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El tomo IV de este Manual de Derecho Privado, dividido en tres partes, está dedicado 
a los Derechos Reales, al Derecho de Familia y a las Sucesiones. Se aborda esta 
temática que es de gran importancia para los estudiantes de Derecho y, en algunas 
oportunidades, se remite a los tomos anteriores que completan la obra. Al igual que 
en ellos, la mayoría de los temas se desarrollan mediante ejemplos y se proporcionan 
ejercicios prácticos de opciones múltiples para que el estudiante pueda verificar los 
progresos de su aprendizaje.
MANUALES DERECHO
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DERECHO
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DERECHO
Manual de 
Derecho Privado
TOMO IV
Aída Kemelmajer de Carlucci
Mauricio Boretto
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Aída Kemelmajer de Carlucci es 
exjueza de la Corte Suprema de 
Justicia de Mendoza. Miembro de las 
academias nacionales de Derecho de 
Buenos Aires y de Córdoba. Académica 
honoraria de la Real Academia de 
Jurisprudencia y Legislación de Madrid 
y de la Academia Internacional de 
Derecho Comparado. Extitular de 
la Cátedra de Derecho Privado de 
la Facultad de Ciencias Económicas 
de la Universidad Nacional de 
Cuyo. Integrante de la Comisión 
Redactora del Código Civil y Comercial 
argentino. Profesora honoris causa 
de universidades latinoamericanas y 
europeas. Dictó más de trescientos 
cincuenta cursos de posgrado en la 
Argentina y el extranjero.
Mauricio Boretto es doctor en 
Derecho y Ciencias Sociales 
(Universidad Nacional de Córdoba). En 
2008 obtuvo el XI Premio de Derecho 
Privado Castán Tobeñas (Academia 
Aragonesa de Jurisprudencia y 
Legislación, España). Profesor titular 
de la asignatura Derecho Privado VIII 
(Facultad de Derecho, Universidad 
Nacional de Cuyo). Miembro del 
Instituto de Derecho Empresario de 
la Academia Nacional de Ciencias 
Jurídicas y Sociales de Buenos Aires. 
Autor de varios libros y artículos.
Otros títulos de la colección
Sucesiones
Marcos M. Córdoba
Manual de Derecho Privado 
Tomo I 
Aída Kemelmajer de Carlucci y 
Mauricio Boretto
Manual de Derecho Privado 
Tomo II
Aída Kemelmajer de Carlucci y 
Mauricio Boretto
Manual de Derecho Privado 
Tomo III
Aída Kemelmajer de Carlucci y 
Mauricio Boretto
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MANUALES DERECHO
Manual de 
Derecho Privado
TOMO III
Aída Kemelmajer de Carlucci
Mauricio Boretto
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IV
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Eudeba
Universidad de Buenos Aires
Primera edición: septiembre de 2020
© 2020, Editorial Universitaria de Buenos Aires
Sociedad de Economía Mixta
Av. Rivadavia 1571/73 (1033) Ciudad de Buenos Aires
Tel.: (011) 4383-8025 / Fax: (011) 4383-2202 
www.eudeba.com.ar
© 2020, Rubinzal - Culzoni Editores
de Rubinzal y Asociados S. A.
Talcahuano 442 – Tel. (011) 4373-0544 
(C1013AAJ) Ciudad de Buenos Aires
Diseño de tapa: Alessandrini & Salzman
Corrección y composición general: Eudeba 
Impreso en Argentina.
Hecho el depósito que establece la ley 11.723
No se permite la reproducción total o parcial de este libro, ni su almacenamiento en un 
sistema informático, ni su transmisión en cualquier forma o por cualquier medio, electrónico, 
mecánico, fotocopia u otros métodos, sin el permiso previo del editor.
Kemelmajer de Carlucci, Aída R.
 Manual de derecho privado : tomo IV / Aída R. Kemelmajer de Carlucci ; Mauricio Boretto. - 1a ed 
. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Eudeba, 2020.
 Libro digital, PDF - (Manuales de derecho)
 Archivo Digital: descarga
 ISBN 978-950-23-3096-9
 1. Derecho Privado. I. Boretto, Mauricio. II. Título. 
 CDD 346.002 
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Índice
Primera Parte. Derechos Reales ....................................................................................... 7
1. Concepto .................................................................................................................. 7
2. Derechos reales y crediticios (o personales) .......................................................... 8
3. Adquisición de los derechos reales. Teoría del título y del modo. 
Publicidad de los derechos reales ..............................................................................15
4. Los derechos reales reconocidos por el ordenamiento argentino .........................21
5. Derecho real de dominio ....................................................................................... 22
6. Dominio fiduciario. Fideicomiso .......................................................................... 25
7. Condominio ........................................................................................................... 26
8. Propiedad horizontal ............................................................................................. 27
9. Usufructo ............................................................................................................... 35
10. Uso y habitación .................................................................................................. 37
11. Servidumbres ....................................................................................................... 39
12. Superficie ..............................................................................................................41
13. Conjuntos inmobiliarios ......................................................................................44
14. Las garantías reales .............................................................................................50
Casos prácticos .......................................................................................................... 74
Bibliografía ................................................................................................................ 76
Segunda Parte. Derecho de Familia ............................................................................... 79
1. La familia. El derecho de familia. Concepto ......................................................... 79
2. Protección de la vivienda ...................................................................................... 79
3. El matrimonio .......................................................................................................82
4. Efectos patrimoniales del matrimonio (régimen patrimonial 
del matrimonio) ........................................................................................................ 87
5. Unión convivencial .............................................................................................. 104
6. Parentesco ........................................................................................................... 108
7. Filiación por naturaleza y por técnicas de reproducción humana asistida ......... 112
8. Adopción .............................................................................................................. 114
9. Responsabilidad parental ................................................................................... 120
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Casos prácticos ........................................................................................................ 126
Bibliografía .............................................................................................................. 128
Tercer Parte. Sucesiones .............................................................................................. 129
1. Noción preliminar ................................................................................................129
2. Notas que caracterizan el derecho sucesorio ...................................................... 129
3. El fenómeno sucesorio ........................................................................................ 129
4. La herencia o caudal relicto: composición ........................................................... 131
5. Heredero y legatario. diferencias .........................................................................133
6. Momentos del fenómeno sucesorio .....................................................................133
7. Sucesión intestada y sucesión testamentaria .......................................................135
8. La legítima ........................................................................................................... 138
9. La comunidad hereditaria: estado de indivisión .................................................143
10. La sucesión intestada ........................................................................................ 148
11. Derecho de habitación del cónyuge supérstite ...................................................155
12. Derechos del Estado ...........................................................................................155
Trabajo práctico .......................................................................................................156
Bibliografía ...............................................................................................................157
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Primera Parte
deRecHOS ReALeS
1. concepto
“El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente 
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de perse-
cución y preferencia, y las demás previstas en este Código” (art. 1882 CCyC).
Las facultades que resultan del poder jurídico que titulariza quien tiene un 
derecho real se ejercen de manera directa –sin intermediarios– sobre el objeto de 
ese derecho, generalmente una cosa y, excepcionalmente, un bien (Remisión: para 
las diferencias entre cosas y bienes, Tomo I, Capítulo VI, punto 2.3.). Así, en el do-
minio (art. 1941 CCyC) –derecho real que mayor cantidad de facultades otorga– el 
dueño puede usar, gozar y hasta disponer de la cosa propia, vendiéndola o graván-
dola. En el usufructo (art. 2129 CCyC) –que confiere menos facultades– el usufruc-
tuario puede usar de la cosa ajena, percibiendo sus frutos, pero no puede venderla 
ni gravarla. 
Además, el derecho real otorga las facultades de persecución y preferencia que la 
propia definición resalta por ser comunes a todos los derechos reales (remisión infra 2.1 
e. y f. de este mismo capítulo, “Derechos reales y personales. Diferencias”).
El poder jurídico configura un derecho subjetivo (remisión Tomo I, Capítulo II, 
punto 1) que se traduce en una potestad sobre el objeto, con independencia de cualquier 
otra voluntad.
Es de estructura legal por cuanto la regulación de los derechos reales está con-
tenida principalmente en la ley, dejando poco margen a la “autonomía de la voluntad” 
(remisión infra a este mismo capítulo “Derechos reales y personales. Diferencias”, 
punto 2). 
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2. derechos reales y crediticios (o personales)
2.1. Diferencias
El ordenamiento jurídico argentino, como muchos otros del derecho comparado, 
distingue los derechos reales de los crediticios. Las diferencias entre ambos derechos 
patrimoniales tienen en consideración distintos aspectos; los principales son:
a) Rol de la autonomía de la voluntad
Derechos reales son, exclusivamente, los que la ley reconoce como tales. Por lo 
tanto, son de número limitado, y están legalmente reglamentados; la mayoría de sus 
normas son de orden público, y las partes no pueden modificarlas. 
En tal sentido, el art. 1884 CCyC dispone: “La regulación de los derechos reales 
en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmi-
sión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un 
derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.
En consecuencia, si Juan y Pedro convienen en la Argentina, la creación, como de-
recho real de una figura no prevista en el ordenamiento jurídico argentino (por ejemplo, 
la enfiteusis, que sí es reconocida en España), ese acto no es válido como derecho real. 
Por el contrario, los derechos crediticios son de número ilimitado; por eso, las 
partes pueden crear tipos contractuales que no están regulados; impera, como regla, el 
principio de libertad de contratación (art. 958 CCyC, remisión Tomo III, Primera Parte, 
Contratos, Parte General, punto 3). 
Así, por ejemplo, la Argentina no ha regulado legalmente el contrato informático 
de hosting, circunstancia que no impide que cientos de estos contratos se acuerden váli-
damente, y se rijan por las cláusulas previstas por las partes; siendo incluso reconocido 
por la propia jurisprudencia (Sala I de la Cámara Civil y Comercial de Jujuy, 30 de junio 
de 2004, autos “S.M. y L.E.M. c. Jujuy Digital y otros s/ordinario por daños y perjui-
cios”, L.L. Noroeste, tomo 8-2004, p. 1405).
La distinción formulada, sin embargo, no es absoluta. Muchas normas relativas 
a los derechos reales pueden ser concertadas. Por ejemplo, en el caso del condominio: 
“Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejer-
cite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales” (art. 1987 
CCyC). A su vez, el poder de la autonomía de la voluntad tiene límites en el campo de 
los derechos crediticios; así, por ejemplo, la Ley 24.240 de Protección de Consumidores 
declara nulas las cláusulas por las cuales el empresario se libera de responsabilidad por 
incumplimientos frente al consumidor.
b) El objeto
El objeto de los derechos reales es, como regla, una cosa cierta, individualizada, 
que se encuentra en el comercio, y que existe actualmente. Por ejemplo, el derecho de 
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dominio que se ejerce sobre un inmueble determinado. Sin embargo, también puede 
serlo un derecho cuando la ley lo autorice expresamente.
Según el art. 1883 CCyC: “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte 
material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El ob-
jeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.
Por ejemplo, el titular del derecho de superficie está facultado para constituir dere-
chos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad 
superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie (art. 
2120 CCyC). En otras palabras, el superficiario puede “hipotecar” su derecho de superficie.
El objeto de los derechos crediticios es la prestación debida por el deudor al 
acreedor, que puede consistir en dar, hacer o no hacer, según el caso. Por ejemplo, el 
vendedor se obliga a entregar (dar) la cosa vendida; el constructor a hacer una pared, el 
antiguo gerente comercial a no instalarse en determinado radio de la ciudad.
c) La relación con la cosa
Los derechos reales generan una relación jurídica directa e inmediata con la 
cosa. Por ejemplo, el propietario de una cosa (un automotor, un inmueble, un libro) 
puede usar y disponer de ella sin necesidad de la intervención de otro sujeto. Tiene, 
claramente, un derecho sobre la cosa. 
En cambio, los derechos personales crean una relación entre acreedor y deudor; 
la relación con la cosa es solo mediata. Por ejemplo, el comprador tiene derecho a la 
cosa; esdecir, a que se le entregue la cosa; necesita del acreedor, quien debe dársela en 
cumplimiento de la obligación asumida.
d) La oponibilidad: carácter absoluto del derecho real
Como regla, puede afirmarse que los derechos reales son oponibles erga omnes, 
es decir, frente a todos; así, el propietario de una cosa tiene acción contra cualquiera que 
pretenda apoderarse de esa cosa, o perturbarlo en el ejercicio de sus derechos. Debido a 
este carácter, un importante sector de la doctrina califica a los derechos reales de abso-
lutos, mas la terminología no es precisa, porque la palabra “absoluto” parece indicar que 
no tiene límites, y todos los derechos –también los reales– son limitados (art. 10 CCyC). 
Este carácter también permite afirmar que la obligación de respetar el derecho real recae 
“sobre toda la sociedad”; existiría una obligación negativa –no afectar el derecho real– 
“pasivamente universal” desde que pesa indeterminadamente sobre todas las personas.
Por el contrario, en principio, los derechos personales solo pueden oponerse al 
deudor. El acreedor no puede reclamar el cumplimiento de la prestación a cualquiera, 
sino solo a su deudor. Así lo establece el art. 1021 CCyC, que regula el “efecto relativo de 
los contratos” (remisión Tomo III, Contratos, Parte General, punto 14).
Por ejemplo, si Juan vende a José una máquina, José solo puede reclamar la en-
trega a Juan y no a Ricardo, aunque Ricardo tenga la cosa, pues el vínculo obligacional 
se ha trabado entre Juan y José, no con Ricardo.
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e) Los efectos: derecho de persecución
Los derechos reales recaen inmediatamente sobre las cosas. Una consecuencia de 
esa característica es la facultad del titular del derecho real de perseguir la cosa, quien-
quiera la tenga en su poder (art. 1886 CCyC). 
Por ejemplo, un inmueble hipotecado puede ser vendido, pero esa transferen-
cia no perjudica al titular del derecho real de hipoteca, que puede ejecutar el inmue-
ble aun cuando el inmueble esté en poder de una persona distinta (art. 2199 CCyC); 
el propietario de una joya que le ha sido robada tiene acción reivindicatoria no solo 
contra el ladrón, sino contra quien la compró al delincuente, etcétera (art. 2259 y 
2260 CCyC).
Sin embargo, este derecho de reipersecución no es absoluto; por el contrario, se 
detiene en diversos casos en los que, por razones de seguridad dinámica, es decir, de 
seguridad en el tráfico, la ley prefiere los derechos de los terceros de buena fe por sobre 
los del propietario de la cosa. 
Así, el art. 2260 CCyC dice: “La acción reivindicatoria de una cosa mueble no 
registrable no puede ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe 
y a título oneroso excepto disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante 
puede reclamarle todo o parte del precio insoluto” y el art. 1895 CCyC expresa: “La 
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean 
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto 
que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita”. 
Por ejemplo, Juan le pide a su amigo Ricardo, un integrante de un conjunto fol-
klórico, que le guarde su guitarra mientras él está de viaje en el extranjero. Ricardo 
(abusando de la confianza que Juan tuvo en él) vende la guitarra a José, quien creía que 
el instrumento pertenecía a Ricardo. En tal caso, Juan no vencerá en la acción de rei-
vindicación que intente contra José, y solo tendrá una acción personal o crediticia, por 
daños y perjuicios, contra Ricardo o, incluso, contra el propio José por el precio insoluto 
que este le debe a Ricardo, si aun no ha pagado todo el precio.
f) Otros efectos: derecho de preferencia
Como regla, los derechos reales de garantía generan derecho de preferencia (art. 
1886, 2582 y 2586 CCyC). En consecuencia, liquidada la cosa, el titular de ese derecho 
real de garantía obtendrá el pago antes que otros acreedores. Por ejemplo, subastado el 
inmueble hipotecado, si el monto obtenido en el remate no alcanza para pagar al acree-
dor hipotecario y a otros acreedores embargantes, se pagará primero al hipotecante y el 
saldo, si existiese, será distribuido entre el resto.
g) Implicancias de la tradición
La tradición juega un rol muy destacado en los derechos reales pues la entrega 
voluntaria de la cosa mediante actos materiales es una manera de dar publicidad, es 
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decir, un modo a través del cual todas las personas que indeterminadamente están obli-
gadas a respetar el derecho real toman conocimiento de su existencia. 
Por eso, antes de la tradición de la cosa, como regla, la persona no adquiere sobre 
ella ningún derecho real (arts. 1892, 1893, 1923 y 1924 CCyC). 
Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Consiste 
en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, susceptibles de 
otorgar un poder de hecho sobre la cosa; con relación a terceros, no basta la sola decla-
ración (sin esos actos materiales) de quien dice entregarla o de quien dice recibirla (art. 
1924 CCyC).
Por ejemplo, Juan ha vendido un piano a José; en cumplimiento de ese contrato, 
en un momento determinado, entrega el piano; hasta esa entrega, José no ha adquirido 
el dominio del piano, aunque lo hubiese comprado y aunque haya declarado haberlo 
recibido si esa entrega no se ha producido. 
Lo expuesto no implica negar la existencia de algunas formas de tradición sim-
bólica. Por ejemplo, en materia de cosas inmuebles, se juzga que existe tradición de un 
departamento vendido si el vendedor entrega al comprador las llaves, desde que estas 
permitirán al adquirente ingresar al edificio, y comenzar su relación material con el 
inmueble. También se considera hecha la tradición de cosas muebles por la entrega de 
conocimientos, cartas de porte, facturas u otros documentos de conformidad con las 
reglas respectivas, sin oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, 
cuando el remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el 
envío (art. 1925 CCyC) (ver Tomo III, Segunda Parte, punto 8.7).
En cambio, como regla, la tradición no tiene relevancia para la adquisición de 
derechos crediticios.
h) Rol de la posesión. Otros modos de dar publicidad
Generalmente, los derechos reales se ejercen por la posesión; por ejemplo, el ejer-
cicio del derecho de dominio, o de usufructo, implica la realización de actos posesorios. 
No obstante, esta regla tampoco es absoluta; diversos derechos reales, como la hipoteca, 
las servidumbres activas, la prenda con registro, no se ejercen a través de la posesión. 
En efecto, el inmueble hipotecado o la cosa mueble prendada con registro permanecen 
en poder del deudor, no del acreedor (art. 1891 CCyC).
La posesión es también un modo de publicidad; como todos deben respetar el 
derecho real, es necesario que este sea conocido (art. 1893 CCyC).
Ocurre lo mismo con la “publicidad registral”. De hecho, la mayoría de los dere-
chos reales sobre inmuebles tiene publicidad a través de este sistema (arts. 1892 y 1893 
CCyC y Ley 17.801). 
En cambio, como regla, los derechos crediticios no se inscriben; no necesitan ser 
publicitados porque solo son oponibles entre acreedor y deudor. De cualquier modo, la 
regla tiene excepciones (por ejemplo, contrato de leasing, remisión Tomo III, Segunda 
Parte, punto 6.8).
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i) Los efectos del transcurso del tiempo: usucapióny prescripción liberatoria
Los derechos reales pueden ser adquiridos a través de la llamada prescripción 
adquisitiva o usucapión, figura jurídica que consiste en la posesión continua e ininte-
rrumpida durante el plazo previsto por la ley (art. 1897 CCyC). 
Por ejemplo, Juan ingresa en un campo que parece deshabitado y sin dueño; lo 
cerca, siembra, cosecha, cría animales, etcétera. Durante veinte años se comporta como 
si fuese el propietario sin que nadie le reclame la restitución. Por efecto de esa posesión 
continua e ininterrumpida, la ley lo hará propietario (art. 1899 CCyC).
Por el contrario, los derechos crediticios nacen para extinguirse (mediante el pago 
o cualquier otro medio, remisión Tomo II, Capítulo VIII), no para perdurar; por eso, las 
acciones para reclamarlos se extinguen por la prescripción, es decir, por el transcurso 
del tiempo previsto por la ley y la inactividad del acreedor (remisión Tomo II, Capítulo 
IX). Por ejemplo, un accidente de tránsito destruyó la moto de Juan; han transcurri-
do tres años y él no ha realizado ningún reclamo. Ese plazo, sumado a su inactividad, 
permitirá al deudor de la obligación de reparar –el dueño del camión que lo impactó– 
solicitar al juez que se declare extinguida la acción de Juan para reclamar en justicia la 
reparación del daño sufrido.
j) Los efectos del abandono de la cosa
Normalmente, cuando el titular de un derecho real debe hacer frente a cargas que 
pesan sobre la cosa, puede liberarse de ellas mediante el abandono. 
Por ejemplo, los arts. 2006 y siguientes establecen la obligación de los condómi-
nos de contribuir a los gastos de construcción, conservación y reconstrucción del muro 
o cerco (por ejemplo, por vetustez); ahora bien, esas normas admiten el derecho de los 
obligados a liberarse de tales gastos abdicando de su derecho sobre la pared. La facul-
tad de abandonar debe ejercerse en la oportunidad de ser requerido a la contribución 
de un gasto de conservación. De manera particular, en caso de tratarse de una pared 
“encaballada” –al asentarse parcialmente en cada uno de los inmuebles linderos (art. 
2006 inc. “b” CCyC)– la abdicación importa no solo la renuncia a los derechos que se 
tienen sobre ella, sino también la cesión de la franja del terreno sobre la que se encuen-
tra asentada (art. 2029 CCyC).
Por el contrario, los derechos crediticios no se extinguen por abandono. Por ejem-
plo, si Juan ha comprado una heladera en cuotas y no paga, no tiene derecho a extinguir 
su obligación por el solo hecho de abandonar la heladera a favor del vendedor. Para que 
ello sea posible, se requiere un nuevo acuerdo entre acreedor y deudor.
Este criterio distintivo tampoco es absoluto. Algunas cargas que tienen causa en 
derechos reales no se extinguen por el abandono; por ejemplo, el propietario de un de-
partamento existente en una propiedad horizontal no se libera del pago de las expensas 
comunes haciendo abandono de ese departamento a favor del consorcio de copropie-
tarios (art. 2049 CCyC); la solución de la ley se justifica plenamente; el sistema de la 
propiedad horizontal puede funcionar porque los copropietarios pagan las expensas; 
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si nadie pagara, si la mayoría abandonara el departamento, el edificio no podría ser 
conservado.
k) Los tipos de acciones que protegen a los derechos reales y personales
Normalmente, los derechos crediticios están provistos de acciones que se dirigen 
contra la persona del deudor, o sea, contra quien se obligó al cumplimiento de la obli-
gación que el acreedor reclama. 
Los derechos reales se protegen judicialmente a través de acciones que se deno-
minan “reales”; estos remedios procesales pueden ser ejercidos por el titular del dere-
cho real contra cualquier persona.
Según el art. 2247 CCyC: “Las acciones reales son los medios de defender en jui-
cio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden 
su ejercicio. Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la 
confesoria, la negatoria y la de deslinde. Las acciones reales son imprescriptibles, sin 
perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva”. 
Estas acciones no se interponen al solo efecto de que se declare la existencia, ple-
nitud y libertad del derecho sino también para que se condene al demandado a poner 
punto final al ataque inferido. 
El CCyC regula cuatro acciones reales: reivindicatoria, confesoria, negatoria y 
deslinde. Cada una de ellas depende del tipo de ataque sufrido por el derecho real.
La acción reivindicatoria protege la existencia del derecho real; por ende, se ejer-
ce cuando el titular ha sido despojado de la cosa que le pertenece (art. 2252 CCyC). Por 
ejemplo, un intruso se ha apoderado de una vivienda de Juan, impidiéndole la entrada. 
La sentencia que acoge la demanda de Juan no solo declarará que él es el propietario, 
sino que condenará al intruso a desalojar el inmueble.
La acción confesoria está referida a la plenitud del derecho real y por ende debe 
ser ejercida en aquellos supuestos en los cuales se impide el ejercicio pleno de un deter-
minado derecho real (art. 2264 CCyC). Por ejemplo, Juan es titular de una servidumbre 
de paso que le permite transitar por un callejón existente en un inmueble de Ricardo 
para salir a una ruta. Ricardo le niega su derecho y construye una pared que impide 
pasar con su camión; Juan reclamará a través de una acción confesoria.
La acción negatoria, referida a la libertad, permite reestablecer el libre ejerci-
cio del dominio (art. 2262 CCyC). Por ejemplo, Juan se atribuye (sin base alguna) una 
servidumbre sobre un callejón existente en un inmueble de Ricardo que este dedica al 
agroturismo; Juan pasa por allí, todos los días, con animales que perturban el paseo 
de los visitantes y la libertad de circulación del propietario. Ricardo puede iniciar una 
acción negatoria que impida a Juan seguir pasando. 
Por último, cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por don-
de debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite 
fijarla de manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demar-
car el límite en el terreno. Sin embargo, no procede acción de deslinde sino reivindicatoria 
cuando no existe incertidumbre sino cuestionamiento de los límites (art. 2266 CCyC).
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2.2. Relaciones entre los derechos reales y los crediticios o personales
Los derechos reales y personales presentan diversas conexiones entre sí:
a) Los derechos personales pueden ser fuente de los derechos reales. Por 
ejemplo, el dominio (derecho real) puede adquirirse a través de una com-
praventa (contrato del que emergen derechos crediticios). En efecto, entre 
las obligaciones emergentes de ese contrato está la del vendedor de trans-
ferir la propiedad de la cosa vendida, y la del comprador de entregar el 
precio pactado. El cumplimiento de la obligación del vendedor de un in-
mueble (entrega de la posesión, suscripción de la escritura pública y acceso 
al registro de este instrumento) producirá la adquisición del dominio del 
comprador. El contrato y los otros actos jurídicos mencionados han sido, 
pues, la fuente generadora de la extinción del dominio del vendedor y de la 
adquisición de ese derecho real por parte del comprador.
b) Los derechos reales de garantía son accesorios de créditos a los cuales ga-
rantizan. Por ejemplo, el Sr. Quintana contrata un préstamo con un banco; 
de ese contrato de mutuo surge la obligación de restituir el dinero presta-
do; el banco podría solicitarle una garantía real (hipoteca o prenda) para 
asegurarse el cumplimientode esa obligación.
2.3. Las relaciones de poder: posesión y tenencia
La mayor parte de las actividades desplegadas por las personas se ejecutan me-
diante el empleo de cosas. 
Esas relaciones que las personas establecen con las cosas se denominan relacio-
nes de poder y abarcan dos especies: la posesión y la tenencia. 
La relación de poder puede estar basada en una situación jurídica lícita –con 
fundamento en la existencia de un derecho, el que se ejerce a través de la posesión o la 
tenencia– o en una situación jurídica ilícita. En efecto, la relación entre el sujeto y la 
cosa puede tener como causa generadora:
- Un derecho personal (v. gr., derivado de un contrato de locación, comodato, 
etcétera) o un derecho real (v. gr., dominio, usufructo, etcétera). 
- Un acto ilícito (v. gr., la usurpación de un inmueble o el hurto de una cosa 
mueble).
“Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de he-
cho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no” (art. 
1909 CCyC).
Para que haya posesión, entonces, deben concurrir dos elementos: el corpus y el 
animus domini. 
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El corpus es el elemento objetivo de la posesión. Supone el ejercicio volun-
tario de un poder de disposición física sobre la cosa. Implica actuar materialmente 
sobre ella. 
El animus domini es el elemento subjetivo de la posesión. Consiste en compor-
tarse con relación a la cosa como si fuera titular de un derecho real, aunque puede no 
serlo. De tal modo, deben existir hechos a partir de los cuales es posible inferir un com-
portamiento en tal sentido.
La posesión puede ser legítima o ilegítima (art. 1916).
Por ejemplo, Juan que compró y recibió una camisa, es un poseedor legítimo –
adquiriendo el derecho real de dominio– y la usa como tal. 
Pedro, en cambio, a quien Juan le prestó la camisa –configurándose un contrato 
de comodato (remisión Tomo III, Contratos, Segunda Parte, punto 20)– para que la 
usara con motivo de su casamiento era un simple tenedor que reconoce la propiedad 
en cabeza de su legítimo dueño. Sin embargo, si posteriormente, Pedro no solo se niega 
a restituir la prenda a Juan, rechazando sus reclamos, sino que se comporta como un 
verdadero propietario (por ejemplo, la presta a un amigo, o la lleva al sastre para que 
le haga arreglos y la ajuste a su medida de modo que ya no podrá ser usada por Juan, 
que tiene mayor talla, etcétera) intervierte su título y, de mero tenedor se convirtió en 
poseedor ilegítimo (art. 1915).
En el ejemplo, Juan era un poseedor legítimo con fundamento en un derecho 
real; Pedro, en cambio, se tornó en un poseedor ilegítimo con fundamento en un 
acto ilícito.
Por su parte, “hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejer-
ce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor” 
(art. 1910 CCyC).
La tenencia es una relación de poder en la que está presente solo el corpus. El 
tenedor tiene la posibilidad de disponer físicamente de la cosa, pero reconoce que la 
posesión se encuentra en cabeza de otra persona. Por eso el art. 1910 dice que el tenedor 
se comporta como “representante del poseedor”.
En el ejemplo anterior, si Pedro no desconociese la calidad de dueño de la camisa 
de Juan, si no hubiese realizado ninguno de los hechos mencionados, sería un mero 
tenedor en su calidad de comodatario.
3. Adquisición de los derechos reales. Teoría del título y del modo. 
Publicidad de los derechos reales
3.1. Aclaración
Algunas de las nociones que se explican a continuación han sido adelantadas al 
tratar las diferencias entre derechos reales y personales. Su reiteración es necesaria para 
comprender mejor la cuestión.
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3.2. Título y modo
a) Una distinción básica: adquisición entre vivos y por causa de muerte
El CCyC consagró la teoría del “título y modo” para la transmisión “entre vivos” 
de los derechos reales que se ejercen por la posesión (por ejemplo, dominio, condomi-
nio, usufructo, servidumbres).
En cambio, cuando la adquisición es por causa de muerte, se aplican las disposi-
ciones del Libro Quinto del CCyC, es decir, la normativa relativa al Derecho sucesorio 
(arts. 2279 y ss.).
b) Normativa básica
La normativa básica que regula la transmisión entre vivos es la siguiente:
- Art. 1892 CCyC: “La adquisición derivada por actos entre vivos de un dere-
cho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende 
por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas 
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. 
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir de-
rechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la 
cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el 
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a 
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es 
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia 
y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente. La inscripción 
registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales 
sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas 
no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera. El primer uso 
es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva. Para que el 
título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otor-
gantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. A la adquisición por 
causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto”. 
- Art. 1893 CCyC: “La adquisición o trasmisión de derechos reales constituidos 
de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a ter-
ceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. 
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, se-
gún el caso. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registra-
ción es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho 
real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron 
en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del 
título del derecho real”.
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c) Título suficiente
Conforme el art. 1892, título suficiente es el acto jurídico:
- Revestido de las formas establecidas por la ley. 
- Que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. 
- Emanado de una persona capaz y legitimada para realizarlo.
La palabra título se utiliza en sentido material o causal; o sea, referido al acto 
jurídico que da nacimiento al derecho real (por ejemplo, si se pretende transferir el de-
recho real de dominio, es título una compraventa, permuta, donación, dación en pago, 
etcétera, es decir, negocios jurídicos cuya causa fin es transmitir el derecho de dominio 
(remisión Tomo II, Capítulo II, Acto jurídico, punto 1.1). 
La suficiencia de ese título, en el sentido de instrumento, exige que esté revestido 
de las formalidades legales. Por ejemplo, en la compraventa de un inmueble el nego-
cio debe celebrarse en escritura pública, excepto lo dispuesto para la subasta judicial o 
administrativa (art. 1017, inc. “a” CCyC); en cambio, si son cosas muebles, no hay una 
forma impuesta, sin perjuicio de la discusión que se plantea en torno a la compraventa 
de automotores (remisión Tomo III, Segunda Parte, punto 1.2).
El título suficiente exige que losotorgantes sean capaces (remisión, Tomo I, 
Capítulo VII, punto 1.3) y estar legitimados al efecto (el que transmite el derecho real 
debe ser su titular). 
Así, en el ejemplo que se viene analizando, si se quiere transmitir válidamente el 
derecho real de dominio, el transmitente (vendedor) debe ser propietario de la cosa, no 
ser incapaz de ejercicio, ni que recaigan sobre él prohibiciones legales.
d) Modo
En principio, el modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que 
se ejercen por la posesión (por ejemplo, dominio, usufructo, etcétera) es la tradición, 
que consiste en la entrega y recepción material y voluntaria de la cosa (art. 1924 CCyC) 
y, en el caso de las servidumbres, el primer uso que de ellas se haga (art. 1892 CCyC). 
Sin embargo, para ciertas cosas muebles, de especial importancia económica, 
el legislador ha considerado insuficiente la tradición y exige la registración (art. 1892 
CCyC); este es el sistema del registro constitutivo que implementan los ordenamientos 
especiales para los automotores (arts. 1, 2 y 6 Decreto Ley 6582/58) y los animales de 
pura raza (arts. 1 y 2 Ley 20.378 y arts. 11 y 14 Ley 22.979). Así, para adquirir el derecho 
de dominio sobre un automotor, este debe estar inscripto en el Registro de la Propiedad 
del Automotor a nombre del comprador.
e) Resumen
En síntesis, el proceso de adquisición de los derechos reales exige:
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(i) Título (causa e instrumento): si son cosas inmuebles, la escritura pública; 
si son muebles, en general, ninguna formalidad es exigida.
(ii) Modo: tradición, excepto que se trate de automotores y animales de pura 
sangre, en cuyo caso el modo es la registración.
3.3. Publicidad de los derechos reales. Publicidad posesoria y registral
Como se adelantó, los derechos reales son oponibles a todos. Esa oponibilidad 
y el deber de todos de respetarlo exigen alguna forma de publicidad. Vélez Sarsfield 
mostró su preocupación por dotar a los derechos reales de una apariencia externa. En la 
nota al derogado art. 577 decía que “el derecho real debe manifestarse por otros carac-
teres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y esos signos deben ser tan 
visibles y tan públicos cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada 
a respetar un derecho que no conoce. Esta es la razón filosófica del gran principio de la 
tradición que la sabiduría de los romanos estableció, y que las legislaciones posteriores 
reconocieron”.
En la actualidad, las principales formas de dar publicidad son: la posesión y los 
registros.
a) La publicidad de la tradición y de la posesión: el Código de Vélez adoptó para 
los derechos reales, en general, un sistema de publicidad material basado en la “pose-
sión”. Con carácter excepcional, para la hipoteca, arbitró la publicidad formal del re-
gistro, por tratarse del único derecho real que no requería la posesión. Por tal motivo, 
descalificó categóricamente al sistema seguido por el Código Civil francés de su época, 
según el cual la propiedad se transmitía “por el simple poder del concurso de las volun-
tades”. Alertaba contra los peligros de esta solución porque facilitaba que “la misma 
cosa pueda ser vendida a dos personas diferentes”. Coherente con estos conceptos, el 
Código de Vélez reconoció a “la tradición” o, mejor dicho, a la posesión, una doble fun-
ción: la de constituir el derecho y, a la vez, publicitar su adquisición. 
b) La publicidad registral. Vélez Sarsfield era un gran conocedor de los sistemas 
registrales imperantes en las legislaciones extranjeras de la época; no obstante, aceptó 
el registro solo para el derecho real de hipoteca y desechó este medio de publicidad 
para los otros derechos reales inmobiliarios. La extensa nota ubicada en el Capítulo 8 
del Título XIV del Código Civil derogado explica los motivos: “En un país como el nues-
tro, donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos 
incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hi-
potecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando 
los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la creación de 
registros públicos. Hoy en las diversas provincias de la República sería difícil encontrar 
personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y 
sus mil mutaciones por la división continua de los bienes raíces que causan las leyes 
de la sucesión, sin sujetar la propiedad a gravámenes que no corresponden a su valor 
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para satisfacer los honorarios debidos por la inscripción o transcripción de los títulos 
de propiedad”. 
El paso del tiempo mostró que los registros existentes para las hipotecas, al am-
paro de las leyes provinciales que los organizaban, permitieron el acceso registral no 
solo de las hipotecas y de las medidas cautelares que ordenaban las leyes de procedi-
mientos sino, además, de los títulos de dominio y sus modificaciones. Paralelamente, se 
fue gestando en el país una importante corriente de juristas especializados en los temas 
del derecho registral que impulsaban el cambio legislativo. Llegó así la reforma del art. 
2505 del código civil a través de la Ley 17.711 y la sanción de la Ley 17.801 del registro 
inmobiliario, solución que recoge el CCyC.
3.4. La publicidad registral de las cosas inmuebles
Conforme los arts. 1890, 1892 y 1893 del CCyC y 1 y 2 de la Ley 17.801 resulta que, 
para su publicidad y oponibilidad a terceros, se inscribirán o anotarán en los Registros 
de la Propiedad Inmueble existentes en las Provincias y en la Capital Federal los docu-
mentos que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales 
sobre inmuebles. 
El legislador optó, para los inmuebles, por un registro con efectos declarativos. 
Este carácter significa que el derecho real nace fuera del registro y la inscripción sola-
mente tiene efectos de publicidad y de oponibilidad respecto de determinados terceros.
La consagración del carácter declarativo se refuerza con el art. 20 de la Ley 17.801 
que dice: “Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del 
documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su caso, no podrán preva-
lerse de la falta de inscripción y respecto de ellos el derecho documentado se considera-
rá registrado”. Esta norma es coherente con el art. 1893 párrafo final, CCyC. 
El derecho real inmobiliario, entonces, nace y se constituye fuera del registro, y 
el documento portante del título ingresa al registro a los efectos de la publicidad y con-
siguiente oponibilidad respecto de terceros. 
Por ejemplo, Juan, persona capaz, vende a Pedro un inmueble ubicado en Soler 
489 de Las Heras de su propiedad; para que el dominio sobre ese inmueble que era de 
Juan pase a Pedro, entre las partes es necesario que la compraventa (título causal) se 
instrumente en escritura pública (título formal) y que Juan haga tradición del inmueble 
a Pedro. En adelante, Juan no podrá desconocer que Pedro es el nuevo propietario del 
inmueble, aun cuando la escritura pública no se haya inscripto en el registro. En cambio, 
respecto a terceros (por ejemplo, Julio, un acreedor de Juan que pretende embargar el 
inmueble) la transferencia del dominio solo habrá operado cuando la escritura pública 
se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, para Julio, hasta tanto la 
escritura se inscriba, Juan sigue siendo propietario del bien, y si lo embarga –porque 
registralmente figura todavía a nombre de su deudor– la cautelar será oponible a Pedro, 
excepto que él cumpla con todoslos requisitos del art. 1170 del CCyC.
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3.5. La publicidad en materia de cosas muebles
Las cosas muebles se rigen, como regla, por la publicidad posesoria.
Sin embargo, por su especial valor económico, algunos muebles han merecido la 
atención especial del legislador que ha creado sistemas específicos de publicidad regis-
tral. Los principales registros son:
a) El registro de la propiedad del automotor, regido por Decreto 6582/58.
b) Registro de marcas y señales del ganado (Ley 22.939).
c) Registros genealógicos y selectivos de ejemplares de pura raza reconocidos 
llevados por instituciones privadas especialmente autorizadas (art. 11 Ley 
22.939).
d) Los registros de equinos de pura sangre de carrera (Ley 20.378).
e) Prenda con registro (Decreto Ley 15.348/46).
f) Dominio y derechos reales sobre naves (Código de la Navegación) y 
Aeronaves (Código Aeronáutico).
Como se ha dicho, algunos de estos registros, a diferencia del registro inmobi-
liario, son registros constitutivos. Esto acontece, especialmente, con el registro de la 
propiedad del automotor y el registro de equinos de pura sangre de carrera. El carácter 
constitutivo del registro implica que el derecho real nace, aun entre partes, recién cuan-
do se inscribe el título.
3.6. Síntesis sobre el proceso de adquisición y oponibilidad de los 
derechos reales
De lo expuesto, y sin perjuicio de las excepciones legalmente admitidas, se deri-
van las siguientes reglas:
1. Los derechos reales sobre inmuebles: 
a) Se adquieren, transmiten, modifican con título (escritura pública que 
constata un acto) más el modo tradición.
b) Tienen oponibilidad respecto de terceros, con el acceso de ese título al 
registro inmobiliario.
2. Los derechos reales sobre muebles:
a) Se adquieren, transmiten, modifican con el título (acto jurídico que se 
celebra sin una forma prevista por la ley) más el modo tradición, ex-
cepto que se trate de muebles registrables en registros constitutivos 
(automotores, animales de pura sangre), en cuyo caso, el modo es la 
registración.
b) Tienen oponibilidad respecto de terceros, con el título y el modo.
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4. Los derechos reales reconocidos por el ordenamiento argentino
4.1. Regulados por el CCyC y por leyes especiales
Como se explicó, los derechos reales nacen exclusivamente de la ley. La mayoría 
están regulados en el CCyC; otros derechos reales han sido creados por leyes especiales.
Según el art. 1887 CCyC: “Son derechos reales en este Código: a) el dominio; b) 
el condominio; c) la propiedad horizontal; e) los conjuntos inmobiliarios; f) el tiempo 
compartido; g) el cementerio privado; h) la superficie; i) el usufructo; j) el uso; k) la ha-
bitación; l) la servidumbre; m) la hipoteca; n) la anticresis; ñ) la prenda”.
Entre los derechos reales creados por leyes especiales puede mencionarse: la 
prenda con registro (12.962 y Decreto 897/95) y el warrant (9.643).
4.2. Clasificación
El CCyC consagra diversos criterios clasificatorios de los derechos reales. Por su 
utilidad didáctica, se exponen a continuación:
- Derechos reales sobre cosa propia o ajena (art. 1888 CCyC): 
“Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condo-
minio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el 
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. 
Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena (por ejemplo, el usufructo, uso, 
habitación, etcétera). Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa 
ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, 
excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su 
extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.” 
- Derechos reales principales y accesorios (art. 1889 CCyC): 
“Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de 
garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.” 
- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables (art. 1890 CCyC). 
“Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscrip-
ción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan (por ejemplo, 
los inmuebles, automotores, etcétera). Recaen sobre cosas no registrables, cuando los 
documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines 
de su inscripción” (por ejemplo, los títulos circulatorios como el pagaré o la letra de 
cambio regulado por Decreto Ley 5965/63, etcétera). 
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A continuación analizaremos cada uno de los derechos reales, destacando sus 
aspectos principales.
5. derecho real de dominio
5.1. Dominio y propiedad 
La Constitución Nacional utiliza la voz “propiedad”. El art. 17 dice “La propiedad 
es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella sino en virtud de 
sentencia fundada en ley”. La Corte Suprema de la Nación tiene resuelto desde antiguo 
que el término propiedad empleado en los arts. 14 y 17 de la Constitución Nacional com-
prende “todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de sí mismo, 
de su vida, y de su libertad”. 
En definitiva, la garantía constitucional a la propiedad cubre la titularidad sobre 
todo tipo de bienes, que no sean la persona misma. Hay, en el sentido constitucional, 
“propiedad sobre créditos”. Así, por ejemplo, el art. 965 CCyC dice: “Los derechos resul-
tantes de los contratos integran el derecho de propiedad del contratante”.
En definitiva, en el CCyC el derecho real de dominio se ejerce sobre cosas (o sea, 
bien material susceptible de tener un valor económico, arts. 15 y 16 CCyC); la garantía 
constitucional es más amplia, pues se extiende a todos los bienes (o sea, objetos mate-
riales o inmateriales susceptibles de tener un valor económico, art. 16 CCyC).
5.2. Definición legal. Carácter absoluto del dominio. Facultades que 
comprende
El CCyC distingue el dominio perfecto del dominio imperfecto. 
“El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar 
y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la 
ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario” (art. 1941 CCyC). 
“El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa 
está gravada con cargas reales” (art. 1946 CCyC).
a) El dominio perfecto es el derecho real más extenso y más completo sobre una 
cosa determinada; el titular aglutina el cúmulo de las facultades (usar, gozar y disponer) 
de una cosa; en otros términos, es el derecho real que mayores facultades confiere; los 
demás son un fragmento de la totalidad que el dominio concentra.
En este sentido, se dice que el dominio es absoluto pues comprende los llamados:
- Ius utendi: facultad de uso.
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- Ius fruendi: facultad de goce.
- Ius abutendi: facultad de disponer de la cosa, tanto jurídica como materialmente. 
La palabra absoluto, como ya se explicó, no significa que se trate de un derecho 
ilimitado. Por el contrario, el derecho de dominio está regido por el art. 10 CCyC y, por 
lo tanto, el titular tiene el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y 
gozarla conforme a un ejercicioregular (remisión Tomo I, Abuso de derecho, Capítulo 
III, punto 3). El art. 240 completa el art. 10 al disponer: “El ejercicio de los derechos 
individuales sobre los bienes mencionados en las Secciones Primera y Segunda debe ser 
compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las normas 
del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe 
afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la 
biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios 
previstos en la ley especial”. 
Por lo demás, los artículos 1970 y ss. del CCyC establecen los “límites al dominio”, 
y se deriva al derecho administrativo la regulación de todas las restricciones impuestas 
solo en el interés público. En este sentido aclara: “El aprovechamiento y uso del dominio 
sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplica-
bles en cada jurisdicción. Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia 
de relaciones de vecindad rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en 
cada jurisdicción”.
Un ejemplo de límite al dominio regido por el derecho administrativo es la servi-
dumbre de electroducto, regulada en el orden nacional por la Ley 19.552 y, en el orden 
provincial, por las respectivas leyes locales (por ejemplo, en Mendoza, la Ley 5518). 
Otros límites establecidos en el CCyC son las “inmisiones” (art. 1973 CCyC) y el 
“camino de sirga” (art. 1974 CCyC). 
En definitiva, dentro de un ejercicio regular, el propietario puede realizar infini-
tos actos sobre la cosa a través de los cuales la usa, goza, o se sirve de ella. Por ejemplo, 
puede alquilarla, enajenarla a título oneroso o gratuito, si es inmueble gravarlo con ser-
vidumbres o hipotecas, si es mueble prendarla; puede asimismo abdicar de su propie-
dad o abandonar la cosa simplemente sin transmitirla a otra persona.
b) El CCyC regula diversas clases de dominio imperfecto (art. 1964 CCyC). Así: 
- El dominio revocable, regido por los arts. 1964 a 1969 CCyC. Es el someti-
do a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe 
restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición o el plazo deben ser 
impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley. Las condiciones 
resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término 
de diez años. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del 
dominio imperfecto (art. 1965 CCyC).
- El dominio fiduciario, regulado por las normas del Capítulo 31, Título IV, 
Libro III del CCyC (remisión Tomo III, Parte Especial, punto 37). 
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- El dominio desmembrado, sujeto al régimen de la respectiva carga real que 
lo grava (por ejemplo, es desmembrado el dominio del que es titular el pro-
pietario de un inmueble que está gravado con un usufructo; en este caso, 
por un lado, está el propietario “imperfecto” del inmueble y, por el otro, el 
usufructuario; ambos son titulares de un derecho real). 
5.3. Otros caracteres
a) Exclusividad
El dominio es exclusivo. El art. 1943 CCyC expresa: “El dominio es exclusivo y no 
puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelan-
te adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título”. 
El carácter exclusivo otorga al titular la facultad de excluir a terceros del uso y 
goce o de disposición de la cosa.
Por eso, el art. 1944 CCyC dice: “El dominio es excluyente. El dueño puede excluir 
a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los ob-
jetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a 
las normas locales”.
El CCyC presume que el propietario tiene un derecho exclusivo; por lo tanto, 
quien reclama un derecho sobre la cosa de otro tiene la carga de probar su pretensión. 
Por ejemplo, si Ricardo sostiene ser beneficiario de un derecho de paso sobre el inmue-
ble de Juan, es él quien debe probarlo, pues el dominio de Juan es exclusivo y, excepto 
prueba en contrario, tiene derecho a excluir a terceros.
La exclusividad del dominio no impide que dos personas tengan en común la 
misma cosa, por la parte que cada uno pueda tener. En tal supuesto aparece el derecho 
de condominio, que se analiza más adelante.
b) Perpetuidad
La perpetuidad del dominio se encuentra regulada en el art. 1942 CCyC: “El do-
minio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejer-
cicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto 
que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”.
El dominio es perpetuo por dos razones: (i) no está sujeto a plazo; (ii) no se ex-
tingue por el no ejercicio.
(i) Como regla, el dominio no está sujeto a plazo; dura indefinidamente; muerto 
su titular, se trasmite a los herederos. Por el contrario, otros derechos reales son esen-
cialmente temporales. Así, por ejemplo, el usufructo no puede durar más tiempo que 
la vida del usufructuario (art. 2152 CCyC), es intransmisible por causa de muerte (art. 
2140 CCyC) y si es a favor de una persona jurídica, y no se ha pactado un término menor, 
se extingue a los cincuenta años (art. 2152 CCyC).
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(ii) El dominio no se pierde, aunque el propietario no haga uso de las facultades 
antes mencionadas. Por ejemplo, Juan es propietario de un lote; no lo usa, no lo alquila, 
no lo vende, no lo siembra. Simplemente, lo tiene. Aunque pasen treinta, cuarenta años, 
seguirá siendo propietario. Puede llegar a perder el dominio, pero no por el solo hecho 
de no ejercer las facultades legales sino porque otro ha poseído el inmueble en forma 
continua e ininterrumpida y ha adquirido por usucapión (art. 1897 y ss. CCyC). En tal 
caso, el dominio de Juan no se extingue porque él no ejerció las facultades, sino porque 
otro adquirió el dominio de esa misma cosa. Este resultado es consecuencia del carác-
ter exclusivo del dominio: no es posible que los dos sean propietarios al mismo tiempo 
sobre la misma cosa; por eso, se extingue el dominio del primero y nace el del poseedor. 
En cambio, otros derechos reales, como el usufructo (art. 2152 CCyC), uso (art. 2155 
CCyC), habitación (art. 2159 CCyC) y servidumbres (art. 2182 CCyC) se extinguen por 
el no uso.
Consecuencia de la perpetuidad es que las acciones reales para proteger el do-
minio son imprescriptibles (art. 2247 CCyC). Así por ejemplo, el propietario que ha 
sido despojado puede interponer la acción reivindicatoria en cualquier tiempo (art. 
2248 CCyC); la solución legal es lógica; de nada serviría que el dominio fuese perpetuo 
si los actos que lo atacan no pudiesen denunciarse ante los jueces transcurrido cierto 
tiempo.
Como regla, pues, el dominio es perpetuo. Sin embargo, en algunos supuestos 
excepcionales, el dominio puede ser temporario, como es el caso del dominio revocable 
y el fiduciario –especies de dominio imperfecto– antes mencionados.
5.4. Extensión
El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son 
sus accesorios. 
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, 
en la medida en que su aprovechamiento sea posible, salvo lo dispuesto por normas 
especiales. 
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble 
pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad ho-
rizontal y superficie. 
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del 
inmueble, si no se prueba lo contrario (art. 1945 CCyC). 
6. dominio fiduciario. Fideicomiso
(RemisiónTomo III, Segunda Parte, punto 37)
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7. condominio
7.1. Concepto
El art. 1983 CCyC dispone: “Condominio es el derecho real de propiedad sobre 
una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por 
una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley 
o el título dispongan otra proporción”. 
Por ejemplo, Juan y Ricardo adquieren un lote, ubicado en el centro de la ciudad, 
por partes iguales (es decir, 50% para cada uno). 
Respecto de su parte indivisa (en el ejemplo el 50%), cada condómino puede ena-
jenarla y gravarla sin el asentimiento de los restantes condóminos (Juan puede enajenar 
el 50% de su cuota sin la conformidad de Ricardo); los acreedores de Juan y Ricardo 
pueden embargar y ejecutar la cuota o parte sin esperar el resultado de la partición; la 
renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos (art. 1989 CCyC). 
En cambio, respecto de la cosa común o de alguna parte determinada de ella 
cada condómino requiere el consentimiento de los demás titulares del derecho para 
realizar actos materiales o jurídicos que importen un ejercicio actual e inmediato del 
derecho de propiedad. La oposición de uno basta para impedir lo que la mayoría quiera 
hacer. En cambio, no se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias y dentro de 
los límites de uso y goce de la cosa común; cada condómino puede también, a su costa, 
hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento (art. 1990 CCyC). 
Así, por ejemplo, Juan no puede vender todo el lote, ni construir sobre ese lote un edi-
ficio sin el consentimiento de su condómino; sin embargo, puede cercarlo para evitar 
que sea usurpado. 
7.2. Clases
El CCyC regula dos tipos de condominio. El condominio sin indivisión forzosa y 
con indivisión forzosa; este última puede ser temporaria y perdurable. 
El condominio sin indivisión forzosa se caracteriza por el hecho de que cualquiera 
de los condóminos, en cualquier tiempo, puede pedir la partición de la cosa común, po-
niendo de esta manera fin a la copropiedad (art. 1997 CCyC). La partición es el modo típi-
co de conclusión del condominio y consiste en convertir la parte ideal que le corresponde 
a cada condómino en una porción o lote material equivalente a su interés en la cosa.
Por el contrario, el condominio sujeto a indivisión forzosa no puede partirse. Los 
supuestos de indivisión forzosa pueden tener su origen en la ley, la convención de las 
partes, o una disposición de última voluntad.
Existen dos especies:
- Condominio con indivisión forzosa temporaria: si bien el condómino no puede 
renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado (art. 1999 CCyC), 
sí puede celebrar convenios de suspensión de la partición (art. 2000 CCyC). En tal 
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sentido, los condóminos pueden convenir expresamente suspender la partición por un 
plazo que no exceda de 10 años. Asimismo, si la partición es nociva (art. 2001 CCyC) 
para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intere-
ses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, 
el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y 
que no exceda de 5 años. 
- Condominio con indivisión forzosa perdurable: el CCyC regula diversos su-
puestos. El caso típico es el condominio sobre muros, cercos y fosos contemplado en el 
art. 2006 CCyC que dice: “El muro, cerco o foso se denomina: a) lindero, separativo o 
divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante; b) encaba-
llado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes; 
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, 
de modo que el filo coincide con el límite separativo; d) medianero: al lindero que es co-
mún y pertenece en condominio a ambos colindantes; e) privativo o exclusivo: al lindero 
que pertenece a uno solo de los colindantes; f) de cerramiento: al lindero de cerramiento 
forzoso, sea encaballado o contiguo; g) de elevación: al lindero que excede la altura del 
muro de cerramiento; h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de 
cimiento a una construcción en la superficie”.
8. Propiedad horizontal
8.1. Evolución de la figura en la Argentina
El Código de Vélez no reconoció la propiedad horizontal; por el contrario, la 
prohibió expresamente en el art. 2617 que decía: “El propietario de edificios no puede 
dividirlos horizontalmente entre varios dueños ni por contrato ni por actos de última 
voluntad”.
La prohibición se fundaba en las dificultades que esta figura generaba y, conse-
cuentemente, en la necesidad de “prevenir los conflictos”. Además, a la época de la san-
ción del código civil estaba en boga la idea de poblar el desierto, por lo que se necesitaba 
que las construcciones se extendiesen ocupando mucha superficie, y no hacia arriba.
La situación era muy distinta en 1948, año de la sanción de la Ley 13.512: la 
Argentina, como tantos otros países, enfrentaba los problemas de la explosión demo-
gráfica y la concentración de habitantes en centros urbanos; estos fenómenos económi-
co-sociales trajeron la necesidad de incorporar a la legislación la figura de la propiedad 
horizontal. Aunque la ley fue dictada para solucionar problemas de vivienda, no se duda 
que se extiende a diversos supuestos que comprenden locales comerciales, cocheras, 
oficinas, etcétera.
La Ley 13.512 fue derogada por el CCyC que reguló este derecho real a partir del 
art. 2037. 
Esta breve introducción evidencia la vinculación entre Derecho y Economía.
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8.2. Concepto de Propiedad Horizontal
Según el art. 2037 CCyC: “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce 
sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición 
material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un 
edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de 
propiedad y administración. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades 
que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”. 
8.3. Partes privativas y comunes
El objeto de este derecho real inmobiliario está compuesto por dos partes clara-
mente diferenciadas: (i) la parte exclusiva o privativa (departamento, pisos o locales), 
y (ii) la parte indivisa o común (sobre el terreno y las demás cosas y partes comunes). 
La conjunción de ambas partes se denomina unidad funcional.
Según el art. 2039 CCyC: “El derecho de propiedad horizontal se determina en 
la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios sus-
ceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia 
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La 
propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas 
y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y 
puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”. 
El derecho real de propiedad horizontal que se tiene sobre las partes comunes o 
indivisas es inseparable del derecho que recae sobre las partes privativas. En este senti-
do, los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del domi-
nio, uso y goce de su respectivodepartamento o piso. De tal modo, no se puede enaje-
nar un departamento y reservarse el dominio sobre las partes comunes, ni a la inversa.
Coherente con lo explicado, el art. 2045 CCyC dice: “Cada propietario puede, sin 
necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le perte-
nece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión 
o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, com-
prende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse 
separadamente de éstas”.
Así las cosas, cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento (parte 
privativa) y copropietario sobre el terreno y sobre las cosas de uso común, o indispensables 
para mantener su seguridad. Se trata de una copropiedad o condominio con indivisión for-
zosa, desde que no se puede solicitar la partición (remisión punto 7.2 de este mismo tomo).
a) Partes privativas
El objeto exclusivo puede consistir en pisos de un edificio, departamentos de un 
mismo piso, departamentos de un edificio de una sola planta, etcétera, siempre que 
reúnan los siguientes requisitos:
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- Independencia: la unidad debe bastarse a sí misma según su destino; por lo 
tanto, los requisitos variarán, en cada caso, conforme el destino del edificio 
(cocheras, locales comerciales, departamentos de vivienda, etcétera).
- Salida a la vía pública, directamente, o por un pasaje común. 
Según el art. 2043 CCyC: “Son necesariamente propios con respecto a la unidad 
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras 
divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los reves-
timientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, suscepti-
bles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad y 
administración, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada”.
b) Partes comunes
Conforme al art. 2040 CCyC: “Son comunes a todas o a algunas de las unidades 
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su 
seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad y administración. Las 
cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no está determinado, se consideran 
comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, 
sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada pro-
pietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o 
restringir los derechos de los otros propietarios”.
Son partes comunes (I) el terreno y (II) las cosas de uso común, o indispensables 
para mantener la seguridad del edificio.
El terreno es el suelo sobre el que se asienta el edificio; la copropiedad abarca 
toda su extensión, aunque algunos sectores estén libres de construcción.
Se consideran cosas de “uso común o indispensables para mantener la seguridad 
del edificio” los cimientos, techos, patios solares, galerías, escaleras, puertas de entra-
das, instalaciones de servicios centrales de calefacción, agua, electricidad, local de alo-
jamiento del portero, portería, etcétera.
La enumeración no es taxativa; o sea, puede haber cosas que no estén nombra-
das en la ley (arts. 2041 y 2042 CCyC) pero que son comunes si reúnen los siguientes 
requisitos:
- Ser cosas de uso común del edificio (sean o no necesarias o prescindibles) 
(por ejemplo, una sala de baños sauna).
- Ser indispensables para mantener la seguridad del edificio o su estabilidad 
(cimientos, muros maestros, columnas, techos). 
8.4. Momento de nacimiento del derecho real de propiedad horizontal
La existencia del derecho real de propiedad horizontal sobre cada una de las unidades 
exige que, con anterioridad, haya nacido el denominado estado de propiedad horizontal. 
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Ese estado se constituye cuando el reglamento de copropiedad y administración, 
redactado en escritura pública, se inscribe en el registro de la propiedad inmueble. 
Recién a partir de ese momento, podrán tener acceso al registro las escrituras de cons-
titución de los derechos reales de propiedad horizontal sobre cada una de las unidades.
Según el art. 2038 CCyC: “A los fines de la división jurídica del edificio, el titu-
lar de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento 
de propiedad y administración, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El re-
glamento de propiedad y administración se integra al título suficiente sobre la unidad 
funcional”.
8.5. Reglamento de copropiedad y administración
El reglamento de copropiedad y administración es el estatuto regulador de los 
derechos y obligaciones de los titulares del derecho real de propiedad horizontal y debe 
contener: “a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales 
y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas 
y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de 
la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en 
el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso 
y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino 
de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m) 
determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad; n) 
especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada 
titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de 
las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de las mayorías 
necesarias para modificar el reglamento de propiedad y administración; p) forma de 
computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposi-
ción o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r) desig-
nación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la 
función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades 
especiales del consejo de propietarios” (art. 2056 CCyC). 
8.6. Consorcio de propietarios. La personalidad jurídica
El CCyC denomina consorcio a la persona jurídica constituida por el conjunto de 
los propietarios de las unidades funcionales, que tiene su domicilio en el inmueble; sus 
órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador (art. 2044 CCyC) 
(remisión Tomo I, Capítulo VIII, punto 3 y Capítulo IX, punto 6).
Esta personalidad le es reconocida para poder cumplir con el fin para el cual ha 
sido creado; por lo tanto, el consorcio:
- Puede ser titular de derechos, está facultado para percibir expensas, etcétera. 
- Puede contraer obligaciones si se trata de actos indispensables para la defensa 
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de los intereses comunes. Por ejemplo, puede ejecutarse contra el consor-
cio una sentencia que lo condena a reparar los daños y perjuicios causados 
a un niño que se cayó por el ascensor por un defecto en el funcionamiento.
- Tiene domicilio (el lugar donde se encuentra el edificio).
- Tiene patrimonio. Ese patrimonio no está integrado ni por las partes co-
munes ni por las privativas, que pertenecen a los consorcistas, pero sí por 
las sumas recaudadas por expensas comunes, fondos de reserva, intereses 
cobrados