Proceso de Desalojo

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Proceso de Desalojo
Es aquél que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que está ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión.
Articulo 680 CPCCRN: La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
Clases de juicio (art. 679 CPCC)
-para desalojo de inmuebles urbanos y rurales por causales de vencimiento de plazo contractual y falta de pago, se sustancia mediante un proceso monitorio (art. 487 incs. 2 y 3)
-deducida la oposición del demandado (art. 491), o cuando no se dan los requisitos del proceso monitorio, o en las demás acciones de desalojo, se sustancia conforme las normas del juicio sumarísimo (art. 486).
Excepción: desalojo de inmuebles del Estado. (Se aplica el procedimiento previsto en la Ley pcial. A N° 2.629)
Normas del Código Civil y Comercial de la Nación
ARTÍCULO 1217.- Extinción de la locación. Son modos especiales de extinción de la locación:
a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artículo 1218, según el caso;
b) la resolución anticipada.
ARTÍCULO 1219.- Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;
b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; 
c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.
ARTÍCULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
La falta de intimación previa en el desalojo constituye un recaudo de carácter predominantemente formal que no tiene un fin en sí mismo, ya que es un medio que el legislador ha empleado a fin de evitar abusos del locador.
En los supuestos de vencimiento del término, la intimación previa a la interposición de la demanda de desalojo pierde entidad, toda vez que el plazo de contratación se encuentre vencido, resultando suficiente la notificación de la demanda a tal efecto.-
Intimación previa:
"Me dirijo a Ud. a fin de intimarlo al pago de los alquileres de los meses de .............de 2.021 correspondientes al inmueble locado, sito en ..... ..............., los que ascienden a la suma de pesos.........., Dicho pago deberá efectuarlo dentro del plazo de diez (10) días corridos a partir de la recepción de la presente, en mi domicilio de ...… (Tel…). 
Doy a la presente el carácter de intimación de pago exigida por el artículo 1222, del Cód. Civil y Comercial, haciéndole saber que, en el caso de no abonar lo adeudado en el plazo establecido, promoveré demanda de desalojo por falta de pago y cobro de alquileres".
ARTÍCULO 1223.- Desalojo. Al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.
El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c).
El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.
*Cláusula resolutoria implícita (arts. 1087/ 1088 CCyC)
 
«Desalojo anticipado»
Artículo 680 bis CPCCRN: Cuando la acción de desalojo se promueva contra intrusos el juez, a pedido del actor después de trabada la litis, podrá disponer la entrega inmediata del inmueble si el derecho invocado al efecto fuere suficiente
 verosímil y previa contracautela bastante.
Es el juez quien debe analizar los presupuestos para que proceda:
Una vez trabada la litis (respetar ppio. de contradicción);
Verosimilitud del derecho (certeza provisional), a partir de los elementos incorporados por el actor y los hechos alegados, más la contestación de la demanda y diligencias que estime el juez;
Peligro en la demora, dado por los daños que puede producir en el patrimonio del locador la no entrega del inmueble;
Contracautela suficiente para responder por los daños que se pudieran ocasionar al demandado.
Artículo 684 bis CPCCRN: Cuando el desalojo se fundare en las causales de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá con contracautela real, obtener la desocupación inmediata del inmueble… (conf. art. 680 bis) 
En estos casos sólo se admiten como PRUEBA: la documental, la confesional y la pericial. (art. 685)
Artículo 686 CPCCRN: el lanzamiento se ordenará:
1- quienes entraron en tenencia u ocupación con título legítimo: a loa 10 días de notificada la sentencia de desalojo en los casos de vencimiento de plazo, falta de pago o resolución del contrato imputable al locatario, o en los casos de condena de futuro a los 10 días del vencimiento del plazo; en los demás supuestos a los 90 días de notificada a sentencia. 
2- quienes no tuvieran título legítimo: el plazo será de 5 días.