR (EL DERECHO DE PROPIEDAD 
SUBORDINADO AL INTERÉS SOCIAL)
• ART. 75 INC 19 CN. CLÁUSULA DE PROGRESO
A FAVOR
LÍMITES A LA EXTRANJERIZACIÓN 
ARTS. 8, 9 Y 10
Sólo el 15% del territorio a nivel nacional, provincial o sub provincial (partidos
o departamentos) puede extranjerizarse
Sólo el 30% de ese 15%, puede estar en manos de personas humanas o
jurídicas de una misma nacionalidad extranjera
El límite personal es de 1000 hectáreas por cada titular extranjero en zona
núcleo o superficie equivalente por fuera de la zona núcleo (las superficies
equivalentes son determinadas por las provincias).
Imposibilidad, por parte de extranjeros de adquirir tierras rurales que
contengan o sean ribereños con cuerpos de agua de envergadura y
permanentes.
Excepciones
Quedan excluidas las PERSONAS HUMANAS de nacionalidad 
EXTRANJERA: 
1. que cuenten con 10 años de residencia continua, permanente y
comprobada en el país
2.- que tengan hijos argentinos y demuestren una residencia
continua, permanente y comprobada en el país de 5 años
3.- que se encuentren casadas con ciudadanos argentinos con 5
años de anterioridad a la constitución de los derechos sobre tierras
rurales argentinas y demuestren residencia continua, permanente y
comprobada en el país por igual término.
MEDIANERÍA RURAL
CCC
Art. 2031: Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho
real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble
ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños,
tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento,
aunque no sea un muro en los términos del cerramiento
forzoso. También tiene la obligación de contribuir al
cerramiento si su predio queda completamente cerrado
MEDIANERÍA RURAL
REEMBOLSO. SUBSIDIARIEDAD
ARTÍCULO 2032: Atribución, cobro y derechos en la medianería 
rural. El cerramiento es siempre medianero, aunque sea 
excavado.
El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al 
condómino la mitad del valor que corresponde a un 
cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar.
ARTICULO 2033: Aplicación subsidiaria. Lo 
dispuesto sobre muros medianeros en cuanto a los derechos y 
obligaciones de los condóminos entre sí, rige, en lo que es 
aplicable, en la medianería rural.
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
ARTS. 2114 A 2128 CCC
ARTICULO 2114: Concepto. El derecho de superficie es un
derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble
ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar
o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de
su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título
suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este
Título y las leyes especiales.
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
Se produce una desmembración del derecho real de dominio: 
el titular del terreno conserva el llamado dominio vacuo o vacío y 
el superficiario accede al dominio útil. 
El derecho puede constituirse para forestaciones y 
plantaciones por un plazo de hasta 50 años. 
El derecho de superficie se puede constituir para que el 
superficiario realice construcciones, plantaciones o forestaciones y 
las haga propias; o se puede constituir directamente sobre 
plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes. 
AGUA COMO OBJETO DE REGULACIÓN JURÍDICA
ARTS. 12,14,20, 75 INC. 10,13,18 
(RELATIVOS A LA NAVEGACIÓN Y 
EXPLORACIÓN DE VÍAS NAVEGABLES)
CONSTITUCÓN 
NACIONAL
ARTS. 124 Y 41 (RELATIVO AL AGUA COMO 
RECURSO NATURAL)
PRINCIPIO GENERAL: LAS AGUAS 
PERTENECEN AL DOMINIO PÚBLICO 
DEL ESTADO
Art. 235. Bienes pertenecientes al dominio público:
1) Los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces
naturales. La parte final del inciso, por su parte, aclara: “Se entiende por
río el agua, las playas y el lecho por donde corre, delimitado por la línea de
ribera que fija el promedio de las máximas crecidas ordinarias”.
2) Los lagos y lagunas navegables. Por lago o laguna se entiende el agua,
sus playas y su lecho, respectivamente, delimitado de la misma manera
que los ríos.
3) Los glaciares y el ambiente periglacial.
4) Toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de
interés general.
5) Las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho
del propietario del fundo de extraerlas en la medida de su interés y con
sujeción a las disposiciones locales…
Aguas: Bienes de dominio público
Pueden ser objeto, por parte de los particulares, de uso: 
Común: es el que pueden realizar todas las personas sin mas
requisitos que la observancia de las disposiciones reglamentarias
de carácter general (bañarme en un río).
Especial: requiere una concesión o permiso de uso (utilización
de aguas para riego de la producción agrícola).
AGUAS PRIVADAS. LA EXCEPCIÓN 
EXCEPCIONALMENTE SON PRIVADAS ART 239 CCC: Aguas 
que surgen en los terrenos de los particulares, quienes 
tienen libre uso de ellas. SE DEBEN DAR DOS CONDICIONES 
CONCOMITANTES:
• SURGIR DEL TERRENO DEL PARTICULAR
• NO FORMAR CAUCE NATURAL
ADEMÁS EXISTEN MÁS LIMITACIONES: ARTS 240 Y 241 
DERECHOS DE INCIDENCIA COLECTIVA
Aguas: Reglas generales
Artículo 239 
1. “Las aguas que surgen en los terrenos de los particulares 
pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de 
ellas, siempre que no formen cauce natural.“…
… “Pertenecen al dominio público si constituyen cursos de agua por 
cauces naturales. Los particulares no deben alterar esos cursos de 
agua.” 
2. “Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las 
restricciones que en interés público establezca la autoridad de 
aplicación”. 
Aguas: Reglas generales
Artículo 239 
3. Nadie puede usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni
en mayor medida de su derecho.
4. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras
construidas para utilidad o comodidad común, no les hace perder el
carácter de bienes públicos del Estado, inalienablese imprescriptibles.
5. El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores
no da a los dueños de éstos derecho alguno.
Excepciones
Artículo 240
El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes 
mencionados debe:
1. ser compatible con los derechos de incidencia colectiva.
2. conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y
local dictadas en el interés público
3. no afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los
ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los
valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios
previstos en la ley especial.
Excepciones
Artículo 241
Cualquiera sea la jurisdicción en que se ejerzan los 
derechos, debe respetarse la normativa sobre presupuestos 
mínimos que resulte aplicable.
Aguas: Aguas Subterráneas
• Son aquellas que se encuentran debajo de la superficie de la tierra,
ya sea en forma confinada o con movilidad restringida, o bien
corriendo más o menos libremente en sentido horizontal o vertical.
• Su principal origen es el agua de las lluvias que se filtra desde el
suelo
• Importancia de su extracción y uso para el desarrollo de la
agricultura y la ganadería, especialmente en zonas con un régimen
de lluvias insuficiente.
Aguas: Aguas Subterráneas
Según el artículo art. 235, 
son de dominio público dejando a salvo el 
“ejercicio regular del derecho del propietario 
del fundo de extraer las aguas subterráneas 
en la medida de su interés y con sujeción a las 
disposiciones locales”.