Contratos Parte Especial

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BOLILLA VI:
1- Compraventa:
A- Concepto. Caracteres:
El art. 1123 del Código Civil y Comercial unificado establece que hay compraventa si una de las partes se obliga a
transferir la de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.
En el código derogado, propiedad la definición ofrecida era similar, aunque establecía como obligación del comprador,
además de pagar un precio, recibir la cosa; y además agregaba que el precio pagado debía ser cierto. Estas dos
cuestiones fueron suprimidas en la definición del nuevo código.
Es uno de los más importantes contratos que se celebran a diario en los distintos mercados. De la definición resultan los
caracteres de la compraventa, pudiendo decirse que ésta es: a)- Consensual, porque se perfecciona con el solo
consentimiento de las partes, basta el mero acuerdo; b)- Bilateral, porque las partes se obligan recíprocamente: Por un
lado el vendedor está obligado a cumplir la obligación de transmitir la propiedad, y el comprador está obligado a pagar el
precio; c)- Onerosa, porque si bien cada una de las partes se sacrifica patrimonialmente, reciben a cambio una ventaja o
beneficio equivalente; d)- Generalmente conmutativa, porque la naturaleza, existencia y cuantía de las prestaciones son
conocidas son ciertas. Como excepción, algunas compraventas pueden ser aleatorias, como cuando se venden cosas
futuras; f)- No formal, pues en general la ley no ha impuesto la observancia imperativa de una forma determinada para
su celebración; d)- Declarativa, pues en el sistema del código la compraventa no tiene carácter traslativo; e)- Nominada y
típica, porque tiene un nombre propio y tiene prevista para sí una específica regulación legal.
B-La compraventa civil y la compraventa mercantil:
Como ya mencionamos anteriormente, el nuevo Código decidió unificar la legislación contenida en los códigos civil y de
comercio. Uno de los argumentos que se esgrimió en favor de la referida unificación fue la existencia de una doble e
innecesaria legislación para una misma materia, tal como ocurría con la compraventa. Sin embargo, el código civil y
comercial unificado debió contemplar las particularidades de la que se denominaba compraventa mercantil porque de
otro modo, se corría el riesgo de dejar sin regulación o sujetas a un régimen inapropiado a su naturaleza a las
operaciones que antes estaban regidas por el código de comercio. Por esa razón, los arts. 1143 a 1162 del C.C.Y.C están
dedicados a la compraventa de cosas muebles que, si se adquirían para revenderlas a otro precio, constituía la materia
propia del código de comercio.
C- El boleto de compraventa:
El boleto de compraventas es un tema de significativa relevancia en nuestro derecho. Es frecuente que en la práctica de
negocios inmobiliarios sean celebrados, previos a la firma de la escritura.
Respecto de la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, se discutía si era un contrato definitivo de compraventa, o
si solo se trataba de un contrato preliminar de compraventa; que efectos traía aparejada la inobservancia de la forma
escrituraria, si el boleto era o no título y, en su caso, que alcance debía tener. El código no contiene referencias a la
problemática de la naturaleza jurídica del boleto, pero, al trasladar sus reglas al capítulo de la compraventa importa
considerar que el boleto es una compraventa de características particulares. También la terminología utilizada dentro de
las disposiciones que lo regulan respalda esa conclusión.
En razón del art. 1170, el boleto de compraventa de inmuebles otorga una preferencia al comprador, cuyo derecho tiene
prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: El comprador contrató con el
titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirientes sucesivos; si el comprador pagó el veinticinco por ciento con anterioridad a la traba de la cautelar; si el
boleto tiene fecha cierta; y si la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral o sea posesoria.
El art. 1170 se ocupa de la denominada oponibilidad falencial del boleto, reproduciendo, con algunas variantes, el texto
del art. 1185 bis del código derogado. En concreto, se dispone que los boletos de compraventa de inmuebles, con fecha
cierta y siempre que el adquiriente sea de buena fe, son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez deberá disponer en estos casos que se otorgue al
comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestación correspondiente al adquiriente. El
comprador podrá cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea
a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
D- Elementos constitutivos:
La cosa y el precio:
● La cosa: Se entiende por cosa todo bien material o inmaterial, lícito, posible, determinado o determinable,
presente o futuro, que tenga valor económico, y que corresponda a un interés de las partes aunque éste no sea
patrimonial y siempre que no sea contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden público o lesivo de los
derechos ajenos o de la dignidad humana.
Es uno de los elementos esenciales de la compraventa. Todo lo concerniente a la cosa se rige por las disposiciones
referidas al objeto, ya sea de los actos jurídicos o de los contratos en general, siempre que no resulten modificadas por
reglas específicas.
En razón del art. 1129 del C.C.Y.C pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.
El art. 1130 hace referencia a que si la cosa cierta ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse la compraventa,el
contrato no produce efecto alguno; en tanto, si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la
parte existente con la reducción del precio. Se puede pactar que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya
perecido o este dañada al celebrarse el contrato. El mencionado artículo concluye diciendo que el vendedor no puede
exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.
El art. 1131 se expresa sobre la venta de cosa futura, sobre la cual se entiende que está sujeta a la condición suspensiva
de que la cosa llegue a existir. El vendedor tiene el deber de realizar las tareas o esfuerzos que resulten del contrato o de
las circunstancias para que la cosa llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. El artículo finaliza
mencionando que el comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa
del vendedor.
Finalmente, el art. 1132 prevé que la venta de cosa ajena es total o parcialmente válida, en los términos del art. 1008: En
este sentido, la venta de cosa ajena puede realizarse de dos modos distintos: Si el vendedor no garantiza el éxito de la
promesa, caso en el que sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la misma se cumpla; y si el
vendedor garantiza el cumplimiento de la promesa, caso en el que deberá indemnizar al comprador si la misma no se
cumple.
● El precio: En doctrina, se entiende que el precio es la cantidad de dinero que el comprador está obligado a pagar
al vendedor como contraprestación de la transferencia de la propiedad de la cosa que aquél recibe.
Junto con la cosa, es el otro elemento esencial del contrato de compraventa.
El precio debe reunir los siguientes requisitos: a)- Debe ser en dinero: Pues el precio en dinero es un signo distintivo de la
compraventa, y su exigencia resulta de la misma definición que otorga nuestro código. Si el precio consistiera en una cosa
no estaríamos hablando de una compraventa, sino de una permuta, en tanto que si consistiera en una obligación de
hacer habría un contrato perfectamente válido pero innominado; b)- Debe ser determinado o determinable:En este
sentido, el art. 1133 del C.C.Y.C establece que el precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el
comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con referencia a
otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para
determinarlo; c)- Debe ser serio: Esto quiere decir que los contratantes deben tener la real intención de pagarlo y de
percibirlo. No hay precio serio cuando se demuestra que no fue pagado o que estuvo destinado a cumplir fines distintos
de los que le son propios, como ocurre cuando el precio es simulado o ficticio. El precio es simulado cuando se expresa
en un contrato pero luego, en un acto oculto, las partes declaran que no debe pagarse porque lo que quieren es un
contrato distinto. El precio es ficticio cuando aparece impuesto en un contrato pero en el mismo acto, o por acto
separado, se declara que no debe ser pagado; d)- Debe ser justo y equitativo para ambas partes.
E- Venta de cosa ajena y de cosa futura:
Como ya mencionamos anteriormente, el art. 1131 del Código Civil y Comercial Unificado se expresa sobre la venta de
cosa futura, sobre la cual se entiende que está sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir. El vendedor
tiene el deber de realizar las tareas o esfuerzos que resulten del contrato o de las circunstancias para que la cosa llegue a
existir en las condiciones y tiempo convenidos. El artículo finaliza mencionando que el comprador puede asumir, por
cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.
En tanto, el art. 1132 prevé que la venta de cosa ajena es total o parcialmente válida, en los términos del art. 1008: En
este sentido, la venta de cosa ajena puede realizarse de dos modos distintos: Si el vendedor no garantiza el éxito de la
promesa, caso en el que sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la misma se cumpla; y si el
vendedor garantiza el cumplimiento de la promesa, caso en el que deberá indemnizar al comprador si la misma no se
cumple.
F-Los distintos regímenes:
● Bienes muebles: La sección 6ta del Capítulo Compraventa; título IV Contratos en Particular, artículos 1142 a 1162
del Código Civil y Comercial Unificado prevé un régimen especial para la compraventa de bienes muebles.
Comienza el articulado expresando que las disposiciones de la mencionada sección no excluyen la aplicación de
las demás normas del capítulo en cuanto sean compatibles.
● Bienes registrables: Los automotores: La venta de automotores está sometida a las reglas generales en relación
al contrato y a normas especiales para la transmisión dominial.
De acuerdo a las disposiciones del decreto 6582/58 ratificado por la ley 14467, los contratos de compraventa de
automotores deben reflejarse en instrumento público o privado. Ello así porque el art. 1 del mencionado decreto ley
establece que el título –el contrato de compraventa- debe “formalizarse por instrumento público o privado y sólo
producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro Nacional del
Automotor”:
● Semovientes: Los contratos de compra y venta de ganados son actualmente de forma prescripta según resulta
del art. 12 de la ley 22939 en cuanto establece que “todo acto jurídico mediante el cual se transfiera la
propiedad del ganado mayor o menor, deberá instrumentarse con un certificado de adquisición que, otorgado
por las partes, será autenticado por la autoridad local competente. El artículo no deja lugar a dudas de que el
acto jurídico mediante el cual se transfiere la propiedad del ganado, es el que constituye el título de dominio en
letra registrada, que recién, en caso de que se trate de una compraventa se adquirirá por el comprador cuando
se haga la tradición del ganado, que es el modo indispensable para ello, y tal acto jurídico debe instrumentarse
con un certificado. El acto jurídico instrumentado, como el de compraventa de ganado hace adquirir al
comprador solamente un derecho subjetivo de acreditar la cosa, ya que el derecho de propiedad sobre la cosas
lo adquiere con la tradición. El certificado donde se instrumentará la compraventa de ganado debe contener la
firma del enajenante y del adquiriente.
● Buques: Conforme a lo establecido en la ley 20094, los artefactos navales se individualizarán por el número de su
inscripción en el registro correspondiente. La inscripción ante matrícula nacional confiere al buque nacionalidad
argentina y el derecho a enarbolar el pabellón nacional. La autoridad marítima otorgará a todo buque o artefacto
que se inscribe ante matrícula nacional un certificado de matrícula donde conste el nombre del buque y de su
propietario, y las medidas del artefacto. Para la inscripción ante matrícula nacional, se requiere el cumplimiento
de exigencias reglamentarias sobre construcción y condiciones de navegabilidad; y que su propietario este
domiciliado en el país.
● Aeronaves: De conformidad con lo establecido en el registro nacional de aeronaves, se anotarán los actos,
contratos o resoluciones que acreditan la propiedad de la aeronave, las hipotecas, embargos y medidas
precautorias que pesan sobre ella, los contratos de locación de aeronaves y cualquier hecho jurídico que se
vincule con la situación jurídica de la nave. El registro es público, y todo interesado puede obtener una copia de
las anotaciones de ese registro.
● Bienes inmuebles: Según resulta de los arts. 1017 y 1018 del C.C.Y.C los contratos de compraventa son de forma
de cosas inmuebles son de forma prescripta pero no de solemnidad absoluta. En este sentido, el art. 1017
expresa que tienen que ser otorgados por escritura pública los contratos que tienen por objeto la adquisición,
modificación, extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es
proveniente de una ejecución judicial o administrativa. El art. 1018 dispone que el otorgamiento pendiente de un
instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sanción
de nulidad. Ni en la reglamentación general ni en la especial de compraventa se exige la escritura pública bajo
pena de nulidad.
● Inmuebles de propiedad horizontal: Según resulta de las disposiciones de nuestro código que regulan la
propiedad horizontal, los contratos de compra y venta de partes de un inmueble afectado al régimen de
propiedad horizontal son objeto de una pormenorizada regulación: La doctrina jurídica ha entendido que en el
régimen jurídico de la propiedad horizontal hay un derecho real de dominio de cada propietario sobre las
unidades funcionales, un condominio sobre los lugares compartidos, servidumbre sobre algunos usos
compartidos y finalmente un elemento asociativo, puesto que los que viven en un edificio tienen un tipo de
relación que se asemeja a la sociedad.
El art. 2037 establece que el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de
uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre las partes privativas y las partes comunes de un edificio,
de conformidad con lo que establece en este título y el respectivo reglamento de propiedad y administración. Las
diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible. El art. 2038 expresa que a los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad y administración, que debe inscribirse en
el registro inmobiliario. Dicho reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
G- La compraventa en la ley 24.240:
La ley 24240 de Defensa del Consumidor regula los contratos de consumo, y dentro de ellos, la compraventa, con un
ámbito de aplicación restringido, que exige teneren cuenta los siguientes elementos:
Existe una delimitación subjetiva, pues el comprador es un consumidor y el vendedor un proveedor.
También existe una delimitación objetiva, pues la ley considera compraventa de consumo a la adquisición de cosas
muebles, sea que esta venta se efectúe directamente o por sistemas de distribución de ahorro previo. También se
incluyen dentro de la compraventa de consumo a la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso lotes
de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas.
Se excluyen del ámbito de la ley 24.240 los contratos realizados entre consumidores sobre cosas usadas. No están
excluidas las ventas de cosas usadas efectuadas por un proveedor al consumidor
En la compraventa de consumo, la oferta tiene una importancia relevante. El art. 7 de la ley dispone que la oferta dirigida
a consumidores potenciales indeterminados obliga a quien la emite durante el tiempo que se realice, debiendo contener
la fecha precisa de comienzo y finalización.La revocación de la oferta hecha pública es eficaz una vez que haya sido
difundida por medios similares a los empleados para hacerla conocer.
Respecto al precio, la ley 24240 dispone que en las operaciones de crédito para la adquisición de cosas o servicios deberá
consignarse, bajo pena de nulidad, el precio de contado, el saldo de deuda, el total de los intereses a pagar, la tasa de
interés efectiva anual, la forma de amortización de los intereses, otros gastos si los hubiere, la cantidad de pagos a
realizar y su periodicidad, etc.
Con relación al incumplimiento del contrato por parte del proveedor, la ley faculta al consumidor a exigir el cumplimiento
forzado de la obligación, siempre que fuera posible; aceptar otro producto o prestación equivalente; y rescindir el
contrato con derecho a la restitución de lo pagado, sin perjuicio de los efectos producidos, considerando la integridad del
contrato.
En cuanto a las formas, la ley regula el documento de venta. En la venta de cosas muebles, deberá constar la descripción
y especificación de la cosa; el nombre y domicilio del vendedor; el nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o
importador; la mención de las características de la garantía; los plazos y condiciones de venta; y el precio y las
condiciones de pago. Un ejemplar de este documento deberá ser entregado al consumidor.
Respecto de la venta de cosas muebles no consumibles en el ámbito de la compraventa de consumo, la ley 24240
impone una garantía, cuyo objeto se refiere a defectos o vicios de cualquier índole, aunque hayan sido ostensibles o
manifiestos al tiempo del contrato, que afecten la identidad entre lo ofrecido y lo pagado, y su correcto funcionamiento.
H- Precio: Requisitos: Remisión punto d
I- Obligaciones de las partes:
● Obligaciones del vendedor: Las obligaciones del vendedor en la compraventa se encuentran reguladas en los
arts. 1137 a 1140, los cuales conforman un solo bloque y se integran con otros diseminados en otros sectores del
código:
La principal obligación que asume el vendedor es la de transferir la propiedad de la cosa al comprador. Según nuestro
sistema, la compraventa por si sola carece de fuerza traslativa, generando solamente la obligación, a cargo del vendedor,
de transferir al comprador la propiedad de la cosa. La obligación de transferir se cumple por los modos traslativos, que
son diversos según la naturaleza de las cosas: Para los bienes muebles en general el modo por excelencia es la tradición;
para los inmuebles se mantiene vigente la tradición como el modo señalado por la ley, aunque con alcance limitado, ya
que sus efectos traslativos solo alcanzan a las partes contratantes. Para que los efectos sean oponibles a terceros es
necesaria la inscripción en el registro respectivo; para los automóviles y demás vehículos la tradición ha sido
reemplazada por la inscripción registral; para los buques y aeronaves, el sistema es análogo al de los inmuebles. En virtud
del art. 1137, el vendedor deberá poner a disposición los instrumentos requeridos por los usos y particularidades de la
venta, y prestar toda cooperación para que la transferencia dominial se concrete.
Otra de las obligaciones del vendedor es la de conservar la cosa hasta el momento de la entrega. Al respecto, el art. 748
del C.C.Y.C expresa que el deudor de una cosa cierta está obligado a conservarla en el mismo estado en que se
encontraba cuando contrajo la obligación. El comprador puede exigir el cumplimiento coercitivo de este deber y ante un
eventual incumplimiento, puede recurrir a figuras como la suspensión del cumplimiento; la tutela preventiva o la
resolución del contrato.
El art. 1138 establece como otra de las obligaciones del vendedor la de pagar los gastos de entrega, salvo pacto en
contrario. Respecto a que gastos están comprendidos en esta obligación, se considera que el costo de los instrumentos
que el vendedor debe poner a disposición del comprador está a su cargo del vendedor. También se consideran gastos de
entrega los que demande el traslado de la cosa, los impuestos de aduana en caso de productos importados, salvo que la
entrega se haya hecho en el extranjero, pues en tal caso los gastos de traslado corren por el comprador. En materia de
inmuebles, son gastos a cargo del vendedor la mensura o el amojonamiento del terreno, los estudios de título y los
impuestos, tasas y contribuciones.
El vendedor debe garantizar al comprador que no será turbado o privado del derecho que adquiera por la intervención
de un tercero que demuestre tener un derecho mejor sobre la cosa(evicción), como también está obligado a garantizar
que la cosa no tiene vicios de funcionamiento o fabricación, deterioros o desperfectos materiales que la hagan impropia
para su destino (vicios ocultos).
Es también obligación del vendedor entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración, salvo que las partes lo
hubieran convenido de otra manera (art. 1138).
Por último, de acuerdo al art. 1140, el vendedor tiene la obligación de entregar la cosa con todos sus accesorios, libre de
toda otra relación de poder y de oposición de terceros. Que el vendedor está obligado a entregar los accesorios de la
cosa implica que están incluidos en tal obligación, frutos y productos que, mientras no se separen de la cosa, son sus
accesorios formando con ella un todo. Cuando el art. dice “libre de toda relación de poder”, se entiende que el vendedor
debe cumplir entregando la cosa en condiciones tales que el comprador pueda someterla a su exclusivo señorío.
Como el nuevo código suprimió de la definición de compraventa la obligación de recibir el precio, ese deber subsiste
como un deber específico de cooperación por parte del vendedor, porque si se rehúsa injustificadamente a recibirlo
cuando le es ofrecido, quedará constituido en mora como acreedor.
Además de las mencionadas, pueden existir otras obligaciones que las partes hubiesen especialmente estipulado, como
efectos accidentales del contrato.
● Obligaciones del comprador: Así como el vendedor está obligado a cumplir ciertas obligaciones, el comprador
también lo está. El art. 1141 se refiere, precisamente a las obligaciones del comprador:
La principal obligación que pesa sobre el comprador es la de pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos; y si nada
se pacta, se entiende que la venta es de contado. Se considera, en consecuencia, que si en el contrato no se fija el lugar
ni el tiempo de pago, entonces debe hacerse en el tiempo y lugar de celebración del contrato, pues cabe presumir que
en ese mismo lugar se entregará la cosa y se pagará el precio. Se puede decir, en suma, que una venta es de contado
cuando la entrega de la cosa y el pago del precio deben hacerse simultáneamente. Sólo se podrá diferir la entrega o el
pago si existe un plazo, expreso o tácito, en tal sentido.
El inciso b del art. 1141 recepta la obligación que tiene el comprador de recibirla cosa y los documentos vinculados con
el contrato. Deberá entenderse cumplida la obligación de recibir cuando el comprador ha realizado todos los actos que
razonablemente deben llevarse a cabo por su parte para que el vendedor pueda entregar la cosa. En cuanto al tiempo y
el lugar donde debe cumplir la obligación de recibir, se aplican las mismas reglas que rigen para el lugar y tiempo de
cumplimiento de la obligación de entregar la cosa.
Por último, según resulta del inciso c del art. 1141, el comprador está obligado a pagar los costos del recibo de la cosa
comprada, incluidos los testimonios de escritura pública que corresponda y los demás posteriores a la venta. Está
obligación puede dejarse sin efecto mediante un pacto en contrario. Por gastos de recibo se entienden todos aquellos
que se devengan a partir del instante de la entrega, como por ejemplo, los gastos de transporte al domicilio del
comprador o los de embalaje para facilitar ese transporte.
Las obligaciones mencionadas con anterioridad no excluyen la existencia de otras obligaciones que el comprador asuma
en virtud de estipulaciones especiales.
J- Comparación entre la compraventa y la permuta:
De acuerdo a los arts. 1123 y 1172 del Código Civil y Comercial Unificado, la compraventa y la permuta son contratos
que, en principio, no se pueden confundir. Simplificando, en la compraventa se cambia el derecho sobre la cosa por un
precio; en cambio, en la permuta, se intercambia una cosa por otra cosa. La confusión es prácticamente imposible
cuando ambos contratos se presentan puros, es decir, cuando cada uno responde exactamente a su definición. Hay casos
más complicados, como cuando el contrato implica el cambio de una cosa por otra cosa, más cierta cantidad de dinero,
figura que suele denominarse permuta con saldo. Para determinar cuándo se está ante una compraventa y cuándo ante
una permuta, hay que partir de las palabras y finalidad del art. 1126, el cual establece que: “Si el precio consiste parte en
dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la otra cosa, y de compraventa en los
demás casos. Si bien el artículo no lo prevé, la doctrina se encargó de examinar que sucede en el caso de que la cosa y el
dinero que se recibe representan valores iguales o equivalentes. En ese sentido, en nuestro derecho se interpreta que en
estos casos el contrato es de compraventa, pues según este precepto el contrato es de permuta cuando el valor de la
cosa es mayor y es de compraventa en los demás casos.
2- Cesión de derechos y obligaciones:
A- Concepto. Caracteres:
En lo que respecta al contrato de cesión, el código civil y comercial unificado adopta una nueva metodología. En primer
lugar, incluye algunas disposiciones relativas a la cesión de derechos en general y luego regula algunos subtipos que
ameritan normas específicas, como la cesión de derechos (art. 1614 a 1631) y la cesión de obligaciones (1632 a 1635).
Respecto a la cesión de derechos, el art. 1614 del C.C.Y.C establece que hay contrato de cesión cuando una de las partes
transfiere a la otra un derecho. Continúa diciendo que se aplican a la cesión de derechos las reglas de la compraventa,
permuta o donación, según que se haya realizado con la contraprestación de un precio en dinero, de la transmisión de la
propiedad de un bien, o sin contraprestación, respectivamente, en tanto no estén modificadas por las de este Código.
En un sentido amplísimo, la cesión de deudas transmisión o traspaso de deudas comprende a aquellas convenciones por
las cuales se transmite a un tercero la calidad de deudor, operándose sólo su mutación subjetiva en la relación
obligacional primigenia, sin causar su extinción.
Respecto a los caracteres del contrato de cesión, se puede mencionar que es: Consensual, ya que se perfecciona por el
mero acuerdo de voluntades; oneroso o gratuito, según las partes tuvieran en miras ventajas patrimoniales o no, y en
este sentido será bilateral en el caso de que sea oneroso y unilateral en el caso de que sea gratuito; y conmutativo, pues
las ventajas y pérdidas de las partes contratantes son ciertas.
En el nuevo código, la transmisión de deudas comprende tres categorías de convenios: La cesión de deuda, la asunción
de deuda y la promesa de liberación.
El art. 1632 del código establece que hay cesión de deuda si el acreedor, el deudor y un tercero, acuerdan que éste debe
pagar la deuda, sin que haya novación. Si el acreedor no presta conformidad para la liberación del deudor, el tercero
queda como codeudor subsidiario. En tanto, el art. 1633 dispone que hay asunción de deuda si un tercero acuerda con el
acreedor pagar la deuda de su deudor, sin que haya novación; si el acreedor no presta conformidad para la liberación del
deudor, la asunción se tiene por rechazada. Por último, el art. 1635 expresa que hay promesa de liberación si el tercero
se obliga frente al deudor a cumplir la deuda en su lugar; esta promesa sólo vincula al tercero con el deudor, excepto que
haya sido pactada como estipulación a favor de tercero.
B- Capacidad, objeto y forma:
● Capacidad: Tratándose de una cesión a título oneroso, la capacidad que se requiere es la misma que para
comprar y vender, en tanto que si la cesión es a título gratuito, se exige la capacidad para donar.
Por aplicación de los arts. 28 y 29 del C.C.Y.C los menores emancipados por matrimonio no pueden, ni con autorización
judicial, ceder gratuitamente los bienes recibidos gratuitamente.
En todos los casos, el acto celebrado por un incapaz adolecerá de nulidad relativa, ya que éste puede ser objeto de
confirmación cuando haya cesado la causa de incapacidad, o si el acto es confirmado por el sujeto al que la ley intentó
proteger sancionando de nulidad al acto en cuestión.
● Objeto: La regla general, en razón del art. 1616 es que todo derecho puede ser objeto de la cesión, excepto que
lo contrario resulte de la ley, de la convención que lo origina o de la naturaleza del derecho.
● Forma: Conforme al art. 1618 del Código Civil y Comercial unificado, la cesión debe hacerse por escrito, sin
perjuicio de los casos en que se admite la transmisión del título por endoso o por entrega manual. Para algunos
supuestos, la norma requiere la celebración de una escritura pública, como en el caso de la cesión de derechos
hereditarios; la cesión de derechos litigiosos. Si no involucran derechos reales sobre inmuebles, también puede
hacerse por acta judicial, siempre que el sistema informático asegure la inalterabilidad del documento; y la
cesión de derechos derivados de un acto instrumentado por escritura pública.
En el nuevo código, la forma prevista para la cesión es de solemnidad relativa, pues no es requerida bajo sanción de
nulidad, por lo que el otorgamiento pendiente del instrumento previsto por la ley constituye una obligación de hacer. En
el régimen derogado, en cambio, se disponía que el incumplimiento de la forma prevista para la cesión acarreaba la
nulidad del acto.
C- Derechos y obligaciones que no pueden ser objeto de cesión:
No pueden ser cedidos aquellos derechos que las partes convengan, en ejercicio de la autonomía de su voluntad.
Por otro lado, hay prohibiciones derivadas de los supuestos que la ley prevé en forma expresa. Algunos supuestos de
cesiones prohibidas expresamente por ley son: Derechos sobre bienes que se encuentran fuera del comercio; derechos
inherentes a la persona humana; derecho a reclamar y a percibir alimentos futuros; el derecho de habitación; los
derechos del beneficiario emergentes de las garantías unilaterales, los cuales no pueden transmitirse separadamente del
contrato o relación con la que la garantía está funcionalmente vinculada; el uso de los bienes comunes inmobiliarios; y
los beneficios de la seguridad social.
D- Derechos y obligaciones de las partes:
● El cedente tiene la obligación de entregar los documentos probatorios del derecho cedido que tenga en su
poder. La entrega de los documentos esun acto de ejecución, de cumplimiento del negocio, dado que el contrato
es consensual y queda perfeccionado con el mero acuerdo de voluntades. En caso de cesión parcial, se dispone
que el cedente debe entregar a su contraparte una copia certificada de los documentos.
Otros efectos que se producen entre el cedente y el cesionario además de la entrega de los documentos son los
siguientes: La transmisión de la titularidad de crédito al cesionario, con todos sus accesorios; la obligación del cesionario
de cumplir con la prestación a su cargo, si se hubiese pactado, es decir el pago del precio, la transmisión del dominio de
una cosa, o bien, la transmisión de la titularidad de un derecho; la obligación del cedente de responder por evicción en
las cesiones onerosas; y la facultad del cedente y del cesionario para efectuar los actos tendientes a la conservación del
derecho cedido.
E- Efectos de la cesión respecto de terceros:
Notificación y aceptación: La regla contenida en el art. 1621 implica que la cesión tiene efectos respecto de terceros
desde su notificación al cedido por instrumento público o privado de fecha cierta, sin perjuicio de las reglas especiales
relativas a los bienes registrables.
La notificación es un acto unilateral recepticio por medio del cual se comunica al deudor la existencia de la cesión. El
código la adopta como un sistema de publicidad de la transmisión de derechos frente a todos los terceros. La notificación
puede ser realizada por cualquiera de las partes, cedente o cesionario. Si existiesen varios deudores y la obligación fuese
mancomunada, todos ellos deberán ser notificados; en cambio, si es solidaria, se sostiene que basta con la notificación a
uno de los deudores. Con respecto al lugar de la notificación, es precisa su realización en el domicilio real del deudor.
Con respecto a los actos anteriores a la notificación de la cesión, de acuerdo al art. 1621, mientras no se efectúe la
notificación de la cesión al deudor cedido, los pagos que éste hubiese efectuado al cediente tendrán efecto liberatorio.
El art. 1622 trata el supuesto en el que existan distintos cesionarios sucesivos del mismo derecho. La norma resuelve este
conflicto dando prioridad al cesionario que notificó al deudor en primer término. De este modo, la fecha relevante para
dirimir el conflicto entre los cesionarios es la de la notificación, sin que resulten relevantes las fechas en que se hubiesen
celebrado las distintas cesiones. En caso de que las notificaciones hubiesen sido realizadas en el mismo día sin haberse
indicado la hora de las mismas, todos los cesionarios quedan en igual rango.
F- Cesión del contrato:
La transmisión o cesión del contrato implica la sustitución del contratante por un tercero, que se ubica en la misma
situación jurídica del transmitente
La cesión de la posición contractual se encuentra regulada como un contrato típico más, y como tal, debe reunir los
elementos estructurales generales de todo contrato, y aquellos particulares propios de la figura en análisis, que son: La
transmisión de la posición contractual y la conformidad o aprobación del deudor cedido. Son susceptibles de ser cedidos
los contratos bilaterales con prestaciones pendientes, es decir, aquellos que no se encuentren ejecutados en su totalidad
en ambos polos de la relación contractual. Consecuencia de ello es que sólo pueden ser objeto de esta figura aquellos
contratos que son de ejecución diferida.
El art. 1636 del C.C.Y.C establece que en los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las partes puede
transmitir a un tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la
cesión. Si la conformidad es previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez notificada a las otras partes, en la forma
establecida para la notificación al deudor cedido.
Respecto de los efectos de la cesión de la cesión contractual, ésta comienza a producir aquellos que le son propios desde
su celebración o, en su caso, desde la notificación a la parte cedida: Provoca entre cedente y cesionario la transmisión de
la calidad de contratante en el contrato cedido, que pasa del cedente al cesionario (art. 1637). Otros efectos dependerán
del carácter oneroso o gratuito que las partes hayan acordado al contrato de cesión de posición contractual: Pactándose
como oneroso será procedente la resolución por incumplimiento, la excesiva onerosidad sobreviniente y pesará sobre el
cedente la obligación de saneamiento, que comprende la garantía por evicción.
Entre cedido y cedente, el efecto natural de este contrato es que el cedente quede fuera del vínculo contractual
originario y liberado de toda responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones que emergen de aquel. Sin
embargo, es factible que al tiempo de aprobar la transmisión, o con posterioridad, el contratante cedido haya pactado
con el cedente el mantenimiento de sus acciones contra este para el caso de incumplimiento del cesionario.
El contratante cedido y el cesionario quedan situados, recíprocamente, como partes del contrato transferido, titulares de
todos los derechos y obligaciones derivados del mismo. En consecuencia, el cedido puede oponer al cesionario todas las
excepciones nacidas del contrato, y el mismo derecho compete al cesionario frente al cedido.
G- Cesión del boleto:
El nuevo código civil y comercial unificado no hace mención alguna a la cesión del boleto de compraventa.
H- Cesión de derechos hereditarios:
El nuevo código civil y comercial unificado se encargo de regular expresamente la figura de la cesión de derechos
hereditarios:
La cesión de derechos hereditarios es un contrato por el cual un heredero transmite a un tercero o coheredero todo o
una parte alícuota del contenido patrimonial de la herencia, sin consideración al contenido particular de los bienes que la
integran. Esta cesión es de una universalidad, es decir, el conjunto de derechos y obligaciones considerados por la ley
como un todo ideal.
El art. 2302 del C.C.Y.C establece que la cesión del derecho a una herencia ya deferida o a una parte indivisa de ella tiene
efectos: Entre los contratantes, desde su celebración; respecto de otros herederos, legatarios y acreedores del cedente,
desde que la escritura pública se incorpora al expediente sucesorio; y respecto del deudor de un crédito de la herencia,
desde que se le notifica la cesión.
Respecto a su forma, la cesión de derechos hereditarios requiere la exigencia de escritura pública, en razón de lo
dispuesto en el art. 1618.
El art. 2303 se encarga de regular la extensión de la cesión de herencia, estableciendo que ésta última comprende las
ventajas que puedan resultar ulteriormente por colación, por la renuncia a disposiciones particulares del testamento, o
por la caducidad de éstas. En tanto, no comprende, excepto pacto en contrario: Lo acrecido con posterioridad en razón
de una causa diversa de las expresadas, como la renuncia o la exclusión de un coheredero; lo acrecido anteriormente por
una causa desconocida al tiempo de la cesión; y los derechos sobre los sepulcros, los documentos privados del causante,
distinciones honoríficas, retratos y recuerdos de familia.
El art. 2304 se refiere a los derechos del cesionario, estableciendo que éste adquiere los mismos derechos que
correspondían al cedente en la herencia. Del mismo modo, tiene derecho a participar en el valor íntegro de los bienes
que se gravaron después de la apertura de la sucesión y antes de la cesión, y en el de los que en el mismo período se
consumieron o enajenaron, con excepción de los frutos percibidos.
El art. 2305 libera de responsabilidad por evicción y vicios de los bienes de la herencia al cedente que no ha garantizado
expresamente por ello. Si la cesión es onerosa, quien transmite sólo garantiza su calidad de heredero y la porción de la
herencia que le corresponde, con independencia del contenido resultante en la posterior adjudicación. En la cesióngratuita sólo se responde en caso de mala fe.
Respecto a las obligaciones del cesionario, el art. 2307 establece que éste debe reembolsar al cedente lo que éste pague
por su parte en las deudas y cargas de la sucesión hasta la concurrencia del valor de la porción de la herencia recibida.
Las cargas particulares del cedente y los tributos que gravan la transmisión hereditaria están a cargo del cesionario si
están impagos al tiempo de la cesión.
3- Contrato de edición:
A- Concepto, caracteres y elementos. Derechos y obligaciones de las partes:
El art. 37 de la ley 11723 de Propiedad intelectual define al contrato de edición estableciendo: “Habrá contacto de
edición cuando el titular del derecho de propiedad sobre una obra intelectual, se obliga a entregarla a un editor y éste a
reproducirla, difundirla o venderla. Este contrato se aplica a cualquiera sea la forma o sistema de reproducción o
publicación”.
Respecto a sus caracteres, el contrato de edición es: Consensual, pues se perfecciona por el mero acuerdo de voluntades;
bilateral, ya que las partes contratantes se obligan recíprocamente; oneroso, ya que las ventajas que procuran a una de
las partes le son concedidas por una prestación que está ha hecho o se obligó a realizar a la otra; típico, ya que tiene
regulación especial por parte de la ley; y no formal, pues su celebración no está sujeta a ningún tipo de formalidad.
Con relación a sus modalidades, las más comunes son: Pagarle al autor, desde un principio, un porcentaje por cada
ejemplar vendido; pagarle al autor una cantidad determinada cualquiera sea la venta posterior; o pagar el editor los
gastos de la primera tanda de ejemplares vendidos y a partir de ese momento, participar al autor e un porcentaje de la
venta posterior.
El editor tiene derecho a pedir los originales de la obra al autor o titular del derecho intelectual; a tener la garantía que
dichos originales son una verdadera creación intelectual del autor; a hacer revisar todo lo referido a la imprevisión,
difusión y venta de la obra intelectual; y a obtener el provecho económico que se pacte entre las partes, derivado de la
venta de la obra intelectual. En tanto, tiene la obligación de reproducir la obra tal como fue entregada; de reproducir la
obra en el número de ejemplares pactados y con tantas ediciones como fueron convenidas; de difundir y vender la obra
en los establecimientos pertinentes, haciendo publicidad adecuada para ello; de efectuar los depósitos legales y registrar
la obra; de responsabilizarse por la pérdida culposa de los originales; de pagar al autor lo convenido; y de rendir cuentas
de los gatos e ingresos de la edición, salvo que se hubiese pactado retribuir al autor con una suma fija.
Por otro lado, el autor tiene derecho a exigir que sea respetada su condición de autor, rechazando cualquier modificación
o agregado de la obra que no provenga de él; a hacer cumplir lo convenido respecto a la cantidad de ejemplares y
ediciones; a percibir los importes pactados; y a ampliar o traducir la obra. En tanto, tiene la obligación de entregar los
originales de la obra; garantizar al editor su autoría en la obra intelectual; revisar y corregir las pruebas de imprenta; y de
abstenerse de perjudicar al editor mientras esté vigente el contrato.
BOLILLA VII:
1- Locación de cosas:
A- Concepto y caracteres:
El art. 1187 del C.C.Y.C establece que hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce
temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Esta norma viene a reemplazar al art. 1493 del código
derogado, el cual establecía que habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso
o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un
precio determinado en dinero. El texto vigente aclara que en lo no regulado expresamente, se aplica al contrato de
locación lo dispuesto en materia de compraventa en lo referente al consentimiento, precio y objeto.
Con respecto a sus caracteres, la locación es un contrato: Bilateral, porque origina obligaciones recíprocas para ambas
partes (la entrega del uso y goce contra el pago de un precio); consensual, porque sus efectos se producen a partir del
mero consentimiento; oneroso y conmutativo, porque las prestaciones reciprocas se dan por la relación de equivalencia
existente y no hay un hecho jurídico incierto del que dependan las ventajas y pérdidas que las partes obtienen del
contrato; de tracto sucesivo, porque el cumplimiento de los fines del contrato requiere del transcurso del tiempo y las
obligaciones se devengan por períodos; de forma escrita; típico, ya que es tiene regulación especial por parte de la ley; y
generalmente es de adhesión, con contenido predispuesto.
B- Naturaleza jurídica del derecho del locatario:
La teoría clásica, fundada en el Derecho Romano, sostiene que el derecho del locatario es personal, porque surge de un
contrato, lo que beneficia la posición del propietario. El locador es quien otorga el uso y goce de la cosa, y tiene la
obligación de mantenerlo en ese uso, lo que justifica que el locatario no tenga acciones reales.
Esta postura fue variando con el tiempo, adoptándose medidas para proteger a la parte débil: En este sentido, el Código
Civil Francés estableció en 1791 la oponibilidad del contrato de locación respecto de los actos de venta, lo que fue
tomado por el art. 1498 del Código derogado y en el art. 1189 del Código Civil y Comercial Unificado. Esta nueva
caracterización hizo pensar que el derecho del locatario asumía una nueva configuración: es un derecho real que se
caracteriza por su oponibilidad, porque se ejerce sobre la cosa, y porque se adquiere en virtud de la tenencia. En el
sistema legal argentino, el derecho del locatario es de fuente contractual y por lo tanto personal, pero tiene unas
características propias de los derechos reales.
En síntesis, estamos ante un derecho personal con una protección especial destinada a asegurar al locatario el uso y goce
de la cosa alquilada.
C- Elementos específicos: La cosa locada y el precio:
● Cosa: Uno de los objetos mediatos indirectos del contrato de locación consiste en la entrega temporaria del uso
y/o goce de una cosa. El código establece en su art. 1192 que toda cosa presente o futura, cuya tenencia esté en
el comercio, puede ser objeto del contrato de locación si es determinable, aunque sea sólo en su especie. El
mencionado artículo además prescribe que se comprenden en el contrato, salvo pacto en contrario, los
productos y frutos ordinarios. A pesar de que el texto no lo dice expresamente, según Lorenzetti, las cosas
fungibles no pueden ser objeto del contrato de locación, ya que al ser intercambiables por otras de la misma
especie y calidad, el objeto de la locación podría no ser el mismo que aquel que le sea restituido al término del
contrato. En este caso se estaría en presencia de un contrato de mutuo. Tratándose de cosas muebles, la
doctrina y la jurisprudencia han admitido que puedan locarse cosas fungibles, si las partes las consideraron no
fungibles (Ej.: Una moneda antigua alquilada no para su uso, sino para su exhibición).
La norma no dice nada sobre la locación de cosa ajena, debiéndose aplicar los principios generales en materia de
contratos y en especial en materia de compraventa.
Respecto al destino de la cosa locada, el art. 1194 prescribe que en primer lugar se le debe dar el destino previsto en el
contrato: Dicho destino no debe estar prohibido por las leyes, o ser contrario a la moral o al orden público o lesivo de
derechos ajenos o de la dignidad humana. A falta de un destino previsto expresamente, se presume que la cosa será
destinada al mismo destino que tenía al momento de celebrarse el contrato, o el que se da a cosas análogas en el lugar
donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.
● Precio: Es la cantidad de dinero que el locatarioestá obligado a pagar al locador como contraprestación de la
entrega del uso y goce temporario de la cosa que aquél recibe.
El precio como objeto mediato de la locación debe reunir ciertas características: Debe consistir en una suma de dinero
(art. 1187); debe ser determinado o determinable, aplicándose supletoriamente las reglas de la compraventa respecto
del consentimiento, objeto y precio, es decir que si en el contrato nada se dice sobre el precio, en principio, la locación es
nula por carecer de uno de los elementos esenciales; y debe ser mensual.
D- Locación urbana:
Se dice que hay locación urbana cuando la cosa locada es un inmueble con destino de vivienda. Por lo tanto, se estará
frente a una locación urbana cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a ceder el uso o goce de una
vivienda; y la otra a pagar por este uso o goce un precio determinado en dinero.
La ley 23.091 de Locaciones Urbanas se encargaba de regular especialmente a las mismas. Sin embargo, la mencionada
norma se derogó con la sanción y entrada en vigencia del Código Civil y Comercial Unificado. El nuevo código mantuvo
varias de las disposiciones de la ley derogada, aunque introdujo algunas modificaciones, por ejemplo en lo relativo a los
plazos mínimos y máximos para el tiempo de la locación urbana: El art. 1197 del C.C.Y.C establece 20 años como plazo
máximo para la locación habitacional y 50 años para los otros destinos. El art. 1505 del Código derogado prescribía que el
contrato de locación no podía hacerse por un tiempo mayor de 10 años. Respecto del plazo mínimo, el art. 1198 del
C.C.Y.C establece que el contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y
determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, con excepción de algunos casos
especiales como la locación de un inmueble destinado a sede de embajada, consulado, u organismo internacional; o
habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo. En la vieja ley la locación el plazo mínimo era de dos años
para las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles; mientras que el plazo era de 3 años para los restantes
destinos.
E- Forma y prueba:
Respecto de la forma del contrato de locación de cosas, el código civil y comercial unificado prescribe en su art. 1188
que la locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de una parte
material de un inmueble, debe ser hecha por escrito, como así también sus prórrogas o modificaciones. En cambio, las
locaciones mobiliarias de bienes no registrables o de una universalidad jurídica que incluya cosas muebles no registrables
son no formales, es decir que no requieren de ninguna forma ni para su validez, ni para la prueba, ni para la oponibilidad.
Con respecto a la prueba de la locación, aplicándose el art. 1019 del C.C.Y.C, ésta puede ser probada por todos los medios
aptos para llegar a una razonable convicción según las reglas de la sana crítica, y con arreglo a lo que disponen las leyes
procesales.
E- Duración: El C.C.Y.C establece en su art. 1198 el plazo mínimo de la locación de inmueble: En este sentido, expresa que
el contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se
considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto las excepciones previstas en el artículo siguiente.
Además, agrega que el locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
Respecto a las excepciones del plazo mínimo, el art. 1199 establece que dicho plazo no se aplica a la locación de
inmuebles destinados a: Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su
personal extranjero diplomático o consular; habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o
similares, en este caos si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; guarda
de cosas; y exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. El último párrafo del mencionado artículo agrega
que tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor practicado.
Como vemos, el código reproduce parcialmente lo expresado en la derogada ley de locaciones urbanas, aunque se
unificó el plazo mínimo para todos los casos de locaciones de inmuebles; y se excluyó de las excepciones al plazo mínimo
las locaciones en que el Estado Nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.
G- Rescisión anticipada:
La rescisión o resolución anticipada, conforme al art. 1217 del C.C.Y.C, es uno de los modos especiales de extinción de la
locación, junto con el cumplimiento del plazo convenido.
En el art. 1221, el Código prevé la posibilidad de resolución unilateral y anticipada del vínculo locativo por parte del
locatario, una vez superado el plazo de seis meses de vigencia. Para ello deberá preavisar al locador en forma fehaciente,
y pagar una multa por la rescisión anticipada. Dicha multa será del equivalente a un mes y medio de alquiler si la
rescisión se opera antes del año de vigencia contrato y de un mes si se realiza con posterioridad. En los casos de
contratos exceptuados del plazo mínimo se deberá abonar el equivalente a dos meses de arriendo. Este artículo sigue la
línea de la derogada ley de locaciones urbanas, y solamente se modifico el preaviso del locatario al locador, que antes
debía darlo con una antelación de 60 días; mientras que con la norma vigente ese plazo no rige más, pues se considera
que el preaviso deberá ser dentro de un plazo razonable, según las circunstancias del caso.
H- Garantías:
● Garantías para asegurar el cumplimiento: El locador tiene como derecho exigir las garantías necesarias para
asegurarse el pago puntual del canon locativo: Una de ellas es la fianza, que en el contrato de locación es aquel
contrato celebrado por el locador y un tercero, normalmente instrumentado en el mismo contrato de locación,
en virtud del cual el fiador garantiza el cumplimiento de las obligaciones del locatario, en especial la obligación
de pagar el canon locativo y la obligación de restituir el inmueble o cosa locada.
La fianza garantiza la totalidad de las obligaciones nacidas del contrato, a menos que se pacte expresamente la limitación
de que sólo se asegura el pago de alquileres, de modo que en principio el fiador responde por el incumplimiento de la
obligación de pago del precio y de restitución de la cosa. En su art. 1225, el C.C.Y.C establece que la fianza rige hasta el
vencimiento del plazo locativo, excepto con relación a la obligación de restitución del inmueble. La mencionada norma
continúa diciendo que se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o
tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación. Por último, expresa que es nula toda disposición anticipada que
extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.
Otra de las garantías a la que se puede recurrir para asegurar el cumplimiento del pago del canon locativo es la cláusula
penal: Se trata de una convención accesoria que cumple una doble función conminatoria e indemnizatoria frente al
incumplimiento de la obligación a la que accede. Puede consistir en una suma de dinero o en otra prestación, sea en
beneficio del acreedor o de un tercero. En caso de resultar abusiva, el juez puede morigerarla, reduciéndola a sus justos
términos.
● Garantía por evicción y vicios redhibitorios: La obligación de dar el uso y goce pacífico de una cosa, conlleva una
garantía legal, que comprende tanto los vicios o defectos de la cosa locada como las turbaciones de hecho y de
derecho que sufra el locatario. En este sentido, el art. 1220 del C.C.Y.Cestablece que el locatario puede resolver
el contrato si el locador incumple la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
I- Derechos y obligaciones de las partes:
● Derechos y obligaciones del locador: El locador tiene el derecho a exigir el pago del alquiler, que a su vez le
confiere varias acciones, como la de resolución de incumplimiento y la de desalojo por falta de pago. También
tiene derecho a exigir las garantías necesarias para asegurarse el pago puntual del canon locativo. Dichas
garantías son, como vimos anteriormente, la fianza y la cláusula penal.
Respecto a las obligaciones del locador, se encuentran reguladas en los arts. 1200 a 1202 del Código Civil y Comercial; los
arts. 1203 y 1204 tienen más que ver con derechos del locatario que con obligaciones del locador:
Conforme al art. 1200, el locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. Si no hubiera previsión expresa, debe
entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.
En tanto, el art. 1201 contempla dos obligaciones del locador que emergen con posterioridad a la entrega de la cosa: La
primera es conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido; y la segunda es efectuar a su cargo la
reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en
hecho de terceros o caso fortuito. Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce
convenido, el locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporción al a gravedad de la
turbación o, según las circunstancias, a resolver el contrato.
El art. 1202 prescribe que el locador tiene la obligación de pagar las mejoras necesarias efectuadas por el locatario a la
loca locada, aunque no lo haya convenido, en caso de que el contrato se resolviera sin culpa del locatario, excepto que
sea por destrucción de la cosa.
● Derechos y obligaciones del locatario: El locatario tiene derecho a recibir la cosa locada conforme a lo acordado;
a ser mantenido en el uso y goce pacífico, en buen estado de conservación; y por último, a rescindir el contrato
o a dejar de pagar el precio si por caso fortuito o fuerza mayor (hecho extraordinario, imprevisible e irresistible
que impide al deudor el cumplimiento de la prestación debida, que funciona como eximente de responsabilidad)
se ve impedido de usar o gozar la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención. A diferencia de lo
que sucedía con el código derogado, con el régimen vigente el locatario no puede pedir la reducción del precio ni
resolver el contrato por la pérdida de luminosidad del inmueble por construcciones en las fincas vecinas, excepto
que medie dolo del locador.
Respecto a las obligaciones del locatario, estás se encuentran reguladas en los arts. 1205 a 1210 del C.C.Y.C:
El art. 1205 establece como obligación del locatario usar la cosa conforme a derecho y en forma exclusiva al destino
establecido expresa o supletoriamente. Por lo dispuesto en el art. 1194, a falta de convención, el locatario puede darle a
la cosa el destino que tenía al momento de locarse, el que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra
o el que corresponde a su naturaleza. En caso de incumplimiento de esta obligación por parte del locatario, el locador
puede rescindir el contrato, conforme al art. 1119 inc. a.
Otra importante obligación del locatario es la de mantener la cosa y conservarla en el estado en que la recibió. El art.
1206 prescribe que el locatario no cumple con esta obligación si abandona la cosa sin dejar quien haga sus veces. Por
otro lado, el mencionado artículo agrega que el locatario responde por cualquier deterioro de la cosa, debiendo proceder
a la reparación, incluso si tales deterioros fueron causados por visitantes ocasionales, salvo que se trate del locador o de
sus dependientes. La última parte de la norma recepta una novedad con respecto al código derogado, estableciendo que
el locatario responde por la destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito. En el viejo régimen la
destrucción de la cosa por incendio se consideraba caso fortuito, excepto que el locador acreditara culpa del locatario o
de sus dependientes. En caso de incumplimiento del deber de mantener la cosa en buen estado, el locador puede
rescindir el contrato, conforme al art. 1119 inc. b.
En conformidad con la norma anterior, el art. 1207 prevé que, tratándose de cosas muebles, el locatario debe abonar los
gastos que demanden la conservación de la cosa y el mantenimiento de la misma; mientras que si se trata de cosas
inmuebles, sólo debe hacerse cargo de los gastos que demanden las mejoras de mero mantenimiento, pues de los gastos
de conservación de la cosa debe hacerse cargo el locador.
La principal obligación del locatario es el pago del canon locativo. El código se encarga de aclarar en su art. 1208 que el
precio no sólo comprende el alquiler o arriendo, sino también toda otra prestación de pago periódico asumida
convencionalmente por el locatario. De este modo, no hay dudas de que el pago de expensas forma parte del precio
locativo si así fue convenido, y la falta de pago de ésta produce los mismos efectos que la falta de pago del alquiler. La
última parte del artículo expresa que a falta de convención, el pago debe hacerse por anticipado: si la cosa es mueble, de
contado; y si es inmueble, por período mensual. La falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos
períodos consecutivos, posibilita al locador a resolver el contrato (art. 1119 inc. c).
El art. 1209 establece que el locatario deberá hacerse cargo del pago de las cargas y contribuciones que se originen en el
destino que dé a la cosa locada. Excepto pacto en contrario, no tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa
Por último, conforme al art. 1210, el locatario, al concluir el contrato, tiene el deber de restituir al locador la cosa en el
estado en que la recibió, con excepción de los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular,
salvo pacto en contrario. También deberá entregarle todas las constancias de pago que efectuó en razón de la relación
locativa, y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.
J- Conclusión de la locación:
El código derogado expresaba en su art. 1604 en siete incisos supuestos de extinción o conclusión de la locación,
reproduciendo en la mayoría de ellos casos que pueden inferirse de principios generales. El nuevo código los ha reducido
a sólo tres casos específicos, sin perjuicio de la aplicación de otros casos previstos en la teoría general (como por
ejemplo: la destrucción de la cosa o la frustración del fin).
El art. 1217 del Código Civil y Comercial unificado menciona como causas de extinción de la locación: a)- El cumplimiento
del plazo convenido, o requerimiento previsto en el art. 1218, según el caso; b)- La resolución anticipada.
El vencimiento del plazo no ofrece mayores dificultades cuando es determinado, cierto o incierto, debiendo estarse al
término del mismo. Si el plazo fuera indeterminado, se deberá ocurrir ante un juez para la fijación del mismo por el
procedimiento más abreviado de los códigos de forma. Si el plazo es tácito, la locación concluye en aquel tiempo en que
conforme a los usos y costumbres debía restituirse la cosa; pero no habrán consecuencias moratorias hasta tanto el
locatario sea debidamente interpelado.
También puede ocurrir que a pesar del vencimiento del plazo, el locatario continúe en el uso y goce del inmueble, con el
consentimiento expreso o tácito del locador. En tal supuesto, el nuevo código, siguiendo la línea del código derogado,
desterró la idea de una tácita reconducción. En este sentido, el art. 1219 del C.C.Y.C expresa que si vencido el plazo el
locatario continúa en la tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locaciónen los
mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes de por concluido el contrato comunicando a la otra
parte en forma fehaciente tal voluntad. También menciona que el hecho de recibir pagos durante la continuación de la
locación no implica una tácita reconducción.
En el art. 1221, el Código prevé la posibilidad de resolución unilateral y anticipada del vínculo locativo por parte del
locatario, una vez superado el plazo de seis meses de vigencia. Para ello deberá preavisar al locador en forma fehaciente,
y pagar una multa por la rescisión anticipada. Dicha multa será del equivalente a un mes y medio de alquiler si la
rescisión se opera antes del año de vigencia contrato y de un mes si se realiza con posterioridad. En los casos de
contratos exceptuados del plazo mínimo se deberá abonar el equivalente a dos meses de arriendo.
Los arts. 1219 y 1220 reúnen aquellas causales que autorizan a la contraparte a requerir la extinción de la locación. Éstas
no operan de pleno derecho y refieren al incumplimiento de deberes y obligaciones. El art. 1219 faculta al locador a
resolver el contrato por cambio de destino o uso irregular de la cosa locada; por falta de conservación de la misma, o su
abandono sin dejar quien haga sus veces; y por falta de pago de la prestación convenida, durante dos períodos
consecutivos. En tanto el art. 1220 faculta al locatario a resolver el contrato si el locador incumple: la obligación de
conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido; o la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
Con respecto a los efectos de la extinción de la locación, la tenencia de la cosa locada debe restituirse al locador, pero
puede suceder que tal hecho no tenga lugar. En ese supuesto, el locador puede proceder al desalojo del locatario.
También procede el desalojo por falta de pago del canon locativo. En este último caso, el art. 1222 prescribe que si el
destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar
fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando un plazo que no debe ser menor a los diez días
corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago. La aludida norma recepta lo
que ya establecía la ley de locaciones urbanas en su artículo 5.
Como ya mencionamos, el locatario tiene la obligación de restituir la tenencia de la cosa alquilada una vez concluida la
locación, y el incumplimiento de esta obligación da lugar a un procedimiento de desalojo. El proceso de desalojo es aquel
que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado
por quien carece de título para ello. De acuerdo al art. 1223, el plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede
ser menor a diez días. El mencionado artículo se encarga de aclarar que en el caso de extinción del vínculo por
cumplimiento del plazo convenido o requerimiento de restitución de la cosa, por resolución anticipada o en el caso de
rescisión por incumplimiento de la obligación de pago de dos períodos consecutivos no se aplica el procedimiento
previsto para la cláusula resolutoria implícita.
K- Arrendamiento rural:
Concepto y elementos específicos:
Los arrendamientos rurales constituyen un área tratada por el Derecho Agrario:
La ley 13246 de Arrendamientos Rurales y Aparcerias establece en su art. 2 que habrá arrendamiento rural cuando una
de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o
pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso
y goce un precio en dinero.
Los elementos específicos del arrendamiento rural que lo distinguen de la locación urbana son dos: Por un lado, la cosa
arrendada se trata de predios ubicados fuera de la planta urbana; y por otro lado, el destino que se le da a la cosa está
orientado a la explotación agropecuaria. Por planta urbana se entiende el núcleo de la población donde la edificación es
continua y compacta y cuyo fraccionamiento se encuentra representado por manzanas y solares o lotes.
La ley establece para los contratos de arrendamiento rural un plazo mínimo de tres años, quedando excluidos de éste
régimen los contratos de pastoreo, cuya duración no exceda de un año; y los contratos en que el cultivo del predio no
dure más de dos cosechas.
Respecto a la forma de este tipo de contratos, la ley prevé que deben redactarse por escrito.
L- Aparcería y mediería:
La aparecería es un contrato parciario, que forma parte de los asociativos, en que las partes tienen una finalidad común
y todo lo referente a la explotación debe decidirse de común acuerdo. El art. 21 de la ley de Arrendamientos Rurales y
Aparcerías establece que habrá aparcería cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales, o un predio
rural con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación agropecuaria en
cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos. En tanto, la mediería es un contrato agrícola
de asociación en el cual el propietario de un predio rural y un agricultor se dividen, en partes iguales, el producto y las
utilidades de una finca agrícola. Los contratos de mediería se rigen por las normas relativas a las aparcerías, con
excepción de los que se hallaren sometidos a leyes o estatutos especiales.
2- Locación de servicios:
A- Concepto:
El nuevo código civil y comercial unificado brinda una definición conjunta de los contratos de servicios y de obras, junto
con la individualización de sus elementos esenciales particulares, a fin de posibilitar una adecuada calificación de los
mismos. De este modo, el art. 1251 establece que “hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el
caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de la otra, llamada
comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución”
Circunscribiendo la definición conjunta al ámbito de los contratos de servicios, se los podría definir como aquellos en que
una persona, el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a
proveer un servicio mediante una retribución.
El servicio es una obligación de hacer, que puede consistir en: Una actividad, con la diligencia apropiada,
independientemente del éxito; o bien, en procurar al acreedor un resultado concreto, con independencia de su eficacia
B- Diferencias con la locación de obra y con el contrato de trabajo:
● Con la locación de obra: No hay mayores dificultades para diferenciar el contrato de servicio con el de obra, pues
lo que varía es el objeto de los mismos: En el contrato de servicio, el objeto consiste en proveer de manera
independiente un servicio mediante una retribución, mientras que en el contrato de obra, el objeto consiste en
realizar una obra material o intelectual mediante una retribución. El servicio es intangible, se agota con el
consumo inicial y desaparece; mientras que la obra es un trabajo determinado, una utilidad abstracta que debe
ser susceptible de reproducción y entrega, porque el locador de obra no se obliga sólo a hacer, sino también a
entregar la obra. El art. 1252 del C.C.Y.C brinda pautas para ayudar al intérprete, expresando que “si hay duda
sobre la calificación del contrato, se entiende que hay contrato de servicios cuando la obligación de hacer
consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. Se considera que el contrato es de obra cuando
se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de entrega”.
● Con el contrato de trabajo: El contrato de servicios autónomo o profesional y el contrato de trabajo son figuras
distintas, reguladas por distintos regímenes, que tienen algunas notas en común: Elcontrato de trabajo, regulado
en la ley 20744, se configura a partir de una triple dependencia jurídica, económica y técnica, donde el
empleador asume los riesgos propios de tal colaboración; se trata de un vínculo de colaboración mediante el
cual el empleador requiere del trabajador la prestación de una actividad en forma onerosa, sin garantía de
resultados, sin asunción de riesgos, bajo la dirección jurídica del titular del interés. En tanto, el contrato de
servicio autónomo se trata de un vínculo de colaboración mediante el cual el titular del interés requiere del
prestador de una actividad en forma onerosa, sin garantía de resultados, pero a diferencia del trabajo
dependiente, los riesgos son a cargo del prestador y no hay dependencia jurídica, económica ni técnica. El código
civil y comercial unificado establece en su art. 1252 que los servicios prestados en relación de dependencia se
rigen por las normas del derecho laboral.
C- Las profesiones liberales:
Lorenzetti considera que son profesionales liberales únicamente aquellos que requieren título universitario para el
ejercicio de su actividad y realizan una tarea de índole predominantemente intelectual, tales como los abogados y
médicos. Existe una discusión en torno a la naturaleza jurídica de los contratos de servicios profesionales:
Para algunos, basados en el derecho romano, el contrato profesional se asimila a un mandato. Entre los autores
modernos, Deveali sostuvo que en la mayoría de las profesiones liberales, hay un elemento que tiene importancia
decisiva, que es la confianza. Basado en ello, el autor considera que siendo éste el elemento prevaleciente en el
mandato, debe recurrirse con preferencia a las normas de esta figura para aplicarlas, por lo menos analógicamente, al
trabajo profesional. Esta postura ha sido abandonada por la doctrina actual y resulta inaplicable a las relaciones
contemporáneas.
Para otra postura, liderada por Salvat, los servicios prestados por una persona que ejerce una profesión liberal, cuando lo
hace en forma particular, quedan regidos por las reglas generales de la locación de servicios.
Otros autores sostienen que la actividad profesional puede ser enmarcada dentro de las disposiciones de un contrato de
obra.
Para algunos, la singularidad de la relación profesional impide enmarcarla dentro de alguna de las figuras típicas, por lo
que se trataría de un contrato innominado o atípico. Se afirma que hay normativas correspondientes a varios contratos
que resultan aplicables a los servicios profesionales.
La mayor parte de la doctrina especializada considera que los servicios profesionales tienen naturaleza de contrato
multiforme, y que por lo tanto, deberá estarse a cada situación concreta para determinar la figura jurídica aprehendida.
Por último, según Lorenzetti, la solución al problema de la naturaleza de los contratos de servicios profesionales es
tipificar legalmente un nuevo contrato, que debe ser celebrado por las personas que reúnan la calidad de profesional, y
las prestaciones deben ser ejecutadas personalmente.
D- Los contratos deportivos:
En torno al deporte moderno, de amplia competitividad en todas sus expresiones, se ha desarrollado un variado número
de contratos, muchas veces conexos, que se relacionan jurídicamente: Por ejemplo, entre la entidad y los jugadores, a
través de sus representantes; entre los diversos clubes entre sí; entre el organizador y los clubes; o entre el
representante, organizador y servicios complementarios.
La magnitud de los intereses que se mueven detrás de cada torneo y competencia y detrás de cada deportista justifica la
necesidad de contar con regulación específica para la actividad.
En principio, a estos contratos deportivos, que son atípicos, se les aplican las normas relativas a la locación de servicios.
3- Locación de obra:
A- Concepto y caracteres:
La locación de obra o el contrato de obra consiste en un vínculo mediante el cual el titular del interés requiere del
prestador una obra en forma onerosa. La obra es un trabajo determinado, una utilidad abstracta que debe ser
susceptible de reproducción y entrega.
El contrato de obra presenta los siguientes caracteres generales: Es bilateral, ya que hace nacer obligaciones recíprocas;
es consensual, porque los efectos propios del contrato se producen desde la celebración del mismo, y la entrega es un
acto ejecutorio; es oneroso, porque la prestación de cada parte tiene su causa en la contraprestación de la otra; es
conmutativo, porque las ventajas y pérdidas de las partes son ciertas; es no formal, ya que su celebración no requiere de
ninguna forma.
B- Objeto, causa, forma y prueba:
● El objeto específico del contrato de obra se encuentra, por un lado, en la actividad humana que despliega el
constructor o empresario que se traduce en crear algo distinto a lo existente, es decir que requiere la nueva
especie, no se trata de la acumulación de cosas ya existentes; y por otro lado, en el precio en dinero pactado por
las partes para pagar el resultado de esa obra.
● La causa se traduce por un lado, en hacer la obra a cambio de un precio; y por otro lado, pagar un precio en
dinero a cambio de la ejecución de una obra.
● Respecto a la forma del contrato de obra, como ya mencionamos anteriormente, es de formas libres, pudiendo
celebrarse verbalmente o por escrito, sin exigencia de solemnidad alguna.
● En cuanto a su prueba, se aplican los principios generales para todos los contratos establecidos en el art. 1019
del C.C.Y.C (Los contratos pueden ser probados por todos los medios aptos para llegar a una razonable convicción
según las reglas de la sana crítica, y con arreglo a lo que disponen las leyes procesales).
C- Sistemas de fijación del precio:
Los sistemas de contratación o de fijación del precio se encuentran regulados en los arts. 1262 del C.C.Y.C. El mencionado
artículo establece que la obra puede ser contratada por ajuste alzado, por unidad de medida, por coste y costas o por
cualquier otro sistema convenido por las partes:
● La obra se contrata por ajuste alzado cuando las partes fijan desde el comienzo un precio fijo e inamovible. El
efecto de esta invariabilidad supone que el contratista soporta una pluralidad de riesgos, como las variaciones de
precio, los costos de la obra no suficientemente aclarados y las mayores cantidades de unidades construidas en
exceso. Es propio del ajuste alzado que la invariabilidad no sólo alcance al precio, sino también a la obra.
● La contratación es por unidad de medida cuando el precio no se fija por la totalidad de la obra, sino por cada
parte, tomándose como parámetro una unidad o medida; debiéndose abonar una parte por cada etapa a
cumplir de la obra, o por cada unidad de departamento en un complejo habitacional, o por cada metro
construido. Esta categoría da cuenta de dos especies, a saber: la unidad de medida simple y la unidad de medida
total o global: La primera supone que las partes han determinado el precio en relación a una unidad, sin fijar la
totalidad de la obra. En cambio, en la segunda no sólo se fija un precio por cada unidad, sino que también se
establece la totalidad de las unidades de la obra. El art. 1266 del C.C.Y.C establece que si la obra fue pactada por
unidad de medida simple, el contrato puede ser extinguido por cualquiera de los contratantes concluidas que
sean las partes designadas como límite mínimo, debiéndose las prestaciones correspondientes a la parte
concluida. En tanto, si se pacto pro unidad de medida total, el contratista está obligado a entregar la obra
concluida y el comitente a pagar la retribución que resulte del total de las unidades pactadas.
● La contratación es por coste y costas cuando no hay un monto determinado, sino que es determinable. Mediante
este sistema el precio se fija en función de lo que cuestan los materiales y la mano de obra realmente utilizados,
más una ganancia para el empresario. El art. 1263 establece que si la obra se contrata por