CONTRATOS RESUMEN COMPRAVENTA 17 HOJAS

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Compraventa 
 
1. CONCEPTO.- 
El art. 1123 expresa que “Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la 
propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.” 
La definición incluida en este artículo delimita conceptualmente a la compraventa con las 
siguientes notas distintivas: 
 a) La cosa debe ser transferida en propiedad. Esta es una característica 
determinante del tipo contractual, y se trata de obligaciones de dar en virtud de las cuales se 
hace transferencia del dominio. 
 b) La contraprestación a favor del vendedor debe ser indefectiblemente la 
obligación del comprador de dar una suma de dinero. Esto, lo diferencia de la permuta, 
contrato que está regulado en los arts. 1172 y sgtes. del CCCN 
 
2. CARACTERES ESENCIALES.- 
De la definición legal, se desprenden los siguientes dos caracteres inequívocos del contrato de 
compraventa: 
 a) Consensual. El artículo bajo análisis le otorga expresamente este carácter al 
indicar “se obliga a transferir”. De esto se desprende que el contrato se perfecciona con el 
acuerdo de las partes, sin necesidad de efectuarse la tradición de la cosa en ese preciso 
momento. 
 b) Bilateral. Considerando que el flujo de obligaciones es recíproco y consiste en 
la obligación de dar la cosa y de abonar el precio, a cargo del vendedor y del comprador 
respectivamente, se concluye fácilmente que la compraventa es un contrato bilateral. 
 c) Oneroso. Tal como lo establece el art. 967 del CCCN, y dado que la ventaja 
proporcionada a cada una de las partes está en relación con el sacrificio por ella efectuado, en 
virtud de la relación existente entre la entrega de la cosa y el precio recibido por ella. 
d) No Formal/Formal. El art. 1015 del CCCN establece que sólo son formales los 
contratos a los cuales la ley les impone una forma determinada. Al respecto, debe distinguirse 
la situación dependiendo del tipo de bien del que se trata; en el caso de los bienes muebles no 
hay formalidad establecida, empero para el caso de los bienes inmuebles se requiere cumplir 
la formalidad de escritura pública de conformidad con lo dispuesto en el art. 1017 del CCCN.ç 
e) Nominado. Conforme al criterio del art. 970 del CCCN, el hecho de que tenga 
regulación específica en nuestro sistema jurídico, cuya existencia y particularidades están 
legalmente determinadas, le da el carácter de contrato nominado. 
f) Conmutativo. En la compraventa, las ventajas y desventajas de las partes son ciertas 
y son conocidas desde su celebración, por ello se trata de un contrato con carácter 
conmutativo. Excepcionalmente, empero, puede tratarse de un contrato aleatorio, en caso de 
efectuarse una compraventa sobre una cosa futura, pagándose el precio ya sea que la cosa 
llegue o no a existir. 
 
 
 
3. NATURALEZA JURÍDICA.- 
El art. 1126 establece: “Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es 
de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos” 
La existencia de este artículo es a los fines de delimitar el ámbito de aplicación entre dos 
contratos nominados: la compraventa, regulada en los arts. 1123 a 1171, y la permuta, reglada 
en los artículos 1172 a 1175. Se dispone en el CCCN que existe permuta si las partes asumen la 
obligación de intercambiar recíprocamente el dominio de cosas distintas al dinero; en cambio, 
en el caso de que se transfiera una cosa a cambio de dinero no habrá permuta sino 
compraventa. 
Puede ocurrir empero, que la operación efectuada por las partes sea mixta, es decir que una 
de las partes se obligue a transferir una parte de dinero y a su vez, una cosa; en este caso, 
debe determinarse si el contrato es de compraventa o de permuta; y a los fines de resolver 
esta situación es que se ha incorporado el artículo bajo análisis. 
En la práctica, pueden darse situaciones distintas: 
 a) Que una de las partes transmita una cosa y la otra entregue una cosa y dinero, 
siendo de mayor valor la cosa; en este acaso el contrato se rige bajo la normativa de la 
permuta. 
 b) Contrario a lo antedicho, que una de las partes transfiera una cosa, y la otra 
otorgue a cambio una cosa y dinero, siendo de mayor valor el dinero; en este caso el contrato 
será de compraventa. 
Por su parte el art. 1127 reza “El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque 
las partes así lo estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.” 
 
4. COMPRAVENTA FORZOSA.- 
El art, 1128 establece: “Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la 
necesidad jurídica de hacerlo.” 
Este artículo tiene como basamento lo dispuesto en el art. 1324 CC Vélez Sarsfield, el cual 
rezaba que “Art. 1.324. Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido 
a una necesidad jurídica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes: 1° Cuando hay 
derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por causa de utilidad pública; 2° 
Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la obligación de 
vender una cosa a persona determinada; 3° Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a 
varios individuos, y alguno de ellos exigiese el remate; 4° Cuando los bienes del propietario de 
la cosa hubieren de ser rematados en virtud de ejecución judicial; 5° Cuando la ley impone al 
administrador de bienes ajenos, la obligación de realizar todo o parte de las cosas que estén 
bajo su administración”. 
Este artículo ha generado opiniones contradictorias respecto a si se trataba realmente de 
casos en los que se configuraba una compraventa. Analizaremos seguidamente cada supuesto: 
 a) Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiación, por 
causa de utilidad pública. En este caso, la mayoría de la doctrina ha considerado que no se 
 
 
trata de un contrato de compraventa, sino de un caso de expropiación regulada por la Ley 
21499, en virtud del cual el Estado, fundado en una causa de utilidad pública, se apodera de un 
bien efectuando una indemnización al propietario del mismo por la pérdida patrimonial 
sufrida. 
 b) Cuando por una convención, o por un testamento se imponga al propietario la 
obligación de vender una cosa a persona determinada. Al respecto la doctrina ha entendido 
que se encuentran ínsitos distintos supuestos a saber: 
 (i) una promesa unilateral o bilateral de venta, que obliga a celebrar el 
contrato definitivo; tal es el caso del boleto de compraventa; señalándose al respecto que si 
bien el propietario se encuentra compelido a efectuar la compraventa por escritura pública, la 
obligación de hacer surgida del boleto ha sido formulada voluntariamente, no configurándose 
por tanto un caso de venta forzosa. 
 (ii) cargo impuesto como accesorio de una obligación contractual, un 
ejemplo claro de esta hipótesis es la donación efectuada con cargo de venta futura; al respecto 
debe entenderse que tampoco se trata de una venta forzosa en un sentido estricto, ya que 
acepta voluntariamente la venta al haber aceptado inicialmente el cargo impuesto a la 
donación que se le ha efectuado. 
 (iii) un beneficio dispuesto a favor de un tercero y aceptado por éste; 
configurado en situaciones tales como la existencia de un pacto de retroventa o cuando en 
virtud de un contradocumento el comprador se obliga a revender el bien a un tercero o a su 
propio vendedor, en estos casos se ha considerado que no se formula una situación de venta 
forzosa, ya que ha aceptado voluntariamente efectuar dicha compraventa ulterior al momento 
de haber efectuado la compra del bien. 
 (iv) obligación testamentaria de vender a persona determinada, se 
considera al respecto que tampoco se vislumbra en este caso una venta forzada, dado que 
debe entenderse como un cargo aceptado por el heredero o legatario al momento de aceptar 
la herencia o legado . 
 c) Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de 
ellos exigiese el remate. En relación a estasituación hay opiniones encontradas, los que 
afirman que se trata de una compraventa forzosa lo fundan en la obligatoriedad de la misma a 
los fines de dividir el bien en condominio, ahora bien, consideran a este respecto que “existe 
un interés superior sobre la discrecionalidad de decidir si se vende o no, y este interés superior 
consiste en el favorecimiento legal a la circulación de la riqueza, ya que las propiedades se 
deprecian y arruinan cuando pertenecen a muchos individuos en conjunto. Por lo tanto, las 
propiedades se estancarían si no existiese obligación legal de dividir los condominios”; 
aquellos que consideran que no lo es, basan su postura en que la obligatoriedad no es de 
venderla, ya que pueden adquirir la parte del condómino que exige el remate de su parte. 
 d) Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en 
virtud de ejecución judicial. Hay diversas tesis respecto de esta situación, “la primera (Wayar, 
Rezzónico, López de Zavalía) considera que la subasta judicial es una verdadera venta forzosa 
que, como acto procesal de ejecución produce una relación jurídica sustancial de transmisión 
dominial entre el propietario ejecutado y el adquirente, que no es alterada por la intervención 
del órgano judicial (…) Para una segunda opinión, quien vende es el ejecutado, porque el bien 
está dentro de su patrimonial y tiene legitimación para disponerlo, a diferencia de la anterior, 
no se considera una venta forzosa, sino voluntaria de naturaleza contractual, el 
consentimiento es previo, porque al dejar de cumplir la deuda ha dado un consentimiento 
 
 
tácita para la ejecución (Boque, Sánchez Torres). Para la tercera tesis (Mosset Iturraspe) es el 
juez quien hace la venta, (…) y, por lo tanto es una transferencia autónoma, sujeta a reglas 
procesales y no un contrato”. Respecto del acto en si mismo, se ha dicho que “aunque la venta 
sea forzada es venta al fin, por lo que el acto es mixto. Es que la subasta implica una 
compraventa y un procedimiento para venderla.” 
 e) Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligación de 
realizar todo o parte de las cosas que estén bajo su administración. Este artículo guarda 
relación con lo dispuesto en los antiguos artículos 436 y 440 del CC Vélez Sarsfield, que 
disponían que el tutor debe vender a cosa que el menor tuviese en comunidad con otro, como 
también la división de la herencia en que tuviese alguna parte y sus bienes muebles, con 
excepciones tales como los que les fueran necesarios según su calidad de vida o fortuna, los 
que fueren de oro o plata., así como el caso del síndico en relación a los bienes que forman 
parte de una quiebra. 
 A su vez, se ha considerado la existencia de otros casos de venta forzosa que no se 
encontraban entre los incisos referidos anteriormente, “a los casos que enumeran los cinco 
incs. del art. 1324 del Cód. Civil, debe agregarse, exclusiva y restrictivamente para la actividad 
cambiaria, la venta forzosa de divisas extranjeras cuando lo disponga reglamentariamente el 
Banco Central, porque así lo ha establecido una ley cuya constitucionalidad no ha sido 
cuestionada. 
5. CAPACIDAD.- 
Nos remitimos a las normas generales sobre Incapacidad e inhabilidad para contratar 
expuestas en los art. 1000 a 1002 del CCCN 
6. OBJETO.- 
6.1 LA COSA 
Según el art. 1129 “Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos” 
en los Fundamentos del Anteproyecto del CCCN, se ha dispuesto que “consideramos que no es 
sobreabundante dejar sentado que se pueden vender todas las cosas que pueden ser objeto 
de los contratos, por cuanto ello implica remisión a los requisitos del objeto de los actos 
jurídicos, con las especificaciones contenidas en la Parte General para los contratos en general. 
Juzgamos que la completa omisión es un defecto de técnica legislativa y, por el contrario, su 
regulación evitará toda especulación interpretativa, cuando la venta sea de bienes que no son 
cosas”. 
El objeto de la compraventa, debe entonces tener las siguientes características, que sólo 
enumeraremos en virtud del análisis particular que ha recibido el tema en cada artículo: 
 a) Debe tratarse de una cosa, definida como un bien material susceptible de 
valoración económico comprende a su vez a las energías y a las fuerzas naturales susceptibles 
de apropiación por el hombre, cuya definición se desprende de los arts. 16 y 1003 del CCCN. 
 b) No debe ser prohibido por ley, contrario a la moral, a las buenas costumbres, 
al orden público, o ser lesivo a los derechos ajenos o de la dignidad humana, en virtud de los 
arts. 17, 56, 234, 279 y 1003, 1004 del CCCN. 
 c) Debe ser determinada o determinable. En este último supuesto se requiere al 
menos que se haya determinado su especie o género, según sea el caso, aunque no lo estén en 
su cantidad, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1003, 1005 y 1006 del CCCN. 
 
 
 d) Se acepta que el objeto de la compraventa verse sobre bienes existentes o 
futuro, en éste último caso se encuentra subordinada a la condición de que lleguen a existir, 
excepto que se trate de contratos aleatorios, lo cual surge de lo normado en los arts. 1007 y 
1131 del CCCN. 
 e) El objeto puede encontrarse en poder del vendedor o tratarse de una cosa 
ajena, dependerá el grado de responsabilidad del vendedor si efectúa una obligación de 
medios o de resultado de obtener dicho objeto, según se desprende de lo reglado en los arts. 
1008 y 1132 del CCCN. 
 f) Los bienes litigiosos, gravados, o sujetos a medidas cautelares, pueden ser 
objeto de los contratos, salvaguardándose los derechos de terceros, atento las consideraciones 
vertidas en el art. 1009 del CCCN. 
 g) Se prohíbe la venta sobre herencia futura y de los derechos hereditarios, salvo 
las excepciones dispuestas expresamente en el art. 1010 del CCCN. 
 
El art. 1130 reza “Si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de 
perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, 
el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio. 
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté 
dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al 
celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.” 
Se regulan en este artículo tres posibles situaciones en relación a la compraventa sobre un 
objeto que existe actualmente, pero que se encuentra sujeto a algún riesgo de perecer, ya sea 
total o parcialmente. Al respecto, puede enunciarse que: 
 a) El primer supuesto, refiere al contrato de compraventa en el cual se expresa la 
existencia de la cosa cierta, pero la misma ha dejado de existir al momento de perfeccionarse 
el contrato. Al respecto, se enuncia que el contrato no surtirá efecto alguno por la propia 
inexistencia del objeto, elemento esencial del mismo. 
 b) En el segundo caso, se expresa que, si ha dejado de existir parcialmente, el 
comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio. En razón de lo 
dispuesto, y si bien no surge claramente, de la utilización del vocablo “puede”, entendemos 
que es una facultad del comprador el continuar el contrato con los ajustes económicos en 
virtud de la pérdida parcial acaecida en la cosa, o puede dejar sin efecto el contrato, dado que 
en este supuesto no asume el riesgo el comprador y no puede obligárselo a recibir una cosa 
distinta a la contratada. 
 c) En este último caso, el comprador asume el riesgo de que la cosa cierta se haya 
destruido, perecido o se encuentre dañada al momento de la celebración del contrato. En esta 
circunstancia, nos encontramos ante un supuesto de compraventa aleatoria, por lo cual el 
comprador debe abonar el precio total acordado aunque la cosa, posteriormente a la 
celebración del contrato, perezca total o parcialmente. 
Ahora bien, si asumido el riesgo por el comprador la cosa yaha perecido o se ha dañado previo 
a la celebración del contrato, el vendedor no podrá reclamar el pago si sabía de este hecho 
dado que se configura el caso dolo esencial del vendedor al momento de contratar, 
produciéndose la nulidad del contrato de conformidad con lo dispuesto en el art. 272 del CCN 
 
 
 
El art. 1131 contempla un supuesto especial “Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la 
condición suspensiva de que la cosa llegue a existir. 
El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que resulten del contrato, o de las 
circunstancias, para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. 
El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin 
culpa del vendedor.” 
Se desprende del artículo, la posibilidad de efectuarse un contrato de compraventa cuyo 
objeto sea una cosa futura. Se entiende por tales “las que no existen al momento de la 
celebración del contrato, pero hay un grado de probabilidad suficiente de que existan en el 
futuro y que las partes toman en cuenta para contratar” más precisamente se ha sostenido 
que “[...] son las que los contratantes prevén, con un cierto grado de incertidumbre 
incorporado al contrato, que existirán físicamente, o cambiarán físicamente de modo de existir, 
en el futuro”. 
 Debe distinguirse ahora, dos tipos posibles de compraventa futura, y los efectos que 
les asignan en cada caso: 
 a) Venta de cosa esperada, cuya denominación en latín es emptio rei speratae: 
nos encontramos en este caso frente a una compraventa conmutativa sujeta a condición 
suspensiva. En este caso el comprador no asume el riesgo de la inexistencia de la cosa, sino 
que de cumplirse la condición se perfecciona el contrato y surge la obligación de transmitir la 
cosa y abonar el precio. 
Asimismo, en el párrafo siguiente del artículo 1131, se establece el comportamiento que debe 
tener el vendedor a los efectos del cumplimiento de la condición y el perfeccionamiento del 
contrato debiendo entenderse conforme los Fundamentos del Anteproyecto del Código que 
“el vendedor debía actuar según las circunstancias, no sólo para no impedir que exista, sino 
realizando todas las tareas y esfuerzos necesarios para que la existencia se concrete; este 
comportamiento del vendedor no era una obligación sino parte de la condición.” 
 b) Venta de una esperanza, en latín emptio spei, a diferencia del caso anterior, en 
este caso el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue o no a existir en el futuro, 
perfeccionándose el contrato con el acuerdo de voluntades y siendo por ello una compraventa 
aleatoria, esta “se debe analizar en relación con los riesgos (acontecimientos inciertos) a los 
que estén sujetas las prestaciones de las partes en cada contrato”. 
Respecto al riesgo, pueden darse dos situaciones distintas a analizar: 
 a) Riesgo de que la cosa exista posteriormente o no: en este caso el comprador al 
asumir el riesgo debe al vendedor el precio convenido aunque finalmente la cosa no exista, 
siempre que no se relacione con la culpa del vendedor su inexistencia. Si bien, nada dice el 
artículo, debe entenderse que en caso de haber culpa del vendedor, el comprador no debe el 
precio convenido. 
 b) Riesgo de la que cosa exista en mayor o menor extensión, dadas estas 
circunstancias a los fines de que se debe el valor total del precio pactado la cosa debe existir 
posteriormente, sin importar la medida o cantidad en la que se produzca. Tal es el caso, de la 
venta de cosecha futura, en la cual se pacta un precio por toda la cosecha asumiendo el 
 
 
comprador el riesgo en razón de lo que será cosechado ulteriormente, pero para que deba el 
precio convenido, al menos debe cosecharse una unidad de la cosa objeto de la compraventa. 
 
El art. 1132 contempla “La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los 
términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al 
comprador” 
El nuevo Código permite expresamente que el objeto de la compraventa verse sobre cosa total 
o parcialmente ajena, remitiendo sus efectos a lo dispuesto en el art. 1008 del CCCN. 
Dicho artículo, refiere que “Si el que promete transmitirlos no ha garantizado el éxito de la 
promesa, sólo está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice 
y, si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados. Debe también 
indemnizarlos cuando ha garantizado la promesa y ésta no se cumple. El que ha contratado 
sobre bienes ajenos como propios es responsable de los daños si no hace entrega de ellos.” 
Pueden suscitarse en este caso, tres hipótesis distintas: 
- Que el vendedor contrate sobre cosa ajena informando de dicha situación al comprador, pero 
sin garantizar el éxito de la promesa de transmitir el bien ajeno; en este caso contrae una 
obligación denominada “de medios” que sólo lo obliga a realizar los actos necesarios, con la 
diligencia apropiada, independientemente de su éxito, y sólo debe reparar los daños causados 
en caso de que no se efectivice la prestación por su culpa, de conformidad a lo reglado en el 
art. 774 inc. a). 
- Que el vendedor contrata sobre cosa ajena, informando de dicha situación y asegurando el 
resultado de la prestación, en este caso nos encontramos frente a una obligación de 
resultados, que se haya normado en el art. 774 inc. b), debiendo resarcir los daños si la 
prestación no se cumple, sin importar que sea o no su culpa. 
- Que el vendedor contrate sobre cosa ajena como propio. El artículo refiere a este respecto 
que el vendedor “es responsable de los daños si no hace entrega de ellos”, de aquí se 
desprende contrario sensu, que será válido si ulteriormente a la celebración del contrato se 
hace de la propiedad del bien a los fines de la transferencia, caso contrario deberá 
responsabilizarse de los daños. No queda claro de la redacción, el fundamento del daño 
causado; si es en razón del incumplimiento a la obligación de transferir la cosa objeto del 
contrato o en virtud de tratarse de un dolo esencial que nulifica el contrato y obliga a pagar los 
daños causados, de conformidad a lo dispuesto en los arts. 271, 272 y 275 del CCCN. Por lo 
tanto, deberá restituir el precio recibido, si es que ello ha ocurrido, e indemnizar los demás 
daños causados al comprador. 
 
6.2 EL PRECIO 
El art 1133 expresa: “El precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el 
comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o 
cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay 
precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo” 
El nuevo texto legal exige, inicialmente, que el precio acordado sea una suma de dinero, según 
se desprende de la propia tipificación del contrato de compraventa, en el art. 1123 del CCCN. 
Si bien, no se utiliza el vocablo expresamente en este artículo, doctrinariamente se entiende 
 
 
que el precio debe ser “cierto”. “[L]a seriedad del precio es un requisito general de los 
negocios jurídicos y de las obligaciones. (…) Si el precio es irrisorio en el sentido de que se ha 
fijado un monto mínimo, totalmente alejado del valor de mercado que presenta la cosa, y al 
sólo fin de justificar la existencia del contrato, puede llegarse a la conclusión de que falta el 
precio”. 
En palabras de Mosset Iturraspe, “Que el precio sea cierto significa tanto que esté precisado 
cuantitativamente en el momento de la celebración del contrato, como que pueda llegar a 
determinarse en un momento posterior sin necesidad de nuevo convenio. El precio será 
"cerrado" en la primera hipótesis y "abierto" en la segunda (…)”. 
Este artículo refiere a su vez, que la suma de dinero debe estar especificado en el mismo 
momento de celebrarse el contrato, ya sea pactado por lar partes, por un tercero o con 
referencia a otra cosa cierta, denominado “precio determinado”.A su vez, se acepta que 
puede preverse el proceso para determinarlo, denominándose en este caso como “precio 
determinable”. Aclarando el concepto de precio determinable, considerando la regulación del 
CCCN, el art. 1005 da la pauta interpretativa de su existencia: “Es determinable cuando se 
establecen los criterios suficientes para su individualización.” 
Según el art. 1134 “El precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o 
después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o 
sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez 
por el procedimiento más breve que prevea la ley local” 
Debe considerarse que el tercero “puede ser una persona física (un profesional, un corredor 
de comercio, un experto en precio de la cosa que se vende), o jurídica (una institución como la 
Bolsa de Comercio, el Mercado de Valores, etc.). 
Posteriormente, y en relación al tiempo de la designación del tercero, se autoriza 
expresamente que el mismo sea designado en el propio contrato, o posteriormente. En este 
segundo caso, y en virtud de lo manifestado en el artículo precedente, debe establecerse el 
mecanismo de selección del mismo para considerarse determinable al precio. 
Por último, el artículo deja asentado que el juez, por el procedimiento más breve que prevea la 
ley local, será quien determine el precio, en caso de que: 
 a) Si las partes definieron al momento de la celebración al tercero, y este no 
puede o no quiere realizar la determinación; y las partes no se ponen de acuerdo sobre su 
sustituto. 
 b) En caso, de haber establecido que lo designarían posteriormente a su 
celebración, no logran ponerse de acuerdo sobre quién será el tercero. 
El precio que este tercero determine, debe considerarse prima facie irrevocable y constituye el 
valor a pagar por la compraventa, ya que las propias partes en uso de su autonomía de la 
voluntad, decidieron que se aquel quien lo defina. 
Empero, esto no obsta a que en el caso que al definirse el precio el tercero no haya observado 
los criterios expresamente establecidos por las partes o por los usos y costumbres, debe 
igualmente reputarse válido. La solución a esta circunstancia, ante el silencio en la norma bajo 
análisis, debe inferirse en virtud de lo dispuesto en el art. 1006 del CCCN, que establece en su 
parte pertinente que ante esta circunstancia, “puede recurrirse a la determinación judicial, 
petición que debe tramitar por el procedimiento más breve que prevea la legislación 
procesal”. 
 
 
Se desprende a su vez, con una interpretación armónica y en virtud de los principios de buena 
fe y de abuso del derecho, que si el valor determinado resulta evidentemente 
desproporcionado, las partes podrán solicitar igualmente la determinación judicial. 
A este respeto, en opinión de Borda “debe considerarse suficiente la demostración de la 
desproporción grosera entre el precio y la cosa. En vano se argüirá que el perjudicado por un 
precio injusto debe soportar la consecuencia de su exceso de confianza, de su error en la 
elección del tercero. Todo ella está muy bien dentro de ciertos límites. Porque el que contrata 
de buena fe, tiene derecho a esperar que las demás personas con la que se vincula 
contractualmente también actúen del mismo modo. (…) El que compra una cosa y somete el 
precio a la apreciación de un tercero acepta la posibilidad de un cierto perjuicio, pero no 
entiende, por ejemplo, comprometer toda su fortuna” 
 
7. EFECTOS 
7.1 OBLIGACIÓN DEL VENDEDOR 
El art. 1137 expresa: “El vendedor debe transferir al comprador la propiedad de la cosa 
vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos 
requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le 
sea exigible para que la transferencia dominial se concrete.” 
Si bien no se refiere explícitamente al momento de analizar las obligaciones del vendedor, la 
primera obligación que surge en su cabeza es la de conservar la cosa. 
Esto se aplica en virtud de lo dispuesto en el art. 746 del CCCN, que se encuentra en el Libro 
Tercero, Título I, Capítulo 3 Sección 1 que regula las obligaciones de dar en general, directrices 
que rigen supletoriamente a lo dispuesto para la compraventa en especial, siendo la 
contraprestación tipificante del vendedor en la compraventa la obligación de dar la cosa en 
propiedad. El artículo precitado reza: “El deudor de una cosa cierta está obligado a conservarla 
en el mismo estado en que se encontraba cuando contrajo la obligación, y entregarla con sus 
accesorios, aunque hayan sido momentáneamente separados de ella.” 
El deber de conservación y custodia aludido, se hace efectivo para los casos de compraventa 
de cosas ciertas, ya que de lo contrario; la obligación consistirá en procurarse de cualquier 
cosa perteneciente al género para cumplir con la transferencia dominial 
Ahora bien, la obligación central del vendedor como hemos adelantado se trata de transferir la 
propiedad de la cosa, debiendo hacerla en el modo, tiempo y lugar convenidos 
contractualmente. Asimismo, este artículo lo obliga a poner a disposición del comprador los 
instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta (vgr. certificados, 
visados, títulos, mensuras, llaves o claves de acceso). 
La efectiva transferencia de la cosa es esencial a los fines de perfeccionar el cumplimiento de 
la compraventa, ya que hasta tanto se efectúe la tradición de la cosa, el comprador no 
adquiere el derecho real de dominio, de conformidad a lo dispuesto en los arts. 750 y 1892 del 
CCCN. Dicha tradición debe cumplir con la forma legal exigida a tal efecto, según lo dispuesto 
en los arts. 1924 y 1925. 
En igual sentido, debe entender que “[e]l vendedor tiene la obligación de transferir la 
propiedad de la cosa vendida, por lo tanto hasta que el vendedor no haga transmisión de la 
 
 
cosa, el acreedor solo tiene derecho a la cosa (jus ad rem) pero no tiene derecho sobre la cosa 
(jus in rem) hasta tanto no se le haga tradición, conforme al art. 750 CCCN” . 
Por último, este artículo impone al vendedor también, con basamento en el principio de la 
buena fe en la ejecución del contrato, el deber de prestar toda cooperación que le sea exigible 
para que la transferencia del dominio, que importa en su génesis dos tipos de obligaciones: de 
hacer todo aquello a su alcance para el cumplimiento efectivo y correcto de la obligación 
contractual, y de no hacer, que implica la obligación de abstenerse de realizar actos que 
obstaculicen, frustren o demoren la transferencia del bien objeto del contrato 
Por su parte el art. 1138 dice: “Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor los 
gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los 
instrumentos referidos en el artículo 1137. En la compraventa de inmuebles también están a su 
cargo los del estudio del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los tributos 
que graven la venta” 
Se desprende de lo normado la obligación colateral del vendedor de hacerse cargo de todos 
los gastos relacionados con la transferencia de la cosa vendida. Esta obligación generada por la 
ley, es materia disponible para las partes, pudiendo las partes en virtud del principio de la 
autonomía de la voluntad, optar por que sea el comprador quien abone estos gastos. 
Al respecto, Lorenzetti expresa que se trata de los gastos necesarios para efectuar la entrega 
en el lugar y modo comprometido, citando a Etchagaray quien refiere lo siguiente “(…) son a 
cargo del vendedor los gastos de diligenciamiento, reposición y liberación de certificados, de 
pago de todos los impuestos, tasas y contribuciones del bien hasta el momento de la entrega o 
el pactado, los derivados de certificados de dominio, impositivos, fiscales; los derivados del 
estudio de títulos, cuando así se hubiere pactado; los derivadosde la obtención de los 
documentos habilitantes; los referidos a todos los impuestos personales del vendedor” 
En el caso de la exigencia legal referida al pago de los tributos que graven la venta, debe 
entenderse que se refiere a los impuestos federales que gravan la venta, correspondientes al 
vendedor en calidad de tal (vgr. el impuesto a la transferencia de inmuebles o el impuesto a las 
ganancias), pero no incluye aquellos sellos u otros tributos locales que gravan operaciones y 
negocios, que será a cargo de quien esté designado por ello en la propia norma tributaria. En 
este sentido, “apunta el Dr. Mariano Esper (…) que los tributos que gravan la venta a cargo del 
vendedor son los tributos de carácter federal, regulados por la Administración Federal de 
Ingresos Públicos (AFIP) ya que el Código Civil no puede regular situaciones locales, como lo 
son los impuestos sellos, ya que de ser así, el impuesto de sellos quedaría en cabeza del 
vendedor, cuando no es así, ya que la alícuota del mismo se comparte cincuenta por ciento 
entre comprador y cincuenta por ciento entre el vendedor y en muchas ocasiones, 
dependiendo de si es vivienda única, familiar y de ocupación permanente del comprador la 
operación estará parcial o totalmente exenta, por lo cual no vemos razón que el Código legisle 
en materia que no tiene competencia, estando los tributos que gravan la venta en cabeza de 
cada estado provincial, a excepción de los tributos federales, que si le corresponden al 
vendedor” 
En cuanto al tiempo de entrega el art. 1139 expresa: “El vendedor debe entregar el inmueble 
inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario”. Claro que se mantiene 
la aplicación supletoria de esta norma, siempre que las partes, en el uso de la autonomía de su 
voluntad, no hayan establecido otro plazo para ello de común acuerdo. 
El art. 1140 contempla que “La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación 
de poder y de oposición de tercero” 
 
 
Este artículo, regula de qué forma debe efectuarse, e incluye: 
- La tradición de la cosa propiamente acordada en el contrato, de forma completa, sin daños y 
en perfecto esta de conservación, que ha sido regulado en los arts. 750, 1892, 1495 y 1496 del 
CCCN. 
- Sus accesorios, aunque no estuvieren esgrimidos específicamente en el contrato; reiterando 
lo dispuesto para las obligaciones de dar en el art. 746 del CCCN. 
- La cosa debe estar libre de toda relación de poder. El término “relación de poder” se 
encuentra definido en el art. 1908 del CCCN, que enuncia “Las relaciones de poder del sujeto 
con una cosa son la posesión y la tenencia.” Estos supuestos se encuentran definidos en los 
arts. 1909 y 1910, e importan un poder de hecho sobre la cosa, por si o por otro, como titular 
de un derecho real o como representante del poseedor, respectivamente. 
Definido el concepto, esta norma exige que la cosa sea entregada libre de posesión por parte 
de un extraño para que el comprador pueda ejercer el derecho real de dominio, en igual 
sentido a lo dispuesto en el art. 1926 del CCCN. 
- Y a su vez, a su entrega debe estar libre de oposición a terceros, pacífica, sin obstáculos, de 
conformidad a lo dispuesto en el art. 1926 del CCCN. A este respecto debe entenderse incluida 
la garantía de evicción que el vendedor tiene para con el comprador, que se encuentra 
regulado en los arts. 1044 y ss. 
Por último, resta aclarar que si bien el artículo no expresa la aplicación de este artículo 
corresponde principalmente a la compraventa de bienes inmuebles, ya que para el caso de los 
bienes muebles se efectúa una regulación más acabada sobre su entrega en los arts. 1147 al 
1151 del CCCN. 
 
7.2 OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR 
El art. 1141 expresa: “Son obligaciones del comprador: 
a) pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es 
de contado; 
b) recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir 
consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para que 
el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa; 
c) pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás 
posteriores a la venta.” 
Como ya hemos visto en la definición de este contrato, la obligación esencial y tipificante de 
esta parte es pagar el precio en el tiempo, modo y lugar convenidos. Ahora bien, aunque el 
artículo bajo análisis no distingue entre las distintas obligaciones enunciadas, debe entenderse 
que es la enumerada en el inc. a) su obligación principal, siendo las restantes de carácter 
accesorio.1 
Al igual que ocurre en el caso ya analizado de las obligaciones del vendedor, si bien se aplican a 
todo tipo de bienes, tendrá mayor injerencia para los bienes inmuebles, ya que en las 
obligaciones del comprador de cosas muebles encontramos una regulación específica en los 
arts. 1152 al 1162 del CCCN. 
 
 
Efectuaremos ahora el análisis de cada una de las obligaciones enunciadas en el presente 
artículo, que corresponde a las obligaciones del comprador, a saber: 
• En el inciso a) se establece la obligación de pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos; 
agregando a su vez que ante el silencio de las partes en el contrato sobre la forma y tiempo 
de pago, se entiende que la venta es de contado. Con el término “al contado” debe inferirse 
que, si nada se pacta, debe pagarse el precio al momento de recibir la cosa y que el lugar 
para hacerlo es aquel fijado para la entrega de la cosa. 
En relación al lugar de recepción, para el caso de los bienes inmuebles encontramos la 
respuesta remitiéndonos al Art. 1148 del CCCN, que dispone “El lugar de la entrega es el 
que se convino, o el que determinen los usos o las particularidades de la venta. En su 
defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al 
celebrarse el contrato”. 
Ahora bien, para el caso de los inmuebles debe estarse supletoriamente a lo dispuesto en el 
art. 874 del CCCN, el cual, al regular las obligaciones de dar en caso de lugar de pago no 
designado, expresa: “a) de dar cosa cierta; en este caso, el lugar de pago es donde la cosa 
se encuentra habitualmente; b) de obligaciones bilaterales de cumplimiento simultáneo; en 
este supuesto, lugar de pago es donde debe cumplirse la prestación principal”. 
Lamentablemente, no se establecen en este Código las sanciones que acarreará el 
incumplimiento de las obligaciones pactadas, como sí disponía el CC Vélez Sarsfield, en su 
art. 1130 (vgr. cobrar los gastos de conservación, consignar judicialmente la cosa.). 
• En el segundo inciso, se estipula la obligación colateral de recibir la cosa y los documentos 
vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir consiste en realizar todos los actos 
que razonablemente cabe esperar del comprador para que el vendedor pueda efectuar la 
entrega, y hacerse cargo de la cosa. Es decir, se requiere que el comprador efectúe todos 
los actos necesarios para cooperar en la transferencia dominial objeto del contrato. 
Esta norma, no estipula los recaudos a tener en miras para el cumplimiento efectivo de esta 
obligación, y tiene su claro antecedente en lo dispuesto en el art. 60 de la Convención de 
Viena de 1980 (vgr. que criterios se tendrán en cuenta para demostrar la razonabilidad de 
sus actos, lugar de entrega, desde cuando se considera que se hace cargo de la cosa). 
• Por último, se dispone que deberá pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de 
la escritura pública y los demás posteriores a la venta. Este obligación, es la contracara a lo 
estipulado en el Art. 1138 del CCCN, en el que se disponía que el vendedor se debe hacer 
cargo de todos los gastos de la entrega, siendo por tanto justo que sea el comprador quien 
se haga cargo de los gastos de recepción del mismo, incluyendo, a nuestro criterio no 
taxativamente sino a modo de ejemplo el testimonio de laescritura pública y los demás 
posteriores a la venta (vgr. inscripción en el registro de la Propiedad Inmueble, tasas, sellos, 
o cualquier tipo de impuesto vinculado con la adquisición del bien, gastos de escritura tales 
como los honorarios del escribano designado, los aportes notariales). Esta obligación se 
relaciona íntimamente con el inciso anterior, ya que el pago de los gastos de recibos guarda 
un estrecho vínculo con el hacerse cargo de la cosa 
 
8. CLÁUSULAS ESPECIALES 
El nuevo Código agrupa bajo esta misma Sección 7ª (arts. 1163 a 1169) las normas que 
disciplinan los diversos pactos o cláusulas que se pueden estipular en la compraventa. En 
 
 
concreto, el nuevo ordenamiento trata las siguientes modalidades: el pacto de retroventa, el 
pacto de reventa, el pacto de preferencia y las ventas condicionales. 
Sin embargo, en otras disposiciones del articulado que regula la compraventa o en otras partes 
del Código, el nuevo texto legal también prevé otras modalidades de este contrato: para las 
compraventas de cosas muebles, se disciplinan las ventas sujetas a prueba y a satisfacción del 
comprador (art. 1160), las ventas con cláusulas usuales en el comercio internacional (art. 1161) 
y las estipulaciones del art. 1972, ubicado dentro de las normas que tratan sobre los límites al 
dominio, se regulan las cláusulas de inenajenabilidad, aplicables no sólo a la compraventa sino 
también a otros actos a título oneroso o gratuito, tanto para cosas muebles como inmuebles. 
Pacto de retroventa El art. 1163 establece que el “Pacto de retroventa es aquel por el cual el 
vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra 
restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos. 
El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición 
resolutoria.” 
El Código actual efectúa dos innovaciones importantes respecto de su precedente: 
a) amplía el campo de aplicación de este tipo de pacto, ya que lo admite para las cosas 
muebles e inmuebles, cuando el Código sustituido sólo lo permitía para los inmuebles (art. 
1380 , CCiv.); y 
b) extiende el plazo de su posible vigencia a cinco años para los bienes raíces, cuando el Código 
Civil originario establecía un término máximo de tres años 
La condición resolutoria se encuentra regulada en el nuevo Código de manera general para 
todos los actos jurídicos, en los arts. 343 a 349. Esas normas, especialmente lo dispuesto en el 
art. 348, junto con las disposiciones sobre obligaciones de dar y, particularmente, las referidas 
a las obligaciones de dar para restituir a su dueño (arts. 759 y ss.), más las normas sobre frutos, 
mejoras, etc. (arts. 1932 y ss.), fijan los efectos del ejercicio de esta cláusula. 
 
Pacto de reventa Según el art. 1164 el “Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se 
reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir 
el precio, con el exceso o disminución convenidos. 
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.” 
El pacto de retroventa y el de reventa consisten en cláusulas de contenido similar, pero 
estipuladas a favor de contratantes contrapuestos: el primero, consagra el derecho 
discrecional del vendedor a dejar sin efecto la venta, mientras que el segundo otorga al 
adquirente el derecho unilateral de extinguir la venta celebrada. 
El Código prevé, ya que admite estos pactos tanto para la venta de cosas muebles como para 
la de bienes raíces y establece un plazo máximo de dos y cinco años, respectivamente, según el 
tipo de cosa objeto de la venta. 
 
Pacto de preferencia El art. 1165 define al Pacto de preferencia como “…aquel por el cual el 
vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el 
 
 
comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a 
los herederos. 
El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y 
todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que 
debe celebrarse la subasta. 
Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el 
vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha 
comunicación. 
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.” 
En materia contractual, la nueva legislación regula el pacto de preferencia con un doble 
régimen: 
a) en los arts. 997 y 998, ubicados en la Sección 5ª, " Pacto de preferencia y contrato sujeto a 
conformidad" , Capítulo 3, " Formación del consentimiento" , Título II, " Contratos en general" , 
de este Libro III, " Derechos personales" ; y 
b) en el articulado que trata sobre la compraventa, en los arts. 1165, 1166, 1167 y 1169. El 
doble sistema no es idéntico y varía en algunos aspectos como, por ejemplo, el pacto de 
preferencia genérico es transmisible a terceros (art. 997), mientras que la preferencia pactada 
en el contrato de compraventa no lo es (art. 1165, similar al régimen del viejo art. 1396, CCiv.). 
Sin embargo, los Fundamentos del Código (apartado VI., cit. ) afirman que la regulación del 
pacto de preferencia en la compraventa se complementa con lo dispuesto en la parte general 
de los contratos. 
El nuevo Código mantiene la esencia de cómo este pacto funciona en la compraventa, es una 
estipulación a favor del vendedor para poder recuperar la cosa vendida, siempre que el 
comprador decida enajenar la cosa, que se aplicaba y se aplica a las compraventas de cosas 
muebles o de inmuebles. El pacto no puede cederse ni pasa a los herederos del vendedor (arts. 
1165 y 1024, nuevo Código, arts. 1396 y 1195, CCiv.), ya que es intuitu personae. En todo esto 
no hay mayores distinciones. 
Sin embargo, el nuevo texto contiene algunas diferencias respecto de su antecesor, entre las 
cuales se destacan: 
a) en el régimen originario, la preferencia del vendedor tenía lugar sólo si el comprador decidía 
venderla o darla en pago, pero no cuando enajenase la cosa por otros contratos o constituyese 
sobre ella derechos reales (art. 1392, CCiv.). El nuevo sistema es más amplio y extiende la 
prerrogativa del vendedor siempre que el adquirente decida enajenar la cosa adquirida, con lo 
cual se incorporan otros actos posibles como la permuta, donación, aporte en sociedad, 
transacción, fideicomiso u otros que impliquen transmitir la propiedad de la cosa y, con ello, 
configuren una enajenación; 
b) el plazo para que el vendedor ejerza la preferencia varía en ambos sistemas: en el originario, 
dependía del tipo de cosa objeto del contrato, ya que si se trataba de cosas muebles, el plazo 
era de tres días, y, si eran inmuebles, diez días; en ambos casos, el plazo se contaba desde que 
el comprador le hubiese comunicado la oferta y demás condiciones que hubiera recibido (arts. 
1393 y 
1394, CCiv.; cfr. BORDA). En el nuevo régimen, el plazo siempre es de diez días, cualquiera sea 
la cosa objeto del negocio y se computa desde que el comprador comunique al vendedor su 
 
 
decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación proyectada (art. 
1165). Ese plazo puede reducirse o ampliarse si así se estipuló, o surge de los usos o de las 
circunstancias del caso; 
c) la redacción actual es más clara que la anterior porque impone al comprador la obligación 
de comunicar su decisión de enajenar la cosa y demás condiciones de la operación proyectada 
, mientras que el sistema precedente fijaba la obligación del comprador de comunicar la oferta 
que hubiera recibido y las demás condiciones que se le hubieran propuesto (arts. 1393 y 1394), 
lo que claramente ocurría después de que el comprador había tomado la decisión de vender la 
cosa; 
d) el nuevo Código expresa que el comprador debe comunicar oportunamente su decisión al 
vendedor. Esto significa que debe hacerlo en un tiempo talque le permita al antiguo 
propietario, es decir al vendedor originario, evaluar la conveniencia o no de ejercer su 
preferencia en readquirir la cosa. Por lo tanto, la comunicación no tiene que ser repentina. El 
viejo Código no traía previsiones sobre este punto; 
e) el Código Civil sustituido preveía los efectos de la venta de la cosa por el comprador que no 
había dado aviso previo al vendedor: la transferencia era válida, en protección del tercer 
adquirente, pero debía indemnizar al primitivo dueño los perjuicios que le hubiera ocasionado 
(art. 1394). Esta disposición no se replica en el régimen actual del pacto de preferencia en la 
compraventa, ni en el régimen general de este pacto regulado en los arts. 997 y 998. Sin 
embargo, el art. 1166 regula genéricamente la cuestión declarando que en las cosas 
registrables, el pacto es oponible al tercero si resulta del documento inscripto en el Registro 
correspondiente o si de otro modo el tercero tuvo conocimiento efectivo de la existencia del 
pacto, con lo cual, se protege el derecho de preferencia del vendedor en esas hipótesis 
f) otra diferencia entre ambos sistemas se presenta si la cosa se vende por subasta: en el 
régimen anterior, el vendedor tenía derecho a que el comprador le notificara el día y lugar en 
que se realizaría el remate si la cosa era inmueble, mas no tenía derecho alguno si la cosa era 
mueble (art. 1395); en el nuevo ordenamiento, el comprador debe comunicar oportunamente 
al vendedor el tiempo y lugar de la subasta, cualquiera fuera el tipo de cosa que se enajene. 
Una vez que el comprador notifica al vendedor su decisión de enajenar la cosa, si éste ofrece 
las condiciones y requisitos pretendidos por el comprador, se activa su prerrogativa y tendrá 
derecho a ser preferido frente a cualquier otro tercero que proponga las mismas condiciones; 
la operación, entonces, debe ser concretada con el vendedor. 
Finalmente, queda por señalar que tanto el Código sustituido como el actual no indican cuál es 
la forma de la comunicación que debe formular el comprador al vendedor, ni tampoco cuál es 
la manera en que el vendedor debe avisar al adquirente su decisión de ejercer la preferencia 
pactada. Por lo tanto, y salvo que las partes hayan acordado un modo especial para efectuar 
esas comunicaciones, en principio rige para ambas el principio de libertad de formas 
consagrado genéricamente en el art. 284 para todos los actos jurídicos, aunque para el caso 
del comprador hay que tener presente la posible aplicación supletoria del art. 998 que regula 
la preferencia en general, según el cual esa comunicación debe ser una " declaración" con los " 
los requisitos de la oferta" . 
 
En cuanto a los efectos de estos pactos, el art. 1166 establece un régimen general para 
determinar cuándo los pactos de retroventa, reventa y de preferencia son oponibles a los 
terceros interesados. La norma regula diversamente la materia según que se trate de cosas 
registrables — inmuebles, automotores, maquinaria agrícola y vial, buques, aeronaves, etc.— 
 
 
o de cosas muebles no registrables. Este régimen de oponibilidad modifica el sistema del 
Código Civil previsto en el art. 1388 para la retroventa, y para la reventa por remisión del art. 
1391, y el sistema de la preferencia establecido en el art. 1394, CCiv. 
Para las cosas registrables, el nuevo sistema protege al beneficiario del pacto de que se trate al 
disponer que esa cláusula será oponible a los terceros interesados si: 
a) el pacto surge de los documentos inscriptos en el Registro que corresponda, es decir, 
aplicando los efectos de la publicidad registral; o 
b) si el tercero tuvo de otro modo conocimiento efectivo del pacto en cuestión. En cualquiera 
de esas hipótesis, el pacto de retroventa, reventa o preferencia puede hacerse valer ante el 
tercero interesado, frente a quien podrá invocarse el derecho contenido en el pacto ignorado, 
con el impacto que ello tendrá en la restitución de la cosa al titular del pacto no respetado y 
demás cuestiones vinculadas a ello. 
Para las cosas muebles no registrables, el sistema protege al tercero adquirente si es de buena 
fe y a título oneroso, consolidándose el derecho que haya adquirido sobre la cosa si reúne esos 
requisitos. En caso contrario, prevalecerá el derecho del titular del pacto de retroventa, 
reventa o preferencia, según el supuesto de que se trate. 
 
9. BOLETO DE COMPRAVENTA 
El art. 1170 expresa que “Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de 
buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble 
vendido si: 
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de 
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; 
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la 
traba de la cautelar; 
c) el boleto tiene fecha cierta; 
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.” 
El precepto predispone reglas generales para clarificar una de las cuestiones más debatidas 
vinculadas con esta figura: el conflicto entre el titular de un boleto de compraventa y el 
acreedor del vendedor que solicitó alguna medida cautelar sobre el inmueble objeto de la 
venta. 
La línea legislativa adoptada por el Código toma partido en esta debatida cuestión y consolida 
la corriente jurisprudencial que predicaba la aplicación analógica del régimen de oponibilidad 
del viejo art. 1185 bis, CCiv., a las ejecuciones individuales. El sistema del art. 1185 bis, CCiv., se 
mantiene casi sin variantes en el nuevo Código, como se verá al examinar el siguiente art. 
1171. La norma comprende las medidas cautelares trabadas sobre el inmueble, lo que incluye 
el embargo, la anotación de litis, la prohibición de contratar u otras que puedan decretarse 
sobre el bien raíz de acuerdo con la legislación procesal que corresponda aplicar. 
El art. 1170 estandariza el sistema de oponibilidad del boleto de compraventa a terceros 
acreedores: ya se trate de ejecuciones individuales o colectivas, la ley otorga prevalencia al 
 
 
adquirente por boleto de compraventa en la medida que se reúnan las condiciones que la ley 
establece para cada caso. 
Los requisitos que el art. 1170 prescribe para otorgar preferencia o prioridad al adquirente del 
inmueble por boleto de compraventa frente a terceros que hayan trabado medidas cautelares 
sobre el bien raíz enajenado son los siguientes: 
a) Buena fe: este requisito surge del encabezamiento del artículo. El art. 1185 bis, CCiv., ya lo 
imponía para las ejecuciones colectivas. El adquirente debe tener buena fe en el momento de 
la celebración del contrato; 
b) Contratación directa con el titular registral o subrogación en la posición jurídica de quien lo 
hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos , lo que permite 
proteger al cesionario sucesivo de un mismo boleto de compraventa, siempre que haya una 
concatenación perfecta que vincule al adquirente con el titular registral originario del 
inmueble; 
c) Pago como mínimo del 25% del precio, con anterioridad a la traba de la cautelar: el pago de 
esa porción mínima del precio reitera el porcentaje que preveía el extinto art. 1185 bis . El art. 
1171 reitera esta pauta. El pago tiene que haber sido realizado antes de la traba de la medida 
cautelar, lo que entiendo se refiere al momento que el Registro inmobiliario correspondiente 
toma razón o inscribe la orden del juez de decretar la medida cautelar. Recordemos que, en 
cuanto al pago, siguen vigentes las disposiciones de orden público de la ley 25.345 de 
Prevención de la Evasión Fiscal (ley L - 2441, según Digesto Jurídico Argentino aprobado por ley 
26.939), pese a que la realidad haya desvirtuado su intención y prescripciones; 
d) Fecha cierta del boleto: el nuevo Código alteró el nunca pacífico régimen de la fecha cierta 
de los instrumentos privados que establecíael art. 1035, CCiv., y fijó una regla general y 
abierta en la materia, considerando que un instrumento privado adquiere fecha cierta frente a 
terceros " el día en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible que 
el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después" (art. 317). Esta flexibilidad 
normativa permite que la jurisprudencia reconozca como hechos que otorgan fecha cierta a 
los instrumentos privados a supuestos que actualmente son de discutible admisión. Al exigir 
fecha cierta al boleto para su preferencia ante medidas cautelares sobre el inmuebles, la 
legislación vigente aclara un tema muy discutido en la doctrina (cfr. Gatti- Alterini). 
d) Publicidad suficiente de la adquisición: el Código admite las variantes de publicidad registral 
o posesoria para tener por satisfecho este requisito. La publicidad puede verificarse si el titular 
del boleto fue puesto en posesión de la cosa o si el instrumento ingresó para su inscripción en 
el Registro pertinente, cuando ello se encuentre autorizado. La ley no aclara si la relación de 
poder posesoria o la inscripción en el Registro debió comenzar antes de la traba de la medida 
cautelar sobre el inmueble o si puede serlo después