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Costo computable- Rentas de 1°Categoria Costo Computable: Tanto impositiva como contablemente; en un principio “Valor de origen”: Valor de Compra + Gastos Necesarios para poder adquirirlo. Pero si por ejemplo, la compra se efectuó en el 2010 y se quiere vender en el 2019; el valor computable (o residual) es el “Valor de Origen – Amortizaciones Acumuladas” Existen distintos tipos de bienes: · Inmuebles · Bienes muebles · Bienes intangibles · Inversiones · Otros bienes · Inmuebles: Debemos hacer una distinción en si el inmueble se adquirió por una compra o si lo construí. 1. Si lo compré: a) El costo de adquisición -incluidos los gastos necesarios para efectuar la operación- actualizado desde la fecha de compra hasta la fecha de enajenación. Siempre el cálculo va a ser fecha de compra / fecha de enajenación; pero para los sujetos que esta obligados a aplicar el ajuste por inflación (sujetos del artículo 49) el coeficiente de actualización va desde la fecha de compra / fin del ejercicio anterior; si lo vende el mismo año no se aplica dicho coeficiente. Error de parcial: En el parcial hay que poner el coeficiente de actualización (aunque el coeficiente sea 1) sino se toma como un error. Para calcular la amortización de un bien inmueble: Se toma la amortización sobre el edificio (no se contempla el terreno) para sacar la proporción del inmueble: esto se hace mediante escritura, y en el caso de no tenerla, se usa la valuación fiscal al momento de la adquisición o como última instancia se utiliza el justo precio (“justiprecio”). Los inmuebles se amortizan en 50 años, es decir, con un coeficiente de amortización del 2% anual. Contablemente como impositivamente, se amortiza el año de alta y no se amortiza el año de baja. La diferencia está en que, impositivamente y solo en inmuebles en el año de alta se amortiza por trimestre. Es decir que el año cuenta con 4 trimestres, con lo cual hay que ver cuál es el trimestre en que se adquiere el inmueble. Ejemplo - Se adquiere el 1° de Marzo= 1° trimestre se aplica un 2 %. - Se adquiere el 1° de Mayo = 2° trimestre se aplica un (2 %/4 X3) - Se adquiere el 1° de Agosto = 3 ° trimestre se aplica un (2 %/4 X 2) 2. Si lo construí: b) El costo de construcción se establecerá actualizando cada una de las inversiones, desde la fecha en que se realizó la inversión hasta la fecha de finalización de la construcción. Al valor del terreno determinado de acuerdo al inciso a), se le adicionará el costo de construcción actualizado desde la fecha de finalización de la construcción hasta la fecha de enajenación. Para las construcciones hay que ver las inversiones en las distintas etapas de la construcción, ya que no es lo mismo lo que invertí en el 2001 que lo invertido en el 2003. Entonces se toma: - Valor del terreno actualizado - Inversiones actualizadas: (fecha en que se realizó la inversión / fecha de finalización de la construcción). Ejemplo: El 1/2/2000 compro un terreno de $50,000 y luego construyo un gran local de ventas. Se termina de construir el día 31/01/2005 y el 1/3/2005 este bien está habilitado. Terreno $50,000 x Coeficiente de Actualización= VO actualizado. 3. Obras en construcción : c) El valor del terreno determinado conforme al inciso a), más el importe que resulte de actualizar cada una de las inversiones desde la fecha en que se realizaron hasta la fecha de enajenación. Del ejemplo anterior, no se termina de construir y se vende en el 2005. El Coeficiente de Actualización va a ser a la venta: Se actualizan las inversiones: No se toman las amortizaciones: 4. Mejoras: [segundo párrafo art 59] Si se hubieran efectuado mejoras sobre los bienes enajenados, el valor de las mismas se establecerá actualizando las sumas invertidas desde la fecha de inversión hasta la fecha de finalización de las mejoras, computándose como costo dicho valor, actualizado desde la fecha de finalización hasta la fecha de enajenación. Cuando se trate de mejoras en curso, el costo se establecerá actualizando las inversiones desde la fecha en que se efectuaron hasta la fecha de enajenación del bien. Art. 147 DR - Se reputan mejoras, no resultando en consecuencia deducibles como gasto, aquellas erogaciones que no constituyan reparaciones ordinarias que hagan al mero mantenimiento del bien. En general se presumirá que revisten el carácter de mejoras cuando su importe, en el ejercicio de la habilitación, supere el VEINTE POR CIENTO (20%) del valor residual del bien, ajustado de acuerdo con las disposiciones de los artículos 58 ó 59 de la ley, según corresponda. Las mejoras, cuando corresponda, se amortizarán en el lapso de vida útil que reste al bien respectivo y a partir del ejercicio de habilitación de las mismas, inclusive. Ejemplo: Un dueño alquila una casa, y su inquilina hace y habilita en el 2010, un quincho y una pileta por $20,000 (lo consideramos una mejora). Cuando el titular de la casa al año siguiente presente su DDJJ y cargue la amortización de ese inmueble también deberá registrar la mejora (suponemos año 2010). Ahora agregamos el dato que la casa el dueño la compra en el año 1/1/2000 por $10,000, y desde ese momento la alquila. Es decir que la casa tenía una amortización de 50 años. ($10,000 / 50 años). Cuando agrega la mejora en el 2010, esta modifica el coeficiente de amortización ya que se va a calcular sobre los 40 años. (100/40)= 2.5% anual; Por esta razón la amortización de la mejora se hace por separado. 5. Bienes adquiridos en moneda extranjera Art. 131 DR - En los casos de adquisición de bienes de uso pagaderos en moneda extranjera, las diferencias de cambio que se determinen por la revaluación anual de los saldos impagos y las que se produzcan entre la última valuación y el importe del pago parcial o total de los saldos, incidirán en los ejercicios impositivos en que tales hechos tengan lugar. En el año 92 hubo una ley que trataba el revalúo anual de los bienes de cambio. Lo que permitía era activar las diferencias de cambio. Saldos impagos: Yo compro un bien de uso en el exterior y no lo pago totalmente, entonces queda en la cuenta Proveedores del Exterior un saldo (U$D 100,000). Cuando llega el final del ejercicio lo valúo al Valor del Cierre, pudiéndose producir una diferencia de cambio. Esa diferencia no se puede activar, tiene que enviarse a Resultados (es decir, el bien no puede tener costos financieros). Esto también corre para los intereses producidos en moneda local (no se pueden activar, son gastos). BIENES MUEBLES (Art 58) Todo lo visto en inmuebles para costo computable, sirve para bienes mueles, la diferencia es que la ley de impuestos a las ganancias no da una cuota de amortización, entonces se toma la misma que la contable. Se aplica el mismo criterio para actualizar (desde la adquisición) y amortizar (desde la habilitación) que los inmuebles. rodados 5 años muebles y útiles / instalaciones 10 años computación 3 años Ejemplo: Me dedico a la fabricación de “mesas y sillas” y las vendo. Pero un día decido usar ese bien de cambio como bien de uso (Art 58 inc. C) c) Bienes de cambio que se afecten como bienes de uso: Se empleará igual procedimiento que el establecido en el inciso a), considerando como valor de adquisición el valor impositivo que se le hubiere asignado al bien de cambio en el inventario inicial correspondiente al período en que se realizó la afectación y como fecha de compra la del inicio del ejercicio. Cuando se afecten bienes no comprendidos en el inventario inicial, se tomará como valor de adquisición el costo de los primeros comprados en el ejercicio, en cuyo caso la actualización se aplicará desde la fecha de la referida compra. Es decir que hay que darle un valor, como si fuere adquirido (comprado a otro vendedor) Cierro mi ejercicio el 30/06/2015; el 15/9/2015 pase de bien de cambio dos mesas y dos sillas, a bien de uso. VO = Valor del inventario actualizado 1/7/2014 BIENES INTANGIBLES (Art 60) Son los que no se pueden tocar, como el derecho de autor. Cuando se le pueda asignar unavida útil se va a poder amortizar. Ejemplo: - La concesión de un bar es un bien intangible, y la puedo amortizar porque tiene vida útil = años de concesión. - El valor llave, no es amortizable ya que no puedo determinar su vida útil. - Patentes (si se amortizan) - Las marcas no. Si se amortiza menos V. Origen actualizado = Valor Residual Amortizaciones Acumuladas amortizadas Si no se amortiza V. Origen actualizado = Valor Residual INVERSIONES Art. 63 - Cuando se enajenen monedas digitales, Títulos públicos, bonos y demás valores, el costo a imputar será igual al valor impositivo que se les hubiere asignado en el inventario inicial correspondiente al ejercicio en que se realice la enajenación. Si se tratara de adquisiciones efectuadas en el ejercicio, el costo computable será el precio de compra. COSTO COMPUTABLE= VALOR COTIZACION DEL CIERRE DEL EJERCICIO ANTERIOR. Siempre la ley indica que voy a vender los títulos más viejos. Acciones: Art. 61 - Cuando se enajenen acciones, cuotas o participaciones sociales, incluidas las cuotas partes de fondos comunes de inversión, la ganancia bruta se determinará deduciendo del precio de transferencia el costo de adquisición actualizado, mediante la aplicación de los índices mencionados en el artículo 89, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de transferencia. Tratándose de acciones liberadas se tomará como costo de adquisición su valor nominal actualizado. A tales fines se considerará, sin admitir prueba en contrario, que los bienes enajenados corresponden a las adquisiciones más antiguas de su misma especie y calidad. En el caso que haya comprado las acciones INVERSIONES Son activos que no se amortizan. Por ejemplo un Cuadro de un pintor, es un bien que yo tengo en la empresa, no lo puedo amortizar porque es una obra de arte. COSTO COMPUTABLE = AL VALOR ORIGEN Art. 65 - Cuando las ganancias provengan de la enajenación de bienes que no sean bienes de cambio, inmuebles, bienes muebles amortizables, bienes inmateriales, acciones, valores representativos y certificados de depósito de acciones y demás valores, cuotas y participaciones sociales —incluidas cuotapartes de fondos comunes de inversión y certificados de participación de fideicomisos financieros y cualquier otro derecho sobre fideicomisos y contratos similares—, monedas digitales, Títulos, bonos y demás valores, el resultado se establecerá deduciendo del valor de enajenación el costo de adquisición, fabricación, construcción y el monto de las mejoras efectuadas. GANANCIAS DE LA PRIMERA CATEGORIA - RENTA DEL SUELO Art. 41 - En tanto no corresponda incluirlas en el artículo 49 de esta ley, constituyen ganancias de la primera categoría, y deben ser declaradas por el propietario de los bienes raíces respectivas: En tanto la renta del suelo no sea obtenida por la empresa, solo es aplicable para persona física y sucesión indivisa, residentes en el país o e en el exterior, ya que lo que importa es donde está ubicado el inmueble. a) El producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales. b) Cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos de usufructo, uso, habitación, anticresis, superficie u otros derechos reales. El Usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia. El Derecho de Uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código, Derecho de Habitación. Ejemplo: yo vivo en una propiedad rural, y me hago de la fruta que se cosecha en esa propiedad y lo que saco lo hago para mi subsistencia y uso. Anticresis: El acreedor está autorizado a percibir los frutos del inmueble, con el cargo de imputar su valor sobre lo que le es debido, y dar cuenta al deudor. Las partes pueden, sin embargo, convenir en que los frutos se compensen con los intereses, sea en su totalidad o hasta determinada concurrencia. Superficie: Es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el suelo o el subsuelo. El valor de la contraprestación recibida deberá prorratearse en función del tiempo de duración del contrato respectivo. c) El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que éste no esté obligado a indemnizar. Retomamos el ejemplo de la casa quinta. En el caso que la inquilina por un quincho y una pileta (mejora) paga $100,000, los cuales son indemnizados el 100% por el propietario a la inquilina en cuotas. En definitiva el que costeó esa mejora es el propietario, por ende no aplica este inciso ya que no corresponde la primera categoría. Ahora, si por ejemplo, como el propietario hasta dentro de dos años no va a usar ese inmueble y decide indemnizar solo el 70 %, haciéndose la inquilina cargo de un 30%; de acuerdo a lo que dice el inciso, ese 30% es de 1° categoría. Error de parcial: Declaro primero bien la renta ($30,000) Y cuando voy a amortizar la mejora hay que hacerlo por los $100,000, sin embargo mucha gente amortiza la mejora por $30,000. Leer DR 147 y 59 inc f. d) La contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo. Habla de gravámenes, no de servicios. Se consideran como una mayor renta solo los impuestos que recaen a una propiedad, ABL, si estoy en CABA o Inmobiliario si estoy en provincia. Si lo paga el inquilino, es un mayor ingreso para el propietario y también está habilitada la deducción como gasto. Cuenta suma cero. e) El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario. Si no estuviera este inciso, el alquiler de bienes muebles sería de 2° categoría; pero como son accesorios de un principal (departamento amoblado) son de 1° categoría. Me interesa saber la distinción porque la renta de 1° devengado, 2° percibida. f) El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes. (Primera renta psíquica o presunta) Los quebrantos de estos bienes, no son computables. Estos quebrantos se determinan por el valor locativo, es decir, que aunque yo no lo alquile debo asignarle el valor locativo y determinar si me da renta o perdida. Si me da renta lo pongo como renta de 1° categoría, si me da quebranto, lo pongo como no computable. g) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado. (Segunda renta presunta o psíquica de 1ra categoría) Ejemplo: Persona del interior del país viene a trabajar a Capital, y tiene un familiar que le presta un departamento, para la ley de impuestos a las ganancias, ese familiar debe declarar una renta presunta de ese bien a través del valor locativo, o lo que se pague en esa zona de alquiler. Se consideran también de primera categoría las ganancias que los locatarios obtienen por el producido, en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en sublocación. Locatario: inquilino. Ejemplo de sublocación: yo alquilo una casa que tiene 10 habitaciones, y a su vez alquilo una de esas habitaciones a otra persona. Valor locativo Art. 42 - Se presume, salvo prueba en contrario, que el valor locativo de todo inmueble no es inferior al valor locativo de mercado que rige en la zona donde el bien esté ubicado, conforme las pautas que fije la reglamentación. Cuando se cedaninmuebles en locación o se constituyan sobre éstos derechos reales de usufructo, uso, habitación, anticresis, superficie u otros, por un precio inferior al de mercado que rige en la zona en que los bienes están ubicados, la Administración Federal de Ingresos Públicos podrá estimar de oficio la ganancia correspondiente. Art. 56 DR - A los fines de lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 42 de la ley, se considera valor locativo el alquiler o arrendamiento que obtendría el propietario si alquilase o arrendase el inmueble o parte del mismo que ocupa o que cede gratuitamente o a un precio no determinado. Cuando el propietario o razón social ocupe inmuebles de su propiedad para la obtención de ganancias gravadas, a los efectos de determinar el resultado de su actividad, podrá computar en forma proporcional a la parte ocupada para el desarrollo de la misma, el monto de las deducciones a que se refiere el artículo 60 de este reglamento. Arrendamientos en especies Art. 43 - Los que perciban arrendamientos en especie declararán como ganancia el valor de los productos recibidos, entendiéndose por tal el de su realización en el año fiscal o, en su defecto, el precio de plaza al final del mismo. En este último caso, la diferencia entre el precio de venta y el precio de plaza citado se computará como ganancia o quebranto del año en que se realizó la venta. Ejemplo: Me pagan en alquiler con electrodomésticos, lo que dice la ley es que debo declarar la ganancia de los productos recibidos. Esto se da mucho en arrendamientos rurales; donde se fijan toneladas, por ejemplo de soja, para definir el costo del alquiler. Se valúa de la siguiente manera S los recibí y los vendí en el mismo año, se valúa al valor que los vendí. Pero si por ejemplo en el 2014 recibí 3,000 toneladas, y en el transcurso de ese año vendí 2,000, y en existencia final me quedaron 1,000. Al 31/12/2014 las 2,000 que vendí, las valuó a lo que las vendí, y as 1,000 que me quedan las valuó al valor de cotización del mercado donde yo opero (precio plaza). Supongamos que el precio era $10,000 la tonelada. Si al año siguiente las vendo si: *Las vedo al mismo precio, no se registra nada. *Las vendo por $15,000, debo declarar ese excedente de $5,000 como renta. *Las vendo por $8,000, debo declarar esa disminución como un quebranto de $2,000, ya que había declarado el año pasado de más. Transmisión gratuita de la nuda propiedad Art. 44 - Los contribuyentes que transmitan gratuitamente la nuda propiedad del inmueble, conservando para sí el derecho a los frutos -de cualquier clase que sean-, uso o habitación, deben declarar la ganancia que les produzca la explotación o el valor locativo, según corresponda, sin deducir importe alguno en concepto de alquileres o arrendamientos, aun cuando se hubiere estipulado su pago. Cuando se cede la nuda propiedad, todo lo que se obtenga con la explotación de un bien, lo voy a tener que declarar como renta. Deducciones especiales de la 1° categoría(Art 85 de la ley y art 60 DR) · Impuestos: si son pagados por el inquilino, se consideran renta, por lo tanto el propietario se los puede deducir ya que es un gasto necesario. (se colocara como renta y como gasto) · Amortizaciones: se pueden deducir tanto la amortización de inmuebles, como la amortización de muebles, cuando sean accesorios del primero; también la amortización de la mejora. · Intereses devengados por deudas hipotecadas y, en su caso, los intereses contenidos en las cuotas de compra de inmuebles a plazos, de pavimentación o de contribución de mejoras, pero no la amortización incluida en los servicios de la deuda. (no aplica el tope de 20000$ del 81a ya que eso aplica para la casa habitación) · Primas de seguros sobres inmuebles. · Gastos de mantenimiento Los gastos de mantenimiento se pueden deducir: 1. Como Reales: acá no hay problema, porque se juntan todas las boletas, facturas y me deduzco los gastos reales DE MANTENIMIENTO. 1. Como Presuntos: la ley indica que puedo deducir el 5% de las rentas totales de lo que genero cada inmueble, (en el ejemplo que vimos que el inquilino paga el impuesto, es importante declararlo como renta y como gasto, porque pese a que entre los dos se compensen, el que declaro como renta, me aumenta la misma para el computo de este 5%). Solamente van a poder hacer uso de los Gastos Presuntos las personas que: · No estén obligadas a llevar libros o confeccionar balances. · No tengan un administrador de las propiedades. · No tengan inmuebles rurales. Ojo en el parcial al considerar el impuesto inmobiliario: si no lo paga el inquilino no es renta, ya que solo se considera renta si es pagada por el inquilino. Para poder cambiar el método de deducción deben pasar 5 años, salvo que surja alguna de las 3 situaciones nombradas (Ejemplo; me compro un campo y yo deducía por presunta, pero al momento de la compra tengo que pasar a deducir por Reales, aunque no haya pasado el tiempo). También puede suceder que el inquilino no pague el alquiler; de todas formas el propietario va a tener que declarar la renta. Recién cuando finaliza el juicio, y el juez dice “el inquilino adeuda por no pagar $50,000” voy a poder deducirlo como incobrable. Y cuando el inquilino pague, lo voy a poder tomar como un recupero de incobrable. CASO PARTICULAR: Deducciones cuando se trate de inmuebles sublocados o subarrendados Art. 62 - Los contribuyentes que subalquilen o subarrienden inmuebles urbanos o rurales que han tomado en alquiler o arrendamiento, determinarán la ganancia neta del año que abarca la declaración, descontando de los importes que produzca la sublocación o subarren-damiento, la proporción que corresponda a la parte sublocada o subarrendada, de los siguientes gastos: a) los alquileres o arrendamientos devengados a su cargo, en dinero o en especie; b) la contribución inmobiliaria y otros gravámenes o gastos que hayan tomado a su cargo; c) el importe de las mejoras por ellos realizadas que queden a beneficio del propietario, en la parte no sujeta a reintegro. Tal importe se distribuirá proporcionalmente de acuerdo con el número de años que reste para la expiración del contrato de locación. La proporción mencionada precedentemente se establecerá teniendo en cuenta la superficie, ubicación en la propiedad, etc., de una y otra parte. Si las mejoras a que se refiere el inciso c) afectaran en forma exclusiva o preponderante a una de dichas partes, el monto deducible por tal concepto se fijará tomando en cuenta la real afectación de tales mejoras. En los casos de inexistencia de término de la locación, indeterminación del costo de las mejoras o cualquier otra duda con respecto a los importes que el locatario debe deducir de su ganancia bruta, se consultará a la ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS, entidad autárquica en el ámbito del MINISTERIO DE ECONOMIA Y OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS el procedimiento a seguir.
