CLASE REALES

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Temática a desarrollar 
Teoría del título y modo: Cómo se adquieren el dominio de cosas muebles, 
muebles registrables, e inmuebles. 
Adquirente por boleto de compraventa. 
Convalidación de derechos reales. Importancia práctica. 
Justo titulo. 
Boleto de compraventa y justo titulo. 
Juicio de escrituración. 
Prescripción de la acción de escrituración. 
Acciones posesorias. 
Acciones reales. 
Tipo de acciones. 
Cesión de derechos posesorios. Manera de instrumentarlo. 
Escritura pública. Cuestiones prácticas. 
Juicio de usucapión. 
Medidas preparatorias. 
Demanda y desarrollo del juicio hasta sentencia. 
Honorarios. 
 
 
 
 
TALLER DE DERECHOS REALES 
El Concepto de derecho real está establecido en el art. 1882 del CCCN, el 
cuál dispone: 
“El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce 
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su 
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas 
en este Código”. 
Por lo tanto se desprende, que el derecho real debe estar tipificado, es 
decir, no puede crearse uno nuevo por voluntad de las partes, y ni siquiera 
(en principio) por el juez. 
Art. 1896: El juez no puede constituir un derecho real o imponer su 
constitución. 
DERECHOS REALES EXISTENTES 
el dominio; 
el condominio; 
la propiedad horizontal; 
los conjuntos inmobiliarios; 
el tiempo compartido; 
el cementerio privado; 
la superficie; 
el usufructo; 
el uso; 
 
 
 
 
 
la habitación; 
la servidumbre; 
la hipoteca; 
la anticresis; 
la prenda. 
Es necesario destacar que todos los derechos reales se ejercen por la 
posesión, salvo la servidumbre y la hipoteca, ya que al no mediar 
transmisión, no se considera que se ejerza a través de la posesión. (El 
inmueble objeto de la hipoteca sigue en manos del propietario). 
Hay un principio de suma importancia que deben tener presente 
siempre: “El derecho de preferencia”, en virtud del cual, se establece que 
si hay un conflicto entre dos derechos reales, el que primero se haya 
constituido en el tiempo será quién tendrá preferencia. (Primero en el 
tiempo, primero en el derecho). 
Siempre la relación será entre el sujeto y el objeto. Es decir, no hay un 
sujeto pasivo de la relación real. 
TEORIA DEL TITULO Y MODO 
Es necesario que entiendan con precisión, el momento en el cual nace el 
derecho real, y cómo se adquiere efectivamente el derecho real, según se 
trate de bienes muebles, inmuebles o bienes muebles registrables. Es de 
suma importancia conocer las formalidades exigidas en uno y otro caso, ya 
 
 
 
 
que de ello se va a desprender distintas consecuencias jurídicas que 
iremos viendo a lo largo del curso. 
Si no se cumple con las formalidades exigidas según el bien del que se 
trate, no estaremos frente a un derecho real. (No tendremos por ej. el 
dominio en cuanto a la titularidad sobre determinado objeto). 
Una cosa es cuándo nace el derecho real, y otra es cuando es considerado 
oponible frente a todos, es decir, una cosa es el efecto constitutivo y otra 
el efecto declarativo, que no siempre se dan en el mismo momento. 
Ahora bien, para tener un derecho real sobre un determinado objeto, es 
necesario que tanto el título como el modo, sean suficientes: 
Título: Por un lado tenemos el título en sentido causal, y por el otro en 
sentido instrumental o formal. Es decir, hay dos clases de títulos. El 
primero, hace referencia a la causa, es decir el motivo por el cual tengo la 
cosa. Por ejemplo: Porque la compré (Boleto de compraventa), porque me 
la donaron (Donación), o por medio de una permuta. Entonces si tenemos 
un boleto de compraventa por ej., tendremos solo un titulo en sentido 
causal, pero si estamos hablando de una compraventa de inmuebles, no 
me bastará con tener solo el titulo en sentido causal, si no que necesitaré 
tener también el titulo en sentido formal o instrumental, y éste estará 
dado en materia de inmuebles por la ESCRTURA PÚBLICA. 
Cuando tenga ambos títulos, recién allí hablaremos de título suficiente (en 
materia de inmuebles). 
 
 
 
 
Modo: Aquí estamos hablando de tradición posesoria, es decir, entrega de 
la cosa. Es por ello que si contamos con titulo suficiente pero no nos han 
hecho entrega de la cosa, el derecho real NO NACERÁ. 
Por otro lado dijimos que una cosa es el momento en el cual el derecho 
real nace, (efecto constitutivo) y otra, es el momento a partir del cual el 
derecho real deja de ser oponible solo entre partes y pasa a ser oponible 
frente a todos. Éste último efecto, lo veremos cuando además de contar 
con escritura pública y entrega de la cosa, SE INSCRIBA DICHA 
TITULARIDAD EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, es decir, se le dé 
publicidad a nuestro derecho real, que si bien ya había nacido con 
anterioridad, no será oponible hasta tanto no se inscriba. 
Esto me lleva a establecer que hay distintas publicidades. Por un lado 
tenemos la publicidad registral (exigida en materia de inmuebles), y por 
otro la posesoria (en materia de bienes muebles, donde no es necesaria 
ninguna formalidad, es decir, basta solo con el título en sentido causal y la 
entrega de la cosa). La publicidad y por ende la oponibilidad frente a 
terceros no requerirá ninguna inscripción. 
Conclusión: El derecho real en materia de inmuebles, va a nacer una vez 
que se tenga titulo y modo suficiente, y asimismo será oponible entre 
partes, pero no lo será frente a terceros hasta tanto esa titularidad nueva 
no se inscriba en el Registro de la propiedad. Esto es de suma importancia 
porque puede suceder que tengamos distintas titularidades: Por un lado la 
titularidad registral (quién figura como titular del bien en el Registro – 
 
 
 
 
titular anterior), y por otro lado la titularidad real (el nuevo adquirente). 
Una vez inscripta dicha titularidad obtendremos el efecto declarativo de 
nuestro derecho real y pasará a ser oponible frente a cualquier tercero. 
ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos 
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no 
son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan 
publicidad suficiente. 
 Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, 
según el caso. (La posesión basta como publicidad cuando estamos frente 
a bienes muebles, donde no hay formalidades establecidas). 
 Si el modo (entrega) consiste en una inscripción constitutiva, la 
registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del 
derecho real. 
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los 
actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título 
del derecho real. (Por ejemplo el escribano no puede decir que no conocía 
la existencia del derecho real por más que no se haya inscripto, es decir 
frente a éste (quien debía conocer la existencia del acto), el derecho real 
ya le es oponible si media titulo y modo suficiente por más que no haya 
inscripción). 
En las cosas muebles en el momento mismo de la entrega ya nace el 
derecho (efecto constitutivo). Ahora bien, el efecto declarativo que es el 
 
 
 
 
que hace a la oponibilidad, a la publicidad frente a todos, lo tendremos 
también con la entrega de la cosa, es decir en el mismo momento lo hago 
constitutivo y le doy publicidad, ya que no hace falta inscribirlo en ningún 
registro. Esto es lo que se llama “publicidad posesoria”. Es decir basta con 
la sola entrega de la cosa. 
Muebles registrables-automotor- el efecto declarativo y constitutivo se 
produce con la inscripción, es decir, si yo no registro NO NACE EL 
DERECHO Y TAMPOCO LE DOY PUBLICIDAD. Ambos efectos se dan con la 
registración en el correspondiente Registro. 
ADQUIRENTE POR BOLETO DE COMPRAVENTA 
A diferencia de lo que muchos creen, el boleto NO concede la calidad de 
dueño a su comprador. Es muyfrecuente que éste de un día para el otro 
se anoticie que el inmueble del cual se cree titular está embargado y en 
juicio, y se pregunta, ¿pero cómo? Si el inmueble es mío y yo no tengo 
deudas. Y esto es porque el verdadero dueño si las tiene y sus acreedores 
están embargando los bienes que tiene a su nombre, entre ellos, el 
inmueble en cuestión. 
El boleto implica solo un compromiso de entrega del bien, de pago del 
precio y de la obligación de escriturar para que finalmente el comprador 
adquiera la titularidad del inmueble, pero ojo, de inmediato se debe 
proceder a inscribir dicha escritura en el Registro, si no la oponibilidad de 
la transacción será relativa y solo oponible entre las partes contratantes. 
 
 
 
 
Lo recomendable es que previamente a realizar la compra de un inmueble 
se aseguren acerca de si lo que están adquiriendo está libre de 
gravámenes y que el vendedor es realmente el titular de dicho inmueble y 
está legitimado para transferir el dominio, caso contrario por más que 
tengamos escritura, no tendremos el dominio real sobre el inmueble y 
para tenerla tendremos que poseer el inmueble por 10 años y recién allí 
iniciar un juicio de usucapión breve a los fines de lograr obtener la 
titularidad del bien. 
Cuando firmen un boleto, el mismo debe contener necesariamente el 
plazo en que se efectuará la escritura y entrega del bien, incluso se 
establece a cargo de quién correrán los gastos de esa escritura y se suele 
expresar quien será el escribano que realizará dicha actuación notarial. 
El boleto de compraventa SI otorga el derecho de preferencia, que se 
encuentra establecido en el art. 1170 del CCCN: 
El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros 
que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: 
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la 
posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento 
con los adquirentes sucesivos; 
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio 
con anterioridad a la traba de la cautelar; 
c) el boleto tiene fecha cierta; 
 
 
 
 
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. 
 
Conclusión: Si bien el adquirente por boleto NO TENDRÁ LA CALIDAD DE 
DUEÑO, y el mismo solo implica una obligación a escriturar, por lo tanto 
si un acreedor del vendedor intenta cobrarse su crédito puede embargar 
dicho bien (ya que sigue siendo de titularidad del vendedor). El 
adquirente por boleto tendrá preferencia, siempre y cuando haya 
pagado como mínimo el 25% del valor. Igualmente no deja de ser un 
problema, ya que tendrá que comparecer al juicio para hacer valer su 
derecho. Por eso siempre lo recomendable es que una vez firmado el 
boleto, se proceda de inmediato a celebrar la escritura e inscribirla en el 
Registro. 
 
EN UN ARCHIVO APARTE SE EXPLICARÁ PASO A PASO COMO OBTENER DE 
MANERA ONLINE LOS INFORMES DE DOMINIO DE LOS INMUEBLES A LOS 
FINES DE QUE PUEDAN VISUALIZAR DE MANERA INEQUÍVOCA BAJO QUÉ 
DOMINIO ESTÁ ESE INMUEBLE, Y SI POSEE ALGUN GRAVAMEN. 
RECUERDEN QUE ES DE SUMA IMPORTANCIA CONOCER ESTOS DETALLES 
A LA HORA DE CELEBRAR UN CONTRATO DE COMPRAVENTA. 
PRINCIPIO MUY IMPORTANTE A TENER EN CUENTA - “CONVALIDACIÓN”- 
Éste principio se encuentra establecido en el art. 1885 del cccn, e implica 
una excepción al art. 399 que expresamente dispone que “nadie puede 
transmitir a otro un derecho más extenso o mejor que el que tiene”. 
 
 
 
 
Cabe destacar que para transmitir un derecho real, por ej. El dominio, a 
otra persona, tengo que ser propietario y dueño del derecho real que 
estoy transmitiendo. Ahora bien éste principio de convalidación permite 
que si una persona no tiene el derecho y lo adquiere con posterioridad, la 
transmisión o constitución que haya realizado quedará convalidada, es 
decir se tendrá por válida retroactivamente al momento de la transmisión, 
por más que al momento de efectuarla no se tenía derecho a ella. Todos 
los derechos reales se pueden convalidar, incluso la hipoteca. 
JUSTO TITULO 
Ya hemos aclarado que para adquirir el derecho real necesitamos título 
(causal e instrumental) y modo suficiente. Ahora bien, es necesario 
además de cumplir con estos requisitos, que el transmitente del derecho 
real, tenga capacidad para hacerlo, y que asimismo esté legitimado para 
otorgar dicho acto. 
“El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad 
transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, 
revestido de las formas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o 
no está legitimado al efecto”. 
Se encuentran cumplidos los requisitos de forma, pero faltan los de fondo 
(porque el título emana de un incapaz o de alguien que no es titular del 
derecho real es decir de un no propietario). 
 
 
 
 
 
Ejemplo práctico 
Juan vende a Pedro un inmueble, celebran el boleto de compraventa 
(titulo en sentido causal), celebran luego la escritura pública (titulo en 
sentido formal) y se hace tradición del inmueble (entrega). Pedro, cree 
fehacientemente que cuenta con un titulo suficiente, y por lo tanto que ha 
adquirido efectivamente el derecho real de dominio sobre dicho 
inmueble, PERO EN REALIDAD NO ES ASÍ, porque quien le vendió no tenía 
capacidad real para hacerlo, por ende, por más que haya escritura pública 
de por medio, Pedro NO ADQUIERE EL DERECHO REAL. 
Solo cuenta con lo que se llama “Justo título”, se cumple con las 
formalidades pero quién transmite no estaba legitimado para hacerlo. 
¿Qué debe hacer Pedro entonces a los fines de obtener definitivamente el 
derecho real que creyó de buena fe tener?: Deberá iniciar un juicio de 
usucapión breve (decenal), donde acreditando tales extremos y habiendo 
poseído el inmueble en cuestión durante 10 años como mínimo se 
encuentra habilitado para adquirir la titularidad registral por prescripción 
breve. 
Ahora bien, para que efectivamente estemos en presencia de un justo 
titulo, y nos sirva a los fines de poder adquirir por prescripción breve debe 
mediar buena fe por parte del adquirente, es decir, Pedro debe haber 
desconocido totalmente que quien le vendió no tenía capacidad para 
hacerlo. El debe estar convencido de haber adquirido el derecho real de 
dominio en cuestión. 
 
 
 
 
Por eso prácticamente no se ve el juicio de usucapión breve o decenal 
como acción, si no directamente como excepción, porque al requerirse 
para su conformación la buena fe por parte del adquirente, éste se da 
cuenta recién que no tiene el derecho real adquirido cuando le notifican 
de una demanda de reivindicación por ej. (O cuando por cualquier otro 
motivo toma conocimiento de tal situación, por ej., quiere vender el 
inmueble y se da con la noticia de que en realidad no es el titular de dicho 
inmueble). 
Ojo, también es de aplicación práctica el principio de convalidación que 
vimos con anterioridad, ya que si quien transmitió que en principio no 
tenía legitimación para hacerlo, luego adquiere el derecho, el derecho real 
de dominio quedará convalidado para Pedro. 
De allí la importancia de conocer bien todos los principios que nos brinda 
la propia ley, que aunque parezcan que son de escasa aplicabilidad, en la 
práctica son muy útiles. 
Aclaración importante 
Es muy común creer que el boleto de compraventa es suficiente a los fines 
de adquirir por prescripción breve o decenal, ya que constituye justo 
titulo, incluso no han sido pocas las demandas de usucapión breve que se 
han iniciado intentando darle la calidad de justo titulo al boleto de 
compraventa. Y no hay nada más erróneo que esto. El boleto NO 
CONSTITUYE JUSTO TIÍTULO, no sirve para adquirir por prescripción breve, 
 
 
 
 
ya que no deja de ser solo un instrumento privado y que implica más que 
nada un compromiso de venta y obligación de escriturar. Solo eso.Recuerden que para que haya justo titulo, se deben cumplir con las 
solemnidades que prevé la ley para el acto que se pretende realizar. En 
caso de transmitir inmuebles, se requiere la escritura pública. 
Por ende, quien cuente con un boleto de compraventa, no podrá adquirir 
por prescripción breve, si no larga, es decir, igualmente debe poseer el 
inmueble con ánimo de dueño y de manera pública y ostensible durante 
20 años como si fuera incluso un poseedor de mala fe. Son los mismos 
requisitos para ambos. El boleto de compraventa hace que su poseedor 
sea de buena fe, pero lo mismo deberá poseer por 20 años como mínimo. 
JUICIO DE ESCRITURACIÓN 
Como ya se explicó anteriormente el boleto de compraventa solo genera 
derechos personales, y para la adquisición del derecho real necesitamos la 
entrega del bien MÁS la escritura pública. (Título y modo suficiente). 
Si bien la obligación del comprador es pagar el precio y recibir el bien, 
también recae sobre él la obligación de escriturar. Muchas veces sucede 
que no es el vendedor quién no realiza los actos a los fines de celebrar la 
escritura, si no que es el comprador el incumplidor. Esto implica que 
recíprocamente pueden exigirse el cumplimiento de la obligación de 
escriturar. Es una obligación de hacer para ambos. 
 
 
 
 
 
Primero se envía una carta documento intimando la escrituración, (a los 
fines de constituirlo en mora, más allá que ha habido jurisprudencia 
donde se dispuso que desde el mismo incumplimiento de escriturar en el 
plazo establecido en el boleto ya se encuentra en mora), pero lo 
recomendable es enviar la carta documento de todas maneras exigiendo 
la escrituración. 
 En caso de no tener respuesta positiva se puede iniciar un juicio de 
escrituración y éste tiene trámite ordinario, esto implica que es un 
proceso más largo y en el interin pueden ocurrir diversas cuestiones, 
como por ej., que se traben medidas cautelares sobre el bien (que sigue 
figurando a nombre del vendedor). 
La sentencia ordenará que se realice la escritura, y en caso de que el 
incumplidor siga haciendo caso omiso, el juez firmará por él y por 
supuesto deberá cargar con las costas (que no es poco dinero, imagínense 
que para iniciar éste juicio se debió haber abonado una buena suma de 
dinero en concepto de tasas, aproximadamente el 3% del valor de la base 
imponible del inmueble en cuestión, honorarios de abogados, daños y 
perjuicios derivados del incumplimiento, etc). 
En conclusión, con el juicio de escrituración se pretende que el juez 
condene al incumplidor a que celebre la escritura, pero es normal que aún 
así no se realice la misma, es por ello que se autoriza a que el juez la 
efectúe en su nombre. Es lógico que así sea, se intenta que haya seguridad 
 
 
 
 
 
Jurídica, imagínense que no puede estar en cabeza de personas distintas 
por un lado la posesión del bien y por el otro la titularidad registral. 
Importante- cuestión práctica a tener en cuenta 
No es inusual que el primer adquirente por boleto (aún sin escritura), ceda 
a un tercer adquirente, sus derechos y acciones sobre el boleto de 
compraventa firmado en primer término. Es decir, se hace una cesión de 
ese primer boleto a los fines de que ese tercero se posicione en el lugar 
del primer adquirente respecto del vendedor (titular registral). 
¿Qué sucede en esos casos?: El vendedor (titular registral) quiere hacer 
efectiva la transferencia porque imagínense que no es bueno que el bien 
siga estando a su nombre, incluso los impuestos le llegan a él y hasta 
pueden iniciar juicio a su nombre por deudas impagas. 
Entonces inicia el juicio de escrituración en contra del primer adquirente 
pero éste ya cedió sus derechos a un tercero. Entonces es el tercero quien 
deberá comparecer en el juicio, alegando y acreditando tal situación. 
Tiene que comparecer solicitando se le dé participación en el juicio 
conforme a derecho. Acompañando el boleto de cesión por el cual el 
primer adquirente le cedió sus derechos y acciones sobre ese inmueble. 
Nota: Se acompaña modelo de comparendo de éste cesionario al juicio de 
escrituración, y cesión de derechos y acciones de boleto de compraventa, 
demanda de escrituración y carta documento intimando se proceda a 
escriturar. 
 
 
 
 
Prescripción de la acción de escriturar 
La acción para solicitar la escritura prescribe a los 10 años si no hay 
posesión de por medio. 
Pero la prescripción es interrumpida (y así lo dispuso la jurisprudencia) por 
la posesión pacífica y continuada que ejerza el comprador, ya que esta 
importa el reconocimiento tácito y permanente de respetar el derecho del 
adquirente. 
Si nunca se hizo la tradición o entrega de la posesión, la acción 
de escrituración estará prescripta y el vendedor podría oponer dicha 
defensa. Es decir, cuando se le inicia juicio para que escriture, el vendedor 
puede oponer excepción de prescripción. 
ACCIONES POSESORIAS 
Tenemos dos “tipos de acciones posesorias”. La de mantener (la tenencia 
o posesión) y la de despojo. 
Ambas proceden ante un ataque, por supuesto la de despojo responde 
ante un ataque de mayor entidad, es decir, ante un desapoderamiento. 
1-Despojo: Cuando me han excluido absolutamente de mi relación de 
poder o de hecho que tengo sobre la cosa. 
2-Mantener: Aquí el ataque consiste en una turbación, es decir, la persona 
realiza todos los actos tendientes a desapoderarme pero aún no lo logra. 
 
https://www.esderecho.com.ar/juicio-de-escrituracion-la-obligacion-de-escriturar-y-como-pedir-su-cumplimiento/
 
 
 
Art.2238: Las acciones posesorias según haya turbación o 
desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto 
sobre el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos 
materiales, producidos o de inminente producción, ejecutados con 
intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o 
tenedor. 
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del 
poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen 
el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor. 
Importante: Los actos ejecutados sin intención de hacerse poseedor no 
deben ser juzgados como acción posesoria sino como acción de daños. 
Es decir, para que yo pueda iniciar una acción posesoria, el atacante 
contra quien dirijo la acción, debe tener la intención clara y precisa de 
querer hacerse poseedor. Es muy frecuente que confundan los ataques e 
inicien acciones equivocadas. Siempre que no haya intención de poseer, la 
acción a iniciar será la de daños. Por ejemplo; tiran piedras en mi casa, y 
nada más. Ahí no puedo intentar una acción de mantener, porque no se 
denota que el atacante quiera tener la posesión que yo tengo sobre la 
cosa. 
Legitimados: En ambas acciones, la legitimación activa la tiene el tenedor 
y poseedor. No se requiere demostrar que no se es poseedor vicioso. 
Cualquier poseedor puede iniciar la acción. 
 
 
 
 
Recuerden la diferencia entre ambas relaciones de poder: En la posesión, 
la persona ejerce ánimo de señor y dueño sobre un bien. En cambio en la 
tenencia, el tenedor reconoce en alguien más la propiedad del bien, que el 
cuida o disfruta por X motivo. Un claro ejemplo de tenedor es el inquilino, 
él reconoce en el locador la propiedad de la cosa. 
Nota: 2243: Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al 
tiempo de la lesión, se considera que la tiene quien acredita estar en 
contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la lesión. Si esta prueba 
no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una 
relación de poder más antigua. 
Tramita por juicio abreviado 
Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento más 
abreviado que establecen las leyes procesales o el que determina el juez, 
atendiendo a las circunstancias del caso. 
Al ser un juicio abreviado, la prueba debe ofrecerse (noacompañarse) con 
la demanda y al contestar la demanda. Luego tenemos 15 días para 
producir la prueba, y por supuesto no habrá etapa de alegatos. 
Si bien como regla tramita por juicio ordinario, si hay complejidad, por 
ejemplo es necesario que se acompañen más de 5 testigos, podemos 
solicitar al juez que se lleve con trámite de juicio ordinario. 
 
 
 
 
 
¿Qué tengo que probar? 
Lógicamente no tengo que probar que soy propietario de la cosa, porque 
la legitimación para este tipo de acciones no recae solo en titulares de 
dominio, cualquier poseedor o tenedor puede iniciarla. Entonces tendré 
que probar un hecho: que he tenido la posesión o tenencia y me han 
turbado o desapoderado. Concretamente ese hecho. Por supuesto que si 
soy titular registral también puedo iniciar estas acciones, porque 
lógicamente también soy poseedor, pero en este caso no hace falta 
acompañar el titulo que acredita mi titularidad. No se va a discutir la 
existencia de mi derecho a poseer. Tengo que probar únicamente que me 
han turbado o desapoderado y que yo era poseedor o tenedor. 
Igualmente, recomiendo acompañar el titulo si se tiene. 
Art 2270: En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, 
mas el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la 
naturaleza, extensión y eficacia de la posesión. 
Conclusión: por más que no se requiera demostrar el derecho real si 
tenemos el titulo es mejor acompañarlo. Porque puede suceder que dos 
personas se adjudiquen la posesión de un mismo inmueble, en ese caso 
hay que estar a lo que establece el Art. 2243 CCCN: “. Si es dudoso quién 
ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se considera que la tiene 
quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha, más próxima a la 
lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor 
el que prueba una relación de poder más antigua”. 
 
 
 
 
De ahí la importancia de adjuntar el título que hace de causa al derecho 
real (si se tiene), porque se presume que se tiene la posesión desde la 
fecha que nos establece el título. 
Conversión de las acciones reales 
Ésta cuestión es necesario tenerla muy en claro, porque puede suceder 
que inicie una acción de mantener (ataque de menor entidad), y pasan los 
días y me terminan despojando o desapoderando, esa sentencia recaída 
en virtud de esa acción iniciada no va a producir efectos, se hace de 
cumplimiento imposible porque la sentencia ordena el cese de la 
turbación pero ya no hay turbación porque desde el ínterin en que yo 
inicio la demanda y se sustancia el juicio me terminaron desapoderando 
directa y absolutamente. 
Si durante el curso se produce el despojo, es decir, me excluyen 
totalmente de mi relación de poder con la cosa, la acción continuará, se 
produce directamente la conversión, pasa a ser una acción de despojo, 
pero este desapoderamiento lo tendré que acreditar debidamente y se le 
correrá traslado al demandado. 
Prescripción: Tengo un año desde que se produce el ataque para iniciar la 
acción posesoria. 
 
 
 
 
 
 
 
ACCIONES REALES 
Es importante que tengan en claro cuando procede una acción posesoria y 
cuando una real. Si bien puede parecer que son iguales, la legitimación 
activa cambia en una y en otra. 
La finalidad de las acciones posesorias es restablecer la relación de poder 
existente, no interesa que el sujeto de la relación fáctica haya tenido un 
derecho real o personal que justifique la existencia de su relación de 
poder. Es decir, no hace falta que el tenedor demuestre su contrato de 
alquiler en virtud del cual tiene la relación de poder de tenencia a nombre 
del poseedor (locador) o que se demuestre una escritura o boleto de 
compraventa. Solo hay que acreditar que estuvimos en relación de poder 
con la cosa. Sea legítima o no. También se debe probar la lesión sufrida. 
En las acciones reales la finalidad es restablecer el derecho real que se vio 
lesionado, en su plenitud existencia o libertad. El sujeto que intenta esta 
acción tiene que tener la titularidad de ese derecho real que invoca y que 
pretende defender. Hay que acreditar ser titular de un derecho real, a 
través de títulos. Se litiga en base a títulos. 
 Son imprescriptibles a diferencia de las posesorias, pero ojo: tienen el 
límite de la prescripción adquisitiva, es decir, si la persona contra la cual se 
ejerce la acción, ejerció la posesión de la cosa con ánimo de dueño, 
adquiere el derecho real por usucapión. En ese supuesto, ya no se puede 
reivindicar el inmueble por ej, porque el demandado podrá interponer 
excepción de prescripción como defensa. 
 
 
 
 
Tramitan a través de procesos declarativos ordinarios. 
Estas acciones en la práctica, son muy utilizadas, recuerden que ante una 
usurpación no se puede solicitar la devolución mediante justicia por mano 
propia, lamentablemente, por más titular de dominio que se sea respecto 
del inmueble, se deben iniciar estos juicios. 
Importante: No solo se debe ser titular del derecho real que se pretende 
defender al momento de iniciar la demanda (no se admitirá la misma si no 
se acredita tal situación), si no que esa titularidad se debe mantener en 
todo el juicio hasta el momento de dictar sentencia. 
Si al momento de resolver, no se tiene más la titularidad registral, por ej. 
porque otra persona adquirió por prescripción, o por el motivo que sea, la 
acción se rechaza. No subsistirá. 
Diferencia entre acciones posesorias y reales 
La primera diferencia entre las acciones posesorias y reales, es la finalidad; 
las primeras persiguen restablecer la relación fáctica – de tenencia o 
posesión- existente antes del atentado, debiendo acreditar que se tuvo 
una relación de poder sobre la cosa y que nos han desapoderado de la 
misma o turbado. En cambio las reales, intentan proteger la existencia del 
derecho, su plenitud o su libertad, dependiendo qué acción real en 
concreto se interponga. Y con respecto a la prueba de éstas debe 
acreditarse la titularidad del derecho real que recae sobre el objeto en 
cuestión. Es decir, en las posesorias no interesa si la posesión es legítima o 
 
 
 
 
 
no, en cambio las reales deben ser ejercidas por el titular del derecho. Por 
ende la posesión siempre será legítima. 
 
Tipos de acciones 
1.-Acción reivindicatoria: La acción reivindicatoria se ejerce cuando existe 
privación de la posesión que ejerce el titular del derecho a los fines de 
recuperar la posesión perdida. El ataque que sufre el titular consiste en un 
desapoderamiento, una exclusión de la relación de poder con la cosa. La 
acción se dirige en contra del poseedor ilegitimo de la cosa o sus 
sucesores. También contra los que estuvieren actualmente en posesión de 
la cosa. 
2.-Acción negatoria: Aquí el acto que permite la procedencia de ésta 
acción es la turbación, actos que tienden a desposeer al titular pero no lo 
logra. Suele proceder cuando el autor de la lesión pretende adjudicarse un 
gravamen que no tiene sobre la cosa, por ejemplo se atribuye una 
servidumbre que no tiene. O en general frente a cualquier acto que 
pretenda limitar la posesión del titular del derecho real, (todos los que se 
ejerzan mediante la posesión). 
3.-Acción confesoria: Procede ante el desconocimiento de una 
servidumbre o el incumplimiento de un deber inherente a la posesión. Se 
intenta proteger la plenitud del derecho real. 
 
 
 
 
 
4.-Acción de deslinde: La acción de deslinde procede cuando se quiere 
determinar los límites confusos existentes a través de la determinación de 
la línea divisoria entre dos inmuebles colindantes. El presupuesto 
necesario para que proceda la acción es que haya confusión de linderos ya 
que si existe perfecta demarcación de la línea divisoria entre los 
inmuebles colindantes no cabera iniciar ésta acción real. 
Asimismo, no procede la acción entre un dominio de inmueble privado yun dominio de inmueble público, esto deberá decidirse en instancia 
administrativa. 
CESIÓN DE DERECHOS POSESORIOS 
La cesión de derechos posesorios implica la posibilidad de que una 
persona transmita a otra la cantidad de años que lleva ejerciendo de 
posesión sobre un determinado inmueble a los fines de que ambas 
posesiones (en cuanto al tiempo), puedan unirse a los efectos de intentar 
el juicio de usucapión por parte del cesionario. 
No se cede la posesión, si no los derechos que se derivan de ella. 
Con respecto a la manera de instrumentar la cesión de derechos 
posesorios, no siempre es necesario realizarlo a través de escritura pública 
(mas allá que sea lo más recomendable). 
Si todavía el juicio no se ha iniciado, el acto de instrumentación puede ser 
a través de instrumento privado, por escrito, sin necesidad de que sea por 
escritura pública. En cambio, si el juicio ya se ha iniciado, y la cesión a otra 
 
 
 
 
persona se hace posteriormente, SI deberá instrumentarse a través de 
escritura pública ya que en ese caso si se están cediendo derechos 
litigiosos. 
Igualmente, siempre es recomendable hacerlo por escritura pública, ya 
que constituye una prueba inequívoca y otorga más seguridad y 
practicidad en cuanto a la prueba a adjuntar luego en el juicio. 
En conclusión, con la cesión de derechos posesorios, lo que se hace es unir 
la posesión del antecesor con la del adquirente o cesionario, a los fines de 
que éste ultimo adquiera por prescripción. 
CUESTIONES PRÁCTICAS A TENER EN CUENTA EN CUANTO A LA 
ESCRITURA PÚBLICA 
En primer lugar, hay que recordar que el titulo es la causa fuente 
generadora del derecho real adquirido. Entonces el titulo puede ser una 
compraventa, una permuta, una donación. 
En principio nos regimos por lo establecido por el art. 284 CCCN. 
Art 284: Libertad de formas. Si la ley no designa una forma determinada 
para la exteriorización de la voluntad, las partes pueden convenir lo que 
crean conveniente. 
Art 285: El acto que no se otorga con la forma exigida por ley, no queda 
concluido como tal mientras no se haya otorgado el instrumento previsto, 
pero vale como acto en donde las partes se han comprometido a cumplir 
 
 
 
 
la expresada formalidad, excepto que ella sea exigida bajo pena de 
nulidad. 
Es decir, si para la existencia del acto no se requiere una forma 
determinada, estaremos ante la regla de libertad de formas. 
Pero si se exige una forma determinada, por ejemplo para transmitir un 
derecho real, que debe ser mediante escritura pública, y no se hace así, 
porque solo se celebra un boleto de compraventa, ese acto valdrá como 
acto en donde las partes se comprometen a cumplir la expresada 
formalidad. (Celebrar luego la escritura pública). 
Ahora bien, hay determinados actos que requieren para su existencia y 
validez desde el primer momento, que sea celebrado mediante escritura 
pública, por ejemplo, la donación de bienes inmuebles o muebles 
registrables en ese caso, si no se instrumenta mediante escritura pública, 
el acto carece de existencia, se acarrea la nulidad del mismo 
directamente. Aquí estamos ante una formalidad ad solemnitatem. El acto 
directamente no es válido si no se cumple la formalidad requerida. 
ART.1017 Deben ser otorgados por escritura pública: 
a) Los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o 
extinción de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los 
casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de 
ejecución judicial o administrativa; ES DECIR QUE SI EL INMUEBLE HA SIDO 
SUBASTADO BASTA CON EL AUTO CORRESPONDIENTE PARA QUE LA 
 
 
 
 
PERSONA ADQUIRENTE DE ESA SUBASTA SEA TITULAR DEL DERECHO REAL 
Y DIRECTAMENTE SIN ELEVARLO A ESCRITURA PUBLICA, SE INSCRIBA EN 
EL REGISTRO SU ADQUISICIÓN, ESTO ES ASI PORQUE EN EL AUTO DE 
SUBASTA INTERVIENEN PERSONAS CON GRAN JERARQUIA (JUÉZ). 
 
b) Los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre 
inmuebles; 
c) Todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en 
escritura pública; 
d) Los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, 
deben ser otorgados en escritura pública. 
Fuerza probatoria del instrumento público 
El instrumento público se prueba por sí solo, salvo que haya mediado 
violencia o dolo. 
Sujetos que intervienen 
Compareciente: Todas aquellas personas que están presente dentro de la 
audiencia notarial, el comprador, el vendedor, el cónyuge del vendedor 
para dar el asentimiento conyugal, también el cónyuge del comprador 
(cuando se dice que el comprador compra con bienes propios – requisito 
esencial, para que tenga carácter de bien propio, si no, será ganancial). 
 
 
 
 
 
Otorgante: Quien interviene en el acto jurídico, pero que no es parte del 
negocio, es quien otorga el acto pero no le recaen a él los efectos del 
negocio jurídico. Por ej. El representante. 
Parte: Si les recae los efectos del negocio jurídico. Por ej., el representado. 
Nota: Cuando celebren un contrato de compraventa de inmueble, previo a 
realizar la escritura, es conveniente que abonen como mínimo el 25% del 
valor del inmueble, porque dicho pago genera derechos y posibilidades de 
reclamar judicialmente ante eventuales problemas, como por ejemplo el 
derecho de preferencia frente a medidas cautelares que se traben sobre el 
inmueble por terceros, recuerden que hasta que no se efectúe la 
escritura, el inmueble sigue a nombre del vendedor. 
Una vez firmado el boleto, celebren la escritura cuanto antes, si es posible 
dentro del mes. 
Generalmente el comprador, es el que tiene la oportunidad de elegir al 
escribano que realizará el acto notarial. Suele dejarse establecido en el 
mismo boleto. 
 
 
 
 
 
 
 
 
JUICIO DE USUCAPIÓN 
Recordemos que quien ejerce una posesión pública, pacifica, 
ininterrumpida, por el lapso de 20 años, se convertirá en propietario, en 
dueño del inmueble sobre el cual viene ejerciendo posesión, por más que 
esa posesión haya sido de mala fe, a partir de los 20 años se convierte en 
poseedor de buena fe, pasa a tener derecho total para ejercer dicha 
posesión, por más que no se haya ni siquiera iniciado el juicio. 
Entonces, si ya se adquirió el derecho real, ¿Para qué necesito iniciar el 
juicio de usucapión?: porque si bien ya adquirí el derecho real, no tengo 
ninguna constancia de que así sea, no tengo manera de demostrar que 
tengo la propiedad sobre X inmueble, porque eso no consta en ningún 
documento ni registro. Por ende en la práctica no podré hacer valer mi 
derecho de titularidad. 
Si bien dijimos que se puede iniciar acción reivindicatoria, en el propio 
juicio deberé probar que he adquirido por prescripción, lo cual es 
complicado y la prueba se vuelve mucho más difícil. 
Si no inicia el juicio, no hay constancia registral, no puede realizar ventas 
por escritura, no puede gravar el inmueble, lo único que podrá hacer es 
ceder derechos posesorios, para que el cesionario una ambas posesiones y 
pueda iniciar el juicio de usucapión. 
 
 
 
 
 
 
Entonces, para darle publicidad y declarar mi derecho real adquirido por 
prescripción, es que necesitaré iniciar el juicio, ya que la sentencia que 
obtenga, me servirá y hará de titulo. 
Regulación procesal 
El juicio de usucapión está regulado por el Código Civil y Comercial de la 
Nación, pero hay que estudiar el procedimiento en sí, con el código 
procesal de cada provincia a mano ya que se pueden establecer ciertas 
particularidades. 
Legitimación activa 
Podrá ser actor en un juicio de usucapión, todo aquel que puede poseer, 
por ello que la posesión es ineludible e imprescindible para quien quiere 
usucapir. 
Ahora bien, puede suceder que el poseedor fallezca antes de alcanzar a 
cumplir el plazo de prescripción, en ese caso, sus herederos podrán 
completarlo. 
Puede pasar, que algún heredero intervierta eltitulo, desconociendo la 
posesión del causante y de comienzo a una nueva él solo. (Comienza a 
correr el plazo de prescripción desde que se intervierte el titulo). 
Se debe probar efectivamente el ánimo de dueño de ese heredero. 
Aclaración importante: No alcanza el pago de impuestos, muchos creen 
que pagar los impuestos es una prueba inequívoca e imprescindible a los 
 
 
 
 
fines de adquirir por prescripción, y esto no es así, es una prueba más, que 
debe ser acompañada con otras. Porque en realidad con el pago de 
impuestos no se demuestra acto material en sí, no es un acto posesorio. 
Hay quienes no han pagado nunca impuestos y lo mismo han adquirido 
por prescripción. 
Legitimación pasiva 
La demanda deberá dirigirse contra el propietario anterior, pero ojo, es 
posible que el propietario no sea quien figure en el Registro, es decir, que 
haya una inexactitud registral. Por ende si cuando vamos a usucapir, nos 
topamos con que el propietario no es quien figura inscripto en el Registro 
de la propiedad (aquí se inscriben títulos, y recordemos que el titulo por sí 
solo no es suficiente para adquirir el derecho real) y sabemos quién es el 
propietario realmente, debemos denunciarlo en el juicio para que la 
sentencia le sea oponible. Debe citarse a ambos. 
¿Qué sucede si el inmueble que se intenta usucapir es de propiedad del 
Estado?: Si es de dominio privado del Estado, podrá demandarse a éste, 
pero si es de dominio público no, ya que no es pasible de ser poseído, y si 
no hay posesión, no hay usucapión posible. 
Cuando no hay titular sobre el inmueble que se pretende usucapir, 
demandaremos al Estado. 
 
 
 
 
 
 
MEDIDAS PREPARATORIAS – Art 780 y 781 cpcc 
Antes de iniciar formalmente la demanda de usucapión, es necesario 
realizar y cumplimentar con una serie de medidas de manera previa. Si no 
se realizan, no se admitirá la demanda. 
El objetivo de estas medidas es conocer con exactitud a quien se debe 
demandar, su domicilio, y el objeto concreto del juicio. Es decir, tener en 
claro todos los componentes que hacen al juicio en sí. 
La ley exige que estas medidas se lleven a cabo por más que se conozca 
fehacientemente y de manera inequívoca quien será el demandado 
(propietario), su domicilio y todos los extremos necesarios. 
1-Plano de mensura: Se debe acompañar un plano de mensura del 
inmueble que se pretende usucapir, confeccionado por profesional 
autorizado y visado por la repartición catastral de la provincia. 
Es de suma importancia, individualizar el inmueble en cuestión, es 
necesario ubicar de manera precisa el inmueble, y determinar la parte 
sobre la que se ha ejercido posesión y por ende sobre la que se adquirirá 
por prescripción 
Esto es así porque al momento de ejercer la posesión puede haberse 
afectado más de un inmueble, o solo una parte de éste. Entonces puede 
que la posesión que se ejerció no concuerde con lo que figura en el 
catastro respecto de lo que había poseído el propietario anterior. Puede 
que quien intente usucapir ejerza posesión por más porcentaje de un 
 
 
 
 
inmueble, o menos. El plano entonces es imprescindible porque nos 
indicará exactamente lo que se ha poseído y por ende lo que habremos 
adquirido por prescripción, ni más, ni menos, y puede no coincidir con lo 
que poseyó el anterior propietario. O puede suceder que se haya poseído 
exactamente lo mismo que poseyó el anterior propietario y lo único que 
cambie sea la titularidad, pero igualmente debe adjuntarse. 
Si no se adjunta, el juez lo requerirá y si no se acompaña se lo tendrá por 
desistido. 
La ley nos impone que ese plano sea confeccionado por profesional 
autorizado, esto es, un agrimensor o ingeniero civil habilitado para ello. Y 
además el plano no debe tener más de cinco años. 
2-Estudio de títulos: Junto con el plano, se exige que se acompañe un 
estudio de los antecedentes de la titularidad dominial y condición 
catastral. Podemos decir que si el plano tiene como finalidad y objetivo la 
determinación precisa del inmueble que se pretende usucapir, el estudio 
de títulos pretende determinar la situación jurídica del inmueble, en el 
sentido de que se pretende con él, averiguar quiénes fueron los titulares 
anteriores al usucapiente y los títulos que hacen de causa fuente a su 
derecho adquirido; donación, compraventa, permuta, etc. 
En cuanto al profesional autorizado para realizar este estudio, podemos 
ser los abogados (que llevamos adelante el juicio de usucapión de nuestro 
cliente). 
 
 
 
 
En conclusión, el estudio de antecedentes debe contener ciertos datos 
que en realidad surgen de los documentos que ya tiene el abogado que 
iniciará el juicio y que fueron recabados a los fines de cumplimentar con 
las medidas preparatorias. En el estudio de antecedentes debe expresarse 
la titularidad de dominio del inmueble afectado y la condición catastral de 
los mismos. También se debe incluir los datos catastrales del o los 
inmuebles afectados. 
Pero tanto el titular de dominio, como los colindantes, son datos que 
surgen del plano de mensura, los datos catastrales también. Con respecto 
a los domicilios de los colindantes se pueden obtener consultando a 
Justicia electoral. 
Se deben “volcar” todos estos datos en un escrito que puede ser 
confeccionado por el mismo abogado que iniciará el juicio. 
Todo lo visto hasta aquí es para cumplimentar con las medidas 
preparatorias que nos exige la ley. 
Una vez presentado el escrito inicial (medidas preparatorias), el juez 
librará oficio requiriendo distintos informes: 
1-Reparticiones de recaudación tributaria: Para que denuncien quienes 
figuran en sus registros como titulares del dominio, contribuyentes o 
usuarios respecto de los inmuebles afectados por la mensura, y sus 
domicilios reales o fiscales. Con ello se verificará quienes pagan impuestos 
lo que puede llegar a permitir que presumamos quienes son los 
propietarios o quienes están interesados en el inmueble y por ello pagan 
 
 
 
 
impuestos, (aunque no siempre se da que quienes pagan impuestos son 
sus dueños). Recordemos que una de las finalidades de las medidas 
preparatorias es conocer a quien demandar, y el juez se debe cerciorar de 
ello. 
2- Registro General de la Propiedad: Con los datos que van a surgir de los 
antecedentes y averiguaciones ya realizadas (con el plano de mensura y 
estudio de títulos), se requerirá mediante oficio librado por el juez y 
diligenciado por nosotros, al Registro de la Propiedad que informe, 
confirme o rectifique la presunta titularidad de dominio que conocemos 
en base a las medidas preparatorias que habíamos iniciado. No solo que 
nos informe quienes son los titulares de dominio, si no, todos sus datos, y 
por supuesto la condición jurídica que puede afectar al inmueble; si hay 
algún gravamen por ejemplo. Si hay sobre el fundo un derecho real de 
hipoteca, se debe citar al hipotecario ya que puede tener también un 
interés legítimo sobre el inmueble. 
Pero puede suceder que del plano que tengamos y el estudio de 
antecedentes, no surja constancia de alguna titularidad que afecte al 
inmueble por ende no tendremos una base de titularidad para que el 
Registro confirme o rectifique, es decir, me confirme por ejemplo que ese 
titular que yo conozco en base a las medidas preparatorias que lleve a 
cabo, es el titular registral que surge de sus archivos. En ese caso se debe 
especificar esta situación al juez exponiéndole que no hay un dominio 
afectado al inmueble que intento usucapir y que por ende demandaré al 
Estado, y de ésta manera se omita realizar este oficio al Registro. 
 
 
 
 
3-Secretaria electoral del juzgado federal: Se deberá oficiar al juzgado 
electoral federal para que suministre los domicilios que figuran en sus 
registros de las personas que, conforme a los informes previstos en los 
incisos anteriores, aparezcan como presuntos propietarios delinmueble 
objeto del juicio o los colindantes del mismo. 
Ahora bien… si se nos informa que la persona ha fallecido (el presunto 
propietario), la demanda deberá dirigirse contra sus herederos, puede 
averiguarse a través del Registro de juicios universales si se ha iniciado el 
proceso sucesorio de esa persona a los fines de conocer contra quien o 
contra qué herederos dirigir la demanda de usucapión. 
De allí la importancia de iniciar estas medidas preparatorias, porque es 
necesario saber con exactitud a quien demandaremos, citar a quienes 
puedan tener interés en el inmueble, determinar con precisión el 
inmueble que voy a usucapir (extensión, límites), para que se inscriba 
correctamente en el Registro una vez obtenida la sentencia declarativa de 
prescripción, que será esa misma sentencia que me servirá de titulo a los 
fines de demostrar mi derecho real sobre ese inmueble. 
4- Unidad ejecutora y registro de poseedores: Las personas que se 
encuentran poseyendo un inmueble pueden ser inscriptos en estos 
registros. Lo que puede resultar de estos informes es que se denuncie la 
existencia de una persona que esté inscripta como poseedor del inmueble 
que intento usucapir y esto puede aparejar una controversia con el 
poseedor actual del inmueble. 
 
 
 
 
Conclusión – Orden de los pasos a seguir previo a la demanda: 
Lo primero que se debe hacer es realizar el plano de mensura a través del 
profesional autorizado. Luego, el estudio de títulos (antecedentes). Una 
vez obtenidos y presentados, a través del escrito inicial, el juez librará los 
oficios a las entidades mencionadas supra: (primero reparticiones de 
recaudación tributaria, empresas de servicios públicos, unidad ejecutora y 
registro de poseedores. Por último se libra el oficio al Registro General de 
la propiedad. 
DEMANDA 
Se debe promover dentro del plazo de 20 días de expedido el informe 
librado mediante oficio al Registro, así lo establece el art. 782 del CPCC. Se 
trata de un plazo fatal, si no se interpone dentro de los 20 días, se lo 
tendrá al actor por desistido. 
¿Qué debe contener la demanda? 
Una descripción clara del inmueble que se pretende usucapir, el cual ya 
adquirí por prescripción, recuerden que el derecho ya se adquirió, pero no 
se encuentra documentado en ningún lado, ni tampoco declarado, 
cuestión que se subsana con la sentencia declarativa de usucapión que es 
lo que sirve de instrumento del derecho real adquirido y lo que en 
definitiva se inscribe en el registro de la propiedad. 
 
 
 
 
 
 
La descripción que se realice, obviamente debe coincidir con lo descripto 
en el plano de mensura, es sumamente importante que se describa con 
precisión el inmueble y sobre todo la porción sobre la cual hemos 
ejecutado actos posesorios, porque la sentencia se ajustará a lo referido, 
probado y declarado. 
Debe declararse y expresarse claramente los actos que implican posesión 
que se han realizado y por ende lo que ha provocado que se adquiera 
dicho inmueble por prescripción. 
La fecha en que comenzó la posesión, que ya se ha poseído durante por lo 
menos 20 años. A veces esto es difícil de probar, pero por ejemplo si se 
tiene un simple instrumento privado se puede saber con exactitud desde 
cuando tiene la posesión. 
Aquí cobra relevancia el principio de “continuidad”, ya que una vez 
probado el inicio y la actualidad de la posesión, lo del interín se presume. 
Recuerden que se puede adquirir de manera viciosa la posesión, es decir, 
no hace falta que la posesión sea legitima o tenga causa legítima, siempre 
y cuando exista posesión y transcurran los 20 años. 
La demanda se debe dirigir contra el anterior propietario, que lo sabremos 
una vez iniciadas las medidas preparatorias. 
Igualmente se debe dirigir también contra todos los que se consideren con 
derecho al inmueble objeto del juicio, es por ello que se deben publicar 
edictos en el diario local y boletín oficial. 
 
 
 
 
Recuerden que si de las medidas preparatorias no surge un titular, se debe 
demandar al Estado. 
La notificación de la demanda debe hacerse mediante cédula. Si el 
demandado está domiciliado en otra provincia se puede notificar por carta 
documento. O si no se conoce domicilio por edictos. 
Con respecto a la citación de los interesados (no el propietario anterior), 
se hará por edictos, que son gratuitos, así se dispone legalmente. (Se 
adjunta modelo). 
El art 783 CPCC establece como se deben publicar dichos edictos en el 
boletín oficial. Y el art 784 el que se debe publicar en el diario local. No 
puede faltar ninguno. (El diario de la localidad más próxima al inmueble). 
Aclaración: Si el demandado no comparece, se lo declarará rebelde y el 
juicio continuará. Los interesados no son declarados rebeldes y por ende 
no serán representados por el asesor ante incomparecencia como en el 
caso del demandado, ya que no tienen obligación de comparecer. Pueden 
o no hacerlo. 
Letrero en el inmueble: Además de los edictos, debe cumplirse con ésta 
medida que hace también a la publicidad del juicio de usucapión, debe 
intervenir un funcionario público, puede ser un juez de paz. 
El cartel debe ser bien visible. Y deberá permanecer hasta que el juicio 
concluya. 
 
 
 
 
 
Una vez que se realizan las citaciones, publicación de edictos y se coloca el 
cartel, se debe proceder al traslado de la demanda a los fines de que el 
demandado pueda contestarla. Se corre por el término de diez días, ya 
que estamos en presencia de un proceso ordinario. (Se debe acompañar 
copia de la demanda). 
Cuando se contesta la demanda puede suceder que se allane a la 
pretensión, o que niegue la existencia del derecho del actor, ya sea 
porque sostiene que no había poseído por 20 años o porque no es 
poseedor directamente. Es decir, se puede contestar rechazando la 
demanda directamente. 
Una vez que se corrió traslado de la demanda, se abrirá la causa a prueba, 
y al tratarse de un juicio ordinario se deben realizar los alegatos, es decir, 
se siguen las etapas de todo juicio ordinario. 
Recuerden que si el demandado no compareció será “defendido” y 
representado por el asesor. Una vez que se cierra la etapa probatoria, se 
dicta el decreto de autos y la sentencia declarativa. 
¿Qué se debe probar en la etapa probatoria? 
Primero que nada, tienen que saber que la etapa probatoria dura 40 días. 
Art 498 del CPCC. 
Existe amplitud probatoria, pero no puede adjuntarse y hacer valer el 
derecho solo a través de prueba testimonial, la misma es importante pero 
no puede ser la única. 
 
 
 
 
Lo mismo que el pago de impuestos, ya que ello implica probar el ánimo 
de dueño, pero ello no implica acto posesorio, y lo que realmente interesa 
es probar actos posesorios, actos materiales que impliquen posesión, por 
ejemplo haber construido sobre el terreno, o haber hecho mejoras. 
Es muy frecuente creer que el testimonio de vecinos es único, y si bien es 
importante, no puede ser la única prueba a presentar. 
Ésta es la etapa más importante del juicio, es conveniente que junten toda 
la prueba que crean tener, ya que se admite toda clase de medio 
probatorio. Pero va a ser relevante siempre y cuando implique probar 
posesión. 
Por supuesto debe probarse que esos actos posesorios que alego se 
realizaron de manera pública, ostensible y continuada. 
En conclusión, debo probar el ánimo de dueño y el corpus (la posesión en 
sí). 
Se admite prueba documental, confesional, informativa, pericial, ocular, 
testimonial, pago de impuestos y tasas, etc. 
Luego viene la etapa de los alegatos, en donde cada parte debe valorar la 
prueba presentada. Para ello debe correrse traslado según el mismo 
orden previsto en el art. 788 CPCC. 
 
 
 
 
 
 
Sentencia 
Una vez que se corren los traslados y se cumplen las etapas del juicio 
ordinario, llamados los autos a resolver y firme éste el juez tendrá 60 días 
para dictarsentencia. 
La sentencia que declare adquirido el inmueble por el actor ordenará la 
inscripción del mismo a su nombre en el Registro de la Propiedad. 
También puede suceder por supuesto que la sentencia contenga el 
rechazo de la demanda y no declare el derecho que conforma la 
pretensión del actor. En ese caso, se puede iniciar un nuevo juicio, es 
decir, no se pierde el derecho. 
La sentencia debe notificarse por cedula de notificación a los domicilios 
constituidos (en caso de que se haya comparecido) o al domicilio real en 
caso de que se haya declarado rebelde al demandado. Asimismo, la 
sentencia que declare adquirido el dominio por usucapión, debe 
publicarse por edictos en el boletín oficial y en el diario local, en donde se 
debe mencionar el tribunal donde tramitó la causa, la carátula, la 
secretaría, la fecha de la sentencia, el número de ésta y la expresa 
indicación de ubicación del inmueble. 
 
 
 
 
 
 
 
HONORARIOS 
Juicio de escrituración: 30 jus. 
Reivindicación: 69,5 jus. 
Acciones posesorias: 69,5 jus. 
Usucapión veinteañal: 139 jus. 
 
 
 
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